Transcript 기본구상단계
성공적인 관광레저도시 건설방안 June 2005 전경련 유재준 팀장 ▷1 성공적인 관광레저 기업도시 건설방향 • 기업이 자율성과 창의성을 바탕으로 제대로 된 투자가 되도록 유도 • 사업의 수익성과 사업계획의 실현가능성 여부 중요 • 획기적인 발상으로 글로벌 경쟁력 있는 독창적 개발컨셉 수립 • 도시안밖의 인프라가 국제적 수준으로 정비 (정부의 역할) • 개발계획 수립에서 운영까지 지역사회와 상생하는 체제 마련 • 자연환경 친화적이며 지속가능한 개발로 친환경적 도시 건설 ▷2 공공성과 수익성을 고려한 자족형 도시건설 Functional Structure Developer Residential Company City Value Structure 공공성 • 국가적인 프로젝트의 위상 실현 • 기업주도의 개발 • 국제적인 관광지로서 • 기업 투자마인드 고려 • 주거 + 상업 + 교육 + 의료 + 각종 산업 등 • 민간 자율성 보장 의 프로젝트 정의와 포 지셔닝 • One Stop 활동 가능 Activity Leisure • 엔터테인먼트 + 레포츠 + 휴 양(휴식) + 관람 + 문화 수익성 정주기반시설과 관광레저시설이 복합된 자족형 도시 • 다양한 비즈니스 모델 에 대한 이해와 검토 * 일반관광지(비 자 • 부가가치 극대화 측면 족형) : 정주기반 없 의 접근 필요 는 시설 위주의 개발 • 국제적인 관광레저수요 수용 ▷3 기업도시 건설의 절차 사전준비 및 개발계획안작성 구 역 사전환경성 검토 구역 지정 제안 개발계획 승인 신청 지 정 · 계 주민·관계전문가 의견청취 및 공청회 개최 관계 행정기관의 장과 협의 개발구역 지정, 시행자 지정 및 개발계획 승인 중앙도시계획위원회 기업도시위원회 심의 도시기본계획 결정, 도시관리계획(도시지역)결정 기업도시개발구역 지정, 광역교통개선대책 수립 획 단 시군과 협약 체결 (민간기업+시장·군수) 실시계획 수립 및 승인신청 계 환경·교통·재해영향평가 협 의 관계행정기관의 장과 협의 실시계획 승인 기업도시위원회 심의 41개 법, 88개 인허가 의제처리 ▷4 사업 추진절차 사업추진절차 및 내용 인ㆍ허가 前 단계 Master Plan 사업타당성분석 인ㆍ허가 後 단 계 용역의 업무수행 범위 사업추진구조 확정 개발 인ㆍ허가 개발주체 구성 설계 및 건설 준비단계 Master Plan - 개발목표 및 방 향 설정 - 국내외 사례조사 - 수요조사 - 유치시설 및 규 모산정 - 시설배치도 및 조감도 작성 사업타당성분석 - 기초 사업타당성 검토 분양 및 운영 시행단계 사업추진구조 - 사업추진구조 검토 - 세무 등 관련법규 검토 - 최적 사업추진구조 도출 구역지정단계 - 도시개발구역 지정요청 - 도시개발구역 지정 실행계획 수립 - 사업시행자 지정 - 실시계획 작성 및 인가 사업시행단계 - 환지계획 작성 및 인가 환지예정지 지정 및 처분 청산금의 징수 및 교부 준공검사 자금조달 분양 및 운영 Developer 사업시행사, 시공사 ▷5 사업 성공요인 • 사업성공요인으로는 철저한 시장상황에 의한 Basic Plan과 Creative한 Design • 관광레저도시의 수요 창출을 위한 Marketing 분석과 상품계획 사 업 타 당 성 검 토 개발 Concept 상세계획 ▷ 외국사 + 국내설계사 마케팅전략 Conceptual Master Design ▷ 외국사 지명현상 토지이용구상 Master Design 관광계획/도시개발 ▷ 국내설계+Eng사 개발전략 사업화 방안 기술자문 환경성 분석/교통/토질 /개발형태/개발성격 등 기본구상계획 ▷ 당선업체 수행 실 시 설 계 2단계용역 법규 및 기술 지원 기본설계(토목,도로,상하수도,구조물,하천개수,방재) /각종 영향평가/인허가도서작성 기본계획 Business Plan 집행계획 • 일반적으로 전반적인 사항을 ENG社가 전 과정을 수행하였으나 과업의 내용에 따라 초기부터 Marketing, PM 등의 역할이 비 ENG사 또는 Consortium으로 참여하여 추진토록 하여야 함 ▷6 사업 추진체제 1단계(기본구상단계) P.M Group 사업시행사 2단계(계획단계) P.M 업무 (전체적 사업 조율) 사업구도(SPC) 검토 및 법률적, 세무적 검토 세무, 회계 consulting(절세방안 등) 제도개선, 작업 기타 법률 자문 기술 부분 토질조사,지반처리 기반시설계획 Cost Analysis 광역교통구상, 환경성 검토 기본구상(국제현상) 기본설계, 실시설계 환경,교통,인구 재해평가 기본계획 사업화 사업타당성조사 Marketing 분석 상품화 분석 Action Plan 사업 부문 Engineering 회사 Marketing 회사 문화관광부 지방자치단체 사업화 계획(Business Plan) 상품계획 관광시설계획 세부개발 Action Plan 관리계획 ▷7 1단계 : 기본구상 및 사업타당성 검토 용역분야 2단계 : 기본계획,기본설계, 실시설계 참여범위 과업내용 1단계 2단계 P.M. 용역 ⊙ ⊙ 사업타당성 ⊙ 입지선정, 국제현상을 위한 RFP 작성, 유치시설 검토, 사업화 방안 검토 법률적 추진 검토, 사업성 검토, 타당성(사별, 시설 별), 원가분석 기본구상 ⊙ 국제현상설계를 통한 기본구상 작업(2개안으로 압축 필요) 필요 시 사업타당성 기관과 연계하여 현상공모 가능 토질조사,지반처리 ⊙ 사업의 초기단계의 토지부분에 대한 Pilot Test (연약지반의 경우 토지 보 강비 등) 대상지 선정 이전 초기 검토단계의 비용 검토 (Cost Analysis 용역으로 발 주 가능) 기반시설계획 ⊙ 사업 대상지의 각종기반시설에 대한 계획 및 비용 검토 광역교통구상 ⊙ ⊙ 2 단계 교통영향 평가/광역교통구상에 따른 각종 교통관련 기반비용 환경성 검토 ⊙ ⊙ 2 단계 환경영향 평가/사업초기의 대상지의 환경성 검토 다수의 용역기관의 진행에 따른 일정관리, 조정업무, 추진전략 추진 등 기본계획 ⊙ 기본 구상 안을 발전하여 기본 계획안 작성 기본/실시설계 ⊙ 기본계획에 따른 기본설계, 실시설계 Marketing 분석 ⊙ 마케팅 조사, 수요창출 방안, 해외사례조사, 마케팅계획 상품화 분석 ⊙ ⊙ 2 단계 상품계획 수요창출이 가능한 시설 분석, 신규상품분석, 상품제안 Action Plan ⊙ ⊙ 1단계는 큰 차원의 의사결정을 위한 실제 행위계획 2단계는 실무자를 위한 구체적인 행동 계획 사업화 계획 ⊙ 기본 계획에 맞는 Business Plan(시설 별, 영역별), 구체적 사업성 분석 관광시설계획 ⊙ 관광부문의 시설계획 ▷8 사업추진 기본방향 현안사항 기본방향 종합Eng사에 일괄용역 발주 관행(10 여 개 부문) 부문별 최고의 전문업체 선정을 위한 분리 발주, 지 → 부문별 최고의 전문성 확보 필요 종합Eng사의 Total Project 관리능력 부족 명 현상 및 필요 시 수의계약 필요 시행사가 PM역할, 기본구상 및 전략계획 직접수행 → 사업기획/Marketing 결여, 중복된 과업수행 → 각 부문별 조정 및 해외업체와의 협조 능력 필요 부문별 특성에 따른 업체 선정 기준 용역사의 실질적인 사업추진을 위한 Mind 결여 → 인허가 위주의 계획, 사업화 관련 Mind 필요 용역비 위주의 경쟁 입찰 시 과업의 질 하락 → 덤핑 낙찰로 우수업체 선정 필요 ▷ 과업중심 용역 → 수행능력 평가 및 적정가격 ▷ 인허가위주, 단순기술 용역 → 최저가격 경쟁 시행사, 지자체, 문광부가 운영하는 외부 자문단 → 전문성 보강과 용역사 견제 → 형식적인 계획 Mind 초래, 고급전담인력투입 기피 ▷9 용역업체 선정방안 용역 특성에 따라 최적의 업체선정을 위하여 지명현상, 수의계약으로 구분선정 1. 공모 • (사례) 행정중심복합도시 도시개념 국제공모(10월18일한 1등 : 20만불, 2등 : 10만불, 3등 : 5만불) • 절차의 투명성, 객관성 등으로 관리에서 장점 • 실력있는 업체(개인)의 참여는 어렵고 일반업체의 경쟁만 심화 2. 지명현상 • 기본구상의 경우 해외 전문설계업체를 대상으로 국제현상 유도(일본, 미국, 유럽 등 대륙별로 2-3개 업체 씩 초청 – 중국, 일본, 동남아 수요분석) - 당선업체에게 마스터 플랜의 수립으로 계속 참여 유도 • 단순 기술이나 인허가 만을 위한 경우 지명현상의 Consortium에 포함하거나 PM 그룹이 2-3개 금액 견적 에 의하여 업체 선정 3. 수의계약 • 대외적으로 공신력이 필요하거나 학문적으로 필요한 경우 • 부동산개발의 전문분야로 타 업체 보다 전문성이 뛰어난 경우 • 신기술을 보유하고 있거나 타 업체보다 객관성이 뛰어난 경우 ▷ 10 건의사항 • 시범사업 선정작업은 실현가능성이 가장 중요 • 용역비 지원은 다양한 조사방법이 가능하도록 배려 • 타당성 조사비용의 지원은 규모와 함께 지원방법이 매우 중요 • 국토개발계획과 병행하도록 관련부처가 모두 참여하는 체제 마련 • 중앙정부의 도시접근을 위한 광역 인프라지원이 필수 • 지역의 개발효과 보다는 국가전체 입장에서 경제적 효과 평가 ▷ 11