Transcript 재건축_자료
krpm 재건축 자료 2010. 9.18 이재영 2 주거용 부동산의 종류 (P.21) 단독주택 항목 법령상의 정의 다중주택 공동주택 다가구주택 다세대주택 연립주택 아파트 학생 또는 직장인 등이 연면적이 660㎡ 이하이 연면적이 660㎡이하 동당 연면적이 660 장기간 거주할 수 있는 고 4층 이하로서 2가구 이고 4층 이하로서 ㎡를 초과하는 4층 5층 이상의 주택 구조로 된 주택 이상인 것 2세대 이상인 것 이하의 주택 연면적 330㎡ 이하 660㎡ 이하 660㎡ 이하 660㎡ 초과 - 층수 3층 이하 4층 이하 4층 이하 4층 이하 5층 이상 2∼19 2~19 - - - - 세대수 각 주거 지역은 구획별로 구분기준 가구별로 별도의 방, 부엌, 각 세대가 하나의 건 독립공간을 확보하되 주거 화장실 등을 구비 (출입 물안에서 각각 독립된 생활의 일부는 공동 영위 구 등 일부는 공유가능) 주거생활을 영위 3 부동산 금융(P.72) DTI 소득수준 대비 부채 상환능력 비율을 말한다. 각종 대출 등에서 기준 LTV 담보가치(주택가격) 대비 대출비율. 은행들이 주택을 담보로 대출을 (총부채상환비율) (담보인정비율) 잣대로 사용된다. 해줄 때 적용하는 담보가치 대비 최대 대출가능 한도를 말한다. DTI 기본 비율 구분 담보조사가격 6억원 초과 소유권 취득일로부터 3개월 이내 기타 DTI 가산 및 감면 서울 (비투기 지역) 인천,경기 (비투기지역) 50% 60% 없음 60% 고정금리, 분할상환, 신용등급, 신고소득 에 따라 +-5% 50% 4 부동산 금융(P.72) 8.29 부동산 대책 무주택자 또는 1가구 1주택자의 주택구입시 DTI 적용을 금융회사가 자율 심사·결정 2011년 3월말까지 (담보인정비율은 현행 유지) 9억원 이하 (1가구 1주택 양도세 비과세 기준). 강남3구 제외 양도소득세 (P.73) 6 도급제 / 지분제 (P.99) 7 문제풀이_무상지분율 (P.109) 재건축 사업을 추진하고 있는 00단지아파트 수익분석 결과 평당 4,000만원의 개발이익이 나오는 것으로 추정되었다. 15평 아파트의 경우 대지지분이 20평, 17평 아파트의 대지지분은 24평이다. 평형 15평 17평 배정평형 평당 분양가 총분양가 권리가액 추가부담 무상 지분율 무상평수 25 2,000 50,000 80,000 -30,000 200% 40.0 33 2,500 82,500 80,000 2,500 32.0 42 3,000 126,000 80,000 46,000 28.6 25 2,000 50,000 A 33 2,500 82,500 A 42 3,000 126,000 A 200% 48.0 B C D B C D Q1) 종전 17평 아파트 소유자의 권리가액은 얼마인가? ① 82,000만원 ② 86,000만원 ③ 90,000만원 ④ 96,000만원 8 문제풀이_무상지분율 (P.109) 재건축 사업을 추진하고 있는 00단지아파트 수익분석 결과 평당 4,000만원의 개발이익이 나오는 것으로 추정되었다. 15평 아파트의 경우 대지지분이 20평, 17평 아파트의 대지지분은 24평이다. 평형 15평 17평 배정평형 평당 분양가 총분양가 권리가액 추가부담 무상 지분율 무상평수 25 2,000 50,000 80,000 -30,000 200% 40.0 33 2,500 82,500 80,000 2,500 32.0 42 3,000 126,000 80,000 46,000 28.6 25 2,000 50,000 A 33 2,500 82,500 A 42 3,000 126,000 A 200% 48.0 B C D B C D Q1) 종전 17평 아파트 소유자의 권리가액은 얼마인가? ① 82,000만원 ② 86,000만원 ③ 90,000만원 ④ 96,000만원 해설) 권리가액 = 단위면적당 개발이익 ⅹ 대지지분 = 4,000 ⅹ 24평 = 96,000만원 9 문제풀이_무상지분율 (P.109) 재건축 사업을 추진하고 있는 00단지아파트 수익분석 결과 평당 4,000만원의 개발이익이 나오는 것으로 추정되었다. 15평 아파트의 경우 대지지분이 20평, 17평 아파트의 대지지분은 24평이다. 평형 15평 17평 배정평형 평당 분양가 총분양가 권리가액 추가부담 무상 지분율 무상평수 25 2,000 50,000 80,000 -30,000 200% 40.0 33 2,500 82,500 80,000 2,500 32.0 42 3,000 126,000 80,000 46,000 28.6 25 2,000 50,000 A 33 2,500 82,500 A 42 3,000 126,000 A 200% 48.0 B C D B C D Q2) 종전 17평 아파트 소유자가 33평 아파트에 분양신청을 하였다면 추가부담 금과 무상지분율, 무상평형은 각각 얼마인가? 10 문제풀이_무상지분율 (P.109) 재건축 사업을 추진하고 있는 00단지아파트 수익분석 결과 평당 4,000만원의 개발이익이 나오는 것으로 추정되었다. 15평 아파트의 경우 대지지분이 20평, 17평 아파트의 대지지분은 24평이다. 평형 15평 17평 배정평형 평당 분양가 총분양가 권리가액 추가부담 무상 지분율 무상평수 25 2,000 50,000 80,000 -30,000 200% 40.0 33 2,500 82,500 80,000 2,500 32.0 42 3,000 126,000 80,000 46,000 28.6 25 2,000 50,000 A 33 2,500 82,500 A 42 3,000 126,000 A 200% 48.0 B C D B C D Q2) 종전 17평 아파트 소유자가 33평 아파트에 분양신청을 하였다면 추가부담 금과 무상지분율, 무상평형은 각각 얼마인가? • 추가부담금 = 분양가격 – 권리가액 = 82,500 - 96,000 = -13,500만원 • 무상지분율 = 단위면적당 개발이익 / 단위면적당 분양가격 = 4,000 / 2,500 = 160% • 무상평형 = 대지지분 ⅹ 무상지분율 = 24평 ⅹ 160% = 38.4평 11 문제풀이_무상지분율 (P.109) 재건축 사업을 추진하고 있는 00단지아파트 수익분석 결과 평당 4,000만원의 개발이익이 나오는 것으로 추정되었다. 15평 아파트의 경우 대지지분이 20평, 17평 아파트의 대지지분은 24평이다. 평형 15평 17평 배정평형 평당 분양가 총분양가 권리가액 추가부담 무상 지분율 무상평수 25 2,000 50,000 80,000 -30,000 200% 40.0 33 2,500 82,500 80,000 2,500 32.0 42 3,000 126,000 80,000 46,000 28.6 25 2,000 50,000 A 33 2,500 82,500 A 42 3,000 126,000 A 200% 48.0 B C D B C D Q3) 종전 17평 아파트 소유자가 42평 아파트에 분양신청을 하였다면 추가부담 금과 무상지분율, 무상평형은 각각 얼마인가? 12 문제풀이_무상지분율 (P.109) 재건축 사업을 추진하고 있는 00단지아파트 수익분석 결과 평당 4,000만원의 개발이익이 나오는 것으로 추정되었다. 15평 아파트의 경우 대지지분이 20평, 17평 아파트의 대지지분은 24평이다. 평형 15평 17평 배정평형 평당 분양가 총분양가 권리가액 추가부담 무상 지분율 무상평수 25 2,000 50,000 80,000 -30,000 200% 40.0 33 2,500 82,500 80,000 2,500 32.0 42 3,000 126,000 80,000 46,000 28.6 25 2,000 50,000 A 33 2,500 82,500 A 42 3,000 126,000 A 200% 48.0 B C D B C D Q3) 종전 17평 아파트 소유자가 42평 아파트에 분양신청을 하였다면 추가부담 금과 무상지분율, 무상평형은 각각 얼마인가? • 추가부담금 = 분양가격 – 권리가액 = 126,000 - 96,000 = 30,000만원 • 무상지분율 = 단위면적당 개발이익 / 단위면적당 분양가격 = 4,000 / 3,000 = 133% • 무상평형 = 대지지분 ⅹ 무상지분율 = 24평 ⅹ 133% = 32평 13 역세권 SHIFT (P.117) 시프트 공급 용적률 인센티브 ( 1차,2차 역세권 범위에 따라 상한용적률 차등적용 ) ◎정비계획에서의 시프트 공급방안 개요 -1차 역세권(250m이내) : 제2종․제3종⇨준주거, 용적률 500%이하, 사선제한 완화 -2차 역세권(250~500m) : 제2종⇨제3종일반주거, 용적률 300%이하, 사선제한 적용 시프트 공급 ((적용)상한 - 정비계획용적률) 시프트 공급 추가공급 기존공급 용도지역의 상향 용적률 완화 (적용)상한용적률 정비계획용적률 (허용용적률+기준(계획)용적률×1.3α) 1차 역세권 : 500% 2차 역세권 : 300% 표준건축비로 매입 (인센티브 고려) 부속토지는 무상양여 14 역세권 SHIFT (P.117) 용적률 체계 개요도 준주거지역 (적용)상한용적률 1/2 - 하나의 사업대상지는 과반에 포함되는 1차/2차 역세권 하나의 용도지역으로 결정 (500%) 민간분양 제3종일반주거 추가 (300%) 1/2 기존 종전 시프트 1/2 1/2 (적용)상한용적률 민간분양 시프트 공동주택 공동주택 비주거시설 비주거시설 공동주택 공동주택 기준(계획)용적률 기준(계획)용적률 허용용적률 허용용적률 1차 역세권 2차 역세권 (역~250m) (250~500m) - 1차 역세권은 10만㎡미만으로 한정 15 문제풀이_용적률 (P.118) Q) 서울시 재건축 사업의 정비계획상의 용적률을 계산하면? • 사업부지 면적 – 30,000㎡ • 기부체납 비율 – 10% • 계획용적률 – 190% 이하 • 허용용적률 – 200% 이하 16 문제풀이_용적률 (P.118) Q) 서울시 재건축 사업의 정비계획상의 용적률을 계산하면? • 사업부지 면적 – 30,000㎡ • 기부체납 비율 – 10% • 계획용적률 – 190% 이하 • 허용용적률 – 200% 이하 정답) 200%+(190%ⅹ1.3ⅹ0.11111) = 227% 17 문제풀이_용적율 상향 (P.118) Q) 다음의 사업조건에서 사업시행자가 법정 상한용적률까지 용적률을 확대하는 사업을 계 획한다면, 소형주택의 건립세대는 얼마인가? (재건축 소형주택 규모는 82㎡이다) • 사업부지면적 : 30,000㎡ • 공공부지면적 : 3,000㎡ • 계획용적률 : 190% • 허용용적률 : 200% • 법정 상한용적률 : 250% • 정비계획상 용적률 : 228% ① 36세대 ② 40세대 ③ 50세대 ④ 54세대 18 문제풀이_용적율 상향 (P.118) Q) 다음의 사업조건에서 사업시행자가 법정 상한용적률까지 용적률을 확대하는 사업을 계 획한다면, 소형주택의 건립세대는 얼마인가? (재건축 소형주택 규모는 82㎡이다) • 사업부지면적 : 30,000㎡ • 공공부지면적 : 3,000㎡ • 계획용적률 : 190% • 허용용적률 : 200% • 법정 상한용적률 : 250% • 정비계획상 용적률 : 228% ① 36세대 ② 40세대 ③ 50세대 ④ 54세대 • 정비계획상 용적률에서 늘어나는 용적률의 50%를 소형주택 건립해야 함 • 따라서 22%(250-228)의 절반인 11%를 사용해야 한다 • 사업부지 30,000㎡ 중 기부체납 10%를 제외한 27,000㎡의 11%를 소형주택으로 건립해야 함 • 따라서 소형주택 연면적 2,970㎡ / 82㎡ = 36세대 가 나온다.