Transcript Das Wohnrecht im Wandel

Wohnrecht im
Wandel
Die rechtspolitischen Hintergründe und
die Wirkungsweise wohnrechtlicher
Instrumentarien
Erster Teil
Grundsätzliches zum Wohnrecht
Das Mietrecht des ABGB
Regelungsansätze des MRG
Literatur
zum Wohnrecht insgesamt
 Hausmann/Vonkilch
 Wohnrecht, 3. Auflage (Springer)
 Schwimann
 Kommentar zum ABGB, 2. Auflage, Band IV (Orac)
 Illedits/Reich-Rohrwig
 Kurzkommentar zum Wohnrecht (LexisNexis)
 Würth/Zingher/Kovanyi
 Miet- und Wohnrecht, 22. Auflage Band I und II (Manz)
 Zwei spezifisch wohnrechtliche Fachzeitschriften
 Wohnrechtliche Blätter (wobl), Verlag Österreich
 immolex, Manz Verlag
Literatur
zum Mietrecht
 Koziol/Welser
 Bürgerliches Recht, 13. Auflage 215 ff, Bearbeiter Schauer
(Manz)
 Rummel
 Kommentar zum ABGB, 3. Auflage, Bearbeiter Würth (Manz)
 Dirnbacher
 MRG 2013idF des ZVG 2013 (ÖVI)
 Würth/Zingher/Kovanyi
 Miet- und Wohnrecht, 22. Auflage Band I (Manz)
 Tades/Hopf/Kathrein/Stabentheiner
 MGA zum ABGB, 37. Auflage §§ 1090 ff (Manz)
 Prader
 Gesetzausgabe MRG und ABGB-Mietrecht, 4. Auflage (Manz)
 Stabentheiner
 Mietrecht, 4. Auflage (Manz)
Literatur
zum Wohnungseigentumsrecht
 Dirnbacher

WEG idF der WRN 2009 (ÖVI)
 Tschütscher

WEG – Handbuch für die Praxis, 2. Auflage (Verlag
Österreich)
 Illedits

Wohnungseigentum, 4. Auflage (Lexisnexis)
 Palten

Wohnungseigentumsrecht, 3. Auflage (Manz)
 Prader

MGA WEG 2002, 3. Auflage (Manz)
„Besondere“ Literatur
 Stampfer

Die Anfänge des Mieterschutzes in Österreich (Manz 1995)
 Schauer/Stabentheiner

Erneuerung des Wohnrechts (Verlag Österreich 2000)
 Stabentheiner/Vonkilch

Jahrbuch Wohnrecht (NWV)
 30 Jahre Mietrechtsgesetz

Schwerpunktheft wobl Juli/August 2012
Begriff des Wohnrechts
 kein Systembegriff des Wohnrechts
 unscharfe Grenzen


einerseits zu eng (auch Geschäftsräume)
andererseits zu weit (Verwaltungs-, Familienrecht)
 Normenkreise
 drei klassische Materien: MRG, WGG, WEG
 Hilfsmaterien, zB HeizKG
 weitere Wohnrechtsgesetze, zB BTVG,
MaklerG
 hereinreichende Normen, zB ABGB, KSchG
 angelagerte Normen, zB Nachbarrecht
Gemeinsames – Trennendes
 Liegenschafts- bzw Gebäudebezug
 unterschiedliche rechtliche Anbindungen
 Entstehungsgeschichte und Motive
 Schutz eines Schwächeren
 Gründe für die Schutzwürdigkeit




Vertragsmacht
Informationsvorsprung
Mehrheitsverhältnisse
Typisierung des Rechtsschutzes – Gerechtigkeit?
 rechtspolitische Sensibilität
 Dauerrechtsverhältnisse

verschärfte intertemporale Problematik
Das Mietrecht des ABGB
 25. Hauptstück (§§ 1090 – 1121)
 auch für Raummiete
 bei Vollausnahmen aus dem MRG
 Mietrechtsnovelle 2001
 Schwachstellen
 dispositiver Charakter



im Unternehmer-Verbraucher-Verhältnis allerdings KSchG
zu beachten (§ 1096 ABGB iZm § 9 KSchG)
keine Schutzmechanismen
„Kauf bricht Miete“
Funktion und Intentionen
des Mietrechtsgesetzes
 Sondergesetz, das ABGB verdrängt
 regelt die Raummiete
 Ziel ist Mieterschutz



Grundüberlegung: schwächere Marktposition
Vorläufer: kaiserliche Verordnungen, MG 1922
Säulen:


Bestandschutz (Befristungs- und Kündigungsschutz)
Preisschutz
 relativ zwingendes Gesetzesrecht
Befristung
 Befristungsschutz: Beschränkung von Frist-
verträgen durch ius cogens
 einheitlicher Befristungstatbestand
 Voraussetzungen:



Schriftlichkeit
Vereinbarung des Erlöschens mit Zeitablauf
bei Wohnungen Untergrenze von 3 Jahren


siehe an sich § 902 Abs 2 ABGB und Europäisches
Fristenübereinkommen
aber: bei Berechnung befristeter Mietverträge abweichende
Übung (maßgeblich laut Art 1 Abs 1 lit c des Übk)
 ebenso für Verlängerung
 bei Fehlen einer Voraussetzung Endtermin nicht
durchsetzbar
Vorzeitige Mieterkündigung
 Vorzeitige Auflösungsmöglichkeit des
Wohnungsmieters nach einem Jahr
 dreimonatige Kündigungsfrist, daher nach 16
Monaten
 kann nicht abbedungen oder beschränkt werden
 nicht bei Geschäftsräumlichkeiten
 Mieterkündigung auch außergerichtlich möglich
(bloßes Schriftformerfordernis)
Stillschweigende Erneuerung
 Rechtsfolgen durch WRN 2006 neu geregelt
 Voraussetzung wirksame Befristung (oder
Verlängerung)
 Mieter bleibt nach Vertragsablauf weiter im Objekt,
ohne Verlängerungsvereinbarung
 einmalige Verlängerung nur auf 3 Jahre (§ 29/3/b)


statt auf unbestimmte Dauer
auch bei Geschäftsräumlichkeiten 3 Jahre
 Mieter kann aber jederzeit vorzeitig kündigen
 jedoch keine „revolvierende“ Befristung ex lege
 schriftliche Verlängerung innerhalb der drei Jahre
möglich
Befristungsabschlag
 Herabsetzung gesetzlicher Zinsgrenzen
 Intentionen
geringeres Entgelt für unsicheren Verbleib
 Anreiz für unbefristetes Mietverhältnis
 nicht bei „freiem“ Mietzins
 einheitlich 25 %
 Entfall bei Umwandlung in unbefristetes
Mietverhältnis

Ausblick
 Am 31. Oktober 2014 setzen wir mit der
Besprechung des Mietrechtsgesetzes fort
 Same station (U 12)