Transcript 로데오 불가마 사업계획서

안산 로데오불가마 사업계획서
로데오 불가마 사업계획서
2006. 11
SLT GLOBAL 기획팀
ISO 9001 인증 기업
0
안산 로데오불가마 사업계획서
안산 로데오 불가마 사업계획서
Ⅰ
Ⅱ
사업개요
1. 위치도
2. 건축현황
3. 대상지 지번도
Ⅲ
1.
2.
3.
4.
5.
광역입지도
입지현황분석
SWOT 분석
FACTOR 분석
사업지 요소별 Positioning
Ⅳ 마케팅 전략
환경분석
1. 인구 추이 분석
2. 일반 현황
3. 사우나 영업현황
4.
Ⅴ
입지여건분석
1.
2.
3.
4.
사업수지분석
1. 매장별 수지 분석
2. 사우나 전체수지 분석
3. 매각수익분석
1
마케팅 기본 전략
마케팅 세분화 전략
세부 마케팅 전개 계획
세부 활동 계획(안)
안산 로데오불가마 사업계획서
Contents
Ⅰ
사업개요
1. 위치도
2. 건축현황
3. 대상지 현황
4. 대상지 주변 현황
5. 대상지 지적 현황
2
Ⅰ
안산 로데오불가마 사업계획서
사업개요
1. 위치도
2. 건축현황
사 업 명
안산 로데오 불가마사우나 PROJECT
대지위치
안산시 단원구 고잔동 771-1,2번지
대지면적
미상
지 역/지 구
중심상업지역
면
적
약 2,000평 4층, 5층
건 폐 율
용 적 율
건축규모
지하 1층 지상 4층
용
도
근린생활시설 및 업무시설
층
수
지하 1층~지상 4층
주차대수
도로현황
3
92대
50 m 도로 접함
Ⅰ
안산 로데오불가마 사업계획서
사업개요
3. 대상지 지번도
4
Ⅰ
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사업개요
4. 부 대 시 설
5 층
4 층
남탕,여탕
탈의실, 수면실, 휴게실, 이용실, 화장실, 흡연실, 미용실, 피부관리실, 좌욕실
사우나실
보석방, 소금방, 칠보석방, 게르마늄방
온탕
은이온수탕, 인삼탕, 옥돌온탕, 솔잎아루마탕
냉탕
해수미로탕, 약암해수탕
샤워실
입식, 좌식
한증막
전통재래식 불가마, 황토방, 게르마늄방
찜질방
칠보석, 보석, 숯소나무, 에스키모
매 장
아이스크림, 식당, 건강마사지, 부항, 네일아트, 음료,
기타시설
Play Time(놀이방), 에어로빅, 휘트니스, PC방, 헬스장, 모임방
5
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Ⅱ
입지여건분석
1. 광역입지도
2. 입지환경분석
3. SWOT 분석
4. FACTOR 분석
5. 사업지 요소별 Positioning
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Ⅰ
안산 로데오불가마 사업계획서
사업개요
5. 매장 매치도
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Ⅰ
안산 로데오불가마 사업계획서
사업개요
5. 매장 매치도
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Ⅱ
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입지여건분석
1. 광역입지도
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Ⅱ
안산 로데오불가마 사업계획서
입지여건분석
3. SWOT 분석
강점 (STRENGTH)
취약점 (WEAKNESS)
· 대상지 권역에서 광덕로 상권 인지도 높은 지역
· 법원,검찰청 등 공공기관과 인접함
· 주차장이 협소하여 고객 편의성 떨어짐
· 중심상업지에 위치하여 CGV, 까르프 등 대형쇼핑몰 인접
기회요인 (OPPORTUNITY)
위협요인 (THREAT)
· 중심상업지에 위치하나 배후지 아파트가 밀집되어 있음
·주변에 불가마 난립으로 수익성 다소 떨어질 가능성
· 다른 업소에 비하여 시설규모가 월등히 좋음
분 석 (ANALYSIS)
- 당 프로젝트의 경우 안산시 광덕대로에 위치한 불가마 사우나로 주변상권을 주도할 수 있는 규모와 시설임
- 불가마 사우나 업종이 쇠퇴하고 있다고 하나 타 업소에 비해 원가우위의 경쟁력을 갖추고 있음
- 서울레저의 경영노하우와 마케팅전략이 새로운 로데오 불가마를 만들어 갈 것임
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Ⅱ
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입지여건분석
2. 입지환경분석
입지환경
단원구의 신시가지 중심지역인 광덕대로변에 위치하며 부근에네스앙스쇼핑몰,
스타맥스타워빌딩, CGV, 안산지법,고잔우체국등 공공시설과 배후지로
푸르지오아파트,네오빌등 대규모 아파트단지가 소재하는 중심상업지역임
교통환경
외곽으로 영동고속도로와 서울외곽순환 및 서해안 고속도로 인접으로 서울과 수
도권 및 지방을 연결하는 편리한 멀티도로망 구축되어 있으며 체계적인 격자형
가로망을 근간으로 방사형체계의 접근도로로 사통팔달의 편리한 교통환경이
구축되어 있음
생활환경
안산시의 최대 상권으로서 인접한 관공서, 상가, 교육환경 등 생활환경이
우수한 편임
배후여건
국내 최초로 호주 캔버라시를 모델로 완성된 완전 계획도시로 개발되었고
공원녹지율, 도로교통망등 쾌적한 도시 및 주거환경을 자랑하고 있음.
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Ⅱ
입지여건분석
4. FACTOR 분석
구분
선
호
항
목
당 사업지 적용내역
평점
지역선호도
중심상업지역 공공기관인접
80
상가선호동
인근에 대규모쇼핑몰
80
상가조화도
과도한 상가밀집
70
난방방식
도시가스 개별난방
90
구분
쾌
적
성
당 사업지 적용내역
평점
대기오염
다소 있음
80
상가환경
중심상권의 중앙
70
주변환경
중심상권의 중앙
70
인근 시세대비 최고가 적용
100
평점소개
100
가
격
경
쟁
력
평점소계
지하철연계성
지하철역세권 (4호선)
100
자동차연계성
사통팔달지역
80
버스등기타
대중교통양호
100
녹지공간
녹지공간 충분
90
쾌
용적율
적
주차시설
부족(92대)
100
소음
광덕대로
80
조망권
조망권 양호
100
경사도
없음
100
환금성
주변 건물이 소규모로 분양되어 희소
가치 있음
100
투자수익률
인근지역 대비투자수익률 최고
90
평점소계
평점소계
성
목
인근시세대비
도
접
근
성
항
편
100
의
성
교육시설
교육시설
문화시설
3개의 공연장등 이외에도 양호
90
관공서시설
법원(도보5분거리),구청 등 시설구비
90
의료시설
고려대병원 등
100
금융기관
신한은행,농협등
80
마감수준
최고급 실내장식
100
평점수계
12
92.5
Ⅱ
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입지여건분석
구 분
시장 NEED
□ 우수한 입지 여건에 대한
소비자 관심 고조
지역
접근성
□ 광역 생활권 확보에 대한
소비자 선호도 증가
□ 발달된 도로 여건 및 교통
수단 선호
현
황
평
가
□ 외곽으로 영동고속도로와
서울외곽순환 및 서해안
고속도로 인접으로 서울과
수도권 및 지방을 연결
□ 지하철역과 바로 인접하고
있어 고객접근성 뛰어남
지역 접근성
매우 좋음
□ 버스 및 택시등 일반 교통
매우 양호함
□ 계획도시로 환경 우수
□ 주변 상권과 근접하고 편리한
투자성
□ 실 수요자들의 관심도 및
선호도 상승
교통환경 여건 입지 선호
□ 가격상승률 높음
□ 임대 및 매매시세 등 가치 상승
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장기 투자성
매우 좋음
Ⅱ
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입지여건분석
구 분
시장 NEED
□ 우수한 입지지역에 대한
이동욕구 강함
환금성
현
황
평
가
□ 대상지 지역 관심도 높음
□ 광덕로 상권 지역 내 인지도
높음
□ 쾌적성, 접근성, 투자성 등
지역선호도
높음
□ 저가 구매로 수익성 높음
구매자의 복합 요소 평가 요인
□ 가격결정에 한계성 설정 요소
□ 구매력 형성 요소
수요
흡인력
□ 기 공급 시설 + 신규 수요
□ 주요 factor의 복합적 요소에
의해 결정
□ 규모 및 편의시설이 타 업소에
비하여 우수함
□ 경영기획 및 마케팅
강화필요
□ 차별화된 서비스 공급요함
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수요흡인력
좋음
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Ⅲ
환경분석
1. 인구 추이 분석
2. 일반 현황
3. 주택 공급 현황
4. 조감도
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Ⅲ
안산 로데오불가마 사업계획서
환경분석
1. 인구 추이 분석
16
Ⅲ
안산 로데오불가마 사업계획서
환경분석
1. 인구 추이 분석
연도별 인구추이
17
Ⅲ
안산 로데오불가마 사업계획서
환경분석
1. 인구 추이 분석
연령 계급별 인구
18
Ⅲ
안산 로데오불가마 사업계획서
환경분석
2. 일반 현황
19
Ⅲ
안산 로데오불가마 사업계획서
환경분석
2. 일반 현황
20
Ⅲ
안산 로데오불가마 사업계획서
환경분석
2. 일반 현황
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Ⅲ
안산 로데오불가마 사업계획서
환경분석
4. 조감도
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안산 로데오불가마 사업계획서
Ⅳ
마케팅 전략
1. 마케팅 기본전략
2. 미케팅 세분화 전략
3. 세부 마케팅 전개 계획
4. 세부 활동 계획(안)
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Ⅳ 마케팅 전략
1. 마케팅 기본 전략
가. 서울레저 글로벌의 경영노하우
나. 주변상권과 연계한 서비스
다. 전사적 광고/홍보 마케팅
라. 20 ~ 30대 위주의 타겟 마케팅
마케팅 전략안
Image 활동 (Campaign)
서울레저의 가치 및 강력한 이미지 형성
서울레저 이미지 광고와 서울레저 사우나 체인의
고품질의 서비스 결합으로 시너지 효과 창출
이용고객의 구전홍보
마케팅 활동
사우나 이용방고객에 대하여 최상급의 서비스와 만족도
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Ⅳ 마케팅 전략
3. 세부 마케팅 전개 계획
□ TV와 라디오 광고 배제(노출 빈도 미약, 장기간 소요):이미지 효과 한계
광 고 매 체
□ 선택적 신문 매체 집중 광고
- 조선, 중앙, 동아, 매경, 한경, 지방일간이 주요수단, 기타지 보조수단
- 요일별 화요일, 월요일, 수요일, 목용일이 접촉률이 높고 금요일과 일요일이 낮음
- 광고 형태는 종합 1면 하단 > 본지 백면 > 양면 스프레드 > 섹션 백면 > 기타면
구전마케팅
□ Pre-Marketing 단계에서 기존회원권 구매 대상으로
소규모 설명회 개최 > 구전 효과 확대 > 고객 관심 유도
D M / T M
□ Project 추진 단계별 Target 선정 D/M 발송
- 연발성 기법 운용 또는 단발성 D/M 실시
체 험 방 문
□ 서울레저 인적자원을 활용한 사업설명회
□ 배후지의 아파트 주민에게 홍보
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Ⅳ 마케팅 전략
3. 세부 마케팅 전개 계획
Cyber
Marketing
□ 자체 홈페이지 개설
□ 다음카페, 불가마협회
□ Main Tartget 지역에 집중 배포
전
단
□ 구체적인 정보성 광고수단으로 이용
□ 이용 고객을 위한 찜질방 및 사우나 이용방법 및 효과,효능
기념품행사
Publicity
□ 고객유인을 위하여 기존 할인권 대신 기념품(우산,수건 등) 무료증정
□ 유력 일간지 및 지역신문,구정신문 적극적 활용
□ 광고 홍보수단 등 신뢰도가 가장 높고 법적 제한이 없음
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Ⅴ
사업수지 분석
1. 매장별 수지 분석
2. 사우나 전체 수지 분석
3. 매각시 수익분석
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Ⅴ
사업수지 분석
1. 매장별 수지 분석
임대예상 내역
임대 매장
평수
층수
전세
보증금
식당
29
커피/스넥
4
300,000,000
4
200,000,000
140,000,000
월세
보증금
임대료
pc방
19
4
피부샵(경락마사지,실면도)
11
5
50,000,000
600,000
여탕 매점
5
80,000,000
300,000
여탕 좌욕
5
90,000,000
미용실
5
40,000,000
네일아트
4
20,000,000
300,000
아이스크림/생과일 주스
4
70,000,000
까운 임대코너
5
200,000,000
150,000,000
1,000,000
300,000,000
2,200,000
세탁(수건,까운)
건강코너/의류
60,000,000
이발소
5
140,000,000
구두
5
100,000,000
4
100,000,000
스포츠 마사지
18
부황
40,000,000
건강식품
60,000,000
여탕 세신
5
250,000,000
남탕음료
남탕세신및매점
70,000,000
5
160,000,000
합계
2,020,000,000
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안산 로데오불가마 사업계획서
Ⅴ
사업수지 분석
1. 매장별 수지 분석
2. 사우나 전체 수지 분석
3. 매각시 수익분석
29
안산 로데오불가마 사업계획서
Ⅴ
사업수지 분석
1. 매장별 수지 분석
2. 사우나 전체 수지 분석
3. 매각시 수익분석
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