Transcript 정비구역지정 - 고덕주공2단지아파트 주택재건축정비사업조합

재건축사업 시행 절차도
■ 계획단계
기초조사
(특별시장,광역시장,시장)
[기본계획수립지침 3-2-3]
기본계획수립
<조사내용>
 도시기본계획 등 관련계획
 자연재해 발생 가능성
 문화자원 등 인문환경
 인구현황 및 변화추이
 건축물 현황
 토지이용현황
 정비기반시설 등의 현황
 공공, 문화체육시설 등의 현황
 용도지역, 지목별 면적 등 분포 등
 인구 50만명 이상의 도시
기본계획(안)작성
(특별시장,광역시장,시장)
[법제3조제1항]
주민공람 및
지방의회 의견 청취
<기본계획의 내용>
 정비 기본방향
 정비사업 계획기간
 인구,환경 등의 현황
 주거지 관리계획
 토지이용계획
 단계별 정비사업추진계획
 건축물 밀도계획
 14일 이상
 지방자치단체의 관보 및 인터넷에 공고
(공람의 요지 및 장소)
 공람장소에 관계서류 비치
[법제3조제3항]
관계행정기관 협의
(특별시장,광역시장,도지사)
시장이 기본계획수립 또는
변경시 도지사에 승인신청
[법제3조제5항]
[법제3조제4항]
지방 도시계획위회 심의
 경미한 사항 변경시 제외
[법제3조제4항]
정비기본계획 승인/변경
※ 기본계획의 경미한 사항을 변경하는 경우에는
주민공람, 지방의회의견청취 및 지방
도시계획위원회의 심의를 거치지 아니함
[법제3조제4항]
지방자치단체 공보 고시
[법제3조제6항]
국토해양부장관 보고
[법제3조제7항]
 기본계획의 요지
 기본계획서 열람장소
재건축사업 시행 절차도
■ 계획단계
정비구역지정
기초조사
(시장군수 또는 주민등)
[영제10조제2항]
정비계획(안)작성
(시장군수 또는 주민등)
[법제4조제1항]
※ 지구단위계획과 정비계획
[법제4조제5,6항]
 지구단위계획이 정비계획의
내용을 모두 포함하는 경우는
당해 지구단위계획구역을
정비구역으로 지정·고시된
것으로 봄
 지구단위계획의 완화규정을
정비계획에도 적용
주민요구에 의한 정비구역지정 입안시
<조사내용>
 주민 또는 산업의 현황
 토지/건축물 이용현황
 정비기반시설 설치현황
 정비/주변지역 교통현황
 토지이용계획 현황
 정비사업 시행계획, 방법 등 주민의견 외
<정비계획의 내용>
 정비사업의 명칭
 정비구역 및 그 면적
 도시계획시설 설치 계획
 공동이용시설 설치 계획
 건축물 용도, 건폐율
 용적률, 높이, 연면적 계획
 정비사업 예정 시기
 재건축임대주택에 관한 사항
 지구단위계획에 포함될 사항에 관한 계획(필요시)
[서울특별시 조례 제6조]
정비구역지정제안
(토지등소유자  구청장)
 정비계획의 수립시기가 1년이상 경과하였음에도 정비계획이 수립되지
아니한 경우 토지등소유자에 의한 정비계획 수립 제안 가능
 정비구역지정 입안시 토지등소유자 2/3이상의 동의 필요
 조합설립추진위원회 구성에 동의한 토지등소유자도 정비구역지정
입안에 동의한 것으로 봄
 도시환경정비사업 제외
정비구역지정요건 검토
관련부서 협의(구청장)
정비구역지정(안)입안
(구청장)
주민공람/공고
(14일 이상 공람)
 정비계획(안) 첨부
 공람의 요지, 공람장소 등을 지방자치단체 공보 등에 공고
 공람관계서류 비치
[법제4조제1항]
지방의회 의견 청취
[법제4조제1항]
 구역지정 신청에 따른 입안사항 및 공람사항 등
 공람기간 중 접수된 의견에 대한 처리사항 정리하여 제출
 필요시 현장확인
지방도시계획위원회 자문
(시장군수)
[국토의계획및이용에관한법률제113조제2항]
정비구역지정신청
(시장군수  시도지사)
 정비계획(안) 첨부
[법제4조제1항]
지방도시계획위원회,
건축위원회의 공동심의
[법제4조제2항]
정비구역지정/변경
결정고시
[법제4조제3항]
국토해양부장관 보고
[법제4조제3항]
<심의내용>
 대상구역의 타당성
 구역범위의 타당성
 사업계획의 타당성
 공공시설 등의 타당성
 건축시설계획의 타당성
 경미한 사항 변경시 제외
<고시사항>
 정비사업 명칭/구역/면적
 공공시설 위치/규모
 건폐율, 용적률, 건축시설 용도, 높이, 층수, 연면적 등에 관한 계획
 주택의 규모 및 건설비율(임대주택규모건설비율포함)
 기본계획 및 도시관리 계획
 정비계획 요약, 도시계획 결정조서 포함
재건축사업 시행 절차도
■ 시행단계 I
조합설립
추진위원회
추진위원회 구성




위원장을 포함한 5인이상의 위원으로 구성
위원장 1인과 감사를 두어야 한다.
추진위원은 3~100인 이내
운영규정(안) 작성
[법제13조제2항]
 토지등소유자 과반수 동의를 얻어야 추진위원회 승인 신청 가능
동의서 징구
[법제13조제2항]
추진위원회 승인 신청
[법제13조제2항]
승인
(시장군수)
 과밀억제권역에서 재건축사업의 경우
임대주택 관련사항을 통보하여야 함
<제출서류>
 추진위원회 승인신청서
 토지등소유자 명부
 토지등소유자 동의서
 위원장 및 위원의 주소 및 성명
 위원선정을 증명하는 서류
<추진위원회의 업무>
 정비사업전문관리업자 선정
 안전진단 신청에 관한 업무
 정비사업 시행계획서 작성
 조합설립인가 준비 업무
 추진위원회 운영규정 작성
 토지등소유자 동의서 징구
 조합설립 창립총회 준비
 조합정관 초안작성 등
<정비사업전문관리업자의 업무>
[법제69조제1항]
 조합 설립의 동의 및 정비사업의 동의에 관한 업무의 대행
 조합 설립인가의 신청에 관한 업무의 대행
 사업성 검토 및 정비사업의 시행계획서의 작성
 설계자 및 시공자 선정에 관한 업무의 지원
 사업시행인가의 신청에 관한 업무의 대행
 분양 및 관리처분계획의 수립에 관한 업무의 대행
 설계도서의 검토 및 공사비 변동내역의 검토
 조합의 업무 중 조합이 요청하는 업무
<정비사업전문관리업의 등록>
 추진위원회 또는 조합으로부터 위탁받거나 위와 관련한 자문을
하고자 하는 자는 건설교통부 장관에게 등록하여야 함
 다음 각호의 기관의 경우에는 법정기관임
[영제63조]
1. 대한주택공사법에 의한 대한주택공사
2. 국유재산의현물출자에관한법률시행령 제2조제27조의
규정에 의한 한국감정원
재건축사업 시행 절차도
■ 시행단계 I
안전진단
안전진단 신청
(소유자  시장군수)
<신청서류>
 안전진단 신청서
 사업지역 및 주변지역 여건 등에 관한 현황도
 결함부위의 현황사진
[법제12조제2항]
< 공동주택재건축에 한함 >
 안전진단 제외대상
- 천재지변으로 주택이 붕괴
되어 시장군수가 인정하는
경우
- 구조안전상 사용금지가
필요하다고 시장군사가
인정하는 경우
- 노후불량건축물수 기준
충족시 잔여 건축물
- 기반시설 설치를 위한
토지상 건축물
 신청일로부터 30일 이내
예비평가
(시장군수/시도지사)
[법제12조제2항]
<평가분야>
- 설계기준 및 기본현황 검토
- 구조안전성
- 건축마감 및 설비노후도
- 주거환경
<판정유형>
- 유지보수
- 안전진단 실시
- 재건축 실시
안전진단 실시시기조정
(시도지사)
안전진단 기관 지정
(시장군수)
[법제12조제2항]
안전진단
[법제12조제4항]
<안전진단 기관>
 시설물의안전관리에관한특별법제9조 규정에 의한
안전진단전문기관
 한국시설안전기술공단
 한국건설기술연구원
<평가분야>
 구조안전성
 건축마감 및 설비노후도
 주거환경
 비용분석
※ 구조안전성 분야의 성능점수가 20점 이하의 경우에는 그 밖의
분야에 대한 평가를 중단하고 ‘재건축 실시’로 판정
안전진단 결과 재검토
(시도지사)
종합판정
[법제12조제5항]
재건축사업 시행 절차도
■ 시행단계 I
창립총회




사업계획(안)의결
조합설립동의서(안)의결
조합정관(안)의결
조합장 등 조합임원대의원 선출 및 인준
조합설립
 인구 50만명 이상의 도시
 토지등소유자 3/4이상의 동의 필요
동의서 징구
[법제16조제1항]
조합설립인가 신청
[법제16조제1항]
<동의내용>
- 건설되는 건축물의 설계 개요
- 건축물의 철거 및 신축에 소요되는 비용의 개략적 금액
- 비용의 분담에 관한 사항(설계개요 변경시 비용분담기준 포함)
- 사업완료 후의 소유권의 귀속에 관한 사항
- 조합정관
※ 주택재건축사업의 경우 각 동별 구분소유자 및 의결권의
각 2/3 이상 동의도 필요
<제출서류>
 조합설립인가신청서
 조합정관
 조합원 명부
<조합원 자격 증빙 서류>
 창립총회 회의록
 조합장 선임동의서
 개략적 사업계획서
 대표자 선임동의서
 정비구역 위치도 및 현황사진
 정비구역내 토지/건축물의 지적현황도 외
인
가
 신청일로부터 60일 이내 처리
[법제16조제1항]
통지 / 열람
 조합설림 인가를 받은 후 조합 정관이 정하는 바에 따라
토지등소유자에게 그 내용을 통지하고, 이해관계인이
할 수 있도록 함
[영제26조제2항]
공동사업시행자 선정
[법제8조], [영제14조]
매도청구
[법제39조]
 재개발사업은 조합원 과반수의 동의로
한국감정원과 공동사업시행 가능
 도시환경정비사업은 조합원 또는 토지등소유자 과반수의 동의로
한국감정원과 공동사업시행 가능
 재건축사업의 경우에 한함
<절 차>
- 대상자 확정
- 변호사 선임
- 최고서 및 소제기
- 시가감정
- 공탁
- 판결, 항소
재건축사업 시행 절차도
■ 시행단계 II
사업시행인가
타 법령에 의한
심의 및 평가 등
 환경, 교통, 재해 등 각종 영향평가 및 건축심의
 문화재지표조사
<조사대상>
[문화재보호법제74조의2]의 시행일(1997.7.1)이후 시행하는
사업면적 3만㎡이상의 건설공사
사업시행계획 수립
[법제28조제1항, 제30조]
<신청서류>
 정관 등
 토지등소유자의 동의서 및 명부(주택재건축사업 제외)
 수용 또는 사용할 토지 또는 건축물의 명세
 사업시행계획서 등
<동의요건>
정관 등이 정하는 바에 따름
- 지정개발자인 경우 토지면적 50%이상, 토지등소유자 과반수 동의
공람공고 및 의견청취
(시장군수, 30일 이상)
[법제31조제1항]
사업시행인가 / 변경인가
(시장군수)




30일 이상 일반인
이해관게인은 서면으로 의견 제출
지방자치단체의 관보 등에 공람요지와 장소 공고
토지등소유자에게 공고내용 통지(주택재건축사업 제외)
 사업시행인가 시장, 군수인 경우 제외
 경미한 변경시 시장군수에게 신고
[법제28조제1항]
사업시행인가 고시
(시장군수)
[규칙제9조제3항]
시공자 선정









정비사업의 종류 및 명칭
정비구역의 위치 및 면적
사업시행자의 성명 및 주소
정비사업의 시행기간
사업시행인가일
수용 또는 사용할 토지 또는 건축물의 명세
건축계획에 관한 사항
주택의 규모 등 주택건설계획
정비기반시설 및 토지 등의 귀속에 관한 사항
 사업시행인가 후(주택재건축정비사업에 한함)
경쟁입찰 방법으로 선정
[법제11조]
<선정대상>
- 건설산업기본법 제9조 규정에 의한 건설업자
- 주택법 제12조제1항의 규정에 의한 건설업자로 보는 등록업자
재건축사업 시행 절차도
■ 시행단계 II
 사업시행인가고시일(재건축사업은 시공사와 계약 체결일)부터 21일 이내
분양신청의 통지 / 공고
(시행자  토지등소유자)
<통지/공고 내용>
- 사업시행인가의 내용
- 정비사업의 종류, 명칭
- 정비구역의 위치, 면적
- 분양신청서
- 분양신청기간 및 장소
- 분양대상 대지 / 건축물 내역
- 개략적인 부담금 내역
- 분양신청 자격 / 방법 외
[법제46조제1항]
관리처분계획
※ 지구단위계획과 정비계획
[법제4조제5,6항]
 지구단위계획이 정비계획의
내용을 모두 포함하는 경우는
당해 지구단위계획구역을
정비구역으로 지정·고시된
것으로 봄
 지구단위계획의 완화규정을
정비계획에도 적용
<분양신청기간>
 통지일부터 30일 이상 60일 이내, 20일 범위내에서 연장 가능
분양신청
(토지등소유자  시행자)
<분양신청서류>
 분양신청서
 토지 및 건축물에 관한 등기부등본 또는 환지 예정증명원 첨부
[법제46조제2항]
<재개발정비사업>
 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액
 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행인가 고시가 있은
날을 기준으로 한 가격
종전자산 평가 /
종후자산 추산액 산정
[법제48조]
<재건축정비사업>
 감정평가는 임의사항이나 재개바라정비사업을 준용할 수도 있음





관리처분계획의 수립(조합)
[법제48조제1항]
조합원총회의 결의 공람/의견청취
(조합)
분양설계
분양대상자의 주소 및 성명
종후 자산 추산액
종전 자산의 토지/건물 명세 및 사업시행인가 고시일을 기준으로 한 가격
정비사업비 추산액 외
 시행자는 30일 이상 토지등소유자에게 공람, 의견청취
[법제49조제1항]
관리처분계획 인가 신청(조합)
[법제48조제1항], [규칙제11조]
 30일 이내에 인가여부 결정 지방자치단체의 공보에 고시
인가 / 고시
(시장군수)
<고시내용>
- 정비사업의 종류 및 명칭
- 정비구역의 위치 및 면적
- 사업시행자의 성명 및 주소
- 관리처분계획인가일
- 관리처분게획인가의 요지
[법제49조], [규칙제13조]
 시행자는 분양신청한자에게 통지
통보 / 통지
<통지내용>
- 정비사업의 종류 및 명칭
- 정비구역의 위치 및 면적
- 사업시행자의 성명 및 주소
- 관리처분계획인가일
- 분양대상자별 종전/종후자산 가치산정액
[법제49조], [영제53조]
이
<신청서류>
 신청서
 관리처분계획서
 총회의결서 사본
 관리처분계획 변경, 중지, 폐지의 경우는 그 사유와 내용을 증명하는 서류





주
이주계획 및 일정 협의
금융기관 선정
이주계획서 작성 미 송부
이주비 대여 및 근저당 설정
이주
수용 / 사용
[법제37조], [법제38조]
철




거
철거계획서 작성
철거 승인
수목이식 / 지장물 이식
철거
 정비구역안에서 정비사업 시행 위해
필요한 경우 토지,물건 또는 그 밖의
권리를 수용 또는 사용할 수 있음
(단, 재건축은 제8조제3항제1호에 한함)
 손실보상의 협의가 성립되지 아니하거나
협의할 수 없는 경우 관할토지수용위원회에
재결신청 할 수 있음
관리처분계획(정산)의 흐름
종전자산의 가치산정(자본금)
사업비 산정(지출)
종후자산의 가치산정(수입)
비례율 산출
조합원별 권리가액 산정
종전토지 및 건축물의 각 조합원별
자산가치의 산정
건축비, 이주비, 조합운영비, 용역비 등
전체 사업비 추산
아파트 및 부대시설 등의 종후자산의
가치산정(추산액)
종후자산 총액에서 총 사업비를 공제한 후,
종전자산 총액으로 나누어 산출
종전자산 가액에 비례율을 곱하여
권리가액 산출
조합원별 종전 자산 권리가액과 종후
자산 산정액을 비교하여 과부족 정산
예) 조합원A의 종전자산 가액 2억원,
전체 조합원 종전자산 총액 500억원
예) 본 사업의 총 사업비 600억원
예) 종후자산 총액 1,000억원
32평 분양가 1.8억원
예) (1,000억-600억)/500억
=0.8(80%)
예) 조합원 A의 권리가액
2억 × 0.8 = 1.6억
예) 조합원 A의 정산액
1.8억 – 1.6억 = 2천만원
※ 비례율 =
정
산
(사업완료후의 대지 및 건축시설의 총 추산액) – (총 사업비)
(종전 토지 등의 소유자 총 감정평가액)
재건축사업 시행 절차도
■ 완료단계
 감리자 선정
- 건축 감리(토목, 설비포함)
- 소방감리
- 굴토감리
- 전기감리 등
 감리 계약 체결
착공준비
착공 및 분양
 시장군수, 주택공사 등이 아닌 자를 시공자로 선정한 경우
시공자는 도급받은 공사의 시공보증을 위해 시공보증서를
제출하여야 함
시공보증
[법제51조제1항]






착공신고
[건축법제16조]
감리자 확인
착공 도면 준비
공정예정표 작성
건설기술자 배치계획
품질관리계획
시공보증서 제출여부 확인
분양계획작성
[법제46조, 제47조], [영제47조, 제48조]
입주자 모집 승인신청
(조합  시장)
[주택공급에관한규칙제8조]
일반분양
[법제50조제4항]
 분양공고
 분양신청 및 절차
 분양신청을 하지 아니한 자
등에 대한 조치
<신청서류>
 입주자모집공고안
 주택이 건설되는
대지의 등기부등본
 건축공정확인서, 대지사용
승낙서, 보증서, 공증서 등
 아파트 및 상가
 주택의 공급방법, 절차 등에
관하여는 주택법 제38조 준용
 과밀억제권역내 투기과역지구
안에서의 재건축사업은 후분양
(전체공정 80%후)
토지등소유자분양
[법제50조제1항]
 법제48조의 규정에
의하여 인가된
관리처분계획에
따라 토지등소유자
에게 분양
재건축사업 시행 절차도
준공인가신청
■ 완료단계
[법제52조제1항]
<신청서류>
 신청서
 건축물, 정비기반시설 등
 설치내역서
 공사감리자 의견서
사업의 완료
준공검사실시
(시장군수)
 행정기관, 연구기관 그 밖의 전문기관 또는 단체에 준공검사
의뢰 가능
[법제52조제2항]
준공인가 및 공사완료고시
(시장군수)
[법제52조제3항]
확정측량 및 토지분할
<고시내용>
 정비사업의 종류 및 명칭
 사업시행구역의 위치 및 명칭
 사업시행자의 성명 및 주소
 준공인가의 내역
 [법제52조제3항및제4항]의 고시가 있은 때에는 지체없이 실시
[법제54조제1항]
이전고시 / 보고
[법제54조제2항]
등기촉탁
[법제56조제1항]
 관리처분계획에 정한 사항을 분양 받을 자에게 통지, 대지 및
건축물의 소유권을 이전하고, 그 내용을 지방자치단체의 공보에
고시한 후 시장군수에게 보고
 이전고시 후 지체없이 토지, 건축물에 관한 등기를 지방법원 지원
또는 등기소에 촉탁
 이전고시 후 등기촉탁이 있을 때까지 저당권 등 다른 등기 불가
조합의 청산 및 해산
[법제57조]
법령의 주요내용
재개발,주거환경개선사업
재건축 관련법 통합
도시주거환경정비
기본계획 수립
조합설립추진위원회
제도 도입
조합법인화
시공자 선정방법 명문화
시공보증제도의 도입
정비사업전문관리업
제도 도입
개별법으로 운영되는 주택재정비비
사업의 통합 및 종합관리로 사업의
일관성과「선계획-후개발」에
입각한 도시관리
인구 50만명 이상의 도시에서
10년 단위로 수립, 5년마다
타당성 여부 검토
소유자 과반수 이상의 동의 및 시장,
군수, 구청장의 승인을 얻도록
제도화하여 주민분쟁 및
사업지연 방지
법인격 없이 운영되던 재건축조합을
법인화하여 각종 소송 및 계약에
주체로 참여할 수 있는 법적근거 마련
(재건축사업의 경우)
시공사는 사업시행인가 후
경쟁입찰로 선정하도록 하여
조합과 시공사의 유착고리를 차단
시공사의 시공보증을 의무화하여
시공사 부도로 인한 조합원의
피해를 구제
전문가가 조합설립, 사업성 검토,
사업시행인가 등을 대행함으로써
시행착오 및 업무미숙으로 인한
비용낭비 예방