Transcript גונן כהן , משרד עורכי - דין GONEN COHEN , Law Office

‫גונן כהן ‪ ,‬משרד עורכי ‪ -‬דין‬
‫‪GONEN COHEN , Law Office‬‬
‫שיוך דירות‬
‫קיבוץ בית אלפא‬
‫החלטות הקיבוץ והחלטות רשות‪/‬מועצת מקרקעי ישראל הן המחייבות‪ .‬המצגת אינה מחייבת‪.‬‬
‫לצורך הפישוט סכומים‪/‬אחוזי תשלום מוצגים ללא התייחסות לרכיבים נוספים רלבנטיים דוגמת מע"מ‪ ,‬מיסוי והיטלים‪.‬‬
‫אחוזי היוון לבית אלפא המוצגים הם כפוף להיות הקיבוץ באזור עדיפות א' ועל פי וכפוף להחלטות המינהל‪/‬ממשלה‪.‬‬
‫מומלץ לערוך בחינה כלכלית על ידי כלכלן‪/‬רואה חשבון המתמחה בתחום השיוך והחלטות המינהל‪.‬‬
‫‪.1‬‬
‫‪.2‬‬
‫‪.3‬‬
‫‪.4‬‬
‫‪1‬‬
‫גונן כהן ‪ ,‬משרד עורכי ‪ -‬דין‬
‫‪GONEN COHEN , Law Office‬‬
‫רקע‪-‬החלטות בבית אלפא‬
‫‪ - 4.3.2005 ‬החלטה על שינוי אורחות חיים בקיבוץ וקביעת "מועד‬
‫קובע" לרשימת הזכאים להיכלל בהסדר שיוך דירות‪.‬‬
‫‪ -1.2.2006 ‬אישור ועדת הפרוגרמות במשרד החקלאות‪ -‬רישום‬
‫בתים ע"ש החברים לפי החלטה ‪ 191 ,751‬יחידות דיור ואישור‬
‫המועד הקובע ‪.‬‬
‫‪ -24.9.2010 ‬הסדר שיוך הדירות התקבל בקלפי ("הסדר השיוך")‪.‬‬
‫‪ 28.10.2011 ‬ו‪ -18.5.2012-‬התקבלו תוספות להסדר השיוך‪.‬‬
‫‪ ‬סעיף ‪ 2.4‬להסדר השיוך‪ -‬הקיבוץ יכול בכל עת לבחון אופן יישום‬
‫המהלך מול הרשויות לרבות המינהל (כמו גם מועד הפניה למינהל‬
‫ועל פי איזו החלטה)‪.‬‬
‫‪ ‬עד סוף ‪ -2014‬חתימה על כתבי הסכמה‪.‬‬
‫‪2‬‬
‫גונן כהן ‪ ,‬משרד עורכי ‪ -‬דין‬
‫‪GONEN COHEN , Law Office‬‬
‫תמצית החלטה ‪751‬‬
‫‪ ‬התקבלה ביום ‪.27.02.96‬‬
‫‪ ‬מועד קובע‪ -‬מועד החלטת אסיפה כללית של הקיבוץ (בבית אלפא‪.)4.3.2005 -‬‬
‫‪ ‬החברים יחתמו על הסכמי חכירה ישירים מול המינהל ביחס למגרש עליו‬
‫קיים בית המגורים לתקופה של ‪ 49‬שנים וישלמו דמי היוון‪.‬‬
‫‪ ‬חבר ותיק (מעל ‪ 15‬שנות ותק נכון למועד הקובע)‪ -‬ייהנה מהנחה של ‪ 2%‬לכל‬
‫שנת ותק‪ ,‬עד לשיעור מינימאלי של ‪( 11%‬על פי החבר הוותיק במשפחה)‪.‬‬
‫‪ ‬חבר (ותק עד ‪ 15‬שנה נכון למועד הקובע) וכן חברים לאחר המועד הקובע‪-‬‬
‫תשלום דמי היוון‪ ,‬בסך ‪( 91%‬בהחלטה גופא מצויין ‪ 66%‬אך המינהל‬
‫נוהג‪/‬פועל לפי‪ )91% -‬מערך הקרקע למגורים בעד הזכויות בקרקע (‪31%‬‬
‫באזור עדיפות א')‪.‬‬
‫‪ ‬תשלום נדחה‪ -‬קיימת אפשרות לשלם רק את המע"מ בעת ביצוע העסקה‬
‫והיתרה רק בעת מימוש‪/‬מכירת המגרש (לא כולל הורשה)‪ .‬תשלום היתרה‬
‫צמוד מדד ‪.4% +‬‬
‫‪3 ‬ההחלטה חלה על מגרש מבונה בלבד‪.‬‬
‫גונן כהן ‪ ,‬משרד עורכי ‪ -‬דין‬
‫‪GONEN COHEN , Law Office‬‬
‫החלטה ‪ -1366‬חלקת המגורים‬
‫*החליפה את החלטה ‪ 1155‬ביום ‪1.7.2014‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫המועד הקובע ‪( 27.3.2007 -‬רלבנטי בעיקר לעניין תשלום ראשוני ובדיקת בתי‬
‫האב בקיבוץ הזכאים לשיוך)‪.‬‬
‫חלקת המגורים‪ -‬חלק משטח המחנה של הקיבוץ המשמש למגורי משפחות‬
‫החברים‪ ,‬יקבע לפי מס' הנחלות המתוכננות שאושרו ע"י שר החקלאות ("תקן‬
‫הנחלות") או מס' משפחות החברים ביום ‪ 27.3.2007‬כפול ‪ 2‬דונם (הנמוך‬
‫מביניהם)‪ .‬בבית אלפא‪ -‬מאחר ותקן הנחלות הינו ‪ 150‬והיו לפחות ‪ 150‬בתי אב‬
‫נכון ל‪ ,27.3.07 -‬הזכאות הינה ל‪ 300 -‬דונם‪.‬‬
‫מספר מגרשי המגורים בחלקת המגורים‪ 2.34 -‬כפול תקן הנחלות או מספר‬
‫משפחות החברים באגודה בתאריך ‪ ,27.3.2007‬הנמוך מבין השניים‪ .‬בבית‬
‫אלפא‪-‬זכאות ל"בנק זכויות" לפי ‪ 351‬מגרשים‪.‬‬
‫יח"ד עד ‪ 55‬מ"ר‪-‬ניתן לבקש שלא יכללו בחלקת המגורים‪ ,‬במסגרת עסקת‬
‫הרשאה תמורת דמי שימוש בשיעור של ‪ 5%‬לשנה (אזור עדיפות א'‪,)2% -‬‬
‫בדומה ליח"ד בנויות המצויות מחוץ לחלקת המגורים‪.‬‬
‫בניה מחוץ לחלקת המגורים– ניתן להפנות חברים חדשים תמורת דמי חכירה‬
‫מהוונים של ‪ 91%‬עד למס' המגרשים הכלולים בתמ"א‪ .‬אזור עדיפות א'‪.31% -‬‬
‫גונן כהן ‪ ,‬משרד עורכי ‪ -‬דין‬
‫‪GONEN COHEN , Law Office‬‬
‫‪ - 1366‬חבר ותיק או יורשיו‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪5‬‬
‫עסקה ללא שומה‪-‬‬
‫ההחלטה מאפשרת לחבר ותיק או ליורשיו לעגן זכויותיו (בהיקף בניה‬
‫‪ 160‬מ"ר) באמצעות חתימת חוזה חכירה מול הרשות‪ ,‬ללא תשלום נוסף‬
‫מעבר לתשלום ראשוני של דמי חכירה‪ ,‬בשיעור של ‪ 3.75%‬משווי‬
‫הקרקע‪ ,‬שישולמו על ידי הקיבוץ "כצינור"‪.‬‬
‫שיוך מגרש עם בינוי בפועל מעל ‪ 160‬מ"ר או בעת הגדלת‪/‬מימוש‬
‫זכויות בניה מעבר להיקף בניה כאמור‪ -‬תשלום נוסף של ‪(33%‬בבית‬
‫אלפא‪/‬אזור עדיפות א'‪-‬כ‪ )12%-‬מערך הזכויות הנוספות למועד השיוך או‬
‫מועד הגדלת‪/‬מימוש הזכויות הנוספות‪ ,‬לפי העניין‪.‬‬
‫מועד העברת הזכויות‪ -‬ביצוע התשלום הנדחה על יתרת ה‪29.25%-‬‬
‫(בבית אלפא‪-‬כ‪ 33% + )8%-‬מיתר זכויות הבניה התכנוניות שטרם‬
‫נרכשו (בבית אלפא כ‪ )12%-‬בהתאם לשומה חדשה‪( .‬קרי‪ ,‬דחיית‬
‫התשלום מושפעת משינויים ככל שיהיו בערכי הקרקע או שינוי מדיניות‬
‫בנוגע לאזורי עדיפות לאומית)‪.‬‬
‫גונן כהן ‪ ,‬משרד עורכי ‪ -‬דין‬
‫‪GONEN COHEN , Law Office‬‬
‫עסקה לפי שומה למועד השיוך‪-‬‬
‫‪ ‬תינתן אפשרות לחבר לדחות תשלום ההשלמה ל‪( )29.25%( 33%-‬בבית‬
‫אלפא‪ -‬התשלום הנדחה כ‪ )8%-‬למועד עתידי שיבחר אך לא יאוחר‬
‫ממועד העברת הזכויות במגרש‪ .‬הסכום הנדחה צמוד מדד‪ +‬ריבית‪.‬‬
‫‪ ‬שיוך מגרש עם בינוי בפועל מעל ‪ 160‬מ"ר או בעת הגדלת ‪/‬מימוש זכויות‬
‫בניה מעבר להיקף בניה כאמור‪ -‬תשלום נוסף של ‪(33%‬בבית אלפא‪-‬כ‪-‬‬
‫‪ )12%‬מערך הזכויות הנוספות למועד השיוך או מועד הגדלת‪/‬מימוש‬
‫הזכויות הנוספות‪ ,‬לפי העניין‪.‬‬
‫‪ ‬מועד העברת הזכויות – ביצוע תשלום החוב הנדחה (צמוד‪ +‬ריבית‬
‫כאמור) ‪ 33% +‬מיתר זכויות הבניה התכנוניות שטרם נרכשו (בבית‬
‫אלפא כ‪. )12%-‬‬
‫‪6‬‬
‫גונן כהן ‪ ,‬משרד עורכי ‪ -‬דין‬
‫‪GONEN COHEN , Law Office‬‬
‫החלטה ‪ -1366‬חבר חדש‬
‫‪ ‬חבר חדש (לאחר ‪ – )27.3.07‬ביצוע תשלום ההשלמה ל‪33% -‬‬
‫מערך הקרקע‪ ,‬מראש בצירוף מע"מ‪ ,‬ללא אפשרות דחיית‬
‫תשלום‪ .‬בבית אלפא‪ -‬כ‪.12%-‬‬
‫‪ ‬העסקה על מלוא הזכויות למגורים בתכנית תקפה כולל‬
‫פוטנציאל תכנוני‪.‬‬
‫‪7‬‬
‫גונן כהן ‪ ,‬משרד עורכי ‪ -‬דין‬
‫‪GONEN COHEN , Law Office‬‬
‫החלטה ‪ -1366‬הוראות נוספות‬
‫‪ ‬תנאי לכניסה להסדר‪ -‬בין היתר‪ -‬אישור הרשם על סיווג כקיבוץ‬
‫מתחדש‪ ,‬הסדרת שימושים או חתימה על מתווה להסדרת השימושים‬
‫החורגים והעמדת ערבות להבטחת ההסדרה‪,‬שלום של ‪ 3.75%‬מערך‬
‫הקרקע בגין כל חלקת המגורים (מותאם ליח"ד בהיקף בניה בסיסי)‬
‫בהתאם לשומה פרטנית וחתימה על חוזה חכירה לחלקת המגורים‪.‬‬
‫‪ ‬יורשים‪-‬ההחלטה מתייחסת לרשימת החברים במועד הקובע‬
‫(‪ )27.3.2007‬ולכן לא מכירה בזכאות יורשים של חברים שנפטרו עד‬
‫מועד זה‪ .‬למרות האמור‪ -‬מסתמנת אפשרות לסיכום עם הרשות‪,‬‬
‫לפיה יורשים לחברים שנפטרו אחרי המועד הקובע לפי ‪ 751‬וטרם‬
‫‪ 27.3.2007‬יוכרו לצורך החלטה זו (אך לא יובאו בחשבון לצורך‬
‫חישוב חלקת המגורים ומס' המגרשים הכלולים בה) ‪-‬כרוך בתיקון‬
‫ההחלטה‪.‬‬
‫‪8‬‬
‫פתרון אפשרי נוסף‪ ,‬ככל שההחלטה לא תתוקן‪ -‬קבלת מי מהיורשים‬
‫לחברות‪ ,‬באופן שיידרשו לשלם תשלום ‪ 33%‬מראש‪.‬‬
‫גונן כהן ‪ ,‬משרד עורכי ‪ -‬דין‬
‫‪GONEN COHEN , Law Office‬‬
‫‪1366‬‬
‫‪751‬‬
‫• יום קובע‪ -‬יום החלטת האסיפה‬
‫לשיוך הדירות‪.‬‬
‫•הוצאה ראשונית לקיבוץ‪-‬‬
‫הוצאה בכניסה להסדר‪.‬‬
‫אין‬
‫• יום קובע‪27.3.2007 -‬‬
‫•הוצאה ראשונית לקיבוץ‪ -‬הקיבוץ נושא‬
‫בתשלום של ‪ 3.75%‬על כל חלקת המגורים‬
‫(יגבה בתשלום מהחברים)‪.‬‬
‫•שיוך רק על מגרש מבונה‪.‬‬
‫•ניתן לשייך גם מגרש ריק‪.‬‬
‫•תשלום דיפרנציאלי (שוני בין חברים)‬
‫גבוה (‪.)91%-11%‬‬
‫•תשלום זהה (‪ .)33%‬באזור עדיפות א' כ‪-‬‬
‫‪.12%‬‬
‫‪9‬‬
‫גונן כהן ‪ ,‬משרד עורכי ‪ -‬דין‬
‫‪GONEN COHEN , Law Office‬‬
‫‪751‬‬
‫‪1366‬‬
‫‪ ‬היקף זכויות הבנייה הנדרש ‪ -‬מלוא ‪ ‬היקף זכויות הבנייה הנדרש‪-‬‬
‫קיבולת הבנייה במגרש לפי התב"ע‪.‬‬
‫חבר ותיק‪ -‬תשלום בגין ‪ 160‬מ"ר‬
‫לפחות לכל יח"ד מתוך היקף הבנייה‬
‫הבסיסי‪.‬‬
‫חבר חדש‪ -‬תשלום על מלוא הזכויות‬
‫כולל פוטנציאל תכנוני‪.‬‬
‫‪ ‬הוראות אגף מסודרות‪ -‬אם כי‪ ,‬בפועל‪  ,‬הוראות עדיין לא פורסמו‪ -‬אין מנגנון‬
‫יישום‪ .‬קיימות עדיין שאלות פתוחות‪,‬‬
‫נכון להיום‪ ,‬המינהל "מרוקן" מתוכן‬
‫לרבות בעניין מועד תשלום המע"מ‪,‬‬
‫ההחלטה‪ ,‬למעט נושא התשלום‪.‬‬
‫מיסוי מקרקעין‪ ,‬חלף היטל השבחה‬
‫וכיוצ"ב‪.‬‬
‫• נדרשת תב"ע ‪ -‬לא ניתן על בסיס • ניתן לבצע על בסיס פרצלציית צל‪.‬‬
‫פרצלציית צל‪.‬‬
‫‪10‬‬
‫גונן כהן ‪ ,‬משרד עורכי ‪ -‬דין‬
‫‪GONEN COHEN , Law Office‬‬
‫מעבר מהחלטה ‪ 751‬להחלטה ‪1366‬‬
‫‪ ‬הקלה גדולה בקידום הליכי קליטה בקיבוץ‪.‬‬
‫‪ ‬יתרון כספי גדול בחישוב סך דמי היוון בגין ‪351‬‬
‫מגרשים‪.‬‬
‫‪ ‬לעומת ישובים במרכז הארץ – באזור עדיפות א' אין‬
‫פגיעה בתשלום של החברים הותיקים (הבדל מינורי‬
‫של פחות מאחוז אחד)‪.‬‬
‫‪ ‬אפשרות לקדם שיוך ללא פרצלציה מאושרת‬
‫‪ ‬שיוך מגרשים ריקים‬
‫‪11‬‬
‫גונן כהן ‪ ,‬משרד עורכי ‪ -‬דין‬
‫‪GONEN COHEN , Law Office‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪ -31.8.2014‬אושרה במועצת מקרקעי ישראל (נדרשות חתימות שר השיכון‬
‫ושר האוצר)‪.‬‬
‫המטרה‪-‬שימור מעמד הקיבוץ בקרקע לצורך שמירת אורח החיים הקיבוצי‬
‫(כאשר החברים יהיו חוכרי משנה ביחידת דיור אחת‪ ,‬לרבות בעלי זכויות‬
‫הורשה וסחרות לפי כללי הקיבוץ באישור הרשם)‪.‬‬
‫הקיבוץ ירכוש במרוכז את כלל זכויות המגורים מרמ"י בהתאם לתוכנית‬
‫בתוקף‪ ,‬כולל יח"ד שאינן מאוכלסות והשטח המותר לבניה בהתאם לתוכנית‬
‫בתוקף או שיאושרו בעתיד (עד שני שלבי רכישה‪ ,‬כאשר בשלב ראשוני‪ -‬לא‬
‫פחות מהשטח הבנוי בפועל ו‪ 50%-‬מיתרת הזכויות למגורים)‪.‬‬
‫ערך הקרקע‪ -‬יקבע ע"י שמאי‪ ,‬בהתייחס לשווי זכות הבעלות עם הנחה של‬
‫‪ 12%‬מערך הקרקע‪.‬‬
‫מחיר הזכויות המועברות ‪ -‬על בסיס מנגנון הנחות בהתאם להחלטה ‪1366‬‬
‫בתוספת הנחות נוספות הנגזרות מסוג המגרש ו‪/‬או החבר המתגורר בו‪.‬‬
‫גונן כהן ‪ ,‬משרד עורכי ‪ -‬דין‬
‫‪GONEN COHEN , Law Office‬‬
‫‪ ‬תנאי לכניסה להסדר‪ -‬הסדרת השימושים החורגים‪ ,‬דמי‬
‫שימוש בגין העבר וערבות להסדרתם בהתאם לדרישות‬
‫הרשות‪.‬‬
‫‪ ‬הקיבוץ יגבה מהחבר תשלום בסך שלא יעלה על הסכום‬
‫ששולם ע"י הקיבוץ בגין המגרש בתוספת הפרשי הצמדה‬
‫וריבית‪.‬‬
‫‪ ‬אישור המתווה מותנה באישור ‪ 66%‬מהחברים‪.‬‬
‫‪ ‬קיימת אפשרות מעבר להחלטה ‪ 1366‬או החלטה אחרת‬
‫שתבוא במקומה‪ ,‬בכפוף לביצוע התשלומים הנגזרים מכך‪.‬‬
‫‪ ‬הצעה לא סופית‪ ,‬אין מנגנון יישום וישנן עוד שאלות פתוחות ‪.‬‬
‫‪13‬‬
‫גונן כהן ‪ ,‬משרד עורכי ‪ -‬דין‬
‫‪GONEN COHEN , Law Office‬‬
‫סוג מגרש‬
‫שיעור‬
‫התשלום‬
‫שנות היוון‬
‫שיעור‬
‫היוון‬
‫חבר ותיק עד ‪ 160‬מ"ר‬
‫‪3.75%‬‬
‫‪0‬‬
‫‪0‬‬
‫חבר ותיק עד ‪ 160‬מ"ר‬
‫‪29.25%‬‬
‫‪25‬‬
‫‪5%‬‬
‫חבר ותיק בגין שטח מעל ‪ 160‬מ"ר‬
‫‪33%‬‬
‫‪10‬‬
‫‪5%‬‬
‫חבר חדש קיים (במגרש קיים דירת קבע)‬
‫‪33%‬‬
‫‪0‬‬
‫‪0‬‬
‫‪3-6‬‬
‫‪5%‬‬
‫מגרש ללא תוכנית מפורטת מאושרת בתוך חלקת‬
‫המגורים‬
‫‪33%‬‬
‫‪10‬‬
‫‪5%‬‬
‫יתרת המגרשים לפי תמ"א ‪ 35‬מחוץ לחלקת‬
‫המגורים שיש לגביהם תוכנית מפורטת בתוקף‬
‫‪91%‬‬
‫‪10‬‬
‫‪5%‬‬
‫יתרת המגרשים לפי תמ"א ‪ 35‬מחוץ לחלקת‬
‫המגורים‪ ,‬שאין לגביהם תוכנית מפורטת בתוקף‬
‫‪91%‬‬
‫‪13‬‬
‫‪5%‬‬
‫מגרש מאושר לבניה עפ"י תוכנית מפורטת בתוקף ‪33%‬‬
‫בתוך חלקת המגורים‬
‫‪14‬‬
‫גונן כהן ‪ ,‬משרד עורכי ‪ -‬דין‬
‫‪GONEN COHEN , Law Office‬‬
‫‪ ‬זכות חכירה ראשית בידי הקיבוץ‪ -‬חיזוק ושימור מעמד‬
‫הקיבוץ ואורח החיים הקיבוצי‪.‬‬
‫‪ ‬צמצום מערכת היחסים מול רמ"י בכל הקשור לבניה ושיוך‪.‬‬
‫‪ ‬הפחתה בערכים הכספיים הכוללים לעומת החלטה ‪.1366‬‬
‫‪ ‬הקלה‪/‬בטוחה נוספת על שמירת מנגנון הסחרות לחברים‬
‫בלבד וצביון האוכלוסייה‪.‬‬
‫‪15‬‬
‫גונן כהן ‪ ,‬משרד עורכי ‪ -‬דין‬
‫‪GONEN COHEN , Law Office‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪16‬‬
‫מבחינת החברים‪ -‬בעלי זכות חכירת משנה ולא זכות חכירה ראשית‬
‫(כמו בהחלטה ‪.)1366‬‬
‫היערכות כלכלית ‪ -‬צורך בביצוע כלל התשלום הנדרש בחלוקה לשני‬
‫תשלומים‪.‬‬
‫חיכוך פוטנציאלי מול רשם האגש"ח‪ ,‬לנוכח סמכות ההתערבות‬
‫והפיקוח המוקנית לו בקשר לזכויות החברים‪ ,‬לרבות מגבלות שיחולו‬
‫עליהם וכיוצ"ב‪.‬‬
‫קיים סיכון שההחלטה תיתקף‪ ,‬כפי שנעשה גם ביחס להחלטות‬
‫האחרות‪.‬‬
‫יידרש זמן להשלמת שיוך לפי החלטה זו‪ -‬ההחלטה אינה סופית‪ ,‬טרם‬
‫אושרה על ידי השרים ואין הוראות יישום מסודרות (גם בהחלטה ‪1366‬‬
‫עדין אין הוראות יישום מסודרות)‪.‬‬
‫גונן כהן ‪ ,‬משרד עורכי ‪ -‬דין‬
‫‪GONEN COHEN , Law Office‬‬
‫‪17‬‬
‫לנוכח החלטות הקיבוץ‪ ,‬היות הקיבוץ עתה באזור‬
‫עדיפות א' ‪ ,‬כמו גם דרישות רמ"י והרצון לקדם הליכי‬
‫הקליטה‪ -‬נכון יהיה לקדם קבלת החלטה על ביצוע‬
‫השיוך לפי החלטה ‪ 1366‬או הצעה ‪( 506‬או החלטה‬
‫שתאפשר גמישות בין החלטות אלו) –‬
‫זאת לאחר בחינה כלכלית ובהתחשב בהלך הרוח‬
‫בקיבוץ מבחינה אידיאולוגית –‬
‫שימור מעמד הקיבוץ והצביון החברתי קיבוצי או‬
‫עדיפות מעמד החבר כבעל זכויות חכירה ראשיות מול‬
‫רמ"י?‬