Transcript Ⅰ. 상업시설 개발사업 타당성분석 FLOW

상업시설 개발사업 타당성분석
김
원
겸 이사
KIRA CONSULTING ㈜키라에셋
상업시설 개발사업 타당성분석
Ⅰ. 상업시설 개발사업 타당성분석 FLOW
사업주체
내부요인 분석
사업여건 분석
입지여건 분석
사
전
략
적
상권/경쟁
구조분석
개
타
발
당
Positioning 전략
능
성
분
업종/업태
MIX대안설정
시
시
점
도
출
Targeting 전략
개발전제도출
가
설
사
Market
Research
개발전략 수립
개발컨셉설정
및
S
C
R
E
E
N
I
N
G
적
석
금
지
요
분
석
4Ps전략
및
수
수
추
업종/업태
MIX전략
자
개발컨셉설정
수
지
개
략
업
운영관리전략
Space Program
기타전략
결
론
정
유사사례 분석
Feed Back
2
상업시설 개발사업 타당성분석
Ⅱ. 수요추정 및 분양가 설정
수요추정 사례
000 MALL내부 파생수요
대상시설
서적센터, 영화관
수족관
유동객 추정 종합
계
000 Town 파생수요
대상시설
호텔, 공항터미널
백화점, 전시장,
컨벤션센터,
오피스빌딩
상
중
하
10대
17,773
5,761
7,378
4,633
20대
76,047
25,772
32,988
17,287
30대
79,632
28,084
35,479
16,069
40대 이상
52,998
22,327
21,761
8,909
계
226,450
81,945
97,607
46,899
외부 흡인수요
대상시설
테헤란로 오피스가,
지하철 이용객
상권주민
3
상업시설 개발사업 타당성분석
추정매출액 = (수요인구 × 흡인율 × 객단가 × 영업일수)
예: 226,450명 × 20% × 1.5만원 × 330일
= 2,242억원
적정 매장규모 = (추정매출액 ÷(영업일수 × 평당영업효율)
예: 2,242억원 ÷ (12개월 × 454만원 × 60%)
= 6,860평
4
상업시설 개발사업 타당성분석
분양가 산정 사례1
서울/수도권지역 패션몰
유사사례 분양/임대가
+
업종별 주요시설 분양/임대가
서울/수도권지역 사례조사
CBD상권 대형점 대비 광명상권
입지,상권,경쟁상황
대형점 영업효율 사례 비교분석
도심대비 00상권 영업효율
분석결과 기준 분양가 추정
상
•지역/입지 비교
-사례시설대비 상권특성 비교
-지역 유동성 및 상업적 가치 비교
(영업효율)
패션
평균
계획지 쇼핑몰
1,900∼
2,000만원
시세
중
인근
판매/근생시설
•물적특성 비교
-계획지 복합시설의 특성 비교
•시점보정
500
1,000
1,500
2,000만원
가격
계획지 시설의 분양가 추정
5
상업시설 개발사업 타당성분석
분양가 산정 사례 2
 상권 POSITIONING 및 임대가격 산정방식
인근지역 유사사례
임대가(2,000만원)
인근지역 상가
임대가(2,000만원)
배후상권규모/
상권활성화정
도
高
셀파102
주변시세(입지성)
계획지
보정치 : 100% 적용
롯데월드
쇼핑몰
배후시장 규모
점프밀라노
보정치 : 90% 적용
COEX Mall
희소가치 /시설 특성
보정치 : 110% 적용
편리성
보정치 : 100% ~ 110% 적용
低
센트럴시티
시점 보정
보정치 : 110% ~ 120% 적용
기준가의 110% ~ 130%
임대료
수준
低
高
6
상업시설 개발사업 타당성분석
 층별 임대가격 기준(안)
구 분
임대방법
판매시설
일반 임대
단위 : 백만원
식음시설
엔터테인먼트
시설
Life Care
Center
일반 임대
장기 임대
(보증금 100%
+ 수수료)
장기 임대
지상6층
9
지상5층
9
비
고
• 임대의 용이성을 감안 토지비(3.5백만원/평)+건축
비(5.5백만원/평) 회수 기준 적용
• 1층 기준가의 약 40%
- 인근지역 유사사례 기준 및 시설/업종 특성 반영
지상4층
11
• 1층 기준가의 약 50%
- 인근지역 유사사례 기준 및 시설/업종 특성 반영
지상3층
13
• 1층 기준가의 약 60%
- 인근지역 유사사례 기준 및 시설/업종 특성 반영
지상2층
15
• 1층 기준가의 약 70%
- 인근지역 유사사례 기준 및 시설/업종 특성 반영
지상1층
22
• 인근지역 유사사례 및 상급지 기준가 의 110% 적용
지하1층
18
• 지하철과의 연계성을 감안 1층 기준가의 약 80% 적
용
7
상업시설 개발사업 타당성분석
분양가 산정 사례 3
1) 적정분양가 검증 Process
• 적정 분양가 산정은 크게 2단계 검증과정을 거쳐 산출함
• 1단계 : Stochastic Method에 의한 00 지역의 90평형대 아파트 분양가 추정
-최근 대형평형 고급아파트가 다수 분양된 강남구 도곡동 지역과 압구정동을 비교하여 적정 분양가 추정
• 2단계 : 계획사업지에의 적용 분양가 추정
• 추정된 압구정동지역 분양가에서 사업지 인근의 아파트 시세자료, 위치계수, Remodeling특성 등을 적용
하여 가격 보정
현 시세
비교
Regression
Model에
의한 추정
압구정동 적용
적정 분양
가격 산출
전문가
Interview에
의한 추정
1단계
Stochastic method에 의한 가격추정
사업지 적용
적정 분양
가격산출
사업특성 보정
2단계
사업지 적용을 위한 가격 보정
8
상업시설 개발사업 타당성분석
2) Regression Model에 의한 추정
(1) 지역별/평형별 아파트 평단가 분석
 강남지역의 아파트 시세를 지역별/평형별로 산술 평균하여 분석한 결과 강남지역의 아파트 시세는 대부분 대
형 평형일수록 평단가가 상승하는 것으로 나타났으며, 특히 최근 건축된 대형 평형 아파트일수록 평단가가 높
게 형성되고 있는 것으로 분석됨.
 사업지가 입지해 있는 00동 지역의 90평형대 신규분양 물건의 가격을 추정하기 위해 강남지역 중 아파트가 밀
집되어 개발되고 최근 대형 평형대의 아파트가 다수 분양된 도곡동지역의 아파트가격을 분석함.
-분양권 가격은 분양당시의 가격은 아니며 주변 시세 및 신규아파트 프리미엄 등이 이미 반영된 가격임.
구분
(천원)
압구정동 기존 APT가격
평단가
Spread
도곡동 기존 APT 가격
도곡동 분양권 가격
평단가
평단가
Spread
Spread
20평형대
9,472
1,056
9,422
1,161
10,679
2,522
30평형대
9,640
1,515
9,628
1,269
11,728
1,794
40평형대
12,637
1,237
10,848
1,390
13,066
1,886
50평형대
12,202
1,681
11,607
1,033
11,209
2,468
60평형대
14,136
3,155
12,758
1,367
13,050
2,085
70평형대
N.A
N.A
14,575
2,297
13,095
1,172
18,750
5,000
N.A
N.A
17,043
1,231
80평형대이상
9
상업시설 개발사업 타당성분석
(2) 도곡동 지역 최근 분양권 가격 분석
 조사된 압구정/도곡동 지역의 아파트 가격 및 분양권 시세 자료를 근거로 SPSS통계패키지를 활용
Regression 분석을 실시하여
Regression Model을 도출함
–독립변수 : 도곡동 지역 아파트 가격
–종속변수 : 00 지역 아파트 가격
–단, 압구정동 지역에 70평형대의 아파가 존재하지 않으므로 분석 Data에서 제외
 분석결과 도출된 Regression Model 추세식에 의거 아래와 같이 압구정동 지역의 신규아파트 추정
분양권 가격이 도출되었음.
Regression Model
Y=1.703x – 6729.754
R2=0.954
단, Y: 종속변수(00동 아파트가격)
x: 독립변수(도곡동 아파트가격)
R2:Regression Model의 설명력
구분
(천원)
도곡동지역
분양권 평단가
00지역
추정 분양권
평단가
20평형대
10,679
11,454
30평형대
11,728
13,240
40평형대
13,066
15,519
50평형대
11,356
12,607
60평형대
13,050
15,491
70평형대
13,095
15,568
80평형 이상
17,043
22,291
10
상업시설 개발사업 타당성분석
3) 전문가 In-depth Interview 에 의한 가격 추정
 00지역 부동산 중개업자 및 관련자 약 50명을 대상으로 주변지역에 90평형대 아파트를 신축할 경우
분양가능성과 적정 분양 가격에 대한 의견조사를 실시함.
 조사결과 대부분 응답자들이 대형평형대 아파트의 분양성은 양호하다고 응답했으며, 적정 분양가격
은 평당 2,000 ~ 2,100 만원대가 적정하다고 한 응답자가 가장 많았고 1,800~1,900만원대가 적당하
다는 응답도 다소 있음
◇ 분석결과 요약
 00지역 90평대 신규아파트 개발시 적정 분양가: 평당 2,000 ∼ 2,100만원
 분양가 Range별 수용도
- 1,600 ∼ 1,800만원: 85%
- 1,900 ∼ 2,000만원: 70%
- 2,100 ∼ 2,200만원: 55%
- 2,300만원 이상
: 10%
11
상업시설 개발사업 타당성분석
4) 도출가격의 보정
(1) 00지역 아파트 시세 조사
 앞에서 도출된 가격이 주변 일반 시세와 비교하여 수용가능 한 범위에 있는지 검토함
 인접 00 아파트 시세와 비교한 결과, 사업지 아파트가 Remodeling 아파트 인점을 감안할 때
Regression Model 추정가 22,291천원/평 및 관련자 인터뷰결과 20,000∼ 21,000천원/평은 일단 소
비자가 수용 가능한 범위에 있는 것으로 판단됨.
 한편, 주변 아파트 중 대형평형대의 가격을 조사해 본 결과 여러가지 요인에 의해 동일한 평형대내에
서도 가격의 편차가 매우 크게 나타나고 있음을 알 수 있음.
 가격차이의 주 원인은 다음과 같음
– 내부 수리(인테리어) 여부 : 인테리어 공사 연도 및 질→ 80평형대의 주요 가격차이 요인
– 위치 : 강변에 위치한 동의 경우 단지 내에 위치한 동보다 2~3억원 정도 낮은 가격 형성
구분
상한
하한
65평형
가격
1,200,000
800,000
80평형
평단가
18,462
12,307
가격
1,700,000
1,400,000
평단가
비
고
21,250
• 75년 건축
• 단지 내 환경(입지) 양호
• 내부 인테리어 개조 양호
17,500
• 75년 건축
• 단지 내 환경(환경) 불량
• 내부 인테리어 개조 미흡
12
상업시설 개발사업 타당성분석
(2) 입지특성 및 리모델링 사업특성을 고려 분양가 보정
구분
입
지
인테리어
내용
평가
•학교인접에 따른 프라이버시 제약
•성수대교 인접
•진입로 협소/혼잡
미시입지
다소 불량
•Remodeling을 통한 고급화 가능
양호
변수특성
가격대 차이(천원)
Un-Controllable
Factor
(65평형)
6,155
Controllable
Factor
(80평형)
2,750
 입지/시설 요인 등이 보정된 사업지의 분양가격은 20,000천원 내외가 적절한 것으로 판단됨.
사업지
가격대
65평형대
80평형대
21,250
19,375
18,464
?
22,291
?
17,500
15,385
12,307
입지요인적용기준
시설요인적용기준
보정기준 Factor
보정
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상업시설 개발사업 타당성분석
Ⅲ. 사례분석
•위치: 서울시 강남구 삼성동 159번지 무역센터타운
지하 1층
•시설명: COEX Mall
•사업주체: 한국무역협회
•운영주체: COEX(판매시설 위탁관리: 한무쇼핑)
•규모: 바닥면적 약 38,000평(주차장 제외)
※개발배경
• ASEM유치에 따른 COEX TOWN 확장
• 기존 지하 아케이드 및 타운 활성화
• 향후 사업환경변화에 따른 안정적 수익원 확보
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상업시설 개발사업 타당성분석
1.사업여건분석 요약
구
분
사업주체
내부요인
분석결과 요약
•TOWN전체 Attraction기능 미흡
-야간/휴일 지역공동화
•기존 아케이드 시설배치 부적절
입지여건
•거시입지 양호, 미시입지 모호
•지상층 대비 인지성 상대적 불리
•남북측 장방형 초대형 지하공간
교통여건
•도로망, 버스노선 및 접근성 양호
•지하철 2호선, 향후 9호선 연계
인구통계 특성
주변지역
주요개발계획
전략적 시사점
•연령층 다양, 20 – 30대 비중 상대적 높음
-상권인구: 40대이상 장년층
-오피스 관련인구: 20 – 30대
-백화점 관련인구: 30 – 40대
-컨벤션 관련인구: 객층 다양
•핵심기능간 연계 강화 필요
•신축부분 Magnet기능
도입필요
•Key Tenant 사전유치 필요
•목적형 집객시설 중시개발
•야간/휴일 공동화 해소 중요
•젊은층 인구비중 중시필요
•대규모 복합단지계획 다수
-센트럴시티, 롯데 제2월드, 분당, 도곡 등
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상업시설 개발사업 타당성분석
2.상권/경쟁구조 요약
대형점
•대형점 개발 위험
-현대COEX점
현대압구정점
-롯데강남점
롯데잠실점
-갤러리아
레저시설
-에버/서울랜드
-롯데월드, 드림
-백화점 및 전문상가와 차별화 필요
•도심형 레저시설 경쟁/차별화 도입 가능
스포츠시설
-회전율 높은 시설 필요
-강남/서초 일대
회원제 시설
-Ride시설 배제, Entertainment형 시설 도입
•영화관 단일관 개발 위험, 복합관 가능
사업지
-단일관/소극장 경쟁력 열세
-향후 Multiplex로 대체 추세
극장/공연장
외식시설
-강남권
-도심권(종로)
-강변역 CGV11
-호텔 부대시설
-강남권 대형 전문점
-삼성동 일대
•강남권 고급외식시설과 차별화 필요
-지하층 위치상 고급형시설 경쟁력 한계
-Theme형 시설과 파생수요 수익형 고려
전문상가
-동/남대문
-용산/세운상가
-테크노마트
•스포츠시설 확대개발 한계
-강남권 시설공급 과잉
-업종특성상 수익성 한계
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상업시설 개발사업 타당성분석
3.유사사례분석 요약
국내사례
(롯데월드)
해외사례
•기능/시설별 상권/타겟/포지셔닝 차이
(미국:Mall of America, 일본: Canal City)
•핵심 서비스간 전략적 연계 미흡
•핵심서비스간 전략적 연계성 양호
•시설간 흡인력 차이 심화에 따른 슬럼화
•복합개발에 의한 연계효과 최대화 도모
(교보빌딩 아케이드)
•도심형 Entertainment시설 집객력 우수
•목적형시설 개발에 의한 영업활성화
•핵심 서비스간 전략적 연계 강화 중시필요
-신규 개발위치에 Magnet기능 시설 도입 필요
•목적형 시설 기능 도입/강화 필요
•집객시설 기능을 활용한 파생수요 수익형 시설 중시개발
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상업시설 개발사업 타당성분석
4.Market Research 요약
※수익사업의 전략적 활용
상권주민
-복합기능/시설 개발 필요
-Family형 시설/업종 중시
오피스 종사자
지하철 이용객
-상황별(공/사) 시설이용
-체류형/목적형 시설 필요
-2개 역간 연계성 중시
-동선 및 시설배치 중요
•상권 광역화전략 중시
•목적/집객형 시설 중시
•2개 지하철간 연계성
고려한 시설배치 중시
외곽형 레저시설 이용객
-시설다양성 중시
-교통편리성 중시
도심형 레저시설 이용객
-보완기능/시설 중시
-광역상권 대상 고객흡인
COEX이용객
-연령/계층 다양
-야간시간 흡인필요
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상업시설 개발사업 타당성분석
5.업종/업태/시설별 타당성분석 요약
1)평가기준
2)판매시설
구분
입지특성과 부합여부
경쟁&차별화
가능성
평가요인
경쟁
수요
백화점
X
X
X
X
●
X
할인점
▲
▲
●
X
▲
X
고급형
▲
▲
X
X
▲
▲
할인형
●
●
●
▲
●
●
Character
Shop
●
●
●
●
●
●
기타
중소형점
●
●
●
●
●
●
수익성
&
사업주체의 공공적 특성
조화 이미지
종합평가
입지
CK
수요확보가능성,
성장성
※:● 양호, ▲ 보통, X 불량
Town내 타시설과
조화여부
※CK: Category Killer: ex. Toy’s R Us
19
상업시설 개발사업 타당성분석
3)외식시설
구분
4)스포츠/Amusement/위락시설
평가요인
종합
조화 이미지 평가
입지
경쟁
수요
Food
Court
●
●
●
●
●
●
전문
식당가
●
●
●
▲
●
●
Theme
Rest.
Family
Rest.
Pub
Rest.
●
●
●
Cafeteria
●
FF/스낵
●
●
▲
●
●
●
●
●
●
●
●
●
▲
▲
●
●
●
●
●
●
●
구분
평가요인
종합
조화 이미지 평가
입지
경쟁
수요
스포츠센터
●
▲
▲
X
●
▲
위락시설
▲
▲
▲
▲
X
X
일반
▲
X
X
▲
▲
X
극장 IMAX
●
●
X
▲
●
X
MULTI
PLEX
●
●
●
●
●
●
도심형
●
●
●
●
▲
●
RIDE형
X
X
▲
X
▲
X
●
●
●
●
●
●
●
●
●
●
●
A.M
시설
기타
중소형 시설
20
상업시설 개발사업 타당성분석
6.개발CONCEPT 및 THEME 요약
1)개발전제
•사업지 TOWN 특성 중시/핵심기능간 연계성 강화 중시
#1
•대규모 지하공간 활성화위한 MAGNET기능 도입필요
•목적형/집객형시설 ANCHOR기능 도입을 통한 지역공동화 해소 필요
•휴일/야간 지역공동화 해소 필요
•오피스타운 젊은층/유동인구중 젊은층 인구비중 상대적 중시
•집객기능시설 전략적 검토 필요
21
상업시설 개발사업 타당성분석
2)개발CONCEPT
개발방향
Ⅰ.TOWN내 타 부문 연계시설 개발
Ⅱ.목적형/집객형 핵심시설 개발
Ⅲ.파생수요 수익형 시설 개발
개
“도심형 엔터테인먼트 센터(UEC: Urban Entertainment Center)”
발
Ⅰ.TOWN내 타 부문 연계시설 개발
전
•World Restaurant
•Category Killer
Ⅱ.목적형/집객형 핵심시설 개발
•도심형 Amusement시설
•Multiplex
•대형서적센터
제
Ⅲ.파생수요 수익형 시설 개발
TOWN전체 파생수요시설
집객형 행심시설의 파생수요시설
영타운(패션, 외식, 서비스)
전문식당가/FF/Food Court
근린시설, 기타 중소형 부대서비스시설
22
상업시설 개발사업 타당성분석
전문점
전문식당가
기타 근린/서비스시설
수
익
성
“IDEAL ZONE”
Category Killer
영타운
-대형서점
-CD/레코드점
-사무용품전문점
-레저/스포츠전문점
도심형Amusement시설
-수족관
-Multiplex극장
-대형게임센터
-스포츠 바
집객성
23
상업시설 개발사업 타당성분석
7.Tenant Mix 및 배치계획 요약
1)판매시설
구분
업종선정기준
유치가능 Tenant사례
임대수익성
집객기능
대형서점
▲
◎
교보문고, 종로서적, 영풍문고, 서울문고
CD/RECORD점
●
●
타워레코드, 파워스테이션, 신나라
사무용품전문점
●
▲
OFFICE DEPOT, 오피스1 수퍼스토어, STAPLES
스포츠용품,
아동용품 전문점
●
●
나이키타운, Toys R US
캐릭터숍
●
●
디즈니숍, WBS
영패션타운
●
●
NIX,GUESS 등 국내외 주요 영패션 브랜드
기타 중소형점
●
▲
비고
CK
기타
24
상업시설 개발사업 타당성분석
2)외식시설
구분
중
대
형
중
소
형
업종선정기준
유치가능 Tenant사례
비고
호텔체인, 외식체인, 개인사업자
프라임산업
임대수익성
집객기능
Food Court
●
▲
Theme
Restaurant
▲
●
Family
Restaurant
▲
●
Cafeteria
●
▲
신세계, 이조, 전원,엘지 등 Catering업체
Café/Bar
●
▲
Hoff Braeuhaus, OB Stadium
전문식당가
●
▲
한/중/일식 및 기타 메뉴별 주요 전문식당
FF
●
▲
버거킹, 맥도날드, 롯데리아, 피자헛, 파파이스,
KFC등
마르쉐, TGIF, 베니건스,
Planet Hollywood, Hard Rock Cafe
25
상업시설 개발사업 타당성분석
3)Amusement시설
구분
업종선정기준
유치가능 Tenant사례
비고
◎
AMC, UCI, CGV, MEGA BOX
금강기획, 삼성 등
대우
영화사업부
●
●
SEGA, NAMCO, NRG 등
수족관
▲
◎
AQUARIA21, RICHINA
스포츠바
●
●
개인사업자, 호텔체인 등
임대수익성
집객기능
Multiplex
▲
게임센터
26
상업시설 개발사업 타당성분석
※ 배치계획
공항TM
현대백화점
호텔
★
Multiplex극장
수족관
★
호텔
★
★
27