Transcript f107-NPLapreciation

부동산 자산 관리 전문가 과정
(Asset Management Consultant)
허드슨 어드바이저 코리아
이사 : 정 기 춘
부동산 자산관리 전문가 과정
목차
Ⅰ. 부실 채권의 평가 및 인수
Ⅱ. 자산 관리
1. 개요
1. 개요
(1) 여신의 종류
(1) 자산 관리 회사 및 자산 관리자
(2) 부실 채권의 규모
(2) 자산 유동화와 자산 관리의 개념
(3) 부실 채권의 종류
(3) 법적 근거 및 요건
(4) 부실 채권의 매각기관 및 보유물량
(5) 주요 부실 채권 매각 사례
2. 부실채권의 평가 및 인수
2. 자산 관리 업무
(1) 자산 관리 업무 흐름도
(2) 채권 자산의 관리
(1) NPL 평가 및 인수 업무 흐름도
1) 채권 자산관리의 준비 및 계획
(2) 평가 대상 표본의 샘플링
2) 담보부 채권의 관리
(3) 대출 서류 검토
(4) 담보 부동산의 가치평가
1) 가치 평가 기준
2) 가치 평가 방식 및 검토
3) 무담보 채권의 관리
4) 특별 채권의 관리
(3) 부동산 자산의 관리
1) 부동산 자산의 유입
2) 유입 부동산(REO)의 가격 평가
(5) 회사의 가능성 검토
3) 유입 부동산의 현장 확인
(6) 부동산 가격 검토 및 확정 회의
4) 유입 부동산의 분석 및 운용 계획 수립
(7) 채권의 가격 작업
5) 원매자의 발굴
(8) 부실 채권의 유동화 구조
6) 임대 및 매각
(4) 유동화법하의 부동산 매각의 세제 혜택
(5) 국내 외국계 자산 관리 회사
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부동산 자산관리 전문가 과정
부실채권의 평가와 인수
Due Diligence & Underwriting of Non Performing Loan
부동산 자산관리 전문가 과정
부실 채권의 평가와 인수
1. 여신의 종류
 정상 여신(Normal) : 담보 또는 신용이 확실하고 사업 및 경영내용이 양호한
거래처의 여신
 요주의 여신 (Precautionary) : 통상 이상의 주의를 요하는 거래처에 대한 여신
( 1개월이상 ~ 3개월 미만 연체)
 고정이하 여신 (Non Performing) :
구체적인 회수조치를 강구할 필요가 있는
거래처에 대한 여신 (3개월 이상 연체)
2. 부실 채권의 규모
 1998년 3월말 기준 : 68조
 2000년 현재 : 약 140~200조 추정
3. 부실 채권의 종류 :
 일반 채권(Regular Loan) : 채권에 대한 즉시 구상권 실행에 제한이 없는 채권
 특수 채권(Special Loan) : 화의(Composition) 법정관리(Re-organization)
상태의 회사에 대한 채권
 담보부 채권(Secured Loan) : 부동산 담보 등의 담보가 있는 채권
 무담보부 채권(Unsecured Loan) : 담보가 설정되어 있지 않은 채권
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부동산 자산관리 전문가 과정
부실 채권의 평가 및 인수
부실 채권의 매각 기관 및 보유 물량
(단위: 조)
총여신
부실채권
부실채권 비율
자료 기준일
은행권
359.8
25.4
7.06 %
2000.12
상호신용금고
16.9
4.9
29.0 %
2000.10
신용협동조합
10.2
2.2
21.57 %
1999.12
증권회사
10.0
3.4
34.0 %
1999.12
보험회사
42.9
5.9
13.75 %
1999.12
종합금융회사
12.4
1.8
14.52 %
2000.3
리스회사
18.4
7.5
40.76 %
1999.12
합
459.5
52.1
11.34 %
부실채권 매입
정리 완료
현재 보유 물량
자료 기준일
한국자산관리공사
82.5
44.1
38.4
2000.10
예금보험공사
6.7
0.3
6.4
2000.10
합
89.2
44.4
44.8
5
계
계
부동산 자산관리 전문가 과정
부실 채권의 평가 및 인수
주요 부실 채권 매각 사례
(단위: 억원)
날짜
매각주체
낙찰기관
채권가격
매각가격
낙찰률(%)
98.9
자산관리공사
Goldman Sacks
2,075
253
12.24
98.6
자산관리공사
Lone Star
5,646
2,012
35.6
99.5
자산관리공사
Goldman Sacks, 동양종금,
Cerberus, Morgan Stanley
7,724
1,237
16.02
99.6
자산관리공사
Lone Star
10.388
5,249
50.5
99.12
JV AMC
Deutsche Bank, 삼성생명
2,673
1,286
48.13
2000.5
JV AMC
Morgan Stanley
5,705
3,163
55.44
2000.6
한솔금고
Deutsche Bank
2,168
1,673
77.15
2000.7
KDIC
Lone Star
4,790
2,539
53.0
2000.8
외환은행
Amresco·Salomon Smith Barney
4,800
2,768
57.7
서울은행
GE Capital ·Merrill Lynch
2,200
1,320
60.0
2000.11
Lone Star
2,000
1,200
60.0
2000.11
광주은행
Cerberus
4,464
2,322
52.0
2000.12
조흥은행
Lehman Brothers, Lone Star
7,715
4,397
57.0
61,258
26,624
43.46
Total
6
부동산 자산관리 전문가 과정
부실 채권의 평가 및 인수
1. NPL Underwriting Work Flow
Portfolio Data File
Target Asset Sampling
Collateral
Valuation
Loan File
Review
Corporate
Review
Legal Review
Roll-up
Pricing
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부동산 자산관리 전문가 과정
부실채권의 평가 및 인수
2. 평가 대상 표본의 샘플링
전체 Portfolio의 예상가치에서 선순위 금액(저당권의 선순위, 당해세,
미지급급여)등을 차감하고 순실현 가능 금액(Net Realizable Value) 을
계산 일정 백분율 까지를 평가
3. 대출 서류 검토(Loan File Review)
대출 약정서(대출금), 등기부 등본(권리분석, 근저당 설정 내역, 순위)
감정 평가서(담보물의 확인, 감정 평가 금액, 주소, 면적)
4. 담보 부동산의 가치 평가
1) 담보 부동산의 평가 기준
- 현재 시장에서의 매각 가능 가격
“ Liquidation value at the current market with reasonable marketing time ”
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부동산 자산관리 전문가 과정
부실 채권의 평가 및 인수
2) 가치 평가 방식
Full Valuation
Survey
Valuation
Reconciliation
Property Identification
& Confirmation
Income Approach
Data Credibility
Site Survey
Market Approach
Marketability
Desktop
Survey
Cost Approach
Desktop Valuation
Tele Survey
Expected
Auction Value
Estimation
& Adjustment
Desktop Survey
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부동산 자산관리 전문가 과정
부실 채권의 평가 및 인수
가치 평가 방법
평가 방법
 비용 접근법 (Cost Approach)
 매매사례 비교 접근법 (Sales Comparison Approach)
 소득 접근법 (Income Approach)
 경매 낙찰 예상 가격 (Expected Auction Award Price)
-- >가격 산출 자료의 신뢰도, 해당 부동산의 특성 등을 검토하여, 일반적
으로 시장에서 수용될 수 있다고 판단되는 가격을 최종 가격으로 산정
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부동산 자산관리 전문가 과정
부실채권의 평가와 인수
5. 회사의 회생 가능성 및 재상환 가능성
특별 채권인 경우에는 화의 또는 법정 관리 상태회사가 회생을 할 경우와 최종적으로 회생하
지 못할 경우의 시점 산정이 필요. 이에 따라 대출 재상환 가능성, 가능한 상환 정도 및 기간을
고려한 예상 상환 가능 계획과 회생하지 못할 경우 담보 부동산의 처분 시점을 산정
6. 가격 검토 및 확정 회의 (Roll-Up)
평가된 부동산의 가치를 가격 결정자들이 모여 담보물의 가격 확정 작업을 진행. (기초 가격,
법적 검토, 회계적 검토)
7. 채권의 가격 작업(Pricing)
 보유 기간의 산정(채권/부동산) : 자산의 상태에 따라 양도시점. 경매 진행 여부, 해당 지역에서
1차 경매 기일까지의 소요 기간, 등기, 명도나 기타 법적 제한 사항의 해결 가능 시한을 산정.
 보유 기간 동안의 비용의 산정 : 해당 물건의 보유 기간 내에 발생되는 각종 세금, 부담금,
관리 비용(관리비, 보험금, 수선비, 특수 자격 인원(안전관리자, 방화관리자등등)) 계산.
 기간과 비용에 대한 할인 : 동 보유 기간의 직접 관리비를 삭감하고 기간에 대한 기회 비용을
할인
 채권의 가격 산정(Pricing) : 대출금액 대비 최종 예상 회수 가능 금액으로 상기 요소를
종합적으로 감안하여 입찰 금액을 산정
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부동산 자산관리 전문가 과정
부실 채권의 유동화 구조
론스타
성업공사
30% 지분
70% 지분
지주유동화회사
100% 지분
100% 지분
부동산유입시 채권양도
또는 채무부담인수
채권유동화회사
부동산유동화회사
자산관리
업무
자산관리
업무
저당권부 채권
부동산
성업공사
허드슨 어드바이저
(자산관리전문 외국법인)
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부동산 자산관리 전문가 과정
자산 관리
Asset Management
부동산 자산관리 전문가 과정
자산 관리
1. 자산 관리 회사 및 자산 관리자


유동화 전문 회사 등으로부터 자산의 관리, 운용, 처분을 위탁받아 업무를 대행하는 회사
자산관리자: “ Financial Engineer & Real Estate Professional ”
2. 자산 유동화와 자산 관리의 개념

자산 유동화와 관련하여 자산의 관리라 함은 자산관리자가 자산 유동화에 관한 법률
(이하 ‘법’이라 한다)에 따라 설립된 자산 유동화 회사가 보유하고 있는 자산에 대
하여 위임의 법리(Servicing Agreement)에 따라 자산의 유지, 관리 및 처분 등을 통
하여 수익극대화를 이루기 위한 일체의 행위를 말한다. 이에는 넓게 자산의 종류에
따라 크게 채권자산의 관리와 부동산 자산의 관리로 나눌 수 있다.

현행법 하에서 자산 유동화 회사는 본점 이외에는 영업소를 둘 수 없으며 직원을 고
용할 수 없도록 규정하고 있기 때문에(법 제20조 제2항) 자산의 관리는 자산보유자와
공동출자의 형태를 취하거나 투자자의 직접투자를 통한 관계회사의 형태를 취하기도
한다.
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부동산 자산관리 전문가 과정
법적 근거 및 요건
3.법적 근거 및 요건
(1) 법적 근거
자산 유동화에 관한 법률 시행령 제 5조
(2) 자격 요건
① 자본금이 10억원 이상일 것
② 다음 각목의 전문인력 5인 이상 포함된 20인 이상의 관리 인력을 갖출 것.
a. 변호사, 공인회계사 또는 감정평가사 2인 이상
b. 채권관리, 유가증권 발행 등 금융감독위원회가 정하는 업무를 수행한 경력이 있는 자 1인 이상
③ 임직원이 신용정보의 이용 및 보호에 관한 법률 제9조 제1항의 각 호에 사유에 해당하지 아니할 것
④ 최대 출자자가 외국인인 경우 그 외국인이 자산 관리 업무를 전문적으로 영위하거나 경영하는 자일 것.
다만, 당해 외국인(법인에 한한다.)이 최대 출자자로 되어 있는 법인이 자산 관리 업무를 영위하는 경우에는
그러하지 아니하다.
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부동산 자산관리 전문가 과정
자산 관리 업무
1. Asset Management Work Flow
Portfolio
Loan Asset/REO Asset
Identification & Verification
Of Asset
Put Back of
Non Conforming Asset
Out-of-Court Settlement
Voluntary
Payment
Full
Pay Off
Discount
Pay Off
Deficiency
Collection
In Court Settlement
Loan
Restructuring
Foreclosure
Asset Sold to
Third Party
Credit Bid
Distribution
REO Sale
Payment
Collection
Receive Proceeds
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부동산 자산관리 전문가 과정
2. 채권 자산의 관리
(1) 채권 자산관리의 준비 및 계획
1) 채권양수도 계약 및 자산관리의 시작
•
통상 자산보유자와 유동화 전문회사 간에 채권 양수도에 관한 계약이 성립되면(Cut-Off) 그때부터 자산
관리자는 유동화 전문회사와의 자산관리계약을 통하여 자산관리자로서의 업무를 시작한다.
• 문서화된 계약의 체결(Closing-통상 1~2개월 소요)후 채무자 등에 대하여 채권양도통지를 한 후 본격적인 자산관리
업무에 들어가게 된다. 이때 자산관리자에게는 채권 양수도 계약에 대한 정확한 이해를 요하게 된다.
2) 채권의 확인 및 서류의 인수
인수대상채권(Non Performing Loan)에 대하여 채권원인서류, 근저당 설정서류, 금감위 등록자료, 양도증서 및
양도통지서(배달 증명부 내용증명우편) 등을 통하여 채권 및 담보물권 등을 파악하여야 한다. 일반적으로 회계법인의
자산실사(due diligence)를 거치지만 불일치자산(Non Confirming Asset-채무금의 불일치, 담보물권의 불일치
존재 및 금감위의 유동화 자산목록에 미등록 등)이 있을 수 있으며, 이에 대해서는 환매, 정산, 또는 대체 등의 절차
를 통하여 발생할 수 있는 손실을 사전에 방지하여야 한다
3) 담보물권에 대한 보전
채권확인이 끝난 자산에 대하여는 예상치 못한 손실에 대비하여 개별적 또는 일괄적으로 보전조치를 취한다.
담보물권에 대한 보험가입과 고가의 장비 및 기계기구에 대한 경비용역의 체결이 그 주를 이루고 있다.
4) 관리계획의 작성
자산관리자는 유동화 전문회사를 위하여 각 자산별 관리계획 및 예상 Cash Flow를 작성하고 이에 대한 결과를
정기적으로 또는 수시로 보고한다.
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부동산 자산관리 전문가 과정
2. 채권 자산의 관리
(2) 담보부 채권의 관리
1) 자진변제(Voluntary Pay-off)
• 일반적으로 가장 많이 계획되어 지는 관리 방안이다. 특히 NPL의 특성상 채무자보다는 연대보증인의 변제여력이
충분하거나 담보물권의 가치가 채무액을 훨씬 상회하는 경우에 주로 그 효과가 크다. 가장 높은 수익을 낼 수 있는 방
법이기도 하다.
• 한편 때로는 자진변제의 한 방법으로 채무조정(Loan Restructuring)을 하기도 한다. 이는 채무관계자(채무자, 연대
보증인 및 물상보증인 등)의 변제능력 및 수익률을 감안하여 이자율 및 기간을 조정하여 서로가 win-win할 수 있는
조건을 만드는 것이다.
2) 할인변제(Discounted Pay-off)
• 채무관계인의 변제능력이 현격히 떨어지거나 담보물권의 가액이 채무액에 훨씬 못 미치는 경우에 계획되어지는 관
리 방안이다. 받을 채권에 대하여 자산 유동화 회사가 정한 수익률 내에서 할인률을 적용하여 현가액과의 차이만큼
총 채무액에서 할인을 해주는 형태를 취한다.
• 자진변제보다는 수익률이 떨어지지만 상황에 따라 유효 적절하게 사용함으로써 오히려 장기적으로는 수익률개선의
효과를 가져올 수 있다.
3) 채권양도(Loan Sale)
• 자산 유동화 회사가 자산보유자로부터 채권자산을 양수 받은 것과 동일한 형태로 제3자(potential buyer)에게 채권
을 양도하는 방법이다. 일반적으로 담보에 대한 거래가치는 높으나 낙찰율이 현격히 떨어지는 경우 또는 특정 산업으
로 접근이 용이하지 않은 경우에 실수요자에게 채권 및 근저당권을 함께 양도하여 그로 하여금 경매를 통하여 상계
유입토록하는 형태를 취한다.
• 장점으로는 표시되지 않은 선 순위에 대한 부담을 덜 수 있으며 (양수도계약서에 선 순위부분을 담보하지 않음을 명
기), 낙찰로 인한 배당보다는 시간적, 금전적으로 많은 수익을 낼 수 있다.
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부동산 자산관리 전문가 과정
2. 채권 자산의 관리
4) 경매(Foreclosure)
• 채무관계인의 변제여력 상실, potential buyer의 부재 등의 경우에는 담보물권에 대하여 신속히 담보권 실행을 위한
경매 절차를 진행한다.
• 일차적으로는 제3자 낙찰에 의한 배당금을 수령을 목표로 하나, 단기적이고 일시적인 부동산 하락기에는 채권상계유
입을 통하여 당해 부동산을 취득하였다가(2001년 말까지는 자산유동화회사가 자산유동화와 관련된 부동산의 경매로
인한 취득에는 조세특례의 혜택이 있음) 부동산경기 회복시에 높은 가격에 매각을 하는 방법을 취하기도 한다. 또한 담
보가치는 높으나 법사가가 NRV보다 현저히 낮아지는 경우에도 쓰는 방법이기도 하다.
• 단점으로 장기의 시간을 요하는 경우가 많다.
5) 경매를 통한 유입 후 매각조건부 매매(Prospective REO’d sale)
일반적으로 법원 경매절차에 익숙하지 않은 개인이나 법인의 potential buyer를 상대로 이루어지는 자산 관리 방안이
다. 양수도계약서상 자산보유자와 미표시 선순위에 대한 선순위 발생시 정산이 가능하다면 그리고 실제 미표시 선순위
(임금, 조세, 소액임차인 등)의 과다 발생이 예상되는 경우 potential buyer와 경매를 통하여 유입 후 매각을 조건으로
계약을 체결한다. 사후관리를 빼면 경매와 절차는 동일하다.
6) 채무의 출자전환 또는 담보물의 현물출자
• 기술력이 우수하며 장래발전가능성이 높은 기업이 단기적인 유동성부족으로 부도가 발생한 경우 채무의 출자전환 또
는 담보물건유입 후 현물출자를 통하여 당해 기업의 주식이나 기타 유가증권으로 대체하기도 한다. 이에는 당해 기업
에 대한 정확한 분석은 물론이거니와 관련산업 및 경제전반에 대한 포괄적인 이해를 필요로 한다.
• 요즈음은 출자전환에다 추가 운영자금의 지원까지도 가능한 CRC(Company Restructuring Company)의 형태로 많이
추진되고 있다.
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부동산 자산관리 전문가 과정
2. 채권 자산의 관리
(3) 무담보 채권의 관리
담보권 실행 등을 제외하고는 담보자산에 대한 management와 같이 voluntary pay-off, discounted payoff, 채권양도 등이 동일하게 이루어 진다. 무담보자산의 관리는 대출자체가 원래 신용대출의 관리인 경우도
있지만 경매 후 발생하게 되는 잔존채권(deficiency)에 대한 관리가 주를 이룬다. 무담보자산에 대해서는 신
용정보회사나 기타 채권관리회사에 일괄매각의 방식을 취하거나 또는 회수 위임계약을 체결하기도 한다.
(4) 특별 채권의 관리
특별 채권이라 함은 기업채권으로 화의채권, 법정관리채권, 정리채권 등을 말한다. 특별 채권의 관리는 기
본적으로 화의채권의 인가에 따른 변제계획 및 별제권의 관리가 주를 이루며 좀더 적극적으로는 상장기업의
경우 당해 기업, 산업 및 경제의 분석을 통하여 출자전환(주식으로의 전환) 등을 통한 증권시장에서의 환가
등이 모색되기도 한다. 또한 단순한 담보권의 처분으로 기업을 정리하기보다는 회생 가능기업에 대한 지원
으로 기업의 회생 또는 M&A 성공 시 수익측면에서 보다 월등히 좋은 결과를 가져올 수도 있다.
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부동산 자산관리 전문가 과정
3. 부동산 자산의 관리
New REO
Valuation & Pricing
Asset Analysis
Listing to Broker
P.M
Lease
Work-Out
Disposition
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부동산 자산관리 전문가 과정
3. 부동산 자산의 관리
(1) 부동산 자산의 유입
 채권자산의 회수를 경매를 통해 실현 시킬 경우 담보 부동산의 평가 자산 가치에 제 3자에게 낙찰이 되지
않을 경우 자산관리자는 담보 부동산을 유입하게 되며 이로써 채권 자산은 부동산 자산으로 바뀌게 된다.
 일반적으로 담보 물건이 법원 경매에서 제 3자에게 거래가 되지 않는 이유는 경매시장이 보편화된 시장으
로 아직 인식이 되어 있지 않으므로 효율성이 결여되어 있는 점과 (정기적이며 정율의 최저 경매 가격 인하로
인해 담보물의 가치가 저가에 거래가 되는 경향이 있음) 담보물 자체에 내재된 문제점들로 인해 가격하락 요
인 등이 있기 때문이다.
(2) 유입 부동산(REO)의 가격 평가
자산 관리자는 자산관리 계획에 근거 주기적이며 또한 시장의 변동 상황이 있을 경우 수시적으로 담보 부동
산의 가치평가를 하게 되어 있다. 담보물이 부동산 자산으로 신규 유입될 경우 매각 가격을 재 평가하게 된다.
(3) 유입 부동산의 현장 확인
신규 유입된 부동산은 유입 목적물의 물리적 확인과 현재의 사용 현황, 점유 현황 등의 현장 확인 등을 하여
야 하며 관련 공부를 발급 받기도 한다. 또한 인접 부동산과의 관계, 인근 지역의 지역 조사 등을 하고 중개업
체 등을 방문 매매의 용이성과 매매 가능한 가격, 최근 시장동향 등을 조사한다.
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부동산 자산관리 전문가 과정
3. 부동산 자산의 관리
(1) 유입 부동산의 분석 및 운용 계획 수립
현장 확인 조사 내용과 관련 서류들을 준비하여 목적물의 분석을 한다. 이 분석을 통하여 해당자산의 관리,
운용, 처분에 대한 방침을 결정한다.
1) 우선적으로 담보에 저당권 설정 시점부터 실행까지 상당한 시간이 지난 상태이므로 우선 대상 물건의 완전
한 유입이 되었는지 부동산 자산의 정확한 권원의 범위가 유입이 되었는지 등을 확인한다.
때로 경매 과정 중 담보의 일부가 유입이 되지 않은 경우가 있으며 또는 담보물의 멸실 등이 발생된 경우도
있다. 이러한 경우 건축물 대장, 토지 대장등의 일치 작업을 하기도 한다. 많은 경우에 담보 대상 목적물이
아닌 지상물이 있는 경우 이의 법률적 문제를 확인.
2) 목적물의 현황이 최유효 사용인지 아니면 대안에 대한 변경 방법 및 비용 등을 검토, 계획 수립
3) 국토 이용 관리 계획 또는 도시 계획등의 향후 예정 사항등과 인근 지역의 개발 현황을 고려 매각의 최적정
시점 산정.
4) 기타 목적물의 사용 수익에 문제가 되는 점을 파악 이에 대한 대책 수립.
(물리적 보수 및 불법 점유자의 명도)
5) 목적물의 임대 가능성 및 임대시 임대 가격의 산정, 매각시 매각 가능가격을 검토, 중개업체 등에 방매할
가격을 산정.
6) 목적물의 보유와 관련된 신고 또는 필요관리자의 선임 등을 검토, 이에 대한 조치를 취하며 안전과 관련된
사항이나 목적물의 자산가치를 하락 시킬 요인이 있으면 이에 대한 조치를 취한다.
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부동산 자산관리 전문가 과정
3. 부동산 자산의 관리
(5) 원매자의 발굴
• 원매자의 발굴은 우선 해당 물건의 이해 관계자가 될 수 있는 사람 중에서 찾아 보는 것이 중요하며 인근 중
개업소 또는 해당 지역의 전문 중개업소에 방매는 기본적으로 하는 게 일반적이다.
• 담당 자산 관리자는 부동산을 분석하는 과정에서 해당 부동산의 원매자를 읽어낼 수 있어야 한다.
• 원매자는 크게 자가 사용자, 투자자(임대 수익), 개발 업자 등이 있을 수 있다. 일반 자가 사용자는 해당 업종
의 협회 방문, 업체 목록을 조사 DM발송하거나 광고 매체(현장의 현수막, 지역 신문, 일간지, 협회지, 잡지)를
이용하기도 한다. 해당 물건의 관리 사무소가 있는 경우 관리사무소도 원매자 발굴에 중요한 경로가 되기도
한다.
(6) 임대 및 매각
• 주거용 부동산은 임대차 보호법에 의해 2년의 임대 보장기간이 있으므로 통상 임대를 하지 않는다.
• 기타 부동산은 임대가 매각에 용이한 경우 진행하고 자가 사용 대상인 경우 임대는 신중히 고려하여 결정을
하지 않으면 매각 최고점을 놓치는 수가 있다.
• 매각은 일반적으로 수의계약을 통해 주로 하며 공매 등을 고려할 수도 있다
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부동산 자산관리 전문가 과정
4. 유동화법하의 부동산 매각의 세제 혜택
세율
구분
세금 종류
과세 기준
ABS
일반거래
비고
취득세
거래금액
면제
2%
농특세
거래금액
면제
0.2%
등록세
거래금액
면제
3%
교육세
거래금액
면제
0.6%
종토세
공시지가
0.3% ~ 5%
0.3% ~ 5%
재산세
세무서의 기준시가
0.3%
0.3%
교통유발부담금
건물면적 1,000㎡ 이상
면제
300~350KRW/㎡
환경개선부담금
건물면적 160㎡ 이상
사용분
사용분
특별부가세
양도 차익
7.5%
(50% 감면)
15%
주민세
양도 차익
0.75%
(50% 감면)
1.5%
▶ 면제기간
취득
보유
처분
25
: 2001.12.31
▶ 지역에 따라 차이 (년)
▶ 건물(년)
▶ 부동산종류에 따라
차이 (년)
부동산 자산관리 전문가 과정
5. 국내 외국계 자산 관리 회사
26
자산 관리 회사
투자 회사
Hudson Advisors Korea
Lone Star Fund Korea
Kearny Global Inc.
Morgan Stanley
Capital Advisors Korea
Lehman brothers
Archon
Goldman Sachs
Aegis Korea
Deutsche Bank
Horizon Capital Advisors
Collony
비고
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