Transcript PowerPoint 프레젠테이션 - 고덕주공2단지아파트 주택재건축정비

GODUK2
고 덕 주 공 2 단 지 아 파 트
주 택 재 건 축 정 비 사 업 조 합
RECONSTRUCTION
2010년
재건축소식
제1호
2010. 5. 14
우:134-757 서울시 강동구
홈
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고덕2동 217번지 주공2단지 관리사무소 내 /TEL:(02)
◆ 재건축 추진목표 ◆
1. 빠른 재건축 추진
2. 투명한 사업추진
3. 쾌적한 주거환경 조성
441-7527 / FAX:(02) 442-2050
존경하는 조합원님께 올립니다.
존경하는 고덕주공2단지 및 삼익그린12차아파트 조합원 여러분!
안녕하십니까? 조합장 변우택 입니다. 저를 비롯한 조합집행부는 오로지 최고
의 브랜드와 최첨단의 앞서가는 명품아파트를 짓겠다는 일념으로 앞만 보고 달
려 왔습니다만, 그 동안 이루어낸 많은 성과에도 불구하고 시공사 선정에 있어
서 조합원님들의 깊은 마음을 헤아리지 못하고 심려를 끼치게 된 점에 대하여
깊이 사죄의 말씀을 드립니다. 이번 기회에 아무리 좋은 생각과 열정을 가지고
있다고 하더라도 조합원님과의 소통이 없으면 무용지물이 된다는 현실을 깨닫고,
다수 조합원님들이 원하는 방향으로 『무제한일반경쟁입찰』로 전환하는 한편, 지
분율에 영향을 미치는 타 단지가 채택하지 않은 각종 특화사업을 삭제하는 등 조건
을 대폭완화하기로 하였습니다.
조합원 여러분!!!
아파트품질을 낮추면서까지 조합원님들의 여망에 적극 부응하려는 절박한 이유
는 첫째, 전세난 때문에 시행되는 순차적 개발방식에서 타 단지와의 순위경쟁
에 앞서기 위함이고 둘째, 금년 7월 16일부터 시행예정인 공공관리제가 적용되
기 전에 우리 손으로 우리가 원하는 시공회사를 선정하기 위한 것입니다.
순차적 개발방식에서 뒤처지면 그만큼 재건축사업이 지연되는 피해를 감수하여
야 하며, 또 공공관리제를 적용 받게 될 경우 ①시공사선정을 공공기관이 주관
하고 정부입찰방식은 지분제라는 개념이 없으므로 무조건 도급제로 사업해야
하고 ②최저 입찰방식을 시행하므로 덤핑수준의 최저공사비를 제시한 시공사가
선정될 것이므로 브랜드선택권이 없어 우리가 원하는 마감재 수준을 채택할 수
없는 상황이 초래되고 ③무이자이주비의 범위도 우리가 임의로 정할 수 없어
현실적인 이주비를 충족할 수 없게 될 것이며 ④시공사는 정부의 눈치만 살피
는 등으로 사업비용의 증가와 직결되는 이주기간 및 공기단축을 위한 대책에
시공사가 수동적으로 임할 것이므로 사업지연으로 인한 피해가 발생될 가능성
이 높고 ⑤조합집행부는 오히려 일하기가 수월합니다.
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따라서‘조합원은 굿만 보고 떡이나 먹으라는 식’의 사업이 될 공산이 크다는
것이 전문가들도 우려하는 문제점들 입니다.
조합원 여러분!!
불법총회를 획책하고 있는 대표자는 약 5개월 전에 아파트를 취득한 사람인데
정관상 대표자가 될 자격이 없는 것은 차치하고도 과연 재건축을 얼마나 이해
하고 있는지, 혹여 조합장이 탐이 나서 아파트를 취득한 것이 아닌지, 자신들
의 요구조건이 모두 관철되었음에도 왜 방해를 계속하려는 것인지 묻지 않을
수 없습니다.
조합원 여러분!!
우리의 최대 관심사는 빠르고 바른 재건축과 더불어 최대의 이익이 보장되는
시공회사를 선정하는 것임을 잘 알고 있습니다.
송파구의 모 재건축단지는 조그마한 불장난이 불씨가 되어 10년을 허송세월을
하고서도 송사에 휘말려 오리무중을 헤매고 있는 사실을 잘 알고 계실 것입니
다. 그럼에도 불구하고, 일부 조합원들은 이 때를 호기로 삼아 조합장 및 임원을
해임하는 임시총회를 개최한다며, 온갖 유언비어를 날조하고 허구의 주장과 감언
이설로 선량한 조합원들의 귀를 막고 이간질을 하고 있습니다만, 이 소식지를 끝까
지 꼼꼼히 읽어 보시면, 지분율은 어떻게 산출되는 것인지? 인근단지에 제시된 지
분율의 허실이 무엇인지? 그들의 주장이 얼마나 허무맹랑한 것인지? 를 쉽게 이해
하시리라 믿습니다.
조합원 여러분!!
정체불명의 불순한 목적을 가진 자들에게 서면결의서에 인감을 날인하고 인감
증명서를 제출하는 것은 불순분자에게 내 재산을 맡기는 것과 마찬가지 입니다.
반대파에 절대로 속지 마실 것을 당부 드리며, 만약 결의서를 제출하셨다면 즉
시 결의서를 회수하여 주시기 바랍니다.
아울러, 우리에게는 자유롭게 시공사를 선정할 수 있는 단 한번의 기회만 남아
있다는 것을 명심하시고, 다음 총회에는 여하한 일이 있더라도 한 분도 빠짐없
이 참석하셔서 우리단지의 성공적인 재건축을 간곡히 당부 드리며 변함없는 성
원을 부탁 드립니다. 감사합니다.
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▣ 고덕2단지 용적률 분석표 ▣
항
목
기준용적률
용적률
비
고
190.0%
친환경저에너지인센티브용적률
10.0%
보금자리아파트인센티브용적률
6.2%
보금자리아파트건축용적률
6.5%
기부채납인센티브용적률
용 적 률
합 계
36.9%
조합원지분율에 반영되는
유효 용적률 : 206.2%
건축 후 기부채납
허수(지분 증가 효과 없음)
공원5%+도로8%=13%
249.6%
지분율 산출 공식
분
양
가
① 지분율은 공식에 의해 산출되며, 조건을 살며시 숨겨 두고 속일 수는 있지만
곧 검증되어 알게 되며, 억지로 주장 한다고 무조건 늘어나는 것이 아닙니다.
② 용적률이 올라가면 지분율은 올라가는데 법적으로 한정되어 있습니다.
③ 사업비(공사비)가 줄어들면 지분율이 올라가지만 아파트 품질이 떨어집니다.
④ 분양가 올라가면 지분율은 올라갑니다.
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▣ 인근 단지 사업제안서의 허구와 진실 ▣
대지면적
(ⓐ)
구 분
분양면적
(ⓑ)
공사연면적
(ⓒ)
시공사제시지분율
(ⓓ)
C 컨소
151%
25,203평
A사
53,205평
86,264평
162%
B사
174%
구분
조합원지분
(ⓔ=ⓐ*ⓓ
일반분양면적
(ⓕ=ⓑ-ⓔ)
시공사제시
평균분양가
(ⓖ)
일반분양수입
(ⓗ=ⓕ*ⓖ)
추정
사업비
추정
공사비
C 컨소
38,056평
15,149평
2,730만/평
4,166억
1,000억
(추정)
367만/평
A사
40,828평
12,377평
2,600만/평
3,218억
1,000억
(추정)
257만/평
B사
43,853평
9,352평
1,605만/평
1,500억
1,000억
(추정)
58만/평
① A사 : 257만원공사비에 2,600만원 분양가 로
지분율 162% 의 싸구려집을
지어야 할까요?
(임대아파트표 준건축비가 330만원입니다.)
② B사 : 58만원 공사비에 1,630만원 분양가로 지분율 174% 과연 현실적이며 가능한가요?
③ C컨소 : 367만원 공사비애
2,730만원 분양가로 151% 지분율을 제시한
것은 정상적인 제안으로 보
이지
만, 분양가 상한제 하에서 과연 언제 사업을 착수할 수 있을까요?
④ 분양가 100만원 변동에 지분율 약 2.5%정도가 변동됩니다.
⑤ 2012년 1월 착공 기준으로 그 이후는 공사비 인상조건이므로 지분율 하락은
[2012년 1월 착공은
현재 진행상태와
불가피함.
인허가 및 이주기간 등을 감안하면 불가능함]
혹시라도, 반대파의 임시총회에 참석하거나 서면결의서를
내실 경우 우리단지 재건축은 공공관리제로 하게 됩니다.
불순반대파의 조합장 및 임원 해임 임시총회 가 서면포함 과반수참석이
불가능할 것으로 예상되지만, 만일의 경우, 성원이 되어 조합 임원
전원이 해임 되었을 경우, 재건축사업은 원점에서 시작해야 할
것입니다. 시공사 선정은 물론, 건축심의, 사업시행인가, 향후 기타
인허가 관련 업무 등 모든 업무가 혼란을 빚게 될 것입니다.
그 경우, 우리 2단지의 재건축은 기약 없이 늦어지게 되고, 주택
가격하락 등으로 인한 재산상 피해는 상상을 초월할 것입니다.
다시 한번 부탁 드리건대, 빠른 재건축을 원하신다면, 불순반대파의
총회에 참석하거나 서면결의서를 절대로 제출하지 마시기 바랍니다.
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2단지 (확정)지분제에 대한 안내말씀
존경하는 고덕주공2단지 및 삼익그린12차 아파트 조합원 여러분!
시공자가 착공 시점을 기준하여 용적률(2단지의 상한용적률은 250%이지만 기부채납
인센티브 용적률 및 보금자리아파트 건축용적률을 제외한 유효용적률은 약207%임),
직접공사비, 일반사업비, 분양가 등을 고려하여 얼마의 지분을 확정하여 주겠다고 제안
하는 것이 확정지분제입니다.
그런데 현재는 법적으로 분양가상한제가 존재하고 있어 분양가를 조합이나 시공자가
임의로 책정할 수가 없습니다. 분양가결정은 그 지역 주변의 주택 평균시세 등을 참고
하여 구청의 심사위원회로부터 결정을 받게 됩니다. 따라서 분양가인상에 의한 재건축
사업의 수익확대는 현재로서는 법적으로 제한을 받고 있는 것입니다.
그런데 머지않아 우리2단지가 관리처분할 무렵에는 분양가 상한제가 폐지될 가능성이
있으므로 단일안의 확정지분제 방식으로 시공사를 선정하는 것은 엄청난 손실을 초래
할 우려가 있습니다.
예를 들어, 평균분양가 2,400만원에 무상지분율 145%를 제시한 회사가 있어 선정되었
는데 후일, 분양가 상한제가 폐지되어 2,700만원에 분양할 수 있다고 한다면 150%가
넘는 무상지분율을 받게 되는데도 포기하시겠습니까?
또 반대로 2,700만원에 무상지분율 150여%를 준다고 한 회사가 선정되었다고 할 경
우, 분양가상한제가 여전히 존재한다면 현재의 경제상황에서는 아마도 평균분양가
2,300만원 이상을 구청으로부터 승인 받기가 쉽지 않을 것이므로 사업진행은 사실
상 불가능하게 될 것이며, 수년 뒤로 또는 분양가상한제 철폐를 기다려서 사업을 할 수
밖에 없을 것입니다.
그러한 현실과 바탕 위에서 대의원회의에서 찬반을 거듭한 가운데 분양가상한제 존폐
여부와 관계없이 최저지분을 보장하고 늘어나는 이익은 조합원의 몫으로 할당하는 방
안으로, 우리2단지의 지침서는 매우 잘 된 것이며 다른 재건축 단지들도 모델로 삼기
시작했다고 합니다.
이것은 우리 2단지조합원의 이익을 위한 방안이지 손해를 감수한 것이 아님을 염두에
두시고 아울러 현재의 법제도 하에서는 최선의 방안인 것입니다. 조합원 여러분께서 이
해를 바로 해 주시기를 부탁 드립니다. 감사합니다.
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