Transcript 登记官培训—法律知识 - 四川省房地产业协会

房屋登记相关法律知识
——登记官培训
房地产法律法规体系：
• 法律规范的效力层
级与冲突适用
• 注意：自治条例和
单行条例
宪法
法律
物权法
开发经营管理条例
法规
(行政法规/地方性法规）
房屋登记办法
各种通知、决定
规章（部门、地方）
规范性文件
• 下面关于立法效力层级的表述正确的是（A）
• A．宪法＞法律＞行政法规＞规章
• B．法律＞行政法规＞地方性法规＞部门规章
＞地方规章
• C．法律＞部门规章＞地方规章＞规范性文件
• D．部门规章＞地方性法规＞地方规章＞规范
性文件
• 【判断题】：
• 地方性法规的效力高于本级和下级地方政府规
章。（ ）
• Ⅰ.民法一般规定：
• 1.1民法概述
• 民法调整平等主体的之间的财产关系和人身关
系
• 民法的基本原则：意思自治/诚实信用/公序良
俗
• 民事法律关系：要素（主体、客体、内容）
• 主体：人（自然人/法人/其他组织）
• 客体：权利义务共同指向的对象（物/行为/智
力成果/人身利益)
• 内容：民事权利和义务
• 下列属于民事法律关系客体的有（ABCDE）
A、房屋
B、钥匙
C、发明、实用新型、外观设计以及商标
D、自然人的姓名、肖像、名誉等
E、加工承揽行为
【判断题】：
①民法调整各类主体之间的财产关系和人身关
系。（ ）
②境外自然人不能成为我国民事法律关系的主
体（ ）
• 1.2民事主体
• 【自然人】境内自然人、港澳、台湾同胞、外国人
• 链接一：申请人的身份证明.doc
• 【法人】企业法人、机关事业单位法人、社会团体
法人（营业执照的有效期、年检问题）
• 【其他组织】依法登记领取营业执照的各类企业/
民政部门核准登记领取社会团体登记证的社会团体/
法人依法设立并领取营业执照的分支机构 /银行、
保险公司设在各地的分支机构/经核准登记领取营业
执照的乡镇、街道、村办企业
• 注意：个体工商户、合伙组织、个人独资企业、一
人有限公司
1.3民事权利能力
• 公民的民事权利能力自出生时开始。出生的时间以
户籍为准；没有户籍证明的，以医院出具的出生证
明为准，没有医院证明的，参照其他有关证明认定。
1.4民事行为能力
• 10周岁以下无民事行为能力人/精神病人
• 10—18周岁的限制行为能力人/间歇性精神病人
• 16周岁以上不满18周岁的公民，能够以自己的劳动
取得收入，并能维持当地群众一般生活水平的，可
以认定为以自己的劳动收入为主要生活来源的完全
民事行为能力人。
• 刑法规定的完全刑事责任年龄 16周岁
民事行为
民事法律行为
• 公民或法人（民事主体）设
立、变更、终止民事权利和
民事义务的合法行为。
效力待定的民事行为 • 限制行为能力人、无权处分
人 、无权代理
可变更可撤销的
民事行为
• 重大误解、显失公平、欺诈、
胁迫、乘人之危
无效民事行为
• 无民事行为能力人实施、违
反法律、法规规定
• 1.5 民事法律行为
• 民事法律行为是指公民或法人以设立、变更、
终止民事权利和民事义务为目的的具有法律
约束力的合法民事行为。
• 附期限、附条件
• <所附的条件不违背法律规定或者可能发生>
• 【判断】：
• 遗嘱继承是附条件的民事法律行为。（ ）
•
• 下列行为中，属于民事法律行为的是（C）
A.甲打伤乙
B.甲约乙去看画展
C.甲与乙签订一份买卖服装的合同
D.甲、乙共同盗窃
• 下列关系中，属于民事法律关系的是（D）
A领导和下属的关系
B个体工商户和税务机关之间的关系
C张某和李某之间的朋友关系
D甲、乙之间的雇佣关系
• 民事法律行为分类：
• （1）单方法律行为与双方法律行为
• （2）处分行为与负担行为
• （3）有偿法律行为与无偿法律行为
• （4）诺成法律行为与实践法律行为
• （5）要式法律行为与不要式法律行为
• （6）生前行为与死因行为
• 下列关于自然人之间借款合同的表述，正确
的有（ACE）
• A、是双方法律行为
• B、是诺成法律行为
• C、是实践法律行为
• D、是要式法律行为
• E、是不要式法律行为
• 【判断题】：
• ①赠与合同是实践法律行为。（×）
• ②赠与是单方法律行为。（√）
• 1.6 监护
• 1、监护人：
未成年人：父母/祖父母、外祖父母/兄姐/关系密切其他
精神病人：配偶/父母/成年子女/其他近/关系密切其他
• 2、对于担任监护人有争议
• 由居民委员会、村民委员会在近亲属中指定。对指定
不服提起诉讼的，由人民法院裁决。
• 3、监护人应当履行监护职责
• 除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。
监护人可以将监护职责部分或者全部委托给他人。夫
妻离婚后，与子女共同生活的一方无权取消对方对该
子女的监护权。
• 下列关于对未成年人监护人的表述，正确的有
（BE）
A．未成年人的父母已经死亡或者没有监护能力的，由
未成年的祖父母优先担任监护人，其次是外祖父母
B．未成年人的监护人可以将监护职责部分或者全部委
托给他人
C．对担任监护人有争议的，由未成年人的父、母的所
在单位或者未成年人住所地的街道办事处、乡镇政府
部门在近亲属中指定
D．对担任监护人有争议的，可以直接由向人民法院申
请裁决
E.夫妻离婚后，未与未成年人一同生活的一方仍享有对
未成年人的监护权
• 1.7
代理
• （1）法定代理：基于法律规定
• （2）指定代理：法院或有关单位指定
• （3）委托代理：基于委托关系产生的代理
• 委托代理终止：代理人死亡或丧失民事行为能力/作
为被代理人或者代理人的法人终止/期限届满/代理
事务完成
被代理人死亡，代理人实施的行为仍有效的：
（１）代理人不知道被代理人死亡的；
（２）被代理人的继承人均予承认的；
（３）被代理人与代理人约定到代理事项完成时代
理权终止的；
• （４）在被代理人死亡前已经进行、而在被代理人
死亡后为了被代理人的继承人的利益继续完成的。
•
•
•
•
• 书面委托代理的授权委托书应当载明的内容
不包括（D）
Ａ．代理人的姓名或者名称
Ｂ．代理事项、权限和期间
Ｃ．委托人签名或盖章
Ｄ．受托人签名或盖章
• 委托代理终止的原因有（ABD）
A.被代理人取消委托
B.代理人辞去委托
C.被代理人取得民事行为能力
D.代理人丧失民事行为能力
E.被代理人死亡
• 下列关于委托与代理的表述，正确的是（AC）
• A.基于委托关系可产生代理行为
• B.代理均基于委托而产生
• C.委托代理中，委托人的授权行为是单方法律
行为
• D.委托书授权不明的，代理人应当向第三人承
担民事责任，被代理人负连带责任
• E.委托代理人为被代理人的利益需要转托他人
代理的，无需取得被代理人的同意
• 【判断题】：
• 各类民事行为都可以委托他人代为进行。（×）
• 1.8
宣告失踪与宣告死亡
• 宣告失踪：公民下落不明满2年。申请人无先后顺序
限制，任何利害关系人都可提出申请。
• 宣告死亡：下落不明满4年的/因意外事故下落不明，
从事故发生之日起满2年。申请人有先后顺序限制，
同一顺序申请人意见分歧的，应宣告死亡。
• 申请人：配偶/父母、子女/兄弟姐妹、祖父母、外
祖父母、孙子女、外孙子女/其他
• 宣告失踪的案件，由被宣告失踪人住所地的基层人
民法院管辖。
• 宣告失踪不是宣告死亡的必须程序。
• 下列关于宣告失踪与宣告死亡制度的表述，
正确的有（BCDE）
• A.公民下落不明的，应先宣告失踪，宣告失踪两年
后才能申请宣告死亡
• B.被申请宣告失踪人必须下落不明必须满两年，战
争期间下落不明的，下落不明的时间从战争结束之
日起算
• C.宣告失踪的申请人无顺序限制；宣告死亡的申请
人有顺序限制
• D.当事人从事故发生日满2年下落不明的，可以被申
请宣告失踪，也可以被申请宣告死亡
• E.人民法院受理宣告失踪、宣告死亡案件后，应当
发出寻找下落不明人的公告，宣告失踪的公告期间
为三个月，宣告死亡的公告期间为一年。
Ⅱ.合同法
2.1 合同概述
• 2.1.1合同成立与生效：原则上成立时成效，依法
规定应当办理批准、登记手续的，完成相关手续后
生效。
• 2.1.2合同分类：有名合同与无名合同
• 2.1.3合同内容与形式：格式合同链接五：格式合同.doc
• 2.1.4合同变更与转让：链接六：合同变更与转让.doc
• 2.1.5缔约过失责任赔偿：
• （1）假借订立合同，恶意进行磋商；
• （2）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提
供虚假情况；
• （3）有其他违背诚实信用原则的行为。
• 下列关于合同的表述，正确的有（AE）
• A.当事人可以委托代理人订立合同
• B.收养、监护等有关身份关系的协议，也适用
《合同法》的规定
• C.书面合同是指纸质合同
• D.要约又称为要约邀请
• E.格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，
并在订立合同时未与对方协商的条款
• 2.1.6合同效力
• （1）有效：（表见代理）
• （2）无效：链接七：合同效力.doc
• （3）可变更可撤销：重大误解、显失公平、
欺诈、胁迫、乘人之危
• （4）效力待定：限制行为能力人、无权代理
人（催告一个月内明示追认）、无权处分人的
合同行为
• 合同无效/被撤销的法律后果：自始没有法律
约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力
的，其他部分仍然有效；不影响合同中独立存
在的有关解决争议方法的条款的效力。
• 下列关于合同效力及其原因的表述，错误的
有（AD）
• A.一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，但并
未损害国家利益，合同无效
• B.为逃避法定税费双方串通订立的合同，合
同无效
• C.无权处分人与他人订立的转让财产的合同，
合同效力待定
• D.订立合同时显失公平的，合同无效
• E.因重大误解而订立的合同，为可撤销合同
下列关于效力待定的合同的表述，正确的有
（BDE）
A.10周岁以下未成年人订立的合同为效力待定的合同
B.限制民事行为能力人订立的纯获利益的合同或者与其
年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同，不
必经法定代理人追认，合同有效
C.代理权终止后，代理人以被代理人名义订立的合同无
效
D.法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订
立的合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该
代表行为有效
E.效力待定的合同，被代理人未作表示的，视为拒绝追
认
2.2不动产登记中常见的几类合同
• 3.2.1借款合同：自然人间的借款合同属于
实践合同；银行贷款合同属于诺成合同；民
间借贷的利率超过银行贷款利率4倍的，超
出部分不予保护。企业之间借贷的禁止。
• 3.2.2赠与合同：诺成合同、单务合同、无
偿合同。具有救灾、扶贫等社会公益、道德
义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合
同，不得撤销赠与
• 【注意】：赠与合同与遗赠的区别
• 下列关于借款合同的表述，正确的有（CD）
• A.自然人之间的借款合同应当采用书面形式
• B.借款的利息可以预先在本金中扣除
• C.订立借款合同，贷款人可以要求借款人提
供担保
• D.自然人之间的借款合同对支付利息没有约
定或者约定不明确的，视为不支付利息
• E.民间借贷的利率超过银行贷款利率4倍
的，借款合同无效
• 甲欠乙20万元到期无力偿还，其父病故后遗有
价值15万元的住房l套，甲为唯一继承人。乙
得知后与甲联系，希望以房抵债。甲便对好友
丙说：“反正这房子我继承了也要拿去抵债，
不如送给你算了。”二人遂订立赠与协议。下
列说法错误的有（CD）
•
A.乙对甲的行为可行使债权人撤销权
•
B.乙可主张赠与协议无效
•
C.乙可代位行使甲的继承权
•
D.丙无权对因受赠房屋瑕疵造成的损失请
求甲赔偿
• 2.2.3买卖合同
• （1）除非当事人之间特别约定，备案不是商品房
买卖合同生效的必备条件
• （2）未取得预售证，订立的预售合同无效
• （3）违约金限制：当事人以约定的违约金过高为
由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％
为标准适当减少
• （4）预售合同纠纷：因欺诈产生的“一房二卖”、
隐瞒抵押情况再售、隐瞒销售情况再抵押。
• 链接八：商品房买卖合同司法解释.doc
• （5）预售合同的禁止规定：
•
禁止无证预售、售后包租、分割拆零销售
• 下列关于商品房买卖合同的表述，正确的有
（CE）
• A.出卖人先后与两个买受人就同一套房屋订
立商品房买卖合同的，后订立的合同无效
• B.商品房已设定抵押，未经抵押权人同意，
抵押人转让房屋所订立的合同无效
• C.买卖双方可以约定将预售合同备案作为合
同生效的条件
• D.房屋已经出租的，未经承租人同意出租人
转让房屋订立的合同无效
• E.商品房买卖合同可以附期限
• 2.2.4租赁合同
• 《商品房屋租赁管理办法》 2011年2月1日实施，取
代建设部1995年《城市房屋租赁管理办法》（建设部
令第42号）。
• （1）合同形式及要求
• ①应当依法订立租赁合同：6个月以上应订立书面合
同，租赁期限不得超过20年，超过部分无效。
• ②不得擅自转租（经出租人同意可）；
• （2）不得出租
• 不得出租：①属于违法建筑的；②不符合安全、防灾
等工程建设强制性标准的；③违反规定改变房屋使用
性质的；④法律、法规规定禁止出租的其他情形
• （3）承租人经出租人同意，可以将租赁物转
租给第三人。未经出租人同意转租的，出租
人可以解除合同。
• （4）“买卖不破租赁”；出租人出卖租赁房
屋的，应当提前3个月通知承租人内通知承租
人，承租人在15日内未明确表示购买的，视
为放弃优先购买权。
• （5）租赁备案
• 房屋租赁合同订立后30日内，房屋租赁当事
人应当到租赁房屋所在地建设（房地产）主
管部门办理房屋租赁登记备案。
• 注意：“登记备案”的表述
• 2.2.5委托合同
• （1）委托合同是诺成合同、不要式合同，一般为无
偿合同
• （2）委托人可以特别委托受托人处理一项或者数项
事务，也可以概括委托受托人处理一切事务。
• 受托人应当亲自处理委托事务。经委托人同意，受托
人可以转委托。
• 【注意】：委托与代理的区别
• 委托是产生代理的基础，代理权限基于委托授权产生
• 委托双方法律关系，代理是三方关系
• 代理并非仅依据委托而产生，代理还包括法定代理、
指定代理。
Ⅲ 婚姻法
3.1结婚的实质要件与程序要件
3.2婚姻关系终止的方式
3.3夫妻财产制
【约定财产优先于法定财产】：
• 第十一条:一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的
房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权
登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不
予支持。
• 夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，
离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。
链接九：夫妻财产.doc
• 第七条：婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，
产权登记在出资人子女名下的，可视为只对自己子女
一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。
• 由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女
名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资
份额按份共有，但当事人另有约定的除外。
• 第十条：夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人
财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产
还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该
不动产由双方协议处理。
• 依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不
动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一
方的个人债务。
• 下列婚姻关系存续期间取得的财产，除法律、
法规另有规定外，依我国婚姻法应认定为夫
妻共同财产的有（BCDE）。
A.男女一方取得的军人医药生活补助费
B.男女双方实际取得的住房补贴、住房公积金
C.男女双方应当取得的住房补贴、住房公积金
D.一方以个人财产投资所得收益
E. 男女双方的破产安置补偿费
• 下列关于婚姻关系终止的表述，正确的有
（ABC）
• A.婚姻关系的终止可基于事实行为
• B.人民法院审理离婚案件，应当进行调解
• C.调解和好的离婚案件，当事人达成调解达
成协议的，人民法院可以不制作调解书
D.父母与子女间的关系，因父母离婚而消除
• E.无民事行为能力人有配偶的，不得提起离
婚诉讼
• Ⅳ.继承法
• 4.1继承概述
• 4.1.1继承基于身份权产生；
•
继承人只能是自然人；
•
遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产；
•
继承开始后遗产分割前处于共有状态；
• 4.1.2继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，
按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，
按照协议办理。
• 4.1.3法定代理人一般不能代理被代理人放弃继承权、
受遗嘱权。
• 链接十：继承的一般规定.doc
• 下列关于继承的表述，错误的有（CD）
• A.继承开始后，法定继承人未明确表述放弃
继承的，视为接受继承
• B.继承人在遗产分割后作出放弃表示的，放
弃的是所有权而非继承权
• C.受遗赠人应当在知道受遗赠后2个月内，
作出表示，到期没有表示视为接受遗赠
• D.继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳
的税款和债务，遗产价值不足以清偿的部分，
由继承人偿还
• E.继承人放弃继承的，对被继承人依法应当
缴纳的税款和债务可以不负偿还责任
• 4.2法定继承
• （1）顺位与份额：
• 第一顺序：配偶、子女、父母
• 丧偶儿媳对公、婆，丧偶女婿对岳父、岳母，
尽了主要赡养义务的，作为第一顺序继承人。
• 第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母
• （子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子
女和有扶养关系的继子女。父母，包括生父
母、养父母和有扶养关系的继父母。）
• 同一顺序继承人继承遗产的份额，一般应当
均等。
• 继承人协商同意的，也可以不均等。
• 下列关于法定继承人的表述，错误的是
（ABCD）
• A.第二顺位的继承人有祖父母、外祖父母，
孙子女，外孙子女
• B.养子女除有权继承养父母遗产外，还享有
对生父母遗产的继承权
• C.继子女除有权继承养父母遗产外，还享有
对生父母遗产的继承权
• D.继承人故意杀害被继承人未遂的，不丧失
继承权
• E.继承人伪造、篡改或者销毁遗嘱，情节严
重的将丧失继承权
• （2）代位继承
• 被继承人的子女先于被继承人死亡的，由被继承人
的子女的晚辈直系血亲代位继承。代位继承人一般
只能继承他的父亲或者母亲有权继承的遗产份额。
• （3）转继承
• 继承人在继承开始后遗产分割前死亡的，其有权接
受的遗产转而由他的法定继承人继承。
• 【注意】：代位继承与转继承的区别
• 均发生在法定继承的情况下，不适用于遗嘱继承、
遗赠
• ①发生时间不同；②适用主体范围不同；
• ③法律基础不同（身份与财产份额）；
• 【案例】：某日，甲与两个儿子乙丙外出遇车
祸，在送往医院的路中，乙先死亡，甲丙先后
死亡。三人各留遗产2万元，乙有一子A，丙有
一子B，三人无其余亲人。
• 问1：三人的遗产怎么样分割？
• 问2：如果不知道三人死亡顺序的情况下，遗
产怎么样分割？
• 答1：乙死亡:，其遗产由甲和A各继承1万；甲财产变为3万，
甲死亡，其遗产由丙和A（代位）各继承1.5万；丙死亡后，其
遗产由B继承2万元，加之转继承丙的1.5万元。因此，最后是A
得2.5万，B得3.5万。
• 答2：推定甲先死亡，其遗产由乙和丙各继承1万。推定乙、丙
同时死亡，他们的遗产分别由他们的儿子A和B继承。因此，最
后A和B各得3万。
4.3遗嘱继承
遗嘱继承人的范围在法定继承人之内
遗嘱继承人只能是自然人
遗嘱的形式：公证遗嘱、自书遗嘱 、代书遗嘱、录
音形式立的遗嘱、口头遗嘱（危急情况） （应当有
两个以上见证人在场见证）
• 遗嘱冲突与适用：
• 遗嘱必须表示遗嘱人的真实意思，受胁迫、欺骗所
立的遗嘱无效。伪造的遗嘱无效。遗嘱被篡改的，
篡改的内容无效。
• 遗嘱人以不同形式立有数份内容相抵触的遗嘱，其
中有公证遗嘱的，以最后所立公证遗嘱为准，没有
公证遗嘱的，以最后所立的遗嘱为准。
•
•
•
•
• 4.4遗赠
• 公民可以立遗嘱将个人财产赠给国家、集体或者法定
继承人以外的人。
• 遗赠不适用代位继承和转继承
• 受遗赠人：法定继承人范围以外的人
•
需作出接受遗赠的意思表示
• 【判断】：李某育有一子一女，均健在。李某病危前
立遗嘱，遗嘱内容为“我死后遗留的商铺一间归孙子
小李所有。”
• 如遗嘱内容为“我死后遗留的商铺一间归女儿李甲和
孙子小李共同继承。”
• 问：上述行为是遗嘱继承还是遗赠？
•
• 4.5遗赠扶养协议
• 公民可以与扶养人签订遗赠扶养协议。按
照协议，扶养人承担该公民生养死葬的义
务，享有受遗赠的权利。
• 公民可以与集体所有制组织签订遗赠扶养
协议。按照协议，集体所有制组织承担该
公民生养死葬的义务，享有受遗赠的权利。
Ⅵ.行政法部分
• 6.1行政主体：
• （1）行政机关
• （2）法律、法规授权的组织
• （3）行政机关委托的组织
• 识别意义：1、只有行政主体才可能成为行政
诉讼的被告；2、行政主体并非在任何情况下
都是行政诉讼的被告，也可能成为民事诉讼的
被告。
• 下列不具有行政主体资格的有（BDEF）
• A.公安派出所
• B.中共成都市纪律检查委员会
• C.街道办事处
• D.龙泉驿区人民法院
• E.三河村村民委员会
• F.中国房地产研究会产权产籍和测量委员会
• G.中国人民银行
• H.银监会四川监管局
• I.成都市审计局
• 6.2行政行为
• （1）房屋登记是一种可诉的具体行政行为，不是行
政许可行为。商品房预售许可不同于房屋登记。
• （2）作为与不作为
•
房屋登记行为，查询/复制登记资料相关行为
• （3）分类：具体行政行为/抽象行政行为
•
羁束性行政行为/自由裁量行为
•
依申请行政行为/依职权行为
• （4）常见类型：行政许可、行政处罚、行政确认、
行政强制、行政征收、行政征用、行政给付、行政
奖励、行政裁决等
• 下列属于具体行政行为的有（D）
• A．公安机关传唤公民乙
• B．税务局向房地产公司购买办公用房
• C．公安局委托印刷厂印制文件
• D．消防局向某企业发出火灾隐患整改通知书
• E. 海口市“五局一处”联合发布《通告》，
决定自2006年6月15日起对三轮车市场进行整
顿，取缔无证照营运三轮车辆
• F. 市纪委决定对卫生局药品监管处处长王某
采取“双规”处理
• 下列关于房屋登记行为的表述，正确的是（CE）
• A.房屋登记属于行政审批行为
• B.房屋登记属于行政许可行为
• C.当事人申请房屋登记，登记机构不予受理的，
当事人可向法院提起诉讼
• D.因登记错误给当事人造成损害的，当事人可以
提起民事诉讼要求登记机构赔偿
• 6.3 行政复议
• 管辖：行政复议管辖按以下规则确立：
• 人民政府工作部门：本级政府/上级主管
• 地方各级人民政府及垂直管理机关：上一级
• 对国务院部门或者省一级人民政府
• 特殊行政主体①对派出机关、机构行为不服的管辖；
②授权关系中的管辖；③对共同行政行为不服的管
辖；④对被撤销行政机关行为不服的管辖。
• 不适用复议的情形：①行政处分或者其他人事处理；
②行政机关对民事纠纷作出的调解或者其他处理
• 下列关于行政复议的表述，正确的有（CE）
• A.申请行政复议的期限为3个月，但是法律法
规另有规定的除外
• B.对两行政主体共同作出的具体行为行为不服
的，可选择向其中一机关的上级部门申请复议
C.被复议机关应在10日内提出书面答复，并提
交证据
• D.申请人不服复议决定的，可以在收到复议决
定书之日起10日内向人民法院提起诉讼。
• E.当事人对具体行政行为不服，可直接向法院
提起行政诉讼，法律规定先行复议的除外
A应为60日，D应为15日，
• 6.4行政诉讼
• （1）受案范围：..\..\..\法律\最高法院（司法解释、批复、规定）\登记
方面司法解释\《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》（法释〔2010〕
15号）.doc
• 【不受理】：国防、外交等国家行为；行政法规、
规章或者行政机关制定、发布的具有普遍约束力的
决定、命令；行政机关对行政机关工作人员的奖惩、
任免等决定；法律规定由行政机关最终裁决的具体
行政行为。
• （2）管辖
• 中级人民法院管辖下列第一审行政案件：①确认发
明专利权的案件、海关处理的案件；②对国务院各
部门或者省、自治区、直辖市人民政府所作的具体
行政行为提起诉讼的案件；③本辖区内重大、复杂
的案件。
• 下列关于房屋登记案件的表述，正确的有
（ADE）
• A.地震后张某的房屋倒塌，但张某认为该房屋登记
错误，张某有权提起行政诉讼
• B.房屋登记行为已被登记机构改变,当事人不得就原
登记行为提起诉讼
• C.生效法律文书将房屋权属证书、房屋登记簿或者
房屋登记证明作为定案证据采用，当事人不得就登
记事项提起诉讼
• D.登记机构依据人民政府的征收决定办理注销登记，
当事人不服提起行政诉讼的，人民法院不予受理
• E.未改变登记内容的换发、补发权属证书、登记证
明或者更新登记簿的行为,当事人不服提起行政诉讼
的，人民法院不予受理
（3）诉讼时效：
应当在知道作出具体行政行为之日起3个月内提出
2年/5年/20年
中止/中断/延长
（4）审限：应当在立案之日起3个月内作出判决
对于二审行政案件，法院应当在收到上诉状之
日起2个月内作出终审判决。
有特殊情况需要延长的，由高级人民法院批准；
高级人民法院审理的二审案件需要延长的，由
最高人民法院批准。
• （5）民行交叉问题
• 当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠
与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应
当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人
民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争
议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受
理的，裁定中止诉讼。
• 【注意】：基础民事法律关系无效或被撤销，登记
机构不能适用《房屋登记办法》第81条关于撤销登
记的规定撤销房屋登记。
• 实践中买卖合同被撤销、公证文书被撤销等情况下
登记机构不得据此办理撤销登记。
• （6）举证责任
• 被告应当在收到起诉状副本之日起10日内提交答辩
状，并提供作出具体行政行为时的证据、依据；被
告不提供或者无正当理由逾期提供的，应当认定该
具体行政行为没有证据、依据。
• 被告对作出的具体行政行为负有举证责任，应当提
供作出该具体行政行为的证据和所依据的规范性文
件。<事实依据/法律依据>
• 被告对被诉房屋登记行为的合法性负举证责任。被
告保管证据原件的，应当在法庭上出示。被告不保
管原件的，应当提交与原件核对一致的复印件、复
制件并作出说明。当事人对被告提交的上述证据提
出异议的，应当提供相应的证据。
• 6.5 国家赔偿：
• （1）侵犯财产权适用赔偿的情形：
违法实施罚款、吊销许可证和执照、责令停产停业、没收财物等
行政处罚的；
违法对财产采取查封、扣押、冻结等行政强制措施的；
违法征收、征用财产的；
造成财产损害的其他违法行为。
• 申请人提供虚假材料办理房屋登记，给原告造成损害，
房屋登记机构未尽合理审慎职责的，应当根据其过错
程度及其在损害发生中所起作用承担相应的赔偿责任。
• 房屋登记机构工作人员与第三人恶意串通违法登记，
侵犯原告合法权益的，房屋登记机构与第三人承担连
带赔偿责任。
• （2）赔偿程序
• 赔偿请求人要求赔偿，应当先向赔偿义务机关提出，
也可以在申请行政复议或者提起行政诉讼时一并提
出。
• （3）赔偿方式
• 支付赔偿金为主要方式
• 能够返还财产或者恢复原状的，予以返还财产或者
恢复原状。
• 2010修订将精神赔偿纳入：有第3条或者第17条规
定侵犯人身权的情形之一，致人精神损害的，造成
严重后果的，应当支付相应的精神损害抚慰金。