Transcript Mietrechtsreform 2013

Mietrechtsreform 2013
- Überblick
- Änderungen im Einzelnen
Referent:
Volker Grundmann
RA u. FA f. Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Vier wesentliche Änderungen




Neuregelung der Modernisierung und der
Mieterhöhung aufgrund der Modernisierung
Erschwerung der Umstellung auf
Wärmecontracting
Neue Kündigungsregelung /
Kündigungsschutzregeln
Verbesserung der Stellung des Vermieters
bei Zahlungs- und Räumungsklagen
Neuregelung der Modernisierung und
Mieterhöhung
Sinn und Zweck:
 Anreizschaffung zur energetischen Sanierung
von Wohnraum

Bisherige Regelungen diesbezüglich
unzureichend abgestimmt

Kriterien für die Duldung solcher Sanierungen
mitunter zu eng
Neuregelung der Modernisierung und
der Mieterhöhung aufgrund der
Modernisierung
Neu § 555b Abs. 1 BGB – Definition
Modernisierungsmaßnahmen

Bauliche Veränderungen zur Verbesserung
der Mietsache oder sonstiger Gebäudeteile,
durch die
1.
Endenergie oder nicht erneuerbare
Primärenergie nachhaltig eingespart wird
(energetische Modernisierung)
nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig
eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt
wird, sofern nicht bereits eine energetische
Modernisierung nach Nr. 1 vorliegt
2.
Einsparung von …



Endenergie  Energiemenge, die in einem
Gebäude zur Deckung des Energiebedarfs
tatsächlich benötigt wird einschließlich der
Verluste, die bei der Erzeugung und
Bereitstellung der nutzbaren Energie entstehen
Primärenergie  Energie aus den natürlich
vorkommenden Energieformen oder
Energiequellen (Kohle, Gas, Wind und Sonne)
Nicht erneuerbare Primärenergie  Energie aus
Öl, Kohle oder Gas
Nachhaltigkeit

Nach § 555b (neu): Einsparung bzw.
Klimaschutz muss „nachhaltig“ sein

Nach § 554 (alt): nur „Einsparung“
erforderlich


Einsparung ist nachhaltig, wenn dauerhaft
Energie eingespart wird
bestimmter Einsparumfang nicht erforderlich
Neu § 536 Abs.1a BGB Minderungsausschluss

Minderung der Tauglichkeit aufgrund
einer energetischen Modernisierung
(§ 555b Abs. 1 Nr. 1) bleibt außer
Betracht

für Dauer von 3 Monaten
Minderung im Übrigen
Mieter kann im Rahmen aller anderen
Modernisierungen
- außer bei der energetischen
Modernisierung die Miete wie bisher mindern
Minderung bei parallelen Maßnahmen


energetische Modernisierungsmaßnahme
+
andere Erhaltungs- oder
Modernisierungsmaßnahmen
 Reichweite des Minderungsausschlusses
nur, soweit Beeinträchtigungen auf
energetische Modernisierungsmaßnahmen
zurückzuführen sind
Neu § 555c BGB - Ankündigung von
Modernisierungsmaßnahmen (1)
spätestens drei Monate vor Beginn in
Textform anzukündigen
Ankündigung muss enthalten:
 Art und den voraussichtlichen Umfang in
wesentlichen Zügen
 voraussichtlichen Beginn, voraussichtliche
Dauer
 Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung, die
voraussichtlichen künftigen Betriebskosten

Neu § 555c BGB - Ankündigung von
Modernisierungsmaßnahmen (2)
Ankündigung soll enthalten:

Hinweis auf Form und die Frist des
Härteeinwands (§ 555d Absatz 3 Satz 1)
…in wesentlichen Zügen Angaben
enthalten

„in wesentlichen Zügen“
 Klarstellung, dass an den Inhalt der
Modernisierungsankündigung keine überhöhten
Anforderungen gestellt werden dürfen
Neu § 555c Abs. 3 BGB – Inhaltliche
Anforderung an Ankündigung
In Modernisierungsankündigung für
Maßnahmen nach § 555b Nummer 1 und 2
kann
-
insbesondere hinsichtlich der energetischen
Qualität von Bauteilen -
auf allgemein anerkannte Pauschalwerte
Bezug genommen werden
Anerkannte Pauschalwerte


Beispiel: „Bekanntmachung der Regeln zur
Datenaufnahme und Datenverwendung im
Wohngebäudebestand“ des
Bundesministeriums für Verkehr, Bau und
Stadtentwicklung vom 30. Juli 2009
Darlegung d. Einspareffekts durch Vergleich
des Wertes mit dem Wärmedurchgangskoeffizienten des zu montierenden
Bauteils, der vom Hersteller mitgeteilt wird.
Neu § 555d BGB - Duldung der
Modernisierungsmaßnahmen (1)


Grundsatz: Duldungspflicht des Mieters (§ 555d
Abs. 1)
Ausnahme: Härtefallklausel (§ 555d Abs. 2)
 Modernisierungsmaßnahme bedeutet für Mieter eine
Härte, die auch unter Würdigung der berechtigten
Interessen sowohl des Vermieters als auch anderer
Mieter in dem Gebäude sowie von Belangen der
Energieeffizienz und des Klimaschutzes nicht zu
rechtfertigen ist
 zu erwartende Mieterhöhung sowie die
voraussichtlichen künftigen Betriebskosten bleiben bei
der Abwägung außer Betracht
Neu § 555d BGB - Duldung der
Modernisierungsmaßnahmen (2)



Nach derzeit geltendem Recht: wirtschaftliche
Aspekte bei Härteprüfung zu überprüfen
Nach der Neuregelung:
wirtschaftliche Aspekte erst im Bereich der
Mieterhöhung relevant
Mieter muss Umstände, die Härtefall
begründen, bis zum Ablauf des Monats, der
auf den Zugang der Mod.-Ankündigung folgt, in
Textform mitteilen (§ 555d Abs. 3)
Neu § 555d BGB - Duldung der
Modernisierungsmaßnahmen (3)
nach Ablauf dieser Frist:

Umstände nur noch zu berücksichtigen,
wenn Mieter ohne Verschulden an der
Einhaltung der Frist gehindert war und

er dem Vermieter die Umstände sowie die
Gründe der Verzögerung bis zum Beginn
der Modernisierungsmaßnahme mitteilt
Neu § 555d BGB - Duldung der
Modernisierungsmaßnahmen (4)
Folge des Fristversäumnisses:
Gründe, die zu spät vom Mieter vorgebracht
werden, werden nicht mehr gehört
 weder bei der Härteabwägung bzgl. der
konkreten Baumaßnahme, noch im
Mieterhöhungsverfahren
Ausnahme:
 Vermieter hat nicht auf Form und Frist des
Härteeinwandes hingewiesen (§ 555d Abs. 5)
 spätere Mieterhöhung ist höher als 10 %

Neu § 559 BGB - Mieterhöhung



Jährliche Erhöhung um 11 % der
aufgewendeten Kosten für die Wohnung
zum Beginn d. 3. Monats nach Zugang der
Erhöhungserklärung (unverändert)
Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen
erforderlich gewesen wären, gehören nicht
zu den aufgewendeten Kosten
 ggf. durch Schätzung zu ermitteln
Neu § 559 Abs. 4 BGB Härtefallprüfung der Mieterhöhung
Findet jedoch nicht statt, wenn:




Mietsache lediglich in einen Zustand versetzt
wurde, der allgemein üblich ist
Modernisierungsmaßnahme auf Grund von
Umständen durchgeführt wurde, die der
Vermieter nicht zu vertreten hatte
Der Einwand einer Härte aufgrund des
verspäteten Vorbringens des Mieter nicht zu
berücksichtigen ist (Fälle des § 555d Abs. 3+4)
Neu § 559b BGB - Fehler der
Modernisierungsankündigung
Frist nach der die Mieterhöhung eintritt
verlängert sich um 6 Monate, wenn


Modernisierungsankündigung nicht
ordnungsgemäß erfolgt ist

die tatsächliche Mieterhöhung die
angekündigte um mehr als 10 % übersteigt
Wärmecontracting
Neu § 556 c BGB – Wärmecontracting
Definition
Wärmecontracting = Vermieter stellt die
Versorgung mit Wärme oder Warmwasser von
der Eigenversorgung auf die eigenständig
gewerbliche Lieferung durch einen
Wärmelieferanten um
Neu § 556 c BGB – Wärmecontracting
Rechtsfolge und Voraussetzungen

Mieter hat die Kosten der Wärmelieferung als
Betriebskosten zu tragen, wenn



Mieter bisher die Betriebskosten für Wärme
und Warmwasser zu tragen hatte und
die Wärme mit verbesserter Effizienz
entweder aus einer vom Wärmelieferanten
errichteten neuen Anlage oder aus einem
Wärmenetz geliefert wird und
die Betriebskosten dadurch nicht erhöht
werden
Sinn und Zweck des neuen § 556 c
BGB

Ermöglichung der Verbesserung der
Energieeffizienz mittels Contracting

angemessener Ausgleich der Interessen von
Vermieter, Mieter und Wärmelieferant

Schutz des Mieters durch Erfordernis der
Kostenneutralität
Neue Kündigungsbestimmungen
Neue Kündigungsbestimmungen
Überblick:


Nichtleistung der Mietsicherheit

Kündigungsbeschränkung bei Erwerb
durch Personengesellschaften
Derzeitige Rechtslage



Nichtleistung bzw. teilweise Nichtleistung der
Mietsicherheit erheblicher Vertragsverstoß(?)
Nach Abmahnung ist Vermieter zur
Kündigung berechtigt
Keine Abhilfemöglichkeit des Mieters nach
Ausspruch der Kündigung beispielsweise
durch Zahlung der Sicherheit
Neu § 569 Abs. 2 a BGB - Nichtleistung
der Mietsicherheit
Neuer wichtiger Grund:
 Fristlose Kündigung bei Nichtzahlung der
Mietsicherheit, soweit diese zwei
Monatskaltmieten umfasst
 Abmahnung nicht mehr erforderlich
 Mieter hat eine Nachholmöglichkeit binnen
einer Frist von 2 Monaten nach
Rechtshängigkeit einer Räumungsklage
Beschränkung der Kündigung bei
Erwerb durch Personengesellschaften
Derzeitige Rechtslage:
 Erwirbt eine Personengesellschaft (z.B. GbR)
eine Immobilie, so kann diese für einen ihrer
Gesellschafter ein bestehendes
Mietverhältnis mit Eintragung der GbR als
Eigentümerin im Grundbuch wg.
Eigenbedarfs ohne Einschränkungen
kündigen (sog. „Münchener Modell“)
Neu § 577 a Abs. 1a BGB Beschränkung der Kündigung bei
Erwerb durch Personengesellschaften


Wartefrist von 3 Jahren ab Eintrag im
Grundbuch als Eigentümer, bevor Eigenbedarfskündigung ausgesprochen werden kann
Es sei denn:


Gesellschafter oder Erwerber gehören derselben
Familie oder demselben Haushalt an oder
vor Überlassung des Wohnraums an den Mieter
ist Wohnungseigentum begründet worden
Verbesserung der Vermieterstellung
bei
Zahlungs- und Räumungsklagen
Verbesserung der Vermieterstellung
bei Zahlungs- und Räumungsklagen
 Überblick:



Sicherungsanordnung
Räumungstitel gegen unbekannte Dritte
Räumungstitel im Wege des Einstweiligen
Rechtschutzes
Sicherungsanordnung – Derzeitige
Rechtslage

Bei teilweiser oder vollständiger Nichtzahlung
der Miete, kann der Vermieter



die Kaution verwerten
Zahlungsklage erheben
Zahlungsklage auf künftige Leistung erheben
(aber nur wenn der Mieter mit der Miete und
Nebenkosten erheblich im Rückstand ist,
BGH, Urt. v. 4. 5. 2011 − VIII ZR 146/10)
Neu § 283a ZPO –
Sicherungsanordnung


Gericht des ersten Rechtszugs kann auf
Antrag des Klägers wegen künftiger
Geldforderungen Sicherungsanordnung
treffen
Voraussetzungen:


Klage hat hohe Aussicht auf Erfolg und
die Anordnung ist nach Abwägung der
beiderseitigen Interessen zur Abwendung
besonderer Nachteile für den Kläger gerechtfertigt
Sicherungsanordnung - Aussicht auf
Erfolg

Gericht trifft insofern nach dem Vortrag der
Parteien und eventuellen Beweisergebnissen
eine Prognose über den Verfahrensausgang

Hohe Aussicht auf Erfolg besteht, wenn
Klage nach dieser prognostischen Würdigung
Erfolg haben wird
Sicherungsanordnung Interessenabwägung

Kläger:



Dauer des Verfahrens und abstraktes Risiko der
späteren Zahlungsunfähigkeit des Beklagten
reicht allein nicht aus
muss konkret dartun, welche besonderen
Nachteile er über einen Ausfall der Forderung
hinaus zu erwarten hat
Beklagter:

Evtl. zu berücksichtigen, welche Auswirkung der
Verlust an Liquidität für ihn im Einzelfall hat.
Sicherungsanordnung - Fazit

Sicherungsanordnung wird in den normalen
Mietforderungsprozessen, in denen es
insbesondere um Minderung bzw.
Betriebskosten geht, eher ohne Aussicht auf
Erfolg sein.

Alleine in den Fällen, in denen der Mieter
ohne ersichtlichen Grund nicht zahlt, ist eine
Anordnung denkbar.
Neu § 940a Abs. 3 ZPO Räumung durch einstweilige Verfügung

Räumung auch möglich, wenn:
Beklagte einer Sicherungsanordnung (§
283a) im Hauptsacheverfahren
(Räumungsklage wegen Zahlungsverzugs )
nicht Folge geleistet hat
Räumungstitel gegen unbekannte
Dritte – Derzeitige Rechtslage


Räumungsvollstreckung darf nicht betrieben
werden, wenn Dritter, der weder im
Vollstreckungstitel noch in der diesem
beigefügten Vollstreckungsklausel namentlich
bezeichnet ist, im Besitz der Mietsache ist.
Dies gilt selbst dann, wenn Verdacht besteht,
dem Dritten sei Besitz nur eingeräumt
worden, um die Zwangsräumung zu vereiteln.
(BGH, Beschluss vom 14.08.2008 - I ZB 39/08)
Neu § 940a Abs. 2 ZPO Räumung durch einstweilige Verfügung
Räumung von Wohnraum durch einstweilige
Verfügung auch gegen einen Dritten, der im
Besitz der Mietsache ist, wenn:



gegen Mieter ein vollstreckbarer Räumungstitel
vorliegt und
Vermieter vom Besitzerwerb des Dritten erst
nach Schluss der mündlichen Verhandlung
Kenntnis erlangt hat.
Neu § 940a Abs. 2 ZPO Räumung durch einstweilige Verfügung

Voraussetzung ist aber,
... dass Vermieter Anwesenheit des Dritten bei
Erwirkung des Räumungstitels positiv nicht
bekannt war, was dieser im Verfahren nach §
940 a ZPO glaubhaft zu machen hat.
Vollstreckung ohne Räumung –
Derzeitige Rechtslage (1)

Berliner Modell:

Räumungsvollstreckung erfolgt, soweit der
Vermieter – zur Einsparung von Kosten – sein
Vermieterpfandrecht ausgeübt hat, lediglich durch
die Übergabe der Wohnung ohne Räumung
derselben von Einrichtungen des Mieters.

Es werden nur die Schlösser ausgetauscht, der
Mieter aus dem Besitz gesetzt.
Räumung ohne Räumung – Derzeitige
Rechtslage (2)

Problem:



Vermieter erlangt Besitz an Einrichtung des
Mieters, die regelmäßig nicht pfändbar ist
Verwertung des Eigentums des Mieters scheidet
aus, soweit es sich um unpfändbare Sachen
handelt.
Solange Mieter sein Eigentum nicht abholt, ist
Vermieter zur Verwahrung verpflichtet (auch des
vermeintlichen Mülls), will er sich nicht ggf.
schadensersatzpflichtig machen ( so z.B. LG Lübeck,
Beschluss vom 21. 4. 2010 - 14 T 33/10)
Neu § 885a ZPO Berliner Modell wird geregelt






Vermieterpfandrecht muss nicht mehr ausgeübt werden
Gerichtsvollzieher hat die in der Wohnung befindlichen
Sachen (oberflächlich) zu dokumentieren (Fotos genügen)
Sachen müssen nicht in der Wohnung verbleiben;
offensichtlicher Müll kann entsorgt werden
Haftungserleichterung für den Vermieter hierbei: nur noch
grobe Fahrlässigkeit und Vorsatz
Verwertung der Einrichtung / Gegenstände nach einem Monat
(außer private und wichtige Dokumente; diese müssen
bewahrt werden)
Sachen, die nicht verwertet werden können, können
vernichtet werden
Regeln der Verwertung

§ 383 BGB Versteigerung
hinterlegungsunfähiger Sachen:


Versteigerung hat durch einen Gerichtsvollzieher
oder zu Versteigerungen befugten anderen
Beamten oder öffentlich angestellten Versteigerer
öffentlich zu erfolgen
Zeit und Ort der Versteigerung sind unter
allgemeiner Bezeichnung der Sache öffentlich
bekannt zu machen.