Transcript 도시개발과 정비-종합(최종강의자료)

부산대학교 건축학과/도시설계2011-1
도시개발과 도시정비
<참조>
- 도시설계, 장소 만들기의 여섯 차원, 강홍빈외 역, 대가, 2009
- 부산시 정비사업정보센터, www. http://renewal.busan.go.kr
부산대학교 건축학과/도시설계2011-1/ 도시개발과 도시정비
[개발과 관련하여 건축가/도시설계가 에게 요구되는 인식]
- 개발과정, 추진에 따르는 위헌과 이익간의 균형감각
- 프로젝트의 맥락과 설계정책, 제안 그리고 사업에 영향을 주는 요인들
개발의 과정(- 도시설계, 장소 만들기의 여섯 차원, p.384-)
[개발사업자-기업가]
- 토지+노동력+자금 등을 투입하고 보다 높은 가치의 생산을 목적으로 함.
- 자본변형 모델 Ambrose, P., Whatever happened to planning, 1986
자본->원자재와 노동->팔 수 있는 상품(건물)->자본(판매)…순환주기
이러한 과정에서 판매비용>생산비용+위험비용의 수익성
- 이 과정에서 다양한 행위주체 또는 의사결정주체 가 개입되며 특정한 시간과 장
소에 대한 사회적 관계와 밀접한 관련 -> 건물공급구조
[Barrett의 경로모델]
- 참고도서(강홍빈외),p387의 모델도식 참조
- 개발과정의 세 가지 사건 : 개발압력과 전망, 개발 가능성 그리고 실행
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사건1 개발압력과 전망
-경제성장, 재정정책, 장기적인 사회적 영향, 인구통계학적 경향, 기술개발/시장변화 등 -> 개
발압력과 전망을 창출
> 개발사업자(또는 토지주)의 활동 유발
> 건축가(도시설계가)-대지에 잠재된 가능성을 보여주기 위하여 개입
> 계획당국(정부)는 개발을 감독/유도하기 위한 정책,개발원칙,가이드라인, 마스터플랜등
-적절한 비용과 가치에 대한 광범위한 평가+주관적인 판단 등을 기반으로 전망을 분석
사건2 개발가능성
개발가능성을 타진하는 5가지 요소(과정)
1) 소유권 계약 : 권리취득의 가능성과 합병 및 수용권의 가능성
2) 물리적 조건 : 토지의 개발구상에 대한 적합성 검토(지형,토질,오염수준 및 물리적 수용량
등) -> 추가비용의 개념으로 산정 -> 계획의 본질적인 요인
-> 건축가 – 개발사업자의 목적+좋은 도시형태를 고려한 개발사업기획 및 구상안
3) 행정절차 : 개발의 계획 승인이나 개발허가 가능성,과 관련되는 법적 계획적 제약요소 등
의 검토(용도지역제, 설계심의, 문화재영향검토 등) -> 개발비용상승과 시간지연의 요인
4) 시장여건 : 현재뿐 아니라 미래의 수요예측(불확실성 존재) -> 미래의 임차인(구매자)확보
가 요구되기도 함. -> 경제상황(비용절감) 또는 차별화(투자증액) 유도
5) 사업가능성 : 수요와 기대이익율의 평가
-> 개인개발자 - 예상수요분석, 비용, 위험부담(잠재적투자회수분석)
-> 공공개발자 – 비용회수의 형식, 공적자본, 가치 , 투자 등의 적정성 평가
즉, 개발의 기대가치/토지수용비용/개발비용/개발사업자의 이익수준 등 4요소의 평가
사건3 실행
- 시장성이 높은 건설, 수익성이 있는 판매/임대와 관련하여 적정의 속도와 품질 실현
- 단기적 : 시간과 비용, 장기적 : 품질과 관련
Kai Tak Archipelago
Airport Adaptive
Reuse
Nunn Mills Master Plan: From Industrial to Residential
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개발역할과 개발주체(- 도시설계, 장소 만들기의 여섯 차원, p.384-)
[agency집행기관]
- 개발주체들이 전략과 이익, 실행 내용을 협의하고 결정하기 위한 집단
- 사회적 맥락이나 정치, 경제활동에 의한 사회적 구조와 보편적 가치 등을 근간
- 역할의 다양성
예) 대규모 주택개발사업자 : 개발사업가+자본가+건설자의 역할
[Developer 개발사업자]
- 광범위한 개발 주체(대소,관민…)
- 3유형 : 운 좋은 사업자, 적극적인 중개업자, 구조적인 투기업자
- 개발가치>토지취득/개발비용+위험을 고려한 이익 – 사업추진
- 설계에 대해 가발사업자가 고려하는 일반사항 Rowley, 1998
1) 투자자/임차인의 요구사항, 선호, 취향 그리고 이에 대응한 결과물의 가격
2) 여건변화에 대응할 수 있는 건물과 대지계획의 유용성
3) 시공성
4) 비용효과와 자본가치 : 시각적 효과(개발 이미지 포함)
5) 관리와 관련한 사항들(개발의 관리비용 포함)
- 설계자보다 소비자의 요구와 선호에 민감하게 반응
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[토지소유주]
- 개발이전 토지소유자-단순히 충분한 가격에 토지 양도(단기수익지향적)
- 토지의 위치에 따라 강한 소유권을 가짐
- 개발과정에 미치는 영향
1) 토지의 양도(or개발) : 소극적 소유주/적극적 소유주로 구분, 양도의 결과에 따라 개발여
건이 크게 변화
2) 필지의 규모와 패턴 : 대규모/소규모, 패턴의 유형
3) 개발 이후에 부과된 조건 : 계약상의 조항이나 제한적인 약정
4) 임대의 형식 : 장기적인 이익/개발의 품질에 관심…지속적인 관계 형성
[인접 토지소유주]
- 개발이 주변에 미칠 긍정/부정적인 영향에 관심 > 주변 토지의 가치변화 유발
[자금조달자와 투자자]
- 개발자는 유리한 조건의 재원을 필요로 하며 채권자는 이익창출과 회수에 관심
- 자금조달자 : 개발기간 동안의 단기자금 필요 > 개발완료 후 개발자금 상환
채권금융제공자-이자는 있으나 이익배분無, 자금조달자-개발위험과 수입에 관여
-투자자 : 완료된 개발의 매입자(투입비용의 회수 또는 매입)
자본과 수입의 안전성/수입과 자본의 잠재적인 성장/융통성(유동성)에 관심
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[개발자문가]
- 전문적인 지식과 서비스 제공(시장, 부동산, 법, 계획, 건축, 기술, 시설관리…)
- 대부분 단기수익추구
[건설자]
- 노동과 시공에 대해 의뢰인에게 지급 받은 가격보다 낮은 비용으로 건설을 실행 > 이익창출
- 대부분 단기수익적이나 개발사업을 병행하는 경우가 많음.
[임차인]
- 공간 매수 후 직접적인 사용과 이득을 가지며 공간의 사용가치/생산성,운영에 미치는 영향
에 관심
- 개발의 상징성, 신뢰도, 품질 등과 관련한 특정한 이미지 탐색하는 경향이 있음
공공부문
공공기관 : 개발사업자와의 협의 > 개발의 범위/내용의 조절 (개발사업의 설계
승인과 관련)
커뮤니티와 일반대중 : 개발결과물을 직,간접적으로 소비하는 주체(개발의 수요
와 관련)
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Urban Designer의 역할(- 도시설계, 장소 만들기의 여섯 차원, p.384-)
- 개발과정의 생산자 측 범주에서 사용자와 일반 공공의 관점을 대표
- Bentley,1999 : 주체들 사이의 관계에 대한 은유적 방법 사용
(1) 영웅적 형태 제시자 : 과장된 디자이너의 역할(맹목적 숭배), 넓은 맥락을 수용못함
(2) 주인과 사용자 : 주체들이 행사하는 영향력에 의해 개발 형태 결정>디자이너역할 低
(3) 시장의 선호 : 자원이 부족한 주체들이 긍정적으로 시장의 신호에 대응>주체간 갈등
(4) 전쟁터 : 주체들이 원하는 개발을 위해 구상, 교섭, 계획…
- 디자이너가 개발사업자와 교섭하는 세 가지 방법 Bentley
지식과 전문기술을 통한 교섭-경험과 사례의 제시
건축가의 평판을 통한 교섭-문화자본으로서의 재능 강조
건축가의 주도를 통한 교섭-물리적 환경의 인지
Urban Design의 질(- 도시설계, 장소 만들기의 여섯 차원, p.384-)
-개발유형에 따라 공적인 가치가 상이함(gated community/urban community)
- 독자적 사업이 가능한 단위로 도시환경을 분할/구획 > 이질적인 조합 양산
- 개발과정의 제안(The project for public space, 2001
공공이 관여할 수 있는 장소(잠재력)으로부터 시작
공동체의 목표, 요구 등 선행해야 하는 것들을 명백하게 제시
바람직하고 공론화된 미래상 제시
전문가의 협력하고 지원하는 체제
…
Gillette Corner in London
Adaptive Reuse
London, UK
87,000 sq. m. / 936,460 sq. ft.
Converting a 1936 headquarters and razor
blade factory into a new hotel and business
park.
Before and after:
Asian Art Museum
Adaptive Reuse
San Francisco, California
180,000 sq. ft. / 16,722 sq. m.
Adaptive reuse of San Francisco’s former
main library building.
The redevelopment of Yancheng District,
Kaohsiung
Background
In recent years, with the landscape
improvement of Love River, the
organization of the Kaohsiung Lantern
Festival, the opening up and further
construction of the harbor. Love River has
become a fondly thought of waterfront
tourism spot.
부산대학교 건축학과/도시설계2011-1/ 도시개발과 도시정비
도시정비(부산시 정비사업정보센터, www. http://renewal.busan.go.kr)
[도시정비사업]
도시 및 주거환경정비법에서 정한 절차에 따라 도시기능을 회복하기 위하여 정비구역내에서
정비기반시설을 정비하고 주택 등 건축물을 개량하거나 건설하는 사업(정비구역이 아닌 구
역에서 시행하는 주택재건축사업)
도시재개발법+주택건설촉진법+주거환경개선..임시조치법 = 도시 및 주거환경정비법
주거환경 개선사업
주택 재개발사업
주택 재건축사업
도시환경 정비사업
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[정비사업의 분류]
주거환경 개선사업
도시저소득주민이 집단으로 거주하는 지역으로서 정비기반시설이 극히 열악하고 노후·불
량건축물이 과도하게 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업.
주택 재개발사업
정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀접한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하
여 시행하는 사업.
주택 재건축사업
정비기반시설은 양호하나 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선 하기 위하
여 시행하는 사업.
도시환경 정비사업
상업지역·공업지역 등으로서 토지의 효율적 이용과 도심 또는 부도심 등 도시기능의 회복
이 필요한 지역에서 도시환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업.
[관련법령]
도시및주거환경정비법/시행령/시행규칙(2003.7.1 시행)
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[정비사업의 분류]
주거환경 개선사업
도시저소득주민이 집단으로 거주하는 지역으로서 정비기반시설이 극히 열악하고 노후·불
량건축물이 과도하게 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업.
주택 재개발사업
정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀접한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하
여 시행하는 사업.
주택 재건축사업
정비기반시설은 양호하나 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선 하기 위하
여 시행하는 사업.
도시환경 정비사업
상업지역·공업지역 등으로서 토지의 효율적 이용과 도심 또는 부도심 등 도시기능의 회복
이 필요한 지역에서 도시환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업.
[관련법령]
도시및주거환경정비법/시행령/시행규칙(2003.7.1 시행)
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[정비사업의 시행방법 및 절차]
주거환경 개선사업
도시저소득주민이 집단으로 거주하는 지역으로서 정비기반시설이 극히 열악하고 노후·불량
건축물이 과도하게 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업.
-사업시행방식
1. 시장·군수가 정비구역 안에서 정비기반시설을 새로이 설치하거나 확대하고 토지 등 소유자
가 스스로 주택을 개량하는 방법
2. 시장·군수 또는 주택공사 등이 정비구역의 전부 또는 일부를 수용하여 주택을 건설한 후 토
지 등 소유자에게 우선 공급하는 방법
-사업시행자
정비구역 지정고시일 현재 토지 등 소유자의 2/3이상의 동의를 얻어 시장·군수가 직접 시행하
거나 주택공사 등을 사업시행자로 지정하여 시행하게 할 수 있음. 다만, 천재·지변 등의 불가
피한 사유로 긴급한 사업의 시행이 필요한 경우 주민동의 없이 시장·군수가 직접 시행하거나
주택공사 등을 시행자로 지정할 수 있음
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[정비사업의 시행방법 및 절차]
주택재개발사업
정비기반이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행
하는 사업-정비구역 안에서 관리처분계획에 따라 주택 및 부대·복리시설을 건설하여 공급하
거나 환지로 공급하는 방법에 의한다.
조합설립
-토지 등 소유자의 3/4 이상의 동의를 얻어 정관 등의 서류를 첨부하여 시장·군수의 인가를 받
아야 함
-조합은 법인으로 하며 조합설립 인가를 받은 날부터 30일 이내 등기하여야 함(주택재건축사
업도 동일)
-조합원은 토지 등 소유자로 하되, 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 수인의 공유에 속하
는 때에는 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 함(주택재건축사업도 동일)
사업시행
종전의 토지 또는 건축물에 대한 권리를 새로 건설하는 대지와 건축물에 대한 권리로 변환시
키는 계획으로서 …30 - 60일의 기간동안 분양신청을 받아 관리처분계획을 수립하여야 하며
시장·군수의 인가를 받아야만 기존 건축물의 철거를 할 수 있음(주택재건축사업도 동일)
-관리처분계획
1세대가 1이상의 주택을 소유한 경우 1주택을 공급하고 2인 이상이 1주택을 공유한 경
우에는 1주택만 공급
분양예정 대지 또는 건축물의 추산액 : 시·도조례에 따라 산정하되, 시장·군수가 추천하
는 2인이상의 감정평가업자의 평가의견을 참작
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[정비사업의 시행방법 및 절차]
주택재건축사업
정비기반시설이 양호하고, 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여
시행하는 사업 –정비구역 안 또는 정비구역이 아닌 구역에서 관리처분계획에 따라 공동주택
및 부대·복리시설을 건설하여 공급하는 방법에 의한다.
조합설립
…(주택재개발사업과 동일)
-조합이 직접 사업을 시행하거나, 조합원 1/2 이상의 동의를 얻어 시장·군수 또는 주택공사등
과 공동으로 시행
-다음에 해당할 때에는 시장·군수가 직접 시행하거나 주택공사 등을 시행자로 지정할 수 있음
천재지변 등으로 인한 긴급한 정비사업 시행 필요
정비구역 지정 후 2년 내 조합의 사업시행인가 신청이 없는 때 (단, 주택재건축사업은 제
외)
도시계획사업과 병행한 정비사업
순환정비방식에 의한 정비사업
사업시행인가가 취소된 때
국·공유지가 당해 구역면적의 1/2 이상인 때
토지면적 1/2이상 및 토지 등 소유자 2/3이상의 요청이 있을 때 등
사업시행
(주택재건축사업과 동일)
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[정비사업의 시행방법 및 절차]
도시환경정비사업
사업지역·공업지역 등으로써 토지의 효율적 이용과 도심 또는 부도심 등 도시기능의 회복이
필요한 지역에서 도시환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업
사업시행
-관리처분계획에 따라 건축물을 건설하여 공급하는 방법
-환지로 공급하는 방법
시행자
-조합 또는 토지 등 소유자가 시행
-시장·군수, 주택공사 등 또는 한국토지공사와 공동으로 시행
흑석 뉴타운 재개발 현장
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[정비사업의 시행방법 및 절차]
부산대학교 건축학과/도시설계2011-1/ 도시개발과 도시정비
[정비사업의 시행방법 및 절차]
부산대학교 건축학과/도시설계2011-1/ 도시개발과 도시정비
[정비사업의 시행방법 및 절차]
부산대학교 건축학과/도시설계2011-1/ 도시개발과 도시정비
[정비사업의 시행방법 및 절차]
부산대학교 건축학과/도시설계2011-1/ 도시개발과 도시정비
도시정비(부산시 정비사업정보센터, www. http://renewal.busan.go.kr)
[도심재생사업 Urban Renewal Project ]
재정비촉진사업
근 거 : 도시재정비 촉진을 위한 특별법
목 적 : 도시의 낙후된 지역에 대한 주거환경개선과 기반시설의 확충 및 도시기능의 회복을
위하여 광역적으로 계획하고 체계적이고 효율적으로 사업을 추진함으로써 도시의 균형발전
을 도모하고 국민의 삶의 질 향상에 기여
-기존 정비사업 방식의 문제, 개선 차원에서 출발
-현재 추진되고 있는 정비사업 방식은 소규모 단위의 민간주도의 사업성 위주의 개발로 인한
주변지역 단절, 주변 공원ㆍ도로ㆍ학교 등 도시기반시설 부족문제 발생
-위와 같은 문제점을 해소하기 위하여 동일 생활권을 광역단위(주거지형 50만㎡, 도심지형
20만㎡)로 하여 공공주도(시장 또는 구청장)로 재정비촉진계획을 수립하여 사업을 추진함으
로써 주거ㆍ문화ㆍ교육 등 종합적인 환경개선을 도모
특화발전사업
문화공간과 함께 활력 넘치는 도시 만들기
-굴다리 환경개선프로젝트Ⅰ,Ⅱ
-중구 망양로 벽면꾸미기
-동래구 중앙로변 노후벽면꾸미기
근대역사건축물 네트워크
산복도로 르네상스
마을만들기 아카데미