Transcript 실태조사_홍보자료

참여와 협동의 인권도시, 성북!
- 실태조사 홍보 자료 -
뉴타운·재개발 실태조
사
추진주체 가 있는 실태
조사
목
차
1.
실태조사 절차
2.
사업성분석 및 추정분담금 산출
3.
추정분담금 확인
4. 추진주체가 없는 실태조사
의견청취
5. 개별분담금 확인방법
정비사업 추진절차 및 주요사항(11단계)
정비계획 수립 (자치구청장)
주민공람, 구의회의견청취, 공청회 절차 이행
정비구역 지정 (서울특별시장)
구역의 구체적인 개발계획과 내용 결정
추진위원회 승인 (자치구청장)
토지등소유자 과반수 동의, 조합설립준비 업무
조합설립인가 (자치구청장)
토지등소유자3/4, 토지면적1/2동의 (조합의 법인격
발생)
사업시행인가 (자치구청장)
조합원 과반수 동의 (총회 의결)
관리처분인가 (자치구청장)
총회 의결, 토지등소유자 공람(30일 이상) 선행
이주 및 철거 (사업시행자)
관리처분인가 받은 후 철거
공사 착공 및 준공 (사업시행자, 자치구청장)
공사완료시 지차제 공보에 고시
이전고시 및 소유권 취득 (사업시행자)
이전고시가 있은 날의 다음날 소유권 취득
청 산 (사업시행자)
분양받은자에게 사업비 차액을 징수 또는 지급
조합해산 (사업시행자)
조합의 법인격 소멸
4 /37
뉴타운·재개발,
출구전략(2012.1.30) 기본
방향
.
주민 뜻에 따라 사업추진과 구역해제여부 결정
- 실태조사(갈등조정 병행) ⇒ 주민의견 수렴 ⇒ 합리적 진로결정
※ 구역해제(추진주체 無) : 30% 동의, 추진주체 해산 : 50% 동의
시장과 구청장이 책임공유 역할분담
해제지역 관리 및 지원
- 대안적 재생사업(주거환경관리사업, 가로주택정비사업 등)으로 전환
- 추진위 해산에 따른 사용비용 일부 보조
5
실태조사 목적 및 기본원칙
• 정비사업 추진여부 의사결정에 필요한 정보제공
- 개략적인 정비사업비 및 추정 분담금
• 조속한 의사결정으로 주민갈등 사전해소
• 정비(예정)구역, 토지등소유자 10% 요청구역 조사
• 객관적인 정보 제공
• 투명한 주민의견 수렴
6
1. 실태조사 절차
실태조사를 통해…
▶ 주민 스스로 뉴타운•재개발 사업을 계속할 것인지
여부를 판단할 수 있도록 주민에게 뉴타운•재개발
사업에 따른 개략적인 정비사업비 및 추정분담금에 대한
정보를 제공합니다.
▶ 사업성(비례율)을 분석하고 입주희망 아파트 규모에 따
른
개별 추정분담금을 산출합니다.
7
1. 실태조사 절차
절
차
8
1. 실태조사 절차
세부진행
01 실태조사 요청 (토지등소유자)
토지등소유자 10% 이상이 구청장에게
‘개략적인 정비사업비 및 추정분담금 등의 조사’ 요청
※「서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례 」별지 제5호, 제6호 서식 사용
02 실태조사 시행 여부 결정
(구청장)
실태조사를 요청한 토지등소유자 수 적정여부를 확인 후
신청일 30일 이내에 실시여부 결정
9
1. 실태조사 절차
03 실태조사
시행
수립된 정비계획을 토대로 사업성 추정과정을
통해 추정분담금 산출
04 실태조사 결과 통보
실태조사 결과를 토지등소유자 전체 및
조합에 통보
10
1. 실태조사 절차
05 사업추진 여부 주민
결정
사업 해제를 원하는 경우
- 조합(추진위) 설립 동의자 또는 토지등소유자의 과반수 동의 필요
- 구청장은 해산신청서 접수 후 60일 이내 조합(추진위)을 취소
조합(추진위) 해산신청이 없는 경우 사업 계속 추진
실태조사관이 도와드립니다
실태조사에 대한 이해를 돕기 위해, 결과 설명 및 안내 등
의사결정에 도움을 드리도록 소규모 설명활동(수시)진행
※ 실태조사관: 시민활동가, 갈등전문가, 도시계획, 건축, 정비업체등 민간전문가로구성 (서울시위촉)
11
2. 사업성 분석 및 추정분담금
산출
01 (개략적)사업성 분석 방법
사업성 분
석
(비례율)
〓
❸ 지출(총사업
❷ 수입 (종후자산
―
비)
총액)
❶ 구역 전체 종전자산
총액
①
종전
자산추정
기존주택
정비사업전
해당 구역의 자산가치
②
종후
자산추정
③ 개략
사업비용추
정
신축 아파
트
공사비 등
정비사업 완료후
해당 구역의 자산가치
감정평가사의
약식 감정
주변시세 및
분양가 분석
정비사업에 소요되는
공사비, 이주비 등 모든 사업비
용
12
2. 사업성 분석 및 추정분담금
산출
02 개별 추정 분담금
추정 분담금
〓
기준가액(권리가액) =
입주희망
아파트 분양가
기준가액
(권리가액)
―
개별 종전자산추산액
x
비례율
기준가액 : 사업완료 후 개인별 자산가치
*비례율이 100%인 경우 종전자산 = 기준가액임
‘개별추정분담금’ 이
란?
아파트 분양가 – 개별기준가
액
= 개별추정분담금
- 정비사업 후 아파트 입주 시에 추가로 부담해야 하는 금액
13
3. 추정분담금 확인
01 개별 추정 분담금 확인(표본지)
표본지
확인
기준가액
확인
희망 분
양
면적 선
택
추정분담
금
확인
분담금 변동
(공사비, 분양
가
: ±5, ±10%)
※ 표본지를 기준으로 정보를 제공하며, 보다 합리적인 판단을 위해 분양가
또는
공사비 변동에 따른 25개의 추정분담금 추가 제공
구역내 토지등소유자들이 소유한 토지지분의 면적 분포를 고려
표본지
추출
하여
대표적인 필지를 ‘표본지’로 선정
※ 추정분담금은 현 시세 등을 반영하여 산출한 추정값으로 경제사정이나 정책변경
또는
감정평가 결과 등에 따라 달라질 수 있음
14
3. 추정분담금 확인
 희망평형별 추정분담금 확
인
사례 : 30평형 토지를 소유하고 있는 자가 34평형 아파트를 분양 받는 경우
 공사비, 분양가 변동에 따른 25개의 추정분
담금
① 표준 분담금
권리변환
아파트분양가(조합
원)
4.27 억원
기준가액
2.78억원
1.49억원
② 분담금 가장 적을 때
권리변환
아파트분양가(조합
원)
4.69억원
기준가액
3.71억원
0.98억원
③ 분담금 가장 클 때
권리변환
기준가액
1.84억원
아파트분양가(조합
원)
3.84억원
2.00억원
15
3. 분담금 25개 범위값 제공?
[표 3-3]
왜 25가지나 되나요?
320만원
350만원
/ 3.3㎡
/ 3.3㎡
1,147만원/3.3㎡
1.08
1.34
1,095만원/3.3㎡
1.21
1.46
1,043만원/3.3㎡
1.32
1.57
991만원/3.3㎡
1.42
1.68
939만원/3.3㎡
1.53
1.78
분양가
공사비
정비사업은 오랜 기간이 소요되며,
사업기간 동안 물가 상승, 건설경기 변동 등
많은 변화가 발생되며, 미래 여건 변화에 따른
개별분담금을 알 수 있도록 여러 가지 경우의 범위값을 제시
공사비 변동
공사비는 국토해양부 기본형건축비(2012)를
적용
?
370만원
390만원
420만원
/ 3.3㎡
/ 3.3㎡
/ 3.3㎡
1.51
1.68
1.93
1.63
1.80
2.05
1.74
1.90
2.16
1.84
2.01
2.26
1.95
2.12
2.37
분양가 변동
분양가는 주변시세를 기준으로 하고,
건설경기 변동, 입지특성 등에 따라
산정한 표준공사비 370만원 / 3.3 ㎡을 기준
분양가가 ±5%, ±10% 인 경우를 가정
원자재 등 물가 상승에 따라,
총 5가지의 범위값을 제공
공사비가 ±20만원, ±50만원인 경우를 가정,
320만원 350만원, 370만원, 390만원, 420만원
총 5개의 범위값을 제공
16
3. 사업성이 좋은경우, 나쁜경우
※ 기존주택30/3.3㎡ →아파트 34/3.3㎡로 분양받을
경우
2.60
사업성이 가장 좋은 경우
공사비↓, 분양가↑
2.37억원
2.40
분양가
상승
기준값
1.74억원
2.20
320만원
2.00
350만원
1.80
1,147만원/3.3㎡
1,095만원/3.3㎡
공사비
감소
1,043만원/3.3㎡
1억
800
1억
3,400
1억
5,100
1억
6,800
1억
9,300
1억
2,100
1억
4,600
1억
6,300
1억
8,000
2억
500
1억
3,200
1억
5,700
1억
7,400
1억
9,000
2억
1,600
370만원
1.60
390만원
1.40
420만원
1.20
1.08억원
1.00
939만원
991만원
1,043만원
1,095만원
1,147만원
공사비
증가
(만원)
991만원/3.3㎡
1억
4,200
1억
6,800
1억
8,400
2억
100
2억
2,600
939만원/3.3㎡
1억
5,300
1억
7,800
1억
9,500
2억
1,200
2억
3,700
320만
350만
370만
390만
420만
원
원
원
원
원
/3.3㎡
/3.3㎡
/3.3㎡
/3.3㎡
/3.3㎡
↑분양가
공사비 →
사업성이 가장 나쁜 경우
공사비↑, 분양가↓
분양가
하락
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3. 실태조사 프로세스
STEP 1
실태조사 요청
및 시행여부 결정
DB 구축 및10%
검토요청
토지등소유자
토지등소유자 10% 이상이 자치구에 요청
- 도정법 제16조의2제2항, 조례 제15조의3제1항
DB 구축여부
및 검토
실태조사
통보
구청장이 30일 이내에 실태조사 시행 여부 통보
DB 구축및
및DB구축
검토
자료조사
토지 및 건물현황, 소유자 및 권리내역 등 DB구
축
조합(추진위) 계약 내용(공사비 등) 검토
- 자치구, 추진주체, 비대위 등을 통한 자료 협조
실태조사 추진을 위한 전략회의
STEP 2
DB 구축협력회의
및 검토
실태조사
(자치구, 주거재생지원센터, 실태조사관, 조사업체)
주민협의체 회의 참여인 선정
일반현황조사
- 추진주체, 비대위(반대주민) 사전면담, 인터뷰 등
주민협의체(가칭) 구성 및 운영
1차 주민협의체 회의
- 서울시 제공하는 표준(안)을참조하여 구역 실정에
맞게 명칭 및 운영규정 작성
추진주체, 실태조사 신청인 및 비대위 의견수렴
- 실태조사 목적, 추진절차, 방법 등 설명 및 의견수렴
※ 추진주체 및 비대위 동시 참석이 어려운 경우 개별 회의 운
영
3. 실태조사 프로세스
STEP 3
정비계획 분석·검토
정비계획
분석·검토
기존 정비계획 내용확인 및 변경사항 보완
- 정비계획 변경사항 확인 및 현장조사를 통한 보완
정비계획 분석
(물리적요인 분석)
실태조사 홍보 및 추진 방법 등 설명
사전 주민설명회
- 자치구, 재생지원센터, 실태조사관, 조사업체 참여
※ 주민요구 등 필요 시 추가실시
STEP 4
관계 갈등요인 분석
주민 관계·갈등요인
분석
주민 갈등 발생원인, 주요 쟁점 사항 등 분석
주민갈등분석
(사회적 요인분석)
추진주체 및 비대위(반대주민) 주민의견수렴
2차 주민협의체 회의
- 실태조사 관련 주민 갈등 요인 의견수렴
- 공사비 적용에 대한 의견수렴 및 조율
3. 실태조사 프로세스
분양가 추정
부동산 시세조사 및 분양가 추정
- 분양가 결정된 경우 해당금액 적용
감정평가
종전자산가치
추정
종전자산 평가
STEP 5
사업성분석
- 사업시행인가 시점의 공식 감정평가를 수행한 경우
해당 평가액 적용
계약금액 기준 ±20, ±50의 5가지 범위값 제공
공사비 도출
적용
- 370만원/3.3㎡미만인 경우 370만원/3.3㎡기준
계약 미체결 시 370만원/3.3㎡ 기준
(경제적 요인 분석)
추진주체 및 비대위(반대주민) 의견수렴
3차 주민협의체 회의
시·구합동검증
사업성분석 및
T/F회의
검증
-분양가,종전자산평가,공사비적용결과설명및의견수렴
클린업시스템에 종전자산, 분양가, 공사비 등
분석자료 입력
사업성 분석 검증 T/F 구성 및 운영
3. 실태조사 프로세스
주민협의체 + 사업성분석 검증TF
연석회의
- 사업성분석 결과 설명 및 질의·답변
※추진주체및비대위동시참석이어려운경우분리회의운영
토지등소유자 전체에 표본지 분담금 정보제공
STEP 6
주민통보
실태조사
결과 통보
- 홍보물 제작 및 배포
- 실태조사 후 사업추진을 원하는 경우, 사업추진을
주민통보
원하지 않는 경우(추진주체해산 등) 향후 절차 안내
실태조사 결과 주민전체 소규모 설명회 개최
- 실태조사관 파견하여, 통·반 단위로 소규모 설명
주민설명회
- 추진주체 해산 등 이후 절차 안내
주민센터에 상설 상담부스 운영(5일간)
- 실태조사관 1인 상주 근무
추진주체 가 없는 실태
조사
4. 주민의견청취 개요
주민의견청취란?
구청장이 정비(예정)구역별 토지등소유자에게 우편조사 및 현장투표 방식으로
정비(예정)구역의 해제 또는 사업추진에 대한 의견을 묻는 조사를 말함
※ 서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례 제4조의 2 (정보제공 및 의견청취)
서울특별시장 및 구청장은 필요한 경우에는 토지등소유자에게 의사결정에 필요한 정보를 제공하고 의견을 청취할 수 있다.
 주민들에게 의사결정에 필요한 객관적인 정보 제공
목적
 정비(예정)구역별 토지등소유자를 대상으로
해제 또는 사업추진에 대한 주민의견수렴
23
4. 주민의견청취 실시
우
편
조
사
현
장
투
표
투표방법
우편제출
요청서에 의사표시 후, 밀봉하여
해제/사업추진 요청서를 지참하고,
회송용 봉투에 넣고, 우편 발송
지정 투표소 방문하여, 의사표시 후,
밀봉하여 요청서를 보관함에 투입
직접제출
요청서에 의사표시 후, 구담당과에 방문제출
▶본인확인 방법
1) 요청서에 자필 서명 후 지장 날인
2) 신분증명서 사본 첨부
+
▶본인확인 방법
투표소에서 요청서 고유연번과 신분증 대조
※ 신분증사본은 가까운 구청이나 동주민센터에서 무료로 복사 가능
24
4. 주민의견청취 및 우편발송
사전준비
조사인
명부
열람
공고
조사인
명부
작성
주민의견청취 실시
주민의견
청취
시행 공고
(등기우편
발송)
사전 주민설명회 실시
우편조사
기간
현
장
투
표
개표및결과발표
연
장
기
간
개표
주민의견
청취
결과 공고
주민설명회 실시
20~30일
45일
15
일
5일
• 마감일 18시 기준 참여율 50% 미만시
주민의견
청취 공문
주민의견
청취안내문
정비(예정)구역
해제 요청서
개별분담금
회송용
봉투
• 재발송 : 등기우편물 수취율 제고를 위해 반송 등 미수취인원에 대해 2~3회 재발송
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4. 해제요청서 및 결과설명
연 번
주민의견청취 및 정비(예정)구역 해제/사업추진 요청서
1. 소유자 인적사항
성명
주민등록상현주
소 현황
2. 소유권
생년월일
전화번호
토지
권리
내역
실태조사 결과 설명회
-
소 재 지(공유여부)
(계 필지)
면 적(㎡)
소재지
동수
설정토지
지상권의 내용
건축물
지상권의 수목
또는 공작물의
소유목적)
 주민설명회 개최
- 통/반 구역별 설명회 실시
- 주민 요청시 추가 설명회 개최
- 실태조사관이 설명
※ 주택재건축사업인 경우
소유권 위치
번지
호,
상가
등기상 대지지분
(면적)
동
등기상 건축물지분
(면적)
㎡
동
아파트
호
㎡
『도시 및 주거환경정비법』제4조의3(정비구역등 해제) 제4항 및 「서울특별시 도
시 및 주거환경정비조례」제4조의2(정보제공 및 의견청취)에 따라 정비예정구역의
해
제
사업추진
를 요청합니다.
(
)
(
)
Ο
Ο
 주민설명회 내용
- 실태조사결과에 대한 상세한 설명
(정비계획수립, 추정분담금 산정결과 등)
- 정비구역 해제/사업추진 요청서 작성방
법등
※ 사업시행을 ‘반대’하는 경우 ‘해제’ , ‘찬성’하는 경우 ‘사업추진’ 란에 “O” 로 기표 .
※ “해제”란에 표기한 경우에는 『도시 및 주거환경정비법 제4조의3 제4항
제3호에 따른 구역 해제요청서로 처리됨
년
요청자
월
일
(서명) 지장 날인
※ 날짜 및 소유자 성명을 자필로 기입하시고 지장을 날인하여 주십시오.
○○구청장 귀하
첨부
 주민 요청시 찬반토론회 개최
- 주관 : 실태 조사관
- 내용 : 구역해제 등에 대한 찬반토론
③ 주민등록증, 여권 등 신분증명서의 사본
첨부
26
4. 개표 및 결과발표
• 주민의견청취 종료 후 5일 이내 일괄 개표
• 회수율이 토지등소유자의 30% 미만인 경우 개표를 하지 않음
• 주민참관인, 선관위, 경찰서 협조
• 개표 다음날
• 개표 결과 및 결과 활용 계획 공고
- 개표 결과 : 전체 토지등소유자 수, 참여자 수, 유·무효표 수, 해제 및 사업추진 요청자 수, 기권 등
- 결과 활용 계획 : 전체 토지등소유자의 30%이상이 해제를 요청한 경우, 정비(예정)구역 해제 추진
30%미만이 해제를 요청한 경우, 정비구역 지정 절차 추진
• 자치구, 주민센터 홈페이지 및 게시판 게시
27
찬성의견, 사업촉진
- 사업추진 부진지역 전문가 지원 및 컨설팅
- 공공관리자 업무범위 확대
- 기반시설 설치비용 및 융자 지원 확대
- 소형평형 전환절차, 심의기간 단축, 경미한 변경 확대 등
- 실태조사 자료 활용 정비계획(안) 작성
- 구역실정에 따라 맞춤형 정비사업 추진 지원
28
실태조사와 관리처분 비교
구분
실태조사
클린업시스템
관리처분
입력주체
서울시, 자치구
추진위, 조합
조합
25개 경우 이상
(공사비, 분양가
변동반영)
단일분담금
(공사비, 분양가 특정)
단일 분담금
(공사비, 분양가 특정)
분양평형 선택 가능
분양평형 선택 가능
분양평형 확정
건축물규모
정비기본계획(안)
(정비계획 TF)
정비계획
사업시행인가
분양가
주변시세
(감정평가사,
사업성분석TF)
주변시세
분양가심의
종전자산
약식감정
공시가격(보정율)
감정평가
분담금제공
29
※ 개별 추정분담금 정보 제공 통지(예시)
30
※ 개별 추정분담금 정보 제공 통지(예시)
31
※ 개별 추정분담금 정보 제공 통지(예시)
32
※ 개별 추정분담금 정보 제공 통지(예시)
33
개별분담금 확인방법
‘서울시 재개발 . 재건축 클린업시스템’
(http://cieanup.seoul.go.kr)에서 확인하세요
- 인터넷 검색창에서
클린업시스템을 입력
하고 검색합니다.
- 클린업시스템 홈페이
지로 이동합니다.
- 개별 실명인증을 하
고
실명인증 로그인을
클릭합니다.
35
- 성명, 주민등록번호
를
입력하고, 주민등록
번호 동의후 실명확
인을
클릭합니다.
- 실명인증시 입력한
비밀번호를 입력하고
확인을 클릭하면
구역별 홈페이지로
이동합니다.
36
- 나의 추진위원회/조
합
목록란에 해당구역을
클릭하여 구역별
홈페이지로 이동합니
00 동 15구역 00번지
다.
37
정보공개목록
추정사업비/개략적분담금
- 정보공개란의
추정사업비 및 개략
적 분담금을 클릭합
니다.
38
- 사업비 및 분담금 추
정 개요중 개별분담금
추산을 클릭하면 각
타입별
분담금을 확인 할 수
있습니다.
39
- 희망하는 분양 유형을
선택하면 추가분담금
을
확인할 수 있습니다.
71,577천원
40
자료제작
서울특별시 성북구
도시환경국 주거정비과
30