Transcript Svensk Fastighetsmarknad - fokus 24 orter ht 12

Svensk
Fastighetsmarknad
Fokus 24 orter
Tema: Samhällsfastigheter
www.naisvefa.se
www.svenskfastighetsmarknad.se
NAI Svefa Analys hösten 2012
Svensk Fastighetsmarknad vänder sig till dig som är verksam inom fastighetsbranschen
och har affärer som främsta drivkraft. Rapporten ger en ögonblicksbild av den svenska
fastighetsmarknaden i vid bemärkelse. Här finner du fakta om hyresnivåer, direktavkastning,
bedömda värden m m, inte bara i storstadsregionerna utan även i Sveriges viktigaste
regionala marknader. Sannolikt är detta den bredaste sammanställningen som presenteras
i en öppen redovisning. Men viktigast är kanske att vi valt att koppla faktabeskrivningen till
trender och möjligheter samt presentera de viktigaste aktörerna i den specifika marknaden.
Därmed är det vår ambition att bidra till nya affärsuppslag.
Genom vårt medlemskap i NAI Global, världens största nätverk för fastighetskonsulter, samt
vårt breda kontorsnät i Sverige med närvaro på 18 orter, har vi en unik kunskap och ett brett
kontaktnät inom fastigheter. Den ställer vi nu till ditt förfogande.
Varmt välkommen till Svensk Fastighetsmarknad!
Mikael Lundström
Koncernchef
NAI Svefa
Stockholm
malmö
Drottninggatan 78
Box 3316
103 66 Stockholm
Tel: 08-441 15 50
Södra Långgatan 25, 3 tr
Box 171 22
200 10 Malmö
Tel: 040-660 81 40
Falun
mora
Trotzgatan 35
791 72 Falun
Tel: 023-480 30
Strandgatan 8
792 30 Mora
Tel: 0250-158 58
Gävle
norrköpinG
Kyrkogatan 12
803 20 Gävle
Tel: 026-17 54 40
Skolgatan 1 B
602 25 Norrköping
Tel: 011-13 46 60
GöteborG
umeå
Kungsportsavenyen 31–35
411 36 Göteborg
Tel: 031-711 63 00
Västra Norrlandsgatan 11 D
903 27 Umeå
Tel: 090-12 75 25
härnöSand
vänerSborG
Brunnshusgatan 6
871 31 Härnösand
Tel: 0611-247 05
Sundsgatan 16
462 33 Vänersborg
Tel: 0521-621 00
JönköpinG
växJö
Södra Strandgatan 3
553 20 Jönköping
Tel: 036-30 71 10
Kronobergsgatan 14, 1tr
352 33 Växjö
Tel: 0470-74 60 60
karlStad
örebro
Våxnäsgatan 3, 2 tr
653 40 Karlstad
Tel: 054-10 03 20
Vasastrand 11
Box 493
701 49 Örebro
Tel: 019-10 01 20
linköpinG
Hertig Karlsgatan 2
582 21 Linköping
Tel: 013-255570
luleå
Bryggeriet
Västra Varvsgatan 3, vån 3B
972 36 Luleå
Tel: 0920-21 11 00
öSterSund
Postgränd 8A
831 30 Östersund
Tel: 063-10 75 40
Svensk Fastighetsmarknad – Fokus 24 orter
Tema: Samhällsfastigheter
INNEhÅLL
NAI Svefa Fastighetsindex
2–3
Makroekonomi
4–5
Samhällsfastigheter
6–11
Stockholm
12–13
Storstockholm
14–15
Göteborg
16–17
Malmö
18–19
Uppsala
20–21
Linköping
22–23
Västerås
24–25
Örebro
26–27
helsingborg
28–29
Norrköping
30–31
Jönköping
32–33
Umeå
34–35
Lund
36–37
Borås
38
Eskilstuna
39
Sundsvall
40
Gävle
41
halmstad
42
Karlstad
43
Växjö
44
Luleå
45
Kalmar
46
Östersund
47
Falun
48
Trollhättan
49
om Svensk Fastighetsmarknad
50
om NAI Svefa
Välkommen till årets tredje upplaga av Svensk Fastighetsmarknad! Återigen presenteras analyser av Sveriges 24 mest
betydelsefulla orter på storhusmarknaden. Till detta nummer har vi
valt att utveckla rapporten vidare och kan presentera flera spännande
nyheter. En av dessa är att vi har valt att lyfta fram ett tema som löper
genom hela rapporten – Samhällsfastigheter.
På investerarmarknaden stör oron i banksystemet och bankernas
ovilja till att finansiera fastighetsinvesteringar. Följden blir att marknaden huvudsakligen domineras av kapitalstarka aktörer med ett
investeringsintresse som riktar sig till fastighetstyper med stabila och
säkra kassaflöden och därmed låg risk, som till exempel samhällsfastigheter med offentliga hyresgäster. I kölvattnet av finanskrisen har
samhällsfastigheter kommit att framstå som en populär investering
och flertalet fastighetsbolag har en investeringsprofil mot segmentet.
Under 2011 omsattes det samhällsfastigheter för cirka 10 mdkr.
Volymen för första halvåret 2012 pekar på en något lägre siffra för
helåret men faktum kvarstår att intresset för segmentet är rekordstort.
Utvecklingen har dock gått snabbt, så sent som för 20 år sedan
klassades specialenheter såsom fängelser som illikvida tillgångar
utan värde för den privata marknaden. I denna rapport tar vi med er
på resan från att samhällsfastigheter i stort sett saknade värde, via en
reform i statsförvaltningen i början 1990-talet och historien om
Stenvalvet till dagens situation där framförallt kommuner och landsting ihärdigt uppvaktas av potentiella investerare.
En annan nyhet i detta nummer är att vi väljer att lyfta fram tolv
kranskommuner till Stockholm. För dessa kommuner har vi tagit fram
ett skuggindex på samma sätt som NAI Svefa Fastighetsindex för
24 orter. Det är spännande att se hur väl dessa kommuner klarar sig
gentemot resterande orter. Fem av de tolv utvalda kranskommunerna
skulle ha placerat sig på topp tio om de hade varit med i den ordinarie
sammanställningen med Solna, Sundbyberg, Sollentuna och Nacka
på placeringarna precis bakom Stockholm.
I vår ordinarie sammanställning behåller Stockholm sin första plats
i NAI Svefa Fastighetsindex och är fortsatt ohotad etta för
investeringar på den svenska fastighetsmarknaden. Efter Stockholm
placerar sig Göteborg följt av universitetsstäderna Uppsala och Lund.
Klättraren i detta nummer är Örebro som plockar fyra placeringar och
som i och med det återigen rankas på topp 10. Klättringen förklaras
av ökad företagsamhet i kommunen och att befolkningstillväxten har
tagit fart.
Vi hoppas att ni gillar våra nyheter i rapporten och vår intention att ge
dig som läsare en källa till nya goda affärsmöjligheter!
51–52
Våra adresser
UTGIVArE
Svefa holding AB
ANSVArIG UTGIVArE
Mikael Lundström
GrAFIK och LAyoUT
TrycK
UPPLAGA
Karlavagnen
Sandviken Tryckeri AB
9 500
Åsa henninge
Analyschef
Kristian Isberg
Projektledare
NAI SVEFA FASTIGHETSINDEX
2
Finansiering avgörande för utvecklingen
Det egna kapitalet söker sig till säkra placeringar varvid direktinvesteringar
i fastigheter ses som ett attraktivt placeringsalternativ. Bostäder i
tillväxtorter och samhällsfastigheter med relativt goda
förutsättningar för stabil avkastning är heta investeringsobjekt hos de kapitalstarka aktörer som lyckas göra
affärer idag. Detta gör att kapitalströmmen till
fastighetssegmentet ändå är relativt hög.
Bankerna stramar dock åt företagsutlåning
i fastighetssegmentet såväl som i andra
branscher, med högre krav på marginaler
och kapitaltäckning, vilket leder till en
minskad utlåning till fastighetssegmentet.
Sammantaget är finansiering alltjämt den
enskilt mest avgörande faktorn för
utvecklingen på svensk fastighetsmarknad
och på transaktionsvolymens storlek.
KAPITALBRIST HOTAR OMSÄTTNINGSVOLYMEN
Skuldkrisen i euroområdet har förvärrats och hur skuldbördorna ska fördelas mellan EU-länder skapar oro i de
finansiella systemen där bankernas förmåga och vilja till
ny finansiering i flera fall är begränsande. Kapitalmarknaden präglas av hårt pressade utländska banker
med fastighetslåneportföljer som söker ny ägo och
svenska banker som är ovilliga, eller i vart fall försiktiga,
vid företagsutlåning i fastighetssegmentet. Kraven har
blivit allt högre, såväl med avseende på den underliggande
tillgången som på marginaler och lägre belåningsgrad.
Kreativiteten att resa kapital till investeringar i fastigheter
är därmed hög med flera alternativ till klassisk bankbelåning som bland annat preferensaktier och
obligationsfonder.
DAGS ATT DEKLARERA!
Så börjar det återigen bli dags att deklarera!
Det värderingstekniska arbetet med den
allmänna fastighetstaxeringen 2013 som
omfattar hyreshus och industri är avslutat
och riktvärden är levererade till Skatteverket.
Under hösten vidtar fastighetsägarens
arbete i och med att Skatteverket skickar
ut deklarationsblanketter. Värdena i denna
taxering ska spegla det genomsnittliga
prisläget 2011 vilket innebär att alla bedömda
marknadsvärden och köpstatistik är att hänföra
till den marknadssituation som rådde vid halvårsskiftet
2011. Det nya taxeringsvärdet för hyreshus kommer
således att spegla förändringen av marknadsvärden
från den senaste taxeringen 2008 och för industri
förändringen från 2005. Det är nu upp till fastighetsägaren att genom sin deklaration, justera för faktiska
förhållanden, så att det utskickade riktvärdet blir till ett
så rättvisande taxeringsvärde som möjligt.
RISIGT SKICK I DET OFFENTLIGA
FASTIGHETSBESTÅNDET
Underhållsbehovet i beståndet av allmännyttiga
bostäder och samhällsfastigheter är stort, en
ekonomisk utmaning för stat, landsting och
kommuner samt för de kommunala bostadsbolagen.
Tillsammans med förändringarna i lagen om allmännyttiga bostadsbolag, som stipulerar att relationen
mellan kommunen och det allmännyttiga bolaget
ska vara affärsmässig, och med ekonomierna
åtskilda, innebär det finansiella svårigheter för bolag
med stora miljonprogramsbestånd. Historiskt sätt
har det förekommit att kommuner eller landsting som
lyder under besparingskrav, i valet mellan att skära
kostnader i kärnverksamheten eller för underhåll av
fastighetsbeståndet, prioriterat bort fastighetsunderhållet, vilket på flera håll har lett till eftersatt
underhåll inom bestånden. För att resa kapital till
underhåll och investeringar i nya bostäder respektive
lokaler för samhällsservice väljer fler och fler offentliga
fastighetsägare att sälja delar av sitt bestånd.
BÄTTRE DETALJPLANER SKAPAR
FÖRUTSÄTTNINGAR FÖR LYCKADE FASTIGHETSUTVECKLINGSPROJEKT
Marknadsanpassningen av dagens detaljplaner ökar
där flera kommuner arbetar noggrant och i tidiga
skeden med analyser av marknaden i syfte att fylla
detaljplanerna med ett innehåll som möter efterfrågan.
Det här sättet att arbeta med marknads- och efterfrågeanalyser skapar inte bara en grund för ökade
fastighetsekonomiska värden med högre byggrättspriser och projektvärden utan skapar även
förutsättningar för en ökad samhällsnytta och ett
helhetsperspektiv på ortens samhällsutveckling.
NAI SVEFA FASTIGhETSINDEX
3
Kommun
nai svefa
fastighetsindex
1. Stockholm (s. 12-13)
91
2. Göteborg (s. 16-17)
64
3. Uppsala (s. 20-21)
60
4. Lund (s. 36-37)
58
5. Malmö (s. 18-19)
55
6. Jönköping (s. 32-33)
51
7. helsingborg (s. 28-29)
50
7. Umeå (s. 34-35)
50
9. Örebro (s. 26-27)
48
10. Linköping (s. 22-23)
47
11. Västerås (s. 24-25)
46
12. halmstad (s. 42)
45
13. Luleå (s. 45)
42
14. Växjö (s. 44)
41
15. Karlstad (s. 43)
39
16. Sundsvall (s. 40)
37
17. Östersund (s. 47)
35
18. Borås (s. 38)
33
19. Norrköping (s. 30-31)
32
20. Kalmar (s. 46)
31
20. Falun (s. 48)
31
20. Gävle (s. 41)
31
23. Eskilstuna (s. 39)
23
24. Trollhättan (s. 49)
15
befolkningsutveckling
arbetslöshet
NAI Svefa Fastighetsindex är framtaget för att förse aktörer på den svenska fastighetsmarknaden med ett relationstal som
underlag för framgångsrika investeringsbeslut.
Indexet är ett rankingsystem för ortens fastighetsmarknad där underlag för analysen utgörs av offentlig kommunstatistik,
investeringsdata från respektive fastighetsmarknad samt NAI Svefas egna bedömningar och nyckeltal.
Tio parametrar har bedömts till ett värde mellan 0–10 vilket maximalt ger ett NAI Svefa Fastighetsindex om 100. ”Trafikljusen”
redovisar hur orten står sig i förhållande till genomsnittet. röd signal indikerar ett sämre värde, gult ett värde i nivå med
genomsnittet och grön signal indikerar ett bättre värde än genomsnittet. Pilarna visar utvecklingen sedan förra utgåvan av
Svensk Fastighetsmarknad med värdetidpunkt 1 januari 2012.
MAKroEKoNoMI
4
Den svenska ekonomin och
utvecklingen på fastighetsmarknaden
Ekonomin krymper i eurozonen och krisen hotar att komma ikapp Sverige. Sveriges ekonomi är
dock fortfarande stark och uppvisar BNP-siffror över förväntan. Den negativa omvärldspåverkan
förväntas öka men riskerna för en minskad export och stigande arbetslöshet motas med ökade
offentliga investeringar. En fortsatt tillväxt är avgörande för klimatet på svensk fastighetsmarknad.
Tillsammans med oron i banksystemen och bankernas försiktighet att finansiera fastighetsinvesteringar ger det en marknad som domineras av kapitalstarka aktörer och en tydlig investeringsinriktning mot objekt med låg risk såsom framför allt bostäder i tillväxtorter och samhällsfastigheter.
Sverige har hittills stått emot statskriser i euroområdet och
Med sunda statsfinanser och relativt låg statsskuld finns förut-
eurokris. En positiv handelsbalans och en fortsatt ökande
sättningar för finanspolitiska stimulanser för att bibehålla en
privat och offentlig konsumtion gör att Sveriges BNP landar
positiv tillväxt och för att hålla nere arbetslösheten. riksbanken
på 2,3 procent för andra kvartalet, vilket är högre än förväntat.
väntas hålla reporäntan oförändrat låg fram till början av 2014
Konjunkturinstitutets prognos för helåret 2012 ligger däremot
och regeringen, som tidigare haft en återhållsam linje, öppnar
på måttliga 1,3 procent. Europas draglok Tyskland, som är
nu för satsningar om 27 mdkr under 2013 och 2014, framförallt
Sveriges viktigaste exportmarknad vid sidan av Norge, börjar
på forskning och infrastruktur. Investeringar i infrastruktur har
tappa fart med en tillväxt om 0,3 procent. Det finns således
generellt en positiv effekt på den regionala fastighetsmarknaden
betydande risker för en minskad svensk export framöver.
då effektiva kommunikationer är viktiga för att skapa attraktiva
miljöer för boende och företagande.
Samtidigt är konjunktursignalerna från USA och de stora
tillväxtekonomierna svagare. Som exempel kan nämnas att
Arbetslösheten (enligt AKU) i riket uppgick till 7,0 procent i juli,
Federal reserve behåller sin nollränta framöver samt att den
en marginell minskning jämfört med samma period föregående
kinesiska centralbanken sänkte styrräntan med 25 punkter
år. Konjunkturinstitutets prognos indikerar en arbetslöshet om
innan sommaren vilket var första gången sedan 2008.
7,5 – 8,0 procent fram till 2015. Arbetsförmedlingen förutspår
en svag arbetsmarknad under 2012 och 2013, främst för
rädslan att krisen i euroområdet ska drabba Sverige har lett
ungdomar, med minskande sysselsättning. regeringen
till att röster höjts för att via finanspolitiska åtgärder i form av
presenterar därför även åtgärder för att få bukt med den
ökade offentliga investeringar styra den aggregerade efterfrågan.
höga ungdomsarbetslösheten och om stöd till den svenska
basindustrin.
MAKROEKONOMI
5
Skuldkrisen i euroområdet har förvärrats och hur skuldbördorna
I dessa segment ser vi en fortsatt hög omsättning med
ska fördelas mellan EU-länder skapar oro i de finansiella
huvudsakligen institutionellt kapital på köparsidan såsom
systemen och bankernas förmåga och vilja till ny finansiering
AP-fondernas Hemsö, Rikshem och Willhem.
är i flera fall begränsade. Sammantaget verkar det dock råda
en stor tillförlitelse till att världens centralbanker, via penning-
För lokaldominerade hyresfastigheter är NAI Svefas bedömning
politiska åtgärder och i slutändan ökad skuldsättning, ska ta
för hösten att de ökade riskerna och finansieringssvårigheterna
oss ur en allt allvarligare ekonomisk kris som paradoxalt nog
kommer att innebära en press uppåt på direktavkastningskraven
har sitt ursprung i en för hög skuldsättning.
i perifera lägen. Inom bostadssegmentet är bedömningen att
vi kommer att se en tudelad marknad med en fortsatt press
I gränssnittet mellan penningmarknad och fastighetsmarknad
nedåt på direktavkastningskraven för kvalitativa objekt i
syns fortsatta svårigheter för fastighetsinvesterare att erhålla
regionala marknader med bostadsbrist och stigande direkt-
finansiering. Å ena sidan har vi en situation med en volatil
avkastningskrav för underhållsmässigt eftersatta objekt samt
aktiemarknad utan synbara tecken på en ljusning, där snarare
objekt i svaga delmarknader.
statsskuldskriser och eurokris kan innebära att vi har framför
oss en lång period av låg tillväxt och svag börsutveckling. Det
talar för att det egna kapitalet fortsatt söker sig till alternativa
placeringar och då bland annat fastighetsmarknaden och
direktinvesteringar i fastigheter. Å andra sidan har vi en kapitalmarknad som präglas av hårt pressade utländska banker med
fastighetslåneportföljer som söker ny ägo och svenska banker
som är ovilliga, eller i vart fall försiktiga, vid utlåning i fastighetssegmentet. Exempelvis har statliga SBAB fattat beslut om
att lämna den fastighetsrelaterade företagsutlåningen vilket
innebär att deras låneportfölj om 42 mdkr är till salu. Sammantaget har vi därmed fortsatt en marknad där möjligheterna till
Marknaden står och väger och osäkerheten kring huruvida
finansiering är och förblir den viktigaste faktorn för transaktions-
regeringen med annonserade satsningar ska kunna förhindra
volymens storlek.
en recession kan därmed leda till minskad konsumtion och
lägre investeringsvilja bland svenska hushåll och företag vilket
Med hög riskaversion bland såväl banker som investerare blir
har en direkt påverkan på hyresmarknaden för kommersiella
analysen av riskerna i respektive fastighetssegment allt mer
lokaler. Marknadens bedömning har gått från samstämmiga
väsentlig. En låg omsättningstillväxt med minskad köpkraft för
förväntningar om stigande hyror för butiker och kontor i starka
företagen slår direkt mot det kommersiella fastighetssegmentet
delmarknader våren 2011 till tudelade meningar om utvecklingen
med konsekvenser i form av en försvagad hyresmarknad med
idag. Vår bedömning är att vi under hösten kommer att se
minskad efterfrågan och lägre betalningsvilja för verksamhets-
oförändrade hyror i marknader i balans mellan utbud och
lokaler.
efterfrågan och oförändrade till sjunkande hyror i starkt
omsättningsberoende delmarknader.
En låg omsättningstillväxt slår indirekt också mot de fastighetssegment som berörs av hushållens köpkraft. Med en låg
sysselsättning och minskad köpkraft ökar risken i butikssegmentet, hotell- och restaurangsegmentet men även i de
delar av bostadsbeståndet som är beläget i varuproducerande
kommuner, det vill säga kommuner som är beroende av lokala
varuproducerande företag och en lokal arbetsmarknad.
Flera aktörer ställer därmed in siktet och uttalar ett investeringsintresse som riktar sig till fastighetstyper med stabila och säkra
I Stockholms bästa lägen bedöms hyran för moderna kontor
kassaflöden och därmed låg risk, såsom framför allt bostäder i
att tecknas på nivåer om 3 600 – 5 000 kr/kvm, i Göteborg i
tillväxtorter och samhällsfastigheter med offentliga hyresgäster.
intervallet om 1 600 – 2 450 kr/kvm och i Malmö i intervallet
kring 1 850 – 2 450 kr/kvm.
SAMhÄLLSFASTIGhETEr
6
Marknaden för samhällsfastigheter
Efterfrågan på samhällsfastigheter är stor och med allt fler kommuner och landsting på säljsidan
ökar utbudet. Under 2011 omsattes samhällsfastigheter för drygt 10 mdkr. NAI Svefas
bedömning är att försäljningar av samhällsfastigheter är en trend som är här för att stanna
samt att denna typ av transaktioner kommer att öka. Med det följer ett ökat inslag av privat
ägande och fastighetsbolag specialiserade på att tillhandahålla lokaler för samhällsservice.
På grund av skattebefrielse för specialändamål saknas idag
hemsö investerade cirka 1 mdkr och har på relativt kort tid
offentliga uppgifter om lokalarea och hyra för samhällsfastigheter.
byggt upp en portfölj av samhällsfastigheter med ett fastighets-
Enligt fastighetsregistret finns det cirka 10 000 taxeringsenheter
värde enligt bolagets ekonomiska redovisning om cirka
av typen vårdfastigheter, 9 800 taxeringsenheter av typen
20,8 mdkr.
skolfastigheter och 3 500 allmänna byggnader. Utifrån dessa
siffror skulle det samlade beståndet av samhällsfastigheter
Stora köpare under inledningen av 2012 har framförallt varit
kunna uppskattas till cirka 200 miljoner kvadratmeter med ett
hemsö, Lönnbacken och rikshem. På säljsidan återfinns såväl
marknadsvärde i storleksordningen om 1 biljon kronor.
landsting och kommuner som byggbolag och privata bolag.
Det som kännetecknar marknaden hittills är en omsättning
Marknaden för samhällsfastigheter kännetecknas av ett fåtal
av relativt små objekt. Det offentliga värderar än så länge
stora och långsiktiga ägare. Merparten av beståndet ägs
”brukarvärdet” högre än marknadsvärdet för stora objekt
av kommuner, landsting och bolag med ett betydligt statligt
med central koppling till kärnverksamheten, som till exempel
ägande såsom Akademiska hus och Specialfastigheter. Sedan
sjukhus. I segmentet kriminalvårdsfastigheter och skolfastig-
början av 2000-talet har andelen privat ägande av samhälls-
heter återfinns på samma sätt objekt väsentliga för kärnverk-
fastigheter ökat. Flera kommuner och landsting har valt att
samheten i form av fängelser respektive universitetsbyggnader,
sälja delar av sina bestånd och det har bildats bolag med
huvudsakligen i statlig ägo genom bolagen Akademiska hus
huvudsaklig inriktning att äga och förvalta samhällsfastigheter.
och Specialfastigheter. Vi ser däremot en ökad omsättning
Flera av dessa bolag/konsortier förvaltar institutionellt kapital,
av polishus, häktesbyggnader och mindre skolfastigheter för
exempelvis åt AP-fonderna.
högskola och friskola.
Två aktörer som varit stora köpare av samhällsfastigheter
Den största transaktionen av samhällsfastigheter hittills i år
under senare tid är rikshem (Fjärde AP-fonden och AMF) och
är hemsös förvärv av 39 fastigheter i härnösand. Säljare är
hemsö (Tredje AP-fonden och Kungsleden). Under 2011
Kungsleden och köpeskillingen uppgår till det bokförda värdet
investerade rikshem nästan 4 mdkr i samhällsfastigheter med
om 912 mkr vilket motsvarande cirka 6 400 kr/kvm. Fastig-
stora förvärv ibland annat i halmstad och Sigtuna.
heterna inrymmer bland annat verksamhet för vård, skola och
äldreomsorg. Överlåtelsen var dock avtalad i den ursprungliga
uppgörelsen mellan Kungsleden och Tredje AP-fonden.
Transaktioner – Samhällsfastigheter
Objekt
Fastighetstyp
Datum
Köpeskilling
(tkr)
Area
(kvm)
Säljare
Köpare
Vård, skola
aug-12
912 000
143 000
Kungsleden
hemsö
Bostäder, kontor, hotell & vård
juni-12
470 000
55 000
Umeå kommun
Lerstenen & Forspro
3 4 fastigheter, (3 i Umeå & 1 i Trelleborg)
Vård
mars-12
400 000
17 800
rikshem
Lönnbacken Fastigheter
4 Stockholm Mimer 8
Vård
feb-12
305 000
9 300
Locum
ramsbury Properties
Vård, skola, polis
feb 12
396 000
26 200
Akelius
hemsö
1 38 fastigheter i härnösand
2 Umeå Stadsliden 3:10 (Umestan företagspark)
5 6 fastigheter (4 i Umeå, 1 i Eskilstuna & 1 i Eksjö)
SAMhÄLLSFASTIGhETEr
7
Ägare
Svenska staten
Innehav
Inriktning
Fastighetsvärde 52 mdkr, motsvarande
16 200 kr/kvm. hyresintäkter 5,1 mdkr.
Totalavkastning 7,8 % varav direktavkastning 6,9 %.
Beståndet är fördelat på sex regioner
och 28 orter.
(Källa: Årsredovisningen 2011)
Att långsiktigt äga, förvalta
och utveckla akademiska
miljöer för forskning,
utbildning och innovation.
Företagsledning
och nordiska
institutionella
placerare
(Fjärde AP-fonden,
Kåpan Pensioner,
Ikano och Folksam)
Fastighetsvärde 15,3 mdkr, varav
samhällsfastigheter utgör 40 %
eller 6,6 mdkr.
hyresvärde 722 mkr. Avkastning 7,2 %.
Utöver detta finns offentliga hyresgäster
i kontorsfastigheter.
(Källa: Presentationsmaterial från hemfosa)
Äga fastigheter med hög
och stabil avkastning,
transaktioner och riskanalys.
Tredje AP-fonden
och Kungsleden
Fastighetsvärde 20,8 mdkr
motsvarande 13 700 kr/kvm.
hyresintäkter 649 mkr.
Direktavkastning 6,2 %.
Beståndet är fördelat på 89 svenska
och 13 tyska kommuner.
(Källa: Kungsledens Årsredovisning 2011)
Att äga, förvalta och utveckla
samhällsfastigheter.
Fastighetsvärde 12,8 mdkr,
motsvarande 12 900 kr/kvm.
hyresintäkter 643 mkr.
Förvärvade för 7,7 mdkr under 2011.
Beståndet är fördelat på 16 svenska
kommuner.
(Källa: Årsredovisning 2011)
Att förvärva och utveckla
bostäder och samhällsfastigheter på utvalda tillväxtorter
för att långsiktigt erbjuda
boende, i huvudsak för äldre.
Fastighetsvärde 17,2 mdkr,
motsvarande 15 400 kr/kvm.
hyresintäkter 1,6 mdkr.
Totalavkastning 8,8 % varav
direktavkastning 7,8 %.
Beståndet är fördelat på fyra regioner.
(Källa: Årsredovisning 2011)
Att långsiktigt äga och förvalta
samhällsfastigheter, huvudsakligen
för kriminalvård, rättsvård, försvar
och specialskola.
Fjärde AP-fonden
och AMF
Svenska staten
VD
Kerstin Lindberg Göransson
Jens Engwall
Per Berggren
Jan-Erik Höjvall
Peter Karlström
ägare av samhällsfastigheter:
I diagrammet redovisas ett urval av fastighetsägare
utifrån deras strategiska inriktning. På den horisontella
skalan speglas fastighetsbeståndets andel av samhällsfastigheter och på den vertikala skalan speglas i vilken
grad bolagets kärnverksamhet är fastighetsförvaltning
eller renodlad kapitalförvaltning.
SAMhÄLLSFASTIGhETEr
8
Från ”0 till 100” på 20 år!
Försäljningar av samhällsfastigheter är en relativt ny företeelse. Synen på fastigheter som till exempel
kriminalvårdsanläggningar, sjukhus, skolor och ålderdomshem har förändrats. Från att ha setts som
illikvida tillgångar, utan eller med endast låga marknadsvärden och med höga riskpåslag i början av
1990-talet till att idag utgöra attraktiva investeringsobjekt med en växande grupp uttalade investerare
och en press nedåt på direktavkastningskraven. Alltjämt kan dock direktavkastningskraven för långa
avtal med offentliga hyresgäster ses som höga beaktat de begränsade riskerna vilket tyder på ett
relativt högt riskpåslag för teknisk eller fastighetsrelaterad risk.
Fram till början av 1990-talet sågs samhällsfastigheter i mångt
Under 1994 ombildades även Fortifikationsförvaltningen inom
och mycket som illikvida tillgångar utan något direkt värde för
försvaret till Fortifikationsverket med ansvar att förvalta fastig-
den privata marknaden. Sedan dess och i allt tilltagande grad
heter inom Försvarsmakten.
har andelen privat ägande av samhällsfastigheter ökat, flera
kommuner och landsting har valt att sälja delar av sina bestånd
Denna omdaning kan sägas vara startskottet för en framtid där
och det har bildats bolag med huvudsaklig inriktning att äga
publika hyresgäster, i detta specifika fall statliga myndigheter,
och förvalta samhällsfastigheter. Vi har gått från att se på
började agera utifrån samma förutsättningar som privata hyres-
publika hyresgäster med stor skepsis till att flera bolag idag har
gäster. Ett annat betydande steg stod Vasakronan för, som
just detta som affärsidé. Vad var det då som föranledde denna
efter dess bildande renodlade fastighetsbeståndet till att bestå
utveckling? hur gick vi från inget intresse för 20 år sedan, till
av kommersiella fastigheter på femton prioriterade orter, men
dagens situation där kommuner och landsting idogt uppvaktas
med fokus på storstadsregionerna. Således fanns en uttalad
av flertalet fastighetsbolag med en investeringsprofil mot
säljstrategi för de fastigheter som inte passade in i den nya
samhällsfastigheter.
strategin.
Under början av 1990-talet infördes i statsförvaltningen en ny
form av styrning där detaljerad budgetstyrning ersattes av
mål- och resultatstyrning. En del i denna nya styrning utgjordes
av att myndigheterna gavs möjligheter att disponera resurser
för lokaler och att självständigt ta ansvar för sin lokalförsörjning.
Byggnadsstyrelsens uppgift att förse statliga myndigheter med
lokaler avvecklades, vilket lade grunden till den idag gällande
ordning angående myndigheternas lokalförsörjning.
Byggnadsstyrelsen ersattes 1993 av en ny myndighet, Statens
fastighetsverk, och två helägda statliga aktiebolag, Vasakronan
och Akademiska hus.
Stenvalvet (1998)
En betydande del av dessa fastigheter, med geografisk
Stenvalvet ägde knappt 200 fastigheter på ungefär hälften så många
orter. Den totala uthyrningsbara ytan var 887 000 kvadratmeter och
uthyrningsgraden 91 procent. Det bokförda värdet på fastigheterna var
4,9 mdkr. Staten var den största hyresgästen, med polisen, tingsrätter,
skattemyndigheter med flera, och stod för 94 procent av hyresintäkterna.
spridning och offentliga hyresgäster, kom att säljas i ett paket
De tio största förvaltningsenheterna var Stockholm 109 000 kvadratmeter,
Norrköping 99 000 kvadratmeter, härnösand 44 000 kvadratmeter,
Kalmar 41 000 kvadratmeter, Östersund 38 000 kvadratmeter, Eskilstuna
36 000 kvadratmeter, Nyköping 26 000 kvadratmeter, Visby 26 000
kvadratmeter, Vänersborg 25 000 kvadratmeter och Mariestad 19 000
kvadratmeter. På övriga orter var förvaltningsenheterna 12 000 kvadratmeter eller mindre.
det verkar även vara den första stora privata investeringen i
med ett värde om cirka 5 mdkr. Denna affär var nydanande på
flera olika sätt. Dels var det den första affären där fastigheter
paketerades i en portfölj och såldes till en utländsk aktör, men
samhällsfastigheter på den svenska marknaden.
Stenvalvet Fastighets AB bildades 1997 då cirka 190 fastigheter på 100 orter förvärvades från Vasakronan för knappt
5 mdkr. 49 procent av aktierna förvärvades sedermera
SAMHÄLLSFASTIGHETER
9
av Stenvalvet Invest AB, ett konsortium bestående av
Invandrarverket, SMHI och Polisen. Stenvalvet hade även
Credit Suisse First Boston, Femte AP-fonden samt
25 000 - 50 000 kvadratmeter uthyrbar area vardera i ett tiotal
Crown NorthCorp. För resterande aktier fanns en köpoption
städer såsom Eskilstuna, Härnösand, Kalmar, Västerås och
som nyttjades redan året efter. Vid tidpunkten för förvärvet
Härnösand.
ansågs Stenvalvet Fastigheter ha en hög riskprofil, vilket
medförde att de ingående nyckeltalen inte kunde matchas
Stenvalvet har fram tills nu haft flera ägare. Bolaget var aktuellt
av något annat svenskt fastighetsbolag eller någon annan
för en notering på Stockholmsbörsen men såldes vidare till
fastighetsportfölj. Med en genomsnittlig direktavkastning på
GE Real Estate för att senare, om inte i sin ursprungliga
runt 9,5 procent, en soliditet på 10-15 procent och med
sammansättning, gå vidare till danska Keops och Landic, och
förmånliga lån, erhölls en avkastning på ingående eget
sedermera efter obestånd till Hemfosa.
kapital på 20-25 procent.
I dagsläget har marknaden omvärderat riskpåslaget för
Då den svenska investerarmarknaden såg med stor skepsis
samhällsfastigheter och sentimentet har gått från skepsis till
på den stora geografiska spridningen och den höga andelen
oavkortat positiv. Anledningen till detta kan förklaras på många
publika hyresgäster genomförde en internationell investment-
sätt; riskaversion, minskad avkastning för alternativa tillgångs-
bank således en investering som med facit i hand gav bra
slag, men förhoppningsvis även en bakomliggande analys av
avkastning i förhållande till risk.
de underliggande fastighetsvärdena och det framtida behovet
av verksamhetslokaler eller vård- och äldreboende hos de
Med dagens mått mätt var Stenvalvets bestånd inte så
offentliga aktörerna. Analysen pekar ofta på en åldrande och
geografiskt spritt. Stockholm svarade exempelvis för
växande befolkning, vilket kan tala för en positiv hyresutveckling
10 procent av den uthyrbara arean, men sannolikt för en
för delar av segmentet samhällsfastigheter.
större del av fastighetsvärdet. Stockholmsfastigheterna
placerades i Stenvalvet med motivet att de var färdig-
Trots detta är dagens riskpåslag enligt NAI Svefa högt i
utvecklade förvaltningsfastigheter där Vasakronan inte kunde
förhållande till de låga vakans- och hyresrisker som en
tillföra något extra som ägare. Dessutom var Stenvalvets
investering i samhällsfastigheter medför. Sett ur detta perspektiv
innehav i Norrköping, som Vasakronan lyfte bort som
finns det sannolikt utrymme för ytterligare press nedåt på
prioriterad ort till förmån för Lund, relativt stort med en
avkastningskraven på fastigheter med långa kontrakt och
sammanlagd uthyrbar area på över 100 000 kvadratmeter
publika hyresgäster.
och hyresgäster som Luftfartsverket, Sjöfartsverket,
SAMhÄLLSFASTIGhETEr
10
Lätt att sälja!
I spåren av finanskris och statsskuldskriser har riskaversionen bland banker och investerare ökat.
Detta har inneburit att kapital sökt sig från börsen till säkrare placeringar varvid fastigheter har setts
som ett fördelaktigt alternativ. Inom fastighetssegmentet har kapitalet sökt sig vidare till fastighetstyper med låg risk som genererar stabila och säkra kassaflöden, vilket främst har medfört investeringar i bostadsfastigheter och samhällsfastigheter. I och med svårigheterna att få finansiering har de
stora nettoköparna framför allt varit kapitalstarka aktörer såsom bolagen som förvaltar AP-fondernas
kapital. Flera av dessa har dessutom en uttalad inriktning att investera i samhällsfastigheter och
bostäder.
Den höga efterfrågan på samhällsfastigheter, tillsammans med
att hyres-/vakansrisken är låg samt att objektets konjunktur-
att flera landsting och kommuner har aviserat om kommande
beroende och lägesberoende minskar.
försäljningar, leder till NAI Svefas bedömning att transaktionsvolymen av samhällsfastigheter kommer att öka. Primärverksamheten blir en allt tydligare prioritering för offentliga verksamheter och tillsammans med det aktuella marknadsläget
överväger ofta fördelarna med en försäljning. En översyn av
det ekonomiska hälsotillståndet bland kommuner och landsting
visar också att flera av dessa är i behov av kapital för investeringar i samhällsfunktioner. Statistik från Sveriges Kommuner
och Landsting visar att 21 av 290 kommuner har en soliditet
understigande 20 procent samt att 18 av 21 landsting har
ett lågt eget kapital. Skåne och Dalarna har till och med ett
Vanligtvis är förhållandet mellan hyresvärd och hyresgäst mer
negativt eget kapital. Bland kommuner och landsting i behov
jämbördigt vad gäller samhällsfastigheter än för kommersiella
av kapitaltillskott finns i ena änden avfolkningskommuner med
fastigheter. Inte sällan ligger en stor del av drift- och under-
en åldrande befolkning och i andra änden kommuner och
hållsansvaret på hyresgästen vilket generellt bidrar till en lägre
landsting i stark tillväxt med behov av kapital för utbyggnad av
risk för fastighetsägaren och ett säkrare kassaflöde, givetvis
samhällsfunktioner.
förutsatt att ansvarsfördelningen är noggrant fastställd. Att
överlåta ansvar för underhållet är att överlåta en del av fastig-
Vad är det då som gör samhällsfastigheter till heta investerings-
hetsansvaret.
objekt? En faktor som talar för samhällsfastigheter inom vårdoch äldreboendekategorin är den demografiska utvecklingen.
Med låga räntor är differensen mellan direktavkastningskrav
Sverige har en åldrande befolkning och behovet av vårdplatser
och referensränta/låneränta idag relativ stor och ett fastighets-
för den kraftigt växande andelen äldre i samhället ökar
innehav har generellt sett goda möjligheter att generera en god
kontinuerligt. De kommande 20 åren bedöms andelen äldre
avkastning. En geografiskt spridd portfölj av skolfastigheter
öka med 30 procent vilket innebär att befolkningen i åldern
bedöms till exempel generera en direktavkastning som är
60+ kommer att öka med 640 000 personer och antalet över
två procentenheter högre än en portfölj av kontorsfastigheter
80 år kommer att öka med 160 000 individer. om alla över 80
belägna i Stockholm cBD.
år skulle bo inom äldrevården finns det följaktligen ett prognostiserat behov om cirka 8 000 nya äldrevårdplatser per år fram
till 2030.
En annan fördel är att samhällsfastigheter vanligtvis omfattas
av långa avtal. I samband med en försäljning tecknas vanligtvis
ett långt avtal med brukaren, av typen ”sale and leaseback”,
vilket ger stabila och, med landsting eller kommun som hyresgäst, förhållandevis säkra kassaflöden. Långa avtal innebär
SAMhÄLLSFASTIGhETEr
11
rätt att sälja? Att sälja rätt!
Enligt Sveriges Kommuner & Landsting utgörs 60 – 90 procent av kommunernas tillgångar normalt
av fastigheter. Till synes finns det idag en stor andel eller rent av för stor andel, kapital bundet i
fastigheter som skulle kunna göra bättre nytta i primärverksamheten.
Den övergripande målsättningen för en offentlig ägare av sam-
och underhållskostnader vara avgörande, där stordriftsfördelar
hällsfastigheter torde vara att tillhandahålla lokaler till primär-
kan ge lägre kostnader och där skillnader i kompetens kan få
verksamheten till en så låg kostnad och så låg risk som möjligt.
betydelse. Den privata aktören kan ha bredare och mer välut-
Ses lokalerna som en produktionsresurs på det sättet borde
vecklad erfarenhet av den typen av förvaltningsobjekt vilket leder
drivkrafterna att sälja egentligen vara desamma som inom den
till en mer kostnadseffektiv och kompetent förvaltning. Behov
privata sektorn, där utförsäljning av lokaler är betydligt vanligare
av flexibilitet kan vara ytterligare en faktor att ta ställning till.
och har förkommit under en längre tid. Flera av våra svenska
Förmågan att maximera intäkterna kan skilja den privata aktören
industribolag har sålt ut sina fastigheter, till exempel ABB,
från den offentliga. Den privata aktören kan vara bättre på att
Ericsson, Friggoscandia, Ica, SAS med flera.
utveckla potentialen som finns i en fastighet genom fastighetsutvecklingsprojekt då de inte är låsta till en strategisk innehavsin-
Drivkrafterna kan vara:
riktning eller politiska beslut.
• Fokusering mot primärverksamheten
• Ökad flexibilitet
om beslutet är att det är rätt att sälja är det givetvis också av
• Frigöra kapital till mer angelägna behov
största vikt att sälja på rätt sätt. Försäljningsvolymen är väsentlig
• Gynnsam tidpunkt, det vill säga att marknadsvärdet överstiger
för vilken typ av investerare du attraherar. En för liten försäljnings-
brukarvärdet.
volym kan utesluta kapitalstarka, nationella investerare och en
för stor försäljningsvolym kan innebära svårigheter med finan-
om det är mest fördelaktigt att äga eller hyra kan därmed variera
siering för köparen. Urvalet av fastigheter och hur långtgående
över tid och från fall till fall. Valet är således beroende av olika
överlåtelsen är kan också påverka vilka köpare som är
faktorer relaterade såväl till fastigheten som till verksamheten
intresserade samt valet av köpare. En total överlåtelse av
samt även till externa marknadsförhållanden. Att äga eller hyra
fastigheter och förvaltning till en finansiellt inriktad köpare är
behöver dock inte ses som två helt skilda alternativ, det finns
kanske inte helt optimalt eftersom det kan innebära konflikter
avtalsformer som innebär att delar av fastighetsägaransvaret
i den löpande förvaltningen.
läggs över på hyresgästen.
centralt är även hyresvillkoren där det generellt gäller att ett långt
En faktor som påverkar beslutet om att äga eller hyra kan vara
hyresavtal med en hög hyra genererar en högre köpeskilling
att parterna bedömer risker olika (tekniska risker, hyresrisker,
samtidigt som flexibiliteten minskar. Ansvarsfördelningen vad
marknadsrisker och finansiella risker). risken för att det uppstår
avser drift och underhåll mellan hyresgäst och fastighetsägare är
ett investerings- eller underhållsbehov i fastigheten bedöms ofta
också av stor betydelse, där ett långtgående ansvar för drift och
olika då till exempel en privat aktör kan ha bättre förutsättningar
underhåll överfört till hyresgästen generellt genererar en högre
för att hantera situationen medan en offentlig aktör kan föredra
köpeskilling. Samtidigt minskar möjligheterna för hyresgästen att
att inte bära den risken.
öka fokuseringen mot primärverksamheten och försäljningen blir
mer ett sätt att frigöra kapital.
Likaså hyres- och vakansrisken där en privat aktör kan ha en
organisation som aktivt jobbar med uthyrning medan den
offentliga aktören kanske saknar resurser eller till och med
möjlighet att gå ut på en öppen marknad och därmed inte vill
bära risken för att sitta med tomställda lokaler.
En annan faktor som kan påverka beslutet att behålla eller sälja
är skillnader i kapitalkostnader. En lägre kapitalkostnad innebär
att hyran som erbjuds kan vara lägre. Likaså kan skillnader i drift
FOKUS STOCKHOLM
12
Stockholm
91
Bostadsfastigheter
De allmännyttiga bolagen Familjebostäder, Stockholmshem
och Svenska Bostäder är dominerande ägare av bostads-
Färre genomförda transaktioner av
kommersiella fastigheter och
bostadsrättsombildningar än
föregående år. Stockholm ökar ändå
till 91 poäng i NAI Svefa
Fastighetsindex och behåller första
placeringen med god marginal.
fastigheter. Andra stora fastighetsägare är Byggnadsfirma Olov
Lindgren, Einar Mattson, HSB, Stockholms Kooperativa
Bostadsförening samt Wallenstam. Antal ombildningar som
sker från hyresrätter till bostadsrätter minskade med 65
procent förra året och nivåerna bedöms förbli fortsatt låga.
Detta beror till stor del av Stockholm stads restriktioner om
utförsäljning av allmännyttan, ökad osäkerhet på marknaden
samt svårigheter för bostadsrättsföreningar att få finansiering.
Några större fastighetsaffärer har skett där allmännyttiga
bostadsföretag har sålt bestånd i förorterna till privata aktörer.
Jan Tärnell
[email protected]
Våren 2013 börjar inflyttning i det nya området Hjorthagen som
är en del av utvecklingsområdet Norra Djurgårdsstaden vilket
är en ny stadsdel med stark fokus på miljö och hållbar
utveckling. Hyresförhandlingar pågår men normalhyran
NAI Svefa Fastighetsindex
2012:2
2012:1
2011:2
2011:1
2010:2
Index
91
89
89
87
81
Placering
1
1
1
1
1
bedöms hamna över 2 200 kr/kvm och år.
Kommersiella hyresfastigheter
Stockholms kommun är tillsammans med Vasakronan de
största fastighetsägarna inom segmentet. AFA, AMF, Atrium
Stockholm - juli 2012
Hyra
(kr/kvm)
Ljungberg, Diligentia, Fabege, Hufvudstaden, LundbergDirektavkastning
(%)
Bedömda värden
(kr/kvm)
företagen samt SEB är andra aktörer med stora bestånd. Den
senaste tidens turbulens på de europeiska marknaderna samt
ett hårdare klimat kring bankernas finansieringsvilja har
Kontor
resulterat i färre genomförda fastighetstransaktioner i
AA-läge
3 600 - 5 000
4,50 - 5,50
45 000 - 80 000
Stockholm. De transaktioner som skett har främst gällt större
A-läge
2 500 - 4 000
4,75 - 6,00
40 000 - 60 000
fastigheter med institutionella investerare som köpare.
B-läge
1 900 - 3 000
5,25 - 6,50
20 000 - 37 000
Exempelvis köpte Folksam under april fastigheten Blekholmen
C-läge
1 400 - 2 200
6,00 - 7,00
12 000 - 25 000
AA-läge
6 500 - 16 000
4,50 - 5,50
65 000 - 150 000
bedöms till cirka 4,25 procent. I mars öppnade den nya
A-läge
3 000 - 9 000
4,75 - 6,00
40 000 - 100 000
MOOD-gallerian på Regeringsgatan i centrala Stockholm med
B-läge
1 450 - 4 000
5,75 - 6,75
25 000 - 45 000
C-läge
1 450 - 2 700
6,50 - 8,50
10 000 - 25 000
A-läge
650 - 1 200
7,00 - 8,00
5 000 - 11 000
B-läge
500 - 800
7,50 - 8,50
4 500 - 8000
Stora ägare inom segmentet är bland andra Akademiska Hus,
C-läge
450 - 700
7,75 - 9,00
3 500 - 6 000
Stockholms stad, Hemsö, Jernhusen och Statens
Butiker
4 i närhet av Stockholm Centralstation till en köpeskilling om
cirka 2,1 mdkr. Fastigheten innehåller totalt 26 400
kvadratmeter moderna kontorslokaler och direktavkastningen
mode, inredning och restauranger. De första tre månaderna
har gallerian haft nära en miljon besökare.
Industri
Specialfastigheter
fastighetsverk. Två nya bussdepåer är under uppförande i
Bostäder
Stockholmsområdet. Vid Fredriksdal i Hammarbysjöstad ska
AA-läge
1 250 - 1 850
2,00 - 3,50
24 000 - 41 000
A-läge
1 250 - 1 850
2,00 - 3,75
21 000 - 36 000
B-läge
1 250 - 1 750
2,50 - 4,00
19 000 - 31 000
yta om cirka 30 000 kvadratmeter. Byggkostnaden för depån i
C-läge
1 100 - 1 750
2,50 - 4,00
16 000 - 26 000
Fredriksdal uppgår till 1,25 mdkr och ovanpå ska kontor i sju
Skanska uppföra en ny depå om 50 000 kvadratmeter och i
Postens gamla terminalbyggnad Tomteboda har SL förhyrt en
våningar uppföras. Byggnaden och verksamheten kommer att
präglas av långsiktig hållbarhet.
FOKUS STOCKHOLM
13
I fokus: Samhällsfastigheter
Akademiska Hus fortsätter med investeringar på flera håll i
Stockholm. En stor del av investeringarna sker på Kungliga
Tekniska högskolans område, Campus Valhallavägen. I det
gamla Väg- och vattenkvarteret sker en renovering av
nuvarande lokaler och en tillbygnad om 2 100 kvadratmeter,
huvudsakligen kontorslokaler. Projektet beräknas kosta 112 mkr.
Under 2010 sålde Röda Korset en tidigare sjukhusbyggnad belägen
inom Campus Valhallavägen till Akademiska Hus för en köpeskilling om 115 mkr. En ombyggnation pågår och i samband
med den tecknades ett hyresavtal om cirka 6 700 kvadratmeter
med avsikt att använda lokalerna till ett nytt rektorshus. Den
genomsnittliga hyresnivån bedöms ligga kring 2 000 kr/kvm,
exklusive tillägg. Byggnationen av den nya arkitekturskolan har
påbörjats och beräknas stå färdig 2015. Byggnaden kommer
tillsammans med ett nybyggt entréhus inrymma 14 300 kvadratmeter och beräknas kosta 400 mkr. Tidigare aviserades att den
nuvarande arkitekturskolans delvis eldhärjade lokaler vid
Östermalmsgatan skulle säljas. Beslutet har dock ändrats och
lokalerna kommer istället att utvecklas och behållas.
Lägesindelning, kontor (AA-, A- och B-läge)
Industri- & lagerfastigheter
De största ägarna av industri- och lagerfastigheter är Brostaden
(Castellum), Corem, Fabege, FastPartner och Sagax. Området
kring Årsta och Västberga är fortsatt attraktivt för aktörer inom
segmentet med närhet till motorled och järnväg. Industriområdet i Vinsta företagsområde har dragits med höga
vakanser, men området tros öka i attraktivitet med utbyggnaden av förbifart Stockholm. I Akalla har Brinova omvandlat de
gamla tryckeriverkstäderna till lagerfastigheter för att i framtiden
bygga upp ett e-handelskluster. Jernhusen ska investera över
400 mkr i att bygga ut Årsta Kombiterminal. Det nya lager- och
logistikcentrumet kommer totalt inrymma 15 000 kvadratmeter,
varav halva ytan kommer att utgöra ett kyl- och fryslager.
Transaktioner - Stockholm
Objekt
Fastighetstyp
Datum
Köpeskilling
(tkr)
Area
(kvm)
Säljare
Köpare
1
Järnplåten 29
Kontor
aug-12
125 000
3 100
Mengus
Kjell Ericsson & Partner
2
Katsan 1
Kontor
jun-12
240 000
5 600
Länsförsäkringar Liv
Folksam
3
Kungsbrohuset (Blekholmen 4)
Kontor
apr-12
2 100 000
26 400
Jernhusen
Folksam
4
Lönnen 25
Kontor
mar-12
400 000
5 600
Länsförsäkringar Liv
AFA
5
Vattenpasset 12
Bostäder
mar-12
215 000
6 380
Wallfast
Stockholmshem
* Av NAI Svefa bedömd köpeskilling
FoKUS STorSTocKhoLM
14
Storstockholm
hur står sig Stockholms kranskommuner gentemot våra 24 delmarknader i NAI Svefa Fastighetsindex?
I denna rapport har vi valt ut tolv kranskommuner till Stockholm och matchat dem mot vårt index.
Under 2012 har ett flertal stora hyresgäster inom Stockholms innerstad annonserat att de tänker
flytta till mer externa lägen. I takt med de senaste årens hyreshöjningar och låga vakanser inom
Stockholm innerstads kommersiella segment har aktörer vänt blickarna mot Stockholms kranskommuner för omlokalisering av verksamheten. Stor inflyttning till regionen i kombination med
markbrist i innerstaden har resulterat i ett ökat tryck på kranskommunerna att producera bostäder
för regionens stora tillskott av invånare.
Bostadsfastigheter
Förutom kranskommunernas kommunala bostadsbolag är de
stadsdel vid namn Barkarbystaden är under uppförande och
största bostadsbolagen Acta, Akelius, Stena Fastigheter samt
vid färdigställandet om cirka tio år bedöms området inrymma
Wallenstam. Trots att bostadsmarknaden präglas av obefintliga
omkring 5 000 bostäder samt en ny spårvagnslinje.
vakanser är bostadsbyggandet mycket lågt. Störst tillskott
av bostäder under den senaste tioårsperioden har skett i
kommunerna Nacka och Solna. I Nacka antogs i juni månad en
ny översiktsplan, vilken åter tar upp idén från 1970-talet om en
tunnelbaneutbyggnad till kommunen. Utbyggnaden bedöms
nödvändig då Nacka planerar att bygga 16 000 bostäder fram
till 2030, då tunnelbanan bedöms kunna vara färdigställd.
cirka 5 000 av bostäderna bedöms vara direkt beroende av
att utbyggnaden sker. Ett annat större bostadsprojekt sker för
närvarande vid det gamla flygfältet i Järfälla kommun. En ny
Kommun
nai svefa fastighetsindex
Solna
82
Sundbyberg
72
Sollentuna
70
Nacka
66
Tyresö
51
huddinge
50
Järfälla
49
Upplands Väsby
47
Sigtuna
45
Södertälje
41
haninge
38
Botkyrka
34
om NAI Svefas Fastighetsindex, se sidan 3.
Kommersiella hyresfastigheter
Atrium Ljungberg, Fabege, Unibail-rodamco och Vasakronan
är stora ägare av kommersiella hyresfastigheter i Stockholms
kranskommuner. Under 2012 har ett flertal stora hyresgäster
inom Stockholms innerstad annonserat att de avser flytta
till mer externa lägen. Skatteverket planerar en flytt till Solna
Strand och samlokaliserar därmed sin verksamhet när totalt
44 000 kvadratmeter kommer att hyras från Fabege. Utöver
Solna har även Sundbyberg varit i fokus när flytten av
befolkningsutveckling
arbetslöshet
FoKUS STorSTocKhoLM
15
Swedbanks huvudkontor till nybyggda och miljöklassade lokaler
i centrala Sundbyberg blev officiell förra året. Sammanlagt
I fokus: Samhällsfastigheter
2 500 anställda kommer att flytta till det nybyggda kontoret.
I huddinge, inom kommundelen Flemingsberg, sker en kontinuerlig
Under juni 2012 såldes den aktuella fastigheten som en del av
expansion av området där Karolinska Universitetssjukhuset
en större portföljaffär när humlegården köpte fyra fastigheter i
och Södertörns högskola är belägna. Det senaste tillskottet är
Solna samt två i Sundbyberg för cirka 4 mdkr. Även Vasakronan
en ny anläggning för rättspsykiatri som beräknas stå klar under
avyttrade under sommaren en volymhandelsfastighet om cirka
slutet av 2012. Även Universitetssjukhuset expanderar och
16 000 kvadratmeter belägen i Sollentuna för 441 mkr.
under våren blev det klart att de hyr ytterligare 3 500 kvadratmeter i forskningsparken Novum. Ägare till Novum är hemfosa
Specialfastigheter
som köpte fastigheten i en konkursauktion under andra hälften
Stora ägare av specialfastigheter, förutom kommunerna, är
Akademiska hus, hemsö, Jernhusen samt Locum. Ett område
som genomgår en omfattande utveckling är den nya stadsdelen hagastaden, belägen i Stockholm och Solna kommun.
Utvecklingen påbörjades med överdäckningen av E4 och E20,
en förutsättning för fortsatt utbyggnad. Största fastighetsägare
i området, beläget i Solna, är Akademiska hus och Locum.
här planeras för ett nytt universitetssjukhus, utbildningslokaler
för Karolinska Institutet samt lokaler för forskning och företagande inom life science.
av 2010. Vidare har huddinge kommun under 2012 tagit fram
en projektplan som tydliggör att utbyggnaden av kommunal
service prioriteras högt. Ett flertal projekt avseende skolor och
äldreboenden har redan påbörjats. Ett av projekten blev klart i
april 2012 då bolaget Senectus äldreboende i kommundelen
Vårby Gård invigdes. Utöver Vårby Gård har bolaget ett flertal
andra äldreboenden inom södra Stockholm samt ett pågående
projekt i haninge kommun. haninge var även i fokus i början
av 2012 när de aviserade att 300 bostäder ska byggas åt försvarsanställda i kommundelen Västerhaninge. Projektet är ett
samarbete mellan Bygg-Fast, hemfosa och MhS-bostäder.
Industri- och lagerfastigheter
Stora ägare inom segmentet är Brostaden (castellum), corem,
Fabege, Kilenkrysset och Sagax. Tre intressanta industri- och
logistikområden är Eriksberg i Botkyrka, rosersberg i Sigtuna
och Jordbro i haninge. Jordbro är det område som är mest
etablerat och har högst hyresnivåer med ett genomsnitt strax
över 700 kr/kvm. Störst expansion väntas ske i rosersberg där
en järnvägsanslutning och kombiterminal väntas stå klar 2013.
En kommande hyresgäst i rosersberg är Posten som planerar
att etablera sig här under 2014 - 2015 och således lämna den
nästan 100 000 kvadratmeter stora postterminalbyggnaden i
Tomteboda, Solna. Under våren tecknades ett nytt hyreskontrakt för stora delar av terminalbyggnaden för etablering
av en större bussdepå med SL som hyresgäst.
Transaktioner – Storstockholm
Objekt
1 Solna & Sundbyberg - 6 kontorsfastigheter
2 Sollentuna Städet 1
3 Järfälla - 5 bostadsfastigheter
4 Solna hilton 3
5 Järfälla Barkarby 4:7
* Av NAI Svefa bedömd köpeskilling
Fastighetstyp
Datum
Köpeskilling
(tkr)
Area
(kvm)
Säljare
Köpare
Kontor
jun-12
4 000 000 *
145 000
Länsförsäkringar Liv
humlegården
Externhandel
jun-12
441 000
16 000
Vasakronan
Ancore
Bostäder
jun-12
435 000
26 689
Wåhlin
Willhem
Kontor
jun-12
510 000
18 500
Degi
Klövern
Externhandel
maj-12
560 000
22 800
commerz real
Invesco real Estate
FOKUS GÖTEBORG
16
Göteborg
64
Bostadsfastigheter
Kommunala Förvaltnings AB Framtiden med dotterbolag är
den klart största ägaren på bostadsmarknaden i Göteborg.
Fastighetsmarknaden i Göteborg har
upplevt ett starkt första halvår med
ett flertal stora affärer inom det
kommersiella segmentet. Det största
köpet var Vasakronans förvärv från
Diligentia som sedan paketerats om
och delvis avyttrats på nytt.
Stena Fastigheter, Stiftelsen Göteborgs Studentbostäder,
Wallenstam och Willhem innehar huvuddelen av det resterande
beståndet. I Göteborg råder sedan länge bostadsbrist och
söktrycket på lediga lägenheter är för närvarande mycket stort.
På transaktionsmarknaden har aktiviteten gått ner under första
halvan av 2012. Av de större affärerna kan HSB Göteborgs
köp av tio fastigheter, huvudsakligen i östra Göteborg och
Partille, noteras. Affären som genomfördes i juli grundas på en
köpeskilling omkring 275 mkr, motsvarande cirka 15 700
kr/kvm. Fastigheterna inrymmer ungefär 270 lägenheter och
Hans Hurtig
[email protected]
området bedöms som B-läge för bostäder. I Kvillebäcken
byggs nu en ny stadsdel med 2 000 lägenheter med inflyttning
från 2013. Ett konsortium bestående av åtta bolag bygger och
målet är att skapa en levande stadsdel med varierad struktur
NAI Svefa Fastighetsindex
2012:2
2012:1
2011:2
2011:1
2010:2
Index
64
63
63
60
59
Placering
2
2
2
2
3
och ett blandat innehåll.
Kommersiella hyresfastigheter
Balder, Diligentia, Eklandia (Castellum), Lundbergs, Platzer,
Vasakronan och Wallenstam är stora ägare inom segmentet.
Göteborg - juli 2012
Hyra
(kr/kvm)
Transaktionsmarknaden 2012 inleddes starkt med ett antal
Direktavkastning
(%)
Bedömda värden
(kr/kvm)
större affärer, varav den största får anses vara Vasakronans
köp från Diligentia. Beståndet har därefter paketerats om och
delvis sålts vidare till Platzer och Wallenstam. I övrigt fortsätter
Kontor
lokala aktörer att vara aktiva på transaktionsmarknaden. Även
AA-läge
1 600 - 2 450
5,00 - 6,00
18 000 - 35 000
hyresmarknaden för kontor har varit positiv under året vad
A-läge
1 350 - 2 100
5,50 - 6,50
11 000 - 27 500
gäller såväl uthyrningsgrad som hyresutveckling. En trend på
B-läge
1 000 - 1 500
6,25 - 7,25
6 000 - 18 000
C-läge
600 - 1 200
7,00 - 8,50
4 000 - 13 000
AA-läge
4 000 - 9 000
4,75 - 5,75
30 000 - 95 000
februari 2013 att flytta in på 6 500 kvadratmeter. Framöver
A-läge
2 500 - 6 000
5,00 - 6,25
20 000 - 75 000
startar även Peab igång en första etapp om 19 000
B-läge
1 000 - 3 500
5,75 - 6,75
10 000 - 27 500
kvadratmeter kontor i gamla Lyckholms Bryggeri.
C-läge
700 - 1 500
6,25 - 8,00
2 500 - 12 500
A-läge
500 - 900
7,00 - 8,25
5 000 - 10 000
B-läge
450 - 700
7,75 - 8,75
4 000 - 7 500
Vasakronan och Västfastigheter stora ägare av special-
C-läge
350 - 550
8,25 - 9,25
3 000 - 5 000
fastigheter i Göteborg. Ett av kommunens mer aktiva
Butiker
Göteborgsmarknaden är att allt fler väljer att omlokalisera sig till
modernare och mer yteffektiva lokaler. I Skanskas kontorsprojekt på Grafiska vägen har ÅF tecknat 7 500 kvadratmeter
och till NCCs kontorsprojekt på Ullevigatan kommer WSP i
Specialfastigheter
Industri
Förutom kommunen är Akademiska Hus, Chalmersfastigheter,
förvaltningsbolag är Higabgruppen, vilka också äger en
Bostäder
betydande andel av stadens offentliga byggnader. Akademiska
AA-läge
1 200 - 1 700
2,75 - 3,50
20 000 - 35 000
A-läge
1 050 - 1 600
3,00 - 4,25
16 000 - 30 000
B-läge
1 025 - 1 500
3,50 - 5,25
11 000 - 25 000
Investeringen har bedömts till 72 mkr och omfattar 2 300
C-läge
925 - 1 375
5,00 - 7,00
6 500 - 16 000
kvadratmeter obduktionslokaler, laboratorier och kontor.
Hus har startat nybyggnationen av vad som avses bli Sveriges
modernaste och mest effektiva rättsmedicinska anläggning.
Inflyttning beräknas till våren 2013.
FOKUS GÖTEBORG
17
I fokus: Samhällsfastigheter
Ett av de enskilt största projekten vad gäller fastigheter för
samhällsservice i Göteborg är Angereds närsjukhus. Det har
sedan förslaget kom år 2002 varit ett omdiskuterat projekt vad
gäller såväl innehåll som omfattning och driftsform. Enligt det
senaste förslaget blir det en blandning av minisjukhus och
specialistkluster. Byggstart är planerad till oktober 2012 med
beräknat färdigställande under 2015. Projektet omfattar 17 000
kvadratmeter med en uppskattad byggkostnad om cirka 400
mkr. Ytterligare ett projekt med Västfastigheter som byggherre
är om- och nybyggnaden av Regionens Hus vid
Centralstationen. Byggstart är planerad till februari 2013 och
byggkostnaden uppskattas till cirka 700 mkr. Till de större
pågående projekten med kommunens bolag Higab som
byggherre hör uppförandet av en bad- och isanläggning i
Angered som ska invigas våren 2013. Stadsbiblioteket vid
Götaplatsen i centrala Göteborg är sedan mars 2012 stängt för
en omfattande om- och tillbyggnad. Tillbyggnaden omfattar
totalt 3 700 kvadratmeter och invigningen beräknas ske under
första kvartalet 2014.
Lägesindelning, kontor (AA-, A- och B-läge)
Industri- & lagerfastigheter
Eklandia (Castellum), Göteborgs kommun och Volvo är de
dominerande ägarna av industri- och lagerfastigheter.
Omsättningen på industrirelaterade fastigheter har sedan
högkonjunkturen 2007 avtagit. De senaste åren uppgår antalet
lagfarna transaktioner till cirka 40 till 50 affärer på årsbasis.
Prognosen är att omsättningen kommer att öka något
samtidigt som allt fler köp sker i bolagsform. Attraktiviteten för
moderna logistik- och lagerfastigheter är fortsatt stark. NCCs
uthyrda nybyggnation om 26 000 kvadratmeter lager på ett
markområde om cirka 50 000 kvadratmeter i Göteborgs Hamn
är sålt och utmed E6 på Hisingen ska Logistic Contractor
bygga ett nytt lager på cirka 32 000 kvadratmeter.
Transaktioner - Göteborg
Objekt
Fastighetstyp
Datum
Köpeskilling
(tkr)
Area
(kvm)
Säljare
Köpare
Kontor & butik + proj
jul-12
408 000
13 000
Vasakronan
Wallenstam
1
Paket om fem komersiella fastigheter inkl projekt
2
Gårda 16:17, Nordstaden 13:12, Nordstaden 20:5
Kontor
jun-12
565 000
23 540
Vasakronan
Platzer
3
Kallebäck teknikpark (Kallebäck 17:1)
Kontor
jun-12
180 000
22 000
Saab
Klövern
4
Paket om tio bostadsfastigheter
Bostäder
jun-12
250 000-300 000 *
17 500
Kviberg Byggnads AB
HSB Göteborg
5
Paket om sex kontorsfastigheter
Kontor
jun-12
950 000
67 400
Wallenstam
Platzer
* Av NAI Svefa bedömd köpeskilling
FOKUS MALMÖ
18
Malmö
55
Bostadsfastigheter
Allmännyttiga MKB är den största innehavaren av bostadshyreshus i Malmö. Akelius, Heimstaden, HSB, Stena
Den kommersiella fastighetsmarknaden kännetecknas av stabila
hyror och avkastningskrav med
fokus på centrala och nyproducerade objekt. Transaktionsnivån på bostadsmarknaden under
det första halvåret har varit dämpad.
Fastigheter och Willhem är andra stora aktörer. Aktiviteten på
bostadsmarknaden har under första halvåret varit avvaktande
med förhållandevis få transaktioner. Noterbart är att det
numera inte är bostadsrättsföreningar som är den
dominerande köparen av flerbostadshus utan att det oftast är
förvaltande bolag som lägger de högsta buden. Vidare
fortsätter utbyggnaden i Västra Hamnen och nästa stora
område för expansion är Hyllie som kommer att tilldra sig stort
intresse från flera olika aktörer under de kommande åren.
Området är redan etablerat på den kommersiella sidan och nu
Per Wieslander
[email protected]
är det dags för bostäder. En annan trend på bostadsmarknaden är det ökade intresset för att bygga hyresrätter.
Intressant blir även att följa utfallet av försäljningen av Sveriges
högsta bostadshus, Turning Torso, som HSB Sundsfastigheter
NAI Svefa Fastighetsindex
2012:2
2012:1
2011:2
2011:1
2010:2
Index
55
55
56
51
56
Placering
5
5
5
6
5
under våren gick ut med på marknaden.
Kommersiella hyresfastigheter
Stora ägare är Briggen (Castellum), Stena Fastigheter,
Vasakronan och Wihlborgs. Marknaden kännetecknas av
Malmö - juli 2012
Hyra
(kr/kvm)
stabila hyror och avkastningskrav samt fokus på centrala och
Direktavkastning
(%)
Bedömda värden
(kr/kvm)
nyproducerade objekt. Vasakronan har varit aktiva i Malmö
med försäljningar till Diligentia och Svenska Hus samt förvärv
från Skanska. Förvärvet av kontorsprojektet Bassängkajen gör
Kontor
att Vasakronan nu även etablerar sig på Universitetsholmen.
AA-läge
1 850 - 2 450
5,25 - 6,00
27 000 - 40 000
Bassängkajen är en modern, effektiv och klimatsmart fastighet
A-läge
1 650 - 2 150
5,75 - 6,75
16 000 - 25 000
som blev en av de första i Norden att certifieras på högsta nivå
B-läge
1 000 - 1 500
6,50 - 7,75
8 000 - 17 000
C-läge
700 - 1 200
7,75 - 9,00
5 000 - 7 000
AA-läge
4 000 - 6 000
5,25 - 6,00
40 000 - 60 000
bedöms till cirka 5,75 procent. Detta var Balders andra förvärv
A-läge
3 200 - 4 500
5,75 - 6,25
32 000 - 42 000
i området på kort tid. I januari förvärvades Rosen 9, en om-
B-läge
1 000 - 2 400
6,50 - 7,50
10 000 - 20 000
och tillbyggd hotell- och restaurangfastighet, för 400 mkr.
C-läge
700 - 1 300
7,50 - 9,00
5 000 - 12 000
A-läge
550 - 850
7,25 - 8,00
4 000 - 8 500
B-läge
400 - 650
8,00 - 9,50
3 500 - 6 000
landsting är stora ägare inom segmentet. Uppförandet av ett
C-läge
300 - 500
9,00 - 10,50
2 750 - 4 000
nytt konserthus, integrerat med hotell- och kongresscenter, har
Butiker
enligt LEED (Platina). I juni förvärvade Balder den centralt
belägna fastigheten Lejonet 2, med kontors- och restaurangverksamhet, för en köpeskilling om 200 mkr. Fastigheten
inrymmer cirka 5 900 kvadratmeter och direktavkastningen
Specialfastigheter
Industri
Folksam, Hemsö, Wihlborgs, Malmö Stad och Skåne läns
påbörjats på Universitetsholmen. De nya lokalerna kommer att
Bostäder
AA-läge
950 - 1 650
3,50 - 4,00
22 000 - 30 000
A-läge
950 - 1 500
3,75 - 4,50
15 000 - 22 000
B-läge
900 - 1 100
4,25 - 5,75
11 000 - 18 000
C-läge
775 - 950
6,00 - 7,50
7 000 - 11 000
omfatta 14 250 kvadratmeter med plats för 1 600 personer.
Entreprenaden, för vilken Skanska är byggherre, uppgår till 750
mkr. I juni förvärvade Diligentia Ellenbogen 38 från Vasakronan,
en vårdfastighet om cirka 5 550 kvadratmeter. Köpeskillingen
uppgick till 88 mkr och direktavkastningen bedöms till cirka
6,75 procent.
FOKUS MALMÖ
19
I fokus: Samhällsfastigheter
Under våren har två stora projekt som varit på gång under en
längre tid fått uppbackning av bygg- och utvecklingsföretag.
Peab har förvärvat INSPI Health Campus. Projektet omfattar i
en första etapp drygt 20 000 kvadratmeter, strategiskt
placerade vid Dalaplan och intill södra sjukhusområdet. INSPIanläggningen blir en del av det medicinska Malmö med fokus
på produkter och tjänster inom hälsoområdet. Investeringen
kan komma att uppgå till cirka 500 mkr. Synligheten blir extra
tydlig genom ett planerat hotell, Cube Hotel, i form av en kub
cirka 40 meter ovan mark med utsikt över Pildammsparken. På
andra sidan parken har Midroc tecknat avtal med grundarna till
World Village of Women Sports avseende utveckling av ett
forsknings- och utvecklingscenter för kvinnors idrott och hälsa
samt kommersiella lokaler och cirka 400 – 450 bostäder. Syftet
är att samla internationell expertis för att skapa en kunskapsmiljö med det senaste inom forskning. Malmö högskolas
idrottsvetenskapliga institution kan bli en av hyresgästerna.
Anläggningen i sin helhet blir ett mycket omfattande
byggprojekt med en investering på över 2 mdkr.
Lägesindelning, kontor (AA-, A- och B-läge)
Industri- & lagerfastigheter
Briggen (Castellum), Klövern och Wihlborgs är stora ägare av
industri- och lagerfastigheter i Malmö. Aktiviteten på
transaktionsmarknaden har varit låg under året. Två av de stora
ägarna har på olika sätt utökat sina bestånd i Fosie och
Jägersro. Briggen har förvärvat tre fastigheter längs med
Agnesfridsvägen till ett pris som motsvarar drygt 7 800 kr/kvm
och Wihlborgs har startat ett projekt i Fosie, en byggnad om
1 300 kvadratmeter uthyrd till Kockums på ett tioårsavtal. Stora
förändringar sker inom hamnområdet och uppbyggnaden av
ett logistikcenter i Norra Hamnen koncentrerar verksamheten
ytterligare dit. Tillkomsten av en kombiterminal är en del av det
nya logistikcentrat.
Transaktioner - Malmö
Objekt
Fastighetstyp
Datum
Köpeskilling
(tkr)
Area
(kvm)
Säljare
Köpare
1
Bassängkajen (Nereus 1)
Kontor
jun-12
652 000
16 700
Skanska Öresund
Vasakronan
2
Paket om tre kontorsfastigheter
Kontor
jun-12
95 000
5 000
Vasakronan
Svenska Hus
3
Ellenbogen 38
Vård
jun-12
88 000
5 500
Vasakronan
Diligentia
4
Lejonet 2
Kontor
jun-12
200 000
6 000
Hyresbostäder i Malmö
Balder
5
Drivan 16
Bostäder
apr-12
65 000
4 440
Privatperson
HSB Malmö
* Av NAI Svefa bedömd köpeskilling
FOKUS UPPSALA
20
Uppsala
60
Bostadsfastigheter
Uppsalas kommunala bostadsföretag Uppsalahem är
tillsammans med Rikshem dominerande inom segmentet
Uppsalas fastighetsmarknad är en
av landets starkaste och de behåller
tredjeplatsen i NAI Svefa Fastighetsindex. Framgången förklaras av låg
arbetslöshet, hög befolkningstillväxt
och ett väl diversifierat näringsliv.
bostadsfastigheter. Gustavianska Stiftelsen (via Uppsala
Akademi), Heimstaden, HSB och Stena Fastigheter är andra
stora aktörer. Kommunens vision är att 1 000 nya lägenheter
uppförs per år och under 2012 kommer uppförandet av 910
lägenheter att ha påbörjats i Uppsala. För 2013 beräknas
antalet stiga till 1 420 lägenheter. I och med att flera nya detaljplaner har vunnit laga kraft under året har byggrätter för över
500 lägenheter i centrala Uppsala kommit ut på marknaden,
motsvarande en bruttoarea på nära 58 000 kvadratmeter.
Rikshem har i en överenskommelse med Uppsala kommun
Petter Sandberg
[email protected]
beslutat att uppföra 1 370 nya lägenheter inom en period om
fyra år till en beräknad investering på över 3 mdkr.
Lägenheterna ska uppföras som förtätande bebyggelse i
områdena Gränby, Kvarngärdet och Sivia torgområden där
NAI Svefa Fastighetsindex
2012:2
2012:1
2011:2
2011:1
2010:2
Index
60
57
58
52
58
Placering
3
3
4
4
4
Rikshem redan har ett stort bestånd.
Kommersiella hyresfastigheter
Bland de större fastighetsägarna återfinns Aspholmen
(Castellum), Atrium Ljungberg, Diligentia, Klövern, Vasakronan
Uppsala - juli 2012
Hyra
(kr/kvm)
samt Uppsala Akademiförvaltning. Ett antal transaktioner har
Direktavkastning
(%)
Bedömda värden
(kr/kvm)
genomförts under 2012 där förvärvarna bland annat varit lokala
aktörer och kommersiella fastighetsutvecklare. Under juni
förvärvade DNB Scandinavian Property Fund genom en
Kontor
bolagsaffär handelsfastigheten Boländerna 5:21 för cirka 235
AA-läge
mkr. Fastigheten har en lokalarea på 11 000 kvadratmeter och
A-läge
1 200 - 2 500
5,75 - 7,50
10 000 - 23 000
B-läge
900 - 1 700
6,75 - 7,75
7 000 - 14 000
C-läge
700 - 1 100
8,00 - 9,50
5 000 - 9 000
Butiker
största hyresgästerna är Mediamarkt och Toys R Us. På
kontorshyresmarknaden råder förhållandevis stabila hyres- och
vakansnivåer där förändringarna historiskt varit relativt små
oavsett konjunkturläge. Vad gäller butiker har ett flertal större
om- och tillbyggnadsprojekt genomförts. Under föregående år
AA-läge
invigdes Gränby centrums nya galleriadel och under våren
2012 öppnades det anrika Rådhuset i centrala Uppsala som
A-läge
2 200 - 4 500
6,00 - 7,25
15 000 - 40 000
B-läge
1 000 - 2 200
6,75 - 8,00
7 000 - 17 000
C-läge
800 - 1 200
7,50 - 9,00
5 000 - 10 000
A-läge
550 - 900
7,50 - 8,50
4 000 - 8 500
B-läge
450 - 700
8,00 - 9,50
3 500 - 5 500
och Vasakronan är några av de stora ägarna inom segmentet.
C-läge
350 - 500
9,25 - 11,00
1 500 - 4 000
Uppsala universitet bygger i anslutning till Ångströms-
omvandlats till ett modernt modevaruhus vid Stora torget.
Specialfastigheter
Industri
Akademiska Hus, Uppsala kommun, Uppsala läns landsting
laboratoriet det nya FREIA-laboratoriet. I anläggningen kommer
Bostäder
det att bedrivas forskning och utveckling av ny teknologi för
AA-läge
A-läge
975 - 1 425
3,75 - 5,00
12 000 - 23 000
B-läge
900 - 1 300
4,50 - 5,75
10 000 - 16 000
C-läge
850 - 1 125
5,50 - 7,00
7 000 - 11 000
partikelacceleratorer. I Uppsala finns det även på flera håll
planer på att uppföra byggnader för idrott och stora
evenemang. Den nya Fyrishovshallen, med planerad invigning
till sommaren 2013, kommer att ha en total area om 8 000
kvadratmeter. Bygget har en budget på 189 mkr.
FOKUS UPPSALA
21
I fokus: Samhällsfastigheter
Efter Uppsala kommuns avyttring av samtliga fastigheter inom
vård- och äldreboende under 2011 har landstinget aviserat att
stora delar av deras bestånd ska avyttras. Beslut om
försäljning väntas komma till hösten. Totalt väntas försäljningen
omfatta 100 000 kvadratmeter samhällsfastigheter, till ett värde
överstigande 1 mdkr. Uppsala universitet ligger i startgropen för
en expansiv fas med utbyggnadsplaner gällande främst lokaler
för forsknings- och laboratorieverksamhet. I maj togs det första
spadtaget till om- och tillbyggnaden av Biomedicinskt
Centrum, där Akademiska Hus tillsammans med Uppsala
universitet ska investera 177 mkr i projektet SciLifeLab som
omfattar 11 000 kvadratmeter. Utbyggnadsplaner finns även
för Ångströmslaboratoriet, där en utbyggnad på 27 000
kvadratmeter kan bli aktuell. Projekten kommer att bryta
trenden med minskande förvaltningsytor. Under de senaste tio
åren har Uppsala universitet minskat sin lokalarea med 60 000
kvadratmeter.
Lägesindelning, kontor (A- och B-läge)
Industri- & lagerfastigheter
Stora ägare inom segmentet industri- och lagerfastigheter är
Aspholmen (Castellum), GE Medical Holding, Klövern,
Lantmännen och Uppsala kommun. I Uppsala råder stor
efterfrågan på moderna lager- och logistiklokaler, vilket skapat
förutsättningar för något högre hyresnivåer inom segmentet. De
mest attraktiva områdena för industri och lager är Boländerna,
Kungsängen och Librobäck. Kommunens översiktsplan från
2010 anger dock en omvandling av lager- och industriområdens centrala lägen till bostäder, vilket har gett ett minskat
utbud på marknaden. För närvarande utarbetas en detaljplan
för ett nytt verksamhetsområde i östra Fyrislund, där 600 000
kvadratmeter verksamhetsyta kommer att tillkomma.
Transaktioner - Uppsala
Objekt
Fastighetstyp
Datum
Köpeskilling
(tkr)
Area
(kvm)
Säljare
Köpare
Externhandel
jun-12
235 000*
11 000
IVG
DNB
Bostäder
mar-12
296 000
16 560
Majklockan Fastigheter
Stiftelsen Västmanlands-Dala nation
Industri
mar-12
25 000
3 155
AEVS
Lundagrossisten Bo Johansson
1
Boländerna 5:21
2
Paket om studentbostäder
3
Husbyborg 5:4
4
Kvarngärdet 35:3
Bostäder, handel & kontor
feb-12
22 000
1 810
AB Olof Swedling
Alm Equity mfl
5
Kungsängen 28:1
Byggrätt
jan-12
95 000
9 770
Schenker
JM
* Av NAI Svefa bedömd köpeskilling
FOKUS LINKÖPING
22
Linköping
47
Bostadsfastigheter
Dominerande ägare av bostadshus med hyreslägenheter är
Akelius, Botrygg, HSB, Mannersons, Riksbyggen, det
Det finns en stor efterfrågan på
handelsfastigheter i Linköping.
Vakansgraden är låg och även de
nya handelsprojekten har attraherat
stabila hyresgäster. Linköping
placerar sig på tiondeplats i NAI
Svefa Fastighetsindex.
kommunala bostadsbolaget Stångåstaden och Willhem.
Efterfrågan på bostäder i Linköping fortsätter att vara stark.
Under några år har Linköpings kommun haft olika planer för
kvarteret Eddan, ett centralt läge i Linköping som idag används
för markparkering och där de senaste planerna har varit att
bygga ett parkeringshus. Dessa planer har dock lagts ned och
ett förslag till detaljplan för nya bostäder ska istället tas fram
under hösten. Samtal förs mellan Linköpings kommun och
Stångåstaden. Under våren 2012 bildade NCC Construction
och Svenska Hyreshus bolaget SHH Hyresproduktion som
Elenore Pellams
[email protected]
planerar att producera nya hyresbostäder. Bolaget kommer
inledningsvis att fokusera på Linköping, Norrköping och
Mälardalen. Transaktionsaktiviteten i Linköping är fortfarande
relativt låg.
NAI Svefa Fastighetsindex
2012:2
2012:1
2011:2
2011:1
2010:2
Index
47
48
51
51
51
Placering
10
7
6
6
7
Kommersiella hyresfastigheter
De största aktörerna på den kommersiella marknaden i
Linköping är Corallen (Castellum), Henry Ståhl Fastigheter,
Ikano, Klövern och Lundbergs. Fastighetsbolaget Lundbergs
Linköping - juli 2012
Hyra
(kr/kvm)
har förstärkt sitt innehav i Linköping med sitt köp av den
Direktavkastning
(%)
Bedömda värden
(kr/kvm)
centralt belägna fastigheten Decimalen 16 intill Gyllentorget i
bästa handels- och kontorsläge. Fastigheten omfattar cirka
4 700 kvadratmeter butiks- och kontorslokaler med bland
Kontor
annat Systembolaget och Cervera som hyresgäster. Säljare var
AA-läge
Klövern och köpeskillingen uppskattas till 134 mkr med en
A-läge
1 000 - 1 600
6,25 - 7,00
8 000 - 16 000
B-läge
800 - 1 300
6,75 - 7,75
5 000 - 9 000
C-läge
600 - 900
7,75 - 9,00
3 000 - 5 500
Butiker
bedömd direktavkastning om cirka 5,5 procent. Vad gäller
handelsprojekt står första etappen av NCC Property
Developments handelsprojekt Tornby Handelsgårdar strax
utanför Linköping snart klart och är i princip fullt uthyrt.
Etappen, som omfattar totalt 11 200 kvadratmeter handelsyta,
AA-läge
har förvärvats av Cordea Savills till en bedömd köpeskilling
strax över 200 mkr. Hyresgäster är bland annat Elgiganten,
A-läge
1 800 - 3 900
5,75 - 7,00
15 000 - 40 000
B-läge
1 000 - 2 000
7,00 - 8,25
6 000 - 15 000
C-läge
600 - 1 000
8,25 - 10,00
3 000 - 8 000
A-läge
400 - 700
7,50 - 9,25
3 000- 7 000
B-läge
350 - 550
8,25 - 10,00
2 500 - 4 500
Hemsö, Lejonfastigheter, tidigare Linköpings Kommunala
C-läge
300 - 450
9,50 - 11,00
1 800 - 3 500
Fastigheter, samt Östergötlands läns landsting de största
Vildmark och XXL Sport.
Specialfastigheter
Industri
I Linköping är Akademiska Hus, Botrygg, Garnisonsfastigheter,
aktörerna inom segmentet. Vid Universitetssjukhuset ska NCC
Bostäder
Construction uppföra ett parkeringshus i sex plan. Ovanpå
AA-läge
parkeringshuset ska nya forskningslokaler byggas. Allt ska stå
A-läge
1 025 - 1 425
4,00 - 5,25
10 000 - 21 000
B-läge
975 - 1 200
4,50 - 5,75
7 000 - 16 000
universitetssjukhuset i Linköping där sjukvård ska bedrivas i
C-läge
875 - 1 100
5,75 - 6,75
5 500 - 10 000
moderna miljöer. Projektet kommer att färdigställas år 2019.
klart 2014. NCC har sedan tidigare uppdraget att bygga
FOKUS LINKÖPING
23
I fokus: Samhällsfastigheter
Lejonfastigheter, ett bolag helägt av Linköpings kommun, äger
och förvaltar nästan 250 fastigheter för offentlig verksamhet
med en uthyrningsbar area om cirka 574 000 kvadratmeter. Ett
antal fastigheter har sålts under de senaste åren då bland
annat skolor avvecklats på mindre orter i kommunen. Exempel
är fastigheten Malfors 4:107 i Ljungsbro som såldes till
Småskolan i Ljungsbro AB, en privatskola, och Rystads skola,
vilken med idag gällande detaljplan kan byggas om till
bostäder. Även gamla räddningsstationen med ett centralt läge
i Linköping har avyttrats och kvarteret kommer att omvandlas
till bland annat bostäder. Botrygg äger ett flertal samhällsfastigheter och bygger just nu tredje etappen av vårdboenden
inom kvarteret Tandkronan i Ekhaga. Tidigare i samma område
har en grundskola för montessoriverksamhet uppförts. Botrygg
uppför även Arena Linköping tillsammans med Linköpings FC,
en fotbollsarena integrerad med butiker, företagshotell,
restaurang och sportbar. Lokalarean uppgår till cirka 4 600
kvadratmeter. Anläggningen beräknas stå färdig under hösten.
Botrygg kommer troligen att äga arenan.
Lägesindelning, kontor (A- och B-läge)
Industri- & lagerfastigheter
Saab är den dominerande ägaren av industrifastigheter i
Linköping. Klövern och Linköpings kommun är andra
betydande aktörer. Klövern har tecknat ett hyresavtal om cirka
6 000 kvadratmeter lager med Östergötlands läns landsting i
fastigheten Glasbiten 7 i Tornby. Hyresavtalet är på 25 år och
kontraktsvärdet uppges till mer än 220 mkr. Transaktionsaktiviteten för industri- och lagerfastigheter har under året varit
låg. Invid Bergsrondellen har SelStor etablerat en anläggning
om cirka 6 650 kvadratmeter lageryta. I industriområdet Östra
Malmskogen säljer Linköpings kommun mark för cirka 300
kr/kvm. Försäljningen har tagit fart och sju fastigheter är hittills
sålda.
Transaktioner - Linköping
Objekt
Fastighetstyp
Datum
Köpeskilling
(tkr)
Area
(kvm)
Säljare
Köpare
1
Kommunhuset
Kontor
jul -12
90 000
8 000
Stångåstaden
Lejonfastigheter
2
Decimalen 16
Butik & kontor
jun -12
134 000
4 700
Klövern
Lundbergs
3
Laken 3, Himna 11:226
Handel & kontor
feb -12
75 000
7 100
Kungsleden
JHFF Fastigheter
4
Elite Stora Hotellet
Hotell, kontor & handel
feb -12
147 000
8 900
Klövern
Åhmans Fastigheter
5
Mark för handel i Tornby
Handel
jan -12
80 000
40 000
NCC
Bauhaus
* Av NAI Svefa bedömd köpeskilling
FOKUS VÄSTERÅS
24
Västerås
46
Bostadsfastigheter
Det kommunala bostadsbolaget Mimer är tillsammans med
Akelius, Bostjärnan, Ikano och Rikshem de största aktörerna
Västerås har en fortsatt hög
bostadsproduktion, främst vid
Mälarens strand. Efterfrågan på
kontor är god och centrumhandeln
har fortsatt tuff konkurrens med
stora vakanser. Västerås hamnar på
plats 11 i NAI Svefa Fastighetsindex.
inom segmentet. Under sommaren påbörjade Mimer ett
projekt i kvarteret Råseglet på Öster Mälarstrand, bestående
av 160 lägenheter i fyra huskroppar med sex till åtta våningar.
Lägenheterna består av ett till fyra rum, varav en del utgörs av
seniorboende med en hyresnivå omkring 1 500 kr/kvm.
Byggnaderna uppförs av NCC med passivhusteknologin och
utan radiatorsystem i lägenheterna samt med solcellsbeklädda
tak. Vidare planerar Peab att uppföra två punkthus om 51
lägenheter intill den trafikerade Malmabergsgatan i kvarteret
Almen. I kvarteren Engelbrekt och Skalden i Karlsdalsområdet
Sune Åkesson
[email protected]
planerar Ikano att förtäta ytterligare genom att uppföra ett
90-tal bostäder i fyra till fem våningar med varierad
upplåtelseform. Riksbyggen har av Lantmännen förvärvat
fastigheten Sjömärket 1 i Lillåudden, vilken innehar byggrätter
NAI Svefa Fastighetsindex
2012:2
2012:1
2011:2
2011:1
2010:2
Index
46
47
47
46
41
Placering
11
9
10
11
14
för bostäder, för cirka 2 900 kr/kvm BTA.
Kommersiella hyresfastigheter
Bland de större aktörerna i Västerås inom segmentet för
kommersiella hyresfastigheter hör Aspholmen Fastigheter
Västerås - juli 2012
Hyra
(kr/kvm)
(Castellum), Hemfosa, Ikano, Klövern och Kungsleden. På
Direktavkastning
(%)
Bedömda värden
(kr/kvm)
hyresmarknaden har Hemfosa i år förlängt tre betydande
hyreskontrakt med hyresgästerna Bombardier i fastigheten
Verkstaden 8, Skatteverket i fastigheten Sigurd 5 samt
Kontor
Kriminalvården i fastigheten Lea 15, till hyresnivåer som
AA-läge
bedöms ligga inom intervallet 1 000 till 1 300 kr/kvm. Inom
A-läge
1 000 - 1 600
6,50 - 7,75
9 000 - 15 000
handeln är konkurrensen stor mellan olika citybelägna
B-läge
800 - 1 500
7,00 - 8,00
6 000 - 12 000
etableringar. Till följd av problem med stora vakanser ska
C-läge
700 - 1 000
7,50 - 8,50
4 000 - 7 500
Butiker
galleriadelen i köpcentrumet Skrapan byggas om till kontor.
Totalt omfattar fastigheten, som ägs av Nordic Retail Fund,
cirka 4 000 kvadratmeter butiker. Vidare har Carlyle hyrt ut
AA-läge
3 200 kvadratmeter till Jimmys Lekland i gallerian Punkt. I
A-läge
1 800 - 3 500
6,00 - 7,00
15 000 - 30 000
området Erikslund ska Jula bygga ut butiken med 1 000
B-läge
1 000 - 1 600
6,25 - 7,50
10 000 - 18 000
kvadratmeter och intill Willys ska två nya butiker om totalt
C-läge
700 - 1 000
7,00 - 8,50
5 000 - 10 000
A-läge
550 - 800
7,50 - 8,75
3 500 - 8 000
Specialfastigheter
B-läge
400 - 600
8,25 - 9,50
3 000 - 5 000
Hemsö, Västerås kommun och Västmanlands läns landsting är
C-läge
300 - 450
9,25 - 10,50
1 500 - 3 500
dominerande aktörer inom segmentet. Peab uppför i det gamla
6 600 kvadratmeter öppnas.
Industri
Ångkraftverket det omdebatterade upplevelsecentrumet
Bostäder
Kokpunkten. Den första etappen består av ett upplevelsebad.
AA-läge
I kommande etapper planeras exempelvis för gym, hotell och
A-läge
925 - 1 400
4,00 - 5,75
11 000 - 21 000
B-läge
875 - 1 250
4,50 - 6,25
7 500 - 15 000
Bygga Bort Barriärer, vilket syftar till att utveckla stations-
C-läge
775 - 1 200
5,75 - 7,25
7 000 - 12 000
området, en yta om cirka 50 hektar, till ett attraktivt område.
ett science center. Vidare driver Västerås stad Projekt 3B,
Detta genom att öka tillgängligheten, utvidga city och knyta
staden närmare Mälaren.
FOKUS VÄSTERÅS
25
I fokus: Samhällsfastigheter
Rikshem, med ett bestånd om cirka 1 200 hyresrätter i
Västerås, satsar på att bli den största ägaren av samhällsfastigheter i kommunen. Förra året förvärvades 224
äldreboendelägenheter och 141 studentlägenheter om totalt
cirka 19 800 kvadratmeter. Säljare var Mimer och
köpeskillingen uppgick till 303 mkr. Hittills i år har 89
lägenheter, varav två äldreboende med 45 lägenheter och åtta
gruppboenden med 44 lägenheter om totalt cirka 7 540
kvadratmeter, förvärvats från HSB Polarhus. Vidare har
Lönnbacken förvärvat Västra Sjukhuset av Västmalands läns
landsting där ombyggda lokaler om totalt 14 000 kvadratmeter
färdigställs för Engelska skolan. Det byggs även vård- och
äldreboende åt kommunen, vilka tecknats med tjugoåriga
hyresavtal. Hemsö har tecknat ett femårigt hyresavtal med
Västerås stad om cirka 4 000 kvadratmeter för Lidmanska
gymnasiet och Carlsforsska gymnasiets ekonomi- och
handelsprogram. Stadens motiv är att skapa ett närmare
samarbete mellan de kommunala gymnasieutbildningarna samt
Mälardalens högskola.
Lägesindelning, kontor (A- och B-läge)
Industri- & lagerfastigheter
De större aktörerna inom segmentet är Aspholmen Fastigheter
(Castellum), Klövern, Kungsleden och Northern Logistic
Property, NLP. Nya verksamhetsområden för näringslivet är
främst lokaliserade till stadens västra delar, Gilltuna och
Långängarna. Tillsammans med Hacksta bildas ett sammanhängande område med närhet till större trafikleder och
hamnen. I de norra delarna utökas etableringsmöjligheterna i
Tunbytorp och Kvastbruket. Transaktionsaktiviteten avseende
bebyggda industrifastigheter i Västerås har det senaste halvåret
varit låg. I stadens östra del, i områdena Östra Skiljebo och
Brandthovda, har två industrifastigheter avyttrats till priser
motsvarande cirka 5 300 respektive 4 000 kr/kvm.
Transaktioner - Västerås
Objekt
1
Tallmätaren 17
2
Sjömärket 1
3
Hjulsmeden 3
4
Viksberg 1
5
Fältmätaren 16
* Av NAI Svefa bedömd köpeskilling
Fastighetstyp
Datum
Köpeskilling
(tkr)
Area
(kvm)
Säljare
Köpare
Industri
apr-12
9 000
1 710
Fastighets AB Tallborren
Industrihus i Västerås
Tomtmark
apr-12
27 400
3 248
Svenska Lantmännen
Riksbyggen
Kontor
apr-12
6 500
1 485
Project Coast Västerås
Arosstaden
Bostäder
feb-12
5 600
562
Ruthan Fastighets AB
Aros Kronan i Västerås
Industri
jan-12
1 800
447
Pervis Elmek
Port & Dörrteknik i Västerås
FOKUS ÖREBRO
26
Örebro
48
Bostadsfastigheter
ÖBO är, med sina cirka 22 500 lägenheter, ett av Sveriges
största kommunala bostadsbolag och innehar hälften av den
I Örebro råder fortsatt stor
efterfrågan på bostäder. På kontorsmarknaden kommer flyttkedjor att
uppstå när nya kontorsytor i
attraktiva lägen blir inflyttningsklara.
Centrumhandeln har fortfarande
hård konkurrens från externhandeln.
lokala marknaden. Resterande marknadsandel delas av privata
aktörer som Asplunds, Behrn, Ekströms, Esswege, Husherren,
PG Jönsson, Ragnarssons och Melins. Örebros bostadsmarknad präglas överlag av starka lokala aktörer där många vill
köpa men få vill sälja, vilket har medfört en sluten marknad för
potentiella utländska och nationella aktörer. Inom det numera
nedlagda Pappersbruket, ett område på Öster med
omfattande markföroreningar, har kommunen påbörjat ett
planprogram. Där planeras bland annat 1 000 nya bostäder,
vilka ska finansiera saneringsåtgärderna. Invid Rudbecks-
Lennart Andersson
[email protected]
skolans aula i kvarteret Maskinisten pågår planarbete för
nybyggnad av två bostadshus om åtta respektive elva våningar
inrymmande studentlägenheter. Även intill den centrala
gymnasieskolan Karolinska, på den gamla fängelsetomten i
NAI Svefa Fastighetsindex
2012:2
2012:1
2011:2
2011:1
2010:2
Index
48
43
42
48
47
Placering
9
13
12
10
10
kvarteret Husaren, planeras nybyggnation av bostäder.
Kommersiella hyresfastigheter
Bland de större aktörerna i Örebro finns Alecta, Aspholmen
Fastigheter (Castellum), Behrn, Husman, Klövern, Norrporten
Örebro - juli 2012
Hyra
(kr/kvm)
samt Steen & Ström. På transaktionsmarknaden har den lokala
Direktavkastning
(%)
Bedömda värden
(kr/kvm)
aktören Behrn förvärvat kontorsfastigheten Knektbacken 20 för
52,6 mkr, motsvarande cirka 10 500 kr/kvm. Direktavkastningen bedöms till cirka 7 procent. På kontors-
Kontor
hyresmarknaden i Örebro råder en relativt god efterfrågan på
AA-läge
kontor i attraktiva lägen. Delvis drivs denna utveckling av
A-läge
900 - 1 625
6,50 - 8,00
7 500 - 15 000
befintliga Örebroföretag som expanderar med behov av nya
B-läge
700 - 1 200
7,50 - 8,50
4 500 - 9 000
och större lokaler. Vid postterminalen planeras det för tre nya
C-läge
600 - 800
8,50 - 9,50
3 000 - 5 500
Butiker
kontorsbyggnader i sju, nio respektive 14 våningar med
arbetsplatser för cirka 1 200 till 1 400 personer. Centrumhandeln plågas av tuff konkurrens från externhandeln, vilket
AA-läge
märks genom att flera kedjor lägger ner eller minskar antalet
butiker, med ökade vakanser som följd. Vidare blev det i våras
A-läge
2 000 - 4 000
6,00 - 7,50
15 000 - 35 000
B-läge
1 000 - 2 000
7,00 - 8,00
7 500 - 17 500
C-läge
700 - 1 100
8,00 - 9,00
4 000 - 9 000
A-läge
500 -750
7,50 - 9,50
3 500 - 7 500
B-läge
400 - 600
8,00 - 10,00
2 500 - 5 500
och Örebroporten är stora aktörer inom segmentet. Futurum
C-läge
300 - 500
9,00 - 11,50
1 000 - 3 500
övertog vid årsskiftet ansvaret för merparten av Örebro
klart att Ikea ska bygga ett nytt varuhus i Marieberg.
Specialfastigheter
Industri
Akademiska Hus, Futurum, Örebro läns landsting, Länsgården
kommuns specialfastigheter. Vid Universitetsplatsen är det klart
Bostäder
att Örebroporten ska uppföra två nya byggnader. Den ena
AA-läge
kommer att inrymma aula samt kontors- och
A-läge
1 050 - 1 500
4,00 - 5,50
12 000 - 23 000
B-läge
950 - 1 350
4,25 - 5,75
9 000 - 19 000
våningar åt universitetet. Den andra kommer att fungera som
C-läge
850 - 1 150
5,25 - 6,75
6 500 - 11 000
huvudbyggnad åt Örebro Science Park och ska inrymma
undervisningslokaler om cirka 6 000 kvadratmeter i fem
kontor om cirka 6 500 kvadratmeter i 15 våningar.
FOKUS ÖREBRO
27
I fokus: Samhällsfastigheter
Kommunen är genom sina tre fastighetsbolag en dominerande
aktör vad avser samhällsfastigheter. Efter en större muthärva
och diverse tvivelaktiga förfaranden inom Kommunfastigheter
Örebro, KFÖ, beslutade politikerna att renodla kommunens
fastighetsägande och fastighetsförvaltning. Ett nytt
fastighetsbolag, Futurum Fastigheter Örebro AB, bildades som
från och med årsskiftet tog över ansvaret för lokaler som
inrymmer bland annat förskolor, grundskolor, gymnasieskolor,
brandstationer och idrottsplatser. I Futurums fastighetsbestånd
ingår cirka 300 fastigheter med en uthyrbar area om ungefär
360 000 kvadratmeter. Planer finns dock på att avyttra delar av
beståndet. I samband med bildandet av Futurum avvecklades
KFÖ och dess kommersiella lokaler och bostäder överfördes till
de båda andra kommunala fastighetsbolagen; Örebroporten
och ÖrebroBostäder. Köpeskillingarna för de interna
överlåtelserna fastställdes till det bokförda värdet plus ett
påslag om 20 procent. I den mån det är möjligt överlåtes
fastigheterna genom fastighetsregleringar för att undgå
stämpelskatt.
Lägesindelning, kontor (A- och B-läge)
Industri- & lagerfastigheter
Segmentet domineras av Aspholmen Fastigheter (Castellum),
Brinova, Husman och W-Invest. Det lokala företaget Engströms
ska i området Berglunda tillsammans med Örebro kommun
uppföra Truckstop, en rast- och uppställningsplats med tillgång
till service och säkerhetsparkering för logistikmarknaden. I
samma område uppför Peab ett nytt huvudkontor med lager åt
Würth, som flyttar från andra sidan E20. Aspholmen Fastigheter
har av Alecta i en paketaffär förvärvat sex industrifastigheter,
däribland Örebromässan i området Aspholmen, för cirka 299
mkr efter skatterabatt. Fastigheterna inrymmer cirka 63 000
kvadratmeter lokalarea samt outnyttjade byggrätter.
Transaktioner - Örebro
Objekt
Fastighetstyp
Datum
Köpeskilling
(tkr)
Area
(kvm)
Säljare
Köpare
1
Knektbacken 20
Kontor
sep-12
52 600
4 980
Statens fastighetsverk
Per Johan Behrn
2
Paket om sex industrifastigheter inkl byggrätter
Industri
aug-12
299 000
64 000
Alecta
Aspholmen Fastigheter
3
Riddarsporren 2
Bostäder
maj -12
6 725
378
Privatperson
Privatperson
4
Ärlan 9
Bostäder
apr-12
7 295
300
Brf Ärlan 9
Privatperson
5
Aldebaran 11
Bostäder
mar-12
5 400
288
Privatperson
Privatperson
* Av NAI Svefa bedömd köpeskilling
FOKUS HELSINGBORG
28
Helsingborg
50
Bostadsfastigheter
Kommunala Helsingborgshem är dominerande på bostadshyresmarknaden. Även Abato, Akelius, Brogripen, Heimstaden,
Helsingborg har gjort sig känt för ett
bra affärsklimat och goda
kommunikationer. Detta har
utvecklat logistikmarknaden där
utbyggnaden av nya lager och
terminaler fortsätter utmed
motorvägarna i utkanten av tätorten.
Rikshem och Wallenstam finns bland de stora ägarna. En av
de större affärerna som genomförts i Helsingborg är Rikshems
förvärv av samtliga fastigheter i BSA Hyresbostäder. Den
uthyrningsbara arean är cirka 82 000 kvadratmeter och
köpeskillingen uppgick till omkring 690 mkr. Fastigheterna är
belägna i Helsingborg, Höganäs och centrala Ängelholm. Av
1 064 lägenheter är cirka 700 belägna i Helsingborg och koncentrerade till stadsdelen Fredriksdal. I stadsdelen Närlunda
har bygget av Helsingborgs högsta hus, Höjdpunkten,
påbörjats. Höjdpunkten är ett hus om 22 våningar med totalt
Thomas Green
[email protected]
121 lägenheter. Inflyttning beräknas till början av 2014.
Förutom hyreslägenheter kommer det även att byggas
studentlägenheter i en sidobyggnad. Vidare har Wallenstam
tecknat en avsiktsförklaring med Helsingborgs stad avseende
NAI Svefa Fastighetsindex
2012:2
2012:1
2011:2
2011:1
2010:2
Index
50
51
50
50
51
Placering
7
6
6
8
7
nyproduktion av 100 bostäder per år under en sexårsperiod.
Kommersiella hyresfastigheter
De största aktörerna i Helsingborg är bland annat Alecta,
Briggen (Castellum), Diligentia, IVG Immobilien, Norrporten och
Helsingborg - juli 2012
Hyra
(kr/kvm)
Wihlborgs. Nyproduktionen av kontorslokaler är fortfarande låg
Direktavkastning
(%)
Bedömda värden
(kr/kvm)
vilket medför minskande vakanser i det befintliga beståndet.
Vakansgraden är numera på sådan nivå att behovet av nya
lokaler är högaktuellt i centrala Helsingborg. Den ny-
Kontor
produktion som närmast kommer att ske är i stationshuset
AA-läge
Knutpunkten där Wihlborgs planerar en större tillbyggnad på
A-läge
1 250 - 1 850
6,50 - 7,00
12 000 - 17 000
fastigheten Terminalen 1. Det har tidigare diskuterats om en
B-läge
850 - 1 200
7,25 - 8,25
7 000 - 10 000
rivning av ett intilliggande parkeringsdäck för nybyggnation
C-läge
650 - 850
8,00 - 9,75
4 500 - 7 000
Butiker
men detta är i dagsläget inte aktuellt. De planer som nu finns
avser en påbyggnad om cirka 8 000 kvadratmeter kontor på
befintlig fastighet. Under våren meddelade Åhléns att de
AA-läge
troligtvis kommer att lämna lokalerna i Söderpunkten. Det
A-läge
2 500 - 4 000
6,25 - 7,00
28 000 - 35 000
befaras att Söder kommer att tappa i attraktivitet och att
B-läge
1 200 - 1 900
7,00 - 7,75
10 000 - 15 000
handeln i Helsingborg koncentreras till Kullagatan och Väla
C-läge
600 - 900
7,50 - 9,50
4 000 - 8 000
A-läge
450 - 700
7,75 - 8,75
3 500 - 7 500
Specialfastigheter
B-läge
300 - 500
8,25 - 10,00
2 500 - 4 500
Stora ägare av specialfastigheter är Helsingborgs stad, Skåne
C-läge
225 - 400
9,00 - 12,00
1 500 - 3 000
läns landsting, Wihlborgs och företaget Vita Falken som
köpcentrum.
Industri
bedriver utbildningsverksamhet. Ett av de större projekten i
Bostäder
Helsingborg har varit uppförandet av Helsingborgs Arena.
AA-läge
A-läge
900 - 1 500
3,50 - 4,50
16 000 - 23 000
B-läge
875 - 1 175
4,25 - 5,75
8 000 - 14 000
C-läge
850 - 1 125
5,75 - 7,50
5 000 - 8 500
Invigningen sker i november och evenemangsbokningar för
vintern har påbörjats. Arenan om 21 000 kvadratmeter
beräknas kunna ta emot 5 000 åskådare vid idrottsevenemang
och 5 500 personer vid konserter. Med inomhusarenan på
plats får staden ett samlat idrottscentrum på Olympiaområdet.
FOKUS HELSINGBORG
29
I fokus: Samhällsfastigheter
Utvecklingen av Campus Helsingborg fortsätter och antalet
studenter ökar. Campus Helsingborg, etablerat år 2000 som
en del av Lunds universitet, tillhandahåller ett flertal program
och fristående kurser. Söktrycket fortsätter att öka och till
höstterminen hade utbildningarna över 15 000 sökanden, en
kraftig ökning jämfört med tidigare år. Till hösten startar
Sveriges första masterutbildning i energi- och miljöeffektivt
byggande med målet att på sikt kunna förändra bygg- och
fastighetssektorn. De 3 700 studenter som i dag läser på
Campus Helsingborg förväntas således bli fler. Med planerade
framtida satsningar kommer det att år 2013 finnas ytterligare
1 000 studenter, vilket ställer krav på bostadsutvecklingen.
Idag finns det strax under 500 studentbostäder, i form av
korridorsrum och lägenheter, vilket dock inte bedöms motsvara
ens dagens efterfrågan. Redan nu används tillfälliga lösningar,
som Villa Thalassa, ett före detta vandrarhem, vilket tillfälligt
omvandlats till studentboende. Planer finns på att öka antalet
studentboende, där exempelvis Haga studentboende under
hösten byggs ut med 26 lägenheter.
Lägesindelning, kontor (A- och B-läge)
Industri- & lagerfastigheter
Stora aktörer inom segmentet är Briggen (Castellum), Brinova,
Industri Park of Sweden (Kemira Oy), Kungsleden och
Wihlborgs. De senaste åren har Helsingborgs hamn vuxit
snabbt och tagit marknadsandelar. Stora krav ställs nu på
effektiva lösningar inom hamnområdet där utvecklingen måste
ske i samverkan med befintlig bebyggelse och stadsförnyelseprojektet H+. Wihlborgs förvärvade i april en distributions- och
lagerfastighet om cirka 10 400 kvadratmeter på Ättekulla
industriområde för en bedömd direktavkastning om 9 procent.
Wihlborgs utvecklar även ett projekt med lager, kyl- och frysrum
samt kontor på Väla Södra. Den uthyrbara arean uppgår till
11 200 kvadratmeter och investeringen till cirka 101 mkr.
Transaktioner - Helsingborg
Objekt
Fastighetstyp
Datum
Köpeskilling
(tkr)
Area
(kvm)
Säljare
Köpare
Bostäder
maj-12
103 000
8 765
Hyreshem
Fastighetsbolaget Tulpanen
1
Ridskolan 3
2
Stenbrogården Östra 2
Industri
maj-12
6 700
800
Sydspola
Arne & Mattias
3
Bunkagården Västra 8
Lager
apr-12
46 400
10 400
TEIF
Wihlborgs
4
Bostadsbestånd i nordvästra Skåne
Bostäder
mar-12
690 000
82 000
BSA Hyresbostäder
Rikshem
5
Bössan 1
Lager
mar-12
14 500
2 500
Nilsjon Fastighets AB
Kullahusen Fastighets AB
* Av NAI Svefa bedömd köpeskilling
FOKUS NORRKÖPING
30
Norrköping
32
Bostadsfastigheter
Det kommunala bostadsbolaget Hyresbostäder i Norrköping,
med cirka 10 500 lägenheter, är den ledande aktören på
Regeringen har lovat att satsa 30
mdkr på Ostlänken som möjliggör
snabbtåg mellan Stockholm och
Norrköping. Detta beslut kommer att
påverka regionen positivt och
därmed sannolikt även hyres- och
fastighetsmarknaden på sikt.
hyresmarknaden. Henry Ståhl Fastigheter, Hyresbostäder i
Sverige (Acta), Lundbergs och Rikshem är stora privata
hyresvärdar. I Norrköpings centrum uppför Lundbergs 112 nya
hyreslägenheter med planerad inflyttning våren 2014. Hyran för
en lägenhet på tre rum och kök om 70 kvadratmeter kommer
att ligga på nivån 1 700 kr/kvm och år. I januari förvärvade
HSB fastigheten Kondoren 5 av John Journath Fastighetskontor för en köpeskilling om 47 mkr, motsvarande cirka 8 600
kr/kvm. Fastigheten inrymmer huvudsakligen bostäder men
även lokaler och är belägen på Söder. För bostäderna bedöms
Johan Hoff
[email protected]
direktavkastningen till cirka 4,5 procent. Markanvisningstävlingen för kvarteret Stabben i Industrilandskapet vanns av
det innovativa och spännande förslaget Katscha som tagits
fram av Ivarsson Byggnads AB. Byggnaden utmed Motala
NAI Svefa Fastighetsindex
2012:2
2012:1
2011:2
2011:1
2010:2
Index
32
32
30
33
35
Placering
19
19
22
16
17
ström ska inrymma 29 lägenheter.
Kommersiella hyresfastigheter
Den ledande fastighetsägaren på den kommersiella
marknaden i Norrköping är Lundbergs. Diligentia, Euro-
Norrköping - juli 2012
Hyra
(kr/kvm)
commercial, Henry Ståhl Fastigheter och Klövern är andra
Direktavkastning
(%)
Bedömda värden
(kr/kvm)
aktörer med stort ägarintresse. Omsättningen på kommersiella
fastigheter i Norrköping fortsätter att vara relativt låg och
endast en lagfaren överlåtelse har genomförts sedan årsskiftet.
Kontor
På hyresmarknaden förhyr Norrköpings kommun cirka 4 000
AA-läge
kvadratmeter kontorslokaler i fastigheten Importen 4 av
A-läge
900 - 1 500
6,50 - 8,00
7 000 - 14 000
Obsidian Importen AB. Avtalet löper mellan 2012 till och med
B-läge
700 - 1 100
7,25 - 8,50
5 000 - 8 000
2022 med en hyra på cirka 800 kr/kvm exklusive värme och
C-läge
600 - 800
8,00 - 9,75
3 000 - 6 000
Butiker
fastighetsskatt, första året är hyresfritt. Vad gäller handelslokaler har nyetableringen av denna typ av lokaler varit hög
under de senaste åren. Detta avspeglar sig genom att ett flertal
AA-läge
butiker under året har gått i konkurs i Ingelsta handelsområde,
som exempelvis Djurmagazinet, Skokanonen, Bolagret och
A-läge
1 500 - 3 800
6,50 - 7,50
10 000 - 35 000
B-läge
1 000 - 1 800
7,50 - 8,50
5 000 - 12 000
C-läge
600 - 1 000
8,50 - 9,75
3 500 - 7 000
A-läge
400 - 700
7,50 - 9,50
3 300 - 6 500
Specialfastigheter
B-läge
350 - 550
8,00 - 9,75
2 200 - 4 500
Norrköpings kommun är största ägaren av specialfastigheter.
C-läge
325 - 450
9,50 - 11,00
1 700 - 3 000
Hemsö, Lundbergs, Nordic Care Holding och Östergötlands
Rum Interiör. Vakanserna är även fortsatt höga i nyligen namnändrade Mirum Galleria i Hageby, tidigare Hageby Centrum.
Industri
läns landsting är andra aktörer inom segmentet. I maj invigdes
Bostäder
äldreboendet Nils Åbergs gata som uppförts av Hyresbostäder.
AA-läge
A-läge
950 - 1 325
4,50 - 6,00
9 000 - 18 000
B-läge
900 - 1 175
4,75 - 6,25
6 000 - 14 000
C-läge
850 - 1 025
6,00 - 7,00
5 000 - 9 000
Byggnaden inrymmer 66 lägenheter fördelade på sex enheter. I
byggnaden finns även vårdlokaler, tillagningskök, gemensamhetslokaler, badavdelning och lokaler för hemtjänsten.
Landstinget har planer på en större om- och tillbyggnad av
Vrinnevisjukhuset, vilket landstingsstyrelsen under hösten
kommer att ta beslut om.
FOKUS NORRKÖPING
31
I fokus: Samhällsfastigheter
Norrköpings kommun är den största ägaren av samhällsfastigheter. Merparten av fastigheterna är direktägda och
förvaltas av Lokalförsörjningen, en enhet under Stadsbyggnadskontoret. Norrköpings kommuns fastighetsbestånd
uppgår till 600 000 kvadratmeter fördelat på cirka 280
fastigheter. Lokalförsörjningen ansvarar även för ett inhyrt
bestånd om cirka 150 000 kvadratmeter. En av de senaste
förhyrningarna är ett gruppboende i centrala Norrköping
uppfört 2011 av Botrygg. I byggnaden finns 26 lägenheter
samt gemensamhets- och personallokaler. Hyresnivån,
inklusive gemensamma lokaler, uppgår till cirka 1 550 kr/kvm.
Norrköpings kommun har gjort en del försäljningar de senaste
åren, i huvudsak av mindre skolor. För närvarande finns
biblioteket i Östra Husby ute till försäljning där gällande
detaljplan medger bostäder och centrumverksamhet.
Kommunen driver även nybyggnadsprojekt, framförallt vad
avser förskolor och LSS-boenden. Ett av de större projekten är
uppförandet av en ny skola och idrottshall i Åby med en
beräknad investering om cirka 130 mkr.
Lägesindelning, kontor (A- och B-läge)
Industri- & lagerfastigheter
Billerud och Holmen är tillsammans med Klövern och
Norrköpings kommun de största ägarna i segmentet. I Svea
Choklads gamla fabrikslokaler planerar fastighetsägaren
Exporten AB att öppna Sveriges största gym i lokaler om cirka
6 000 kvadratmeter. Planer finns även på att öppna spahotell i
byggnaden. Invesco Real Estate förvärvade i maj logistikfastigheten Vätet 2 av Fortin Properties. Hyresgäst på ett långt
avtal är Stadium och byggnaden omfattar cirka 40 000 kvadratmeter efter en tillbyggnad om 11 000 kvadratmeter. Köpeskillingen för fastigheten, tillsammans med en logistikfastighet
om 29 500 kvadratmeter utanför Köln i Tyskland, uppges vara
750 mkr. Markpriset i området ligger på cirka 130 kr/kvm.
Transaktioner - Norrköping
Objekt
Fastighetstyp
Datum
Köpeskilling
(tkr)
Area
(kvm)
Säljare
Köpare
1
Kopparkypen 30
Bostäder
jun-12
15 200
1 557
Comforthem i Norrköping
Rikshem
2
Råssla 1:7
Bostäder
maj-12
10 600
1 164
Framtidsstaden Fastighets AB
Arkö Invest
3
Lavendeln 5
Bostäder
mar-12
14 000
1 465
Privatperson
Fastighetsbolaget Istappen
4
Paket om fyra lagerfastigheter
Lager
mar-12
600 000-700 000 *
122 000
Green Cargo
Post Nord
5
Kondoren 5
Bostäder & lokaler
jan-12
47 000
5 484
John Journath Fastighetskontor
HSB
* Av NAI Svefa bedömd köpeskilling
FOKUS JÖNKÖPING
32
Jönköping
51
Bostadsfastigheter
På hyresmarknaden för bostäder är kommunägda Vätterhem
den största aktören. Stora privata aktörer är Brandtornet, CA
Den kommersiella marknaden i
Jönköping är fortsatt god och
antalet kvadratmeter handelsyta
ökar, i centrum såväl som i
externläge. Bostadsbristen är
fortfarande hög, men planering för
flera nyetableringar pågår.
Fastigheter, Ekblads, HSB, Jönköpings Bygginvest, Locellus,
Lundbergs, Lustgården, Tornet, Vätterbygden och Willhem.
I Jönköping råder sedan länge brist på bostadslägenheter.
Kommunen har i sitt bostadsförsörjningsprogram bedömt
behovet av ett årligt nettotillskott om 350 lägenheter i flerbostadshus de kommande åren. Utbyggnaden är främst
fokuserad till Atollen, Kålgårdsområdet samt Västra och Östra
Kajen. För närvarande uppför Corallen, Ekblads och HSB Göta
totalt 147 hyresrätter inom området Atollen. På Östra Kajen
uppför Lustgården och Länsförsäkringar totalt 109 hyresrätter
Per Skrealid
[email protected]
och på Västra kajen ska Vätterhem uppföra 30 hyresrätter och
Riksbyggen 28 bostadsrätter. HSB uppför 70 bostadsrätter
och Brandtornet 151 studentlägenheter vid Västra torget och
på Östra torget har Brandtornet snart färdigställt 85 hyresrätter,
NAI Svefa Fastighetsindex
2012:2
2012:1
2011:2
2011:1
2010:2
Index
51
48
49
50
51
Placering
6
7
8
8
7
varav 40 studentlägenheter.
Kommersiella hyresfastigheter
Lokalmarknaden domineras av såväl lokala som regionala och
nationella aktörer som Alecta, Corallen (Castellum), Ekblads,
Jönköping - juli 2012
Hyra
(kr/kvm)
Lundbergs, Norrporten och Tosito. Hyresnivåerna fortsätter att
Direktavkastning
(%)
Bedömda värden
(kr/kvm)
utvecklas positivt och vakanserna är låga. Uppförandet av
köpkvarteret Atollen i Jönköpings Östra centrum är i full gång
och kommer att inrymma 35 butiker och 2 800 kvadratmeter
Kontor
kontor. På A6-området planerar Vikstaden AB för byggnation
AA-läge
av ett butiks- och kontorshus omfattande 10 000 kvadratmeter
A-läge
900 - 1 700
6,25 - 7,25
10 000 - 16 000
B-läge
700 - 1 500
7,00 - 8,50
6 000 - 9 000
C-läge
500 - 1 000
8,00 - 9,50
3 000 - 5 000
Butiker
i fyra plan samt källare med plats för 200 arbetsplatser.
Investeringen är beräknad till mellan 175 och 200 mkr och den
största hyresgästen blir Star Center, som bland annat är
återförsäljare för Marbodal. Byggnaden beräknas stå färdig
våren 2014. På handelsområdet Solåsen expanderar Lust-
AA-läge
gården med 23 500 kvadratmeter handelsytor i fyra separata
byggnader. En första etapp om 10 000 kvadratmeter beräknas
A-läge
1 500 - 4 500
5,50 - 6,75
15 000 - 35 000
B-läge
800 - 1 500
6,25 - 7,75
7 000 - 15 000
C-läge
500 - 900
7,25 - 9,00
3 000 - 9 000
A-läge
400 - 700
7,25 - 9,50
3 000 - 8 000
Specialfastigheter
B-läge
350 - 600
8,25 - 10,00
2 500 - 6 000
Det diskuteras kring en utbyggnad av kombiterminalen på
C-läge
300 - 550
9,00 - 11,00
1 750 - 4 500
Torsvik kontra Båramo i Skillingaryd samt Höglandsterminalen i
stå färdigt våren 2014. Ett första avtal på 5 000 kvadratmeter
är tecknat med norska sportkedjan XXL.
Industri
Nässjö. I en remissversion av en kapacitetsutredning uttalade
Bostäder
Trafikverket att Torsvik har det bästa läget för en central
AA-läge
A-läge
900 - 1 450
4,00 - 5,25
12 000 - 22 000
B-läge
850 - 1 300
4,50 - 5,75
10 000 - 19 000
C-läge
800 - 1 200
5,25 - 6,75
7 000 - 11 000
terminal i regionen men att det krävs investeringar.
Regionförbundet är en av remissinstanserna och efter
regionstyrelsemötet i slutet av mars pekas terminalerna i
Skillingaryd och Nässjö ut som samverkande centraler, och att
Torsvik i nuläget ska ses som ett komplement för framtiden.
FOKUS JÖNKÖPING
33
I fokus: Samhällsfastigheter
Det mest omtalade tillskottet avseende samhällsfastigheter i
expansiva Jönköping är kulturhuset Spira invid Munksjön. Här
producerar Smålands Musik & Teater scenkonst i olika genrer.
Spira omfattar 15 000 kvadratmeter, kostade omkring 350 mkr
att bygga och inrymmer fyra spelscener samt en restaurang.
Jönköpings tingsrätt, Förvaltningsrätten samt Arrende- och
hyresnämnden flyttade i februari in i nya Rättscentrum på
Västra Kajen. Byggnaden är 9 000 kvadratmeter i sex plan,
kostade omkring 200 mkr och inrymmer nio större salar och
100 arbetsplatser. Säkerheten är hög och en bro förbinder
Rättscentrum med polishuset. Vid Västra torget uppförs en ny
idrottshall vid Idrottshuset för cirka 60 mkr, den enskilt största
investering Jönköpings kommun genomfört för föreningslivet.
Hallen får en kapacitet på 1 500 personer vid idrottsmatcher
och 2 500 personer vid musikarrangemang och står färdig i
september. I anslutning till högskolan uppförs en ny
friskvårdsanläggning på 3 400 kvadratmeter med 250
läktarplatser, gym och omklädningsrum. Anläggningen
beräknas stå klar 2013 och kostar 80 mkr.
Lägesindelning, kontor (A- och B-läge)
Industri- & lagerfastigheter
Jönköpings strategiska placering har gjort staden till ett
logistiskt nav för södra Sverige. Torsvik hör till ett av Sveriges
största logistikområden. Kommunägda Logpoint AB har
undertecknat en avsiktsförklaring med NCC om projektering av
en serviceanläggning på Torsvik med restaurang, företagshälsovård, vårdcentral samt tränings- och konferensmöjligheter.
I de centrala områdena Fridhem, Gamla flygfältet och Solåsen
som utgör utvecklingsområdet Södra Munksjön sker
omvandling från industri till kontor, handel och nya bostäder.
Ljungarum expanderar söderut mot områdena Barnarp och
Norrahammar där flera transaktioner genomförts. I Hedenstorp,
nära riksväg 40, sker många nyetableringar.
Transaktioner - Jönköping
Objekt
Fastighetstyp
Datum
Köpeskilling
(tkr)
Area
(kvm)
Säljare
Köpare
1
Budkaveln 24
Industri
jun-12
29 700
8 270
Proton Finishing Huskvarna
Vikstranden
2
Vagnmakaren 6
Industri
mar-12
26 000
2 350
G Branzell AB
Håf Förvaltning
3
Utkastet 3
Industri
mar-12
65 000
8 500
Holmgrens Fastighets AB
Västerhuset
4
Äran 11
Industri
jan-12
14 100
1 840
Mollösund Invest
AB Bil-Laggen
5
Advokaten 14
Kontor
sep-11
62 000
4 124
Bostads AB Vätterhem
Nivika Fastigheter
* Av NAI Svefa bedömd köpeskilling
FOKUS UMEÅ
34
Umeå
50
Bostadsfastigheter
Förutom det allmännyttiga bostadsföretaget Bostaden är
Akelius, Global Fastighet Umeå samt Hyresbostäder i Sverige
Den största transaktionen på den
kommersiella marknaden i Umeå har
varit försäljningen av kommunens
företagspark. Framtidsfokus ligger
på byggande av bostäder i
kommunen och hållbart byggande
för kallt klimat.
(Acta) viktiga aktörer inom segmentet. Ett flertal bostadsprojekt
är igång, bland annat har mark om cirka 17 000 kvadratmeter
reserverats för 56 nya bostäder i kvarteret Kungsgården 1 i
området Grubbe. Husen ska ha låg energiförbrukning. Byggstart kommer att ske våren 2013 förutsatt att bygglov söks och
beviljas före mars 2013. Även planerna på 700 nya bostäder
på Sandåkerns bostadsområde fortskrider, där bland
annat Lindbäcks, HSB, NCC, Riksbyggen och Skanska är
involverade. Utvecklingen av Sandåkern är ett viktigt steg för
att nå visionen att Umeåregionen år 2020 ska vara världs-
Andreas Rutström
[email protected]
ledande för hållbart byggande och förvaltande i kallt klimat.
Även Öbacka strand är ett nytt bostadsområde där cirka 550
bostäder som ska uppföras, varav över hälften idag är klara.
NAI Svefa Fastighetsindex
2012:2
2012:1
2011:2
2011:1
2010:2
Index
50
47
50
52
45
Placering
7
9
8
4
11
Kommersiella hyresfastigheter
Stora aktörer inom segmentet kommersiella hyresfastigheter är
Umeå kommun, Global Fastighet Umeå samt Norrporten. Även
Diös och Gazette, vilka ägs till lika delar av Balticgruppen och
Västerbottenkuriren, har betydande bestånd på orten. Bolaget
Umeå - juli 2012
Hyra
(kr/kvm)
Lerstenen, som tillsammans med Forspro, har genomfört
Direktavkastning
(%)
Bedömda värden
(kr/kvm)
förvärv av Umestan Företagspark. Säljare var Umeå kommun.
Köpeskillingen uppgick till 470 mkr och där avtalet avsåg
samtliga aktier i bolaget som äger den 55 000 kvadratmeter
Kontor
stora fastigheten Umeå Stadsliden 3:10. I övrigt har Norrporten
AA-läge
sålt UP2-gallerian, bestående av fastigheterna Balder 1 och
A-läge
1 100 - 1 650
6,50 - 8,00
11 000 - 19 000
B-läge
850 - 1 150
7,00 - 8,50
8 000 - 12 000
C-läge
700 - 950
8,50 - 9,50
4 000 - 8 000
Butiker
Balder 8, till Schredins Fastigheter för 210 mkr. Den totala
arean är cirka 8 500 kvadratmeter. Vidare har detaljplanen för
Entré Syd/Ikea godkänts och varuhuset förväntas stå klart
inom några år. Ikano Retail Center har även påbörjat
uthyrningsarbetet för projektet Entré Syd, vilket utöver Ikea
AA-läge
beräknas omfatta 34 000 kvadratmeter och cirka 70 butiker.
A-läge
1 800 - 3 200
6,25 - 7,25
20 000 - 35 000
B-läge
900 - 1 600
7,00 - 8,50
7 500 - 18 500
C-läge
700 - 900
8,25 - 9,75
4 500 - 7 500
Specialfastigheter
Utöver Umeå kommun och Västerbottens läns landsting är
Industri
Akademiska Hus, Akelius och Gazette betydande aktörer inom
A-läge
400 - 700
8,00 - 10,00
2 500 - 6 500
B-läge
350 - 600
9,00 - 11,00
2 000 - 5 000
äldreboendefastigheter, har av Rikshem förvärvat fyra
C-läge
300 - 500
9,50 - 12,00
1 500 - 4 500
fastigheter för en köpeskilling om cirka 400 mkr. Av
segmentet. Lönnbacken Fastigheter, vilka positionerar sig mot
fastigheterna återfinns tre i Umeå; Stigbygeln 3, Etern 4 samt
Bostäder
Backen 8:14. Transaktionen genomfördes efter att fastighets-
AA-läge
bolaget Arctics finansiella situation medförde att de tvingades
A-läge
925 - 1 450
4,50 - 6,00
10 000 - 18 000
B-läge
900 - 1 300
5,25 - 6,25
8 000 - 14 500
förvärvat fastigheterna från Rikshem. Lönnbacken ägs av AI
C-läge
850 - 1 050
5,75 - 7,00
6 500 - 12 000
Pension, Alecta samt Kyrkans pensionskassa.
dra sig ur affären, där de istället för Lönnbacken skulle ha
FOKUS UMEÅ
35
I fokus: Samhällsfastigheter
Ett stort förvärv av fastigheter för samhällsservice har Hemsö
stått för då bolaget under det första halvåret 2012 förvärvade
sex fastigheter av Akelius till ett värde om 396 mkr. Det årliga
hyresvärdet för fastigheterna uppgår till 33,7 mkr. Av det
förvärvade beståndet återfinns fyra fastigheter i Umeå; Teatern
5 – 8. Tre av fastigheterna utgörs av skolor och en fastighet
utgörs av ett äldreboende. Den totala arean för de fyra
fastigheterna i Umeå uppgår till 15 800 kvadratmeter och
hyreskontraktens resterande löptid varierar mellan 5 – 14 år.
Vidare investerar Akademiska Hus 87 mkr i ny- och ombyggnationer av Skogishuset på Campus Umeå. Sveriges lantbruksuniversitet kommer att husera i de nya lokalerna. Även
SCA kommer att flytta in på campusområdet och av
Akademiska Hus hyra 450 kvadratmeter kontor. De nya
lokalerna beräknas stå klara i mars 2013 och inflyttning för
SCA:s del är planerad till januari 2014. I och med SCA:s intåg
på Campus Umeå tror nu Akademiska Hus att ett första steg
till ett skogligt kluster har tagits, vilket sedermera kan komma
att resultera i synergieffekter mellan forskning och näringsliv.
Lägesindelning, kontor (A- och B-läge)
Industri- & lagerfastigheter
De tre största aktörerna inom segmentet är SCA, Umeå
kommun och Volvo. Andra betydande aktörer är Kungsleden
och Norrmejerier. Transaktionsvolymen för industri- och lagerfastigheter har varit fortsatt låg under det första halvåret. Positivt för Umeå är att Atea, en av Sveriges ledande leverantörer
av IT-infrastruktur, har valt att etablera sig i staden. Företaget
ska uppföra ett nytt datacenter, vilket kommer att generera flera
nya arbetstillfällen. Datacentret kommer att inrymma cirka 500
kvadratmeter och pilotverksamhet påbörjas redan i höst.
Framkomligheten i Umeå har varit restriktiv sedan bygget av
nya E4 påbörjades men kommer att förbättras avsevärt när två
av tre länkar i ringleden invigs i början av oktober.
Transaktioner - Umeå
Objekt
Fastighetstyp
Datum
Köpeskilling
(tkr)
Area
(kvm)
Säljare
Köpare
1
Umestan företagspark
Kontor & bostäder
jun-12
470 000
55 000
Umeå kommun
Lerstenen Fastighets AB
2
UP2-gallerian
Butiker
apr-12
210 000
8 500
Norrporten
Schredins Fastigheter
3
Safiren 7
Bostäder
mar-12
24 000 - 28 000 *
2 146
Lerstenen Fastighets AB
Umeå-Safiren
4
Fyra äldreboenden
Vård
mar-12
400 000
17 800
Rikshem
Lönnbacken Fastigheter
5
Sex fastigheter för samhällsservice
Vård & skola
feb-12
369 000
15800
Akelius
Hemsö
* Av NAI Svefa bedömd köpeskilling
FOKUS LUND
36
Lund
58
Bostadsfastigheter
Stiftelsen AF Bostäder, vilka erbjuder studentlägenheter, och
kommunala LKF är Lunds största ägare. Akelius, HSB och
Lunds universitet ökar till hösten
antalet studenter med 23 procent.
Lärosätet är mycket attraktivt och
bostadsbyggandet har svårt att
matcha efterfrågan. Byggandet av
MAX IV är på gång med
färdigställande 2015.
Stena Fastigheter innehar också stora bestånd. Under flera år
har det varit en stor utmaning för studenter vid Lunds Tekniska
Högskola, LTH, att hitta boende och i år har rekordmånga
studenter antagits. Utbudet av studentboende ökar, om än i
mindre omfattning än efterfrågan. Lunds universitet har tagit
initiativ till att uppföra tillfälliga bostäder i anslutning till LTH, på
mark som tillhör Akademiska hus. Redan i september ska 112
av totalt 200 tillfälliga studentbostäder stå klara. Akademiska
Hus har tidigare även avyttrat mark till AF Bostäder och
Helsingkrona Nation för uppförande av studentbostäder.
Thomas Green
[email protected]
Vidare invigdes nya Magasinet i januari 2012 med plats för 160
studenter. Ett annat område som diskuteras för boende är
Medicon Village. Planerna handlar om att förtäta området,
framför allt med fler lokaler för forskning men även bostäder
NAI Svefa Fastighetsindex
2012:2
2012:1
2011:2
2011:1
2010:2
Index
58
57
60
53
66
Placering
4
3
3
3
2
kan bli aktuellt.
Kommersiella hyresfastigheter
Briggen (Castellum) och Vasakronan är stora aktörer på
marknaden. Ikano, NIAM, Rodamco Northern Europe och
Lund - juli 2012
Hyra
(kr/kvm)
Wihlborgs återfinns också bland de stora kommersiella ägarna.
Direktavkastning
(%)
Bedömda värden
(kr/kvm)
Överlag finns ett intresse för moderna, flexibla och miljöriktiga
kontor i Öresundsregionen, vilket gynnar efterfrågan på lokaler i
Lund. Vid infarten till Ideon Science Park är Ikano i full gång
Kontor
med uppförandet av Ideon Gateway. Projektet omfattar totalt
AA-läge
två huskroppar; en kontorsbyggnad om 19 våningar med en
A-läge
1 300 - 2 150
6,00 - 6,75
14 000 - 25 000
byggnadshöjd om 74 meter som inrymmer 9 000 kvadratmeter
B-läge
700 - 1 350
6,50 - 7,50
10 000 - 14 000
kontors- och möteslokaler samt en hotellbyggnad om 14
C-läge
600 - 1 000
7,50 - 9,00
5 500 - 8 500
Butiker
våningar med drygt 180 rum. Första inflyttning sker i november. Cirka 150 personer har under året fått lämna sina tjänster
på Sony Mobile. Huvudkontoret kommer att flytta till Tokyo.
AA-läge
Ytterligare 650 anställda har nu varslats och ett stort antal
A-läge
2 500 - 4 400
6,00 - 6,50
25 000 - 35 000
konsulter kan få lämna sina uppdrag. Vakansgraden i, och
B-läge
1 200 - 2 200
6,50 - 7,25
15 000 - 25 000
omkring, Ideonområdet är idag relativt hög och det finns också
C-läge
650 - 1 200
7,25 - 8,50
6 000 - 10 000
A-läge
500 - 800
7,50 - 8,50
4 500 - 7 000
Specialfastigheter
B-läge
300 - 650
8,00 - 9,50
3 000 - 5 000
De största ägarna är Akademiska Hus och Lunds kommun.
C-läge
250 - 400
9,00 - 12,00
2 250 - 4 000
Det privata ägandet är i huvudsak utspritt på mindre aktörer.
en del dolda vakanser i beståndet.
Industri
Lunds universitet är nu överens med byggherrarna Peab och
Bostäder
Wihlborgs rörande hyresavtalet för MAX IV. Hyran styrs delvis
AA-läge
av en rörlig ränta och vid färdigställandet år 2015 väntas hyran
A-läge
900 - 1 550
3,00 - 4,25
18 000 - 25 000
B-läge
875 - 1 200
4,25 - 5,25
13 000 - 18 000
lösa ut anläggningen, under byggtiden eller 15 respektive 20 år
C-läge
875 - 975
5,50 - 7,50
7 500 - 10 500
efter färdigställande, vilket skulle möjliggöra för andra länder att
ligga på omkring 100 mkr per år. Universitetet har möjlighet att
bli delägare så att projektet kan ta del av EU-medel.
FOKUS LUND
37
I fokus: Samhällsfastigheter
Förändringar sker i södra delen av Lunds campusområde.
Fastighetsägaren, Akademiska Hus, investerar cirka 400 mkr i
en om- och tillbyggnad av Zoofysiologen och Zoologen. De
befintliga byggnaderna kommer att förnyas helt och det
tillkommer cirka 7 000 kvadratmeter nybyggnation. Det nya
komplexet, som går under namnet LUX, samlar fakulteterna för
Humaniora och Teologi tillsammans med Språk- och litteraturcentrum. LUX är beläget utmed kunskapsstråket som är tänkt
att bli en ryggrad genom nordöstra Lund. Inflyttning är planerad
till sommaren 2014. Parallellt med stråket går Lundalänken och
dess hållplatser blir viktiga utvecklingsområden. Stråket passerar ett flertal institutioner, universitetssjukhuset, LTH, Ideon
och Pålsjö företagsområde. Det arbetas för att komplettera
områdena längs Kunskapsstråket så att de i framtiden får ett
mer blandat innehåll med bland annat bostäder och service. En
möjlig framtida expansion av Lundalänken kan ske i form av
spårbunden trafik från Lunds C till ESS och Brunnshög.
Lägesindelning, kontor (A- och B-läge)
Industri- & lagerfastigheter
North Bridge Capital Partners, Tetra Pak och Wihlborgs är stora
ägare av industri- och lagerfastigheter i Lund. Den kommande
utbyggnaden av industriområden i Lund är koncentrerad till tre
områden; Hasslanda, Södra Råbylund samt Gastelyckan.
Hasslanda är ett nyöppnat område avsett för småindustri,
kontor samt teknik- och laboratorieföretag av icke störande art.
Hasslanda är beläget i närheten av den nya trafikplatsen Råby
med direkt anslutning till E22. Södra Råbylund är ett stort
utbyggnadsområde i östra Lund som förväntas växa kraftigt
framöver, både med bostäder och med verksamheter. Liksom
Gastelyckan ligger området nära E22 och trafikplats Råby.
Området är lämpligt för kontor och icke störande småindustri.
Transaktioner - Lund
Objekt
Fastighetstyp
Datum
Köpeskilling
(tkr)
Area
(kvm)
Säljare
Köpare
1
Traktorn 4
Industri
jul-12
17 000
1 770
Traktorvägen Invest
Briggen (Castellum)
2
Myntet 26
Bostäder
jun-12
18 550
801
Privatperson
Lundamyntet Fastighets AB
3
Två handelsfastigheter
Butiker
apr-12
218 000
9 400
KF Fastigheter
Handelsbodarna
4
Hotell Park in by Radisson
Hotell
feb-12
225 000
9 300
Midroc
Balder
5
Kalkstenen 10
Industrimark
feb-12
19 289
22 697
Lunds kommun
Buffin Real Estate
* Av NAI Svefa bedömd köpeskilling
FOKUS BORÅS
38
Borås
33
I fokus: Samhällsfastigheter
Akademiska Hus, Borås kommun, Hemsö, Kanico och
landstinget är stora ägare av samhällsfastigheter i Borås. I juni
Bostadsfastigheter
2010 beslutade Textilhögskolan att flytta till Simonsland, ett
Kommunala AB Bostäder i Borås är den i särklass största
till 2006, beläget mellan centrum och Knalleland i anslutning till
ägaren på hyresmarknaden. Akelius, Apartment Bostad, CA
Borås högskola. Fastighetsägaren Kanico omvandlar nu
Fastigheter, Svalan (norska Union Eiendomskapital), Weland
området till en Textil Science Park. Den första etappen
Fastigheter och Willhem är andra stora aktörer. Hittills under
omfattande 37 000 kvadratmeter som ska vara färdigställd
2012 har två större portföljer med bostadsfastigheter bytt
under hösten 2013 är nästan fullt uthyrd. Textilhögskolan
ägare. Under första kvartalet förvärvade Apartment Bostad
kommer att hyra drygt 10 000 kvadratmeter på ett
först 27 bostadsfastigheter med en uthyrbar area om cirka
tioårigt hyreskontrakt. Borås stad har tecknat
12 000 kvadratmeter från GE Real Estate. Under andra
kontrakt om 20 000 kvadratmeter som kommer
kvartalet förvärvade de sedan nio bostadsfastigheter med en
att delas mellan textila verksamheter som
uthyrbar area om cirka 12 000 kvadratmeter från Aberdeen.
Almåsgymnasiets textil- och designprogram,
Parterna har, vad gäller båda transaktionerna, valt att inte
Espira, den textila delen av Borås yrkeshögskola,
kommunicera köpeskillingen. I och med affärerna har både GE
Marketplace Borås, Proteko och Textilmuseet.
Real Estate och Aberdeen sålt samtliga sina bostadsfastigheter
Den andra etappen av Simonsland omfattande
i Borås. Efter förvärven äger Apartments Bostad ett bestånd
23 000 kvadratmeter beräknas vara färdigställd
om 51 fastigheter med en uthyrbar area om cirka 40 000
under 2016.
gammalt fabriksområde där Svenskt Konstsilke huserade fram
kvadratmeter i Borås.
Kommersiella hyresfastigheter
Kristian Isberg
[email protected]
Borås - juli 2012
CA Fastigheter, Cernera och Diligentia är stora ägare inom
Hyra
(kr/kvm)
segmentet tillsammans med Harry Sjögren (Castellum), Klövern
och Projektpartner. Handelsområdet Knalleland präglas sedan
finanskrisen av en relativt stor andel vakanta butikslokaler,
huvudsakligen i Knallerian. Borås stad har nu tagit fram en ny
Direktavkastning
(%)
Bedömda värden
(kr/kvm)
Kontor
AA-läge
strategisk utvecklingsplan för stadsdelen och den totala
A-läge
800 - 1 400
6,75 - 8,25
8 000 - 14 000
kostnaden för det planerade stadsomvandlingsprojektet
B-läge
575 - 825
8,00 - 10,00
5 000 - 8 000
beräknas till cirka 400 mkr. I maj köpte Rockspring fastigheten
C-läge
400 - 650
9,00 - 11,00
2 700 - 4 000
Spindeln 11, belägen i Knalleland, i en portfölj om sex
handelsfastigheter i Sverige från Redevco. Fastigheten har en
Butiker
uthyrbar area om 4 000 kvadratmeter. Konkurrensen på
AA-läge
butiksmarknaden i Borås kan komma att hårdna ytterligare då
A-läge
1 400 - 2 500
6,25 - 8,00
11 000 - 23 000
Steen & Ström planerar för en citygalleria i kvarteret Viskaholm.
B-läge
700 - 1 500
7,50 - 9,00
5 000 - 10 000
C-läge
400 - 650
9,00 - 11,00
3 000 - 5 000
A-läge
400 - 725
8,00 - 9,50
2 500 - 6 250
B-läge
325 - 450
9,00 - 11,00
2 000 - 3 500
Kanico, Klövern, Kungsleden, Nordic Real Estate Partners
C-läge
200 - 325
10,00 - 13,00
1 500 - 2 500
(NREP), Redcats (La Redoute) med dotterbolag som Ellos och
Bostäder
A-läge
875 - 1 425
4,75 - 6,00
10 000 - 17 000
investeringskonsortium företrädda av Wilfast och Ness,
B-läge
825 - 1 300
5,50 - 6,75
7 000 - 13 000
Risan & Partners. Fastigheten har en uthyrbar area om 55 000
C-läge
775 - 1 000
6,50 - 8,25
5 000 - 8 000
Det kan totalt röra sig om en galleria på 18 000 till 22 000
kvadratmeter innehållandes ett 80-tal butiker och kontor.
Industri- & lagerfastigheter
Josefsson, samt SveaReal är stora ägare av industri- och
lagerfastigheter. Bockasjö sålde i början av juni logistikfastigheten Vindrosen 8, belägen i Viared, till ett norskt
kvadratmeter och hyrs av DHL. Köpeskillingen var 300 mkr.
Industri
AA-läge
FOKUS ESKILSTUNA
39
Eskilstuna
23
I fokus: Samhällsfastigheter
Kommunen planerar att investera uppemot 700 mkr fram till år
2020 i nya äldreboenden i ett led att bemöta de ökande
Bostadsfastigheter
antalet äldre. Idag har kommunen drygt 900 platser på
Eskilstuna Kommunfastigheter är den största aktören med en
Lagersberg uppförs ett nytt äldreboende med 57 platser.
marknadsandel om cirka 25 procent. Större privata aktörer är
Detta ska dock ersätta ett befintligt äldreboende i Nyfors. I
Akelius, Lundbergs och Pagoden. Eskilstuna Kommun-
områdena Brunnsbacken och Skiftinge planeras för nya
fastigheter har beslutat att testa andelsägarmetoden och
kommunala äldreboenden med 66 respektive 50 platser. I ett
erbjuda hyresgäster i en utvald fastighet att köpa sin bostad,
senare skede kan ytterligare ett äldreboende med cirka 50
där nuvarande fastighetsägare blir kvar som huvudägare och
platser bli aktuellt i stadsdelen Norr. Förutom Eskilstuna
förvaltare. Vidare har Hemfosa lämnat in en bygglovsansökan
Kommunfastigheter erbjuder även privata aktörer
om en påbyggnad av Hemköp Smeden vid Eskilshem med fyra
som Gärtze och Pagoden seniorbostäder.
våningar, inrymmande ungefär 100 nya lägenheter. Lundbergs
Hemsö förvärvade i en portföljaffär från Akelius
planerar att på sikt bygga 1 000 nya lägenheter med blandade
den centralt belägna fastigheten Forskaren 2
upplåtelseformer samt ett mindre affärscentrum, förskola och
inrymmande cirka 4 200 kvadratmeter med
äldreboende i kvarteret Nätet. Peab har ansökt om detaljplane-
Internationella Engelska Skolan som hyresgäst.
ändring för att möjliggöra byggandet av ett höghus i korsningen
Sedan tidigare äger Hemsö även skolfastigheten
Rademachergatan och Drottninggatan. I samma korsning
Nyfors 1:24 som inrymmer cirka 1 430
planerar HSB att av kommunen köpa den gamla brand-
kvadratmeter.
kommunala vård- och omsorgsboenden. I området
stationen som sedan ska rivas för att bygga 70 bostadsrätter.
Kommersiella hyresfastigheter
John Eriksson
[email protected]
Eskilstuna - juli 2012
Dominerande aktörer inom segmentet är Akelius, Dagon, GE
Hyra
(kr/kvm)
Real Estate och Henderson Global Investors. I centrala delarna
av Eskilstuna lider centrumhandeln och flera av dess gallerior
av problem med betydande vakanser. Externhandelområdet
Tuna Park går dock bra. Köpcentrumet, som har en försälj-
Direktavkastning
(%)
Bedömda värden
(kr/kvm)
Kontor
AA-läge
ningsyta på cirka 44 000 kvadratmeter, innehåller idag cirka 55
A-läge
900 - 1 250
7,00 - 8,25
6 000 - 10 000
butiker samt restauranger och är anslutet till ett stort handels-
B-läge
850 - 1 100
7,50 - 8,50
5 000 - 7 500
område där bland annat Coop Forum, Apoteket och System-
C-läge
600 - 900
8,50 - 10,00
3 500 - 5 500
bolaget ingår. Tuna Park förvärvades föregående år av
Henderson Global Investors, genom tyska Warburg
Butiker
Henderson, av Alecta för 558 mkr. På lokalhyresmarknaden
AA-läge
kommer Fortifikationsverket med huvudkontor i Eskilstuna att
A-läge
1 250 - 3 200
6,50 - 7,75
12 000 - 20 000
läggas ned, varför Eskilstuna kommun nu kämpar för att en
B-läge
1 000 - 1 300
7,25 - 8,50
9 000 - 11 000
C-läge
700 - 1 000
8,00 - 9,00
7 000 - 9 000
A-läge
500 - 650
7,75 - 9,50
2 500 - 6 000
B-läge
450 - 600
8,50 - 10,00
2 000 - 4 500
C-läge
400 - 500
9,00 - 11,00
1 250 - 3 000
A-läge
950 - 1 300
5,00 - 6,25
8 000 - 17 500
råde, vid E20 i nordöst, utökas genom en ny detaljplan med 25
B-läge
925 - 1 150
5,75 - 6,75
7 000 - 12 500
hektar. Området har sedan tidigare lager för H&M, Lidl och
C-läge
825 - 1 025
6,25 - 7,25
5 250 - 8 000
statlig myndighet med ansvar för fastighetsfrågor ska förläggas
till staden. Beroende på vad som händer riskerar stora
kontorsytor att bli vakanta.
Industri- & lagerfastigheter
Stora ägare inom segmentet är Assa Abloy, Brunnsta
Industrihus (Volvo) och Outokompu. Eskilstuna Logistikpark har
anslutits till järnvägsnätet och A-förpackning ska nu bygga en
logistikanläggning om 4 000 kvadratmeter. Svista industriom-
Meca. Vidare planerar Volvo att, med en byggrätt om cirka
30 000 kvadratmeter, bygga ut sin anläggning i Brunnsta.
Industri
Bostäder
AA-läge
FOKUS SUNDSVALL
40
Sundsvall
37
I fokus: Samhällsfastigheter
Akademiska Hus, Hemsö, Sundsvall kommun och
Västernorrlands läns landsting är stora innehavare av
Bostadsfastigheter
fastigheter för samhällsservice. Rikshem är en aktör som
Kommunala bostadsbolaget Mitthem är den största aktören
vårdfastigheten Hermes 4 om drygt 6 300 kvadratmeter.
med sina cirka 5 700 lägenheter. Tidigare i år lades ett politiskt
Den lokala aktören Sidsjö Fastigheter äger Sidsjöns före detta
förslag fram som innebar att 26 procent av Mitthems bestånd
sjukhusområde, fastigheten Sidsjö 2:41, som omfattar en
skulle avyttras. Affären bedömdes kunna inbringa omkring 300
lokalarea om drygt 12 550 kvadratmeter och vars verksamhet
mkr, vilket skulle kunna finansiera en ny biobränslepanna.
lades ner år 2001. Här växer idag en helt ny stadsdel fram. Vid
Förslaget lades dock ner till följd av den politiska situationen.
årsskiftet invigdes områdets vårdcentral och
Andra betydande aktörer inom segmentet är Diös, Din Bostad
den första etappen av ett trygghetsboende,
(Balder), Norrporten, Total Förvaltning samt Tvättbjörnen.
Sundsvalls första. Etapp två, och en för-
Vidare har HSB Mitt av Sveafastigheter förvärvat en bostads-
tätning av området, har nu påbörjats
portfölj för 277 mkr genom bolaget Nordeken. Portföljen
efter att detaljplanen för fastigheten
innehåller 973 lägenheter fördelade på 21 fastigheter. Den
tillstyrkts av Miljödepartementet.
totala uthyrbara arean är cirka 65 000 kvadratmeter och HSB
Området omfattar cirka 180 000
Mitt tillträdde fastigheterna i augusti. HSB Mitt har även planer
kvadratmeter och kommer att innefatta
på att ge sig in i hemtjänstbranschen genom ett samarbete
skolor, trygghetsboende, vårdcentral samt
med HSB Omsorg.
hotell- och konferenscenter.
profilerar sig mot samhällsfastigheter och äger idag
Rickard Hellström
[email protected]
Kommersiella hyresfastigheter
Sundsvall - juli 2012
Utöver Sundsvall kommun återfinns Diös, Din Bostad (Balder)
och Norrporten som stora aktörer inom segmentet. Även
Hyra
(kr/kvm)
Hemfosa, Ica, och NP3 Fastigheter är betydande aktörer. På
kontorsmarknaden har flera statliga myndigheter sina huvudkontor i Sundsvall, till exempel CSN, Bolagsverket och
Statens tjänstepensionsverk. Hyresmarknaden för kontor
Direktavkastning
(%)
Bedömda värden
(kr/kvm)
Kontor
AA-läge
bedöms överlag som god med efterfrågan på centrala ytor.
A-läge
900 -1 400
6,50 - 7,75
7 000 - 13 000
Vad gäller handeln så har IN Gallerian och Birsta City alltmer
B-läge
700 - 1 000
7,25 - 9,00
4 000 - 8 000
utvecklats till betydande och framgångsrika handels-
C-läge
600 - 850
8,00 - 10,00
2 500 - 5 000
etableringar i kommunen. Emellertid finns ett visst hot mot
handeln i Sundsvall via Ikeas definitiva nyetablering tillsammans
Butiker
med cirka 70 nya butiker vid Entré Syd i Umeå. Omdragningen
AA-läge
av E4 genom Sundsvall med en ny bro över fjärden påbörjades
A-läge
1 500 - 2 600
6,25 - 7,00
10 000 - 20 000
under föregående år. Vägarbetet ska vara klart 2014 och
B-läge
900 - 1 400
6,75 - 8,50
7 000 - 12 000
C-läge
600 - 1 000
7,50 - 9,50
2 500 - 7 000
A-läge
350 - 700
8,00 - 10,00
2 500 - 5 500
B-läge
350 - 600
8,50 - 10,50
2 000 - 4 000
Stora ägare inom segmentet är SCA och Sundsvalls kommun.
C-läge
300 - 500
10,00 - 12,00
1 500 - 3 000
Andra betydande aktörer är AkzoNobel, Diös, Norra Kajen och
Bostäder
A-läge
900 - 1 400
5,00 - 6,00
8 000 - 16 000
bolaget Sundsvall Logistikpark ska leda utvecklingen av ett
B-läge
750 - 1 100
6,00 - 7,50
6 000 - 12 000
transportnav med väg, järnväg och sjöfart i området kring
C-läge
700 - 1 000
6,50 - 8,50
4 000 - 7 000
kommer att innebära ändrade förutsättningar med möjligheter
till vattennära nybyggnation vid inre hamnen.
Industri- & lagerfastigheter
NP3 Fastigheter. I juni antogs detaljplanerna för Sundsvall Logistikpark och Korstaverket. Logistikparken är den största
satsningen på näringslivet på mycket lång tid. Det kommunala
hamnen tillsammans med Trafikverket, SCA och Länsstyrelsen.
Industri
AA-läge
FOKUS GÄVLE
41
Gävle
31
I fokus: Samhällsfastigheter
På Gävle sjukhus pågår nybyggnation av en byggnad som
kommer att inrymma tio nya operationssalar med en total
Bostadsfastigheter
uthyrningsbar area om cirka 6 500 kvadratmeter. Projektet
Det allmännyttiga bolaget Gavlegårdarna är den största ägaren
inflyttning i början av 2014. Norrporten äger fastigheten Söder
av bostäder på orten. Din Bostad (Balder), HSB och Svedinger
17:10 som är stadens polishus. Byggnaden har under åren
Fastigheter är andra stora ägare. Under våren och sommaren
genomgått en del ombyggnationer då bland annat nya
har efterfrågan på bostadsrätter minskat och för ett antal
rastgårdar tillskapats. Den genomsnittliga hyresnivån för
bostadsrättsprojekt avvaktar man byggstart tills fler tecknat sitt
lokalkontrakten ligger runt 1 550 kr/kvm, inklusive
intresse för lägenheterna. Exempel på ett pågående
ombyggnadstillägg. Hemsö är en privat aktör som
bostadsrättsprojekt är Riksbyggen som planerar att bygga 47
äger äldreboenden i Gävle med en uthyrningsbar
lägenheter vid Hedvigs Trädgård med närhet till Boulogner-
area om cirka 45 000 kvadratmeter. Även HSB
skogen. Ytterligare ett bostadsprojekt som startat är byggandet
och det kommunala bolaget Gavlegårdarna
av 21 stycken kedjehus i bostadsrättsform i Strömsbro, där
är stora aktörer på marknaden avseende
inflyttning är planerad till oktober 2012. Översiktsplanen för
äldre- och vårdboenden. Gävle kommun
Norrlandet är nu antagen. I planförslaget anges byggnation av
är den dominerande hyresgästen till hyres-
cirka 400 nya bostäder fördelat på villor och flerbostadshus. På
nivåer som i huvudsak ligger i intervallet 1 000 –
Gävle Strand pågår byggnation av 34 bostadsrätter och fem
1 500 kr/kvm beroende på storlek, ålder, skick
kajhus, ett projekt som genomförs av HSB.
och grad av specialanpassning av lokalerna.
bedöms kosta cirka 270 mkr och beräknas vara klart för
Katrine Åberg
[email protected]
Kommersiella hyresfastigheter
Gävle - juli 2012
På Gävles kommersiella fastighetsmarknad är Gävle kommun
en betydande ägare. Även aktörer som Diös, KF Fastigheter,
Hyra
(kr/kvm)
Norrporten och Protego finns med bland de större ägarna.
Hyresmarknaden i Gävle är överlag relativt stabil och avseende
kontor efterfrågas moderna flexibla kontorslösningar.
I fastigheten Olsbacka 45:6 har Norrporten tecknat avtal
Direktavkastning
(%)
Bedömda värden
(kr/kvm)
Kontor
AA-läge
avseende uthyrning av 1400 kvadratmeter totalrenoverade ytor
A-läge
900 - 1 500
7,00 - 8,00
7 000 - 13 500
till PWC. Före sommaren förhyrde även Gävle kommuns
B-läge
700 - 1 250
7,50 - 8,50
5 000 - 10 000
IT-avdelning 1400 kvadratmeter kontorslokaler i fastigheten till
C-läge
600 - 800
8,50 - 9,50
3 000 - 6 000
en hyresnivå om cirka 1300 kr/kvm. Strax norr om de centrala
delarna av Gävle ligger fastigheten Sätra 107:7 med adress
Butiker
Marielundsvägen 2. Fastigheten ägs av Diös och avtal har
AA-läge
tecknats med Etteplan Industry avseende uthyrning av 628
A-läge
1 500 - 4 000
6,25 - 7,50
10 000 - 30 000
kvadratmeter kontorsytor på ett femårigt hyresavtal. I
B-läge
700 - 1 900
7,00 - 8,50
6 000 - 13 000
C-läge
600 - 900
7,75 - 9,25
3 000 - 6 000
A-läge
450 - 700
8,00 - 9,00
3 500 - 6 500
B-läge
400 - 575
8,50 - 9,50
3 000 - 4 500
C-läge
350 - 425
10,00 - 11,00
1 500 - 3 000
A-läge
950 - 1 450
5,50 - 6,25
8 000 - 16 000
var FastPartner och köpare, för eget bruk, var Maserfrakt.
B-läge
850 - 1 025
6,00 - 6,75
6 500 - 13 000
Fastigheten färdigställdes 2010 med en uthyrningsbar area om
C-läge
775 - 925
6,50 - 7,50
5 500 - 7 000
Hemlingby köpcentrum pågår byggandet av ytterligare 8 200
kvadratmeter handelsyta, där avtal har tecknats med
hyresgästerna Jysk, Rusta och ÖoB.
Industri- & lagerfastigheter
De stora ägarna i segmentet är industribolag som Korsnäs,
Kraft Food och Leaf. Diös, FastPartner och Gävle kommun är
andra betydande aktörer. Under våren såldes logistikfastigheten Andersberg 14:32 i industriområdet Ersbo. Säljare
cirka 2 700 kvadratmeter kontors- och logistiklokaler.
Köpeskillingen blev 50,5 mkr, vilket motsvarar 18 700 kr/kvm.
Industri
Bostäder
AA-läge
FOKUS HALMSTAD
42
Halmstad
45
I fokus: Samhällsfastigheter
En stor inbrytning på fastighetsmarknaden i Halmstad gjorde
Rikshem, då Dombron, genom förvärvet av tolv fastigheter
Bostadsfastigheter
under hösten 2011 från Apartment Bostad till en köpeskilling
Den dominerande ägaren av bostadshyreshus i Halmstad är
boende och är till största delen belägna i Halmstad. Även
kommunala HFAB med runt 9 800 lägenheter. Av de stora
fastigheter i närliggande orter ingår i förvärvet. Totalt omfattar
privata fastighetsägarna kan nämnas Apartment Bostad och
fastigheterna cirka 55 000 kvadratmeter med 550 lägenheter
Möller & Partners. Det råder bostadsbrist i Halmstad trots ett
och förutom vård- och äldreboende med tillhörande service-
relativt stort nytillskott av lägenheter. Efterfrågan på bostads-
funktioner ingår två vårdcentraler i beståndet. Största hyres-
hyreshus är god och under 2012 noteras priser i intervallet
gäst är Halmstads kommun. Förvärvet ingår i Rikshems
9 000 - 16 000 kr/kvm med ett genomsnitt om cirka 12 000
satsning på att bli landets största privata aktör av
kr/kvm. Willhem förvärvade i mars 2012 två färdigställda
fastigheter för samhällsservice. I förvärvet ingick
fastigheter och fyra fastigheter under produktion från Peab
även byggrätter för cirka 200 lägenheter. Riks-
för 640 mkr. En av de färdigställda bostadsfastigheterna
hem har aviserat om att de avser att satsa
omfattar 32 lägenheter. I juni 2012 utökade kommunala
vidare i Halmstad och då bland annat på
HFAB sitt bestånd genom att köpa kontorsfastigheten Klostret
förskolor. Kommunen har meddelat att det
14 på Tyghusgatan 4 vid Lilla torg. Bolaget blir därmed ägare
ska byggas 27 nya förskoleavdelningar till 2015.
om 680 mkr. Fastigheterna utgörs främst av vård- och äldre-
till hela kvarteret. Köpeskillingen var 24 mkr, vilket motsvarar
20 300 kr/kvm. Säljare var en privatperson. HFAB avser att på
sikt omvandla kontorslokalerna till lägenheter.
Kommersiella hyresfastigheter
Ove Skillbäck
[email protected]
Halmstad - juli 2012
Bland de stora ägarna kan nämnas Cityfastigheter,
Hyra
(kr/kvm)
Fastighetsstaden, norskägda konsortiet Fem Hjärtan, Jana
Fastigheter samt Trelp. I slutet av augusti blev det klart att
Eurocommercial förvärvade Eurostop och den sammanlänkade
fastigheten Stormarknaden 1 för 560 mkr. Direktavkastningen
Direktavkastning
(%)
Bedömda värden
(kr/kvm)
Kontor
AA-läge
kommuniceras till 6 procent. Stormarknaden 1, som såldes av
A-läge
850 - 1 400
6,50 - 7,75
6 000 - 13 500
Atrium Ljungberg, har en uthyrbar area om 10 800
B-läge
700 - 1 200
7,00 - 8,50
4 500 - 11 000
kvadratmeter med Coop Forum som enda hyresgäst.
C-läge
550 - 900
8,00 - 10,00
4 000 - 8 000
Eurostop, som såldes av Unibail-Rodamco, inrymmer en
galleria om 13 600 kvadratmeter, ett Choice-hotell om 4 200
Butiker
kvadratmeter samt kontor och lagerytor. Objektet har under en
AA-läge
längre tid varit ute till försäljning. Förvärven är Eurocommercials
A-läge
1 250 - 3 300
6,00 - 6,75
11 500 - 27 000
första i Sverige på fem år. Under året har även två fastigheter i
B-läge
800 - 2 000
6,25 - 7,75
5 000 - 17 500
C-läge
650 - 1 500
7,50 - 9,25
4 000 - 9 500
A-läge
400 - 600
8,00 - 9,00
2 000 - 6 000
B-läge
300 - 550
8,25 - 9,50
2 000 - 5 000
Industribolagen som Albany Nordiskafilt, Biltema genom
C-läge
250 - 450
9,00 - 11,50
1 500 - 3 000
bolaget Retail Warehouse, Heléns Rör och Pilkington tillhör de
Bostäder
A-läge
950 - 1 400
4,50 - 5,75
10 500 - 19 000
vägen är att betrakta som B-lägen. Utbyggnad sker främst i
B-läge
875 - 1 225
5,25 - 6,50
8 500 - 15 000
Hamnen, Kistinge, Kårarp och Villmanstrand. Omsättningen
C-läge
800 - 1 100
6,00 - 7,50
7 300 - 11 300
centrala Halmstad, med bland annat SEB som hyresgäst,
förvärvats av Hamnvakten i Halmstad för cirka 100 mkr.
Industri- & lagerfastigheter
stora ägarna inom segmentet i Halmstad. A-lägen utgörs av
Sannarp och Stenalyckan intill Eurostop och E6. Flygstaden,
Söndrum industriområde samt områdena utmed Laholms-
har varit låg under året med ett fåtal genomförda försäljningar
till en genomsnittlig prisnivå om cirka 3 500 kr/kvm.
Industri
AA-läge
FOKUS KARLSTAD
43
Karlstad
39
I fokus: Samhällsfastigheter
För bara något år sedan, till en kostnad av cirka 1,5 mdkr,
togs två nya byggnader i bruk inom Centralsjukhuset. Utbygg-
Bostadsfastigheter
naden av sjukhusområdet pågår fortfarande i betydande om-
Det kommunägda bolaget Karlstads Bostads AB, KBAB, är
ett nytt operationshus. Med ombyggnad av befintliga opera-
den ledande aktören inom segmentet. Stiftelsen Karlstadshus,
tionslokaler inkluderat bedöms den totala kostnaden för
som delvis ägs av Karlstad kommun, är också en betydande
projektet uppgå till cirka 1,35 mdkr. Det nya operationshuset,
aktör. Apartment Bostad, Din Bostad (Balder), Hyresbostäder i
som kommer att få en lokalarea om 25 000 – 30 000 kvadrat-
Sverige (Acta) och Lundbergs är andra stora aktörer. Under
meter, kommer att tas i bruk sommaren 2016. Därefter följer
2012 kommer omkring 350 nya bostäder att färdigställas.
en ombyggnation av de nuvarande lokalerna under en
Det är ungefär lika många som under de senaste åren, men
tvåårsperiod innan hela projektet är klart. Bygg-
färre än kommunens mål om närmare 500 nya bostäder per år.
projektet kommer att sysselsätta cirka 200 bygg-
Byggandet av lägenheter är det som dominerar. Två unika
arbetare och ett stort antal installatörer. Paral-
bostadsprojekt med centralt läge färdigställs under 2012. Det
lellt med denna ny- och ombyggnation pågår
ena är Karlstads nya landmärke på Bryggudden, ett höghus
också CSK 2013, ett löpande projekt där stora
om 20 våningar med 62 bostadsrätter med ett sjönära läge.
delar av det nuvarande sjukhuset renoveras.
Det andra är ett projekt med flytande bostäder i Mariebergs-
Längs med Älvgatan anläggs också en vall för att
viken, initierat av KBAB, som består av tolv lägenheter fördelat
skydda Centralsjukhuset mot översvämningar.
fattning. Under sommaren 2012 påbörjades uppförandet av
på sex parhus uppförda på två bryggor. Hyran för en lägenhet
om 79 kvadratmeter blir cirka 2 100 kr/kvm.
Kommersiella hyresfastigheter
Pär Höijer
[email protected]
Karlstad - juli 2012
Stora aktörer i Karlstad inom segmentet är Albèr Fastigheter,
Hyra
(kr/kvm)
Hemfosa, Klövern, Lundbergs samt Steen & Ström.
Citygalleriorna 15-huset och Duvanhuset förvärvades under
2011 av den lokala aktören Albèr Fastigheter för cirka 480 mkr.
De, tillsammans med Mitt i City-gallerian som ägs av Steen &
Direktavkastning
(%)
Bedömda värden
(kr/kvm)
Kontor
AA-läge
Ström, innehåller tillsammans lokaler om totalt cirka 70 000
A-läge
900 - 1 400
6,50 - 7,75
6 000 - 13 500
kvadratmeter. Hemfosa är stora på kontorssidan som genom
B-läge
700 - 1 200
7,25 - 8,50
4 000 - 11 000
dotterbolaget Karolinen Fastigheter förvaltar cirka 75 000
C-läge
600 - 900
8,00 - 10,00
3 000 - 6 000
kvadratmeter. Vad gäller externhandeln har det nya handelsområdet Välsviken expanderat ytterligare tack vare nya
Butiker
etableringar. I området finns i skrivande stund ICA Kvantum,
AA-läge
Jula, Elgiganten Megastore, Lager 157 och Stadium Outlet.
A-läge
1 500 - 3 000
6,00 - 7,00
15 000 - 30 000
Karlstad kommuns arbete fortgår med en fördjupad
B-läge
900 - 1 700
7,00 - 8,00
6 000 - 12 000
C-läge
600 - 1 000
7,50 - 9,00
3 500 - 6 500
A-läge
450 - 650
8,00 - 9,50
2 000 - 6 000
B-läge
400 - 600
8,50 - 10,50
1 750 - 4 500
C-läge
350 - 550
9,00 - 11,50
1 000 - 2 500
A-läge
950 - 1 500
4,50 - 5,50
10 000 - 19 000
råder på planlagd industrimark, men ett förslag till detaljplan för
B-läge
900 - 1 300
4,75 - 5,75
8 000 - 15 000
ett nytt industriområde vid Bråtebäcken, norr om E18 vid östra
C-läge
850 - 1 150
6,00 - 7,25
6 000 - 10 500
översiktsplan för Eriksberg, ett område som gränsar till
Bergviks handelsområde avsett för sällanköpshandel och
tjänsteföretag.
Industri- & lagerfastigheter
Bröderna Löfberg, Karlstad kommun, Klövern, Metso, Tain
Swedish Property och VEQ är de dominerande ägarna inom
segmentet. Aktiviteten på transaktionsmarknaden inom segmentet har varit låg och köpare är främst lokala aktörer. Brist
infarten mot Karlstad, har tagits fram. Vidare finns ett planprogram för centrala Välsviken för utbyggnad av industri och
handel.
Industri
Bostäder
AA-läge
FOKUS VÄXJÖ
44
Växjö
41
I fokus: Samhällsfastigheter
VÖFAB är ett av Växjös kommunala fastighetsbolag och den
största fastighetsägaren av samhällsfastigheter. VÖFAB äger
Bostadsfastigheter
269 000 kvadratmeter som till största delen utgörs av sam-
Allmännyttan i Växjö består av de tre bolagen Hyresbostäder i
ställdes under 2011. Den uthyrbara arean för de fyra av-
Växjö, Växjöhem och Vidingehem, vilka innehar huvuddelen av
delningarna uppgår till cirka 1 600 kvadratmeter. Byggnaden
marknaden. CA Fastigheter, Locellus och Studentbostäder i
är uppförd som ett lågenergihus med en energiförbrukning
Växjö är andra stora innehavare av bostadsfastigheter.
som är 50 procent lägre än byggnormen. Tidigare i år
Efterfrågan på bostäder i de centrala delarna av Växjö är stor
färdigställdes ett nytt kylmatkök inom fastigheten Kronhjorten.
och har under de senaste åren ökat. Statsutvecklingsprojektet
Kylmatköket har en area på cirka 780 kvadratmeter
Hovsdal med 80 nya bostäder, både villor och flerbostadshus,
och ska leverera cirka 2 000 portioner per dag
har överklagats och projektet står nu stilla i avvaktan på beslut
till skolor och äldreboenden. Ett nytt arkiv
från högre instans. Transaktionsaktiviteten har under det
ska byggas på Norremark med plats för
senaste året varit relativt låg. Ett intressant köp är dock Södra
9 000 hyllmeter. Här kommer arkiven från
Fisken Fastighets AB:s förvärv av fastigheterna Mjärden 1 samt
Kronobergsarkivet, Smålands museum och
Hov Dalbogård 3 och 4 av Hyresbostäder i Växjö. Förvärvet
Växjös kommunarkiv att samlas.Transaktions-
omfattar totalt 668 lägenheter med en uthyrbar area om cirka
aktiviteten på samhällsfastigheter har varit
44 000 kvadratmeter. Köpeskilling uppgick till 423 mkr, vilket
mycket låg och inga stora köp har noterats.
hällsfastigheter. Kometens förskola på Östra lugnet färdig-
motsvarar omkring 9 600 kr/kvm och direktavkastningen
bedöms uppgå till cirka 5,5 procent.
Kommersiella hyresfastigheter
Johannes Jacobson
[email protected]
Växjö - juli 2012
Norrporten är en stor aktör på den kommersiella hyresmark-
Hyra
(kr/kvm)
naden. Corallen (Castellum) och GE Real Estate är andra
betydande aktörer i Växjö. Det finns för närvarande en del
vakanser i beståndet av kontorslokaler i såväl centrala Växjö
som i ytterområdena. Lager 157 kommer att etablera en butik
Direktavkastning
(%)
Bedömda värden
(kr/kvm)
Kontor
AA-läge
om cirka 2 300 kvadratmeter på externhandelsområdet I11.
A-läge
900 - 1 300
6,75 - 8,00
9 000 - 15 000
Detaljplanen för Södra Stationsområdet har nyligen antagits.
B-läge
700 - 1 000
7,50 - 9,00
4 000 - 8 000
Projektet kommer att innebära 400 nya lägenheter, 700
C-läge
500 - 800
8,00 - 9,50
3 000 - 4 500
parkeringsplatser och stora lokalytor för kontor och butiker.
World Trade Center, vilket ska uppföras som en ikonbyggnad
Butiker
för Växjö, har minskat till nio våningar från de planerade 14
AA-läge
våningarna. Den uthyrbara arean minskar då från 11 000
A-läge
1 200 - 2 200
6,00 - 7,00
12 000 - 25 000
kvadratmeter till 8 000 kvadratmeter. Byggstart beräknas ske
B-läge
750 - 1 400
6,75 - 7,50
7 000 - 15 000
C-läge
600 - 900
7,75 - 9,00
3 000 - 6 000
A-läge
450 - 650
8,00 - 9,50
3 000 - 6 000
B-läge
400 - 500
9,00 - 10,00
2 500 - 3 500
Corallen (Castellum), Corem, Northern Logistics Property och
C-läge
300 - 400
9,75 - 11,50
2 000 - 3 000
Valad är stora aktörer inom segmentet. I Växjö finns en viss
Bostäder
A-läge
950 - 1 375
5,00 - 6,25
10 000 - 17 000
lägen med goda logistiska förutsättningar. Omsättningen av
B-läge
850 - 1 200
5,75 - 6,75
8 000 - 12 000
industrifastigheter är relativt låg till följd av att industriföretagen i
C-läge
800 - 1 100
6,25 - 7,75
7 000 - 10 000
under 2013. Transaktionsvolymen på kommersiella
hyresfastigheter har varit låg det senaste året.
Industri- & lagerfastigheter
vakans beträffande lokaler för industri och lager. Industrifastigheter är i synnerhet koncentrerade till området Norremark
och Västra Industriområdet. Områdena är att betrakta som A-
stor utsträckning äger sina egna fastigheter.
Industri
AA-läge
FOKUS LULEÅ
45
Luleå
42
I fokus: Samhällsfastigheter
Både Luleå kommun och Norrbottens läns landsting innehar
fastigheter för samhällsservice. Även Sunderby Folkhögskola
Bostadsfastigheter
äger ett antal fastigheter i vilka det bedrivs undervisning och
Det allmännyttiga bostadsföretaget Lulebo är den största
marknaden är Lillviken, ett fastighetsbolag som bildades i
aktören inom segmentet. Med cirka 10 700 lägenheter, varav
början av 1970-talet. Företagets huvudinriktning är
1 500 studentlägenheter, innehar de ungefär hälften av den
kommersiella lokaler men i deras bestånd ingår även ett
totala bostadsmarknaden. Andra betydande fastighetsägare är
modernt äldreboende och en fastighet som under de senaste
Akelius, DN Fastigheter, Galären, HSB Norr samt Lindbäcks
åren löpande har konverteras till en skolbyggnad. Vidare har
Group. Under våren startade Lindbäcks färdigställandet av 65
försäljning skett av fastigheten Sparven 16, även
nya studentlägenheter på Klintbacken, vilka beräknas inflytt-
kallad Bergströmska gården, som omfattar en area
ningsklara i september. Fler bostadsprojekt är igång varav ett
om 1 322 kvadratmeter och vars byggnader är
antal trygghetsboenden, däribland ett på Stadsön i Gammel-
byggnadsminnesmärkta. Säljare var Emx
stad. Ytterligare tre trygghetsboenden om cirka 50 lägenheter
Bergströmska gården, köpare var Galären och
vardera beräknas stå klara under 2014. Galären har i slutet av
köpeskillingen uppgick till 8 mkr. Kyrkans hus,
juni lämnat in en hemställan till Luleå kommun gällande förvärv
vars lokaler till största delen utgörs av kontor, har
av mark för uppförande av 50 nya bostäder mellan bostads-
sålts av Luleå Domkyrkoförsamling till Mortero
området Radiomasten och Tunaskolan. Vidare kan uppemot
Fastighets AB för 22,5 mkr, motsvarande
500 av Akelius hyreslägenheter omvandlas till bostadsrätter då
drygt 7 600 kr/kvm.
hotell- och konferensverksamhet. En privat aktör på
de boende i vår har blivit erbjudna att köpa fastigheterna.
Kommersiella hyresfastigheter
Andreas Rutström
[email protected]
Luleå - juli 2012
Utöver Luleå kommun innehar de privata aktörerna Diös,
Hyra
(kr/kvm)
Galären och Norrporten betydande bestånd inom segmentet.
Norrbotten är det nordliga län som klarat inbromsningen i
konjunkturen bäst, till stor del tack vare en stark efterfrågan på
bas- och gruvindustrin. I Luleå innebär den starka industri-
Direktavkastning
(%)
Bedömda värden
(kr/kvm)
Kontor
AA-läge
utvecklingen en ökad framväxt av teknikkonsultbolag och i
A-läge
900 - 1 550
6,50 - 8,00
6 000 - 12 000
staden finns även stora bolag som ALS Scandinavia Gestamp
B-läge
800 - 1 350
7,00 - 9,25
4 500 - 9 000
Hardtech och SSAB, vilket skapar en efterfrågan på lokaler.
C-läge
550 - 950
8,50 - 10,75
2 500 - 6 500
Byggandet av 27 000 kvadratmeter handel, kontor, hotell och
hyreslägenheter vid kvarteret Hunden är i full gång och vidare
Butiker
har NCC Construction fått i uppdrag att uppföra ett nytt grönt
AA-läge
kontor åt Luleå Energi, vilket ska stå klart i september 2013.
A-läge
1 400 - 3 000
6,25 - 7,00
10 000 - 24 000
Luleås handel har på senare år växt kraftigt. Förutom en av
B-läge
800 - 1 500
6,75 - 9,50
6 000 - 11 000
C-läge
600 - 1 000
8,25 - 10,50
2 500 - 6 500
A-läge
400 - 700
8,50 - 10,00
2 000 - 6 000
B-läge
350 - 600
9,25 - 11,50
1 500 - 4 500
Den största fastighetsägaren inom segmentet är SSAB. Andra
C-läge
250 - 450
9,75 - 12,50
1 000 - 3 500
betydande aktörer är Galären, Luleå kommun och Scania.
Bostäder
A-läge
900 - 1 450
4,75 - 6,00
9 000 - 16 000
motsvarar cirka 6 000 kr/kvm. Uppförandet av Facebooks tre
B-läge
850 - 1 200
5,50 - 7,00
7 000 - 12 500
serverhallar på 90 000 kvadratmeter invid Aurorum Science
C-läge
750 - 1 000
6,25 - 7,75
5 500 - 10 500
världens första inomhusgallerior, Shopping, finns gallerior som
Smedjan och Strand.
Industri- & lagerfastigheter
Under våren såldes fastigheten Bergnäset 3:23 på Fabriksvägen av en privatperson till Tjärnbergs Industrimekaniska. 600
kvadratmeter såldes för en köpeskilling om 3,65 mkr, vilket
Park är i full gång. Den första hallen om 28 000 kvadratmeter
förväntas kunna tas i drift vid årsskiftet.
Industri
AA-läge
FOKUS KALMAR
46
Kalmar
31
I fokus: Samhällsfastigheter
Kalmar kommun planerar en utförsäljning av fastigheter för
samhällsservice och hyreslägenheter. Anledningarna är att
Bostadsfastigheter
fokusera på sin kärnverksamhet och för att ha råd med andra
CA Fastigheter, HSB och LW fastigheter är betydande
sju äldreboenden och totalt cirka 300 lägenheter, vilka ägs av
aktörer inom segmentet. Kommunägda Kalmarhem är den
allmännyttiga Kalmarhem. Totalt omfattar den planerade
dominerande aktören med över 40 procent av hyres-
försäljningen drygt 60 000 kvadratmeter och värdet bedöms
marknaden. Efterfrågan på bostäder i Kalmar är stor och
till cirka 500 mkr. Akademiska Hus har sålt delar av sitt
vakansgraden i Kalmarhems bestånd var under 2011 lägre än
fastighetsbestånd till LW Fastigheter i Kalmar. Inför
1 procent. Under det senaste året har omkring 160 lägenheter
försäljningen uppgick Akademiska Hus bestånd i
producerats i Kalmar och flera projekt för att möta
Kalmar till cirka 28 000 kvadratmeter med framför-
efterfrågan är igång. Bland annat ska 168 hyresrätter
allt Linnéuniversitet som hyresgäst. Försäljningen
produceras i kvarteret Tehuset i norra Kalmar. Byggstart
omfattar de centralt belägna fastigheterna Falken 3
beräknas ske under första halvan av 2013. Ytterligare 40
och Rostad 1 som är lokaliserade i stadsdelen
lägenheter kommer att uppföras i kvarteret Valnötsträdet i
Malmen väster om Kalmar centrum. I försäljningen
centrala Kalmar, vilket ligger nära slottet i Gamla Stan.
ingår totalt cirka 16 000 kvadratmeter fördelat på
Transaktionsaktiviteten har under det senaste året varit mycket
nio byggnader med bland annat Linnéuniversitets
låg och endast ett fåtal mindre objekt har sålts. Köpare och
bibliotek i lokalerna. LW fastigheter i Kalmar tillträdde
säljare har huvudsakligen varit lokala aktörer.
fastigheterna i september.
nödvändiga investeringar i kommunen. Avyttringen omfattar
Johannes Jacobson
[email protected]
Kommersiella hyresfastigheter
Kalmar - juli 2012
Alecta, CA Fastigheter, Dagon, Kalmar kommun och LW
Fastigheter tillhör de stora ägarna av kommersiella fastigheter
Hyra
(kr/kvm)
inom segmentet. KIFAB i Kalmar AB är ett kommunägt fastighetsbolag, vars bestånd omfattar cirka 100 000 kvadratmeter
kontor och utbildningslokaler. Även Ikano Retail och Ikea finns
med bland de större fastighetsägarna. Transaktionsaktiviteten
Direktavkastning
(%)
Bedömda värden
(kr/kvm)
Kontor
AA-läge
har sedan årsskiftet varit mycket låg och inga större
A-läge
800 - 1 250
6,75 - 8,00
8 000 - 12 000
transaktioner har noterats. Det kommersiella beståndet är
B-läge
600 - 900
7,50 - 9,00
5 000 - 7 000
främst koncentrerat till centrala Kvarnholmen, Varvsholmen och
C-läge
400 - 700
8,50 - 10,00
3 000 - 4 000
Hansa City. Hansa City är ett externhandelsområde beläget vid
E22. För närvarande finns vakanser beträffande kontors-
Butiker
lokaler, såväl i de centrala delarna av Kalmar som i utkanterna
AA-läge
av staden. Linnéuniversitet planerar att uppföra 40 000
A-läge
1 200 - 2 200
6,00 - 7,00
12 000 - 25 000
kvadratmeter utbildningslokaler i ett projekt som mött hårt
B-läge
800 - 1 200
7,00 - 8,00
6 000 - 12 000
C-läge
500 -700
8,00 - 9,25
3 000 - 5 000
A-läge
400 - 650
8,00 - 9,50
2 500 - 5 000
B-läge
350 - 550
9,00 - 10,00
1 500 - 3 000
Kalmar kommun är en av de stora aktörerna på marknaden för
C-läge
300 - 400
10,00 - 12,00
1 000 - 2 000
industri- och lagerfastigheter i Kalmar. Betydande privata ägare
Bostäder
A-läge
950 - 1 450
4,50 - 5,75
12 000 - 18 000
Gamla industriområdet. Transaktionsaktiviteten för industri-
B-läge
850 - 1 200
5,25 - 6,25
10 000 - 15 000
fastigheter har under året varit relativt låg med få försäljningar.
C-läge
800 - 1 000
6,25 - 7,50
6 000 - 12 000
motstånd från fastighetsägare som tror att kontorsmarknaden
kommer att drabbas hårt av det planerade nybygget.
Industri- & lagerfastigheter
är Arla Foods, Lantmännen och Sveafastigheter. Flera industriområden i Kalmar är strategiskt belägna nära E22. De mest
attraktiva industriområdena är Berga industriområde och
Köpare och säljare har i huvudsak varit lokala egenanvändare.
Industri
AA-läge
FOKUS ÖSTERSUND
47
Östersund
35
I fokus: Samhällsfastigheter
Bland de aktörer som är aktiva inom kommunen och vars
bestånd innefattar en eller flera fastigheter för samhällsservice
Bostadsfastigheter
återfinns, förutom Östersund kommun och Jämtlands läns
Diös och kommunägda Östersundsbostäder är de största
bostäder i Sverige innehar tre fastigheter för gruppboende
aktörerna inom segmentet. Även Akelius och Landstings-
inom Östersund kommun; Ponnyn 1, Ponnyn 2 och
bostäder i Jämtland har betydande innehav. Östersund
Pärlspridaren 1. Bolagets bestånd utgörs uteslutande av
kommun har tagit fram ett tillväxtprogram enligt vilket 4 000
vårdbyggnader, med undantag för en skolbyggnad i Kil. Diös
nya lägenheter kommer att behöva uppföras fram till år 2020.
är en betydande aktör med en stark position på fastighets-
Detta ska ske genom omvandlingar, förtätningar, komplet-
marknaden i Östersund. Av typen fastigheter för
teringar samt expansion. Det bakomliggande motivet är
samhällsservice innehar de en vårdbyggnad
visionen om 65 000 invånare till samma år. Det omtalade
samt en skolbyggnad. Några tydliga trender
punkthusprojektet i området Marielund har dock fortfarande
vad gäller försäljning av fastigheter för
inte påbörjats. Beträffande hyror inom segmentet har exempel-
samhällsservice från kommunen eller
vis Östersundshem beslutat att deras studentbostäder ska få
landstingets sida kan än så länge
en hyreshöjning om 2,1 procent från och med första augusti
inte skönjas. Uppförandet av en ny idrotts-
2012. Vad gäller transaktionsvolymen har denna varit låg under
och evenemangsarena på cirka 260 mkr
det senaste halvåret. Ett undantag är dock Jiab som sålt av
har påbörjats och beräknas stå klart 2013.
landsting, även Diös och Seniorbostäder i Sverige. Senior-
delar av sitt bostadsbestånd och därmed fått än tydligare fokus
på industrifastigheter och kommersiella lokaler.
Kommersiella hyresfastigheter
Rickard Hellström
[email protected]
Östersund - juli 2012
Utöver Diös och Östersund kommun är Aberdeen och Peab
Hyra
(kr/kvm)
stora aktörer inom segmentet. Någon nedgång i efterfrågan
har inte kunnat noteras utan hyresutvecklingen ser istället
positiv ut med minskande vakanser. Hyresmarknaden i
Östersund präglas dock fortfarande av regements-
Direktavkastning
(%)
Bedömda värden
(kr/kvm)
Kontor
AA-läge
nedläggningarna 2004 och det stora utbudet av lokaler i
A-läge
750 - 1 400
6,50 - 7,75
6 500 - 12 000
Försvarsmaktens gamla lokaler verkar fortfarande dämpande.
B-läge
600 - 1 200
7,50 - 8,75
3 500 - 8 000
Sedan nedläggningen har Östersund dock gradvis omvandlats
C-läge
450 - 800
7,75 - 9,50
2 500 - 6 000
från en garnisionsstad till en ort med en mer diversifierad
arbetsmarknad. Många statliga jobb har utlokaliserats till
Butiker
Östersund, till exempel Statens folkhälsoinstitut och Service-
AA-läge
myndigheten, samtidigt som antalet småföretag successivt
A-läge
1 300 - 2 800
6,50 - 7,50
8 000 - 18 000
ökat inom tjänstesektorn. Efterfrågan på lokaler är stor i
B-läge
900 - 1 300
7,00 - 8,75
5 000 - 9 000
C-läge
500 - 800
7,75 - 9,00
2 500 - 5 500
A-läge
350 - 700
8,25 - 9,25
2 000 - 5 500
B-läge
300 - 550
8,50 - 10,00
1 500 - 3 500
Inom segmentet är Arla Foods, Diös, Hemsö, Persson Invest
C-läge
250 - 400
9,00 - 11,50
1 000 - 2 500
och Östersund kommun de mest betydelsefulla aktörerna.
Bostäder
A-läge
900 - 1 400
5,25 - 6,75
7 000 - 13 000
handel som kontor och småindustri. I området finns Milko och
B-läge
800 - 1 000
6,00 - 7,00
6 000 - 9 000
Willys redan etablerade. Kommunen arbetar aktivt med att
C-läge
700 - 950
6,75 - 8,00
4 000 - 8 000
områden som Norr och Frösö strand. Det brandhärjade
Centralpalatset rivs och nu planeras där bostäder och lokaler.
Industri- & lagerfastigheter
Transaktionsvolymen har varit låg under det senaste halvåret
med endast ett fåtal mindre transaktioner. En ny detaljplan på
Söder, inkluderande Sarven 25, möjliggör etableringar för såväl
marknadsföra markområden för datacentraler efter att ha gått
miste om Facebooks tre serverhallar till förmån för Luleå.
Industri
AA-läge
FOKUS FALUN
48
Falun
31
I fokus: Samhällsfastigheter
Den största ägaren av samhällsfastigheter är Falu kommun.
Högskolan Dalarna har ett av de minsta högskolebiblioteken i
Bostadsfastigheter
Sverige och det står nu klart att ett nytt bibliotek ska byggas,
Det allmännyttiga bostadsföretaget Kopparstaden är den
inrymma 400 studieplatser. Byggnationen beräknas stå klar i
största ägaren med drygt 6 700 lägenheter i sitt bestånd.
december 2013. Ett av kommunens största projekt är det nya
Andra betydande aktörer är Gläntan förvaltning, Gruvstaden,
resecentrumet, vilket är planerat att uppföras i området kring
Masmästaren och Trumbäcken Fastighets AB. Befolkningen i
den nuvarande tågstationen. Resecentrum Falun kommer att
Falun har de senaste åren ökat och beräknas fortsätta göra så
bestå av funktioner på olika platser i Södra Centrum. En del av
under de kommande åren. Detta i kombination med en låg
den planerade anläggningen är den så kallade
vakansgrad, omkring 1 procent, gör att Falu kommun ser ett
Knutpunkten som kommer att bestå av en
behov av nybyggnation av bostäder. Kopparstaden färdigställer
bussgata mellan Korsnäsvägen och Trotzgatan.
90 hyreslägenheter under 2012 och har ytterligare nybygg-
Det kommer även att byggas en terminal med
nadsplaner för de kommande åren. I dagsläget arbetas det
plats för tio bussar i anslutning till den befintliga
bland annat med en detaljplan för bostäder vid Stenbocks väg,
stationen. Terminalen kommer att placeras väster
ett område som tidigare utgjorde en del av Dalregementet. Där
om tågstationen och skapa en bättre integration
planeras det för cirka 130 lägenheter, med boenden för en till
mellan olika transportslag. Entreprenaden
två personer, vilka ska stå klara till skid-VM 2015. Under VM
kommer att upphandlas under hösten.
vilket kommer att omfatta cirka 2 700 kvadratmeter och
ska lägenheterna nyttjas av dem som är engagerade i
evenemanget för att sedan upplåtas för permanent boende.
Kommersiella hyresfastigheter
Mikael Jonsson
[email protected]
Falun - juli 2012
Falu kommun utgör tillsammans med aktörer som Diös,
Hyra
(kr/kvm)
Klövern, Roxanne Fastighetsfond samt NP3 Fastigheter de
mest betydelsefulla fastighetsägarna inom segmentet. Vidare
råder i Falun en relativt stabil hyresmarknad med balans mellan
utbud och efterfrågan, vilken gynnas av en fungerande
Direktavkastning
(%)
Bedömda värden
(kr/kvm)
Kontor
AA-läge
arbetsmarknad. Vasallen har tillsammans med Sjaelsö
A-läge
800 - 1 300
7,50 - 8,50
7 000 - 9 500
utvecklat en ny handelsfastighet vid Östra Dalregementet.
B-läge
750 - 950
8,00 - 9,50
5 000 - 7 000
Fastigheten Majoren 1 med adress Trossvägen 8-20 har nu
C-läge
600 - 750
9,00 -10,00
3 000 - 4 000
förvärvats av NP3 Fastigheter. Köpeskillingen bedöms till cirka
150-160 mkr och ojektet omfattar cirka 12 000 kvadratmeter.
Butiker
Priset motsvarar cirka 13 000 kr/kvm och direktavkastningen
AA-läge
bedöms initialt, på grund av rabatter, uppgå till cirka 7,0
A-läge
1 300 - 3 000
6,75 - 7,75
10 000 - 22 000
procent. Efter rabatternas upphörande bedöms
B-läge
850 - 1 500
7,50 - 8,50
8 000 - 11 000
C-läge
600 - 850
8,50 - 9,50
3 000 - 6 000
A-läge
400 - 600
8,75 - 9,50
2 500 - 5 000
Stora ägare av industrifastigheter är Kilenkrysset och Möller &
B-läge
350 - 450
9,50 - 11,00
1 500 - 3 000
Partners. Större bolag som äger sina egna produktionsfastig-
C-läge
300 - 400
10,50 - 12,00
1 000 - 2 000
heter är Cederroth och Grycksbo Paper. Falu kommun har
Bostäder
A-läge
925 - 1 300
6,00 - 7,00
7 500 - 12 000
sedan tidigare tecknat avtal med KF Media om att de ska
B-läge
825 - 925
6,75 - 7,75
6 000 - 8 500
överta logistiken för KF Medias verksamheter; Akademibok-
C-läge
775 - 900
7,75 - 8,25
3 500 - 5 500
direktavkastningen till cirka 7,5 procent.
Industri
Industri- & lagerfastigheter
industrimark till försäljning i områdena Främby, Ingarvet och
Tallen för priser mellan 65 och 100 kr/kvm. Vidare är flytten av
KF Medias lager till Förlagssystem klar. Förlagssystem har
handeln, Bokus, Coop böcker och Norstedts förlagsgrupp.
AA-läge
FOKUS TROLLHÄTTAN
49
Trollhättan
15
I fokus: Samhällsfastigheter
Kommunägda Trollhättans Tomt innehar fastigheter för samhällsservice och företagets syfte är att skapa attraktiva miljöer
Bostadsfastigheter
för företag, forskning, offentlig verksamhet och utbildning.
Kommunägda Eidar är den största aktören på hyres-
objektet, om 68 000 kvadratmeter, är det industriområde där
marknaden. Andra aktörer är Apartment Bostad och
företaget Nohab tidigare bedrev verksamhet, med möjlighet
Lundqvist Byggförvaltning. Eidars genomsnittliga vakans var
att bygga ut ytterligare 25 000 – 30 000 kvadratmeter.
enligt senaste årsredovisning cirka 2 procent. Vakanserna för
Området omfattar även Innovatum med Företagens hus, Film i
bostäder i de centrala delarna bedöms förbli fortsatt låga,
Väst samt konferens- och utställningslokaler. Det näst största
dock med en viss säsongsvariation för studentbostäderna.
objektet är campus för Högskolan Väst om 36 000
Perifert är vakansgraden högre. I kvarteret Fridhem pågår
kvadratmeter. På campus arbetar och studerar mer
Eidars nyproduktion av 174 hyresrätter varav 30 för trygg-
än 12 000 personer. Högskolan bedriver bland
hetsboende. Byggnationen uppförs som passivhus och är för
annat en lantmäteriingenjörsutbildning. Ett
närvarande landets största passivhusprojekt. Inflyttning är
samarbetsavtal har tecknats med Högskolan
planerad till hösten 2013. Hyrorna är inte klara men kommer att
i Gävle, KTH och LTH för att stärka denna
offentliggöras under hösten. Satsningen på Fridhem kan ses
utbildning. Det övriga fastighetsbeståndet
som en del av kommunens vision om 70 000 invånare år 2030,
omfattar ett flertal fastigheter för industri- och
att jämföra med dagens 55 600 invånare. I övrigt avser
utbildningslokaler samt företags- och industrihotell.
Beståndet omfattar 375 000 kvadratmeter. Det största
aktiviteten på bostadsmarknaden huvudsakligen lokala
fastighetsbolag och privatpersoner.
Kommersiella hyresfastigheter
Sven Jungland
[email protected]
Trollhättan - juli 2012
Stora fastighetsägare inom segmentet i Trollhättan är bland
Hyra
(kr/kvm)
annat Akelius, ES Fastigheter samt Steen & Ström. I Trollhättan
har Saab-affären präglat staden och osäkerheten kring den
framtida utvecklingen för fordonsindustrin har satt sina spår på
fastighetsmarknaden, vilket märks genom att aktiviteten på
Direktavkastning
(%)
Bedömda värden
(kr/kvm)
Kontor
AA-läge
såväl hyres- som transaktionsmarknaden är låg. Vakanta
A-läge
750 - 1 200
7,00 - 9,00
5 000 - 9 000
kontorslokaler finns både i centrum och i anslutning till Saab,
B-läge
650 - 900
7,50 - 10,00
4 000 - 8 000
norr om Stallbackabron. Inom handeln är det en dragkamp
C-läge
450 - 800
8,75 - 11,00
3 000 - 5 000
mellan butikerna i centrum och externa handelsområden.
Vakanserna är dock ringa, även om det sker en viss om-
Butiker
sättning av hyresgäster. I externhandelsområdet Överby har
AA-läge
exempelvis Clas Ohlson under sommaren etablerat sig med en
A-läge
900 - 2 000
7,00 - 8,50
8 000 - 22 000
ny butik om 1 086 kvadratmeter. På transaktionsmarknaden
B-läge
600 - 1 500
7,50 - 9,00
6 000 - 10 000
C-läge
500 - 800
8,00 - 10,00
2 500 - 5 000
A-läge
350 - 600
8,50 - 10,00
2 700 - 5 000
B-läge
300 - 500
9,00 - 11,00
2 200 - 4 500
C-läge
250 - 400
9,50 - 12,50
1 300 - 3 300
A-läge
900 - 1 350
5,00 - 6,50
7 000 - 15 000
det brittiska bolaget GKN. Volvo Aero har cirka 2 300 anställda
B-läge
850 - 1 100
5,75 - 7,00
6 000 - 12 000
varav merparten arbetar i Trollhättan. GKN uppger initialt inga
C-läge
800 - 1 000
6,50 - 8,50
4 000 - 8 000
har Vattenfall sålt den tomställda kontorsfastigheten Parken 2
till det lokala bolaget KB Rubanken. Fastigheten som har en
lokalyta om 2 100 kvadratmeter såldes för 16,25 mkr.
Industri- & lagerfastigheter
Saabfastigheten Propellern 8 har sålts på nytt. Ägarkonsortiet
har sålt sina 50,1 procent till National Electric Vehicle Sweden
som ska genomföra en stor satsning på produktion och
utveckling av elbilar i Trollhättan. Volvo har sålt Volvo Aero till
ändringar avseende personalstyrkan och produktionsvolymer.
Planen är att affären ska slutföras under hösten.
Industri
Bostäder
AA-läge
oM SVENSK FASTIGhETSMArKNAD
50
om Svensk
Fastighetsmarknad
För bostäder gäller att bostadsfastigheten definieras som en
fastighet med typkod 320 samt 321 där lokalytan understiger
30 % av totalytan. För bostäder avses nivåer för byggnader
med värdeår från och med 1990 eller med motsvarande
standard. En bostadslägenhet definieras som en lägenhet på
3 rum och kök om cirka 75–80 kvadratmeter med en normal
standard för åldersklassen.
Butiks- och kontorsfastigheter definieras som fastigheter med
typkod 325. En butikslokal definieras som en affärslokal
belägen i gatuplan, cirka 200 kvadratmeter. Butiksarean utgör
svensk fastighetsmarknad hösten 2012 innehåller analys
och data från 24 delmarknader i Sverige och avser bedömda
värden den 1 juli 2012.
byggd under de senaste tio åren. En kontorslokal definieras
som en lokal på cirka 150–300 kvadratmeter. Standard och
yteffektivitet är normal för ett kontor byggt under de senaste
För varje ort finns en tabell med bedömda värden. Kriterierna
för indelning av olika delmarknader har gjorts utifrån områdets
direktavkastningskrav samt hyres- och prisnivå, det vill säga en
bedömning av områdets attraktivitet på fastighetsmarknaden.
Inom samma kommun kan flera delmarknader förekomma
med samma nivåer. För varje ort finns en kategorisering av
marknadsinformationen i min- och maxnivåer. Syftet med
indelningen i dessa nivåer är att åskådliggöra en normalfördelning inom vilken huvuddelen av noteringarna fördelar
sig. Minnivån speglar ett genomsnitt av de lägre noteringarna,
alltså inte de allra lägsta noteringarna. På samma sätt speglar
maxnivån ett genomsnitt av de högre noteringarna.
Tabellen innehåller detaljerad marknadsinformation om följande
lokalslag: bostäder, butiker, kontor och industri. För Stockholm
görs en fördjupad marknadsanalys. orten har avgränsats i två
geografiska områden: ett innerstads- och ett ytterstadsområde.
För innerstadsområdena redovisas fastighetsmarknadsinformation avseende bostäder, butiker och kontor och för
industri redovisas fastighetsmarknadsinformation för
ytterstadsområdena.
Kristian Isberg,
Göteborg
Projektledare
cirka 75 % av totalarean. Standarden är normal för en butik
tio åren.
Industrifastigheter avser en produktionslokal definierad som
en lokal på cirka 400–1 000 kvadratmeter med en standard
som är normal för en byggnad uppförd någon gång under de
senaste 15 åren. Takhöjd är cirka 4,0–4,5 meter. För industrifastigheter gäller att i arean ingår (förutom produktions- eller
lagerlokalerna) även tillbörliga kontors- och personalutrymmen.
Angivna bruksvärdes-/marknadsmässiga hyresnivåer för
respektive fastighetstyp på orten avser varmhyra för bostäder,
butiker och kontor samt kallhyra för industrier. Lokalhyrorna
bygger på ”normala lokalhyreskontrakt” det vill säga exklusive
fastighetsskatt. I den mån rabatter speglar den ”normala
marknaden” beaktas det i hyresnivån.
För varje ort finns en karta som redovisar lägesindelningen för
kontor där mörkrött område utgör AA-läge, rött A-läge, ljusrött
utgör B-läge och resterande utgör c-läge.
Följande koordinatorer ansvarar för respektive segment och
nås på [email protected]
Erik Norrman,
Göteborg
Segmentansvarig
Bostäder
Petter Sandberg,
Stockholm
Segmentansvarig
Kommersiella hyresfastigheter
Thomas Green,
Malmö
Segmentansvarig
Specialfastigheter
Susanne Nylén,
Malmö
Segmentansvarig
Industri och lager
Bo Rendahl,
Stockholm
Segmentansvarig
Exploateringsfastigheter
OM NAI SVEFA
51
Om NAI Svefa
NAI Svefa är en ledande fastighetskonsult som erbjuder spetskompetens och kvalificerad
rådgivning inom värdering, analys, fastighetsjuridik, fastighetsutveckling, transaktioner och
uthyrning. Bland våra uppdragsgivare finns allt från stora fastighetsbolag, investerare, byggbolag, banker och kreditinstitut till mindre, lokala fastighetsaktörer och offentlig sektor som
alla uppskattar vår kombination av fastighetskompetens och affärsintelligens.
Med kontor över hela landet, medlemskap i det internationella nätverket NAI Global och
tillgång till egenutvecklade, marknadsledande digitala system baseras vår rådgivning på en
omfattande kännedom om fastighetsmarknaden – både lokalt, regionalt och globalt.
Kontakta gärna någon av våra affärschefer (se sidan 52) om du vill veta mer.
Se också www.naisvefa.se och www.svenskfastighetsmarknad.se.
Fokus
svensk
fastighetsmarknad
Svensk
Fastighetsmarknad
Svensk
Fastighetsmarknad
Fokus 24 orter
Fokus 24 orter
NAI SVEFA ANALYS NR 1/2010
NAI SVEFA ANALYS NR 2/2010
Svensk
Fastighetsmarknad
Fokus 24 orter
Bostäder . Industri/Logistik . Specialfastigheter . Kommersiella . Planer & Projekt
NAI SVEFA ANALYS NR 1/2011
Trender och möjligheter på 17 orter i Sverige . Nr 1 2009
Svensk
Fastighetsmarknad
Svensk
Fastighetsmarknad
Fokus Skog
Fokus Skog
NAI SVEFA ANALYS NR 2/2011
Svensk
Fastighetsmarknad
Fokus 24 orter
NAI SVEFA ANALYS VÅREN 2012
NAI SVEFA ANALYS SKOGEN 2012
oM NAI SVEFA
52
Kontaktpersoner
Värdering
Jonas Åkerberg
[email protected]
Värdering
Jan Tärnell
[email protected]
Fastighetsinformation
Peter Möller
[email protected]
Transaktioner & Uthyrning
Mikael holmström
[email protected]
Skog & Lantbruk
Paul Nord
[email protected]
Analys
Åsa henninge
[email protected]
Skog & Lantbruk
Niklas Lundberg
[email protected]
Samhällsbyggnad
helena Dalhamn
[email protected]
Fastighetsutveckling
christer Skagerlind
[email protected]
Samhällsbyggnad
Börje Nordström
[email protected]
Koncernledning
Mikael Lundström
Koncernchef
ylva Melhus
Ekonomi
christer Skagerlind
VD Svefa Fastighetsutveckling AB
Lars haag
chef Affärsledning och Försäljning
Peter Möller
Affärschef Fastighetsinformation
Mikael holmström
VD Svefa Transactions AB
Gustav Källén
operativ chef
ylva Melhus
ägare:
personalägt sedan 1997
antal anställda:
130
Lars haag
Kvalitet och miljö:
certifierade enligt iso 9001 och 14001
huvudkontor:
stockholm
Kontor:
18 orter
Mikael Lundström
Gustav Källén
Svensk Fastighetsmarknad vänder sig till dig som är verksam inom fastighetsbranschen
och har affärer som främsta drivkraft. Rapporten ger en ögonblicksbild av den svenska
fastighetsmarknaden i vid bemärkelse. Här finner du fakta om hyresnivåer, direktavkastning,
bedömda värden m m, inte bara i storstadsregionerna utan även i Sveriges viktigaste
regionala marknader. Sannolikt är detta den bredaste sammanställningen som presenteras
i en öppen redovisning. Men viktigast är kanske att vi valt att koppla faktabeskrivningen till
trender och möjligheter samt presentera de viktigaste aktörerna i den specifika marknaden.
Därmed är det vår ambition att bidra till nya affärsuppslag.
Genom vårt medlemskap i NAI Global, världens största nätverk för fastighetskonsulter, samt
vårt breda kontorsnät i Sverige med närvaro på 18 orter, har vi en unik kunskap och ett brett
kontaktnät inom fastigheter. Den ställer vi nu till ditt förfogande.
Varmt välkommen till Svensk Fastighetsmarknad!
Mikael Lundström
Koncernchef
NAI Svefa
Stockholm
malmö
Drottninggatan 78
Box 3316
103 66 Stockholm
Tel: 08-441 15 50
Södra Långgatan 25, 3 tr
Box 171 22
200 10 Malmö
Tel: 040-660 81 40
Falun
mora
Trotzgatan 35
791 72 Falun
Tel: 023-480 30
Strandgatan 8
792 30 Mora
Tel: 0250-158 58
Gävle
norrköpinG
Kyrkogatan 12
803 20 Gävle
Tel: 026-17 54 40
Skolgatan 1 B
602 25 Norrköping
Tel: 011-13 46 60
GöteborG
umeå
Kungsportsavenyen 31–35
411 36 Göteborg
Tel: 031-711 63 00
Västra Norrlandsgatan 11 D
903 27 Umeå
Tel: 090-12 75 25
härnöSand
vänerSborG
Brunnshusgatan 6
871 31 Härnösand
Tel: 0611-247 05
Sundsgatan 16
462 33 Vänersborg
Tel: 0521-621 00
JönköpinG
växJö
Södra Strandgatan 3
553 20 Jönköping
Tel: 036-30 71 10
Kronobergsgatan 14, 1tr
352 33 Växjö
Tel: 0470-74 60 60
karlStad
örebro
Våxnäsgatan 3, 2 tr
653 40 Karlstad
Tel: 054-10 03 20
Vasastrand 11
Box 493
701 49 Örebro
Tel: 019-10 01 20
linköpinG
Hertig Karlsgatan 2
582 21 Linköping
Tel: 013-255570
luleå
Bryggeriet
Västra Varvsgatan 3, vån 3B
972 36 Luleå
Tel: 0920-21 11 00
öSterSund
Postgränd 8A
831 30 Östersund
Tel: 063-10 75 40
Svensk
Fastighetsmarknad
Fokus 24 orter
Tema: Samhällsfastigheter
www.naisvefa.se
www.svenskfastighetsmarknad.se
NAI Svefa Analys hösten 2012