Das Wohnrecht im Wandel
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Transcript Das Wohnrecht im Wandel
Wohnrecht im
Wandel
Die rechtspolitischen Hintergründe und
die Wirkungsweise wohnrechtlicher
Instrumentarien
Erster Teil
Grundsätzliches zum Wohnrecht
Das Mietrecht des ABGB
Regelungsansätze des MRG
Literatur
zum Wohnrecht insgesamt
Hausmann/Vonkilch
Wohnrecht, 3. Auflage (Springer)
Schwimann
Kommentar zum ABGB, 2. Auflage, Band IV (Orac)
Illedits/Reich-Rohrwig
Kurzkommentar zum Wohnrecht (LexisNexis)
Würth/Zingher/Kovanyi
Miet- und Wohnrecht, 22. Auflage Band I und II (Manz)
Zwei spezifisch wohnrechtliche Fachzeitschriften
Wohnrechtliche Blätter (wobl), Verlag Österreich
immolex, Manz Verlag
Literatur
zum Mietrecht
Koziol/Welser
Bürgerliches Recht, 13. Auflage 215 ff, Bearbeiter Schauer
(Manz)
Rummel
Kommentar zum ABGB, 3. Auflage, Bearbeiter Würth (Manz)
Dirnbacher
MRG 2013idF des ZVG 2013 (ÖVI)
Würth/Zingher/Kovanyi
Miet- und Wohnrecht, 22. Auflage Band I (Manz)
Tades/Hopf/Kathrein/Stabentheiner
MGA zum ABGB, 37. Auflage §§ 1090 ff (Manz)
Prader
Gesetzausgabe MRG und ABGB-Mietrecht, 4. Auflage (Manz)
Stabentheiner
Mietrecht, 4. Auflage (Manz)
Literatur
zum Wohnungseigentumsrecht
Dirnbacher
WEG idF der WRN 2009 (ÖVI)
Tschütscher
WEG – Handbuch für die Praxis, 2. Auflage (Verlag
Österreich)
Illedits
Wohnungseigentum, 4. Auflage (Lexisnexis)
Palten
Wohnungseigentumsrecht, 3. Auflage (Manz)
Prader
MGA WEG 2002, 3. Auflage (Manz)
„Besondere“ Literatur
Stampfer
Die Anfänge des Mieterschutzes in Österreich (Manz 1995)
Schauer/Stabentheiner
Erneuerung des Wohnrechts (Verlag Österreich 2000)
Stabentheiner/Vonkilch
Jahrbuch Wohnrecht (NWV)
30 Jahre Mietrechtsgesetz
Schwerpunktheft wobl Juli/August 2012
Begriff des Wohnrechts
kein Systembegriff des Wohnrechts
unscharfe Grenzen
einerseits zu eng (auch Geschäftsräume)
andererseits zu weit (Verwaltungs-, Familienrecht)
Normenkreise
drei klassische Materien: MRG, WGG, WEG
Hilfsmaterien, zB HeizKG
weitere Wohnrechtsgesetze, zB BTVG,
MaklerG
hereinreichende Normen, zB ABGB, KSchG
angelagerte Normen, zB Nachbarrecht
Gemeinsames – Trennendes
Liegenschafts- bzw Gebäudebezug
unterschiedliche rechtliche Anbindungen
Entstehungsgeschichte und Motive
Schutz eines Schwächeren
Gründe für die Schutzwürdigkeit
Vertragsmacht
Informationsvorsprung
Mehrheitsverhältnisse
Typisierung des Rechtsschutzes – Gerechtigkeit?
rechtspolitische Sensibilität
Dauerrechtsverhältnisse
verschärfte intertemporale Problematik
Das Mietrecht des ABGB
25. Hauptstück (§§ 1090 – 1121)
auch für Raummiete
bei Vollausnahmen aus dem MRG
Mietrechtsnovelle 2001
Schwachstellen
dispositiver Charakter
im Unternehmer-Verbraucher-Verhältnis allerdings KSchG
zu beachten (§ 1096 ABGB iZm § 9 KSchG)
keine Schutzmechanismen
„Kauf bricht Miete“
Funktion und Intentionen
des Mietrechtsgesetzes
Sondergesetz, das ABGB verdrängt
regelt die Raummiete
Ziel ist Mieterschutz
Grundüberlegung: schwächere Marktposition
Vorläufer: kaiserliche Verordnungen, MG 1922
Säulen:
Bestandschutz (Befristungs- und Kündigungsschutz)
Preisschutz
relativ zwingendes Gesetzesrecht
Befristung
Befristungsschutz: Beschränkung von Frist-
verträgen durch ius cogens
einheitlicher Befristungstatbestand
Voraussetzungen:
Schriftlichkeit
Vereinbarung des Erlöschens mit Zeitablauf
bei Wohnungen Untergrenze von 3 Jahren
siehe an sich § 902 Abs 2 ABGB und Europäisches
Fristenübereinkommen
aber: bei Berechnung befristeter Mietverträge abweichende
Übung (maßgeblich laut Art 1 Abs 1 lit c des Übk)
ebenso für Verlängerung
bei Fehlen einer Voraussetzung Endtermin nicht
durchsetzbar
Vorzeitige Mieterkündigung
Vorzeitige Auflösungsmöglichkeit des
Wohnungsmieters nach einem Jahr
dreimonatige Kündigungsfrist, daher nach 16
Monaten
kann nicht abbedungen oder beschränkt werden
nicht bei Geschäftsräumlichkeiten
Mieterkündigung auch außergerichtlich möglich
(bloßes Schriftformerfordernis)
Stillschweigende Erneuerung
Rechtsfolgen durch WRN 2006 neu geregelt
Voraussetzung wirksame Befristung (oder
Verlängerung)
Mieter bleibt nach Vertragsablauf weiter im Objekt,
ohne Verlängerungsvereinbarung
einmalige Verlängerung nur auf 3 Jahre (§ 29/3/b)
statt auf unbestimmte Dauer
auch bei Geschäftsräumlichkeiten 3 Jahre
Mieter kann aber jederzeit vorzeitig kündigen
jedoch keine „revolvierende“ Befristung ex lege
schriftliche Verlängerung innerhalb der drei Jahre
möglich
Befristungsabschlag
Herabsetzung gesetzlicher Zinsgrenzen
Intentionen
geringeres Entgelt für unsicheren Verbleib
Anreiz für unbefristetes Mietverhältnis
nicht bei „freiem“ Mietzins
einheitlich 25 %
Entfall bei Umwandlung in unbefristetes
Mietverhältnis
Ausblick
Am 31. Oktober 2014 setzen wir mit der
Besprechung des Mietrechtsgesetzes fort
Same station (U 12)