Slide 1

Uredba o procjeni vrijednosti nekretnina
i
pripadni pravilnik

Mr. sc. Željko Uhlir, zamjenik ministrice
Zagreb, rujan 2014.







OPIS STANJA
do sada u RH nije postojao propis koji bi regulirao područje
procjene vrijednosti nekretnina,
pravna nesigurnost za vlasnike i investitore,
procjenitelji ne mogu obavljati svoj posao profesionalno kada
ne postoji regulacija procesa,
ne postoji (nije dostupna) kvalitetna baza podataka za
procjene.
ZAKLJUČNO:
neodrživo stanje koje pogoduje općoj nesigurnosti i
manipulaciji u prometu nekretnina
2

PROMJENA STANJA
 zakonska osnova za donošenje Uredbe o procjeni vrijednosti nekretnina (NN 74/14) i
pripadnog pravilnika (NN 79/14) sadržana je u čl. 196. st. 6. Zakona o prostornom
uređenju (NN 153/2013)
 Europski Parlament je u siječnju 2014. god. usvojio Mortgage Credit Directive, kojom
se u uvodnom dijelu traži od zemalja članica da donesu nacionalne propise za
procjene vrijednosti nekretnina koji bi bili usklađeni s međunarodnim standardima o
procjenama
 teoretske osnove Uredbe:
˃
˃
˃
˃

Baugesetzbuch - 2011 (BauGB),
Immobilienwertermittlungsverordnung – 2010 (ImmoWertV),
European Valuation Standards – 2012 (EVS),
International Valuation Standards – 2010 (IVS).

 u konačnici, planira se zakonski osnažiti odredbe bitne za sustav procjenjivanja

3

CILJEVI
 zakonodavno postaviti tri temeljna stupa u procjenama vrijednosti
nekretnina:
SUSTAV PROCJENJIVANJA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA

PROCJENITELJI

METODE

PODACI

 uz definiranje osnovnih pojmova postaviti okvir za izradu procjena čime bi
one bile profesionalno izrađene, uzimajući u obzir sve raspoložive dokaze
kako bi rezultat bio održiv i nakon provjere;
 propisati metode i procedure na način kako je to određeno u standardima
i propisima zemalja EU, čime bi domaći procjenitelji i naručitelji procjena
stekli osnovu za pravno sigurne, objektivne i međunarodno priznate
procjene;
 kroz prikupljanje i evaluaciju podataka, omogućiti kvalitetan pregled
kretanja cijena i drugih parametara u prometu nekretnina.

4

 Ovom Uredbom uređuje se način procjene vrijednosti nekretnina, način
prikupljanja podataka i njihova evaluacija za sve nekretnine u Republici
Hrvatskoj neovisno u čijem su vlasništvu, osim ako posebnim zakonom nije
propisano drukčije (čl. 1. Uredbe).
 Ova Uredba primjenjuje se prilikom procjene vrijednosti nekretnina, njihovih
sastavnih dijelova, njihovih pripadaka i drugih stvarnih prava na nekretninama
(čl. 2. st. 1. Uredbe).

 Procjena vrijednosti nekretnine je multidisciplinarni postupak tržišnog
vrednovanja prema zadacima naručitelja uz primjenu odredbi ove Uredbe i
pravilnika kojim se razrađuju metode procjena nekretnina (u daljnjem tekstu:
pravilnik) koji provode ovlašteni sudski vještaci za procjenu nekretnina i
ovlašteni sudski procjenitelji, čija ovlaštenja proizlaze iz posebnih propisa
kojima se uređuje rad sudova i postupci izvlaštenja. (čl. 2. st. 2. Uredbe).

5

Osnove za procjenu vrijednosti nekretnine:
 Osnovica za vrednovanje prema ovoj Uredbi je tržišna vrijednost nekretnine
koja se utvrđuje prema propisanim metodama (čl. 4. st. 1. Uredbe).
 Tržišna vrijednost nekretnine je procijenjeni iznos za koji bi nekretnina
mogla biti razmijenjena na dan vrednovanja, između voljnog kupca i
voljnog prodavatelja, u transakciji po tržišnim uvjetima nakon prikladnog
oglašavanja, pri čemu je svaka stranka postupila upućeno, razborito i bez
prisile (čl. 3. st. 1. pods. 41. Uredbe).
Definicija međunarodnih standarda (EVS i IVS)
Direktiva o visini kapitala banaka 2006/48/EC, (Basel II) – u pravnoj stečevini EU
Ključno - objektivni koncept s dvije stranke

 Odabir parametara u procjeni vrijednosti nekretnine potrebno je detaljno
obrazložiti
6

Metode za procjenu vrijednosti nekretnina:
 Poredbena metoda
 Prihodovna metoda
propisane metode (čl. 6. Uredbe)
 Troškovna metoda
 U slučaju posebnih značajnih obilježja procjenjivane nekretnine za koja ne
postoje prikladni podaci koji omogućuju jednoznačnu procjenu vrijednosti
nekretnine prema metodama koje propisuje ova Uredba, za potporu i
provjeru rezultata primijenjene metode iz ove Uredbe dozvoljeno je
korištenje drugih metoda i postupaka čija je osnovica za procjenu
nekretnina tržišna vrijednost (čl. 6. st. 6. Uredbe).
 Izračun vrijednosti nekretnina kao prosjeka rezultata po nekoliko metoda ili
ponderiranjem rezultata protivan je ovoj Uredbi, te se takav izračun neće
uzeti u obzir (čl. 6. st. 7. Uredbe).

7








Način procjene vrijednosti prava građenja
Način procjene vrijednosti prava služnosti
Način procjene vrijednosti prava stanovanja i prava plodouživanja
Vrijednost naknade za prekoračenje međe građenjem
Procjene vrijednosti za površine javne namjene
Procjene naknade za izvlaštene nekretnine
(uz primjenu načela prethodnog učinka, procjena za gubitak prava, za posljedične
gubitke i dobitke)

 Procjene vrijednosti nekretnina u ovršnim postupcima

8

OPĆI NAČINI PROCJENE
VRIJEDNOSTI NEKRETNINA
(PRAVILNIK)

POSEBNI NAČINI PROCJENE
VRIJEDNOSTI NEKRETNINA
(UREDBA)

PROPISANE METODE:
1. POREDBENA,
2. PRIHODOVNA I
3. TROŠKOVNA.

TRŽIŠNA VRIJEDNOST NEKRETNINE I
NUŽNI PODATCI
ULAZNI PODATCI ZA PROCJENU
VRIJEDNOSTI:

IZVOĐENJE NUŽNIH PODATAKA:
1. KAMATNIH STOPA NA
REZULTAT:
NEKRETNINE,
TRŽIŠNA VRIJEDNOST
2. KOEFICIIJENATA ZA
NEKRETNINE I NUŽNI
PRILAGODBU,
PODATCI
3. INDEKSNIH NIZOVA,
4. KOEFICIJENATA ZA
PRERAČUNAVANJE I
5. POREDBENIH POKAZATELJA.

1.
2.
3.



6.





KOEFICIJENTI KORISNE
VRIJEDNOSTI POVRŠINA
KAKVOĆA NEKRETNINA
UTJECAJ BUKE I ZAGAĐENJA
ZRAKA
OVK I OOVK …

4.
5.

7.
8.

PRAVA GRAĐENJA
OSOBNIH I STVARNIH SLUŽNOSTI,
NEKRETNINA OPTEREĆNIH PRAVOM
GRAĐENJA ILI SLUŽNOSTIMA,
POVRŠINA JAVNE NAMJENE,
NAKNADE ZA IZVLAŠTENE
NEKRETNINE,
NAKNADE ZA USTANOVLJENJE
SLUŽNOSTI,
NAKNADE ZA USTANOVLJENJE
ZAKUPA,
9
U OVRŠNIM POSTUPCIMA.

 Pribavljanje podataka
- JL(R)S, posrednici u prometu nekretnina, zemljišnoknjižni odjeli

 Izdavanje podataka
- uz uvažavanje odredbi Zakona o zaštiti osobnih podataka

 Evaluacija podataka

10

 Plan približnih vrijednosti zemljišta i orijentacijske vrijednosti zemljišta

11

 Informatički sustav za podršku procjenama vrijednosti nekretnina

12

REKAPITULACIJA
Zakonodavno postaviti tri temeljna stupa u procjenama
vrijednosti nekretnina:
PROCJENITELJI
METODE
PODACI

i time postaviti okvir za izradu procjena čime bi one bile
profesionalno izrađene, uzimajući u obzir sve raspoložive
dokaze kako bi rezultat bio održiv i nakon provjere,
te kako bi domaći procjenitelji i naručitelji procjena stekli
osnovu za pravno sigurne, objektivne i međunarodno
priznate procjene.
Zahvaljujem na pažnji

13


Slide 2

Uredba o procjeni vrijednosti nekretnina
i
pripadni pravilnik

Mr. sc. Željko Uhlir, zamjenik ministrice
Zagreb, rujan 2014.







OPIS STANJA
do sada u RH nije postojao propis koji bi regulirao područje
procjene vrijednosti nekretnina,
pravna nesigurnost za vlasnike i investitore,
procjenitelji ne mogu obavljati svoj posao profesionalno kada
ne postoji regulacija procesa,
ne postoji (nije dostupna) kvalitetna baza podataka za
procjene.
ZAKLJUČNO:
neodrživo stanje koje pogoduje općoj nesigurnosti i
manipulaciji u prometu nekretnina
2

PROMJENA STANJA
 zakonska osnova za donošenje Uredbe o procjeni vrijednosti nekretnina (NN 74/14) i
pripadnog pravilnika (NN 79/14) sadržana je u čl. 196. st. 6. Zakona o prostornom
uređenju (NN 153/2013)
 Europski Parlament je u siječnju 2014. god. usvojio Mortgage Credit Directive, kojom
se u uvodnom dijelu traži od zemalja članica da donesu nacionalne propise za
procjene vrijednosti nekretnina koji bi bili usklađeni s međunarodnim standardima o
procjenama
 teoretske osnove Uredbe:
˃
˃
˃
˃

Baugesetzbuch - 2011 (BauGB),
Immobilienwertermittlungsverordnung – 2010 (ImmoWertV),
European Valuation Standards – 2012 (EVS),
International Valuation Standards – 2010 (IVS).

 u konačnici, planira se zakonski osnažiti odredbe bitne za sustav procjenjivanja

3

CILJEVI
 zakonodavno postaviti tri temeljna stupa u procjenama vrijednosti
nekretnina:
SUSTAV PROCJENJIVANJA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA

PROCJENITELJI

METODE

PODACI

 uz definiranje osnovnih pojmova postaviti okvir za izradu procjena čime bi
one bile profesionalno izrađene, uzimajući u obzir sve raspoložive dokaze
kako bi rezultat bio održiv i nakon provjere;
 propisati metode i procedure na način kako je to određeno u standardima
i propisima zemalja EU, čime bi domaći procjenitelji i naručitelji procjena
stekli osnovu za pravno sigurne, objektivne i međunarodno priznate
procjene;
 kroz prikupljanje i evaluaciju podataka, omogućiti kvalitetan pregled
kretanja cijena i drugih parametara u prometu nekretnina.

4

 Ovom Uredbom uređuje se način procjene vrijednosti nekretnina, način
prikupljanja podataka i njihova evaluacija za sve nekretnine u Republici
Hrvatskoj neovisno u čijem su vlasništvu, osim ako posebnim zakonom nije
propisano drukčije (čl. 1. Uredbe).
 Ova Uredba primjenjuje se prilikom procjene vrijednosti nekretnina, njihovih
sastavnih dijelova, njihovih pripadaka i drugih stvarnih prava na nekretninama
(čl. 2. st. 1. Uredbe).

 Procjena vrijednosti nekretnine je multidisciplinarni postupak tržišnog
vrednovanja prema zadacima naručitelja uz primjenu odredbi ove Uredbe i
pravilnika kojim se razrađuju metode procjena nekretnina (u daljnjem tekstu:
pravilnik) koji provode ovlašteni sudski vještaci za procjenu nekretnina i
ovlašteni sudski procjenitelji, čija ovlaštenja proizlaze iz posebnih propisa
kojima se uređuje rad sudova i postupci izvlaštenja. (čl. 2. st. 2. Uredbe).

5

Osnove za procjenu vrijednosti nekretnine:
 Osnovica za vrednovanje prema ovoj Uredbi je tržišna vrijednost nekretnine
koja se utvrđuje prema propisanim metodama (čl. 4. st. 1. Uredbe).
 Tržišna vrijednost nekretnine je procijenjeni iznos za koji bi nekretnina
mogla biti razmijenjena na dan vrednovanja, između voljnog kupca i
voljnog prodavatelja, u transakciji po tržišnim uvjetima nakon prikladnog
oglašavanja, pri čemu je svaka stranka postupila upućeno, razborito i bez
prisile (čl. 3. st. 1. pods. 41. Uredbe).
Definicija međunarodnih standarda (EVS i IVS)
Direktiva o visini kapitala banaka 2006/48/EC, (Basel II) – u pravnoj stečevini EU
Ključno - objektivni koncept s dvije stranke

 Odabir parametara u procjeni vrijednosti nekretnine potrebno je detaljno
obrazložiti
6

Metode za procjenu vrijednosti nekretnina:
 Poredbena metoda
 Prihodovna metoda
propisane metode (čl. 6. Uredbe)
 Troškovna metoda
 U slučaju posebnih značajnih obilježja procjenjivane nekretnine za koja ne
postoje prikladni podaci koji omogućuju jednoznačnu procjenu vrijednosti
nekretnine prema metodama koje propisuje ova Uredba, za potporu i
provjeru rezultata primijenjene metode iz ove Uredbe dozvoljeno je
korištenje drugih metoda i postupaka čija je osnovica za procjenu
nekretnina tržišna vrijednost (čl. 6. st. 6. Uredbe).
 Izračun vrijednosti nekretnina kao prosjeka rezultata po nekoliko metoda ili
ponderiranjem rezultata protivan je ovoj Uredbi, te se takav izračun neće
uzeti u obzir (čl. 6. st. 7. Uredbe).

7








Način procjene vrijednosti prava građenja
Način procjene vrijednosti prava služnosti
Način procjene vrijednosti prava stanovanja i prava plodouživanja
Vrijednost naknade za prekoračenje međe građenjem
Procjene vrijednosti za površine javne namjene
Procjene naknade za izvlaštene nekretnine
(uz primjenu načela prethodnog učinka, procjena za gubitak prava, za posljedične
gubitke i dobitke)

 Procjene vrijednosti nekretnina u ovršnim postupcima

8

OPĆI NAČINI PROCJENE
VRIJEDNOSTI NEKRETNINA
(PRAVILNIK)

POSEBNI NAČINI PROCJENE
VRIJEDNOSTI NEKRETNINA
(UREDBA)

PROPISANE METODE:
1. POREDBENA,
2. PRIHODOVNA I
3. TROŠKOVNA.

TRŽIŠNA VRIJEDNOST NEKRETNINE I
NUŽNI PODATCI
ULAZNI PODATCI ZA PROCJENU
VRIJEDNOSTI:

IZVOĐENJE NUŽNIH PODATAKA:
1. KAMATNIH STOPA NA
REZULTAT:
NEKRETNINE,
TRŽIŠNA VRIJEDNOST
2. KOEFICIIJENATA ZA
NEKRETNINE I NUŽNI
PRILAGODBU,
PODATCI
3. INDEKSNIH NIZOVA,
4. KOEFICIJENATA ZA
PRERAČUNAVANJE I
5. POREDBENIH POKAZATELJA.

1.
2.
3.



6.





KOEFICIJENTI KORISNE
VRIJEDNOSTI POVRŠINA
KAKVOĆA NEKRETNINA
UTJECAJ BUKE I ZAGAĐENJA
ZRAKA
OVK I OOVK …

4.
5.

7.
8.

PRAVA GRAĐENJA
OSOBNIH I STVARNIH SLUŽNOSTI,
NEKRETNINA OPTEREĆNIH PRAVOM
GRAĐENJA ILI SLUŽNOSTIMA,
POVRŠINA JAVNE NAMJENE,
NAKNADE ZA IZVLAŠTENE
NEKRETNINE,
NAKNADE ZA USTANOVLJENJE
SLUŽNOSTI,
NAKNADE ZA USTANOVLJENJE
ZAKUPA,
9
U OVRŠNIM POSTUPCIMA.

 Pribavljanje podataka
- JL(R)S, posrednici u prometu nekretnina, zemljišnoknjižni odjeli

 Izdavanje podataka
- uz uvažavanje odredbi Zakona o zaštiti osobnih podataka

 Evaluacija podataka

10

 Plan približnih vrijednosti zemljišta i orijentacijske vrijednosti zemljišta

11

 Informatički sustav za podršku procjenama vrijednosti nekretnina

12

REKAPITULACIJA
Zakonodavno postaviti tri temeljna stupa u procjenama
vrijednosti nekretnina:
PROCJENITELJI
METODE
PODACI

i time postaviti okvir za izradu procjena čime bi one bile
profesionalno izrađene, uzimajući u obzir sve raspoložive
dokaze kako bi rezultat bio održiv i nakon provjere,
te kako bi domaći procjenitelji i naručitelji procjena stekli
osnovu za pravno sigurne, objektivne i međunarodno
priznate procjene.
Zahvaljujem na pažnji

13


Slide 3

Uredba o procjeni vrijednosti nekretnina
i
pripadni pravilnik

Mr. sc. Željko Uhlir, zamjenik ministrice
Zagreb, rujan 2014.







OPIS STANJA
do sada u RH nije postojao propis koji bi regulirao područje
procjene vrijednosti nekretnina,
pravna nesigurnost za vlasnike i investitore,
procjenitelji ne mogu obavljati svoj posao profesionalno kada
ne postoji regulacija procesa,
ne postoji (nije dostupna) kvalitetna baza podataka za
procjene.
ZAKLJUČNO:
neodrživo stanje koje pogoduje općoj nesigurnosti i
manipulaciji u prometu nekretnina
2

PROMJENA STANJA
 zakonska osnova za donošenje Uredbe o procjeni vrijednosti nekretnina (NN 74/14) i
pripadnog pravilnika (NN 79/14) sadržana je u čl. 196. st. 6. Zakona o prostornom
uređenju (NN 153/2013)
 Europski Parlament je u siječnju 2014. god. usvojio Mortgage Credit Directive, kojom
se u uvodnom dijelu traži od zemalja članica da donesu nacionalne propise za
procjene vrijednosti nekretnina koji bi bili usklađeni s međunarodnim standardima o
procjenama
 teoretske osnove Uredbe:
˃
˃
˃
˃

Baugesetzbuch - 2011 (BauGB),
Immobilienwertermittlungsverordnung – 2010 (ImmoWertV),
European Valuation Standards – 2012 (EVS),
International Valuation Standards – 2010 (IVS).

 u konačnici, planira se zakonski osnažiti odredbe bitne za sustav procjenjivanja

3

CILJEVI
 zakonodavno postaviti tri temeljna stupa u procjenama vrijednosti
nekretnina:
SUSTAV PROCJENJIVANJA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA

PROCJENITELJI

METODE

PODACI

 uz definiranje osnovnih pojmova postaviti okvir za izradu procjena čime bi
one bile profesionalno izrađene, uzimajući u obzir sve raspoložive dokaze
kako bi rezultat bio održiv i nakon provjere;
 propisati metode i procedure na način kako je to određeno u standardima
i propisima zemalja EU, čime bi domaći procjenitelji i naručitelji procjena
stekli osnovu za pravno sigurne, objektivne i međunarodno priznate
procjene;
 kroz prikupljanje i evaluaciju podataka, omogućiti kvalitetan pregled
kretanja cijena i drugih parametara u prometu nekretnina.

4

 Ovom Uredbom uređuje se način procjene vrijednosti nekretnina, način
prikupljanja podataka i njihova evaluacija za sve nekretnine u Republici
Hrvatskoj neovisno u čijem su vlasništvu, osim ako posebnim zakonom nije
propisano drukčije (čl. 1. Uredbe).
 Ova Uredba primjenjuje se prilikom procjene vrijednosti nekretnina, njihovih
sastavnih dijelova, njihovih pripadaka i drugih stvarnih prava na nekretninama
(čl. 2. st. 1. Uredbe).

 Procjena vrijednosti nekretnine je multidisciplinarni postupak tržišnog
vrednovanja prema zadacima naručitelja uz primjenu odredbi ove Uredbe i
pravilnika kojim se razrađuju metode procjena nekretnina (u daljnjem tekstu:
pravilnik) koji provode ovlašteni sudski vještaci za procjenu nekretnina i
ovlašteni sudski procjenitelji, čija ovlaštenja proizlaze iz posebnih propisa
kojima se uređuje rad sudova i postupci izvlaštenja. (čl. 2. st. 2. Uredbe).

5

Osnove za procjenu vrijednosti nekretnine:
 Osnovica za vrednovanje prema ovoj Uredbi je tržišna vrijednost nekretnine
koja se utvrđuje prema propisanim metodama (čl. 4. st. 1. Uredbe).
 Tržišna vrijednost nekretnine je procijenjeni iznos za koji bi nekretnina
mogla biti razmijenjena na dan vrednovanja, između voljnog kupca i
voljnog prodavatelja, u transakciji po tržišnim uvjetima nakon prikladnog
oglašavanja, pri čemu je svaka stranka postupila upućeno, razborito i bez
prisile (čl. 3. st. 1. pods. 41. Uredbe).
Definicija međunarodnih standarda (EVS i IVS)
Direktiva o visini kapitala banaka 2006/48/EC, (Basel II) – u pravnoj stečevini EU
Ključno - objektivni koncept s dvije stranke

 Odabir parametara u procjeni vrijednosti nekretnine potrebno je detaljno
obrazložiti
6

Metode za procjenu vrijednosti nekretnina:
 Poredbena metoda
 Prihodovna metoda
propisane metode (čl. 6. Uredbe)
 Troškovna metoda
 U slučaju posebnih značajnih obilježja procjenjivane nekretnine za koja ne
postoje prikladni podaci koji omogućuju jednoznačnu procjenu vrijednosti
nekretnine prema metodama koje propisuje ova Uredba, za potporu i
provjeru rezultata primijenjene metode iz ove Uredbe dozvoljeno je
korištenje drugih metoda i postupaka čija je osnovica za procjenu
nekretnina tržišna vrijednost (čl. 6. st. 6. Uredbe).
 Izračun vrijednosti nekretnina kao prosjeka rezultata po nekoliko metoda ili
ponderiranjem rezultata protivan je ovoj Uredbi, te se takav izračun neće
uzeti u obzir (čl. 6. st. 7. Uredbe).

7








Način procjene vrijednosti prava građenja
Način procjene vrijednosti prava služnosti
Način procjene vrijednosti prava stanovanja i prava plodouživanja
Vrijednost naknade za prekoračenje međe građenjem
Procjene vrijednosti za površine javne namjene
Procjene naknade za izvlaštene nekretnine
(uz primjenu načela prethodnog učinka, procjena za gubitak prava, za posljedične
gubitke i dobitke)

 Procjene vrijednosti nekretnina u ovršnim postupcima

8

OPĆI NAČINI PROCJENE
VRIJEDNOSTI NEKRETNINA
(PRAVILNIK)

POSEBNI NAČINI PROCJENE
VRIJEDNOSTI NEKRETNINA
(UREDBA)

PROPISANE METODE:
1. POREDBENA,
2. PRIHODOVNA I
3. TROŠKOVNA.

TRŽIŠNA VRIJEDNOST NEKRETNINE I
NUŽNI PODATCI
ULAZNI PODATCI ZA PROCJENU
VRIJEDNOSTI:

IZVOĐENJE NUŽNIH PODATAKA:
1. KAMATNIH STOPA NA
REZULTAT:
NEKRETNINE,
TRŽIŠNA VRIJEDNOST
2. KOEFICIIJENATA ZA
NEKRETNINE I NUŽNI
PRILAGODBU,
PODATCI
3. INDEKSNIH NIZOVA,
4. KOEFICIJENATA ZA
PRERAČUNAVANJE I
5. POREDBENIH POKAZATELJA.

1.
2.
3.



6.





KOEFICIJENTI KORISNE
VRIJEDNOSTI POVRŠINA
KAKVOĆA NEKRETNINA
UTJECAJ BUKE I ZAGAĐENJA
ZRAKA
OVK I OOVK …

4.
5.

7.
8.

PRAVA GRAĐENJA
OSOBNIH I STVARNIH SLUŽNOSTI,
NEKRETNINA OPTEREĆNIH PRAVOM
GRAĐENJA ILI SLUŽNOSTIMA,
POVRŠINA JAVNE NAMJENE,
NAKNADE ZA IZVLAŠTENE
NEKRETNINE,
NAKNADE ZA USTANOVLJENJE
SLUŽNOSTI,
NAKNADE ZA USTANOVLJENJE
ZAKUPA,
9
U OVRŠNIM POSTUPCIMA.

 Pribavljanje podataka
- JL(R)S, posrednici u prometu nekretnina, zemljišnoknjižni odjeli

 Izdavanje podataka
- uz uvažavanje odredbi Zakona o zaštiti osobnih podataka

 Evaluacija podataka

10

 Plan približnih vrijednosti zemljišta i orijentacijske vrijednosti zemljišta

11

 Informatički sustav za podršku procjenama vrijednosti nekretnina

12

REKAPITULACIJA
Zakonodavno postaviti tri temeljna stupa u procjenama
vrijednosti nekretnina:
PROCJENITELJI
METODE
PODACI

i time postaviti okvir za izradu procjena čime bi one bile
profesionalno izrađene, uzimajući u obzir sve raspoložive
dokaze kako bi rezultat bio održiv i nakon provjere,
te kako bi domaći procjenitelji i naručitelji procjena stekli
osnovu za pravno sigurne, objektivne i međunarodno
priznate procjene.
Zahvaljujem na pažnji

13


Slide 4

Uredba o procjeni vrijednosti nekretnina
i
pripadni pravilnik

Mr. sc. Željko Uhlir, zamjenik ministrice
Zagreb, rujan 2014.







OPIS STANJA
do sada u RH nije postojao propis koji bi regulirao područje
procjene vrijednosti nekretnina,
pravna nesigurnost za vlasnike i investitore,
procjenitelji ne mogu obavljati svoj posao profesionalno kada
ne postoji regulacija procesa,
ne postoji (nije dostupna) kvalitetna baza podataka za
procjene.
ZAKLJUČNO:
neodrživo stanje koje pogoduje općoj nesigurnosti i
manipulaciji u prometu nekretnina
2

PROMJENA STANJA
 zakonska osnova za donošenje Uredbe o procjeni vrijednosti nekretnina (NN 74/14) i
pripadnog pravilnika (NN 79/14) sadržana je u čl. 196. st. 6. Zakona o prostornom
uređenju (NN 153/2013)
 Europski Parlament je u siječnju 2014. god. usvojio Mortgage Credit Directive, kojom
se u uvodnom dijelu traži od zemalja članica da donesu nacionalne propise za
procjene vrijednosti nekretnina koji bi bili usklađeni s međunarodnim standardima o
procjenama
 teoretske osnove Uredbe:
˃
˃
˃
˃

Baugesetzbuch - 2011 (BauGB),
Immobilienwertermittlungsverordnung – 2010 (ImmoWertV),
European Valuation Standards – 2012 (EVS),
International Valuation Standards – 2010 (IVS).

 u konačnici, planira se zakonski osnažiti odredbe bitne za sustav procjenjivanja

3

CILJEVI
 zakonodavno postaviti tri temeljna stupa u procjenama vrijednosti
nekretnina:
SUSTAV PROCJENJIVANJA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA

PROCJENITELJI

METODE

PODACI

 uz definiranje osnovnih pojmova postaviti okvir za izradu procjena čime bi
one bile profesionalno izrađene, uzimajući u obzir sve raspoložive dokaze
kako bi rezultat bio održiv i nakon provjere;
 propisati metode i procedure na način kako je to određeno u standardima
i propisima zemalja EU, čime bi domaći procjenitelji i naručitelji procjena
stekli osnovu za pravno sigurne, objektivne i međunarodno priznate
procjene;
 kroz prikupljanje i evaluaciju podataka, omogućiti kvalitetan pregled
kretanja cijena i drugih parametara u prometu nekretnina.

4

 Ovom Uredbom uređuje se način procjene vrijednosti nekretnina, način
prikupljanja podataka i njihova evaluacija za sve nekretnine u Republici
Hrvatskoj neovisno u čijem su vlasništvu, osim ako posebnim zakonom nije
propisano drukčije (čl. 1. Uredbe).
 Ova Uredba primjenjuje se prilikom procjene vrijednosti nekretnina, njihovih
sastavnih dijelova, njihovih pripadaka i drugih stvarnih prava na nekretninama
(čl. 2. st. 1. Uredbe).

 Procjena vrijednosti nekretnine je multidisciplinarni postupak tržišnog
vrednovanja prema zadacima naručitelja uz primjenu odredbi ove Uredbe i
pravilnika kojim se razrađuju metode procjena nekretnina (u daljnjem tekstu:
pravilnik) koji provode ovlašteni sudski vještaci za procjenu nekretnina i
ovlašteni sudski procjenitelji, čija ovlaštenja proizlaze iz posebnih propisa
kojima se uređuje rad sudova i postupci izvlaštenja. (čl. 2. st. 2. Uredbe).

5

Osnove za procjenu vrijednosti nekretnine:
 Osnovica za vrednovanje prema ovoj Uredbi je tržišna vrijednost nekretnine
koja se utvrđuje prema propisanim metodama (čl. 4. st. 1. Uredbe).
 Tržišna vrijednost nekretnine je procijenjeni iznos za koji bi nekretnina
mogla biti razmijenjena na dan vrednovanja, između voljnog kupca i
voljnog prodavatelja, u transakciji po tržišnim uvjetima nakon prikladnog
oglašavanja, pri čemu je svaka stranka postupila upućeno, razborito i bez
prisile (čl. 3. st. 1. pods. 41. Uredbe).
Definicija međunarodnih standarda (EVS i IVS)
Direktiva o visini kapitala banaka 2006/48/EC, (Basel II) – u pravnoj stečevini EU
Ključno - objektivni koncept s dvije stranke

 Odabir parametara u procjeni vrijednosti nekretnine potrebno je detaljno
obrazložiti
6

Metode za procjenu vrijednosti nekretnina:
 Poredbena metoda
 Prihodovna metoda
propisane metode (čl. 6. Uredbe)
 Troškovna metoda
 U slučaju posebnih značajnih obilježja procjenjivane nekretnine za koja ne
postoje prikladni podaci koji omogućuju jednoznačnu procjenu vrijednosti
nekretnine prema metodama koje propisuje ova Uredba, za potporu i
provjeru rezultata primijenjene metode iz ove Uredbe dozvoljeno je
korištenje drugih metoda i postupaka čija je osnovica za procjenu
nekretnina tržišna vrijednost (čl. 6. st. 6. Uredbe).
 Izračun vrijednosti nekretnina kao prosjeka rezultata po nekoliko metoda ili
ponderiranjem rezultata protivan je ovoj Uredbi, te se takav izračun neće
uzeti u obzir (čl. 6. st. 7. Uredbe).

7








Način procjene vrijednosti prava građenja
Način procjene vrijednosti prava služnosti
Način procjene vrijednosti prava stanovanja i prava plodouživanja
Vrijednost naknade za prekoračenje međe građenjem
Procjene vrijednosti za površine javne namjene
Procjene naknade za izvlaštene nekretnine
(uz primjenu načela prethodnog učinka, procjena za gubitak prava, za posljedične
gubitke i dobitke)

 Procjene vrijednosti nekretnina u ovršnim postupcima

8

OPĆI NAČINI PROCJENE
VRIJEDNOSTI NEKRETNINA
(PRAVILNIK)

POSEBNI NAČINI PROCJENE
VRIJEDNOSTI NEKRETNINA
(UREDBA)

PROPISANE METODE:
1. POREDBENA,
2. PRIHODOVNA I
3. TROŠKOVNA.

TRŽIŠNA VRIJEDNOST NEKRETNINE I
NUŽNI PODATCI
ULAZNI PODATCI ZA PROCJENU
VRIJEDNOSTI:

IZVOĐENJE NUŽNIH PODATAKA:
1. KAMATNIH STOPA NA
REZULTAT:
NEKRETNINE,
TRŽIŠNA VRIJEDNOST
2. KOEFICIIJENATA ZA
NEKRETNINE I NUŽNI
PRILAGODBU,
PODATCI
3. INDEKSNIH NIZOVA,
4. KOEFICIJENATA ZA
PRERAČUNAVANJE I
5. POREDBENIH POKAZATELJA.

1.
2.
3.



6.





KOEFICIJENTI KORISNE
VRIJEDNOSTI POVRŠINA
KAKVOĆA NEKRETNINA
UTJECAJ BUKE I ZAGAĐENJA
ZRAKA
OVK I OOVK …

4.
5.

7.
8.

PRAVA GRAĐENJA
OSOBNIH I STVARNIH SLUŽNOSTI,
NEKRETNINA OPTEREĆNIH PRAVOM
GRAĐENJA ILI SLUŽNOSTIMA,
POVRŠINA JAVNE NAMJENE,
NAKNADE ZA IZVLAŠTENE
NEKRETNINE,
NAKNADE ZA USTANOVLJENJE
SLUŽNOSTI,
NAKNADE ZA USTANOVLJENJE
ZAKUPA,
9
U OVRŠNIM POSTUPCIMA.

 Pribavljanje podataka
- JL(R)S, posrednici u prometu nekretnina, zemljišnoknjižni odjeli

 Izdavanje podataka
- uz uvažavanje odredbi Zakona o zaštiti osobnih podataka

 Evaluacija podataka

10

 Plan približnih vrijednosti zemljišta i orijentacijske vrijednosti zemljišta

11

 Informatički sustav za podršku procjenama vrijednosti nekretnina

12

REKAPITULACIJA
Zakonodavno postaviti tri temeljna stupa u procjenama
vrijednosti nekretnina:
PROCJENITELJI
METODE
PODACI

i time postaviti okvir za izradu procjena čime bi one bile
profesionalno izrađene, uzimajući u obzir sve raspoložive
dokaze kako bi rezultat bio održiv i nakon provjere,
te kako bi domaći procjenitelji i naručitelji procjena stekli
osnovu za pravno sigurne, objektivne i međunarodno
priznate procjene.
Zahvaljujem na pažnji

13


Slide 5

Uredba o procjeni vrijednosti nekretnina
i
pripadni pravilnik

Mr. sc. Željko Uhlir, zamjenik ministrice
Zagreb, rujan 2014.







OPIS STANJA
do sada u RH nije postojao propis koji bi regulirao područje
procjene vrijednosti nekretnina,
pravna nesigurnost za vlasnike i investitore,
procjenitelji ne mogu obavljati svoj posao profesionalno kada
ne postoji regulacija procesa,
ne postoji (nije dostupna) kvalitetna baza podataka za
procjene.
ZAKLJUČNO:
neodrživo stanje koje pogoduje općoj nesigurnosti i
manipulaciji u prometu nekretnina
2

PROMJENA STANJA
 zakonska osnova za donošenje Uredbe o procjeni vrijednosti nekretnina (NN 74/14) i
pripadnog pravilnika (NN 79/14) sadržana je u čl. 196. st. 6. Zakona o prostornom
uređenju (NN 153/2013)
 Europski Parlament je u siječnju 2014. god. usvojio Mortgage Credit Directive, kojom
se u uvodnom dijelu traži od zemalja članica da donesu nacionalne propise za
procjene vrijednosti nekretnina koji bi bili usklađeni s međunarodnim standardima o
procjenama
 teoretske osnove Uredbe:
˃
˃
˃
˃

Baugesetzbuch - 2011 (BauGB),
Immobilienwertermittlungsverordnung – 2010 (ImmoWertV),
European Valuation Standards – 2012 (EVS),
International Valuation Standards – 2010 (IVS).

 u konačnici, planira se zakonski osnažiti odredbe bitne za sustav procjenjivanja

3

CILJEVI
 zakonodavno postaviti tri temeljna stupa u procjenama vrijednosti
nekretnina:
SUSTAV PROCJENJIVANJA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA

PROCJENITELJI

METODE

PODACI

 uz definiranje osnovnih pojmova postaviti okvir za izradu procjena čime bi
one bile profesionalno izrađene, uzimajući u obzir sve raspoložive dokaze
kako bi rezultat bio održiv i nakon provjere;
 propisati metode i procedure na način kako je to određeno u standardima
i propisima zemalja EU, čime bi domaći procjenitelji i naručitelji procjena
stekli osnovu za pravno sigurne, objektivne i međunarodno priznate
procjene;
 kroz prikupljanje i evaluaciju podataka, omogućiti kvalitetan pregled
kretanja cijena i drugih parametara u prometu nekretnina.

4

 Ovom Uredbom uređuje se način procjene vrijednosti nekretnina, način
prikupljanja podataka i njihova evaluacija za sve nekretnine u Republici
Hrvatskoj neovisno u čijem su vlasništvu, osim ako posebnim zakonom nije
propisano drukčije (čl. 1. Uredbe).
 Ova Uredba primjenjuje se prilikom procjene vrijednosti nekretnina, njihovih
sastavnih dijelova, njihovih pripadaka i drugih stvarnih prava na nekretninama
(čl. 2. st. 1. Uredbe).

 Procjena vrijednosti nekretnine je multidisciplinarni postupak tržišnog
vrednovanja prema zadacima naručitelja uz primjenu odredbi ove Uredbe i
pravilnika kojim se razrađuju metode procjena nekretnina (u daljnjem tekstu:
pravilnik) koji provode ovlašteni sudski vještaci za procjenu nekretnina i
ovlašteni sudski procjenitelji, čija ovlaštenja proizlaze iz posebnih propisa
kojima se uređuje rad sudova i postupci izvlaštenja. (čl. 2. st. 2. Uredbe).

5

Osnove za procjenu vrijednosti nekretnine:
 Osnovica za vrednovanje prema ovoj Uredbi je tržišna vrijednost nekretnine
koja se utvrđuje prema propisanim metodama (čl. 4. st. 1. Uredbe).
 Tržišna vrijednost nekretnine je procijenjeni iznos za koji bi nekretnina
mogla biti razmijenjena na dan vrednovanja, između voljnog kupca i
voljnog prodavatelja, u transakciji po tržišnim uvjetima nakon prikladnog
oglašavanja, pri čemu je svaka stranka postupila upućeno, razborito i bez
prisile (čl. 3. st. 1. pods. 41. Uredbe).
Definicija međunarodnih standarda (EVS i IVS)
Direktiva o visini kapitala banaka 2006/48/EC, (Basel II) – u pravnoj stečevini EU
Ključno - objektivni koncept s dvije stranke

 Odabir parametara u procjeni vrijednosti nekretnine potrebno je detaljno
obrazložiti
6

Metode za procjenu vrijednosti nekretnina:
 Poredbena metoda
 Prihodovna metoda
propisane metode (čl. 6. Uredbe)
 Troškovna metoda
 U slučaju posebnih značajnih obilježja procjenjivane nekretnine za koja ne
postoje prikladni podaci koji omogućuju jednoznačnu procjenu vrijednosti
nekretnine prema metodama koje propisuje ova Uredba, za potporu i
provjeru rezultata primijenjene metode iz ove Uredbe dozvoljeno je
korištenje drugih metoda i postupaka čija je osnovica za procjenu
nekretnina tržišna vrijednost (čl. 6. st. 6. Uredbe).
 Izračun vrijednosti nekretnina kao prosjeka rezultata po nekoliko metoda ili
ponderiranjem rezultata protivan je ovoj Uredbi, te se takav izračun neće
uzeti u obzir (čl. 6. st. 7. Uredbe).

7








Način procjene vrijednosti prava građenja
Način procjene vrijednosti prava služnosti
Način procjene vrijednosti prava stanovanja i prava plodouživanja
Vrijednost naknade za prekoračenje međe građenjem
Procjene vrijednosti za površine javne namjene
Procjene naknade za izvlaštene nekretnine
(uz primjenu načela prethodnog učinka, procjena za gubitak prava, za posljedične
gubitke i dobitke)

 Procjene vrijednosti nekretnina u ovršnim postupcima

8

OPĆI NAČINI PROCJENE
VRIJEDNOSTI NEKRETNINA
(PRAVILNIK)

POSEBNI NAČINI PROCJENE
VRIJEDNOSTI NEKRETNINA
(UREDBA)

PROPISANE METODE:
1. POREDBENA,
2. PRIHODOVNA I
3. TROŠKOVNA.

TRŽIŠNA VRIJEDNOST NEKRETNINE I
NUŽNI PODATCI
ULAZNI PODATCI ZA PROCJENU
VRIJEDNOSTI:

IZVOĐENJE NUŽNIH PODATAKA:
1. KAMATNIH STOPA NA
REZULTAT:
NEKRETNINE,
TRŽIŠNA VRIJEDNOST
2. KOEFICIIJENATA ZA
NEKRETNINE I NUŽNI
PRILAGODBU,
PODATCI
3. INDEKSNIH NIZOVA,
4. KOEFICIJENATA ZA
PRERAČUNAVANJE I
5. POREDBENIH POKAZATELJA.

1.
2.
3.



6.





KOEFICIJENTI KORISNE
VRIJEDNOSTI POVRŠINA
KAKVOĆA NEKRETNINA
UTJECAJ BUKE I ZAGAĐENJA
ZRAKA
OVK I OOVK …

4.
5.

7.
8.

PRAVA GRAĐENJA
OSOBNIH I STVARNIH SLUŽNOSTI,
NEKRETNINA OPTEREĆNIH PRAVOM
GRAĐENJA ILI SLUŽNOSTIMA,
POVRŠINA JAVNE NAMJENE,
NAKNADE ZA IZVLAŠTENE
NEKRETNINE,
NAKNADE ZA USTANOVLJENJE
SLUŽNOSTI,
NAKNADE ZA USTANOVLJENJE
ZAKUPA,
9
U OVRŠNIM POSTUPCIMA.

 Pribavljanje podataka
- JL(R)S, posrednici u prometu nekretnina, zemljišnoknjižni odjeli

 Izdavanje podataka
- uz uvažavanje odredbi Zakona o zaštiti osobnih podataka

 Evaluacija podataka

10

 Plan približnih vrijednosti zemljišta i orijentacijske vrijednosti zemljišta

11

 Informatički sustav za podršku procjenama vrijednosti nekretnina

12

REKAPITULACIJA
Zakonodavno postaviti tri temeljna stupa u procjenama
vrijednosti nekretnina:
PROCJENITELJI
METODE
PODACI

i time postaviti okvir za izradu procjena čime bi one bile
profesionalno izrađene, uzimajući u obzir sve raspoložive
dokaze kako bi rezultat bio održiv i nakon provjere,
te kako bi domaći procjenitelji i naručitelji procjena stekli
osnovu za pravno sigurne, objektivne i međunarodno
priznate procjene.
Zahvaljujem na pažnji

13


Slide 6

Uredba o procjeni vrijednosti nekretnina
i
pripadni pravilnik

Mr. sc. Željko Uhlir, zamjenik ministrice
Zagreb, rujan 2014.







OPIS STANJA
do sada u RH nije postojao propis koji bi regulirao područje
procjene vrijednosti nekretnina,
pravna nesigurnost za vlasnike i investitore,
procjenitelji ne mogu obavljati svoj posao profesionalno kada
ne postoji regulacija procesa,
ne postoji (nije dostupna) kvalitetna baza podataka za
procjene.
ZAKLJUČNO:
neodrživo stanje koje pogoduje općoj nesigurnosti i
manipulaciji u prometu nekretnina
2

PROMJENA STANJA
 zakonska osnova za donošenje Uredbe o procjeni vrijednosti nekretnina (NN 74/14) i
pripadnog pravilnika (NN 79/14) sadržana je u čl. 196. st. 6. Zakona o prostornom
uređenju (NN 153/2013)
 Europski Parlament je u siječnju 2014. god. usvojio Mortgage Credit Directive, kojom
se u uvodnom dijelu traži od zemalja članica da donesu nacionalne propise za
procjene vrijednosti nekretnina koji bi bili usklađeni s međunarodnim standardima o
procjenama
 teoretske osnove Uredbe:
˃
˃
˃
˃

Baugesetzbuch - 2011 (BauGB),
Immobilienwertermittlungsverordnung – 2010 (ImmoWertV),
European Valuation Standards – 2012 (EVS),
International Valuation Standards – 2010 (IVS).

 u konačnici, planira se zakonski osnažiti odredbe bitne za sustav procjenjivanja

3

CILJEVI
 zakonodavno postaviti tri temeljna stupa u procjenama vrijednosti
nekretnina:
SUSTAV PROCJENJIVANJA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA

PROCJENITELJI

METODE

PODACI

 uz definiranje osnovnih pojmova postaviti okvir za izradu procjena čime bi
one bile profesionalno izrađene, uzimajući u obzir sve raspoložive dokaze
kako bi rezultat bio održiv i nakon provjere;
 propisati metode i procedure na način kako je to određeno u standardima
i propisima zemalja EU, čime bi domaći procjenitelji i naručitelji procjena
stekli osnovu za pravno sigurne, objektivne i međunarodno priznate
procjene;
 kroz prikupljanje i evaluaciju podataka, omogućiti kvalitetan pregled
kretanja cijena i drugih parametara u prometu nekretnina.

4

 Ovom Uredbom uređuje se način procjene vrijednosti nekretnina, način
prikupljanja podataka i njihova evaluacija za sve nekretnine u Republici
Hrvatskoj neovisno u čijem su vlasništvu, osim ako posebnim zakonom nije
propisano drukčije (čl. 1. Uredbe).
 Ova Uredba primjenjuje se prilikom procjene vrijednosti nekretnina, njihovih
sastavnih dijelova, njihovih pripadaka i drugih stvarnih prava na nekretninama
(čl. 2. st. 1. Uredbe).

 Procjena vrijednosti nekretnine je multidisciplinarni postupak tržišnog
vrednovanja prema zadacima naručitelja uz primjenu odredbi ove Uredbe i
pravilnika kojim se razrađuju metode procjena nekretnina (u daljnjem tekstu:
pravilnik) koji provode ovlašteni sudski vještaci za procjenu nekretnina i
ovlašteni sudski procjenitelji, čija ovlaštenja proizlaze iz posebnih propisa
kojima se uređuje rad sudova i postupci izvlaštenja. (čl. 2. st. 2. Uredbe).

5

Osnove za procjenu vrijednosti nekretnine:
 Osnovica za vrednovanje prema ovoj Uredbi je tržišna vrijednost nekretnine
koja se utvrđuje prema propisanim metodama (čl. 4. st. 1. Uredbe).
 Tržišna vrijednost nekretnine je procijenjeni iznos za koji bi nekretnina
mogla biti razmijenjena na dan vrednovanja, između voljnog kupca i
voljnog prodavatelja, u transakciji po tržišnim uvjetima nakon prikladnog
oglašavanja, pri čemu je svaka stranka postupila upućeno, razborito i bez
prisile (čl. 3. st. 1. pods. 41. Uredbe).
Definicija međunarodnih standarda (EVS i IVS)
Direktiva o visini kapitala banaka 2006/48/EC, (Basel II) – u pravnoj stečevini EU
Ključno - objektivni koncept s dvije stranke

 Odabir parametara u procjeni vrijednosti nekretnine potrebno je detaljno
obrazložiti
6

Metode za procjenu vrijednosti nekretnina:
 Poredbena metoda
 Prihodovna metoda
propisane metode (čl. 6. Uredbe)
 Troškovna metoda
 U slučaju posebnih značajnih obilježja procjenjivane nekretnine za koja ne
postoje prikladni podaci koji omogućuju jednoznačnu procjenu vrijednosti
nekretnine prema metodama koje propisuje ova Uredba, za potporu i
provjeru rezultata primijenjene metode iz ove Uredbe dozvoljeno je
korištenje drugih metoda i postupaka čija je osnovica za procjenu
nekretnina tržišna vrijednost (čl. 6. st. 6. Uredbe).
 Izračun vrijednosti nekretnina kao prosjeka rezultata po nekoliko metoda ili
ponderiranjem rezultata protivan je ovoj Uredbi, te se takav izračun neće
uzeti u obzir (čl. 6. st. 7. Uredbe).

7








Način procjene vrijednosti prava građenja
Način procjene vrijednosti prava služnosti
Način procjene vrijednosti prava stanovanja i prava plodouživanja
Vrijednost naknade za prekoračenje međe građenjem
Procjene vrijednosti za površine javne namjene
Procjene naknade za izvlaštene nekretnine
(uz primjenu načela prethodnog učinka, procjena za gubitak prava, za posljedične
gubitke i dobitke)

 Procjene vrijednosti nekretnina u ovršnim postupcima

8

OPĆI NAČINI PROCJENE
VRIJEDNOSTI NEKRETNINA
(PRAVILNIK)

POSEBNI NAČINI PROCJENE
VRIJEDNOSTI NEKRETNINA
(UREDBA)

PROPISANE METODE:
1. POREDBENA,
2. PRIHODOVNA I
3. TROŠKOVNA.

TRŽIŠNA VRIJEDNOST NEKRETNINE I
NUŽNI PODATCI
ULAZNI PODATCI ZA PROCJENU
VRIJEDNOSTI:

IZVOĐENJE NUŽNIH PODATAKA:
1. KAMATNIH STOPA NA
REZULTAT:
NEKRETNINE,
TRŽIŠNA VRIJEDNOST
2. KOEFICIIJENATA ZA
NEKRETNINE I NUŽNI
PRILAGODBU,
PODATCI
3. INDEKSNIH NIZOVA,
4. KOEFICIJENATA ZA
PRERAČUNAVANJE I
5. POREDBENIH POKAZATELJA.

1.
2.
3.



6.





KOEFICIJENTI KORISNE
VRIJEDNOSTI POVRŠINA
KAKVOĆA NEKRETNINA
UTJECAJ BUKE I ZAGAĐENJA
ZRAKA
OVK I OOVK …

4.
5.

7.
8.

PRAVA GRAĐENJA
OSOBNIH I STVARNIH SLUŽNOSTI,
NEKRETNINA OPTEREĆNIH PRAVOM
GRAĐENJA ILI SLUŽNOSTIMA,
POVRŠINA JAVNE NAMJENE,
NAKNADE ZA IZVLAŠTENE
NEKRETNINE,
NAKNADE ZA USTANOVLJENJE
SLUŽNOSTI,
NAKNADE ZA USTANOVLJENJE
ZAKUPA,
9
U OVRŠNIM POSTUPCIMA.

 Pribavljanje podataka
- JL(R)S, posrednici u prometu nekretnina, zemljišnoknjižni odjeli

 Izdavanje podataka
- uz uvažavanje odredbi Zakona o zaštiti osobnih podataka

 Evaluacija podataka

10

 Plan približnih vrijednosti zemljišta i orijentacijske vrijednosti zemljišta

11

 Informatički sustav za podršku procjenama vrijednosti nekretnina

12

REKAPITULACIJA
Zakonodavno postaviti tri temeljna stupa u procjenama
vrijednosti nekretnina:
PROCJENITELJI
METODE
PODACI

i time postaviti okvir za izradu procjena čime bi one bile
profesionalno izrađene, uzimajući u obzir sve raspoložive
dokaze kako bi rezultat bio održiv i nakon provjere,
te kako bi domaći procjenitelji i naručitelji procjena stekli
osnovu za pravno sigurne, objektivne i međunarodno
priznate procjene.
Zahvaljujem na pažnji

13


Slide 7

Uredba o procjeni vrijednosti nekretnina
i
pripadni pravilnik

Mr. sc. Željko Uhlir, zamjenik ministrice
Zagreb, rujan 2014.







OPIS STANJA
do sada u RH nije postojao propis koji bi regulirao područje
procjene vrijednosti nekretnina,
pravna nesigurnost za vlasnike i investitore,
procjenitelji ne mogu obavljati svoj posao profesionalno kada
ne postoji regulacija procesa,
ne postoji (nije dostupna) kvalitetna baza podataka za
procjene.
ZAKLJUČNO:
neodrživo stanje koje pogoduje općoj nesigurnosti i
manipulaciji u prometu nekretnina
2

PROMJENA STANJA
 zakonska osnova za donošenje Uredbe o procjeni vrijednosti nekretnina (NN 74/14) i
pripadnog pravilnika (NN 79/14) sadržana je u čl. 196. st. 6. Zakona o prostornom
uređenju (NN 153/2013)
 Europski Parlament je u siječnju 2014. god. usvojio Mortgage Credit Directive, kojom
se u uvodnom dijelu traži od zemalja članica da donesu nacionalne propise za
procjene vrijednosti nekretnina koji bi bili usklađeni s međunarodnim standardima o
procjenama
 teoretske osnove Uredbe:
˃
˃
˃
˃

Baugesetzbuch - 2011 (BauGB),
Immobilienwertermittlungsverordnung – 2010 (ImmoWertV),
European Valuation Standards – 2012 (EVS),
International Valuation Standards – 2010 (IVS).

 u konačnici, planira se zakonski osnažiti odredbe bitne za sustav procjenjivanja

3

CILJEVI
 zakonodavno postaviti tri temeljna stupa u procjenama vrijednosti
nekretnina:
SUSTAV PROCJENJIVANJA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA

PROCJENITELJI

METODE

PODACI

 uz definiranje osnovnih pojmova postaviti okvir za izradu procjena čime bi
one bile profesionalno izrađene, uzimajući u obzir sve raspoložive dokaze
kako bi rezultat bio održiv i nakon provjere;
 propisati metode i procedure na način kako je to određeno u standardima
i propisima zemalja EU, čime bi domaći procjenitelji i naručitelji procjena
stekli osnovu za pravno sigurne, objektivne i međunarodno priznate
procjene;
 kroz prikupljanje i evaluaciju podataka, omogućiti kvalitetan pregled
kretanja cijena i drugih parametara u prometu nekretnina.

4

 Ovom Uredbom uređuje se način procjene vrijednosti nekretnina, način
prikupljanja podataka i njihova evaluacija za sve nekretnine u Republici
Hrvatskoj neovisno u čijem su vlasništvu, osim ako posebnim zakonom nije
propisano drukčije (čl. 1. Uredbe).
 Ova Uredba primjenjuje se prilikom procjene vrijednosti nekretnina, njihovih
sastavnih dijelova, njihovih pripadaka i drugih stvarnih prava na nekretninama
(čl. 2. st. 1. Uredbe).

 Procjena vrijednosti nekretnine je multidisciplinarni postupak tržišnog
vrednovanja prema zadacima naručitelja uz primjenu odredbi ove Uredbe i
pravilnika kojim se razrađuju metode procjena nekretnina (u daljnjem tekstu:
pravilnik) koji provode ovlašteni sudski vještaci za procjenu nekretnina i
ovlašteni sudski procjenitelji, čija ovlaštenja proizlaze iz posebnih propisa
kojima se uređuje rad sudova i postupci izvlaštenja. (čl. 2. st. 2. Uredbe).

5

Osnove za procjenu vrijednosti nekretnine:
 Osnovica za vrednovanje prema ovoj Uredbi je tržišna vrijednost nekretnine
koja se utvrđuje prema propisanim metodama (čl. 4. st. 1. Uredbe).
 Tržišna vrijednost nekretnine je procijenjeni iznos za koji bi nekretnina
mogla biti razmijenjena na dan vrednovanja, između voljnog kupca i
voljnog prodavatelja, u transakciji po tržišnim uvjetima nakon prikladnog
oglašavanja, pri čemu je svaka stranka postupila upućeno, razborito i bez
prisile (čl. 3. st. 1. pods. 41. Uredbe).
Definicija međunarodnih standarda (EVS i IVS)
Direktiva o visini kapitala banaka 2006/48/EC, (Basel II) – u pravnoj stečevini EU
Ključno - objektivni koncept s dvije stranke

 Odabir parametara u procjeni vrijednosti nekretnine potrebno je detaljno
obrazložiti
6

Metode za procjenu vrijednosti nekretnina:
 Poredbena metoda
 Prihodovna metoda
propisane metode (čl. 6. Uredbe)
 Troškovna metoda
 U slučaju posebnih značajnih obilježja procjenjivane nekretnine za koja ne
postoje prikladni podaci koji omogućuju jednoznačnu procjenu vrijednosti
nekretnine prema metodama koje propisuje ova Uredba, za potporu i
provjeru rezultata primijenjene metode iz ove Uredbe dozvoljeno je
korištenje drugih metoda i postupaka čija je osnovica za procjenu
nekretnina tržišna vrijednost (čl. 6. st. 6. Uredbe).
 Izračun vrijednosti nekretnina kao prosjeka rezultata po nekoliko metoda ili
ponderiranjem rezultata protivan je ovoj Uredbi, te se takav izračun neće
uzeti u obzir (čl. 6. st. 7. Uredbe).

7








Način procjene vrijednosti prava građenja
Način procjene vrijednosti prava služnosti
Način procjene vrijednosti prava stanovanja i prava plodouživanja
Vrijednost naknade za prekoračenje međe građenjem
Procjene vrijednosti za površine javne namjene
Procjene naknade za izvlaštene nekretnine
(uz primjenu načela prethodnog učinka, procjena za gubitak prava, za posljedične
gubitke i dobitke)

 Procjene vrijednosti nekretnina u ovršnim postupcima

8

OPĆI NAČINI PROCJENE
VRIJEDNOSTI NEKRETNINA
(PRAVILNIK)

POSEBNI NAČINI PROCJENE
VRIJEDNOSTI NEKRETNINA
(UREDBA)

PROPISANE METODE:
1. POREDBENA,
2. PRIHODOVNA I
3. TROŠKOVNA.

TRŽIŠNA VRIJEDNOST NEKRETNINE I
NUŽNI PODATCI
ULAZNI PODATCI ZA PROCJENU
VRIJEDNOSTI:

IZVOĐENJE NUŽNIH PODATAKA:
1. KAMATNIH STOPA NA
REZULTAT:
NEKRETNINE,
TRŽIŠNA VRIJEDNOST
2. KOEFICIIJENATA ZA
NEKRETNINE I NUŽNI
PRILAGODBU,
PODATCI
3. INDEKSNIH NIZOVA,
4. KOEFICIJENATA ZA
PRERAČUNAVANJE I
5. POREDBENIH POKAZATELJA.

1.
2.
3.



6.





KOEFICIJENTI KORISNE
VRIJEDNOSTI POVRŠINA
KAKVOĆA NEKRETNINA
UTJECAJ BUKE I ZAGAĐENJA
ZRAKA
OVK I OOVK …

4.
5.

7.
8.

PRAVA GRAĐENJA
OSOBNIH I STVARNIH SLUŽNOSTI,
NEKRETNINA OPTEREĆNIH PRAVOM
GRAĐENJA ILI SLUŽNOSTIMA,
POVRŠINA JAVNE NAMJENE,
NAKNADE ZA IZVLAŠTENE
NEKRETNINE,
NAKNADE ZA USTANOVLJENJE
SLUŽNOSTI,
NAKNADE ZA USTANOVLJENJE
ZAKUPA,
9
U OVRŠNIM POSTUPCIMA.

 Pribavljanje podataka
- JL(R)S, posrednici u prometu nekretnina, zemljišnoknjižni odjeli

 Izdavanje podataka
- uz uvažavanje odredbi Zakona o zaštiti osobnih podataka

 Evaluacija podataka

10

 Plan približnih vrijednosti zemljišta i orijentacijske vrijednosti zemljišta

11

 Informatički sustav za podršku procjenama vrijednosti nekretnina

12

REKAPITULACIJA
Zakonodavno postaviti tri temeljna stupa u procjenama
vrijednosti nekretnina:
PROCJENITELJI
METODE
PODACI

i time postaviti okvir za izradu procjena čime bi one bile
profesionalno izrađene, uzimajući u obzir sve raspoložive
dokaze kako bi rezultat bio održiv i nakon provjere,
te kako bi domaći procjenitelji i naručitelji procjena stekli
osnovu za pravno sigurne, objektivne i međunarodno
priznate procjene.
Zahvaljujem na pažnji

13


Slide 8

Uredba o procjeni vrijednosti nekretnina
i
pripadni pravilnik

Mr. sc. Željko Uhlir, zamjenik ministrice
Zagreb, rujan 2014.







OPIS STANJA
do sada u RH nije postojao propis koji bi regulirao područje
procjene vrijednosti nekretnina,
pravna nesigurnost za vlasnike i investitore,
procjenitelji ne mogu obavljati svoj posao profesionalno kada
ne postoji regulacija procesa,
ne postoji (nije dostupna) kvalitetna baza podataka za
procjene.
ZAKLJUČNO:
neodrživo stanje koje pogoduje općoj nesigurnosti i
manipulaciji u prometu nekretnina
2

PROMJENA STANJA
 zakonska osnova za donošenje Uredbe o procjeni vrijednosti nekretnina (NN 74/14) i
pripadnog pravilnika (NN 79/14) sadržana je u čl. 196. st. 6. Zakona o prostornom
uređenju (NN 153/2013)
 Europski Parlament je u siječnju 2014. god. usvojio Mortgage Credit Directive, kojom
se u uvodnom dijelu traži od zemalja članica da donesu nacionalne propise za
procjene vrijednosti nekretnina koji bi bili usklađeni s međunarodnim standardima o
procjenama
 teoretske osnove Uredbe:
˃
˃
˃
˃

Baugesetzbuch - 2011 (BauGB),
Immobilienwertermittlungsverordnung – 2010 (ImmoWertV),
European Valuation Standards – 2012 (EVS),
International Valuation Standards – 2010 (IVS).

 u konačnici, planira se zakonski osnažiti odredbe bitne za sustav procjenjivanja

3

CILJEVI
 zakonodavno postaviti tri temeljna stupa u procjenama vrijednosti
nekretnina:
SUSTAV PROCJENJIVANJA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA

PROCJENITELJI

METODE

PODACI

 uz definiranje osnovnih pojmova postaviti okvir za izradu procjena čime bi
one bile profesionalno izrađene, uzimajući u obzir sve raspoložive dokaze
kako bi rezultat bio održiv i nakon provjere;
 propisati metode i procedure na način kako je to određeno u standardima
i propisima zemalja EU, čime bi domaći procjenitelji i naručitelji procjena
stekli osnovu za pravno sigurne, objektivne i međunarodno priznate
procjene;
 kroz prikupljanje i evaluaciju podataka, omogućiti kvalitetan pregled
kretanja cijena i drugih parametara u prometu nekretnina.

4

 Ovom Uredbom uređuje se način procjene vrijednosti nekretnina, način
prikupljanja podataka i njihova evaluacija za sve nekretnine u Republici
Hrvatskoj neovisno u čijem su vlasništvu, osim ako posebnim zakonom nije
propisano drukčije (čl. 1. Uredbe).
 Ova Uredba primjenjuje se prilikom procjene vrijednosti nekretnina, njihovih
sastavnih dijelova, njihovih pripadaka i drugih stvarnih prava na nekretninama
(čl. 2. st. 1. Uredbe).

 Procjena vrijednosti nekretnine je multidisciplinarni postupak tržišnog
vrednovanja prema zadacima naručitelja uz primjenu odredbi ove Uredbe i
pravilnika kojim se razrađuju metode procjena nekretnina (u daljnjem tekstu:
pravilnik) koji provode ovlašteni sudski vještaci za procjenu nekretnina i
ovlašteni sudski procjenitelji, čija ovlaštenja proizlaze iz posebnih propisa
kojima se uređuje rad sudova i postupci izvlaštenja. (čl. 2. st. 2. Uredbe).

5

Osnove za procjenu vrijednosti nekretnine:
 Osnovica za vrednovanje prema ovoj Uredbi je tržišna vrijednost nekretnine
koja se utvrđuje prema propisanim metodama (čl. 4. st. 1. Uredbe).
 Tržišna vrijednost nekretnine je procijenjeni iznos za koji bi nekretnina
mogla biti razmijenjena na dan vrednovanja, između voljnog kupca i
voljnog prodavatelja, u transakciji po tržišnim uvjetima nakon prikladnog
oglašavanja, pri čemu je svaka stranka postupila upućeno, razborito i bez
prisile (čl. 3. st. 1. pods. 41. Uredbe).
Definicija međunarodnih standarda (EVS i IVS)
Direktiva o visini kapitala banaka 2006/48/EC, (Basel II) – u pravnoj stečevini EU
Ključno - objektivni koncept s dvije stranke

 Odabir parametara u procjeni vrijednosti nekretnine potrebno je detaljno
obrazložiti
6

Metode za procjenu vrijednosti nekretnina:
 Poredbena metoda
 Prihodovna metoda
propisane metode (čl. 6. Uredbe)
 Troškovna metoda
 U slučaju posebnih značajnih obilježja procjenjivane nekretnine za koja ne
postoje prikladni podaci koji omogućuju jednoznačnu procjenu vrijednosti
nekretnine prema metodama koje propisuje ova Uredba, za potporu i
provjeru rezultata primijenjene metode iz ove Uredbe dozvoljeno je
korištenje drugih metoda i postupaka čija je osnovica za procjenu
nekretnina tržišna vrijednost (čl. 6. st. 6. Uredbe).
 Izračun vrijednosti nekretnina kao prosjeka rezultata po nekoliko metoda ili
ponderiranjem rezultata protivan je ovoj Uredbi, te se takav izračun neće
uzeti u obzir (čl. 6. st. 7. Uredbe).

7








Način procjene vrijednosti prava građenja
Način procjene vrijednosti prava služnosti
Način procjene vrijednosti prava stanovanja i prava plodouživanja
Vrijednost naknade za prekoračenje međe građenjem
Procjene vrijednosti za površine javne namjene
Procjene naknade za izvlaštene nekretnine
(uz primjenu načela prethodnog učinka, procjena za gubitak prava, za posljedične
gubitke i dobitke)

 Procjene vrijednosti nekretnina u ovršnim postupcima

8

OPĆI NAČINI PROCJENE
VRIJEDNOSTI NEKRETNINA
(PRAVILNIK)

POSEBNI NAČINI PROCJENE
VRIJEDNOSTI NEKRETNINA
(UREDBA)

PROPISANE METODE:
1. POREDBENA,
2. PRIHODOVNA I
3. TROŠKOVNA.

TRŽIŠNA VRIJEDNOST NEKRETNINE I
NUŽNI PODATCI
ULAZNI PODATCI ZA PROCJENU
VRIJEDNOSTI:

IZVOĐENJE NUŽNIH PODATAKA:
1. KAMATNIH STOPA NA
REZULTAT:
NEKRETNINE,
TRŽIŠNA VRIJEDNOST
2. KOEFICIIJENATA ZA
NEKRETNINE I NUŽNI
PRILAGODBU,
PODATCI
3. INDEKSNIH NIZOVA,
4. KOEFICIJENATA ZA
PRERAČUNAVANJE I
5. POREDBENIH POKAZATELJA.

1.
2.
3.



6.





KOEFICIJENTI KORISNE
VRIJEDNOSTI POVRŠINA
KAKVOĆA NEKRETNINA
UTJECAJ BUKE I ZAGAĐENJA
ZRAKA
OVK I OOVK …

4.
5.

7.
8.

PRAVA GRAĐENJA
OSOBNIH I STVARNIH SLUŽNOSTI,
NEKRETNINA OPTEREĆNIH PRAVOM
GRAĐENJA ILI SLUŽNOSTIMA,
POVRŠINA JAVNE NAMJENE,
NAKNADE ZA IZVLAŠTENE
NEKRETNINE,
NAKNADE ZA USTANOVLJENJE
SLUŽNOSTI,
NAKNADE ZA USTANOVLJENJE
ZAKUPA,
9
U OVRŠNIM POSTUPCIMA.

 Pribavljanje podataka
- JL(R)S, posrednici u prometu nekretnina, zemljišnoknjižni odjeli

 Izdavanje podataka
- uz uvažavanje odredbi Zakona o zaštiti osobnih podataka

 Evaluacija podataka

10

 Plan približnih vrijednosti zemljišta i orijentacijske vrijednosti zemljišta

11

 Informatički sustav za podršku procjenama vrijednosti nekretnina

12

REKAPITULACIJA
Zakonodavno postaviti tri temeljna stupa u procjenama
vrijednosti nekretnina:
PROCJENITELJI
METODE
PODACI

i time postaviti okvir za izradu procjena čime bi one bile
profesionalno izrađene, uzimajući u obzir sve raspoložive
dokaze kako bi rezultat bio održiv i nakon provjere,
te kako bi domaći procjenitelji i naručitelji procjena stekli
osnovu za pravno sigurne, objektivne i međunarodno
priznate procjene.
Zahvaljujem na pažnji

13


Slide 9

Uredba o procjeni vrijednosti nekretnina
i
pripadni pravilnik

Mr. sc. Željko Uhlir, zamjenik ministrice
Zagreb, rujan 2014.







OPIS STANJA
do sada u RH nije postojao propis koji bi regulirao područje
procjene vrijednosti nekretnina,
pravna nesigurnost za vlasnike i investitore,
procjenitelji ne mogu obavljati svoj posao profesionalno kada
ne postoji regulacija procesa,
ne postoji (nije dostupna) kvalitetna baza podataka za
procjene.
ZAKLJUČNO:
neodrživo stanje koje pogoduje općoj nesigurnosti i
manipulaciji u prometu nekretnina
2

PROMJENA STANJA
 zakonska osnova za donošenje Uredbe o procjeni vrijednosti nekretnina (NN 74/14) i
pripadnog pravilnika (NN 79/14) sadržana je u čl. 196. st. 6. Zakona o prostornom
uređenju (NN 153/2013)
 Europski Parlament je u siječnju 2014. god. usvojio Mortgage Credit Directive, kojom
se u uvodnom dijelu traži od zemalja članica da donesu nacionalne propise za
procjene vrijednosti nekretnina koji bi bili usklađeni s međunarodnim standardima o
procjenama
 teoretske osnove Uredbe:
˃
˃
˃
˃

Baugesetzbuch - 2011 (BauGB),
Immobilienwertermittlungsverordnung – 2010 (ImmoWertV),
European Valuation Standards – 2012 (EVS),
International Valuation Standards – 2010 (IVS).

 u konačnici, planira se zakonski osnažiti odredbe bitne za sustav procjenjivanja

3

CILJEVI
 zakonodavno postaviti tri temeljna stupa u procjenama vrijednosti
nekretnina:
SUSTAV PROCJENJIVANJA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA

PROCJENITELJI

METODE

PODACI

 uz definiranje osnovnih pojmova postaviti okvir za izradu procjena čime bi
one bile profesionalno izrađene, uzimajući u obzir sve raspoložive dokaze
kako bi rezultat bio održiv i nakon provjere;
 propisati metode i procedure na način kako je to određeno u standardima
i propisima zemalja EU, čime bi domaći procjenitelji i naručitelji procjena
stekli osnovu za pravno sigurne, objektivne i međunarodno priznate
procjene;
 kroz prikupljanje i evaluaciju podataka, omogućiti kvalitetan pregled
kretanja cijena i drugih parametara u prometu nekretnina.

4

 Ovom Uredbom uređuje se način procjene vrijednosti nekretnina, način
prikupljanja podataka i njihova evaluacija za sve nekretnine u Republici
Hrvatskoj neovisno u čijem su vlasništvu, osim ako posebnim zakonom nije
propisano drukčije (čl. 1. Uredbe).
 Ova Uredba primjenjuje se prilikom procjene vrijednosti nekretnina, njihovih
sastavnih dijelova, njihovih pripadaka i drugih stvarnih prava na nekretninama
(čl. 2. st. 1. Uredbe).

 Procjena vrijednosti nekretnine je multidisciplinarni postupak tržišnog
vrednovanja prema zadacima naručitelja uz primjenu odredbi ove Uredbe i
pravilnika kojim se razrađuju metode procjena nekretnina (u daljnjem tekstu:
pravilnik) koji provode ovlašteni sudski vještaci za procjenu nekretnina i
ovlašteni sudski procjenitelji, čija ovlaštenja proizlaze iz posebnih propisa
kojima se uređuje rad sudova i postupci izvlaštenja. (čl. 2. st. 2. Uredbe).

5

Osnove za procjenu vrijednosti nekretnine:
 Osnovica za vrednovanje prema ovoj Uredbi je tržišna vrijednost nekretnine
koja se utvrđuje prema propisanim metodama (čl. 4. st. 1. Uredbe).
 Tržišna vrijednost nekretnine je procijenjeni iznos za koji bi nekretnina
mogla biti razmijenjena na dan vrednovanja, između voljnog kupca i
voljnog prodavatelja, u transakciji po tržišnim uvjetima nakon prikladnog
oglašavanja, pri čemu je svaka stranka postupila upućeno, razborito i bez
prisile (čl. 3. st. 1. pods. 41. Uredbe).
Definicija međunarodnih standarda (EVS i IVS)
Direktiva o visini kapitala banaka 2006/48/EC, (Basel II) – u pravnoj stečevini EU
Ključno - objektivni koncept s dvije stranke

 Odabir parametara u procjeni vrijednosti nekretnine potrebno je detaljno
obrazložiti
6

Metode za procjenu vrijednosti nekretnina:
 Poredbena metoda
 Prihodovna metoda
propisane metode (čl. 6. Uredbe)
 Troškovna metoda
 U slučaju posebnih značajnih obilježja procjenjivane nekretnine za koja ne
postoje prikladni podaci koji omogućuju jednoznačnu procjenu vrijednosti
nekretnine prema metodama koje propisuje ova Uredba, za potporu i
provjeru rezultata primijenjene metode iz ove Uredbe dozvoljeno je
korištenje drugih metoda i postupaka čija je osnovica za procjenu
nekretnina tržišna vrijednost (čl. 6. st. 6. Uredbe).
 Izračun vrijednosti nekretnina kao prosjeka rezultata po nekoliko metoda ili
ponderiranjem rezultata protivan je ovoj Uredbi, te se takav izračun neće
uzeti u obzir (čl. 6. st. 7. Uredbe).

7








Način procjene vrijednosti prava građenja
Način procjene vrijednosti prava služnosti
Način procjene vrijednosti prava stanovanja i prava plodouživanja
Vrijednost naknade za prekoračenje međe građenjem
Procjene vrijednosti za površine javne namjene
Procjene naknade za izvlaštene nekretnine
(uz primjenu načela prethodnog učinka, procjena za gubitak prava, za posljedične
gubitke i dobitke)

 Procjene vrijednosti nekretnina u ovršnim postupcima

8

OPĆI NAČINI PROCJENE
VRIJEDNOSTI NEKRETNINA
(PRAVILNIK)

POSEBNI NAČINI PROCJENE
VRIJEDNOSTI NEKRETNINA
(UREDBA)

PROPISANE METODE:
1. POREDBENA,
2. PRIHODOVNA I
3. TROŠKOVNA.

TRŽIŠNA VRIJEDNOST NEKRETNINE I
NUŽNI PODATCI
ULAZNI PODATCI ZA PROCJENU
VRIJEDNOSTI:

IZVOĐENJE NUŽNIH PODATAKA:
1. KAMATNIH STOPA NA
REZULTAT:
NEKRETNINE,
TRŽIŠNA VRIJEDNOST
2. KOEFICIIJENATA ZA
NEKRETNINE I NUŽNI
PRILAGODBU,
PODATCI
3. INDEKSNIH NIZOVA,
4. KOEFICIJENATA ZA
PRERAČUNAVANJE I
5. POREDBENIH POKAZATELJA.

1.
2.
3.



6.





KOEFICIJENTI KORISNE
VRIJEDNOSTI POVRŠINA
KAKVOĆA NEKRETNINA
UTJECAJ BUKE I ZAGAĐENJA
ZRAKA
OVK I OOVK …

4.
5.

7.
8.

PRAVA GRAĐENJA
OSOBNIH I STVARNIH SLUŽNOSTI,
NEKRETNINA OPTEREĆNIH PRAVOM
GRAĐENJA ILI SLUŽNOSTIMA,
POVRŠINA JAVNE NAMJENE,
NAKNADE ZA IZVLAŠTENE
NEKRETNINE,
NAKNADE ZA USTANOVLJENJE
SLUŽNOSTI,
NAKNADE ZA USTANOVLJENJE
ZAKUPA,
9
U OVRŠNIM POSTUPCIMA.

 Pribavljanje podataka
- JL(R)S, posrednici u prometu nekretnina, zemljišnoknjižni odjeli

 Izdavanje podataka
- uz uvažavanje odredbi Zakona o zaštiti osobnih podataka

 Evaluacija podataka

10

 Plan približnih vrijednosti zemljišta i orijentacijske vrijednosti zemljišta

11

 Informatički sustav za podršku procjenama vrijednosti nekretnina

12

REKAPITULACIJA
Zakonodavno postaviti tri temeljna stupa u procjenama
vrijednosti nekretnina:
PROCJENITELJI
METODE
PODACI

i time postaviti okvir za izradu procjena čime bi one bile
profesionalno izrađene, uzimajući u obzir sve raspoložive
dokaze kako bi rezultat bio održiv i nakon provjere,
te kako bi domaći procjenitelji i naručitelji procjena stekli
osnovu za pravno sigurne, objektivne i međunarodno
priznate procjene.
Zahvaljujem na pažnji

13


Slide 10

Uredba o procjeni vrijednosti nekretnina
i
pripadni pravilnik

Mr. sc. Željko Uhlir, zamjenik ministrice
Zagreb, rujan 2014.







OPIS STANJA
do sada u RH nije postojao propis koji bi regulirao područje
procjene vrijednosti nekretnina,
pravna nesigurnost za vlasnike i investitore,
procjenitelji ne mogu obavljati svoj posao profesionalno kada
ne postoji regulacija procesa,
ne postoji (nije dostupna) kvalitetna baza podataka za
procjene.
ZAKLJUČNO:
neodrživo stanje koje pogoduje općoj nesigurnosti i
manipulaciji u prometu nekretnina
2

PROMJENA STANJA
 zakonska osnova za donošenje Uredbe o procjeni vrijednosti nekretnina (NN 74/14) i
pripadnog pravilnika (NN 79/14) sadržana je u čl. 196. st. 6. Zakona o prostornom
uređenju (NN 153/2013)
 Europski Parlament je u siječnju 2014. god. usvojio Mortgage Credit Directive, kojom
se u uvodnom dijelu traži od zemalja članica da donesu nacionalne propise za
procjene vrijednosti nekretnina koji bi bili usklađeni s međunarodnim standardima o
procjenama
 teoretske osnove Uredbe:
˃
˃
˃
˃

Baugesetzbuch - 2011 (BauGB),
Immobilienwertermittlungsverordnung – 2010 (ImmoWertV),
European Valuation Standards – 2012 (EVS),
International Valuation Standards – 2010 (IVS).

 u konačnici, planira se zakonski osnažiti odredbe bitne za sustav procjenjivanja

3

CILJEVI
 zakonodavno postaviti tri temeljna stupa u procjenama vrijednosti
nekretnina:
SUSTAV PROCJENJIVANJA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA

PROCJENITELJI

METODE

PODACI

 uz definiranje osnovnih pojmova postaviti okvir za izradu procjena čime bi
one bile profesionalno izrađene, uzimajući u obzir sve raspoložive dokaze
kako bi rezultat bio održiv i nakon provjere;
 propisati metode i procedure na način kako je to određeno u standardima
i propisima zemalja EU, čime bi domaći procjenitelji i naručitelji procjena
stekli osnovu za pravno sigurne, objektivne i međunarodno priznate
procjene;
 kroz prikupljanje i evaluaciju podataka, omogućiti kvalitetan pregled
kretanja cijena i drugih parametara u prometu nekretnina.

4

 Ovom Uredbom uređuje se način procjene vrijednosti nekretnina, način
prikupljanja podataka i njihova evaluacija za sve nekretnine u Republici
Hrvatskoj neovisno u čijem su vlasništvu, osim ako posebnim zakonom nije
propisano drukčije (čl. 1. Uredbe).
 Ova Uredba primjenjuje se prilikom procjene vrijednosti nekretnina, njihovih
sastavnih dijelova, njihovih pripadaka i drugih stvarnih prava na nekretninama
(čl. 2. st. 1. Uredbe).

 Procjena vrijednosti nekretnine je multidisciplinarni postupak tržišnog
vrednovanja prema zadacima naručitelja uz primjenu odredbi ove Uredbe i
pravilnika kojim se razrađuju metode procjena nekretnina (u daljnjem tekstu:
pravilnik) koji provode ovlašteni sudski vještaci za procjenu nekretnina i
ovlašteni sudski procjenitelji, čija ovlaštenja proizlaze iz posebnih propisa
kojima se uređuje rad sudova i postupci izvlaštenja. (čl. 2. st. 2. Uredbe).

5

Osnove za procjenu vrijednosti nekretnine:
 Osnovica za vrednovanje prema ovoj Uredbi je tržišna vrijednost nekretnine
koja se utvrđuje prema propisanim metodama (čl. 4. st. 1. Uredbe).
 Tržišna vrijednost nekretnine je procijenjeni iznos za koji bi nekretnina
mogla biti razmijenjena na dan vrednovanja, između voljnog kupca i
voljnog prodavatelja, u transakciji po tržišnim uvjetima nakon prikladnog
oglašavanja, pri čemu je svaka stranka postupila upućeno, razborito i bez
prisile (čl. 3. st. 1. pods. 41. Uredbe).
Definicija međunarodnih standarda (EVS i IVS)
Direktiva o visini kapitala banaka 2006/48/EC, (Basel II) – u pravnoj stečevini EU
Ključno - objektivni koncept s dvije stranke

 Odabir parametara u procjeni vrijednosti nekretnine potrebno je detaljno
obrazložiti
6

Metode za procjenu vrijednosti nekretnina:
 Poredbena metoda
 Prihodovna metoda
propisane metode (čl. 6. Uredbe)
 Troškovna metoda
 U slučaju posebnih značajnih obilježja procjenjivane nekretnine za koja ne
postoje prikladni podaci koji omogućuju jednoznačnu procjenu vrijednosti
nekretnine prema metodama koje propisuje ova Uredba, za potporu i
provjeru rezultata primijenjene metode iz ove Uredbe dozvoljeno je
korištenje drugih metoda i postupaka čija je osnovica za procjenu
nekretnina tržišna vrijednost (čl. 6. st. 6. Uredbe).
 Izračun vrijednosti nekretnina kao prosjeka rezultata po nekoliko metoda ili
ponderiranjem rezultata protivan je ovoj Uredbi, te se takav izračun neće
uzeti u obzir (čl. 6. st. 7. Uredbe).

7








Način procjene vrijednosti prava građenja
Način procjene vrijednosti prava služnosti
Način procjene vrijednosti prava stanovanja i prava plodouživanja
Vrijednost naknade za prekoračenje međe građenjem
Procjene vrijednosti za površine javne namjene
Procjene naknade za izvlaštene nekretnine
(uz primjenu načela prethodnog učinka, procjena za gubitak prava, za posljedične
gubitke i dobitke)

 Procjene vrijednosti nekretnina u ovršnim postupcima

8

OPĆI NAČINI PROCJENE
VRIJEDNOSTI NEKRETNINA
(PRAVILNIK)

POSEBNI NAČINI PROCJENE
VRIJEDNOSTI NEKRETNINA
(UREDBA)

PROPISANE METODE:
1. POREDBENA,
2. PRIHODOVNA I
3. TROŠKOVNA.

TRŽIŠNA VRIJEDNOST NEKRETNINE I
NUŽNI PODATCI
ULAZNI PODATCI ZA PROCJENU
VRIJEDNOSTI:

IZVOĐENJE NUŽNIH PODATAKA:
1. KAMATNIH STOPA NA
REZULTAT:
NEKRETNINE,
TRŽIŠNA VRIJEDNOST
2. KOEFICIIJENATA ZA
NEKRETNINE I NUŽNI
PRILAGODBU,
PODATCI
3. INDEKSNIH NIZOVA,
4. KOEFICIJENATA ZA
PRERAČUNAVANJE I
5. POREDBENIH POKAZATELJA.

1.
2.
3.



6.





KOEFICIJENTI KORISNE
VRIJEDNOSTI POVRŠINA
KAKVOĆA NEKRETNINA
UTJECAJ BUKE I ZAGAĐENJA
ZRAKA
OVK I OOVK …

4.
5.

7.
8.

PRAVA GRAĐENJA
OSOBNIH I STVARNIH SLUŽNOSTI,
NEKRETNINA OPTEREĆNIH PRAVOM
GRAĐENJA ILI SLUŽNOSTIMA,
POVRŠINA JAVNE NAMJENE,
NAKNADE ZA IZVLAŠTENE
NEKRETNINE,
NAKNADE ZA USTANOVLJENJE
SLUŽNOSTI,
NAKNADE ZA USTANOVLJENJE
ZAKUPA,
9
U OVRŠNIM POSTUPCIMA.

 Pribavljanje podataka
- JL(R)S, posrednici u prometu nekretnina, zemljišnoknjižni odjeli

 Izdavanje podataka
- uz uvažavanje odredbi Zakona o zaštiti osobnih podataka

 Evaluacija podataka

10

 Plan približnih vrijednosti zemljišta i orijentacijske vrijednosti zemljišta

11

 Informatički sustav za podršku procjenama vrijednosti nekretnina

12

REKAPITULACIJA
Zakonodavno postaviti tri temeljna stupa u procjenama
vrijednosti nekretnina:
PROCJENITELJI
METODE
PODACI

i time postaviti okvir za izradu procjena čime bi one bile
profesionalno izrađene, uzimajući u obzir sve raspoložive
dokaze kako bi rezultat bio održiv i nakon provjere,
te kako bi domaći procjenitelji i naručitelji procjena stekli
osnovu za pravno sigurne, objektivne i međunarodno
priznate procjene.
Zahvaljujem na pažnji

13


Slide 11

Uredba o procjeni vrijednosti nekretnina
i
pripadni pravilnik

Mr. sc. Željko Uhlir, zamjenik ministrice
Zagreb, rujan 2014.







OPIS STANJA
do sada u RH nije postojao propis koji bi regulirao područje
procjene vrijednosti nekretnina,
pravna nesigurnost za vlasnike i investitore,
procjenitelji ne mogu obavljati svoj posao profesionalno kada
ne postoji regulacija procesa,
ne postoji (nije dostupna) kvalitetna baza podataka za
procjene.
ZAKLJUČNO:
neodrživo stanje koje pogoduje općoj nesigurnosti i
manipulaciji u prometu nekretnina
2

PROMJENA STANJA
 zakonska osnova za donošenje Uredbe o procjeni vrijednosti nekretnina (NN 74/14) i
pripadnog pravilnika (NN 79/14) sadržana je u čl. 196. st. 6. Zakona o prostornom
uređenju (NN 153/2013)
 Europski Parlament je u siječnju 2014. god. usvojio Mortgage Credit Directive, kojom
se u uvodnom dijelu traži od zemalja članica da donesu nacionalne propise za
procjene vrijednosti nekretnina koji bi bili usklađeni s međunarodnim standardima o
procjenama
 teoretske osnove Uredbe:
˃
˃
˃
˃

Baugesetzbuch - 2011 (BauGB),
Immobilienwertermittlungsverordnung – 2010 (ImmoWertV),
European Valuation Standards – 2012 (EVS),
International Valuation Standards – 2010 (IVS).

 u konačnici, planira se zakonski osnažiti odredbe bitne za sustav procjenjivanja

3

CILJEVI
 zakonodavno postaviti tri temeljna stupa u procjenama vrijednosti
nekretnina:
SUSTAV PROCJENJIVANJA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA

PROCJENITELJI

METODE

PODACI

 uz definiranje osnovnih pojmova postaviti okvir za izradu procjena čime bi
one bile profesionalno izrađene, uzimajući u obzir sve raspoložive dokaze
kako bi rezultat bio održiv i nakon provjere;
 propisati metode i procedure na način kako je to određeno u standardima
i propisima zemalja EU, čime bi domaći procjenitelji i naručitelji procjena
stekli osnovu za pravno sigurne, objektivne i međunarodno priznate
procjene;
 kroz prikupljanje i evaluaciju podataka, omogućiti kvalitetan pregled
kretanja cijena i drugih parametara u prometu nekretnina.

4

 Ovom Uredbom uređuje se način procjene vrijednosti nekretnina, način
prikupljanja podataka i njihova evaluacija za sve nekretnine u Republici
Hrvatskoj neovisno u čijem su vlasništvu, osim ako posebnim zakonom nije
propisano drukčije (čl. 1. Uredbe).
 Ova Uredba primjenjuje se prilikom procjene vrijednosti nekretnina, njihovih
sastavnih dijelova, njihovih pripadaka i drugih stvarnih prava na nekretninama
(čl. 2. st. 1. Uredbe).

 Procjena vrijednosti nekretnine je multidisciplinarni postupak tržišnog
vrednovanja prema zadacima naručitelja uz primjenu odredbi ove Uredbe i
pravilnika kojim se razrađuju metode procjena nekretnina (u daljnjem tekstu:
pravilnik) koji provode ovlašteni sudski vještaci za procjenu nekretnina i
ovlašteni sudski procjenitelji, čija ovlaštenja proizlaze iz posebnih propisa
kojima se uređuje rad sudova i postupci izvlaštenja. (čl. 2. st. 2. Uredbe).

5

Osnove za procjenu vrijednosti nekretnine:
 Osnovica za vrednovanje prema ovoj Uredbi je tržišna vrijednost nekretnine
koja se utvrđuje prema propisanim metodama (čl. 4. st. 1. Uredbe).
 Tržišna vrijednost nekretnine je procijenjeni iznos za koji bi nekretnina
mogla biti razmijenjena na dan vrednovanja, između voljnog kupca i
voljnog prodavatelja, u transakciji po tržišnim uvjetima nakon prikladnog
oglašavanja, pri čemu je svaka stranka postupila upućeno, razborito i bez
prisile (čl. 3. st. 1. pods. 41. Uredbe).
Definicija međunarodnih standarda (EVS i IVS)
Direktiva o visini kapitala banaka 2006/48/EC, (Basel II) – u pravnoj stečevini EU
Ključno - objektivni koncept s dvije stranke

 Odabir parametara u procjeni vrijednosti nekretnine potrebno je detaljno
obrazložiti
6

Metode za procjenu vrijednosti nekretnina:
 Poredbena metoda
 Prihodovna metoda
propisane metode (čl. 6. Uredbe)
 Troškovna metoda
 U slučaju posebnih značajnih obilježja procjenjivane nekretnine za koja ne
postoje prikladni podaci koji omogućuju jednoznačnu procjenu vrijednosti
nekretnine prema metodama koje propisuje ova Uredba, za potporu i
provjeru rezultata primijenjene metode iz ove Uredbe dozvoljeno je
korištenje drugih metoda i postupaka čija je osnovica za procjenu
nekretnina tržišna vrijednost (čl. 6. st. 6. Uredbe).
 Izračun vrijednosti nekretnina kao prosjeka rezultata po nekoliko metoda ili
ponderiranjem rezultata protivan je ovoj Uredbi, te se takav izračun neće
uzeti u obzir (čl. 6. st. 7. Uredbe).

7








Način procjene vrijednosti prava građenja
Način procjene vrijednosti prava služnosti
Način procjene vrijednosti prava stanovanja i prava plodouživanja
Vrijednost naknade za prekoračenje međe građenjem
Procjene vrijednosti za površine javne namjene
Procjene naknade za izvlaštene nekretnine
(uz primjenu načela prethodnog učinka, procjena za gubitak prava, za posljedične
gubitke i dobitke)

 Procjene vrijednosti nekretnina u ovršnim postupcima

8

OPĆI NAČINI PROCJENE
VRIJEDNOSTI NEKRETNINA
(PRAVILNIK)

POSEBNI NAČINI PROCJENE
VRIJEDNOSTI NEKRETNINA
(UREDBA)

PROPISANE METODE:
1. POREDBENA,
2. PRIHODOVNA I
3. TROŠKOVNA.

TRŽIŠNA VRIJEDNOST NEKRETNINE I
NUŽNI PODATCI
ULAZNI PODATCI ZA PROCJENU
VRIJEDNOSTI:

IZVOĐENJE NUŽNIH PODATAKA:
1. KAMATNIH STOPA NA
REZULTAT:
NEKRETNINE,
TRŽIŠNA VRIJEDNOST
2. KOEFICIIJENATA ZA
NEKRETNINE I NUŽNI
PRILAGODBU,
PODATCI
3. INDEKSNIH NIZOVA,
4. KOEFICIJENATA ZA
PRERAČUNAVANJE I
5. POREDBENIH POKAZATELJA.

1.
2.
3.



6.





KOEFICIJENTI KORISNE
VRIJEDNOSTI POVRŠINA
KAKVOĆA NEKRETNINA
UTJECAJ BUKE I ZAGAĐENJA
ZRAKA
OVK I OOVK …

4.
5.

7.
8.

PRAVA GRAĐENJA
OSOBNIH I STVARNIH SLUŽNOSTI,
NEKRETNINA OPTEREĆNIH PRAVOM
GRAĐENJA ILI SLUŽNOSTIMA,
POVRŠINA JAVNE NAMJENE,
NAKNADE ZA IZVLAŠTENE
NEKRETNINE,
NAKNADE ZA USTANOVLJENJE
SLUŽNOSTI,
NAKNADE ZA USTANOVLJENJE
ZAKUPA,
9
U OVRŠNIM POSTUPCIMA.

 Pribavljanje podataka
- JL(R)S, posrednici u prometu nekretnina, zemljišnoknjižni odjeli

 Izdavanje podataka
- uz uvažavanje odredbi Zakona o zaštiti osobnih podataka

 Evaluacija podataka

10

 Plan približnih vrijednosti zemljišta i orijentacijske vrijednosti zemljišta

11

 Informatički sustav za podršku procjenama vrijednosti nekretnina

12

REKAPITULACIJA
Zakonodavno postaviti tri temeljna stupa u procjenama
vrijednosti nekretnina:
PROCJENITELJI
METODE
PODACI

i time postaviti okvir za izradu procjena čime bi one bile
profesionalno izrađene, uzimajući u obzir sve raspoložive
dokaze kako bi rezultat bio održiv i nakon provjere,
te kako bi domaći procjenitelji i naručitelji procjena stekli
osnovu za pravno sigurne, objektivne i međunarodno
priznate procjene.
Zahvaljujem na pažnji

13


Slide 12

Uredba o procjeni vrijednosti nekretnina
i
pripadni pravilnik

Mr. sc. Željko Uhlir, zamjenik ministrice
Zagreb, rujan 2014.







OPIS STANJA
do sada u RH nije postojao propis koji bi regulirao područje
procjene vrijednosti nekretnina,
pravna nesigurnost za vlasnike i investitore,
procjenitelji ne mogu obavljati svoj posao profesionalno kada
ne postoji regulacija procesa,
ne postoji (nije dostupna) kvalitetna baza podataka za
procjene.
ZAKLJUČNO:
neodrživo stanje koje pogoduje općoj nesigurnosti i
manipulaciji u prometu nekretnina
2

PROMJENA STANJA
 zakonska osnova za donošenje Uredbe o procjeni vrijednosti nekretnina (NN 74/14) i
pripadnog pravilnika (NN 79/14) sadržana je u čl. 196. st. 6. Zakona o prostornom
uređenju (NN 153/2013)
 Europski Parlament je u siječnju 2014. god. usvojio Mortgage Credit Directive, kojom
se u uvodnom dijelu traži od zemalja članica da donesu nacionalne propise za
procjene vrijednosti nekretnina koji bi bili usklađeni s međunarodnim standardima o
procjenama
 teoretske osnove Uredbe:
˃
˃
˃
˃

Baugesetzbuch - 2011 (BauGB),
Immobilienwertermittlungsverordnung – 2010 (ImmoWertV),
European Valuation Standards – 2012 (EVS),
International Valuation Standards – 2010 (IVS).

 u konačnici, planira se zakonski osnažiti odredbe bitne za sustav procjenjivanja

3

CILJEVI
 zakonodavno postaviti tri temeljna stupa u procjenama vrijednosti
nekretnina:
SUSTAV PROCJENJIVANJA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA

PROCJENITELJI

METODE

PODACI

 uz definiranje osnovnih pojmova postaviti okvir za izradu procjena čime bi
one bile profesionalno izrađene, uzimajući u obzir sve raspoložive dokaze
kako bi rezultat bio održiv i nakon provjere;
 propisati metode i procedure na način kako je to određeno u standardima
i propisima zemalja EU, čime bi domaći procjenitelji i naručitelji procjena
stekli osnovu za pravno sigurne, objektivne i međunarodno priznate
procjene;
 kroz prikupljanje i evaluaciju podataka, omogućiti kvalitetan pregled
kretanja cijena i drugih parametara u prometu nekretnina.

4

 Ovom Uredbom uređuje se način procjene vrijednosti nekretnina, način
prikupljanja podataka i njihova evaluacija za sve nekretnine u Republici
Hrvatskoj neovisno u čijem su vlasništvu, osim ako posebnim zakonom nije
propisano drukčije (čl. 1. Uredbe).
 Ova Uredba primjenjuje se prilikom procjene vrijednosti nekretnina, njihovih
sastavnih dijelova, njihovih pripadaka i drugih stvarnih prava na nekretninama
(čl. 2. st. 1. Uredbe).

 Procjena vrijednosti nekretnine je multidisciplinarni postupak tržišnog
vrednovanja prema zadacima naručitelja uz primjenu odredbi ove Uredbe i
pravilnika kojim se razrađuju metode procjena nekretnina (u daljnjem tekstu:
pravilnik) koji provode ovlašteni sudski vještaci za procjenu nekretnina i
ovlašteni sudski procjenitelji, čija ovlaštenja proizlaze iz posebnih propisa
kojima se uređuje rad sudova i postupci izvlaštenja. (čl. 2. st. 2. Uredbe).

5

Osnove za procjenu vrijednosti nekretnine:
 Osnovica za vrednovanje prema ovoj Uredbi je tržišna vrijednost nekretnine
koja se utvrđuje prema propisanim metodama (čl. 4. st. 1. Uredbe).
 Tržišna vrijednost nekretnine je procijenjeni iznos za koji bi nekretnina
mogla biti razmijenjena na dan vrednovanja, između voljnog kupca i
voljnog prodavatelja, u transakciji po tržišnim uvjetima nakon prikladnog
oglašavanja, pri čemu je svaka stranka postupila upućeno, razborito i bez
prisile (čl. 3. st. 1. pods. 41. Uredbe).
Definicija međunarodnih standarda (EVS i IVS)
Direktiva o visini kapitala banaka 2006/48/EC, (Basel II) – u pravnoj stečevini EU
Ključno - objektivni koncept s dvije stranke

 Odabir parametara u procjeni vrijednosti nekretnine potrebno je detaljno
obrazložiti
6

Metode za procjenu vrijednosti nekretnina:
 Poredbena metoda
 Prihodovna metoda
propisane metode (čl. 6. Uredbe)
 Troškovna metoda
 U slučaju posebnih značajnih obilježja procjenjivane nekretnine za koja ne
postoje prikladni podaci koji omogućuju jednoznačnu procjenu vrijednosti
nekretnine prema metodama koje propisuje ova Uredba, za potporu i
provjeru rezultata primijenjene metode iz ove Uredbe dozvoljeno je
korištenje drugih metoda i postupaka čija je osnovica za procjenu
nekretnina tržišna vrijednost (čl. 6. st. 6. Uredbe).
 Izračun vrijednosti nekretnina kao prosjeka rezultata po nekoliko metoda ili
ponderiranjem rezultata protivan je ovoj Uredbi, te se takav izračun neće
uzeti u obzir (čl. 6. st. 7. Uredbe).

7








Način procjene vrijednosti prava građenja
Način procjene vrijednosti prava služnosti
Način procjene vrijednosti prava stanovanja i prava plodouživanja
Vrijednost naknade za prekoračenje međe građenjem
Procjene vrijednosti za površine javne namjene
Procjene naknade za izvlaštene nekretnine
(uz primjenu načela prethodnog učinka, procjena za gubitak prava, za posljedične
gubitke i dobitke)

 Procjene vrijednosti nekretnina u ovršnim postupcima

8

OPĆI NAČINI PROCJENE
VRIJEDNOSTI NEKRETNINA
(PRAVILNIK)

POSEBNI NAČINI PROCJENE
VRIJEDNOSTI NEKRETNINA
(UREDBA)

PROPISANE METODE:
1. POREDBENA,
2. PRIHODOVNA I
3. TROŠKOVNA.

TRŽIŠNA VRIJEDNOST NEKRETNINE I
NUŽNI PODATCI
ULAZNI PODATCI ZA PROCJENU
VRIJEDNOSTI:

IZVOĐENJE NUŽNIH PODATAKA:
1. KAMATNIH STOPA NA
REZULTAT:
NEKRETNINE,
TRŽIŠNA VRIJEDNOST
2. KOEFICIIJENATA ZA
NEKRETNINE I NUŽNI
PRILAGODBU,
PODATCI
3. INDEKSNIH NIZOVA,
4. KOEFICIJENATA ZA
PRERAČUNAVANJE I
5. POREDBENIH POKAZATELJA.

1.
2.
3.



6.





KOEFICIJENTI KORISNE
VRIJEDNOSTI POVRŠINA
KAKVOĆA NEKRETNINA
UTJECAJ BUKE I ZAGAĐENJA
ZRAKA
OVK I OOVK …

4.
5.

7.
8.

PRAVA GRAĐENJA
OSOBNIH I STVARNIH SLUŽNOSTI,
NEKRETNINA OPTEREĆNIH PRAVOM
GRAĐENJA ILI SLUŽNOSTIMA,
POVRŠINA JAVNE NAMJENE,
NAKNADE ZA IZVLAŠTENE
NEKRETNINE,
NAKNADE ZA USTANOVLJENJE
SLUŽNOSTI,
NAKNADE ZA USTANOVLJENJE
ZAKUPA,
9
U OVRŠNIM POSTUPCIMA.

 Pribavljanje podataka
- JL(R)S, posrednici u prometu nekretnina, zemljišnoknjižni odjeli

 Izdavanje podataka
- uz uvažavanje odredbi Zakona o zaštiti osobnih podataka

 Evaluacija podataka

10

 Plan približnih vrijednosti zemljišta i orijentacijske vrijednosti zemljišta

11

 Informatički sustav za podršku procjenama vrijednosti nekretnina

12

REKAPITULACIJA
Zakonodavno postaviti tri temeljna stupa u procjenama
vrijednosti nekretnina:
PROCJENITELJI
METODE
PODACI

i time postaviti okvir za izradu procjena čime bi one bile
profesionalno izrađene, uzimajući u obzir sve raspoložive
dokaze kako bi rezultat bio održiv i nakon provjere,
te kako bi domaći procjenitelji i naručitelji procjena stekli
osnovu za pravno sigurne, objektivne i međunarodno
priznate procjene.
Zahvaljujem na pažnji

13


Slide 13

Uredba o procjeni vrijednosti nekretnina
i
pripadni pravilnik

Mr. sc. Željko Uhlir, zamjenik ministrice
Zagreb, rujan 2014.







OPIS STANJA
do sada u RH nije postojao propis koji bi regulirao područje
procjene vrijednosti nekretnina,
pravna nesigurnost za vlasnike i investitore,
procjenitelji ne mogu obavljati svoj posao profesionalno kada
ne postoji regulacija procesa,
ne postoji (nije dostupna) kvalitetna baza podataka za
procjene.
ZAKLJUČNO:
neodrživo stanje koje pogoduje općoj nesigurnosti i
manipulaciji u prometu nekretnina
2

PROMJENA STANJA
 zakonska osnova za donošenje Uredbe o procjeni vrijednosti nekretnina (NN 74/14) i
pripadnog pravilnika (NN 79/14) sadržana je u čl. 196. st. 6. Zakona o prostornom
uređenju (NN 153/2013)
 Europski Parlament je u siječnju 2014. god. usvojio Mortgage Credit Directive, kojom
se u uvodnom dijelu traži od zemalja članica da donesu nacionalne propise za
procjene vrijednosti nekretnina koji bi bili usklađeni s međunarodnim standardima o
procjenama
 teoretske osnove Uredbe:
˃
˃
˃
˃

Baugesetzbuch - 2011 (BauGB),
Immobilienwertermittlungsverordnung – 2010 (ImmoWertV),
European Valuation Standards – 2012 (EVS),
International Valuation Standards – 2010 (IVS).

 u konačnici, planira se zakonski osnažiti odredbe bitne za sustav procjenjivanja

3

CILJEVI
 zakonodavno postaviti tri temeljna stupa u procjenama vrijednosti
nekretnina:
SUSTAV PROCJENJIVANJA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA

PROCJENITELJI

METODE

PODACI

 uz definiranje osnovnih pojmova postaviti okvir za izradu procjena čime bi
one bile profesionalno izrađene, uzimajući u obzir sve raspoložive dokaze
kako bi rezultat bio održiv i nakon provjere;
 propisati metode i procedure na način kako je to određeno u standardima
i propisima zemalja EU, čime bi domaći procjenitelji i naručitelji procjena
stekli osnovu za pravno sigurne, objektivne i međunarodno priznate
procjene;
 kroz prikupljanje i evaluaciju podataka, omogućiti kvalitetan pregled
kretanja cijena i drugih parametara u prometu nekretnina.

4

 Ovom Uredbom uređuje se način procjene vrijednosti nekretnina, način
prikupljanja podataka i njihova evaluacija za sve nekretnine u Republici
Hrvatskoj neovisno u čijem su vlasništvu, osim ako posebnim zakonom nije
propisano drukčije (čl. 1. Uredbe).
 Ova Uredba primjenjuje se prilikom procjene vrijednosti nekretnina, njihovih
sastavnih dijelova, njihovih pripadaka i drugih stvarnih prava na nekretninama
(čl. 2. st. 1. Uredbe).

 Procjena vrijednosti nekretnine je multidisciplinarni postupak tržišnog
vrednovanja prema zadacima naručitelja uz primjenu odredbi ove Uredbe i
pravilnika kojim se razrađuju metode procjena nekretnina (u daljnjem tekstu:
pravilnik) koji provode ovlašteni sudski vještaci za procjenu nekretnina i
ovlašteni sudski procjenitelji, čija ovlaštenja proizlaze iz posebnih propisa
kojima se uređuje rad sudova i postupci izvlaštenja. (čl. 2. st. 2. Uredbe).

5

Osnove za procjenu vrijednosti nekretnine:
 Osnovica za vrednovanje prema ovoj Uredbi je tržišna vrijednost nekretnine
koja se utvrđuje prema propisanim metodama (čl. 4. st. 1. Uredbe).
 Tržišna vrijednost nekretnine je procijenjeni iznos za koji bi nekretnina
mogla biti razmijenjena na dan vrednovanja, između voljnog kupca i
voljnog prodavatelja, u transakciji po tržišnim uvjetima nakon prikladnog
oglašavanja, pri čemu je svaka stranka postupila upućeno, razborito i bez
prisile (čl. 3. st. 1. pods. 41. Uredbe).
Definicija međunarodnih standarda (EVS i IVS)
Direktiva o visini kapitala banaka 2006/48/EC, (Basel II) – u pravnoj stečevini EU
Ključno - objektivni koncept s dvije stranke

 Odabir parametara u procjeni vrijednosti nekretnine potrebno je detaljno
obrazložiti
6

Metode za procjenu vrijednosti nekretnina:
 Poredbena metoda
 Prihodovna metoda
propisane metode (čl. 6. Uredbe)
 Troškovna metoda
 U slučaju posebnih značajnih obilježja procjenjivane nekretnine za koja ne
postoje prikladni podaci koji omogućuju jednoznačnu procjenu vrijednosti
nekretnine prema metodama koje propisuje ova Uredba, za potporu i
provjeru rezultata primijenjene metode iz ove Uredbe dozvoljeno je
korištenje drugih metoda i postupaka čija je osnovica za procjenu
nekretnina tržišna vrijednost (čl. 6. st. 6. Uredbe).
 Izračun vrijednosti nekretnina kao prosjeka rezultata po nekoliko metoda ili
ponderiranjem rezultata protivan je ovoj Uredbi, te se takav izračun neće
uzeti u obzir (čl. 6. st. 7. Uredbe).

7








Način procjene vrijednosti prava građenja
Način procjene vrijednosti prava služnosti
Način procjene vrijednosti prava stanovanja i prava plodouživanja
Vrijednost naknade za prekoračenje međe građenjem
Procjene vrijednosti za površine javne namjene
Procjene naknade za izvlaštene nekretnine
(uz primjenu načela prethodnog učinka, procjena za gubitak prava, za posljedične
gubitke i dobitke)

 Procjene vrijednosti nekretnina u ovršnim postupcima

8

OPĆI NAČINI PROCJENE
VRIJEDNOSTI NEKRETNINA
(PRAVILNIK)

POSEBNI NAČINI PROCJENE
VRIJEDNOSTI NEKRETNINA
(UREDBA)

PROPISANE METODE:
1. POREDBENA,
2. PRIHODOVNA I
3. TROŠKOVNA.

TRŽIŠNA VRIJEDNOST NEKRETNINE I
NUŽNI PODATCI
ULAZNI PODATCI ZA PROCJENU
VRIJEDNOSTI:

IZVOĐENJE NUŽNIH PODATAKA:
1. KAMATNIH STOPA NA
REZULTAT:
NEKRETNINE,
TRŽIŠNA VRIJEDNOST
2. KOEFICIIJENATA ZA
NEKRETNINE I NUŽNI
PRILAGODBU,
PODATCI
3. INDEKSNIH NIZOVA,
4. KOEFICIJENATA ZA
PRERAČUNAVANJE I
5. POREDBENIH POKAZATELJA.

1.
2.
3.



6.





KOEFICIJENTI KORISNE
VRIJEDNOSTI POVRŠINA
KAKVOĆA NEKRETNINA
UTJECAJ BUKE I ZAGAĐENJA
ZRAKA
OVK I OOVK …

4.
5.

7.
8.

PRAVA GRAĐENJA
OSOBNIH I STVARNIH SLUŽNOSTI,
NEKRETNINA OPTEREĆNIH PRAVOM
GRAĐENJA ILI SLUŽNOSTIMA,
POVRŠINA JAVNE NAMJENE,
NAKNADE ZA IZVLAŠTENE
NEKRETNINE,
NAKNADE ZA USTANOVLJENJE
SLUŽNOSTI,
NAKNADE ZA USTANOVLJENJE
ZAKUPA,
9
U OVRŠNIM POSTUPCIMA.

 Pribavljanje podataka
- JL(R)S, posrednici u prometu nekretnina, zemljišnoknjižni odjeli

 Izdavanje podataka
- uz uvažavanje odredbi Zakona o zaštiti osobnih podataka

 Evaluacija podataka

10

 Plan približnih vrijednosti zemljišta i orijentacijske vrijednosti zemljišta

11

 Informatički sustav za podršku procjenama vrijednosti nekretnina

12

REKAPITULACIJA
Zakonodavno postaviti tri temeljna stupa u procjenama
vrijednosti nekretnina:
PROCJENITELJI
METODE
PODACI

i time postaviti okvir za izradu procjena čime bi one bile
profesionalno izrađene, uzimajući u obzir sve raspoložive
dokaze kako bi rezultat bio održiv i nakon provjere,
te kako bi domaći procjenitelji i naručitelji procjena stekli
osnovu za pravno sigurne, objektivne i međunarodno
priznate procjene.
Zahvaljujem na pažnji

13