Transcript 시프트 도입에 따른 사업성 분석결과

2008. 4. 29
사업성 분석
1. 목 적
•
시프트 도입 예상지에 대한 모의 사업성분석을 통하여
•
시프트 공급의 방향과 필요한 인센티브 등 계획조건을 추출하기 위함.
2. 대상지의 선정
•
지구단위계획구역 중 역반경 500m이내 주거지역
•
현행 지침상 대규모 블럭단위개발이 불가능한 지역
•
시프트 공급 및 인센티브의 활용이 용이한 지역
•
한강 이북, 이남 각각 1개소 (약수동, 상도동)
사업성 분석
3. 기본전제
ㅡ 대상지는 지구단위계획지침상 대규모 블럭단위개발이 불가능한 지역이므로
시프트공급을 위한 사업추진이 원칙적으로 불가능함.
→ 따라서, 사업성분석은 지구단위계획과 건축기준의 변경(완화)을 전제로 함
4. 계획기준의 완화내용
•
준주거지역으로 용도지역 상향
•
대규모 블럭단위 통합개발 가능
•
용적률의 완화 ( 허용용적률 : 450%, 상한용적률 : 500%이내)
•
높이완화 (도로사선→가로구역별 최고높이)
•
주거:비주거비율 완화 ( 7:3 → 9:1 )
•
건물노후도 완화 (20년이상 건축물의 수 ½ 적용)
사업성 분석 : 약수동 사례
기존여건 : 사업불가
변경기준 : 사업가능
• 제3종 일반주거지역
• 준주거지역으로 용도상향
• 최대대지규모 600제곱미터 이내
• 최소 3,000제곱미터 이상
• 소규모 획지개발
• 블럭단위개발
• 기준 : 250%, 허용 : 250% 이내
• 기준 : 250%, 허용 : 450%
• 상한 : 500%이내(기부채납 10%내외)
• 8층 이하(29m)
• 가로구역별 최고높이 (사선제한 배제)
• 사선제한 1:1.5d 적용
• 120m 이내 적용가능
사업성 분석 : 약수동 사례
 시프트 도입에 따른 사업성 분석결과
1. 대지면적 : 약 7,000제곱미터
2. 공공시설제공 : 면적의 약10%
3. 기준용적률 : 250%, 허용용적률 : 450%, 상한용적률 : 500%
4. 최고높이 : 120m (35층내외)
5. 장기전세주택의 용적률 : 120% (허용용적률 450% 중에서)
6. 총 세대수 : 약 200세대
민간 : 약 120세대 (45~60평형대) → 일반분양
임대 : 약
80세대 (24~45평형대) → 표준건축비+가산비로 시가 매입
7. 총사업이익률 : 10% 내외
* 토지매입가와 분양가 등은 현지 조사를 통한 사업전 시세를 참조함.
사업성 분석 : 상도동 사례
기존여건 : 사업불가
• 준주거, 제3종 일반주거지역 혼재
• 준주거: 제3종일반주거 = 48:52
변경기준 : 사업가능
• 전체지역 준주거지역으로 용도상향
• 최대대지규모(1,500제곱미터)이내
• 최소 3,000제곱미터 이상
• 획지개발
• 블럭단위개발
• 기준용적률 : 230~300 %
• 기준 : 322%, 허용 : 474%
• 허용용적률 : 250~360 %이내
• 상한 : 545%이내(기부채납 10%내외)
• 최고높이 30~50m
• 가로구역별 최고높이 (사선제한 배제)
• 사선제한 1:1.5d 적용
• 80m 이내 적용가능
사업성 분석 : 상도동 사례
 시프트 도입에 따른 사업성 분석결과
1. 대지면적 : 약 10,000㎡
2. 공공시설제공 : 면적의 약10%
3. 기준용적률 : 322%, 허용용적률 : 474%, 상한용적률 : 545%
4. 최고높이 : 80m (25층내외)
5. 장기전세주택의 용적률 : 90% (허용용적률 474% 중에서)
6. 총 세대수 : 약 290세대
민간 : 약 200세대 (45~60평형대) → 일반분양
임대 : 약
90세대 (24~45평형대) → 표준건축비+가산비로 시가 매입
7. 총 사업이익률 : 10% 내외
* 토지매입가와 분양가 등은 현지 조사를 통한 사업 전 시세를 참조함.
사업성 분석의 시사점
첫째,
사업성 분석시 정량적인 결과보다
사업추진을 가능케 하는 제도완화 등과 같은
정성적인 부분에 주목해야 함.
둘째,
사업성의 검토는 현재(2007년말) 기준이므로
향후 사업추진시 토지가, 건축비, 분양가 등의
여건변화에 대응해야 함.
셋째,
일반분양주택과 임대주택의 도입으로 인한
사회적 혼합의 문제를 고려해야 함.