Transcript Svensk Fastighetsmarknad - fokus 24 orter vt 13 I denna

RUBRIK
1
Svensk Fastighetsmarknad
– Fokus 24 orter
TEMA : BOS TADSFASTIG HE TER
VÅRE N 2 0 1 3
RUBRIK
2
Välkommen till
Svensk Fastighetsmarknad!
Svensk Fastighetsmarknad vänder sig till dig som är verksam inom
fastighetsbranschen och har affärer som främsta drivkraft. Rapporten
ger en ögonblicksbild av den svenska fastighetsmarknaden i vid
bemärkelse. Här finner du fakta om hyresnivåer, direktavkastning,
bedömda värden m m, inte bara i storstadsregionerna utan även i
Sveriges viktigaste regionala marknader. Sannolikt är detta den bredaste
sammanställningen som presenteras i en öppen redovisning. Men
viktigast är kanske att vi valt att koppla faktabeskrivningen till trender
och möjligheter samt presentera de viktigaste aktörerna i den specifika
marknaden. Därmed är det vår ambition att bidra till nya affärsuppslag.
Genom vårt medlemskap i NAI Global, världens största nätverk för
fastighetskonsulter, samt vårt breda kontorsnät i Sverige med närvaro på
17 orter, har vi en unik kunskap och ett brett kontaktnät inom fastigheter.
Den ställer vi nu till ditt förfogande.
Mikael Lundström
Koncernchef NAI Svefa
Innehåll
Sid
NAI Svefa Fastighetsindex 2
Makroekonomi
4
Bostadsfastigheter
6
Stockholm
12
Storstockholm
14
Göteborg
16
Malmö
18
Uppsala
20
Linköping
22
Västerås
24
Örebro
26
Helsingborg
28
Norrköping
30
Jönköping
32
Umeå
34
Lund
36
Borås
38
Eskilstuna
39
Sundsvall
40
Gävle
41
Halmstad
42
Karlstad
43
Växjö
44
Luleå
45
Kalmar
46
Östersund
47
Falun
48
Trollhättan
49
Om Svensk
Fastighetsmarknad
50
Om NAI Svefa
51
Koncernledning
52
Våra adresser
53
Utgivare: Svefa Holding AB
Ansvarig utgivare: Mikael Lundström
Grafisk form: Soformia AB
Tryck: Sandvikens Tryckeri AB
Fokus 24 orter
Tema Bostadsfastigheter
Varmt välkommen till årets första upplaga av Svensk Fastighetsmarknad! Vår första rapport gavs ut hösten 2009
och det är nu tionde gången vi låter marknaden ta del av vår bild av den svenska fastighetsmarknaden. I förra
utgåvan av Fokus 24 orter var temat samhällsfastigheter och intresset för den typen av fastigheter är fortsatt högt
med flera nya aktörer som investerar i segmentet. I denna rapport har vi valt att fokusera på ett annat attraktivt
segment på dagens investeringsmarknad: bostadsfastigheter.
Efterfrågan på bostadsdominerade hyreshus är stor och att
förvärva bostadsobjekt ses som en investering med relativt låg
risk, framför allt i orter med bostadsbrist. Trots att vakanserna i
dessa orter är obefintliga är nyproduktionstakten låg. Kommunerna
har en central roll för bostadsbyggandet, som markägare och
anvisare av mark men även som beslutsfattare för plan- och
byggfrågor, som ägare till kommunala bolag och som ansvarig
för kommunal infrastruktur och service. För investerare hänger de
ekonomiska drivkrafterna för att förvärva mark samman med det
förväntade värdet på marken när den är bebyggd. Med en stark
bostadsmarknad och ett efterfrågeöverskott finns det idag goda
marknadsförutsättningar för ett ökat bostadsbyggande i många
kommuner. Samtidigt står flera kommuner inför en investeringsboom i det befintliga beståndet och behovet att frigöra kapital
till investeringar gör att fastigheter står högt upp på många
kommunala agendor. Kommunerna och de allmännyttiga bolagen
ser över sina bestånd och alltfler av dem återfinns på säljsidan.
I TEMA-avsnittet beskriver vi även den förändrade spelplanen
för de allmännyttiga bostadsbolagen som följer av den nya
Allbolagen och det så kallade K3-regelverket.
En nyhet i förra rapporten, som vi har valt att behålla, är att lyfta
fram tolv kranskommuner till Stockholm. För dessa kommuner
har vi tagit fram ett skuggindex på samma sätt som NAI Svefa
Fastighetsindex för 24 orter. De klarar sig väl gentemot resterande
orter och fem av de tolv utvalda kranskommunerna skulle ha
Åsa Henninge
Analyschef
placerat sig på topp tio om de hade varit med i den ordinarie
sammanställningen. Högpresterarna är Solna, Sundbyberg,
Sollentuna och Nacka som placerar sig på platserna direkt efter
Stockholm. Det är främst den låga arbetslösheten och den goda
befolkningsutveckligen som genererar de höga poängen.
I vår ordinarie sammanställning behåller Stockholm sin första
plats i NAI Svefa Fastighetsindex och är fortsatt ohotad etta
för investeringar på den svenska fastighetsmarknaden. Efter
Stockholm placerar sig Göteborg följt av universitetsstäderna
Uppsala och Lund. Klättrarna i detta nummer är Kalmar som
plockar fyra placeringar och Västerås som plockar tre placeringar.
Placeringsförbättringarna förklaras bland annat av ökad befolkningstillväxt och av ökad företagsamhet i kommunerna. Även Linköping
och Karlstad förbättrar sin ranking och klättrar två placeringar.
I vår rapportserie Svensk Fastighetsmarknad finns förutom
Fokus 24 orter som i huvudsak är riktad till den kommersiella
fastighetsmarknaden även Svensk Fastighetsmarknad Fokus
Skog som är riktad mot skogssegmentet. Fokus Skog ges ut en
gång om året och nästa nummer kommer i april. Vill du inte missa
våra rapporter, surfa då in på vår hemsida och sätt upp dig som
prenumerant redan idag.
Vi hoppas att du får mycket nöje av rapporten och att den
inspirerar till nya, spännande affärsmöjligheter!
Kristian Isberg
Projektledare
NAI SVEFA FASTIGHETSINDEX
2
Fortsatt fokus på
samhällsfastigheter
Efterfrågan på samhällsfastigheter är stor och med allt fler kommuner och landsting på säljsidan ökar utbudet. Det
som kännetecknar marknaden hittills är dock en omsättning av relativt små objekt. Det offentliga värderar än så
länge ”brukarvärdet” högre än marknadsvärdet för stora, och för kärnverksamheten centrala, objekt. NAI Svefas
bedömning är att försäljningar av samhällsfastigheter kommer att öka och är en trend som är här för att stanna.
Vi kommer sannolikt också se ett ökande inslag av försäljningar av så kallad ”social infrastruktur”. Flera offentliga
aktörer kommunicerar försäljningsplaner och flera privata aktörer kommunicerar satsningar på samhällsfastigheter.
Med det följer ett ökat inslag av fastighetsbolag specialiserade på att tillhandahålla lokaler för samhällsservice.
FASTIGHETER HöGT upp pÅ AGENDAN
OBl IGATIONSl ÅN SOM KOMplEMENT TIll BANK
FöR DET OFFENTlIGA
Trenden med alternativa finansieringsformer sprider sig där
obligationslån blir ett allt vanligare komplement till banklån. Flera
fastighetsbolag har under det senaste året genomfört obligationsemissioner och bolag som Hemsö, Hufvudstaden och Lundbergs
visar att man kan hitta förmånligare låneerbjudanden på
obligationsmarknaden än hos bankerna. Att bankernas
upplåningskostnader på obligationsmarknaden ligger på relativt
höga nivåer beror på skuldkrisen och fortsatt oro i de europeiska
finansiella systemen. Trots ett relativt högt förtroende för nordiska
banker och höga kreditbetyg smittas svenska banker med
högre riskpremier. Basel III och höjda kapitalkrav innebär också
att bankernas förmåga och vilja till ny finansiering i fastighetssegmentet i flera fall är begränsade. Bankernas allt högre krav
på den underliggande tillgången såväl som på högre marginaler
och kreditbegränsningar gör att de stora fastighetsbolagen söker
alternativa möjligheter för att öka det finansiella handlingsutrymmet. Detta agerande sätter också press på bankerna att förbättra
lånevillkoren och minskar bolagens beroende av bankerna.
Fastighetsbolagens möjligheter och framgångar med att emittera
obligationslån blir också ett intressant styrke- och jämförelsemått i
fastighetsbranschen.
Enligt Sveriges Kommuner & Landsting utgörs 60 – 90 procent av
kommunernas tillgångar normalt av fastigheter. Till synes finns det
idag en stor andel kapital bundet i fastigheter som skulle kunna
göra nytta i primärverksamheten. Med den investeringsboom
som väntar kommuner och landsting de kommande åren och
det lånebehov som det offentliga står inför riktas blickarna mot
tillgångssidan. Fastighetsinnehavet kommer högt upp på agendan
för politiker och tjänstemän, och flera kommuner och landsting
ser över sitt fastighetsbestånd. Fastighetsinnehavet har historiskt
setts som en del av rörelsen och den operativa verksamheten.
När behoven inom kärnverksamheten ändras medför det även
en förändring av lokalbehovet, något som inte alltid tagits hänsyn
till i fastighetsinnehavet och medfört att en betydande del av
innehavet inte längre uppfyller det ursprungliga syftet. Det är idag
inte längre självklart för kommuner och landsting att äga alla de
lokaler som behövs för primärverksamheten, utan den offentliga
sektorn använder sig i allt högre grad av olika metoder för att
tillgodose sitt lokalbehov.
KOMMu NAl INV ESTERINGSBOOM VäNTAR
Det kommunala fastighetsbeståndet är ålderstiget. Den största
utbyggnadsperioden för såväl samhällsfastigheter som allmännyttiga
bostäder var under 1960-talet och mer än halva beståndet är
uppfört för mer än 40 år sedan. Underhållsbehovet i beståndet är
stort. Den kraftiga befolkningsökningen i tillväxtregioner innebär
också behov av utbyggnad av samhällsservice och ökade krav
på nettoinvesteringar. Därtill innebär en åldrande befolkning en
behovsökning inom äldreomsorgen som bedöms accelerera
kraftigt om 5 – 6 år. Sammantaget är lånebehovet stort och
kommunerna och de kommunala bostadsbolagen står inför en
ekonomisk utmaning som kan innebära ett hot mot välfärden.
För att resa kapital till underhåll och investeringar i nya bostäder
respektive lokaler för samhällsservice väljer fler och fler offentliga
fastighetsägare att se över sina fastighetsbestånd och sälja delar
av innehavet.
K3
Från och med 2014 ska komponentavskrivning ske enligt det nya
huvudregelverket för redovisning (K3). Likaså ska summan av
verkliga värden på förvaltningsfastigheterna redovisas i not och
det blir krav på marknadsvärdering vid nedskrivningsprövningar.
Komponentavskrivning innebär att de materiella anläggningstillgångarna i företaget ska delas upp i olika komponenter som
kan skrivas av var för sig. Komponentavskrivning ska tillämpas
om skillnaden i förbrukningen av en materiell anläggningstillgångs
betydande komponenter förväntas vara väsentlig. Eftersom K3 är
principbaserat kan tillämpningarna se olika ut i olika företag och
branscher. Fastighetsbranschen utpekas som ett exempel på en
bransch där den nya regeln kommer att få stor betydelse. Hur
komponentavskrivningen ska tillämpas i praktiken och vad som
ska räknas som väsentliga komponenter för en förvaltningsfastighet
återstå att se i branschpraxis.
RUBRIK
5
N A I S V E FA FA S T I G H E T S I N D E X
Våren Hösten
2013
2012
Kommun
Våren Hösten
2012
2011
Våren
2011
1 Stockholm
l
92
91
89
89
87
2 Göteborg
l
64
64
64
63
60
3 Uppsala
l
61
60
57
58
52
4 Lund
l
58
58
57
60
53
5 Malmö
l
55
55
55
56
51
6 Helsingborg
s l
54
50
51
50
50
7 Jönköping
t l
52
51
48
49
50
8 Linköping
s l
50
47
48
51
51
8 Västerås
s l
50
46
47
47
46
8 Umeå
t l
50
50
47
50
52
11 Örebro
t l
49
48
43
42
48
l
48
45
45
43
44
13 Växjö
s l
45
41
38
41
45
13 Karlstad
s l
45
39
43
41
37
15 Luleå
t l
44
42
40
37
36
16 Kalmar
s l
37
31
35
34
29
16 Sundsvall
l
37
37
33
33
28
18 Borås
l
36
33
34
36
30
19 Norrköping
l
35
32
32
30
33
19 Falun
s l
35
31
28
32
28
19 Östersund
t l
35
35
32
32
33
22 Gävle
t l
34
31
29
31
31
23 Eskilstuna
l
25
23
19
20
14
24 Trollhättan
l
14
15
14
20
24
12 Halmstad
st P
ilarnas riktning visar utvecklingen i
ranking från förra utgåvan av Svensk
Fastighetsmarknad Fokus 24 orter.
lll Prickarnas färger redovisar hur orten står
sig i förhållandet till genomsnittet. Grön
prick indikerar ett bättre värde än
genomsnittet, gul prick ett värde i nivå
med genomsnittet och röd prick visar ett
sämre värde än genomsnittet.
MAKROEKONOMI
4
Den svenska ekonomin och
utvecklingen på fastighetsmarknaden
Den ekonomiska krisen i euroområdet och problemen i skuldkrisländerna är fortfarande en källa till oro och osäkerhet
som påverkar tillväxtutsikterna för det kommande året. Med 70 procent av exportmarknaden till ett Europa som i
stora delar befinner sig i recession är utsikterna för en ökad tillväxt under 2013 små. Fastighetssegmentet fortsätter
att attrahera kapital även om förväntningarna om stigande hyror har minskat i takt med avtagande tillväxt.
Investeringstyngdpunkten ligger fortsatt i segment med förhållandevis låg risk som bostäder i tillväxtorter. Med en
minskad oro på finansmarknaderna och en ökad efterfrågan på riskfyllda tillgångar syns dock en ökad riskaptit
även i fastighetssegmentet.
Svensk ekonomi har varit oväntat motståndskraftig under 2012
och stått emot ett omvärldsläge med finansiell oro och statsskuldskriser i flera europeiska länder. Först efter sommaren nådde
problemen i euroområdet Sverige via svag efterfrågan på svensk
export och en ökad oro bland svenska företag och hushåll.
Under senhösten blev avmattningen tydlig med stora varsel och
rationaliseringar.
Tillverkningsindustrin och bygg- och anläggningsverksamheten
har det särskilt besvärligt. Orderingång och byggproduktion har
minskat och företagen har dragit ned ytterligare på personal.
Enligt Konjunkturinstitutets undersökningar används inte
personalstyrkan fullt ut i företagen, vilket innebär att företagen inte
bedöms behöva anställa fler personer när efterfrågan åter börjar
stiga. Utvecklingen i BNP påverkar alltså arbetsmarknaden med
viss eftersläpning och det bedöms dröja till 2014 innan sysselsättningen ökar igen. Arbetslösheten bedöms därför stiga ytterligare
och når, enligt Konjunkturinstitutet, cirka 8,5 procent 2014.
Det finns fortsatt en skepsis i förväntningsbilden bland hushåll
och företag som ger sig uttryck i en försiktighet och uppskjutna
investeringar. I omvärlden syns dock ett par ljusglimtar som kan
tala för en snabbare återhämtning för svensk tillväxt. Utvecklingen
i tillväxtekonomierna är stark och återhämtningen fortsätter i
exempelvis USA. Med positiva tillväxtsignaler och en minskad
finansiell oro följer en ökad vilja till konsumtion.
Prognosen för den svenska BNP-tillväxten för 2013 är osäker
där Riksbanken uttrycker den mest positiva bilden med en tillväxt
om 1,2 procent jämfört med Konjunkturinstitutets prognos om
0,8 procent. Under 2014 och 2015, när omvärldskonjunkturen
bedöms ta fart och den inhemska efterfrågan stiga, väntas BNP
växa med 2,7 respektive 3,1 procent enligt Riksbanken.
SVERIGES UTVECKLING – 7 ÅR
%
%
12
10
8
6
4
2
0
-2
-4
-6
-8
12
10
8
6
4
2
0
-2
-4
-6
-8
2012
2006
2007
2008
2009
2010
2011
Reproränta
BNP
Relativt arbetslöshetstal
Inflation (KPI)
MAKROEKONOMI
5
Utvecklingen på arbetsmarknaden blir central för penningpolitiken
och för beslut om ytterligare finanspolitiska stimulansåtgärder.
Med sunda statsfinanser och relativt låg statsskuld finns goda
förutsättningar för en fortsatt låg reporänta samt för fortsatta
finanspolitiska stimulanser för att driva på tillväxten och hålla nere
arbetslösheten. Riksbanken väntas hålla reporäntan oförändrat
låg fram till början av 2014. Regeringen kan komma att agera
valtaktiskt genom att hålla igen med satsningar under 2013 för
att sedan satsa fullt ut under valåret 2014. Bostadsbyggandet,
som idag bedöms vara betydligt lägre än det långsiktiga behovet,
kan förväntas vara en mottagare av kommande finanspolitiska
stimulanser för att stimulera nyproduktion.
Under 2012 har vi, omvärldsoron till trots, eller kanske tack vare
den, sett ett fortsatt stort flöde av kapital till fastighetssegmentet.
Fastigheter som tillgångsslag är långsiktiga och dess värde har sin
grund i reala tillgångar med ett, i de flesta fall, inflationsskyddat
kassaflöde. Det gör fastigheter till en attraktiv investering med relativt
låg risk i tider av finansiell oro, låg tillväxt och en svag aktiemarknad.
Marknaden domineras av kapitalstarka aktörer, fonder och
institutionella investerare med stor andel eget kapital. Flera
av dessa har en tydlig och uttalad investeringsinriktning mot
objekt med låg risk, som bostäder och samhällsfastigheter.
Efterfrågan på denna typ av objekt driver upp priserna. I takt
med att möjligheterna till avkastning i alternativa investeringar till
fastighetssegmentet återigen ökar med en positiv utveckling på
Stockholmsbörsen under inledningen av året ökar även riskaptiten
i fastighetssegmentet. Vi ser nu ett ökat intresse framför allt för
delmarknader utanför våra storstadskommuner samt i segmenten
handel och logistik.
I segmentet samhällsfastigheter skapar stora investerings- och
underhållsbehov, tillsammans med önskemål om ökad fokusering
på och prioritering av kärnverksamheten, också möjligheter till
en växande transaktionsmarknad med fastighetsaffärer mellan
allmännyttiga bolag, kommuner samt landsting och privata
investerare. NAI Svefas marknadsdata visar att en geografiskt
spridd portfölj i segmentet samhällsfastigheter generellt ger
en högre direktavkastning än en portfölj av kontorsfastigheter
belägna i Stockholm CBD. Med långa hyresavtal och offentliga
hyresgäster torde riskpåslaget inte kunna förklaras av en bedömd
hyresrisk. Det tyder på att riskpåslaget för fastighetsrelaterad risk
idag är relativt högt för samhällsfastigheter. Om dessa risker kan
elimineras med hjälp av hyresavtalet, finns enligt vår bedömning,
goda möjligheter till attraktiv avkastning inom segmentet.
Finansiering är fortsatt en avgörande parameter för transaktionsvolymens storlek. Det finns tecken på att kreditgivarna börjar
se mer positivt på situationen på finansieringsmarknaden
och utländska banker signalerar ett större intresse för svensk
fastighetsmarknad. De svenska storbankerna är dock mycket
tungt viktade mot fastigheter varför problemen med att erhålla
finansiering bedöms kvarstå under det kommande året.
Särskilt svårt är det för mindre aktörer som saknar alternativa
finansieringsmöjligheter vilket påverkar förvärvsmöjligheterna och
i förlängningen fastighetsvärdena, speciellt på mindre marknader.
Högre krav på marginaler och kapitaltäckning har gjort att
kreativiteten bland storbolagen att resa kapital till investeringar i
fastigheter är stor med alternativ till klassisk bankbelåning som
företagsobligationer och preferensaktier.
Det ökade förvärvsintresset i bostadssegmentet, med de båda
aktörerna Rikshem och Willhem i täten, innebär en fortsatt
press nedåt på direktavkastningskraven i tillväxtmarknader. Den
obalans som råder på bostadsmarknaden gör att kassaflöden
och direktavkastningen vid en investering i bostäder i tillväxtorter
bedöms som mycket stabila med liten eller ingen hyres- eller
vakansrisk. Inom bostadssegmentet är bedömningen att vi under
2013 kommer att se en fortsatt god efterfrågan på bostäder
i tillväxtorter med oförändrade till sjunkande direktavkastningskrav.
Med avtagande tillväxt minskar efterfrågan och trycket på
lokalhyresmarknaden. Bistrare tider innebär också att flera företag
ser över sina lokalbehov. På lokalhyresmarknaden yttrar det sig
i en fortsatt god efterfrågan på moderna, flexibla och miljöriktiga
lokaler samtidigt som det syns tecken på ökade vakanser i det
äldre beståndet på flera delmarknader. Yteffektiva lokaler innebär
trots en högre kvadratmeterhyra vanligtvis minskade kostnader
per arbetsplats vilket gör att många företag kostnadseffektiviserar
genom att flytta till modernare lokaler. Konkurrensen är hård om
större etableringar, särskilt vid projektuthyrning i nyproduktion.
Förväntningarna om stigande hyror har minskat i takt med avtagande tillväxt och enligt SEPREF:s enkätundersökning förväntar
sig majoriteten av marknadens aktörer nu oförändrade eller
sjunkande hyresnivåer. I storstadsmarknaderna kan en minskad
tillväxt i tjänstesektorn ge en effekt på lokalhyresmarknaden där vi
sannolikt kommer att se ökade vakanser under året och en press
nedåt på hyrorna. På mindre marknader varierar hyrorna inte i lika
stor utsträckning över tid, men vakanserna väntas öka under året.
I våra storstäder fortsätter kommersiella premiumobjekt att locka
investerare och affärer har genomförts till låga direktavkastningsnivåer, runt knappa 4,5 procent i Stockholm och omkring 4,75
procent i Göteborg.
DIREKTAVKASTNING
AA-LÄGE KONTOR
%
%
7
7
6
6
5
5
4
4
Min
Median
Stockholm
Göteborg
Malmö
Max
I Stockholms bästa lägen bedöms hyran för moderna kontor
att ligga på nivåer om 3 600 – 5 000 kr/kvm, i Göteborg i
intervallet om 1 600 – 2 450 kr/kvm och i Malmö i intervallet kring
1 850 – 2 450 kr/kvm.
H YRESN I VÅ
AA-L ÄG E KO N T O R
Kr/kvm
5 000
Kr/kvm
4 000
4 000
3 000
3 000
2 000
2 000
1 000
1 000
5 000
Stockholm
Göteborg
Malmö
Max
Median
Min
BOSTADSFASTIGHETER
6
Marknaden för
bostadsfastigheter
Efterfrågan på bostadsdominerade hyreshus är stor, särskilt i tillväxtorter. En investering i bostadsobjekt ses
som en investering med relativt låg risk, med stabila och säkra kassaflöden, framför allt i orter som visar på
bostadsbrist. Enligt Boverket ökar antalet kommuner som redovisar bostadsbrist och hela 80 procent av Sveriges
kommuner uppger att det råder brist på hyresrätter.
De stora investerarna i bostadshyreshus under 2012 var fonder
och institutioner. Flera aktörer signalerar ett fortsatt stort köpintresse framöver, vilket i kombination med ett begränsat utbud,
pressar direktavkastningskraven nedåt och driver priserna uppåt,
framför allt på tillväxtmarknader. Den obalans som råder på
bostadsmarknaden gör att kassaflöden och direktavkastningar
vid bostadsinvesteringar bedöms som mycket stabila med liten,
eller ingen, hyres- eller vakansrisk.
Över tid uppvisar investeringar i bostadssegmentet också en
konkurrensmässig totalavkastning jämfört med aktiemarknaden.
Enligt IPD Svenskt Fastighetsindex har en bostadsportfölj
levererat en årlig, genomsnittlig totalavkastning om cirka 6,8
procent under den senaste femårsperioden, vilket kan jämföras
med utvecklingen på Stockholmsbörsen, SIX Return Index, som
uppvisar en årlig, genomsnittlig totalavkastning om 8,6 procent.
TOTALAVKASTNING
%
%
60
60
40
40
20
20
0
-40
■ Alla fastigheter
0
-20
-20
I
02
I
03
I
04
I
05
I
06
I
07
I
08
I
09
I
10
I
11
I
12
■ Bostäder
-40
SIXRX
Log. (Alla fastigheter)
Log. (SIXRX)
Den stora köparen av bostadsfastigheter under sista kvartalet
2012 var Willhem (som ägs av Första AP-fonden) som bland
annat förvärvade ett stort bestånd av Akelius och Apartment
Bostad. Förvärvet avsåg 2 633 hyreslägenheter i Karlstad,
Linköping och Västerås. De 46 fastigheterna som ingick i affären
omfattar en total uthyrningsbar area om cirka 194 000 kvadratmeter. Köpeskillingen uppgick till 2,4 mdkr, motsvarande cirka
12 370 kr/kvm. NAI Svefa bedömer direktavkastningen till cirka
4,5 till 4,75 procent.
Sammantaget har Willhem utökat sitt bestånd med 6 500
lägenheter under 2012 och tillhör tillsammans med Rikshem de
största köparna av bostadsfastigheter under året.
Under senare tid har det förts en debatt om det stora renoveringsbehovet i de allmännyttiga bostadsbestånden i miljonprogramsområden. Allt fler kommuner ser över sitt bostadsbestånd och
diskussioner förs runt om i landet om att sälja ut delar av de
kommunala bestånden för att erhålla kapital till nyproduktion och
renoveringar. Detta innebär sannolikt att transaktionsvolymen av
bostadsfastigheter kommer att öka.
NAI Svefas bedömning är att vi under 2013 kommer att se en
fortsatt god efterfrågan på bostäder i tillväxtorter med oförändrade
till sjunkande direktavkastningskrav. På svagare marknader och
för underhållsmässigt eftersatta objekt bedöms det som sannolikt
att direktavkastningskraven kommer att stiga något.
Transaktioner – Bostadsfastigheter
Objekt
Antal
lägenheter
Datum
Köpeskilling
(tkr)
Säljare
Köpare
1 46 fastigheter i Karlstad, Linköping & Västerås
2 633
okt-12
2 400 000
Akelius/Apartment Bostad
Willhem
2 67 fastigheter i södra Sverige
4 300
mar-12
2 300 000
Glitnir Bank Luxemburg
Centerplan Nordic
3 22 fastigheter i västra Stockholm
1 382
mar-12
1 463 000
Familjebostäder
Willhem
4 11 fastigheter i Hagsätra
1 170
mar-12
890 000
Svenska Bostäder
Ikano
5 15 fastigheter i Öresundsregionen
1 064
mar-12
690 000
BSA Hyresbostäder
Rikshem
BOSTADSFASTIGHETER
7
Bostadsbolag
DE TIO STö RSTA AllMäNNyTTIGA BOSTADSBOlAGEN
Antal
lägenheter
Bostadsyta
Stockholm
28 400
1 720 000
370 000
37,3
Stockholms stad
Stockholm
25 000
1 600 000
300 000
29,2
Poseidon
Göteborgs stad
Göteborg
24 000
1 500 000
90 000
21,6
Bostadsbolaget
Göteborgs stad
Göteborg
22 900
1 420 000
180 000
18,7
MKB
Malmö stad
Malmö
22 500
1 500 000
230 000
19,1
Öbo
Örebro kommun
Örebro
22 400
1 450 000
200 000
13,9
Familjebostäder
Stockholms stad
Stockholm
21 300
1 210 000
160 000
24,4
Stångåstaden
Linköpings kommun
Linköping
18 600
1 250 000
150 000
12,3
Familjebostäder
Göteborgs stad
Göteborg
18 000
1 130 000
90 000
13,7
Uppsalahem
Uppsala kommun
Uppsala
15 600
890 000
75 000
11,4
Antal
lägenheter
Bostadsyta
Bolag
Ägare
Geografisk marknad
Svenska Bostäder
Stockholms stad
Stockholmshem
DE TIO STöRSTA pRIVATA BOSTADSBOlAGEN
MarknadsLokalyta värde, mdkr
MarknadsLokalyta värde, mdkr
Bolag
Ägare
Geografisk marknad
Stena fastigheter
Stena sfären
Södra och mellersta Sverige
23 500
1 420 000
470 000
23,2
Akelius
Roger Akelius
Sverige
23 400
1 420 000
210 000
22,6
Rikshem
Fjärde AP-fonden, AMF
Södra och mellersta Sverige
19 800
1 400 000
Willhem
Första AP-fonden
Södra och mellersta Sverige
16 500
810 000
100 000
12,9
Hyresbostäder i Sverige II
Agasti Holding
Södra och mellersta Sverige
14 400
1 040 000
110 000
8,4*
Heimstaden
Fredensborg AS
Södra Sverige
11 800
710 000
120 000
10,7
Din Bostad
Balder
Södra och mellersta Sverige
10 600
790 000
600 000
7,5
Wallenstam
Publikt
Göteborg, Helsingborg, Stockholm
9 000
690 000
390 000
26,0
Stockholm kooperativa
bostadsförening
Stiftelse
Stockholm
7 400
500 000
80 000
12,2*
Fastighets AB L E Lundberg
Publikt
Mellersta Sverige
6 900
500 000
760 000
11,6
* Av NAI Svefa bedömt marknadsvärde
16,1
BOSTADSFASTIGHETER
8
Mark för
bostadsbyggande
Från och med 1990-talets senare del har prisutvecklingen på privatbostadsmarknaden varit mycket stark på flera
delmarknader och på bostadshyresmarknaden är vakansgraden i tillväxtorter i flera fall i princip obefintlig. De
ekonomiska drivkrafterna för att förvärva mark och betalningsviljan hänger samman med det förväntade värdet på
marken när den är bebyggd och med en stark bostadsmarknad och en efterfrågan som överstiger utbudet finns
idag goda marknadsförutsättningar för ett ökat bostadsbyggande i många kommuner.
Ett markområde med förväntningar om en framtida bebyggelse
benämns råmark. När marken omfattas av lagakraftvunnen
detaljplan övergår marken till att benämnas råtomtmark eller
exploateringsmark med byggrätt, det vill säga en rätt att uppföra
bebyggelse till en viss storlek och utformning. När infrastruktur
finns utbyggd benämns marken byggklar tomtmark eller utbyggd
exploateringsmark.
Någon enhetlig värdenivå för mark med bebyggelseförväntningar
finns av förklarliga skäl inte, utan värdet av ett enskilt råmarksområde beror på en mängd faktorer. De viktigaste är:
• Attraktivitet och prisnivå för färdiga tomter i området.
• Hur sannolik en framtida exploatering är.
• När i tiden en detaljplaneläggning och exploatering
kan förväntas ske.
• Förväntad exploateringsgrad och bebyggelsetyp.
• Markens beskaffenhet och förväntade exploateringskostnader.
Inom en någorlunda homogen marknad får objektens olika
planförutsättningar anses vara den faktor som i högst grad är
prispåverkande. Markens värde stiger allt eftersom tiden för när
marken kan bebyggas närmar sig.
I nedanstående diagram redovisas hur prisnivån varierar i
förhållande till planskedet för köp av mark med bebyggelseförväntningar i Göteborgsregionen. Linjerna visar köp av
mark med köpens procentuella andel av genomsnittspriset
av exploateringsmark med byggrätt respektive utbyggd
exploateringsmark. Nyckeltalen bedöms vara likartad på
delmarknader med motsvarande förutsättningar.
Näst efter planförutsättningar påverkas investerings- och betalningsviljan i mark med bebyggelseförväntningar för bostäder starkt av
efterfrågan på och prisnivån för nyproducerade bostäder i området.
Prisnivån för nyproducerade bostäder beror på betalningsviljan
där demografiska faktorer såsom fram för allt befolkningstillväxt
bidrar till utvecklingen av efterfrågan. Betalningsförmågan hänger
nära samma med utvecklingen i sysselsättning, hushållens inkomster
samt bolånemarknad och ränteläge vilket gör bostadsbyggandet
särskilt konjunkturkänsligt. I dag sker det mesta byggandet i
och kring regioner med tillväxt och det byggs huvudsakligen
äganderätter och bostadsrätter. Byggande av äganderätter och
bostadsrätter sker på marknadsmässiga villkor till marknadsmässiga priser medan en reglerad hyresmarknad utan möjlighet till fri
hyressättning begränsar värdet av den nyproducerade hyresrätten
och därmed också lönsamheten i projektet.
I nedanstående diagram redovisas bedömda byggrättsvärden
och försäljningspriser för bostadsrätter (insats + föreningens lån)
i pågående projekt i ett urval av starka delmarknader för bostadsexploatering.
BYGGRÄTTSVÄRDEN FÖR BOSTÄDER
Planlagd mark kr/kvm BTA
Kr/kvm
Kr/kvm
20 000
20 000
15 000
15 000
10 000
10 000
5 000
5 000
0
PLANSKEDE
Sthlm
Gbg
Malmö Uppsala Linköping Umeå
0
Procent av utbyggd exploateringsmark
%
BOSTADSRÄTTSPRIS
%
100
100
75
75
Kr/kvm
Kr/kvm
80 000
80 000
50
50
60 000
60 000
25
25
40 000
40 000
0
0
20 000
20 000
ÖP anger
ÖP anger
ÖP anger Detaljplan- DP lagakraftej bebyggelse bebyggelse bebyggelse arbete har
vunnen
på lång sikt på kort sikt påbörjats expl. mark
Pågående projekt kr/kvm totalt kapital
0
Sthlm
Gbg
Malmö Uppsala Linköping Umeå
0
BOSTADSFASTIGHETER
9
Kommunens nyckelroll
för bostadsbyggande
Kommunerna har en central roll för bostadsbyggandet i Sverige, som markägare och anvisare av mark, som
beslutsfattare för plan- och byggfrågor, som ägare till kommunala bolag och som ansvarig för kommunal
infrastruktur och service. Här vilar ett stort ansvar men också stora möjligheter att genom en framsynt markstrategi
och ett aktivt arbete med kommunens markinnehav skapa optimala förutsättningar och möjligheter för ett ökat
bostadsbyggande.
Sveriges kommuner är betydande, och i många fall dominerande
ägare, av mark för bostadsbebyggelse. Enligt ESO-rapporten
”Kommunala markanvisningar” producerades 50 – 70 procent av
alla nya bostadslägenheter i Stockholm, Göteborg och Malmö
under de senaste fem åren på kommunägd mark. Det kommunala
markägandet och hur kommunerna anvisar mark till bostäder
spelar stor roll för bostadsbyggandet. Det innebär givetvis också
att det ställs krav på kommunernas strategiska arbete med
markinnehavet och deras sätt att anvisa mark. Genom strategiska
köp av mark kan kommunen utifrån markägandet påverka
bebyggelseutvecklingen och genom sitt sätt att anvisa mark
kan kommunen skapa förutsättningar för en livaktig och bra
bostadsförsörjning.
I lagstiftningen finns inte någon direkt reglering av markanvisningsavtal och vad avtalet får innehålla, men när kommunen
agerar som markägare är dess förhandlingsposition stark och
grundar sig mer i själva markägandet än på det kommunala
planmonopolet. Det är således en förhandlingsfråga till vilket pris,
i form av pengar eller andra åtaganden, byggherren är beredd
att överta marken. Begränsningar följer istället av avtalslagens
ogiltighetsgrunder och kommunallagens likställighetsprincip.
Gränsen mellan otillåtna och tillåtna avtalsvillkor kan vara svår att
entydigt avgöra och i praktiken finns det risker att det utvecklas
en gråzon där det är accepterat att byggherren tar något större
kostnadsåtaganden än vad tvingande lagregler anger. I Statskontorets granskning av den kommunala markanvisningsprocessen
framkommer att byggherrar ofta åläggs skyldigheter att bekosta
allmänna anläggningar såsom vatten, avlopp, parker, med mera.
Inte sällan förekommer enligt Statskontorets rapport projekt där
kommunernas styrning av utformning och standard samt krav på
byggnationen begränsar projektets kommersiella lönsamhet.
Marknadens vilja att genomföra projektet påverkas givetvis av
möjligheterna till lönsamhet och allt för långtgående krav på
bebyggelsen och allt för långtgående åtaganden för samhällsfunktioner leder i slutändan till minskad etableringsvilja och ett
minskat bostadsbyggande. Genom att släppa in byggherren tidigt
i planprocessen ges denne, utifrån sin kunskap om marknaden,
tillfälle att påverka möjligheterna att nå lönsamhet i projekten.
I dialog kan samhällets krav anpassas efter vad som också är
lönsamt och detaljplanens innehåll och utformning kan då
optimeras utifrån detta.
Genom det kommunala planmonopolet styr kommunen över
utbudet av exploateringsmark. Den ofta tidskrävande planläggningsprocessen innebär att utbudet av mark inte kan ökas direkt
som en följd av ökad efterfrågan. Kommunen bör därför jobba
strategisk och proaktivt med sitt detaljplanearbete för att så långt
som möjligt vara förberedda på att möta förändringar i efterfrågan.
Planmonopolet, tillsammans med det offentliga regelsystemet,
innebär också stora möjligheter för kommunen att påverka
bebyggelsens utformning. För att detaljplanerna ska möta en
genomförandevilja hos marknadens aktörer är det givetvis viktigt
att utformning och innehåll så långt som möjligt skapar värden för
både samhället och byggherren.
Det faktum att kommunerna är ägare till en stor del av den byggbara marken, inte minst i innerstadslägen, innebär att byggherrar
i flera fall är beroende av tillgång till kommunal mark för att kunna
etablera sig och bygga i kommunen. Ett sätt att skapa långsiktiga
och goda relationer med byggherrar är att slå fast en långsiktig
markpolitik och tydliggöra den för marknaden.
Enligt Boverket så saknar 87 procent av landets kommuner
aktuella riktlinjer för bostadsförsörjningen som antagits under
innevarande mandatperiod. Kommunen kan med fördel bjuda in
marknadens aktörer löpande till presentationer av kommunens
markstrategi och bostadsförsörjningsprogram, med redovisning
av utpekade utbyggnadsområden samt kommunens riktlinjer för
markanvisning. På så sätt kan man skapa en större medvetenhet
för möjligheterna i kommunen, förutsägbara villkor och möjligheter
till framförhållning, och därmed förhoppningsvis ett större intresse.
Kommunen kan också använda sitt eget allmännyttiga bostadsbolag som ett viktigt verktyg i bostadsförsörjningen och genom
ägardirektiv styra mot åtgärder som främjar bostadsförsörjningen.
BOSTADSFASTIGHETER
10
Ny vardag för de
allmännyttiga bostadsbolagen
Vardagen för de kommunala bostadsbolagen har under senare år drastiskt förändrats, från styrning via
självkostnadsprincipen i likhet med övriga kommunala verksamheter, till styrning via affärsmässiga principer där
konkurrenssnedvridande stöd från kommunen förbjuds i lag. Utöver detta har allmännyttans normerande roll för
hyressättningen försvunnit. Flera kommunala bostadsbolag påverkas dessutom av de nya redovisningsreglerna
som nyligen presenterats. Den nya vardagen bjuder således på nya förutsättningar och flera utmaningar för de
kommunala bostadsbolagen.
Branschorganisationen Fastighetsägarna anmälde den svenska
staten till EU-kommissionen 2005 för att de ansåg att de kommunala
bostadsbolagen fick offentliga stöd som gynnade deras konkurrensförutsättningar jämfört med privata bostadsbolag. Anmälan
grundade sig delvis på en studie författad av Ernst & Young, på
uppdrag av Fastighetsägarna, som kartlade det offentliga stödet
till kommunala bostadsbolag genom att granska årsredovisningar.
Studien visade att offentligt stöd till kommunala bostadsbolag
förekom och vid en sammanställning av de 287 företag som
granskades kunde stöd om totalt cirka 12,5 mdkr påvisas.
Anmälan ledde till att staten tillsatte en utredning för att se över
allmännyttans villkor och förutsättningar, vilken resulterade i
rapporten ”EU, allmännyttan och hyrorna”, eller den så kallade
Kochska utredningen. Utredningens syfte var att undersöka hur
den svenska modellen kunde harmonisera med EG-rätten, som
inte tillåter att offentligt stöd gynnar vissa företag som agerar
på en allmän marknad. Utredningen pekade på två olika vägar
att gå framåt; antingen att de kommunala bostadsbolagen blev
mer affärsmässiga utan stöd från det offentliga, eller att de fick
fortsatt offentligt stöd men att de då fick ett mer tydligt socialt
ansvar, en modell av typen ”social housing”. Exempelvis hade en
överenskommelse nyligen gjorts mellan Nederländerna och EU
med innebörden att stöd till offentliga bostadsbolag godkänts
därför att dessa bostäder i fortsättningen i första hand skulle gå till
hushåll med relativt låga inkomster.
Den första januari 2011, efter remissinstans från berörda parter,
ersattes Lagen om allmännyttiga bostadsföretag med Lagen om
allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag (nya Allbolagen).
Syftet med den nya lagen var att klargöra att kommunerna har
rätt att driva allmännyttiga bostadsaktiebolag, men att det måste
ske i sådana former att konkurrensen inte snedvrids. Det betyder
att en kommun inte får ge det egna bostadsbolaget några
särskilda fördelar som gynnar det ekonomiskt i förhållande till
privata fastighetsägare. De kommunala bostadsbolagen ska alltid
utgå från vad som är bäst för bolaget och agera som en långsiktig
och seriös fastighetsägare. Den nya lagen förbjuder dock inte
kommunala bostadsbolag att ta ett samhällsansvar, men primärt
måste de drivas enligt affärsmässiga principer.
Vad innefattar då affärsmässiga principer som begrepp?
Relativ snabbt började en diskussion kring uttryckets innebörd. I
praktiken har den nya lagen inneburit att kommunen i egenskap
av ägare åsätter sitt bostadsbolag ett marknadsmässigt avkastningskrav, givet ett specifikt bestånd och geografiskt läge. Inom
ramen för detta avkastningskrav kan sedan det kommunala
bostadsbolaget bidra till samhällsnyttan.
I rapporten ”Hur ett affärsmässigt bostadsföretag agerar” från
2011 resonerar Hans Lind och Stellan Lundström, KTH, kring
vad affärsmässighet innebär och vilka konsekvenser affärsmässiga principer kan få i de vardagliga besluten för bostadsföretag. Sveriges allmännyttiga bostadsföretag (SABO) kom snart
därefter ut med ett direkt svar på nämnda rapport där de ger sin
syn på den nya lagen. I SABO:s rapport konstateras att på flera
punkter är de två rapporterna samstämmiga, några av dessa är:
• Bostadsbolag ska utgå från vad som är bäst för bolaget och
kommunen får inte gynna det egna bostadsbolaget.
• Samhällsansvar är förenligt med affärsmässigt beteende, men
det förutsätter att bolagets principer för samhällsansvar är
transparanta och kommunicerade.
• Det finns flera sätt att resonera kring vad som kan anses vara
affärsmässigt när det gäller vilket avkastningskrav som ska
ställas vid investeringar; det viktiga är att man kan motivera
kravet på ett sätt som är logiskt sammanhängande.
• Insatser som ger stora underskott kan inte motiveras med
samhällsansvar eller stärkt varumärke.
• Bolagen ska inte genom kommunen få tillgång till kapital för en
lägre kostnad än vad motsvarande privata företag kan få på
marknaden och en kommun som går i borgen för bolagets lån
måste ta ut en avgift för detta.
• Det bostadspolitiska ansvaret ligger på staten och kommunerna,
inte på de kommunala bostadsbolagen.
BOSTADSFASTIGHETER
11
Vid definitionen av vad affärsmässiga principer innebär går
dock åsikterna något i sär. Lind och Lundström menar att själva
innebörden av affärsmässighet är långsiktig vinstmaximering.
Något som SABO motsätter sig och lyfter fram att i Allbolagens
proposition beskrivs ett affärsmässigt beteende som ”det övergripande förhållningssätt som ett icke subventionerat företag på
en marknad intar inför investeringar, i sin dagliga drift och i relation
till andra aktörer” Det är dock inte helt klart vad som menas med
vinstmaximering. Ett icke subventionerat bolag på en marknad
behöver inte ha vinstmaximering som affärsidé, i den meningen
att vinstmaximering innebär att ge maximal avkastning till ägarna.
Det finns gott om exempel på icke vinstdrivande organisationer
som konkurrerar på den privata marknaden.
Med detta sagt kan inte inslag av vinstmaximering helt bortses
från i den operativa verksamheten. Låt oss anta att ett kommunalt
bostadsbolag står inför valet mellan två investeringar. Dessa ger
exakt lika stor avkastning i form av samhällsnytta, men den ena
investeringen ger en högre ekonomisk avkastning. Att välja den
investering som ger lägre ekonomisk avkastning känns inte
förenligt med affärsmässiga principer. Sett ur detta perspektiv
innefattar begreppet affärsmässighet ett visst mått av vinstmaximering. Dock bör detta skiljas från kravet att ge maximal
utdelning till ägarna.
Något som exemplifierar svårigheten i avvägningen mellan lönsam
och icke lönsam investering, och som lyfts fram av båda rapporterna, är hur ökade insatser och engagemang i ”miljonprogramsområden” på kort sikt kan innebära ökade kostnader och därmed
får anses omotiverade, men att just ökade insatser och engagemang
Lagen om allmännyttiga
bostadsbolag (Allbolagen)
träder i kraft
Fastighetsägarna
anmäler staten till
EU-kommisionen
kan leda till lägre skadegörelse, mindre omflyttning och på sikt
ett högre marknadsvärde för fastigheterna. Lind och Lundström
nämner även studier där inslag av samhällsnytta vid dessa typer
av åtgärder har vägt upp för företagsekonomiska förluster.
Den till synes viktigaste delen i den nya lagen är dock att de
allmännyttiga bolagen inte längre får ta emot subventioner eller
ha större avvikelser vad gäller hyror i form av underprissättning.
Nyproduktion eller större investeringar måste bära sig själva
ekonomiskt. Indirekt innebär lagen att de kommunala bostadsbolagen ska ta betalt utifrån en marknadsmässig avkastning för
sina investeringar. Vid tecken på att ett kommunalt bostadsbolag
tenderar att gynna sina hyresgäster genom lägre hyror, eller ett
mer omfattande underhåll, jämfört med den övriga marknaden,
finns risken att de bryter mot lagen. En konsekvens av detta är
att kommunala bostadsbolag som tidigare subventionerats av
kommunen och som inte haft marknadsmässiga avkastningskrav,
nu måste uppnå detta genom att antingen öka intäkterna via
höjda hyror eller genom att minska sina kostnader för drift och
underhåll.
Utöver de nya reglerna i Allbolagen gäller från och med 2011
även de nya bestämmelser i hyreslagen som innebär att hyror
som kollektivt förhandlats ska vara normerande oavsett vem som
är part. Detta får betydelse om en tvist om hyrans storlek förs till
hyresnämnden. För att bestämma vilken hyra som är skälig har
nämnden hittills jämfört med hyran för likvärdiga lägenheter hos
allmännyttan. Förändringen innebär att man kan jämföra med
alla likvärdiga lägenheter, oavsett ägare, så länge deras hyra är
bestämd i en kollektiv förhandlingsöverenskommelse.
Tillståndsplikten avskaffas och kommuner
kan fritt sälja sitt bostadsbolag
Den nya Allbolagen träder i
kraft, samt förändringar införs
i hyreslagstiftningen
K3-reglerna
träder i kraft
SOU 2008:38
”EU, allmännyttan och hyrorna”
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
FOKUS STOCKHOLM
12
Stockholm
92
Bostadsfastigheter
De största ägarna till bostadsfastigheter i Stockholm är de
allmännyttiga bolagen Familjebostäder, Stockholmshem och
Inom Stockholms kommersiella
fastighetsmarknad finns en stor
efterfrågan på moderna och
yteffektiva kontorslokaler. För äldre
kontorsbyggnader och kontor i
sämre lägen finns en trend där
kontor konverteras till bostäder.
Svenska Bostäder. Andra stora fastighetsägare är Einar
Mattsson, SKB och Wallenstam. Ombildningen från hyresrätter
till bostadsrätter har varit fortsatt låg, mycket på grund av
restriktioner för ombildningar gällande allmännyttans bestånd i
innerstaden. Däremot noteras en ökande trend att konventera
kontor till bostäder. ALM Equity har, i och med att en ny detaljplan vunnit laga kraft, påbörjat försäljningen av bostadsrätter i
den före detta kontorsfastigheten Såpsjudaren 14 på Birger
Jarlsgatan. På fastigheten Blästern 14 i Vasastaden planeras
en ombyggnation av kontor till cirka 80 lägenheter. Bakom
Jan Tärnell
[email protected]
ombyggnationen står GE Capital Real Estate. I den nya
stadsdelen Vällingby Parkstad förvandlar bland annat Einar
Mattsson Vattenfalls gamla kontorsfastigheter till 460 nya
lägenheter med inflyttning under hösten 2014.
NAI Svefa Fastighetsindex
2013:1
2012:2
2012:1
2011:2
2011:1
Index
92
91
89
89
87
Placering
1
1
1
1
1
Kommersiella hyresfastigheter
AFA, Atrium Ljungberg, Fabege och Vasakronan är stora ägare
inom segmentet. 2012 avslutades med några stora affärer där
försäljningen av Kista Galleria var den största. Köpeskillingen
Stockholm - januari 2013
Hyra
(kr/kvm)
uppgick till 4,6 mdkr och köpare var finska Citycon och
Direktavkastning
(%)
Bedömda värden
(kr/kvm)
kanadensiska CPPIB. Den uthyrbara arean uppgår till cirka
90 000 kvadratmeter, främst butiker och kontor. Under 2012
har intresset för området kring Västra City varit stort.
Kontor
I december förvärvade Niam kontorsfastigheten Klara Strand
AA-läge
3 600 - 5 000
4,50 - 5,50
45 000 - 80 000
från Skanska för 1,1 mdkr med en bedömd direktavkastning
A-läge
2 500 - 4 000
4,75 - 6,00
40 000 - 60 000
om cirka 5,75 procent. Byggnaden omfattar 34 000
B-läge
1 900 - 3 000
5,25 - 6,50
20 000 - 37 000
kvadratmeter kontor, företagsbostäder, butiker och
C-läge
1 400 - 2 200
6,00 - 7,00
12 000 - 25 000
AA-läge
6 500 - 16 000
4,50 - 5,50
65 000 - 150 000
ett nytt köpcentrum i anslutning till Slakthusområdet i
A-läge
3 000 - 9 000
4,75 - 6,00
40 000 - 100 000
Johanneshov. Det blir Ikeas tredje etablering i Stockholms-
B-läge
1 450 - 4 000
5,75 - 6,75
25 000 - 45 000
C-läge
1 450 - 2 700
6,50 - 8,50
10 000 - 25 000
A-läge
650 - 1 200
7,00 - 8,00
5 000 - 11 000
B-läge
500 - 800
7,50 - 8,50
4 500 - 8 000
Jernhusen och Locum. Inom undervisningslokaler är
C-läge
450 - 700
7,75 - 9,00
3 500 - 6 000
kommunala SISAB och Akademiska Hus de största aktörerna.
Butiker
konferensanläggning. Under början av 2013 meddelade
kommunen att en avsiktsförklaring tecknats med Ikano Retail
Centres. Bolaget planerar för en etablering av ett nytt Ikea och
området. I planen ingår även en byggnation av 550 lägenheter.
Specialfastigheter
Industri
Stora ägare av specialfastigheter är Akademiska Hus,
Det finns dock utrymme för privata aktörer, exempelvis
Bostäder
tecknade Engelska Skolan under 2012 ett 22-årskontrakt med
AA-läge
1 300 - 1 950
2,00 - 3,25
24 000 - 40 000
A-läge
1 275 - 1 900
2,00 - 3,50
22 000 - 36 000
B-läge
1 275 - 1 775
2,50 - 3,75
21 000 - 31 000
Akademiska Hus en ny- och ombyggnation av fastigheten
C-läge
1 125 - 1 775
2,50 - 3,75
20 000 - 26 000
Electrum 1 i Kista. Investeringen uppgår till cirka 200 mkr och
Corem avseende 6 450 kvadratmeter anpassade för skolverksamhet inom fastigheten Storsätra 1. Under 2013 startar
ett kontrakt på 8 500 kvadratmeter har tecknats med KTH.
FOKUS STOCKHOLM
13
I fokus: Kommunala bostadsbolag
Stockholms kommunala bostadsföretag är Stockholmshem,
Familjebostäder och Svenska Bostäder. Utöver detta finns
även cirka 300 studentlägenheter inom systerbolaget Micasas
bestånd som i övrigt främst består av vårdfastigheter.
Tillsammans innehar företagen cirka 84 000 lägenheter med en
area på cirka fem miljoner kvadratmeter och ett bedömt
marknadsvärde om 86 mdkr. Bostäderna finns spridda över
större delen av kommunen och representeras av såväl äldre
fastigheter i miljonprogramsområden som nyproduktion i nya
stadsdelar. Årets hyresförhandlingar har resulterat i hyreshöjningar mellan 1,05 och 2,70 procent. Enligt ägardirektiven
skall bolagen aktivt arbeta med innehaven, vilket innebär såväl
förvärv som försäljningar. Totalt har de tre bolagen planer för
omkring 7 000 nya lägenheter under den kommande treårsperioden. För att frigöra kapital har några större portföljaffärer
genomförts. Under 2012 sålde exempelvis Svenska Bostäder
elva fastigheter i Hagsätra, inrymmande 1 172 lägenheter, till
Ikano Bostad för en köpeskilling om 890 mkr.
Lägesindelning, kontor (AA-, A- och B-läge)
Industri- & lagerfastigheter
De största ägarna inom segmentet är Brostaden (Castellum),
Corem, Fabege, FastPartner och Sagax. Två av Stockholms
största industriområden återfinns i Ulvsunda och
Årsta/Västberga. Verksamheten i Ulvsunda präglas främst av
lättare industri, småskaligt lager och kontor. Kontoren dras med
höga vakanser, vilket medfört ett ökat tryck för att konvertera
de nordliga delarna till bostäder och handel. Verksamheten i
Årsta/Västberga industriområde präglas huvudsakligen av lager
och logistik, vilket till stor del kan förklaras av närheten till
motorled och järnväg. Medelhyran i Årsta industriområde ryms
inom intervallet 850 till 950 kr/kvm, vilket är något högre än i
Ulvsunda industriområde där medelhyran är 700 till 800 kr/kvm.
Transaktioner - Stockholm
Objekt
Fastighetstyp
Datum
Köpeskilling
(tkr)
Area
(kvm)
Butik & kontor
jan-13
4 600 000
90 000
Kontor
jan-13
1 100 000
34 000
Skanska
Niam
Bostäder
jan-13
227 000
7 000
GE Real Estate
Atrium Ljungberg
Säljare
Köpare
1
Danmark 2, Danmark 4, Danmark 5 (Kista Galleria)
2
Blekholmen 1
3
Härden 14
4
Klamparen 10
Kontor
nov-12
962 000
21 000
Fabege
KLP Eiendom
5
Spårvagnen 4 (Spårvagnshallarna)
Kontor
sep-12
1 100 000
28 000
DNB Naeringseijendom
Balder
* Av NAI Svefa bedömd köpeskilling
DNB Livsforsikring ASA Citycon & CPPIB
FOKUS STORSTOCKHOLM
14
Storstockholm
Den stora befolkningstillväxten inom Stockholmsregionen och bristen på mark i innerstaden ökar
trycket på kranskommunerna att producera bostäder. På den kommersiella marknaden har
Storstockholm ökat i attraktivitet inom både kontors- och butikssegmentet, delvis på bekostnad
av innerstaden.
Bostadsfastigheter
Kommersiella hyresfastigheter
Förutom kranskommunernas kommunala bostadsbolag är
Atrium Ljungberg, Fabege, Unibail-Rodamco och Vasakronan
de största bostadsbolagen Acta, Akelius Fastigheter, Stena
är stora ägare av kommersiella hyresfastigheter i Stockholms
Fastigheter och Wallenstam. Störst procentuell befolknings-
kranskommuner. En intressant utveckling under det senaste
utveckling inom regionen förväntas ske i Solna, Nacka och
året är de nyetableringar gällande butikskedjor som planeras
Huddinge. I exempelvis Solna förväntas befolkningen växa med
inom regionen. Istället för att etablera sig i centrala Stockholm
cirka 30 procent fram till 2020. I början av 2013 offentliggjordes
har exempelvis Apple valt att öppna sin första butik i Täby
att bolaget Estancia förvärvat kontorsfastigheten Slingan 1 om
Centrum och den engelska leksakskedjan Hamleys öppnar sin
6 000 kvadratmeter kontorsytor i Solna. Syftet med förvärvet
första svenska butik i Nacka Forum. Gällande hyresnivåer för
är att driva en detaljplaneprocess för konvertering till bostäder
kontorslokaler är det Sundbyberg och Solna som ligger i topp.
med ambitionen att skapa cirka 140 lägenheter på fastigheten.
Den genomsnittliga hyresnivån i AA-lägen bedöms ligga i
Under början av 2013 offentliggjordes även att JM förvärvat
intervallet 2 000 till 2 400 kr/kvm vilket kan jämföras med
industri- och kontorsfastigheten Fabriken 15 i Huddinge med
AA-läge i Stockholms innerstad som har en bedömd nivå i
syfte att konvertera denna till bostäder. Fastigheten om cirka
intervallet 3 600 till 5 000 kr/kvm. Störst nyproduktion av kontor
21 000 kvadratmeter tomtareal är belägen i ett industriområde
de kommande åren förväntas ske i Solna där exempelvis Peab
under omvandling. Köpeskillingen bedöms ha uppgått till cirka
är mycket aktiva. Under slutet av 2012 offentliggjordes två
6 000 kr/kvm tomtareal alternativt cirka 3 000 kr/kvm BTA vid
kommande projekt om totalt cirka 80 000 kvadratmeter
en uppskattat byggrätt om 400 lägenheter.
kontorsytor i Frösunda och Ullriksdal.
Kommun
Kommunalt
bostadsbolag
Antal
lägenheter
Uthyrbar
NAI Svefa
area Fastighetsindex
Solna
Signalisten
3 832
332 341
l
84
Sundbyberg
Förvaltaren
7 938
699 135
l
73
Sollentuna
Sollentunahem
5 771
500 491
l
70
Nacka
–
–
–
l
68
Huddinge
Huge
8 379 1 083 401
l
54
Tyresö
Tyresö Bostäder
3 206
244 661
l
53
Järfälla
Järfälla Hus
6 175
530 124
l
50
Upplands Väsby Väsbyhem
5 162
379 813
l
47
Sigtuna
5 445
406 052
l
45
SigtunaHem
Södertälje
Telge Bostäder
Haninge
Haninge Bostäder
Botkyrka
Botkyrkabyggen
10 100
731 000
l
43
3 032
160 108
l
43
11 910
914 125
l
33
lll Om NAI Svefa Fastighetsindex, se sid 3 och sid 50.
Sigtuna
Upplands
Väsby
Järfälla
Sundbyberg
Solna
Sollentuna
Nacka
Stockholm
Huddinge
Tyresö
Botkyrka
Södertälje
Haninge
FOKUS STORSTOCKHOLM
15
Specialfastigheter
bostadsföretag. AB Nackahem såldes inte i sin helhet utan
Stora ägare av specialfastigheter, förutom kommunerna, är
Akademiska Hus, Hemsö, Jernhusen och Locum. Arlanda flygplats, belägen i Sigtuna kommun, genomgår för närvarande en
omfattande utveckling med en förstärkt kommersiell närvaro i
form av nya kontor, logistik och hotell, men också en expansion
av flygplatsområdet med totalt 150 000 kvadratmeter logistik.
Bakom satsningen står det statligt ägda Swedavia. Bolaget var
även aktuellt under 2012 då de förvärvade en fastighetsportfölj
från SAS omfattande 152 000 kvadratmeter lokaler vid tre
flygplatser för cirka 1,8 mdkr. Största enskilda objekt i portföljen
är en hangarbyggnad vid Arlanda om 106 000 kvadratmeter.
fastighet för fastighet. Köpare var Stena Fastigheter, SIFAB,
Skandia och Storheden. Till skillnad mot de kommunala
bostadsföretagen i Stockholm stad saknas restriktioner i
kranskommunerna gällande ombildningar till bostadsrätt. Ett av
de mer aktiva företagen i Storstockholm gällande ombildningar
till bostadsrätter är Sundbybergsbaserade Förvaltaren som
sedan 2008 sålt över 1 500 lägenheter till en köpeskilling överstigande 1,8 mdkr. I Botkyrka har försök inletts med ombildning
till andelslägenheter istället för till bostadsrätter, vilket innebär att
hyresgästen köper lägenheten men att Botkyrkabyggen fortsatt
står för skötsel och drift. En sammanfattning av de kommunala
bostadsbolagens och dess bestånd kan ses i tabellen till vänster.
Industri- och lagerfastigheter
Stora ägare inom segmentet är Brostaden (Castellum), Corem,
Fabege och Sagax. Ett expansivt bolag inom segmentet under
2012 var FastPartner som förvärvade sex fastigheter i Sigtuna,
en i Sollentuna och en i industriområdet Jordbro i Haninge. Den
totala kostnaden för de åtta fastigheterna, med en uthyrningsbar
area om cirka 42 000 kvadratmeter, bedöms ha uppgått till
cirka 280 mkr. I Jordbro stärkte även Sagax sin närvaro med ett
köp i början av 2013. Fastigheten Jordbromalm 4:3 förvärvades
från norska NRP, samma aktör som Sagax köpte grannfastigheten
Jordbromalm 3:1 från under 2011. Även Brostaden ökar sin
närvaro i Jordbro, detta med en nybyggnation av cirka 6 500
kvadratmeter lager och logistik.
I fokus: Kommunala bostadsbolag
Av de aktuella kommunerna saknas ett kommunalt bostadsbolag endast i Nacka. Detta beror på att det tidigare kommunala
bolaget AB Nackahem såldes 1996. Försäljningen fick stor
uppmärksamhet och var troligtvis en bidragande orsak till
lagstiftningen för att hindra utförsäljning av kommunala
Transaktioner – Storstockholm
Objekt
Fastighetstyp
Datum
Köpeskilling
(tkr)
Area
(kvm)
Säljare
Köpare
Bostäder
jan-13
90 000
6 000
Bårsta Fastighets AB
Aberdeen
Kontor
dec-12
166 000
16 000
Pfizer
CapMan & CCP III
3 Paket om tre fastigheter i Huddinge
Bostäder
dec-12
272 000
40 100
Provinsfastigheter
Stendörren
4 Sundbyberg Kompassen 1
Bostäder
aug-12
254 000
19 100
Förvaltaren
Brf Kompassen 1
5 Huddinge Standpiparen 1 m fl
Bostäder
jul-12
80 000 *
4 000
Stiftelsen Einar Belvén
Rikshem
1 Södertälje Dagsländan 2 m fl
2 Sollentuna Malten 1
* Av NAI Svefa bedömd köpeskilling
FOKUS GÖTEBORG
16
Göteborg
64
Bostadsfastigheter
Kommunala Förvaltningsbolaget AB Framtiden med
dotterbolag är den största ägaren på bostadsmarknaden i
Transaktionsvolymen i Göteborg
avseende kommersiella fastigheter
var hög under 2012. En av de större
affärerna var Alectas förvärv av
NCC:s kontorsprojekt på Ullevigatan
17-19 med bland annat NAI Svefa
som kommande hyresgäst.
Göteborg. Stena Fastigheter, Stiftelsen Göteborgs Studentbostäder, Wallenstam och Willhem innehar huvuddelen av det
resterande beståndet. Under 2013 förväntas det byggas 2 200
nya bostäder i Göteborg. I Tynnered vid Opaltorget finns planer
på att uppföra 600 lägenheter och drygt 16 000 kvadratmeter
kontor. Vid Brottkärrsmotet i Askim planeras det för
nyproduktion av cirka 600 bostäder i form av bostadsrätter,
hyresrätter och radhus. På Hisingen, som förväntas vara den
mest expansiva delen av kommunen de kommande åren,
planeras det för cirka 3 800 nya lägenheter fram till 2015.
Hans Hurtig
[email protected]
Detta fördelat på 2 700 bostadsrätter, 950 hyresrätter och 130
ägarlägenheter. Tillskotten kommer främst att ske i
Kvillebäcken. Antalet transaktioner av bostadsfastigheter
minskade under andra halvan av 2012 och totalt sett var
NAI Svefa Fastighetsindex
2013:1
2012:2
2012:1
2011:2
2011:1
Index
64
64
64
63
60
Placering
2
2
2
2
2
aktiviteten något lägre under 2012 i jämförelse med 2011.
Kommersiella hyresfastigheter
De största ägarna inom segmentet är Balder, Diligentia,
Eklandia (Castellum), Lundbergs, Platzer, Vasakronan och
Göteborg - januari 2013
Hyra
(kr/kvm)
Wallenstam. Volymen på transaktionsmarknaden avseende
Direktavkastning
(%)
Bedömda värden
(kr/kvm)
kommersiella fastigheter var hög under 2012. Även om antalet
affärer inte ökat så är det ett antal större affärer som drivit upp
omsättningsnivån. Året avslutades med att Hufvudstaden
Kontor
förvärvade Nordstan 8:26 från AMF Fastigheter för 1 265 mkr
AA-läge
1 600 - 2 450
5,00 - 6,00
18 000 - 35 000
och att Alecta förvärvade den nyproducerade kontors-
A-läge
1 350 - 2 150
5,50 - 6,50
11 000 - 27 500
fastigheten på Ullevigatan 17-19 från NCC för 580 mkr.
B-läge
1 000 - 1 600
6,25 - 7,25
6 000 - 18 000
C-läge
600 - 1 200
7,00 - 8,50
4 000 - 13 000
AA-läge
4 000 - 9 000
4,75 - 5,75
30 000 - 95 000
uthyrd med bland annat NAI Svefa som hyresgäst. I Norra
A-läge
2 500 - 6 000
5,00 - 6,25
20 000 - 75 000
Gårda, utmed E6, har byggnader rivits för att ge plats för
B-läge
1 000 - 3 500
5,75 - 6,75
10 000 - 27 500
Platzers kontorsprojekt om 10 000 kvadratmeter.
C-läge
700 - 1 500
6,25 - 8,00
2 500 - 12 500
A-läge
500 - 900
7,00 - 8,25
5 000 - 11 000
B-läge
450 - 700
7,75 - 8,75
4 000 - 7 500
Vasakronan och Västfastigheter stora ägare inom segmentet.
C-läge
350 - 550
8,25 - 9,25
3 000 - 5 000
Västfastigheter påbörjade under 2012 utbyggnaden av den
Butiker
Direktavkastningarna har bedömts till 4,75 respektive 5,25 –
5,5 procent. Det råder stor efterfrågan på moderna och
centrala kontor i Göteborg vilket innebär få vakanser inom
segmentet. Ullevigatan 17-19 blev innan färdigställandet fullt
Specialfastigheter
Industri
Förutom kommunen är Akademiska Hus, Chalmersfastigheter,
steriltekniska enheten på Sahlgrenska sjukhuset. Även
Bostäder
AA-läge
1 200 - 1 600
2,75 - 3,50
20 000 - 35 000
A-läge
1 050 - 1 500
3,00 - 4,25
16 000 - 30 000
B-läge
1 025 - 1 425
3,50 - 5,00
11 000 - 25 000
C-läge
925 - 1 350
5,00 - 7,00
6 500 - 16 000
Drottning Silvias barn- och ungdomssjukhus ska få större
lokaler och tillbyggnaden ska kopplas samman med ett nytt
operationshus på Östra sjukhuset. Vid Göteborgsoperan i Lilla
Bommen planerar Fastighetskontoret för ett scenkonsthus om
cirka 3 000 kvadratmeter som vid färdigställandet ska kunna
inrymma 500 besökare.
FOKUS GÖTEBORG
17
I fokus: Förvaltnings AB Framtiden
Kommunala Förvaltnings AB Framtiden med dotterbolag är
den största ägaren på bostadsmarknaden med cirka 70 000
lägenheter, vilket är nästan hälften av alla hyresrätter i
Göteborg. Angered är den stadsdel i Göteborg som har flest
allmännyttiga bostäder och där äger de kommunala
bostadsbolagen över hälften av alla lägenheter. I centrum är
det de privata aktörerna som äger huvuddelen och
allmännyttan endast cirka 20 procent av bostadsbeståndet.
Under 2012 har de allmännyttiga bostadsbolagen uppfört cirka
320 nya lägenheter, inklusive byggandet av studentbostäder,
gruppboenden och äldreboenden. Det är det högsta antalet
lägenheter som allmännyttan färdigställt de senaste fem åren.
För närvarande planerar Bostads AB Poseidon att vid Södra
Guldheden uppföra cirka 180 nya student- och
ungdomsbostäder. De planerar även att bygga cirka 90
hyresrätter i Kortedala, i ett område öster om Bellevue.
Den genomsnittliga lägenheten hos de allmännyttiga
bostadsbolagen i Göteborg är 63 kvadratmeter och har en
beräknad hyresnivå för år 2012 på 978 kr/kvm.
Lägesindelning, kontor (AA-, A- och B-läge)
Industri- & lagerfastigheter
Eklandia (Castellum), Göteborgs kommun och Volvo är de
största ägarna av industri- och lagerfastigheter i Göteborg.
Antalet transaktioner inom segmentet har under 2012 varit på
samma nivå som förgående år med cirka 40 till 50 affärer på
årsbasis. Under hösten förvärvade NREP en distributionsanläggning i Göteborgs hamn om cirka 16 700 kvadratmeter
med Posten som hyresgäst. Säljare var tyska Gaia/BerlinNovo.
I hamnen bygger NCC ett nytt logistikcenter om cirka 24 000
kvadratmeter åt Göteborgs Hamn där DB Schenker blir
hyresgäst vid färdigställandet 2013. Det finns även planer på att
utöka industri- och hamnverksamheten vid brofästet till
Älvsborgsbron på Hisingen med totalt 25 000 kvadratmeter.
Transaktioner - Göteborg
Objekt
Fastighetstyp
Datum
Köpeskilling
(tkr)
Area
(kvm)
Säljare
Köpare
Kontor
jan-13
143 500
6 500
Stena Fastigheter
Platzer
Butik & kontor
dec-12
1 265 000
20 700
AMF Fastigheter
Hufvudstaden
1
Gullbergsvass 5:11
2
Nordstan 8:26
3
Heden 46:2 (Ullevigatan 17-19)
Kontor
dec-12
580 000
14 000
NCC
Alecta
4
Masthugget 30:6
Kontor
aug-12
300 000 *
16 000
Niam
Elof Hansson
5
Arendal 764:418
Logistik
jul-12
224 000 *
26 000
NCC
Prupim
* Av NAI Svefa bedömd köpeskilling
FOKUS MALMÖ
18
Malmö
55
Bostadsfastigheter
Allmännyttiga MKB är den största innehavaren av
bostadshyreshus i Malmö. Akelius, Heimstaden, HSB, Stena
Fastighetsmarknaden i Malmö har
under den senaste tiden
kännetecknats av ett fokus på
handels- och bostadsfastigheter.
Actas försäljning av sina omtalade
fastigheter i Herrgården till Victoria
Park har rönt ett stort intresse.
Fastigheter och Willhem är andra stora aktörer inom
segmentet. Bostadsmarknaden i Malmö uppvisade under
slutet av 2012 flera intressanta försäljningar. Det som varit
kännetecknande är att det rör sig om fastigheter belägna i vad
som får anses vara C-läge i Malmö. Ett exempel på detta är
Victoria Parks köp av Actas fastigheter i Herrgården.
Fastigheterna har en total uthyrbar area om cirka 73 500
kvadratmeter och inrymmer 867 lägenheter samt en mindre del
kommersiella lokaler. Det underliggande värdet på försäljningen
uppgår till 280 mkr, motsvarande cirka 3 800 kr/kvm. En annan
Per Wieslander
[email protected]
aktör som varit aktiv är Kullahusen Holding AB som i november
2012 förvärvade tre bostadsfastigheter för 140 mkr.
Fastigheterna, som har en uthyrbar area om cirka 15 500
kvadratmeter och inrymmer 230 lägenheter, är bland annat
NAI Svefa Fastighetsindex
2013:1
2012:2
2012:1
2011:2
2011:1
Index
55
55
55
56
51
Placering
5
5
5
5
6
belägna i Hermodsdal. Säljare var privatpersoner.
Kommersiella hyresfastigheter
Stora ägare av lokaldominerande fastigheter i Malmö är
Briggen (Castellum), Stena Fastigheter, Vasakronan och
Malmö - januari 2013
Hyra
(kr/kvm)
Wihlborgs. Störst fokus inom det kommersiella segmentet har
Direktavkastning
(%)
Bedömda värden
(kr/kvm)
den senaste tiden legat på butiksmarknaden. En av de stora
händelserna har varit öppnandet av Emporia köpcentrum i
Hyllie beläget i södra Malmö. Den drygt 93 000 kvadratmeter
Kontor
stora anläggningen öppnade portarna i slutet av 2012 och är
AA-läge
1 850 - 2 450
5,25 - 6,00
27 000 - 40 000
Skandinaviens största köpcentrum. En annan stor händelse,
A-läge
1 700 - 2 150
5,75 - 6,75
16 000 - 25 000
om än en väntad sådan, var Vasakronans förvärv i december
B-läge
1 150 - 1 500
6,50 - 7,75
8 000 - 17 000
C-läge
700 - 1 200
7,75 - 9,00
5 000 - 7 000
AA-läge
4 000 - 6 000
5,25 - 6,00
40 000 - 60 000
sedan tidigare den befintliga delen av Triangeln. De nya
A-läge
3 200 - 4 500
5,75 - 6,25
32 000 - 42 000
handelsytorna kommer att integreras med de befintliga och
B-läge
1 000 - 2 400
6,25 - 7,50
10 000 - 20 000
den nya gallerian kommer sammantaget att erbjuda 33 000
C-läge
700 - 1 300
7,50 - 9,00
5 000 - 12 000
A-läge
575 - 900
7,25 - 8,00
4 000 - 8 500
Specialfastigheter
B-läge
400 - 650
8,00 - 9,50
3 500 - 6 000
Folksam, Hemsö, Kungsleden, landstinget och Malmö stad är
C-läge
350 - 500
9,00 - 10,50
2 750 - 4 000
stora ägare av specialfastigheter i Malmö. På
Butiker
2012 av NCC:s tillbyggnad av gallerian Triangeln i centrala
Malmö. Projektet omfattar cirka 12 000 kvadratmeter galleria
samt cirka 400 garageplatser och 4 700 kvadratmeter
kontorslokaler. Uthyrningsgraden är god. Vasakronan äger
kvadratmeter butiker. Priset uppgick till 1 195 mkr.
Industri
Universitetsholmen har Akademiska Hus startat bygget av
Bostäder
Niagara. Byggnaden kommer att ha en lokalarea på 18 500
AA-läge
1 000 - 1 650
3,50 - 4,00
22 000 - 30 000
A-läge
1 000 - 1 500
3,75 - 4,50
15 000 - 22 000
B-läge
950 - 1 300
4,25 - 5,75
11 000 - 18 000
byggnaden, som kommer att bli ett riktmärke i området och en
C-läge
800 - 950
5,75 - 7,50
7 000 - 11 000
portalbyggnad för Malmö högskola, är det tänkt att Fakulteten
kvadratmeter och bestå av tre separata huskroppar med fem,
sju och elva våningar som länkas samman av ett atrium. I
för kultur och samhälle och Fakulteten för teknik och samhälle
ska bedriva sina verksamheter.
FOKUS MALMÖ
19
I fokus: MKB
MKB Fastighets AB är Malmös största fastighetsbolag med
cirka 22 500 lägenheter och cirka 1 100 kommersiella lokaler.
MKB har en marknadsandel på 33 procent av
hyresrättsmarknaden och deras andel av det totala
bostadsbeståndet i Malmö uppgår till 15 procent.
Målsättningen är att bygga bra bostäder till rimliga hyror, skapa
socialt fungerande boendemiljöer samt skapa en attraktiv
stadsmiljö som lockar nya invånare till Malmö. MKB siktar mot
att bygga 500 lägenheter om året under den närmaste
femårsperioden, och vid årsskiftet 2012/2013 hade företaget
640 lägenheter i produktion. I slutet av november 2012
tecknade MKB ett avtal med Midroc avseende förvärv av ett
bostadsprojekt i Västra Hamnen. Byggnaden blir fem till elva
våningar hög och kommer totalt att inrymma 187 lägenheter
och 665 kvadratmeter lokaler. När resultatet för Branschindex
Bostäder, som är ett sätt att mäta förvaltningskvalitén för
Sveriges bostads- och fastighetsföretag, presenterades under
hösten 2012 så vann MKB klassen för fastighetsbolag med
över 9 000 lägenheter.
Lägesindelning, kontor (AA-, A- och B-läge)
Industri- & lagerfastigheter
Briggen (Castellum), Klövern och Wihlborgs är stora ägare av
industri- och lagerfastigheter i Malmö. Malmö stad har under
flera år haft en mycket tydlig tanke med utvecklingen av
industriområdena i kommunen. Vad avser verksamheter med
tung industri och logistikhantering så är det framförallt Norra
Hamnen som prioriteras. Nya områden för den typen av
verksamheter föreslås primärt i lägen utmed Yttre Ringvägen.
I dagsläget finns det ett antal lediga kommunala industritomter,
i huvudsak belägna utmed Yttre Ringvägen samt i Norra
Hamnen. I Norra Hamnen pågår arbetet med att fylla upp delar
av sundet och närmast ska cirka 33 hektar iordningställas för
att användas av Copenhagen Malmö Port.
Transaktioner - Malmö
Objekt
Fastighetstyp
Datum
Köpeskilling
(tkr)
Area
(kvm)
Säljare
Köpare
Kontor
jan-13
361 000
100 000
DNB
Vacse
1
Flundran 2
2
Triangelns köpcentrum
Butik & kontor
dec-12
1 195 000
16 700
NCC
Vasakronan
3
Bostads AB Gröningen
Bostäder
dec-12
280 000
73 461
Hyresbostäder i Sverige
Victoria Park
4
Östersjön 1
Kontor
dec-12
240 800
8 300
DNB
Wihlborgs
5
Paket om tre fastigheter
Bostäder
nov-12
140 000
15 500
Privatpersoner
Kullahusen Holding AB
* Av NAI Svefa bedömd köpeskilling
FOKUS UPPSALA
20
Uppsala
61
Bostadsfastigheter
Ortens allmännyttiga fastighetsbolag, Uppsalahem, är
tillsammans med Rikshem de största ägarna av bostads-
Låg arbetslöshet, ett attraktivt
universitet och en hög
befolkningstillväxt gör Uppsalas
fastighetsmarknad till en av landets
starkaste. Förtätningen av staden
fortsätter och priserna på centralt
belägen mark pressas uppåt.
fastigheter. Heimstaden, HSB och Stena Fastigheter är andra
stora aktörer. Bostadsproduktionen i Uppsala har länge varit
otillräcklig för att möta befolkningstillväxten. Uppsala kommun
antog 2010 en översiktsplan med mål att uppföra 1 000
lägenheter varje år. Detta ska främst möjliggöras genom
förtätningar och konventering av tidigare industrimark till
bostadsområden. I december såldes exempelvis en byggrätt i
stadsdelen Kungsängen invid Fyrisån om totalt 58 000
kvadratmeter till en nivå om cirka 5 400 kr/kvm BTA.
Wallenstam har tecknat en avsiktsförklaring med kommunen
Petter Sandberg
[email protected]
avseende nyproduktion av 200 lägenheter per år under en
femårsperiod. Uppsala kommun ska i sin tur verka för att på
kommunens mark erbjuda bolaget tomter med byggrätter.
Wallenstam, som inte finns i Uppsala sedan tidigare, ska
NAI Svefa Fastighetsindex
2013:1
2012:2
2012:1
2011:2
2011:1
Index
61
60
57
58
52
Placering
3
3
3
4
4
främst satsa på hyresrätter.
Kommersiella hyresfastigheter
Stora ägare av kommersiella hyresfastigheter i Uppsala är
Aspholmen (Castellum), Atrium Ljungberg, Diligentia, Klövern,
Uppsala - januari 2013
Hyra
(kr/kvm)
Uppsala Akademiförvaltning och Vasakronan. Under hösten
Direktavkastning
(%)
Bedömda värden
(kr/kvm)
har ett fåtal stora transaktioner skett, exempelvis har SPP i en
bolagsaffär förvärvat kontorsfastigheten Fålhagen 70:1 vid
Uppsala Entré för 537 mkr. Fastigheten har en lokalarea på
Kontor
16 600 kvadratmeter och största hyresgäster är Uppsala
AA-läge
kommun, Coop och Ernst & Young. I Uppsala planeras för
A-läge
1 200 - 2 500
5,75 - 7,50
10 000 - 23 000
närvarande flera större om- och tillbyggnader gällande centralt
B-läge
900 - 1 700
6,75 - 7,75
7 000 - 14 000
belägna kontorsfastigheter. Aspholmen investerar 122 mkr i en
C-läge
700 - 1 100
8,00 - 9,50
5 000 - 9 000
Butiker
modernisering av fastigheten Dragarbrunn 20:4, mer känd som
det gamla EPA-varuhuset. Fastigheten, som idag inrymmer
10 200 kvadratmeter, kommer förutom ny fasad och
AA-läge
modernare lokaler byggas till med två våningar om totalt 3 700
kvadratmeter. Samtidigt fortsätter kommunen att utveckla mer
A-läge
2 200 - 4 500
6,00 - 7,00
15 000 - 40 000
B-läge
1 000 - 2 200
6,75 - 8,00
7 000 - 17 000
C-läge
800 - 1 200
7,50 - 9,00
5 000 - 10 000
A-läge
550 - 975
7,50 - 8,50
4 000 - 8 500
Specialfastigheter
B-läge
450 - 700
8,00 - 9,50
3 500 - 5 500
Akademiska Hus, Uppsala kommun, Uppsala landsting och
C-läge
350 - 500
9,25 - 11,00
1 500 - 4 000
Vasakronan är de största ägarna inom segmentet på orten.
perifera områden som exempelvis Danmarks-Kumla för
externhandel med inslag av lättare industri.
Industri
Uppsala landsting har efter flera aviseringar om en kommande
Bostäder
utförsäljning av sitt fastighetsbestånd tänkt om och dragit
AA-läge
A-läge
975 - 1 500
3,75 - 5,00
12 000 - 23 000
B-läge
900 - 1 300
4,50 - 5,75
10 000 - 16 000
C-läge
850 - 1 125
5,50 - 7,00
7 000 - 11 000
tillbaka planerna. Lönnbacken Fastigheter utökade i december
sitt bestånd på orten genom ett förvärv av två fastigheter om
totalt 6 500 kvadratmeter äldreboende till en uppskattad
köpeskilling om 170 mkr. Under 2013 inviger Akademiska Hus
ett nytt projekt – SciLifeLab – Sveriges största satsning på
forskning inom bioteknik.
FOKUS UPPSALA
21
I fokus: Uppsalahem
Av Uppsalas cirka 30 000 hyresrätter ägs och förvaltas cirka
15 600 av kommunägda Uppsalahem. Efter affären med
Dombron (numera Rikshem) 2011 då Uppsalahem i en
bytesaffär förvärvade deras studentbostäder är de också
ledande på studentbostadsmarknaden. Beståndet är spritt
över områdena City, Eriksberg, Gottsunda och Sala backe.
I verksamhetsmålen anges att bolaget på affärsmässiga
grunder skall producera 500 bostäder per år, bidra till
ombildning av hyresrätter till bostadsrätter och erbjuda fem
procent av nyuthyrningen till kapitalsvaga grupper. Den
pågående projektvolymen uppgår till 1 285 bostäder. Utöver
detta pågår en förnyelse av 600 bostäder under parollen ”så
gott som nya hem”, vilket innebär en modernisering av ytskikt,
badrum och kök. Bostaden hyrs sedan ut enligt ordinarie
uthyrningsprocess. För att aktivt bidra till ombildning erbjuder
Uppsalahem ”hyr köp” vid nyproduktion av radhus där
hyresgästen får möjlighet att köpa sitt boende under de fem
första åren. Erbjudandet om ombildning till bostadsrätter har
endast utnyttjats vid tre tillfällen sedan 2007.
Lägesindelning, kontor (A- och B-läge)
Industri- & lagerfastigheter
Stora ägare inom segmentet är Aspholmen (Castellum), GE
Medical Holding, Klövern, Lantmännen och Uppsala kommun.
Efterfrågan på moderna lager- och logistiklokaler är fortsatt
hög. Positivt är att tillskott av ny verksamhetsyta vid Östra
Fyrislund väntas ske om detaljplanen godkänns under våren.
Planen avser ett område om 700 hektar som förutom industri,
lager och logistik även kommer att omfatta lokaler för forskning
och handel. Transaktionsaktiviteten har varit låg med endast ett
fåtal mindre köp. I slutet av 2012 skedde uthyrningar av 1 350
kvadratmeter till inkClub och 1 400 kvadratmeter till Uppsala
universitet i den av Aberdeen ägda industri- och
lagerfastigheten Årsta 69:1 i Fyrislund.
Transaktioner - Uppsala
Objekt
Fastighetstyp
Datum
Köpeskilling
(tkr)
Area
(kvm)
Säljare
Köpare
Kontor
dec-12
537 000
16 600
Skanska
SPP
1
Fålhagen 70:1
2
Kungsängen 21:7, Kungsängen 21:4
Tomtmark
dec-12
~ 300 000
25 101
Hallsjö Brädgård
HSB & Riksbyggen
3
Dragarbrunn 21:5, Dragarbrunn 21:1
Kontor & vård
dec-12
118 000
7 000
Vasakronan
Aspholmen (Castellum)
4
Nåntuna 5:45
Detaljhandel
okt-12
24 500
1 894
Teri Property
Handelsfastigheter Mälardalen
5
Gränby 22:2
Tomtmark
jul-12
22 300
6 045
Uppsala Kommun
Riksbyggen
* Av NAI Svefa bedömd köpeskilling
FOKUS LINKÖPING
22
Linköping
50
Bostadsfastigheter
Dominerande ägare av bostadsfastigheter med hyresrätter är
AB Stångåstaden med dotterbolag, Botrygg, Graflunds, HSB
Willhem satsar vidare på Linköping
genom att förvärva hela Akelius
bestånd på orten, nästan 700
lägenheter. På den kommersiella
marknaden har Klövern varit aktiva,
såväl vad gäller uthyrningar som
försäljningar.
Östergötland, Mannersons, RE Fastigheter, Riksbyggen,
Vasaparken Fastighets AB och Willhem. Under november
2012 sålde Akelius hela sitt fastighetsinnehav i Linköping till
Willhem. Närmare 700 hyresgäster fick därmed en ny hyresvärd. Fastigheterna ligger bland annat i Tannefors,
Johannelund, Heidegården, Valla och Tallboda. Totalt har
Willhem idag cirka 3 200 lägenheter i Linköping. Arbetet med
Övre Vasastaden – "den nya stadsdelen med en långsiktigt
hållbar miljöprofil” – går framåt. Cirka 900 bostäder ska
uppföras med olika utförande och storlekar. Den första
Elenore Pellams
[email protected]
etappen består av totalt 14 olika projekt där HSB, JM,
Kärnhem, Riksbyggen, AB Stångåstaden och Botrygg är
byggherrar. Arbetet med LinköpingsBo2016 fortsätter och det
senaste innovativa förslaget är att det ska finnas odlingslotter
NAI Svefa Fastighetsindex
2013:1
2012:2
2012:1
2011:2
2011:1
Index
50
47
48
51
51
Placering
8
10
7
6
6
inom området.
Kommersiella hyresfastigheter
De största aktörerna på den kommersiella marknaden i
Linköping är Corallen (Castellum), Henry Ståhl Fastigheter,
Linköping - januari 2013
Hyra
(kr/kvm)
Ikano, Klövern och Lundbergs. Klövern tecknade under hösten
Direktavkastning
(%)
Bedömda värden
(kr/kvm)
2012 ett avtal med Motorola Mobility i Mjärdevi gällande cirka
4 800 kvadratmeter. Avtalet är på fem år med en hyra om cirka
1 500 kr/kvm. Mjärdevi har tidigare haft höga vakanser, men
Kontor
dessa är nu generellt på nedgång. Klövern har även sålt tre
AA-läge
butikfastigheter i bästa läge i centrum – Dahlian 20, Domaren
A-läge
1 000 - 1 700
6,25 - 7,00
8 000 - 16 000
13 och Däckeln 3 – om totalt cirka 8 700 kvadratmeter för ett
B-läge
800 - 1 300
6,75 - 7,75
5 000 - 9 000
sammanlagt pris om cirka 280 mkr. Fastigheterna är belägna
C-läge
600 - 900
7,75 - 9,00
3 000 - 5 500
Butiker
utmed gågatan mellan Stora torget och Trädgårdstorget med
hyresgäster som Indiska, Din Sko, Gina Tricot, Stjärnur med
flera. Saab satsar på ett nytt kontorshus intill sin befintliga
AA-läge
anläggning i Linköping. Byggnaden planeras bli cirka 11 000
kvadratmeter med plats för 750 personer. Byggstart är
A-läge
2 000 - 4 000
5,50 - 7,00
15 000 - 40 000
B-läge
1 000 - 2 000
7,00 - 8,25
6 000 - 15 000
C-läge
600 - 1 100
8,25 - 10,00
3 000 - 8 000
A-läge
400 - 700
7,50 - 9,25
3 000 - 7 500
Specialfastigheter
B-läge
350 - 550
8,25 - 10,00
2 500 - 4 500
De ledande aktörerna inom specialfastigheter i Linköping är
C-läge
300 - 450
9,50 - 11,00
1 800 - 3 500
Akademiska Hus, Botrygg, Garnisonsfastigheter, Hemsö,
planerad till första kvartalet 2013 med Skanska som
entreprenör.
Industri
Lejonfastigheter samt LIO (Landstinget i Östergötland). Under
Bostäder
vintern påbörjade Lejonfastigheter ett intressant och
AA-läge
spännande projekt vid biblioteket, eller rättare sagt under
A-läge
1 025 - 1 425
4,00 - 5,25
10 000 - 21 000
B-läge
975 - 1 200
4,50 - 5,75
7 000 - 16 000
från sommarens solceller lagras i berggrunden och sedan
C-läge
875 - 1 100
5,75 - 6,75
5 500 - 10 000
användas under vinterhalvåret då energin behövs bättre.
biblioteket. Genom avancerad geoenergiteknik ska energin
Projektet startas våren 2013. Transaktionsaktiviteten för
specialfastigheter är låg i Linköping.
FOKUS LINKÖPING
23
I fokus: Stångåstaden
Linköpings kommun äger AB Stångåstaden som är det
allmännyttiga bostadsföretaget i Linköping. Stångåstaden äger
och förvaltar mer än 18 600 lägenheter, varav 4 200 studentbostäder. Studentbostäderna förvaltats av dotterbolaget
Studentbostäder i Linköping. Fastigheter med kulturhistorisk
karaktär förvaltas av Bryggaregården, även detta ett
dotterbolag. Stångåstaden äger cirka 25 procent av alla
bostäder i kommunen och är en aktiv aktör på marknaden.
Senast sålde Stångåstaden Tjärtunnan 2 i Johannelund till
Botrygg. Köpeskillingen för de cirka 300 lägenheterna uppgick
till 152 mkr och direktavkastningen bedöms till 5,5 – 6,0
procent. I Lambohov har företaget byggt rad- och parhus.
Intresset för dessa har varit stort, och samtliga var uthyrda
långt innan inflytt i december. Nästa radhusområde som ska
uppföras är i Södra Ekkällan och kvarteret Livdragonen med
inflytt under hösten 2013. Stångåstaden har under de senaste
åren mottagit pris för bästa serviceindex i sin klass vid de årliga
kundundersökningarna som genomförs av företaget AktivBo.
Lägesindelning, kontor (A- och B-läge)
Industri- & lagerfastigheter
Den dominerande ägaren av industrifastigheter i Linköping är
Saab, men även Klövern och Linköpings kommun genom
Resecentrum Mark och Exploatering AB (ResMex) är ledande
aktörer. I Torvinge (Östra Malmskogen) planerar Mannersons
Fastighets AB i samverkan med Stångebro Bygg AB att
uppföra en företagsby med inriktning mot lätt industri.
Bygglovsansökan är på väg till kommunen och byggstart är
planerad till sensommaren/hösten 2013. Fyra huskroppar om
cirka 12 000 kvadratmeter kommer att omgärda en innergård.
I ett basutförande av lokalerna kommer hyran ligga på omkring
900 kr/kvm, exklusive värme.
Transaktioner - Linköping
Objekt
Fastighetstyp
Datum
Köpeskilling
(tkr)
Area
(kvm)
Säljare
Köpare
1
Tjärtunnan 2
Bostäder
jan -13
152 000
17 300
Stångåstaden
Botrygg
2
Del av paket - 24 fastigheter i Linköping
Bostäder
okt -12
670 000 - 700 000 *
54 000
Akelius
Willhem
3
Dahlian 20, Domaren 13 och Däckeln 3
Butiker & kontor
okt -12
280 000
8 700
Klövern
SWIP
4
Östra Malmskogen 1:23
Industrimark
sept -12
8 800
34 400
Cab Candinavia
Privatperson
5
Staby 12:102
Bostäder
aug -12
8 400
900
Privatperson
Privatperson
* Av NAI Svefa bedömd köpeskilling
FOKUS VÄSTERÅS
24
Västerås
50
Bostadsfastigheter
Det kommunala bostadsbolaget Mimer och privata aktörer
som Bostjärnan, Ikano, Rikshem och Willhem är dominerande
Den omfattande bostadsproduktionen vid Mälarens strand
fortsätter. Externhandeln växer men
centrumhandeln har det fortsatt tufft.
Kontorsmarknaden är relativt stabil
med god efterfrågan på lokaler i
attraktiva lägen.
ägare inom segmentet. I oktober 2012 förvärvade Willhelm en
stor portfölj med geografiskt spridda fastigheter från Akelius.
I affären ingick bland annat 672 lägenheter i Västerås. VS-Hus
har av HSB Mälarfastigheter förvärvat den centrala fastigheten
Ludvig 25 för 39,2 mkr, motsvarande cirka 11 500 kr/kvm.
Fastigheten inrymmer drygt 3 400 kvadratmeter fördelat på 64
lägenheter och tre lokaler. Direktavkastningen bedöms till cirka
5,5 procent. Riksbyggen har av Lantmännen förvärvat
fastigheten Slätpricken 1 i Lillåudden med byggrätter för
bostäder om totalt 12 800 kvadratmeter BTA för 44,8 mkr,
John Eriksson
[email protected]
motsvarande 3 500 kr/kvm BTA. Mälarblocket Förvaltnings AB
har förvärvat de två centrala bostadsfastigheterna Gudmund 6
och Grimm 3 för 26,9 mkr vilket motsvarar cirka 13 000
respektive 13 500 kr/kvm. Direktavkastningarna bedöms
NAI Svefa Fastighetsindex
2013:1
2012:2
2012:1
2011:2
2011:1
Index
50
46
47
47
46
Placering
8
11
9
10
11
understiga fyra procent.
Kommersiella hyresfastigheter
Aspholmen Fastigheter (Castellum), Hemfosa, Ikano och
Kungsleden hör till segmentets större aktörer. Klövern sålde i
Västerås - januari 2013
Hyra
(kr/kvm)
december 2012 den centrala fastigheten Kol 13, innehållande
Direktavkastning
(%)
Bedömda värden
(kr/kvm)
Postgallerian, till den lokala aktören Imperia Invest för cirka 50
mkr. Köpeskillingen motsvarar cirka 10 400 kr/kvm.
Fastigheten inrymmer cirka 4 800 kvadratmeter galleria, kontor
Kontor
och lager. Direktavkastningen bedöms till drygt sju procent.
AA-läge
Det före detta posthuset inrymde tidigare en saluhall, men
A-läge
1 000 - 1 600
6,50 - 7,75
9 000 - 15 000
byggdes om 2008 till en galleria på nedre plan. Succén uteblev
B-läge
800 - 1 500
7,00 - 8,00
6 000 - 12 000
och lokalerna har till stora delar varit vakanta de senaste åren.
C-läge
700 - 1 000
7,50 - 8,50
4 000 - 7 500
Butiker
Vissland Fastigheter har av Teri Property förvärvat två
fastigheter innehållande varsin Ica Supermarket i Bäckby och
Haga för priser motsvarande 6 450 respektive 8 850 kr/kvm.
AA-läge
I Kopparlunden påbörjar Aspholmen Fastigheter en
A-läge
1 800 - 3 500
6,00 - 7,00
15 000 - 30 000
nybyggnation av 1 400 kvadratmeter kontorslokaler för en
B-läge
1 000 - 1 600
6,25 - 7,50
10 000 - 18 000
beräknad investering om 24 mkr.
C-läge
700 - 1 000
7,00 - 8,50
5 000 - 10 000
A-läge
550 - 800
7,50 - 8,75
3 500 - 8 000
B-läge
400 - 600
8,25 - 9,50
3 000 - 5 000
läns landsting hör till de dominerande aktörerna inom
C-läge
300 - 450
9,25 - 10,50
1 500 - 3 500
segmentet. Under de senaste åren har kommunen och
Specialfastigheter
Industri
Hemsö, Kungsleden, Västerås kommun och Västmanlands
landstinget genomfört flera större försäljningar av
Bostäder
specialfastigheter. Under 2008 gjorde Kungsleden ett stort
AA-läge
förvärv och därefter har andra stora aktörer som Hemsö,
A-läge
925 - 1 400
4,00 - 5,75
11 000 - 21 000
B-läge
875 - 1 250
4,50 - 6,25
7 500 - 15 000
samhällsfastigheter. Lönnbacken planerar att uppföra ett
C-läge
800 - 1 200
5,75 - 7,25
7 000 - 12 000
äldreboende i tre eller fyra våningar med 50 respektive 70
Lönnbacken och Rikshem varit aktiva och förvärvat
lägenheter i Erikslund. I grannfastigheten, som Lönnbacken
också äger, inryms främst landstingsanknutna verksamheter.
FOKUS VÄSTERÅS
25
I fokus: Mimer
Ortens allmännyttiga bostadsbolag är Mimer med ett innehav
på över 230 fastigheter med drygt 11 000 bostäder och 900
lokaler. I oktober 2011 internvärderades fastigheterna till cirka
7,1 mdkr. Mimer har de senaste åren genomfört försäljningar
av samhällsfastigheter. Den första genomfördes 2007 när drygt
500 äldrebostäder såldes till Akelius. Under 2011 sålde Mimer
224 äldrebostäder och 114 studentlägenheter till Rikshem för
303 mkr. Syftet med försäljningarna har varit att frigöra kapital
att investera i nyproduktion av konventionella bostäder samt
renoveringar i det befintliga beståndet. Den största andelen av
bolagets nyproduktion är lokaliserad till Mälarens strand. Under
2011 färdigställdes över 100 lägenheter i Lillåudden och 20
lägenheter i Pettersberg. I kvarteret Råseglet vid Öster
Mälarstrand påbörjades 2012 bolagets enskilt största
investering någonsin. Projektet består av 160 lägenheter i fyra
huskroppar med sex till åtta våningar. Mimer förvärvade under
2012 bolaget AB Västerås Studentbostäder, med 118
studentlägenheter, från kommunen.
Lägesindelning, kontor (A- och B-läge)
Industri- & lagerfastigheter
Bland de större aktörerna inom segmentet i Västerås återfinns
Aspholmen Fastigheter (Castellum), Klövern, Kungsleden och
Northern Logistic Property. Transaktionsaktiviteten avseende
bebyggda industrifastigheter i Västerås är fortsatt relativt låg.
Mellan åren 2008 – 2010 skedde det i genomsnitt 18 lagfarna
överlåtelser per år. Under de två senaste åren har omsättningen
minskat till ungefär elva lagfarna överlåtelser per år. I Östra
Skiljebo har industrifastigheten Tallmätaren 12 sålts för 5,0 mkr
vilket motsvarar drygt 6 950 kr/kvm. I Hacksta har industrifastigheten Munkbo 2 sålts för cirka 4,4 mkr vilket motsvarar
cirka 7 300 kr/kvm. I båda transaktionerna är köparna
egenanvändare.
Transaktioner - Västerås
Objekt
Fastighetstyp
Datum
Köpeskilling
(tkr)
Area
(kvm)
Säljare
Köpare
50 000
10 400
Klövern
Imperia Invest
1
Kol 13
2
Ludvig 25
Bostäder
nov-12
39 200
3 408
HSB Mälarfastigheter
VS-Hus
3
Slätpricken 1
Tomtmark
sep-12
44 800
5 216
Lantmännen
Riksbyggen
4
Myrjärnet 1
Handel
jun-12
15 800
2 451
Teri Property
Vissland Fastighets AB
5
Skyttegillet 6
Handel
jun-12
9 300
1 051
Teri Property
Vissland Fastighets AB
* Av NAI Svefa bedömd köpeskilling
Handel, lager & kontor dec-12
FOKUS ÖREBRO
26
Örebro
49
Bostadsfastigheter
Det kommunala bostadsbolaget ÖBO (Örebrobostäder) och
privata aktörer som Asplunds, Behrn, Ekströms, Esswege,
Örebroregionen har rankats som
Sveriges fjärde bästa logistiskläge
och Postens nya brevterminal i
Hallsberg stärker regionen
ytterligare. I Boglundsängen
planeras det för nya butiksytor och i
Marieberg för ett nytt Ikea.
Husherren, PG Jönsson, Ragnarssons och Melins är stora
ägare inom segmentet. Runt Oskarsparken såldes två
bostadsfastigheter i december 2012 för priser mellan 19 000 –
23 000 kr/kvm. Karaffen Förvaltnings AB förvärvade i
november 2012 fastigheten Ölstånkan 16 av Örebro
Arbetareförening för 37,4 mkr, motsvarande drygt 21 500
kr/kvm. Fastigheten byggdes om 2010 och inrymmer cirka
1 750 kvadratmeter fördelat på 19 lägenheter och tre lokaler.
Direktavkastningen beräknas till cirka fem procent. Fastigheten
Kitteln 12 såldes i augusti 2012 till Kurtfast av Pare Fastigheter
John Eriksson
[email protected]
för 17,25 mkr, motsvarande cirka 15 800 kr/kvm.
Direktavkastningen beräknas till cirka fyra procent. Vid
Drottningparken på Söder planerar Behrn att uppföra 59
studentlägenheter i ett tiovåningshus. Lägenheterna kommer
NAI Svefa Fastighetsindex
2013:1
2012:2
2012:1
2011:2
2011:1
Index
49
48
43
42
48
Placering
11
9
13
12
10
att bli 30 kvadratmeter stora med en hyra om 1 760 kr/kvm.
Kommersiella hyresfastigheter
Alecta, Aspholmen Fastigheter (Castellum), Behrn, Husman,
Klövern, Norrporten och Steen & Ström är stora aktörer inom
Örebro - januari 2013
Hyra
(kr/kvm)
segmentet. Nerikes Allehanda kommer att lämna ”NA-borgen”
Direktavkastning
(%)
Bedömda värden
(kr/kvm)
efter 80 år och flytta in hos Norrporten på Klostergatan. I
byggnaden har SCB minskat sina ytor till 17 000 kvadratmeter
och samtidigt tecknat ett tioårigt hyresavtal på en hyresnivå om
Kontor
drygt 1 500 kr/kvm. Kommunen har strategiskt förvärvat två
AA-läge
handelsfastigheter av KF Fastigheter inför framtida
A-läge
900 - 1 700
6,50 - 8,00
7 500 - 16 000
B-läge
700 - 1 250
7,50 - 8,50
4 500 - 9 000
C-läge
600 - 850
8,50 - 9,50
3 000 - 5 500
Butiker
exploatering. Gasklockan 10 vid Österplan såldes för 93,5 mkr,
motsvarande cirka 11 500 kr/kvm och en bedömd
direktavkastning om cirka 7,5 procent. Rävgräva 1:63 vid
Mariebergs köpcentrum såldes för 14 mkr, motsvarande cirka
6 050 kr/kvm och en bedömd direktavkastning om cirka 8,25
AA-läge
procent. Vid Gustavsvik planeras ett nytt exklusivt hotell i 13
A-läge
2 000 - 4 000
6,00 - 7,50
15 000 - 35 000
våningar med drygt 240 rum. W-Invest fortsätter att utveckla
B-läge
1 000 - 2 000
7,00 - 8,00
7 500 - 17 500
Boglundsängen och planerar att där uppföra omkring 50 000
C-läge
700 - 1 100
8,00 - 9,00
4 000 - 9 000
A-läge
500 - 775
7,50 - 9,50
3 500 - 7 500
Specialfastigheter
B-läge
400 - 625
8,00 - 10,00
2 500 - 5 500
Segmentet domineras av Akademiska Hus, Futurum,
C-läge
300 - 525
9,00 - 11,50
1 000 - 3 500
landstinget, Länsgården och Örebroporten. Kommunen och
kvadratmeter butikslokaler.
Industri
landstinget har en stark tradition av eget ägande. Kommunen
Bostäder
äger genom sina tre fastighetsbolag – Futurum, ÖBO och
AA-läge
Örebroporten – merparten av kommunens specialfastigheter.
A-läge
1 050 - 1 450
4,00 - 5,50
12 000 - 23 000
B-läge
975 - 1 250
4,25 - 5,75
9 000 - 19 000
är ett av landstinget helägt fastighetsbolag, som förvaltar drygt
C-läge
875 - 1 150
5,25 - 6,75
6 500 - 12 000
150 000 kvadratmeter och 750 bostäder. Akademiska Hus
Landstinget äger universitetssjukhuset och Länsgården, som
förvaltar över 90 000 kvadratmeter på campusområdet med
hyror i huvudsak mellan 1 500 och 2 000 kr/kvm.
FOKUS ÖREBRO
27
I fokus: ÖBO
ÖBO (Örebrobostäder) är ett av landets största kommunala
bostadsbolag med drygt 22 400 bostäder och 1 100 lokaler.
Fastighetsbeståndet internvärderades vid utgången av 2011 till
drygt 14 mdkr. Under 2010 sålde ÖBO tre bostadspaket om
totalt 867 lägenheter belägna i Brickebacken, Oxhagen och
Varberga. Fastigheterna i Oxhagen förvärvades av Söderberg
för cirka 7 000 kr/kvm till en bedömd direktavkastning om
drygt fem procent. För den del i Brickebacken som Ekströms
förvärvade för cirka 5 500 kr/kvm bedöms direktavkastningen
till cirka sex procent. Det tredje paketet, avseende 204
lägenheter i Varberga och 209 lägenheter i Brickebacken,
förvärvades av Västerstaden. Efter försäljningarna äger ÖBO
cirka 60 procent av kommunens hyresrätter. Bland deras
nybyggnadsprojekt finns 57 seniorbostäder i kvarteret Hertigen
där Vasaskolan en gång låg. I korsningen
Rudbecksgatan/Trädgårdsgatan ska 89 studentettor uppföras i
två byggnadskroppar. Under 2012 förvärvade ÖBO 23 vårdoch omsorgsfastigheter för cirka 310 mkr från
Kommunfastigheter Örebros bestånd.
Lägesindelning, kontor (A- och B-läge)
Industri- & lagerfastigheter
Bland de större aktörerna finns Aspholmen Fastigheter
(Castellum), Brinova, Husman, W-Invest och Örebroporten.
NREP Logistics förvärvade av en saudisk familj en 13 300
kvadratmeter stor logistikfastighet i området Pilängen.
Örebroregionen har rankats som landets fjärde bästa
logistikläge med bra infrastruktur i form av vägar, järnvägar och
kombiterminaler samt en av landets största fraktflygplatser.
Postens nya brevterminal i Hallsberg stärker regionens
ställning. Industriutbyggnaden i Örebro kommer de närmaste
åren främst att ske i områdena Berglunda och Västra Pilängen,
belägna vid korsningen E18/E20. I området uppförs sedan
tidigare Truckstop och Würths nya huvudkontor och lager.
Transaktioner - Örebro
Objekt
Fastighetstyp
Datum
Köpeskilling
(tkr)
Area
(kvm)
Säljare
Köpare
1
Gasklockan 10
Handel
jan-13
93 500
8 125
KF Fastigheter
Örebro kommun
2
Rävgräva 1:63
Handel
jan-13
14 000
2 308
KF Fastigheter
Örebro kommun
3
Ölstånkan 16
Bostäder, handel & kontor
nov-12
37 400
1 744
Örebro Arbetareförening
Karaffen
4
Kitteln 12
Bostäder & handel
aug-12
17 250
1 092
Pare Fastigheter
Kurtfast
5
Släggan 2
Bostäder
jun-12
16 600
1 043
Specialfastigheter
Privatperson
* Av NAI Svefa bedömd köpeskilling
FOKUS HELSINGBORG
28
Helsingborg
54
Bostadsfastigheter
Kommunala Helsingborgshem är dominerande på
bostadshyresmarknaden i Helsingborg. Utöver dem återfinns
Helsingborgs stad satsar på
avsiktsförklaringar med exploatörer
som ett sätt att stimulera
nyproduktion av bostäder. Turerna
kring Ångfärjetomten har fått en
omstart då ett nytt planprogram har
tagits fram av kommunen.
ABATO, Akelius, Brogripen, Heimstaden, Rikshem och
Wallenstam bland de stora ägarna. Avsiktsförklaringar mellan
kommun och fastighetsbolag är ett sätt att möta det ökade
behovet av bostäder, något som Helsingborg stad har använt
sig av. I februari 2012 tecknade man en avsiktsförklaring med
Wallenstam om att de ska bygga 100 bostäder om året under
sex år. Sedan tidigare har man ett liknande upplägg med Peab.
Man har nu också tecknat en överenskommelse med Skanska
som innebär att bolaget åtar sig att producera cirka 100 nya
bostäder per år under de kommande sex åren. Bostäderna
Thomas Green
[email protected]
ska i huvudsak vara hyresrätter med rimliga hyror.
Helsingborgs stad ska genom kommunstyrelsen erbjuda ett
antal byggrätter och genom stadsbyggnadsnämnden verka för
att planläggning, markprojektering, fastighetsbildning och
NAI Svefa Fastighetsindex
2013:1
2012:2
2012:1
2011:2
2011:1
Index
54
50
51
50
50
Placering
6
7
6
6
8
bygglov prioriteras så att aktuella tidplaner kan hållas.
Kommersiella hyresfastigheter
De största aktörerna i Helsingborg är bland annat Alecta,
Briggen (Castellum), Diligentia, IVG Immobilien, Norrporten och
Helsingborg - januari 2013
Hyra
(kr/kvm)
Wihlborgs. Planerna för att utveckla en av Sveriges mest
Direktavkastning
(%)
Bedömda värden
(kr/kvm)
attraktiva tomter, Ångfärjan i centrala Helsingborg, har pågått
sedan mitten av 1990-talet. 2009 bjöd Helsingborgs stad in till
en markanvisningstävling för Ångfärjetomten. Förslaget
Kontor
Saltkristallerna vann tävlingen, men Länsstyrelsen motsatte sig
AA-läge
förslaget. Helsingborgs stad har därefter genomfört två
A-läge
1 250 - 1 850
6,50 - 7,25
12 000 - 17 000
lokaliseringsutredningar för en hotell- och kongressanläggning i
B-läge
850 - 1 200
7,25 - 8,25
7 000 - 10 000
centrala Helsingborg. Båda har visat att Ångfärjetomten är den
C-läge
650 - 850
8,00 - 9,75
4 500 - 7 000
Butiker
bästa platsen. Kommunen har därför tagit fram ett planprogram som syftar till att pröva möjligheten att uppföra en
kongress- och hotellbyggnad samt bostäder och verksamheter
AA-läge
på tomten. Planen ska även studera möjligheten för
A-läge
2 750 - 4 000
6,25 - 7,00
28 000 - 37 000
omlokalisering av befintlig bebyggelse, den gamla
B-läge
1 200 - 1 900
7,00 - 7,75
10 000 - 15 000
Ångfärjestationen, samt kopplingar till omkringliggande
C-läge
600 - 900
7,50 - 9,50
4 000 - 8 000
A-läge
450 - 750
7,50 - 8,75
3 500 - 7 500
Specialfastigheter
B-läge
300 - 500
8,25 - 10,00
2 500 - 4 500
Stora ägare av specialfastigheter på orten är Helsingborgs
C-läge
225 - 400
9,00 - 12,00
1 500 - 3 000
stad, landstinget, Wihlborgs och företaget Vita Falken som
bebyggelse.
Industri
bedriver utbildningsverksamhet. Ett stort centralt projekt är
Bostäder
Tågaborgsskolan som byggs vid nuvarande Magnus
AA-läge
A-läge
975 - 1 300
3,50 - 4,50
16 000 - 24 000
B-läge
925 - 1 200
4,25 - 5,75
8 000 - 14 000
C-läge
875 - 1 150
5,75 - 7,50
5 000 - 8 500
Stenbocksskolan i stadsdelen Tågaborg. Under skolan byggs
ett garage med plats för 120 bilar. När Tågaborgsskolan är
färdig ska Magnus Stenbocksskolan byggas om till bostäder,
och ytterligare cirka 50 bostäder ska byggas på det gamla
skolområdet. Mellan Tågaborgsskolan och området med
bostäder kommer det att anläggas en park.
FOKUS HELSINGBORG
29
I fokus: Helsingborgshem
Helsingborgshem är Helsingborgs största fastighetsbolag med
cirka 12 400 lägenheter och knappt 900 kommersiella lokaler
vilket motsvarar cirka 45 procent av antalet hyresrätter i
kommunen och cirka 20 procent av det totala antalet bostäder.
Kommunens målsättning är att cirka 700 nyproducerade
bostäder ska tillföra ortens bostadsmarknad varje år.
Helsingborgshem, Hyresgästföreningen och Fastighetsägarna
Syd har utvecklat en ny modell för att sätta hyror som närmare
speglar hyresgästernas värderingar. När modellen är tillämpad
fullt ut kommer hyrorna att baseras på fyra faktorer; områdets
läge i Helsingborg, fastighetens standard, lägenhetens
standard samt den service som erbjuds hyresgästerna.
Helsingborgshems och Hyresgästföreningens hyresförhandling
om 2013 års hyror är nu klar. Överenskommelsen gäller från
och med 1 februari 2013 och innebär en hyreshöjning på
mellan 0 – 2,75 procent. Intervallet är till för att anpassa
dagens hyra till det läge och den standard som fastigheten och
lägenheten har enligt den nya hyressättningsmodellen.
Lägesindelning, kontor (A- och B-läge)
Industri- & lagerfastigheter
Stora aktörer inom segmentet är Briggen (Castellum), Brinova,
Industri Park of Sweden (Kemira Oy), Kungsleden och
Wihlborgs. Wihlborgs har skapat utvecklingsmöjligheter på Väla
genom förvärvet av cirka 41 000 kvadratmeter detaljplanelagd
mark för tio mkr. Även på Väla Södra sker projektutveckling då
industriföretaget Benzlers planerar inflyttning i nya lokaler till
årsskiftet 2013/2014. Byggnaden kommer att inrymma 3 800
kvadratmeter kontors- och verkstadslokaler. Även Briggen är
aktiva på Väla Södra och bolaget har nu påbörjat byggnation
av cirka 2 450 kvadratmeter kontors- och lagerlokaler uthyrda
till Bravida. Investeringen beräknas uppgå till 35 mkr och vara
färdigställd under 2013.
Transaktioner - Helsingborg
Objekt
Fastighetstyp
Datum
Köpeskilling
(tkr)
Area
(kvm)
Säljare
Köpare
1
Träsket 8
Bostäder
nov-12
43 000 *
1 967
Privatpersoner
Rikshem
2
Fornminnet 2
Industri
nov-12
7 500
1 598
Nrf Varuhuset Fastighets AB
A Chau Lien
3
Ridskolan 3
Bostäder
maj-12
103 000
8 765
Hyreshem
Tulpanen
4
Stenbrogården Östra 2
Industri
maj-12
6 700
800
Sydspola
Arne & Mattias AB
5
Bunkagården Västra 8
Lager
apr-12
46 400
10 400
TEIF
Wihlborgs
* Av NAI Svefa bedömd köpeskilling
FOKUS NORRKÖPING
30
Norrköping
35
Bostadsfastigheter
Det kommunala bostadsbolaget Hyresbostäder är den ledande
aktören på hyresmarknaden. Henry Ståhl Fastigheter,
Befolkningsökningen under 2012 är
den största i Norrköping sedan 1994
och beror till största delen på ökad
inflyttning. Totalt har befolkningen
ökat med cirka 1 500 invånare och
vakansgraden för bostäder är den
lägsta på länge.
Hyresbostäder i Sverige (Acta), Lundbergs och Rikshem är
stora privata hyresvärdar. I juni 2012 förvärvade Rikshem
fastigheten Kopparkypen 30 av ComfortHem i Norrköping för
en köpeskilling om 15,2 mkr, motsvarande cirka 9 800 kr/kvm.
Fastigheten inrymmer knappt 1 600 kvadratmeter och ligger
strax intill Industrilandskapet. Direktavkastningen beräknas till
cirka 4,75 procent. Vinnande bidrag i markanvisningstävlingen
för kvarteret Trehörningen blev ”Väv” utarbetat av ED Bygger
Drömmar. Förslaget inrymmer 23 lägenheter samt lokaler i
bottenplan och är inspirerat av Industrilandskapet med stora
Johan Hoff
[email protected]
fönster och fasad av betong. Planerad inflyttning är 2014. HSB
uppför 38 bostadsrättslägenheter utmed Motala ström i
centrala Norrköping. Tillträde är planerat till juni 2013 och
priset för en trea är knappt 30 000 kr/kvm. Ett fåtal lägenheter
NAI Svefa Fastighetsindex
2013:1
2012:2
2012:1
2011:2
2011:1
Index
35
32
32
30
33
Placering
19
19
19
22
16
är kvar till försäljning.
Kommersiella hyresfastigheter
Lundbergs är den ledande fastighetsägaren på den
kommersiella marknaden. Diligentia, Eurocommercial, Henry
Norrköping - januari 2013
Hyra
(kr/kvm)
Ståhl Fastigheter och Klövern är andra med ägarintresse på
Direktavkastning
(%)
Bedömda värden
(kr/kvm)
orten. Under hösten och vintern har nya butiker och
restauranger flyttat in i Mirum galleria, bland annat Taco Bar,
Jysk, Carlings och norska butikskedjan Nille. Ett annorlunda
Kontor
inslag i gallerian är Hageby bibliotek som flyttade in i
AA-läge
december. Hyran, inklusive lokalanpassningar, gemensamma
A-läge
950 - 1 600
6,50 - 8,00
7 000 - 14 500
B-läge
700 - 1 200
7,25 - 8,50
5 000 - 8 500
C-läge
650 - 850
8,00 - 9,75
3 000 - 6 500
Butiker
driftskostnader och marknadsföring, uppgår till cirka 2 700
kr/kvm och hyrestiden är sex år. I kvarteret Lyckan i centrum
har Kriminalvården tecknat ett nytt hyresavtal med Lundbergs.
Avtalet löper på fem år och omfattar drygt 1 000 kvadratmeter
med en genomsnittlig kallhyra på cirka 1 600 kr/kvm. På
AA-läge
grannfastigheten planerar Lundbergs att uppföra en butiksoch kontorsfastighet med två våningar i första etappen och
A-läge
1 500 - 3 800
6,00 - 7,25
10 000 - 35 000
B-läge
1 000 - 1 800
7,25 - 8,50
5 000 - 12 000
C-läge
600 - 1 000
8,50 - 9,75
3 500 - 7 000
A-läge
400 - 700
7,50 - 9,50
3 500 - 7 500
Specialfastigheter
B-läge
350 - 550
8,00 - 9,75
2 200 - 4 500
Kommunen är största ägare på orten. Hemsö, landstinget,
C-läge
325 - 450
9,50 - 11,00
1 700 - 3 000
Lundbergs och Nordic Care Holding är andra innehavare av
eventuellt ytterligare två våningar i nästa etapp. Systembolaget
är klar hyresgäst i markplanet.
Industri
specialfastigheter. I januari var det inflyttning i Norrköpings
Bostäder
senast byggda gruppboende, beläget i stadsdelen Ljura.
AA-läge
A-läge
950 - 1 325
4,50 - 6,00
9 000 - 19 000
B-läge
900 - 1 175
4,75 - 6,25
6 000 - 14 000
C-läge
850 - 1 025
6,00 - 7,00
5 000 - 9 000
Fastigheten är kommunens första passivhus och har låg
energiförbrukning samt är uppförd med miljövänliga material.
Projektkostnaden uppgick till 26 mkr, vilket var två mkr under
budget. Byggnaden inrymmer tio lägenheter om 50
kvadratmeter samt gemensamhetsutrymmen och en
speciallägenhet för personer som behöver extra stöd.
FOKUS NORRKÖPING
31
I fokus: Hyresbostäder
Hyresbostäder äger cirka 200 fastigheter med omkring 10 600
lägenheter. Värdet på koncernens fastigheter är cirka sju mdkr,
motsvarande 8 600 kr/kvm. För första gången på drygt 20 år
ska bolaget bygga nya bostäder. I Kneippen finns tre områden
för nybyggnation. Först ut är kvarteret Ormen där upp till 190
bostäder ska uppföras, dels i nya byggnader men även i
befintliga industri- och kontorshus samt en grosshandlarvilla
från början av 1900-talet. Byggstart planeras till sommaren
2013. De två andra områdena är kvarteret Mesen utmed
Linköpingsvägen med cirka 20 lägenheter och kvarteret Höken
där omkring 50 lägenheter i radhus och flerfamiljshus kan
uppföras. I september såldes del av fastigheten Kardusen 12 i
Ljura för 24 mkr till det lokala FW-Fastigheter. Objektet
inrymmer 47 lägenheter och ett antal kommersiella lokaler,
exempelvis en Ica butik. Årets hyresförhandlingar har avgjorts i
Hyresmarknadskommittén. Hyresbostäder hade yrkat på en
höjning med 2,88 procent, men HMK beslutade att hyrorna
ska höjas med 1,75 procent från och med den 1 februari.
Lägesindelning, kontor (A- och B-läge)
Industri- & lagerfastigheter
BillerudKorsnäs och Holmen är tillsammans med Klövern och
kommunen de största ägarna av industri- och lagerfastigheter. I
december förvärvade Norska Oljefonden genom en portföljaffär
bland annat två logistikfastigheter belägna i Norrköping med
uthyrbara ytor om 30 600 respektive 25 900 kvadratmeter.
Detta skedde genom att fonden för 10,4 mdkr blev delägare i
Prologis europeiska bestånd. Selstor planerar att uppföra ett så
kallat self storage-lager om cirka 6 000 kvadratmeter i Ingelsta.
Under hösten sålde Kungsleden fastigheten Spolaren 4 till
Ivarsson Holding för cirka 16 mkr, motsvarande 2 000 kr/kvm.
Byggnaden uppfördes på 60-talet åt ASEA och ska delvis
användas som kontor av köparen.
Transaktioner - Norrköping
Objekt
Fastighetstyp
Datum
Köpeskilling
(tkr)
Area
(kvm)
Säljare
Köpare
1
Spolaren 2
Kontor & industri
okt-12
16 000
8 000
Kungsleden
Ivarsson Holding
2
Del av Kardusen 12
Bostäder & lokaler
sep-12
24 000
4 800
Hyresbostäder
FW-Fastigheter
3
Paket om två fastigheter
Bostäder
sep-12
24 300
3 100
Bråvikens Bostäder
Rikshem
4
Halsbandet 1
Kontor
aug-12
9 625
1 000
Privatpersoner
Svemo
5
Del av paket - fyra fastigheter i Norrköping
Bostäder
jul-12
90 000 - 110 000*
7 250
Lundbergs
IHF Bostad
* Av NAI Svefa bedömd köpeskilling
FOKUS JÖNKÖPING
32
Jönköping
52
Bostadsfastigheter
På hyresmarknaden för bostäder är kommunägda Vätterhem
den största aktören. Stora privata aktörer är bland andra
Jönköping är en viktig mäss- och
handelsstad vars stadsbild under
senare år har dominerats av
byggkranar. Staden utvecklas i
snabb takt med allt från
kulturbyggnader och handelskvarter
till nya attraktiva boenden.
Brandtornet, CA Fastigheter, Ekblads, HSB, Jönköpings
Bygginvest, Lundbergs, Lustgården och M2 gruppen. Willhem
har växt snabbt i Jönköping och i maj 2012 förvärvade de
ytterligare fem bostadsfastigheter i attraktiva lägen med totalt
377 lägenheter. Det har länge varit brist på bostadslägenheter i
Jönköping och flertalet projekt pågår eller planeras för att möta
efterfrågan. Inom området Atollen uppför Ekblads, Corallen
och HSB totalt 147 hyresrätter. Ekblads planerar även för 56
hyresrätter på Väster invid Åsenvägen. På Västra kajen ska
Vätterhem och Riksbyggen bygga 33 hyresrätter respektive 28
Per Skrealid
[email protected]
bostadsrätter. På Västra torget uppför HSB 70 bostadsrätter
och Brandtornet 151 studentlägenheter. HP Boendeutveckling
uppför i en andra etapp 46 bostadsrätter på Gräshagen och
Riksbyggen planerar 40 bostadsrätter i Dalvik med utsikt över
NAI Svefa Fastighetsindex
2013:1
2012:2
2012:1
2011:2
2011:1
Index
52
51
48
49
50
Placering
7
6
7
8
8
Vättern.
Kommersiella hyresfastigheter
Lokalmarknaden domineras av såväl lokala som regionala och
nationella aktörer som Alecta, Corallen (Castellum), Ekblads,
Jönköping - januari 2013
Hyra
(kr/kvm)
Lundbergs, Norrporten och Tosito. Hyresmarknaden är stabil
Direktavkastning
(%)
Bedömda värden
(kr/kvm)
med något avvaktande hyresutveckling och relativt låga
vakanser. Uppförandet av handelskvarteret Atollen i
Jönköpings Östra centrum fortsätter. Invid Rättscentrum på
Kontor
Västra kajen planerar Norrporten en ny kommersiell byggnad,
AA-läge
den sista pusselbiten i omvandlingen av norra Munksjön. På
A-läge
1 000 - 1 700
6,25 - 7,25
12 000 - 18 000
Tändsticksområdet har NCC fått klartecken till byggnationen
B-läge
700 - 1 500
7,00 - 8,50
6 000 - 10 000
av Match Tower Hotell efter en dom från Högsta förvaltnings-
C-läge
500 - 1 000
8,00 - 9,50
3 000 - 5 000
Butiker
domstolen. Hotellet kommer att inrymma 200 rum på 20
våningsplan samt två plan för i huvudsak allmän parkering.
Innan byggnationen kan påbörjas krävs en arkeologisk
AA-läge
förundersökning. Invid Elmia har renovering samt utbyggnad av
Scandic-hotellet påbörjats. Ytterligare tre våningar byggs på
A-läge
1 500 - 4 500
5,50 - 6,75
15 000 - 35 000
B-läge
800 - 1 800
6,25 - 7,75
7 000 - 15 000
C-läge
500 - 900
7,25 - 9,00
3 000 - 9 000
A-läge
400 - 700
7,25 - 9,50
3 000 - 8 000
Specialfastigheter
B-läge
350 - 600
8,25 - 10,00
2 500 - 6 000
Jönköpings kommun, landstinget och Månsarps Förvaltning är
C-läge
300 - 550
9,00 - 11,00
1 700 - 4 500
stora ägare av specialfastigheter på orten. Efter ett års
och totalt kommer hotellet att inrymma 287 rum. Peab har
uppdraget och kontraktssumman uppgår till 63 mkr.
Industri
diskussion mellan Rocksjögruppen, som ingår i
Bostäder
Naturskyddsföreningens länsförbund, och kommunen har nu
AA-läge
A-läge
900 - 1 350
4,00 - 4,75
12 000 - 22 000
B-läge
850 - 1 300
4,50 - 5,25
10 000 - 19 000
C-läge
800 - 1 200
5,50 - 6,50
7 000 - 11 000
politikerna antagit nya regler för hur naturreservatet och
fågellivet i Rocksjön ska skyddas vid byggnation av en ny
kanotstadio i Knektaparken. Kommunfullmäktige har gett
klartecken och stadion beräknas kosta 10 mkr varav
kommunen står för 7,5 mkr. Kanotklubbarna står för
resterande 2,5 mkr samt en startgrind för nio kanotister.
FOKUS JÖNKÖPING
33
I fokus: Vätterhem
Bostadsaktiebolaget Vätterhem är ortens allmännyttiga
bostadsbolag. Det totala antalet lägenheter uppgår till cirka
8 100 varav cirka 500 är möblerade studentrum. 23 procent av
beståndet finns i centrala Jönköping. Övriga fastigheter finns
på Råslätt, Tenhult, Huskvarna inom områdena Österängen
och Öxnehaga samt i Ödestugu. På Råslätt, cirka sex
kilometer från centrala Jönköping, finns hela 35 procent av
beståndet. Vakanserna är låga, bolaget redovisar en
uthyrningsgrad om 99,9 procent och den genomsnittliga hyran
för 2013 är 879 kr/kvm. Fastigheternas genomsnittliga värdeår
är 1974. Den senaste försäljningen genomfördes under 2011
då del av Advokaten 5, motsvarande cirka 4 450 kvadratmeter
lokalyta, avyttrades. På Strandängen, fyra kilometer nordväst
om centrala Jönköping, har Vätterhem planerat för ett helt nytt
bostadsområde med 700 lägenheter. Skanska är entreprenör
till etapp ett om cirka 80 lägenheter för vilken markarbetena
bedöms kunna påbörjas under sommaren 2013. Byggnaden
kommer att variera från fyra till åtta våningar.
Lägesindelning, kontor (A- och B-läge)
Industri- & lagerfastigheter
Corallen (Castellum), Husqvarna och Ikea är stora ägare av
industri- och lagerfastigheter. Bil- och lastbilsföretaget Atteviks
har färdigställt byggnationen av Sveriges största
lastbilsanläggning på Torsvik, söder om Jönköping.
Scania-anläggningen, som den kallas, omfattar cirka 5 500
kvadratmeter och har kostat drygt 100 mkr. Corallen har
förvärvat en tomställd lagerfastighet på Torsvik om 9 020
kvadratmeter. Köpeskillingen uppgick till 45 mkr, motsvarande
cirka 5 000 kr/kvm. På Ljungarums industriområde har Corem
förvärvat 4 300 kvadratmeter terminal och lager, uthyrt till Bring
Cargo, för en köpeskilling om 36 mkr, motsvarande cirka 8 400
kr/kvm. Direktavkastningen bedöms till cirka sju procent.
Transaktioner - Jönköping
Objekt
Fastighetstyp
Datum
Köpeskilling
(tkr)
Area
(kvm)
Säljare
Köpare
1
Klotet 5
Bostäder
okt-12
9 650
793
Gambrinus
Jönköpings Bygginvest
2
Ehrenpreus 11
Bostäder
okt-12
40 000 *
3 349
Fastighets AB Bjelken
Ehrenpreus 11
3
Ättehögen 9
Industri
sep-12
36 000
4 300
TF i Jönköping
Corem
4
Flahult 21:16
Industri
aug-12
19 000
3 300
Månsarps Förvaltning
Henningsons Flahult
5
Flahult 78:2
Industri
jul-12
15 200
3 670
Corallen (Castellum)
Anita Fastighets AB
* Av NAI Svefa bedömd köpeskilling
FOKUS UMEÅ
34
Umeå
50
Bostadsfastigheter
Akelius, Global Fastighet Umeå (Lerstenen) och Hyresbostäder
i Sverige (Acta) är de största privata aktörerna inom segmentet.
Kommunens vision om tillväxt
medför ett behov av fler bostäder i
centrum och kring universitets- och
sjukhusområdet. Utbudet på den
kommersiella marknaden ökar, både
i centrum och i ytterläge där
planeringen för ett nytt Ikea pågår.
Akademiska Hus har beslutat att arrendera ut mark vid
Campus Arena för att upprätta omkring 200 nya studentbostäder. Bolaget inväntar ny detaljplan och man söker en
långsiktig aktör för att uppföra och förvalta projektet. För att
komma upp i visionen om en tillväxt med 15 000 personer i
centrum och universitets- och sjukhusområdet tittar
kommunen nu på möjligheterna till förtätning inom och
omkring industriområdet vid Haga. På transaktionsmarknaden
avseende större bostadsfastigheter har aktiviteten under
hösten 2012 och inledningen av 2013 varit låg. Endast mindre
Andreas Rutström
[email protected]
transaktioner har genomförts. Bedömningen för våren 2013 är
en fortsatt relativt låg transaktionsvolym. Mest aktivitet finns i
de nyproduktionsprojekt av bostadsrätter som pågår inom
området Sandåkern där bland annat Lindbäcksbygg, HSB,
NAI Svefa Fastighetsindex
2013:1
2012:2
2012:1
2011:2
2011:1
Index
50
50
47
50
52
Placering
8
7
9
8
4
NCC och Skanska är de drivande aktörerna.
Kommersiella hyresfastigheter
Stora aktörer inom segmentet är Diös, Global Fastighet Umeå
(Lerstenen), Norrporten och Umeå kommun. Även Gazette
Umeå - januari 2013
Hyra
(kr/kvm)
som ägs till lika delar av Balticgruppen och Västerbottenkuriren
Direktavkastning
(%)
Bedömda värden
(kr/kvm)
har ett betydande bestånd. Under hösten 2012 såldes två
fastigheter, Motormannen 10 och Singeln 13, ur konkursboet
tillhörande Teri Property. Köpeskillingarna uppgick till 33,75
Kontor
mkr respektive 12,0 mkr. Scherdin Fastigheter följde under
AA-läge
slutet av 2012 upp sitt tidigare köp av UP2-gallerian genom att
A-läge
1 100 - 1 700
6,50 - 8,00
11 000 - 19 000
förvärva fastigheten Ägir 18, även känd som Filmstaden, av
B-läge
850 - 1 150
7,00 - 8,50
8 000 - 12 000
Norrporten. Fastigheten inrymmer cirka 4 000 kvadratmeter
C-läge
700 - 950
8,50 - 9,50
4 000 - 8 000
Butiker
med biograf och bostäder. Köpeskillingen uppgick till cirka 85
mkr, motsvarande cirka 21 000 kr/kvm. Hemsö har tecknat ett
15-årigt hyresavtal med Polismyndigheten inklusive en större
AA-läge
ombyggnation av polishuset. Ikano Retail Centers uthyrningsarbete av de cirka 70 nya butikerna, utöver Ikea, i det nya
A-läge
1 800 - 3 200
6,25 - 7,25
20 000 - 35 000
B-läge
900 - 1 600
7,00 - 8,50
7 500 - 18 500
C-läge
700 - 900
8,25 - 9,75
4 500 - 7 500
A-läge
450 - 750
8,00 - 9,50
3 000 - 7 500
B-läge
400 - 650
9,00 - 10,50
2 500 - 5 000
Balticgruppen, Gazette (Balticgruppen och Västerbottenkuriren)
C-läge
350 - 550
9,50 - 11,00
1 500 - 4 500
och Rikshem betydande aktörer inom segmentet. En detaljplan
köpcentrumet fortskrider med invigning till våren 2015.
Specialfastigheter
Industri
Landstinget är tillsammans med Akademiska Hus, Akelius,
avseende fastigheten Läraren 1 har tagits fram som nu inväntar
Bostäder
beslut om laga kraft. Planen är av vikt då Hovrätten är i behov
AA-läge
av större lokaler vilket möjliggörs genom en tillbyggnad i ett
A-läge
950 - 1 550
4,25 - 5,50
11 000 - 20 000
B-läge
900 - 1 300
5,25 - 6,25
9 000 - 16 000
den byggnadsminnesmärkta huvudbyggnaden. Ombyggnation
C-läge
850 - 1 050
5,75 - 7,00
6 500 - 12 000
av ankomsthall och säkerhetskontroll vid Umeå Airport har
plan ut mot Kungsgatan, en tillbyggnad som underordnar sig
inletts och beräknas stå klar under 2014.
FOKUS UMEÅ
35
I fokus: AB Bostaden
Allmännyttan Bostaden i Umeå förvaltar cirka 15 400
lägenheter vilket är närmare hälften av stadens totala bestånd.
Vakanserna är mycket låga, i princip endast omflyttningsvakanser. Företaget har under de senaste åren genomfört
nyproduktion vid Öbacka i två etapper med en tredje etapp om
cirka 220 lägenheter som påbörjades under hösten 2012. De
tidigare etapperna har en snitthyra om cirka 1 450 kr/kvm,
exklusive vatten. Vid Geografigränd i närheten av universitetet
pågår nyproduktion av 137 lägenheter där det under 2012 har
flyttat in boende i de första husen på området. Snitthyran ligger
på cirka 1 200 kr/kvm, exklusive vatten. I Holmsund pågår en
mindre tillbyggnad om ett våningsplan inrymmande 13
lägenheter. Den borgerliga kommunala alliansen har från och till
de senaste åren väckt frågan om utförsäljning eller ombildning
till bostadsrätter inom delar av beståndet för att finansiera
nyproduktion. Några utförsäljningar har dock inte genomförts
och sittande styrelse planerar inte någon sådan inom den
närmaste tiden.
Lägesindelning, kontor (A- och B-läge)
Industri- & lagerfastigheter
De största privata ägarna inom segmentet är Kungsleden,
Norrmejerier, SCA och Volvo. Under hösten 2012 sålde
Bilprovningen sina fastigheter i Sverige, bland annat fastigheten
Kabeln 1 i Umeå, till Söderport Fastigheter. Northern Logistics
Partners har tecknat ett 10-årigt hyreskontrakt med
Norrlandsägg i fastigheten Mätaren 1 omfattande logistiklokaler
om 3 470 kvadratmeter till en hyra om cirka 650 kr/kvm.
Kungsleden och hyresgästen Tiljan har ansökt om bygglov för
ändring av användningsområde från slakteri till bland annat
eventlokal inom fastigheten Aspgärdan 18. Fastigheten har
sedan 2006 stegvis genomgått en omvandling från slakteri till
en blandad verksamhet med kontor, lager och produktion.
Transaktioner - Umeå
Objekt
Fastighetstyp
Datum
Köpeskilling
(tkr)
Area
(kvm)
Säljare
Köpare
1
Ägir 18
Biograf & bostäder
dec-12
85 000
4 000
Norrporten
Scherdins
2
Grubbe 9:52
Kontor
nov-12
8 000
600
V-Schakt Entrep.
Gamlia Invest
3
Motormannen 10
Handel
okt-12
33 750
1 548
Teri Property
ICA Fastigheter
4
Singeln 13
Handel
okt-12
12 000
2 368
Teri Property
Areim
5
Kryssaren 6
Bostäder
okt-12
5 500
360
Parcae
Privatperson
* Av NAI Svefa bedömd köpeskilling
FOKUS LUND
36
Lund
58
Bostadsfastigheter
Kommunala LKF och stiftelsen AF Bostäder som erbjuder
studentlägenheter är stadens dominerande hyresvärdar.
I januari invigdes Ideon Gateway,
Lunds nya profilbyggnad. Med sina
19 våningar fördelade på 74 meter
är det en byggnad som blickar ut
över slätten. Byggnaden är Nordens
mest miljöanpassade hus och är
miljöklassad som Green Building.
Akelius, HSB och Stena Fastigheter innehar också stora
bestånd. Försäljningar av bostadsfastigheter i Lund är relativt
ovanliga. De flesta försäljningar som genomförts under senare
år har huvudsakligen skett till bostadsrättsföreningar eller
avsett mindre objekt. Under slutet av 2012 förvärvade dock
SEB via sin nya fond, Domestica Bostäder, bostadsfastigheten
Väduren 9. Det underliggande fastighetsvärdet bedöms uppgå
till cirka 125 mkr och säljare var Leif H Persson Holding AB.
Fastigheten har en total uthyrningsbar area om cirka 5 520
kvadratmeter och består sammanlagt av 61 lägenheter samt
Thomas Green
[email protected]
sex kommersiella lokaler. Fastigheten är belägen i de sydöstra
delarna av Lunds tätort och ligger utmed Dalbyvägen. LKF och
Hyresgästföreningen har gjort en överenskommelse om
hyreshöjningen för 2013. Höjningen blir 1,35 procent och gäller
NAI Svefa Fastighetsindex
2013:1
2012:2
2012:1
2011:2
2011:1
Index
58
58
57
60
53
Placering
4
4
3
3
3
från den 1 januari 2013.
Kommersiella hyresfastigheter
Briggen (Castellum) och Vasakronan är stora aktörer på
marknaden. Ikano, Niam, Rodamco Northern Europe och
Lund - januari 2013
Hyra
(kr/kvm)
Wihlborgs återfinns också bland de stora kommersiella ägarna.
Direktavkastning
(%)
Bedömda värden
(kr/kvm)
Lunds starka ställning som ett ledande centrum för forskning,
utveckling och utbildning påverkar även den kommersiella
fastighetsmarknaden. Tack vare tillgången på välutbildad
Kontor
arbetskraft som universitetet medför så har det i Lund skapats
AA-läge
förutsättningar för till exempel Ideon Science Park, Medicon
A-läge
1 350 - 2 250
6,00 - 6,75
14 000 - 25 000
Village och de kommande forskningsanläggningarna MAX IV
B-läge
750 - 1 450
6,50 - 7,50
10 000 - 14 000
och ESS. Vakansgraden för kontor har dock ökat under 2012
C-läge
600 - 1 000
7,50 - 9,00
5 500 - 8 500
Butiker
på grund av stora varsel. Det finns också en betydande risk för
dolda vakanser som i samband med omförhandlingar och
omflyttningar kommer ut på marknaden. Även butiks-
AA-läge
marknaden har haft det tufft med ökande vakanser i centrum.
A-läge
2 500 - 4 400
6,00 - 6,50
25 000 - 35 000
Kommunen, fastighetsägare och handlare ska gemensammt
B-läge
1 200 - 2 200
6,50 - 7,25
15 000 - 25 000
blåsa nytt liv i stadskärnan. Organisationen Lunds
C-läge
650 - 1 200
7,25 - 8,50
6 000 - 10 000
A-läge
500 - 800
7,50 - 8,50
4 500 - 7 000
Specialfastigheter
B-läge
300 - 650
8,00 - 9,50
3 000 - 5 000
Dominerande ägare är kommunen och Akademiska Hus. Det
C-läge
250 - 400
9,00 - 12,00
2 250 - 4 000
privata ägandet är i huvudsak utspritt på mindre aktörer. Under
Citysamverkan arbetar med att ta fram en handlingsplan.
Industri
slutet av 2012 presenterade Lunds universitet och Akademiska
Bostäder
Hus Campusplan Lund, en vision för universitetsområdets
AA-läge
A-läge
1 050 - 1 300
3,00 - 4,25
18 000 - 25 000
B-läge
1 000 - 1 200
4,25 - 5,50
13 000 - 18 000
C-läge
925 - 1 025
5,50 - 7,50
7 500 - 10 500
framtida utveckling. Planen visar på utvecklingsmöjligheter om
cirka 300 000 kvadratmeter inom universitetsområdet. Planen,
som sträcker sig till 2025, innehåller bland annat visioner om
hur Kunskapsstråket kan utvecklas, om kopplingar till
innovationskluster, forskningsanläggningar och satsningar på
studentbostäder.
FOKUS LUND
37
I fokus: LKF
Lunds Kommuns Fastighets AB (LKF) bildades 1947 och är ett
helägt kommunalt bolag. LKF har i dagsläget bostäder i Lund,
Stångby, Dalby, Södra Sandby, Veberöd, Genarp och Revinge.
Totalt ägs och förvaltas cirka 8 700 bostadslägenheter vilket
motsvarar cirka 40 procent av kommunens hyresrätter. Utöver
bostäder äger LKF även ett flertal äldreboenden,
stadsdelscentrum samt butiksfastigheter i centrum. LKF:s
styrelse beslutade 2010 att öka bostadsproduktionen till cirka
300 lägenheter per år med start 2013. LKF har också
medverkat i en reform av hyressättningsmodellen. Målet med
överenskommelsen är att hyresgästerna ska få en hyra som
bygger på en enklare och rättvisare värdering av varje enskild
lägenhet. Den nya hyresmodellen bygger på ett poängsystem
där hyran för varje lägenhet påverkas av ett antal faktorer. Den
viktigaste faktorn vid poängsättningen är lägenhetens typ och
storlek. En annan viktig faktor är husets och lägenhetens
standard och modernitet samt byggnads- eller renoveringsår.
Även det geografiska läget kommer att påverka hyran.
Lägesindelning, kontor (A- och B-läge)
Industri- & lagerfastigheter
North Bridge Capital Partners, Tetra Pak och Wihlborgs är stora
ägare av industri- och lagerfastigheter i Lund. De främsta
områdena för industri- och logistik är utmed E22 samt Pilsåker
och Gunnesbo. De senare områdena har även närhet till E6
vilket ger goda logistikförutsättningar. Kommunen vill att
utbyggnaden av industriområden främst ska ske i kommunens
övriga tätorter, men industritomter finns även i Hasslanda, nära
trafikplats Råbyholm, samt i Södra Gastelyckan. Omsättningen
av industrifastigheter i Lund har under de senaste åren varit
liten och de försäljningar som sker är huvudsakligen
koncentrerade till de etablerade industriområdena. Köpare har
främst varit mindre egenanvändare.
Transaktioner - Lund
Objekt
Fastighetstyp
Datum
Köpeskilling
(tkr)
Area
(kvm)
Säljare
Köpare
Bostäder
dec-12
125 000
5 520
Leif H Persson Holding
Domestica
1
Väduren 9
2
Portfölj med bl a Spettet 3-4
Kontor
nov-12
310 000
19 000
NIAM
Roxanne
3
Traktorn 4
Industri
jul-12
17 000
1 770
Traktorvägen Invest
Briggen
4
Portfölj med bl a Medlingen 2
Butiker
maj-12
700 000 *
45 000
Redevco
Rockspring
5
Två handelsfastigheter
Butiker
apr-12
218 000
9 400
KF Fastigheter
Handelsbodarna
* Av NAI Svefa bedömd köpeskilling
FOKUS BORÅS
38
Borås
36
I fokus: AB Bostäder i Borås
AB Bostäder är ett kommunalt bostadsbolag i Borås som äger
och förvaltar cirka 7 100 lägenheter och 420 lokaler inom
Bostadsfastigheter
tätorten. AB Bostäder och Hyresgästföreningen har träffat en
Kommunala AB Bostäder i Borås är den i särklass största
hyreshöjningar om 1,625 procent. Bolaget har också flera
ägaren på hyresmarknaden. Akelius, Apartment Bostad, CA
projekt på gång. Under hösten 2011 påbörjades byggnationen
Fastigheter, HSB Göta, Weland Fastigheter och Willhem är
av 107 hyreslägenheter i kvarteret Solrosen på Druvefors med
andra stora aktörer. Via aktieförvärv har HSB Göta köpt
etappvis inflyttning under 2013. Hyran för en genomsnitts-
Gråsvalan från ett konsortium företrädda av Svalan. Beståndet
lägenhet om 80 kvadratmeter är cirka 1 400 kr/kvm.
omfattar 40 hyreshus med sammanlagt 395 lägenheter. Den
I maj 2012 togs första spadtaget för 160 nya student-
totala uthyrningsbara arean är 26 500 kvadratmeter, varav
lägenheter i Simonsland. AB Bostäder planerar även
1 700 kvadratmeter är lokaler. Övervägande del av
för ett spektakulärt projekt i kvarteret Vitsippan i
lägenheterna har två eller tre rum och kök. Köpeskillingen har
centrum. Planförslaget, som har varit ute på
bedömts till 250 – 260 mkr och direktavkastningen till cirka fem
samråd under hösten 2012, syftar till att
procent. Detta är det tredje stora förvärvet HSB Göta gör i
möjliggöra byggandet av ett 24 – 30 våningar
Borås sedan vintern 2010 och efter affären äger de cirka 900
högt hus med i huvudsak bostäder. Byggrätten
lägenheter i Borås. I slutet av november 2012 påbörjade
tillåter förutom bostäder även centrumfunktioner
Hökerum Bygg byggnationen av Borås högsta hus, Brf Nejlikan
som kontor, hotell, handel och annan service.
uppgörelse om 2013 års hyror. Förhandlingarna resulterade i
1, som ska bli 21 våningar högt och inrymma 81 lägenheter.
Bostäderna beräknas vara inflyttningsklara under våren 2014.
Kommersiella hyresfastigheter
Kristian Isberg
[email protected]
Borås - januari 2013
CA Fastigheter, Cernera och Diligentia tillsammans med Harry
Hyra
(kr/kvm)
Sjögren (Castellum), Klövern och Projektpartner är stora ägare
inom segmentet. Arbetet med en ny konferens- och
kongressanläggning i Borås har tagit fart. Diskussionen om
vart anläggningen ska ligga har varit intensiv men i december
Direktavkastning
(%)
Bedömda värden
(kr/kvm)
Kontor
AA-läge
2012 lämnade Kommunstyrelsen ett förslag om att förlägga
A-läge
800 - 1 400
6,75 - 8,25
8 000 - 14 000
centret till gamla Folkan på Allégatan i anslutning till Högskolan
B-läge
575 - 825
8,00 - 9,75
5 000 - 8 000
och Simonsland. Kostnaden för projektet har i ett tidigt skede
C-läge
400 - 650
9,00 - 11,00
2 700 - 4 000
beräknats till 200 – 210 mkr. På transaktionsmarknaden har
aktiviteten varit låg under 2012. I slutet av november avyttrade
Butiker
Klövern fastigheten Nestor 1 för 45 mkr, motsvarande cirka
AA-läge
18 000 kr/kvm. Köparen är en privatperson. Fastigheten
A-läge
1 400 - 2 500
6,25 - 7,75
11 000 - 23 000
omfattar cirka 2 500 kvadratmeter kontors- och butikslokaler
B-läge
700 - 1 500
7,50 - 8,75
5 000 - 10 000
C-läge
400 - 650
8,75 - 10,50
3 000 - 5 000
A-läge
400 - 750
7,75 - 9,00
3 000 - 7 000
B-läge
325 - 475
8,75 - 11,00
2 000 - 4 000
Kanico, Klövern, Kungsleden, Nordic Real Estate Partners
C-läge
200 - 350
10,00 - 13,00
1 500 - 3 000
(NREP), Redcats (La Redoute) med dotterbolag som Ellos och
Bostäder
A-läge
900 - 1 425
4,75 - 6,00
10 000 - 17 000
under 2011. Det kan dock jämföras med åren 2005 – 2007 då
B-läge
850 - 1 300
5,50 - 6,75
7 000 - 13 000
antalet affärer låg på mellan 30 – 55 per år. Transaktionerna har
C-läge
800 - 1 000
6,50 - 8,25
5 000 - 8 000
och är belägen utmed Lilla Brogatan i centrum. Fastigheten
byggdes om 2011 – 2012 och största hyresgäst är Lindex.
Industri- & lagerfastigheter
Josefsson, och SveaReal är stora ägare inom segmentet.
Antalet transaktioner av industri- och lagerfastigheter har under
2012 varit cirka 20 stycken, ungefär dubbelt så många som
genomförts i alla delar av kommunen, men med tyngdpunkt i
Viared.
Industri
AA-läge
FOKUS ESKILSTUNA
39
Eskilstuna
25
I fokus: Eskilstuna Kommunfastigheter
Ortens allmännyttiga bostadsbolag, Eskilstuna
Kommunfastigheter, äger drygt 5 800 bostadslägenheter,
Bostadsfastigheter
140 000 kvadratmeter industrilokaler och 500 000
Det kommunala bostadsbolaget Eskilstuna Kommunfastigheter
med och utvecklar Eskilstuna Kombiterminal och Eskilstuna
är tillsammans med privata aktörer som Akelius, Graflunds,
Logistikpark som ett led i kommunens logistiksatsning.
Lundbergs och Pagoden de största aktörerna inom segmentet.
Bolaget driver även Munktellstadsprojektet där ett nytt
Hyresfastighetsfonden sålde under hösten fastigheten Fjärilen 7
badhus, ny arena och nya bostäder planeras. Bolaget är
i centrala Eskilstuna, med 88 lägenheter, till en privatperson för
uppdelat i fyra affärsområden: bostäder, kommunala lokaler,
47 mkr, motsvarade drygt 8 700 kr/kvm. Samma fastighet
näringslivslokaler och logistik. I slutet av 2011 extern-
bytte ägare i oktober 2011 för 42 mkr. Transaktionsaktiviteten
värderades bolaget till cirka 3,2 mdkr, motsvarande
på bostadsfastigheter är fortsatt relativt hög. Sedan 2008 har
cirka 5 730 kr/kvm. Kvarteret Vakteln är bolagets
det skett drygt 25 – 30 lagfarna överlåtelser per år. De
senaste färdigställda nybyggnadsprojekt med
bostadsfastigheter som sålts under 2012 ligger i prisnivån
45 lägenheter. Inflyttning skedde i augusti 2011
7 600 – 13 200 kr/kvm. Kungsleden planerar att utveckla
och medelhyran är cirka 1 380 kr/kvm, men då
handelsplatsen Sveaplans centrum i Östermalm genom en
betalar hyresgästerna för sin egen vatten-
omfattande upprustning av centrumanläggningen och nya
förbrukning. För att möta det ökande antalet
bostäder intill. HSB har rivit den gamla brandstationen i
äldre kommer bolaget vara aktivt i byggandet
korsningen Rademachergatan – Drottninggatan och uppför
av senior- och äldreboenden.
kvadratmeter kommunala lokaler. Därtill är bolaget
ett hus i fem till sju våningar med 69 bostadsrätter.
Kommersiella hyresfastigheter
John Eriksson
[email protected]
Eskilstuna - januari 2013
Stora ägare inom segmentet är Akelius, GE Real Estate,
Hyra
(kr/kvm)
Henderson Global Investors och Klövern. På kontorshyresmarknaden dominerar GE Real Estate. Hyresnivåer och
vakansgrader för kontorslokaler har stabiliserats något efter de
senaste årens stora volatilitet. Fortifikationsverket är under
Direktavkastning
(%)
Bedömda värden
(kr/kvm)
Kontor
AA-läge
omorganisering och kan läggas ned med stora vakanta
A-läge
900 - 1 250
7,00 - 8,25
6 000 - 10 000
kontorsytor i Eskilstuna som följd. Centrumhandeln har det
B-läge
850 - 1 100
7,50 - 8,50
5 000 - 7 500
fortsatt tufft mot externhandelsområdet Tuna Park. Klövern har
C-läge
600 - 900
8,50 - 10,00
3 500 - 5 500
sålt fastigheten Nötknäpparen 24 i området Munktellstaden till
Hagbergh & Lundin för 4,5 mkr, motsvarande drygt 2 000
Butiker
kr/kvm. Fastigheten omfattar nära 2 250 kvadratmeter
AA-läge
butikslokaler. Ancore Fastigheter, som ägs gemensamt av
A-läge
1 250 - 3 200
6,50 - 7,75
12 000 - 20 000
Alecta och Ica Fastigheter, har förvärvat fastigheten Diligensen
B-läge
1 000 - 1 300
7,25 - 8,50
9 000 - 11 000
C-läge
700 - 1 000
8,00 - 9,00
7 000 - 9 000
A-läge
500 - 650
7,75 - 9,50
2 500 - 6 000
B-läge
450 - 600
8,50 - 10,00
2 000 - 4 500
C-läge
400 - 500
9,00 - 11,00
1 250 - 3 000
A-läge
975 - 1 300
5,00 - 6,25
8 000 - 17 500
Den framtida utbyggnaden av industrin har tyngdpunkt på lager
B-läge
925 - 1 150
5,75 - 6,75
7 000 - 12 500
och logistik. Kommunen profilerar sig som ett logistiknav och
C-läge
850 - 1 025
6,25 - 7,25
5 250 - 8 000
7 i Skiftinge handelsområde av GE Real Estate för 222 mkr,
motsvarande drygt 20 350 kr/kvm. Fastigheten, som byggdes
2007, inrymmer en Ica Maxi om drygt 11 000 kvadratmeter.
Industri- & lagerfastigheter
Assa Abloy, Brunnsta Industrihus (Volvo) och Outokompu är
dominerande aktörer inom segmentet. Transaktionsaktiviteten
avseende bebyggda industrifastigheter i Eskilstuna är fortsatt
relativt låg med endast ett fåtal lagfarna transaktioner per år.
genomför bland annat stora satsningar på etableringen av
Eskilstuna Logistikpark.
Industri
Bostäder
AA-läge
FOKUS SUNDSVALL
40
Sundsvall
37
I fokus: Mitthem
Det kommunala bostadsbolag Mitthem är den största aktören
på Sundsvalls bostadsmarknad med sina 5 700 lägenheter.
Bostadsfastigheter
En betydande del av beståndet utgörs av fastigheter med
Kommunala bostadsbolaget Mitthem är den största aktören på
påbörja ett stort underhållsarbete som beräknas pågå under
orten. Andra aktörer inom segmentet är Din Bostad (Balder),
ett par år. Under 2013 beräknas drygt 100 mkr investeras i
Diös, TotalFörvaltning och Tvättbjörnen. HSB Mitt har sedan
företrädesvis badrum och kök, men även i fönster, dräneringar
2011 varit på köpoffensiven i Sundsvall med flera stora förvärv.
och takbeläggningar. Under 2012 färdigställdes en
Den enskilt största affären är förvärvet av en portfölj från
nyproducerad byggnad med 37 lägenheter på Alnön och
Sveafastigheter under 2012. Portföljen bestod av fastighets-
under 2013 är ambitionen att påbörja ytterligare
bolaget Nordeken med 973 lägenheter fördelade på 21
nyproduktionsprojekt. Under 2012 lades ett
fastigheter och en uthyrningsbar area om 65 000 kvadratmeter.
politiskt förslag fram som innebar att 1 500
Köpeskillingen uppgick till 277 mkr, vilket motsvarar cirka 4 260
lägenheter, motsvarande 26 procent av
kr/kvm. Flera nyproduktionsprojekt finns på planeringsstadiet
Mitthems bestånd, skulle avyttras.
hos de största aktörerna. De mest spektakulära planerna finns
Affären bedömdes kunna inbringa cirka
på norra sidan av Sundsvalls hamn. Kommunen planerar där
300 mkr och var tänkt att finansiera en ny
för nyproduktion av 2 500 bostäder i flera etapper och har
biobränslepanna. Förslaget lades dock ner
påbörjat försäljningsprocessen av byggrätterna.
och någon utförsäljning av fastigheter är
byggår 1965 – 1975. Med start från 2013 kommer Mitthem att
därmed inte aktuell i närtid.
Rickard Hellström
[email protected]
Kommersiella hyresfastigheter
Utöver Sundsvalls kommun är Din Bostad (Balder), Diös och
Sundsvall - januari 2013
Norrporten stora aktörer inom segmentet. Även Hemfosa,
Ikano och NP3 Fastigheter är betydande aktörer. På kontors-
Hyra
(kr/kvm)
marknaden i Sundsvall har flera statliga myndigheter sina
huvudkontor, till exempel CSN, Bolagsverket och Statens
tjänstepensionsverk. Hyresmarknaden för kontor bedöms
överlag som god med hög efterfrågan på centrala lokaler.
Direktavkastning
(%)
Bedömda värden
(kr/kvm)
Kontor
AA-läge
Handeln i centrum har det dock tufft, huvudsakligen på grund
A-läge
900 -1 400
6,50 - 7,75
7 000 - 14 000
av konkurrensen från externhandelsområdet Birsta, och flera
B-läge
700 - 1 000
7,25 - 9,00
4 000 - 8 000
butiker har varit tvungna att stänga under andra halvan av
C-läge
600 - 850
8,00 - 10,00
2 500 - 5 000
2012. Det finns dock ett visst hot även mot handeln i Birsta i
och med Ikeas definitiva beslut om nyetablering tillsammans
Butiker
med cirka 70 nya butiker vid Entré Syd i Umeå. Omdragningen
AA-läge
av E4 genom Sundsvall med en ny bro över fjärden ska vara
A-läge
1 500 - 2 600
6,25 - 7,00
10 000 - 22 000
klar 2015 och kommer att innebära ändrade förutsättningar för
B-läge
900 - 1 500
6,75 - 8,50
7 000 - 12 000
C-läge
600 - 1 000
7,50 - 9,50
2 500 - 7 000
A-läge
350 - 700
8,00 - 10,00
2 500 - 5 500
Stora ägare inom segmentet är SCA och Sundsvalls kommun.
B-läge
350 - 600
8,50 - 10,50
2 000 - 4 000
Andra betydande aktörer är AkzoNobel, Diös och NP3
C-läge
300 - 500
10,00 - 12,00
Fastigheter. Sundsvall Logistikpark är en av de största
Bostäder
A-läge
950 - 1 500
4,50 - 5,50
8 000 - 16 000
detaljplanerna är att uppföra bland annat en containerhamn,
B-läge
750 - 1 150
6,00 - 7,50
6 000 - 12 000
kombiterminal och biogasanläggning. Utvecklingen av
C-läge
700 - 1 000
6,50 - 8,50
4 000 - 7 000
trafikflöden med möjligheter till nybyggnation.
Industri
Industri- & lagerfastigheter
satsningarna på näringsliv och miljö i kommunen på mycket
länge och i juni 2012 togs ett steg på vägen mot förverkligande
när två detaljplaner av stor vikt för projektet antogs. Syftet med
logistikparken i området Tunadal-Korsta-Ortviken är ett projekt
där kommunen, Trafikverket och SCA samarbetar.
1 500 - 3 000
AA-läge
FOKUS GÄVLE
41
Gävle
34
I fokus: Gavlegårdarna
Det kommunala bostadsbolaget i Gävle är Gavlegårdarna.
Bolaget äger cirka 15 200 lägenheter, vilket motsvarar omkring
Bostadsfastigheter
70 procent av stadens hyresrätter. Man har i omgångar sålt av
Det allmännyttiga bolaget Gavlegårdarna är den största ägaren
till underhåll av det befintliga beståndet. Gavlegårdarna är den
av bostäder på orten. Din Bostad (Balder), HSB och Svedinger
aktör som under de senaste åren producerat nya hyresrätter i
Fastigheter är andra stora aktörer. Marknaden för nyproduktion
Gävle. Under 2011 färdigställdes ”Fullriggaren” belägen på
av bostadsrätter har varit trög under det senaste året vilket har
Gävle Strand. Byggnaden har 30 bostadslägenheter samt en
lett till att projekt lagts på is. På Gävle Strand pågår dock
del kommersiella lokaler. Samtliga hyresrätter är uthyrda till en
nyproduktion, där bland annat HSB bygger 34 bostadsrätter
genomsnittlig hyresnivå om cirka 1 600 kr/kvm. Till
med närhet till vattnet. Vid Engesberg, som ligger längs
sommaren 2013 kommer ytterligare 53 nybyggda
Norrlandet, pågår detaljplanearbete för att möjliggöra ett 50-tal
hyresrätter att stå inflyttningsklara i området,
lägenheter i området kring den befintliga herrgården. Ett annat
även här med Gavlegårdarna som hyresvärd.
område man vill utveckla vidare är Hille där detaljplanearbete
På Brynäs uppför man ett hyreshus på cirka
pågår avseende ett 40-tal bostäder. Det är Skanska som vill
1 900 kvadratmeter som inrymmer 15 lägenheter
bygga en blandning av parhus, radhus och flerbostadshus med
samt sex gruppboenden och i Sätra genomgår
sitt BoKlok-koncept. På Engeltofta har bygget av den första
62 lägenheter en totalrenovering för att därefter
etappen med bostadsrätter börjat.
hyras ut som trygghetsboende.
delar av beståndet för att frigöra kapital för nyproduktion samt
Mikael Jonsson
[email protected]
Kommersiella hyresfastigheter
På Gävles kommersiella fastighetsmarknad är kommunen en
Gävle - januari 2013
betydande ägare. Även aktörer som Diös, KF Fastigheter,
Norrporten och Protego finns med bland de större aktörerna.
Hyra
(kr/kvm)
Hemlingby köpcentrum växer vidare och under hösten
färdigställdes butiksfastigheten Hemlingby 52:13 på 8 200
kvadratmeter med hyresgästerna Stadium, Jysk, Rusta och
ÖoB. Fastigheten såldes i samband med färdigställandet.
Direktavkastning
(%)
Bedömda värden
(kr/kvm)
Kontor
AA-läge
Köpare var Nordika och säljare var TK Development.
A-läge
900 - 1 500
7,00 - 8,00
7 000 - 13 500
Köpeskillingen uppgick till 110 mkr, vilket motsvarar cirka
B-läge
800 - 1 250
7,75 - 8,75
5 000 - 10 000
13 200 kr/kvm. Den beräknade direktavkastningen uppgick till
C-läge
600 - 850
8,75 - 9,75
3 000 - 6 000
cirka 7,25 procent. En annan fastighet som bytt ägare är Sörby
Urfjäll 18:12 i Fjällbackens handelsområde som bland annat
Butiker
innehåller en Ica Kvantum. Fastigheten har en uthyrningsbar
AA-läge
area om cirka 11 000 kvadratmeter och var i den portfölj med
A-läge
1 500 - 4 000
6,25 - 7,50
10 000 - 30 000
ett 20-tal fastigheter som Areim Fond II:s förvärvade av
B-läge
700 - 1 900
7,00 - 8,50
6 000 - 13 000
C-läge
600 - 900
7,75 - 9,25
3 000 - 6 000
A-läge
450 - 700
8,00 - 9,00
3 500 - 6 500
Flera av ortens industribolag som BillerudKorsnäs, Kraft Food
B-läge
400 - 575
8,50 - 9,50
3 000 - 4 500
och Leaf tillhör de stora ägarna av industri- och lager-
C-läge
350 - 425
10,00 - 11,00
1 500 - 3 000
fastigheter. Diös, FastPartner och Gävle kommun är andra
Bostäder
A-läge
950 - 1 300
5,50 - 6,25
8 000 - 15 000
Fastigheten, som har en uthyrningsbar area om cirka 14 200
B-läge
900 - 1 100
6,00 - 6,75
6 500 - 13 000
kvadratmeter, har under de senaste åren haft stora vakanser.
C-läge
775 - 950
6,50 - 7,50
5 500 - 7 000
konkursade Teri Property till en total köpeskilling om 750 mkr.
Industri
Industri- & lagerfastigheter
aktörer med betydande innehav. Under hösten 2012 hyrde
Kungsleden ut 1 300 kvadratmeter logistiklokaler i fastigheten
Fredriksskans 15:26 i Gävle i det så kallade ”Tomokohuset”.
Hyresgäst är Bryggeritransporter i Bergslagen som sköter all
transport och distributionsverksamhet åt Spendrups.
AA-läge
FOKUS HALMSTAD
42
Halmstad
48
I fokus: HFAB
HFAB äger cirka 9 800 lägenheter och 300 lokaler runt om i
kommunen. Det bedömda marknadsvärdet på fastigheterna
Bostadsfastigheter
uppgår enligt bolagets redovisning till cirka 6,0 mdkr
Den dominerande ägaren av bostadshyreshus är kommunala
2013 är klar och innebär en genomsnittlig höjning om 1,55
HFAB. Bostadsmarknaden präglas av ett stort antal mindre
procent. Hyresnivån i beståndet efter höjningen uppgår till
hyresvärdar. Av de stora privata ägarna kan nämnas Apartment
952 kr/kvm. Direktavkastningen under de senaste fem åren
Bostad, Möller & Partners och Rikshem. Under den senaste
har varierat i intervallet om 7,2 – 9,7 procent med ett driftnetto
tioårsperioden har ett tillskott om i snitt 325 lägenheter årligen
som varierar mellan 229 och 337 kr/kvm. HFAB har en mycket
tillförts vilket innebär att det nu uppges råda balans i utbud och
starkt finansiell ställning, 2011 uppgick soliditeten till 50,9
efterfrågan. Under 2013 förväntas totalt 400 bostäder byggas,
procent vilket kan jämföras med det interna
bland annat i de centrala utbyggnadsområdena Nissastrand
målet om 35 procent. Det långsiktiga målet är
och Söder. Efterfrågan på bostadshyreshus är god och
en följd av bolagets omfattande nyproduktions-
prisutvecklingen är positiv med sjunkande direktavkastnings-
ambitioner. I januari tog HFAB första spad-
krav för välbelägna objekt. Under 2012 noterades priser i
taget för bolagets största nybyggnadsprojekt
intervallet 9 000 – 20 000 kr/kvm med ett genomsnitt om drygt
på 20 år. På Nissastrand ska HFAB uppföra
14 000 kr/kvm. HSB Göta förvärvade i oktober 2012 tre
154 hyreslägenheter med inflyttning under
fastigheter av HFAB. Tanken är att riva en byggnad och tillföra
2014 – 2015. Hyrorna uppgår preliminärt till
beståndet ett 30-tal bostadsrätter. Köpeskillingen uppgick till
cirka 1 520 kr/kvm.
motsvarande 8 600 kr/kvm. Hyresöverenskommelsen för
26 – 31 mkr motsvarande cirka 7 500 kr/kvm.
Kommersiella hyresfastigheter
Ove Skillbäck
[email protected]
Halmstad - januari 2013
Cityfastigheter, Fastighetsstaden, norskägda konsortiet Fem
Hyra
(kr/kvm)
Hjärtan, Jana Fastigheter samt Trelp är stora aktörer på den
kommersiella marknaden. En ny aktör är Eurocommercial som
under hösten förvärvade Eurostop och den sammanlänkade
fastigheten Stormarknaden 1 för 560 mkr. Efter förvärvet
Direktavkastning
(%)
Bedömda värden
(kr/kvm)
Kontor
AA-läge
presenterade Eurocommercial sina utvecklingsplaner för
A-läge
900 - 1 500
6,50 - 7,75
7 500 - 14 000
fastigheten med en begäran om planändring för att möjliggöra
B-läge
750 - 1 250
7,00 - 8,50
4 500 - 11 000
ytterligare cirka 15 000 kvadratmeter handelsytor och ett 40-tal
C-läge
550 - 900
8,00 - 10,00
4 000 - 8 000
butiker. Norska Fem Hjärtan fortsätter sina satsningar i City. I
en bytesaffär med kommunen har bolaget erhållit parkerings-
Butiker
ytan invid Lilla torg och har för avsikt att uppföra cirka 8 000
AA-läge
kvadratmeter med butiker och kontor. Investeringsviljan i det
A-läge
1 250 - 3 300
5,75 - 6,75
15 000 - 30 000
kommersiella fastighetssegmentet är alltjämnt god och
B-läge
800 - 2 000
6,25 - 7,75
6 000 - 17 500
C-läge
650 - 1 500
7,50 - 9,25
4 000 - 9 500
A-läge
400 - 650
7,25 - 9,00
2 500 - 6 500
Albany Nordiskafilt, Biltema (Retail Warehouse), Heléns Rör och
B-läge
300 - 600
8,25 - 9,50
2 500 - 6 000
Pilkington tillhör de stora ägarna inom segmentet. A-lägen
C-läge
250 - 500
9,00 - 11,50
1 500 - 3 000
utgörs av Sannarp och Stenalyckan. Flygstaden, Söndrum
Bostäder
A-läge
950 - 1 375
4,50 - 5,75
10 500 - 19 000
av AJ Produkters och Biltemas nya centrallager har marknaden
B-läge
875 - 1 225
5,25 - 6,50
8 500 - 15 000
tillförts cirka 50 000 kvadratmeter lager under året och 2013
C-läge
800 - 1 100
6,00 - 7,00
7 500 - 11 500
omsättningsvolymen under 2012 summeras till cirka 800 mkr.
Industri
Industri- & lagerfastigheter
industriområde samt områdena utmed Laholmsvägen är att
betrakta som B-lägen. Utbyggnadsområden utgörs främst av
Hamnen, Kistinge, Kårarp och Villmanstrand. Med etableringen
planeras för ytterligare tillskott om 15 000 kvadratmeter för
Logistic Contractor.
AA-läge
FOKUS KARLSTAD
43
Karlstad
45
I fokus: Karlstads Bostads AB
Det kommunala bostadsbolaget Karlstads Bostads AB (KBAB)
bildades 1942. Under 1950- och 1960-talen tog
Bostadsfastigheter
bostadsbyggandet fart och under 1970-talet gjorde bolaget
Det kommunägda bolaget Karlstads Bostads AB är den
byggandet, men KBAB färdigställde ändå en handfull projekt.
ledande aktören på hyresmarknaden och förvaltar cirka 7 200
Under 1990-talet uppfördes bostäder inom flera kvarter på
lägenheter. Stiftelsen Karlstadshus är även en betydande aktör
Rud, Kronoparken och Herrhagen. Under 2005 uppfördes
med ett bestånd omfattande cirka 2 600 lägenheter. Din
bostäder i kvarteret Nya Järpen i området Viken och under
Bostad (Balder), Lundbergs och Willhem är stora privata
2007 uppfördes Seglet på Orrholmen, vilket är ett extremt
hyresvärdar. Under hösten 2012 förvärvade Willhem nästan
energisnålt höghus. Under 2010 uppfördes kvarteret
hela Apartment Bostads fastighetsbestånd i staden till en
Sjögången vid Mariebergsviken som var Sveriges
köpeskilling om cirka 1,1 mdkr. Beståndet omfattar cirka
första LEED-certifierade byggnation. I Sjögången
73 000 kvadratmeter bostäder (fördelat på 1 263 lägenheter)
finns även flytande bostäder som färdigställdes
och 8 600 kvadratmeter lokaler. Förvärvet innebär att Willhem
2013. Bolaget förvaltar cirka 7 200 lägenheter
nu äger och förvaltar 2 392 hyreslägenheter i Karlstad, vilket
vilket utgör cirka 30 procent av det totala
gör bolaget till den största privata hyresvärden på orten. Cirka
boendet i flerfamiljshus i Karlstad. Därutöver
350 nya bostäder färdigställdes i Karlstad under 2012, det är
förvaltas även drygt 400 lokaler. Enligt
dock färre än kommunens mål om 500 bostäder per år.
årsredovisning för 2011 uppgår fastigheternas
sina största byggsatsningar. Under 1980-talet minskade
marknadsvärde till cirka 3,6 mdkr.
Pär Höijer
[email protected]
Kommersiella hyresfastigheter
Stora aktörer inom segmentet är Albèr Fastigheter, Karolinen
Karlstad - januari 2013
Fastigheter (Hemfosa), Klövern, Lundbergs och Steen &
Ström. Steen & Ström äger Mitticity-gallerian och Albèr
Hyra
(kr/kvm)
Fastigheter äger 15-huset och Duvanhuset, som är de
viktigaste affärsgalleriorna i centrum med en uthyrbar area på
70 000 kvadratmeter. Det har under en tid funnits planer på en
utbyggnad av Arkaden-gallerian inom en obebyggd tomt på
Direktavkastning
(%)
Bedömda värden
(kr/kvm)
Kontor
AA-läge
Drottninggatan. Byggstarten har blivit uppskjuten i omgångar,
A-läge
950 - 1 400
6,50 - 7,75
6 000 - 13 500
men förhoppningar finns nu på byggstart under sommaren
B-läge
800 - 1 200
7,25 - 8,50
4 000 - 11 000
2013. Projektet omfattar 4 000 kvadratmeter butiker och
C-läge
600 - 900
8,00 - 10,00
3 000 - 6 000
bostäder. Efter utbyggnaden kommer handelsytorna inom
Arkaden att uppgå till cirka 10 000 kvadratmeter. Ett
Butiker
konsortium, med bland andra Löfbergs, Byggbolaget, Prepart
AA-läge
från Karlstad och norska Otium, står bakom projektet. På
A-läge
2 000 - 3 500
6,00 - 7,00
15 000 - 30 000
kontorsmarknaden är Hemfosa stora och förvaltar genom
B-läge
900 - 1 700
7,00 - 8,00
6 000 - 12 000
C-läge
600 - 1 000
7,50 - 9,00
4 000 - 7 000
A-läge
450 - 650
8,00 - 9,50
2 000 - 6 000
Kommunen, Klövern och Táin Swedish Property samt
B-läge
400 - 600
8,50 - 10,50
1 750 - 4 500
industrikoncernerna Bröderna Löfberg, VEQ och Metso är de
C-läge
350 - 550
9,00 - 11,50
1 000 - 2 500
dominerande ägarna inom segmentet. Aktiviteten på
Bostäder
A-läge
950 - 1 500
4,50 - 5,50
10 000 - 19 000
Bråtebäcken norr om E18 godkändes av stadsbyggnads-
B-läge
900 - 1 300
4,75 - 5,75
8 000 - 15 000
nämnden i slutet av 2012. Vidare finns ett godkänt
C-läge
850 - 1 150
6,00 - 7,25
6 000 - 10 500
dotterbolaget Karolinen Fastigheter cirka 75 000 kvadratmeter.
Industri
Industri- & lagerfastigheter
transaktionsmarknaden avseende industrifastigheter är låg och
köpare är främst lokala aktörer. Det råder brist på planlagd
industrimark, men planprogram för ett nytt industriområde vid
planprogram för centrala Välsviken som medger en fortsatt
utbyggnad av industri- och handelsverksamheter.
AA-läge
FOKUS VÄXJÖ
44
Växjö
45
I fokus: Allmännyttiga bostadsbolag
Två av de kommunala bostadsbolagen – Växjöhem och
Hyresbostäder i Växjö – kommer under året att slås samman
Bostadsfastigheter
till ett nytt bolag. I samband med fusionen finns planer på att
Kommunens tre bostadsbolag – Växjöhem, Hyresbostäder i
lägenheter, studentlägenheter och vårdlägenheter, det vill säga
Växjö och Vidingehem – utgör merparten av marknaden. CA
nästan dubbelt så många som i den affär Hyresbostäder
Fastigheter, Locellus och Studentbostäder i Växjö är andra
gjorde under våren 2012. Områden som kan komma att säljas
stora fastighetsägare i kommunen. Transaktionsaktiviteten på
är kvarteret Alabastern på Araby, delar av kvarteret Idet 1 på
bostadsfastigheter har den senaste tiden varit låg med endast
Campus, Hästhagen 1 på Teleborg, Paris 1/Skrindan 1 på
ett fåtal mindre köp. Ett undantag är emellertid försäljningen av
västra Teleborg, Hovslund på Hov samt Birka
Myran 13 som Svenska Bostadsfonden i september sålde till
Vårdcentral på Öster. Efter sammanslagningen
Göran Lennartsson Fastighets AB. Fastigheten inrymmer 30
kommer det nya bolaget få ett bestånd om cirka
lägenheter med en bostadsarea på cirka 1 850 kvadratmeter.
9 100 lägenheter, varav 6 673 är familjebostäder,
Försäljningen var en del av Svenska Bostadsfondens exit-
518 vårdbosder samt 1 885 studentlägenheter.
strategi. De har dock fortfarande kvar sex fastigheter med cirka
Fusionen ska vara klar till årsskiftet 2013/2014.
140 lägenheter i Växjö. Kommunen växer med cirka 1 000
Vidingehem kommer inte att ingå i fusionen.
personer om året, en befolkningsökning som genererar ett
Bolaget har ett bestånd om cirka 2 100
behov av ytterligare 500 bostäder per år. Nyproduktionen har
lägenheter samt drygt 100 000 kvadratmeter
dock inte motsvarat behovet och bostadsbristen är påtaglig.
lokaler som skolor och vårdboende i kommunen.
sälja fastigheter. Försäljningsplaner finns på totalt cirka 1 300
Johannes Jacobson
[email protected]
Kommersiella hyresfastigheter
Växjö - januari 2013
Norrporten är en stor aktör på den småländska marknaden.
Corallen (Castellum) och GE Capital Real Estate är andra stora
Hyra
(kr/kvm)
ägare av kommersiella fastigheter i Växjö. Transaktionsaktiviteten för kommersiella fastigheter har den senaste tiden
varit relativt låg. Det danska kommanditsällskapet
Markenterivägen 1 har sålt fastigheterna Kompaniet 1 och
Direktavkastning
(%)
Bedömda värden
(kr/kvm)
Kontor
AA-läge
Plutonen 3 på externhandelsområdet I11. Kompaniet 1
A-läge
900 - 1 400
6,75 - 8,00
9 000 - 15 000
förvärvades av K1 Förvaltning till en köpeskilling om 13,8 mkr.
B-läge
700 - 1 000
7,50 - 9,00
4 000 - 8 000
Köpet omfattar cirka 1 000 kvadratmeter lokaler vilket ger en
C-läge
500 - 800
8,00 - 9,50
3 000 - 4 500
köpeskilling om cirka 13 800 kr/kvm. Plutonen 3 förvärvades
av Petre till en köpeskilling om cirka 13,7 mkr. Köpet omfattar
Butiker
cirka 600 kvadratmeter lokalarea vilket motsvarar cirka 13 700
AA-läge
kr/kvm. Valads fastighet Snickaren 7 såldes på Catellas auktion
A-läge
1 200 - 2 200
6,00 - 7,00
12 000 - 25 000
till en köpeskilling om 10 mkr, motsvarande cirka 5 500 kr/kvm
B-läge
750 - 1 400
6,75 - 7,50
7 000 - 15 000
C-läge
600 - 900
7,75 - 9,00
3 000 - 6 000
A-läge
450 - 650
8,00 - 9,50
3 000 - 6 000
Corallen (Castellum), Corem, Northern Logistics Property och
B-läge
400 - 500
9,00 - 10,00
2 500 - 3 500
Valad är stora aktörer inom segmentet. I Växjö råder relativt
C-läge
300 - 400
9,75 - 11,50
2 000 - 3 000
stora vakanser för industri- och lagerlokaler, även inom
Bostäder
A-läge
950 - 1 375
5,00 - 6,25
10 000 - 17 000
10,1 mkr. Köpare var Zito Invest. Fastigheten omfattar cirka
B-läge
850 - 1 200
5,75 - 6,75
8 000 - 12 000
2 840 kvadratmeter vilket ger en köpeskilling om drygt 3 550
C-läge
800 - 1 100
6,25 - 7,75
7 000 - 10 000
och en bedömd direktavkastning om cirka åtta procent.
Industri
Industri- & lagerfastigheter
Norremark och Västra Industriområdet som tillhör kommunens
mer attraktiva industriområden. Ett intressant köp under 2012
var Färgaren 1 på Hjalmar Petris väg som såldes av Valad för
kr/kvm och en bedömd direktavkastning om cirka tio procent.
AA-läge
FOKUS LULEÅ
45
Luleå
44
I fokus: Lulebo
Det allmännyttiga bostadsbolaget Lulebo är en dominerande
aktör i Luleå. Med cirka 10 700 lägenheter, varav 1 500
Bostadsfastigheter
studentlägenheter, innehar de ungefär 80 procent av
Ortens dominerande privata bostadsbolag är Akelius, DN
något under 2000-talet efter politiska beslut om utförsäljningar
Fastigheter, Galären, HSB Norr, Igeln och Lindbäcks
och ombildningar inom beståndet. Flera försäljningar har
Fastigheter. För att minska det allmännyttiga bostadsbolaget
genomförts, senast under 2012 då 210 lägenheter i
Lulebos starka position förs en debatt bland politikerna och
Gammelstad såldes till Gammelstabo samt 29 lägenheter i
ortens ledande aktörer över hur man kan öka nyproduktionen.
centrum till en bostadsrättsförening. Pengarna har använts till
Ett av de större projekten är den nya stadsdelen Kronan. Under
renovering av det befintliga beståndet och till ny-
hösten 2012 färdigställde Galären 43 hyresrätter inom kvarteret
produktion, som till exempel 104 lägenheter i två
Sparven i centrum. Galären har också påbörjat detaljplane-
uppmärksammande profilhus på Lulsundsberget,
arbete inom kvarteret Hägern på Varvet i syfte att möjliggöra för
14 respektive 16 våningar höga. En fastighet i
90 nya lägenheter i en byggnad om tolv våningar. Bolaget har
kvarteret Hönan i centrum har rivits och ersatts
också under våren 2013 tilldelats mark på Mjölkudden för att
med en ny byggnad om 49 lägenheter och
upprätta 50 stadsradhus. HSB:s byggnation av två punkthus
verksamhetslokaler. Med hänsyn till den låga
med bostadsrätter vid Lulsundsberget är i full gång och
nyproduktionen bland ortens övriga aktörer så
försäljning pågår. HSB planerar också för 43 bostadsrätter i
behåller Lulebo, trots utförsäljningarna, en mycket
Lövskatan, cirka två kilometer från Luleås centrum. Byggstart
hög marknadsandel.
marknaden. Lulebos starka position har trots allt minskat
sker dock sannolikt inte förrän under hösten 2013.
Kommersiella hyresfastigheter
Andreas Rutström
[email protected]
Luleå - januari 2013
Betydande privata aktörer på den kommersiella hyres-
Hyra
(kr/kvm)
marknaden är Diös, Galären och Norrporten. Den starka
framväxten av gruvnäringen i Norrbotten skapar nya
lokalbehov. Detta är en av anledningarna till Norrportens
byggnation av cirka 29 000 kvadratmeter i kvarteret Hunden
Direktavkastning
(%)
Bedömda värden
(kr/kvm)
Kontor
AA-läge
med hyreslägenheter, handel, hotell och kontor. Projektet
A-läge
900 - 1 550
6,50 - 7,75
7 000 - 14 000
beräknas stå färdigt under 2014. Norrportens ombyggnation
B-läge
800 - 1 350
7,00 - 9,25
4 500 - 9 000
av Strand Galleria pågår och kommer att färdigställas under
C-läge
550 - 950
8,25 - 10,25
2 500 - 6 500
våren 2013. På en auktion i oktober 2012 sålde Teri Property
fastigheten Storheden 1:45 med Byggmax som hyresgäst.
Butiker
Köpeskillingen uppgick till 9,25 mkr, motsvarande omkring
AA-läge
6 300 kr/kvm och en bedömd direktavkastning om cirka åtta
A-läge
1 400 - 3 000
6,25 - 7,00
10 000 - 24 000
procent. Areim köpte under slutet av 2012 fastigheten Bilen 22
B-läge
850 - 1 500
6,75 - 9,00
7 000 - 12 000
C-läge
600 - 1 000
8,00 - 10,00
2 500 - 7 500
A-läge
450 - 750
8,25 - 9,75
3 000 - 7 500
B-läge
400 - 650
9,00 - 10,50
2 500 - 5 000
C-läge
350 - 550
9,25 - 11,25
1 500 - 4 500
A-läge
950 - 1 500
4,50 - 5,50
10 000 - 17 000
uppta fullskalig verksamhet. Delar av den första av Facebooks
B-läge
850 - 1 200
5,50 - 7,00
7 000 - 13 000
tre nya serverhallar om totalt 90 000 kvadratmeter invid
C-läge
750 - 1 000
6,25 - 7,75
5 500 - 10 500
i Skutvikens industri- och handelsområde från den konkursade
fastighetsfonden Teri Property. Areim är sedan tidigare ägare av
flertalet handelsfastigheter inom Storhedens industriområde.
Industri- & lagerfastigheter
Förutom SSAB är Galären, kommunen och Scania betydande
aktörer inom segmentet. BAC, sågverket i Örarna, gick under
hösten 2012 i konkurs men konkursförvaltaren driver sågen i
mindre skala samtidigt som de söker nya ägare för att åter-
Aurorum Science Park har nu tagits i drift. En ny detaljplan tas
fram för att möjliggöra för ytterligare etableringar inom Porsön.
Industri
Bostäder
AA-läge
FOKUS KALMAR
46
Kalmar
37
I fokus: Kalmarhem
Kalmar kommun och det kommunala bostadsbolaget
Kalmarhem har genomfört en stor affär med Rikshem. Affären
Bostadsfastigheter
omfattade sju samhällsfastigheter med 275 lägenheter och
CA Fastigheter, HSB och LW Fastigheter är betydande
area är cirka 42 000 kvadratmeter respektive 22 000
hyresvärdar i Kalmar. Kommunägda Kalmarhem är den
kvadratmeter. Köpeskillingen uppgick till 506 mkr, fördelat på
dominerande aktören med cirka 40 procent av hyres-
307,5 mkr för kommunens fastigheter och 198,5 mkr för
marknaden. I kvarteret Tehuset planerades det för 168 mindre
Kalmarhems fastigheter. Rikshem planerar att investera i en
hyresrätter men det inlämnade förslaget har nu förlorat sin
ombyggnation av fastigheterna. Direktavkastningen har
aktualitet och kommunen söker en ny intressent för projektet.
uppgetts till cirka fem procent. Kalmar kommun har
I kvarteret Tallbocken vid Skogskyrkogården finns planer på att
för avsikt att använda pengarna till att minska
bygga billiga bostäder för unga. Kalmar har enligt politikerna en
Kalmarhems skuldsättning för att därigenom skapa
kraftig bostadsbrist som hotar utvecklingen i regionen.
möjligheter för nyproduktion. Efter affären uppgår
Kommunen har sedan 2010 beviljat fler än 600 bygglov. Trots
Kalmarhems bestånd till drygt 4 700 lägenheter.
detta har bostadsbristen bara ökat. Kommunen talar nu om en
Bostadsbristen i Kalmar är stor. En av
målsättning att producera 300 nya bostäder årligen, fördelat på
Kalmarhems målsättningar är en uthyrningsgrad
200 bostads- och hyresrätter samt 100 småhus. Svenska
om 99 procent, något de också har uppnått.
Bostadsfonden har sålt fastigheten Herden 2 till bostadsrätts-
Bolaget har ett avkastningskrav om sju procent
föreningen Jacob Smålänning. Fastigheten består av 42
på hela fastighetsportföljen.
fyra bostadsfastigheter med 293 lägenheter. Total uthyrbar
lägenheter med en total bostadsarea om 3 225 kvadratmeter.
Kommersiella hyresfastigheter
Johannes Jacobson
[email protected]
Kalmar - januari 2013
Alecta, CA Fastigheter, Klövern, LW Fastigheter och
Hyra
(kr/kvm)
kommunen hör till de stora ägarna av kommersiella fastigheter
i Kalmar. Ikea och Ikano Retail finns också med bland de
betydande aktörerna. KIFAB är ett kommunägt fastighetsbolag
och dess bestånd omfattar cirka 100 000 kvadratmeter kontor
Direktavkastning
(%)
Bedömda värden
(kr/kvm)
Kontor
AA-läge
och utbildningslokaler. Akademiska Hus har sålt delar av sitt
A-läge
800 - 1 300
6,75 - 8,00
8 000 - 12 000
fastighetsbestånd till LW Fastigheter. Försäljningen omfattade
B-läge
600 - 900
7,50 - 9,00
5 000 - 7 000
två centralt belägna fastigheter, Falken 3 och Rostad 1,
C-läge
400 - 700
8,50 - 10,00
3 000 - 4 000
lokaliserade i stadsdelen Malmen väster om centrum.
I försäljningen ingick 16 000 kvadratmeter, fördelat på nio
Butiker
byggnader, inklusive Linnéuniversitetets bibliotek.
AA-läge
Linnéuniversitetet har dock planer på att uppföra nya lokaler på
A-läge
1 200 - 2 200
6,00 - 7,00
12 000 - 25 000
Fredriksskans och Ölandshamnen. Flera fastighetsägare är
B-läge
800 - 1 200
7,00 - 8,00
6 000 - 12 000
C-läge
500 -700
8,00 - 9,25
3 000 - 5 000
A-läge
400 - 650
8,00 - 9,50
2 500 - 5 000
B-läge
350 - 550
9,00 - 10,00
1 500 - 3 000
Kommunen är en av de stora aktörerna på marknaden för
C-läge
300 - 400
10,00 - 12,00
1 000 - 2 000
industri- och lagerfastigheter i Kalmar. Betydande privata ägare
Bostäder
A-läge
950 - 1 450
4,50 - 5,75
12 000 - 18 000
industri- och lagerfastigheter kännetecknas av mycket låg
B-läge
850 - 1 200
5,25 - 6,25
10 000 - 15 000
omsättning med endast ett fåtal mindre köp under föregående
C-läge
800 - 1 000
6,25 - 7,50
6 000 - 12 000
dock upprörda över planerna då de tror att det ökade utbudet
av lokaler kommer att slå hårt mot kontorsmarknaden.
Industri- & lagerfastigheter
är Arla Foods, Lantmännen och Sveafastigheter. A-läge för
industri är Gamla industriområdet och Berga industriområde
vilka är logistiskt väl placerade utmed E22. Marknaden för
år. Noterade köp har ett snittpris på cirka 2 500 kr/kvm.
Industri
AA-läge
FOKUS ÖSTERSUND
47
Östersund
35
I fokus: Östersundshem
Kommunala bostadsbolaget Östersundshem har drygt 5 100
lägenheter och 250 lokaler. Bolaget har ett 40-tal anställda
Bostadsfastigheter
som jobbar efter kärnvärdena: serviceanda, närhet och
Diös och kommunägda Östersundshem är de största aktörerna
våningar högt punkthus i Valhall innehållande cirka 50
inom segmentet. Även Akelius och Landstingsbostäder i
lägenheter. Vidare planerar man att bygga på en våning på
Jämtland har ett betydande innehav. Östersunds kommun har
befintliga flerbostadshus vid Frösöbrons brofäste, men det
tagit fram ett tillväxtprogram enligt vilket 4 000 nya lägenheter
finns för närvarande ingen tidsplan för påbyggnaden.
kommer att behöva uppföras fram till år 2020. Detta ska ske
Bostadsbristen i Östersund är stor med kötider till de flesta
genom omvandlingar, förtätningar, kompletteringar samt
lägenheterna. Marknaden är dock inte van vid att
exploatering av nya områden. Det bakomliggande motivet är
betala nyproduktionshyror och Östersundshem
visionen om 65 000 invånare till samma år. Storsjöstrand är ett
har för närvarande vakanser i deras senaste
stadsnära projekt vid Storsjön som kommunen vill utveckla. I
nybyggnationsprojekt i Vallhall. Kommunen
december 2012 träffades bland annat byggherrar och
och Östersundshem bedöms ha kommit
kommunen för konkreta diskussioner om möjligheterna med
långt i arbetet att jobba mer marknads-
stadsdelen. Det finns ett uppdämt behov av nya lägenheter då
orienterat och nya ägardirektiv har tagits fram.
bostadsproduktionen varit låg de senaste 20 åren. Efterfrågan
Inga utförsäljningar av beståndet är planerade.
nytänkande. Östersundshem har planer på att bygga ett 16
på hyreslägenheter är därmed stor och hos Östersundshem är
det kötider på ett till fem år beroende på område.
Rickard Hellström
[email protected]
Kommersiella hyresfastigheter
Östersund - januari 2013
Utöver Diös och Östersunds kommun är Aberdeen och Peab
stora aktörer inom segmentet. En något försämrad efterfrågan
Hyra
(kr/kvm)
på lokaler kan skönjas men hyresutvecklingen har varit stabil
under 2012. Hyresmarknaden i Östersund präglas dock
fortfarande av regementsnedläggningarna från 2004 och det
stora utbudet av lokaler i Försvarsmaktens tidigare fastigheter
Direktavkastning
(%)
Bedömda värden
(kr/kvm)
Kontor
AA-läge
kvarstår. Sedan nedläggningen har Östersund dock gradvis
A-läge
750 - 1 400
6,50 - 7,75
6 500 - 12 000
omvandlats från en garnisonsstad till en ort med en mer
B-läge
600 - 1 200
7,50 - 8,75
3 500 - 8 000
diversifierad arbetsmarknad. Många statliga jobb har
C-läge
450 - 800
7,75 - 9,50
2 500 - 6 000
utlokaliserats till Östersund, till exempel Statens folkhälsoinstitut och Servicemyndigheten, samtidigt som antalet
Butiker
småföretag successivt ökat inom tjänstesektorn. Det
AA-läge
brandhärjade Centralpalatset är rivet och ska ge plats för nya
A-läge
1 300 - 2 700
6,50 - 7,50
8 000 - 18 000
bostäder och lokaler. Ett lyckat byggnationsprojekt skulle över
B-läge
900 - 1 300
7,00 - 8,75
5 000 - 9 000
C-läge
500 - 800
7,75 - 9,00
2 500 - 5 500
A-läge
350 - 700
8,25 - 9,25
2 000 - 5 500
Inom segmentet är Arla Foods, Diös, Hemsö, Persson Invest
B-läge
300 - 550
8,50 - 10,00
1 500 - 3 500
och Östersunds kommun de mest betydelsefulla aktörerna.
C-läge
250 - 400
9,00 - 11,50
1 000 - 2 500
Transaktionsvolymen var låg under sista halvåret 2012 och
Bostäder
A-läge
900 - 1 400
5,25 - 6,75
7 000 - 13 000
möjliggör för etableringar av såväl handel som kontor- och
B-läge
800 - 1 000
6,00 - 7,00
6 000 - 9 000
småindustriverksamhet. I området finns sedan tidigare Milko
C-läge
700 - 950
6,75 - 8,00
4 000 - 8 000
tiden även kunna bidra positivt till cityhandeln.
Industri
Industri- & lagerfastigheter
endast ett fåtal mindre transaktioner genomfördes. En ny
detaljplan på Söder för fastigheten Sarven 25, där
Mästerbagarna tidigare huserade, har antagits. Den nya planen
och Willys etablerade. I Lillängen/Odenskog konverteras också
allt fler industrifastigheter till handelsfastigheter.
AA-läge
FOKUS FALUN
48
Falun
35
I fokus: Kopparstaden
Kopparstaden har förhandlat färdigt med Hyresgästföreningen
om 2013-års hyror med resultatet 1,8 procent i höjning från
Bostadsfastigheter
årsskiftet, något lägre än bolagets yrkande på 2,3 procent.
Allmännyttiga Kopparstaden är den största innehavaren av
flera pågående projekt. De nya hyreshusen i Britsarvet och
bostadshyreshus i Falun med cirka 6 700 lägenheter i sitt
Galgberget blev färdigställda under senare delen av 2012.
bestånd. Gruvstaden, Masmästaren och Trumbäcken
Hyran för en snittlägenhet om 65 kvadratmeter i både
Fastighets AB är andra betydande aktörer på marknaden. De
Britsarvet och Galgberget ligger på cirka 1 400 kr/kvm.
nya hyreshusen i Britsarvet och Galgberget blev inflyttnings-
Kopparstaden fick i höstas klartecken att sälja 500 lägenheter
klara i slutet av 2012. Det arbetas i dagsläget med flera
för att klara finansiering av nybyggnation och ökat
detaljplaner för bostäder. Kommunen ser ett fortsatt behov av
underhållsbehov. Det är i områdena Tallbacken och
nya bostäder och har därför som mål att detaljplaner för minst
Herrhagen som Kopparstaden kommer att försöka
100 bostäder ska antas varje år under de närmaste åren.
sälja fastigheter. Totalt rör det sig om 434
Kommunen har sedan i maj 2012 cirka 20 småhustomter till
lägenheter. Kopparstaden genomför just nu en
salu på Södra Galgberget där ungefär en tredjedel har sålts. I
upprustning av studentlägenheter vid Britsen.
angränsning till den nya handelsfastigheten Majoren 1 arbetas
Britsen byggdes i början av 1970-talet och
det med en detaljplan för bostäder där Klövern planerar att
renoveringen genomförs etappvis med 32
bygga bostadsrätter och Kopparstaden hyresrätter. Totalt
lägenheter per halvår med beräknat
beräknas området inrymma 350 lägenheter och kommer
färdigställande under 2015.
Kopparstaden, med ett bestånd om 6 700 lägenheter, har
troligtvis att byggas ut etappvis i takt med behovet.
Kommersiella hyresfastigheter
Mikael Jonsson
[email protected]
Falun - januari 2013
Falu kommun utgör tillsammans med aktörer som Diös,
Hyra
(kr/kvm)
Klövern, Masmästaren, NP3 Fastigheter och Roxanne
Fastighetsfond de mest betydelsefulla fastighetsägarna inom
segmentet. Transaktionsaktiviteten har sedan årsskiftet varit låg
och inga större transaktioner har noterats. För närvarande finns
Direktavkastning
(%)
Bedömda värden
(kr/kvm)
Kontor
AA-läge
flera vakanser beträffande både kontors- och butikslokaler,
A-läge
900 - 1 300
7,50 - 8,50
7 000 - 9 500
såväl i de centrala delarna av Falun som i utkanterna. Vid ett
B-läge
750 - 950
8,00 - 9,50
5 000 - 7 000
område norr om den nya handelsfastigheten Majoren 1 arbetas
C-läge
600 - 750
9,00 -10,00
3 000 - 4 000
det med en ny detaljplan. Området har tidigare använts som
skjutfält och syftet med detaljplanen är att tillåta bland annat
Butiker
kontorsverksamhet samt försäljning och reparation av bilar.
AA-läge
Dala-Demokraten har för avsikt att sälja sin fastighet Gruvbron
A-läge
1 300 - 3 000
6,75 - 7,75
10 000 - 22 000
2. Det finns planer från ett fastighetsutvecklingsföretag att
B-läge
850 - 1 500
7,50 - 8,50
8 000 - 11 000
C-läge
600 - 850
8,50 - 9,50
3 000 - 6 000
A-läge
400 - 600
8,75 - 9,50
2 500 - 5 000
B-läge
350 - 500
9,50 - 11,00
1 500 - 3 000
C-läge
300 - 450
10,50 - 12,00
1 000 - 2 000
A-läge
950 - 1 250
6,00 - 7,00
7 500 - 12 000
ändamål till försäljning i områdena Tallen, Ingarvet och Främby
B-läge
900 - 1 100
6,75 - 7,75
6 000 - 8 500
för priser mellan 65 och 100 kr/kvm. Transaktionsaktiviteten har
C-läge
775 - 950
7,75 - 8,25
3 500 - 5 500
köpa fastigheten och uppföra en ny butik för dagligvaruhandel
och Coop har visat intresse att etablera sig där. Butiken
planeras bli cirka 3 000 kvadratmeter.
Industri- & lagerfastigheter
Stora ägare av industrifastigheter är bland andra Corem, FIF
Industrifastigheter, Kilenkrysset och Möller & Partners.
Grycksbo Paper och Cederroth är bolag som äger sina egna
produktionsfastigheter. Falu kommun har mark för industri-
sedan årsskiftet varit låg och inga större transaktioner har
noterats.
Industri
Bostäder
AA-läge
FOKUS TROLLHÄTTAN
49
Trollhättan
14
I fokus: AB Eidar
Kommunens AB Eidar Trollhättans Bostadsbolag bildades
1947 och första bygget var kvarteret Flottberget. I dag har
Bostadsfastigheter
man cirka 5 500 lägenheter inom kommunen. Vakanserna är
Kommunägda Eidar är den största aktören på hyres-
säsongsvariation föreligger. Nyproduktion pågår av passivhus i
marknaden. Andra aktörer är Apartment Bostad och Lundqvist
kvarteret Fridhem och totalt rör det sig om 174 hyres-
Byggförvaltning. Omsättningen av bostadshyreshus är
lägenheter. Inflyttning ska ske under hösten 2013 och
begränsad och har varit så under ett par års tid. De fåtal
hyresnivån kommer vara cirka 1 350 kr/kvm, exklusive
lagfarna överlåtelser som genomfördes under 2012 noterades
hushållsel och varmvatten. Sefa Byggnads skall på uppdrag
huvudsakligen inom prisintervallet 8 000 till 11 000 kr/kvm.
av Eidar uppföra ett äldreboende i samhället Sjuntorp cirka tio
Överlåtelserna avser mindre objekt med fyra till tio bostads-
kilometer söder om centralorten. Kontraktsumman
lägenheter. Även de bostadsfastigheter som för närvarande
på 42 mkr avser ombyggnation av befintlig byggnad
annonseras till försäljning avser mindre objekt. Affärer där större
samt uppförande av 16 boendeplatser, grupprum
nationella eller internationella fastighetsbolag är representerade
samt storkök med beräknat färdigställande i juni
är ovanliga. Viss nyproduktion av bostadsrätter har skett i
2014. Senaste hyresförhandling mellan Eidar och
centrala lägen de senaste åren. Småhusmarknaden har
Hyresgästföreningen gav ett tvåårigt avtal. Avtalet
återhämtat sig relativt snabbt efter nedgången inför och i
innebär en höjning med 1,75 procent från januari
samband med konkursen av Saab. Positivt för ortens pendlare
2013 samt 1,5 procent från januari 2014.
generellt låga med visst undantag för studentboenden där viss
är dessutom att restiden till Göteborg förkortats nu när både
järnvägens dubbelspår och E45 är i drift.
Kommersiella hyresfastigheter
Sven Jungland
[email protected]
Trollhättan - januari 2013
Stora fastighetsägare inom segmentet i Trollhättan är bland
Hyra
(kr/kvm)
annat Akelius, ES Fastigheter samt Steen & Ström. För
butikssegmentet pågår en ständig dragkamp mellan centrum
och externhandeln om kunderna. På externhandelsområdet
Överby sker nyproduktion av ytterligare volymhandel. I centrum
Direktavkastning
(%)
Bedömda värden
(kr/kvm)
Kontor
AA-läge
bedöms uthyrningen vara trög och vakansgraden relativt hög.
A-läge
750 - 1 200
7,00 - 9,00
5 000 - 9 000
Dessutom bedöms konkurrensen från Torp i Uddevalla, där ett
B-läge
650 - 900
7,50 - 10,00
4 000 - 8 000
nytt Ikea invigs under våren, att öka. Marknaden för kontors-
C-läge
450 - 800
8,75 - 11,00
3 000 - 5 000
lokaler är trög med vakanser även i centrala lägen. Utbudet av
kontorslokaler med industrilägen som i Håjum, Skogstorpa och
Butiker
Stallbacka bedöms vara stort. Utöver Vattenfalls försäljning av
AA-läge
Parken 2 i januari 2012 var antalet lagfarna försäljningar av
A-läge
900 - 2 000
7,00 - 8,50
8 000 - 22 000
kommersiella objekt mycket begränsat under 2012.
B-läge
600 - 1 500
7,50 - 9,00
6 000 - 10 000
C-läge
500 - 800
8,00 - 10,00
2 500 - 5 000
A-läge
350 - 600
8,50 - 10,00
2 700 - 5 000
Property (tidigare Saab Automobile), GKN Aerospace Sweden
B-läge
300 - 500
9,00 - 11,00
2 200 - 4 500
(tidigare Volvo Aero) och kommunala Trollhättans Tomt AB.
C-läge
250 - 400
9,50 - 12,50
1 300 - 3 300
Aktiviteten inom industrisegmentet är mycket begränsad och
Bostäder
A-läge
900 - 1 200
5,00 - 6,50
7 000 - 14 000
planer på att återuppta produktionen av Saab 9-3 med
B-läge
850 - 1 100
5,75 - 7,00
6 000 - 12 000
konventionell motor. Målet är att bygga 8 000 bilar under 2013,
C-läge
800 - 1 000
6,50 - 8,50
4 000 - 8 000
Industri- & lagerfastigheter
Största ägare av industrifastigheter i Trollhättan är Automobile
vakanta lokaler finns. De enstaka försäljningar som noteras
avser mindre objekt och aktörer är i första hand egenanvändare. Saabs köpare NEVS som ska producera elbilar har
60 000 under 2014 och 120 000 bilar per år därefter.
Industri
AA-läge
OM SVENSK FASTIGHETSMARKNAD
50
Om Svensk
Fastighetsmarknad
Svensk Fastighetsmarknad Fokus 24 orter gavs ut första gången hösten 2009 och har sedan dess getts ut två
gånger om året. Rapportserien Svensk Fastighetmarknad kompletterades under 2011 med rapporten Fokus
Skog som ges ut en gång om året och där nästa rapport kommer i april 2013. Svensk Fastighetsmarknad Fokus
24 orter våren 2013 innehåller analys och data från 24 delmarknader i Sverige och avser bedömda värden den
1 januari 2013.
För varje ort finns en tabell med bedömda värden. Kriterierna
för indelning av olika delmarknader har gjorts utifrån områdets
direktavkastningskrav samt hyres- och prisnivå, det vill säga en
bedömning av områdets attraktivitet på fastighetsmarknaden.
Inom samma kommun kan flera delmarknader förekomma med
samma nivåer. För varje ort finns en kategorisering av marknadsinformationen i min- och maxnivåer. Syftet med indelningen i
dessa nivåer är att åskådliggöra en normalfördelning inom vilken
huvuddelen av noteringarna fördelar sig. Minnivån speglar ett
genomsnitt av de lägre noteringarna, alltså inte de allra lägsta
noteringarna. På samma sätt speglar maxnivån ett genomsnitt
av de högre noteringarna.
Tabellen innehåller detaljerad marknadsinformation om följande
lokalslag: bostäder, butiker, kontor och industri. För Stockholm
görs en fördjupad marknadsanalys. Orten har avgränsats i två
geografiska områden: ett innerstads- och ett ytterstadsområde.
För innerstadsområdena redovisas fastighetsmarknadsinformation
avseende bostäder, butiker och kontor och för industri redovisas
fastighetsmarknadsinformation för ytterstadsområdena.
Angivna bruksvärdes-/marknadsmässiga hyresnivåer för respektive
fastighetstyp på orten avser varmhyra för bostäder, butiker och
kontor samt kallhyra för industrier. Lokalhyrorna bygger på ”normala
lokalhyreskontrakt” det vill säga exklusive fastighetsskatt. I den
mån rabatter speglar den ”normala marknaden” beaktas det i
hyresnivån.
För varje ort finns en karta som redovisar lägesindelningen för kontor
där mörkrött område utgör AA-läge, rött A-läge, ljusrött utgör
B-läge och resterande utgör C-läge. n n n
NAI Svefa Fastighetsindex är framtaget för att förse aktörer på
den svenska fastighetsmarknaden med ett relationstal som
underlag för framgångsrika investeringsbeslut. Indexet är ett
rankingsystem för ortens fastighetsmarknad där underlag för
analysen utgörs av offentlig kommunstatistik, investeringsdata
från respektive fastighetsmarknad samt NAI Svefas egna
bedömningar och nyckeltal. Tio parametrar har bedömts till
ett värde mellan 0 – 10 vilket maximalt ger ett NAI Svefa
Fastighetsindex om 100.
För bostäder gäller att bostadsfastigheten definieras som en fastighet
med typkod 320 samt 321 där lokalytan understiger 30 procent
av totalytan. För bostäder avses nivåer för byggnader med värdeår
från 1990 till och med 2008 eller med motsvarande standard. En
bostadslägenhet definieras som en lägenhet på tre rum och kök
om cirka 75 – 80 m2 med en normal standard för åldersklassen.
Butiks- och kontorsfastigheter definieras som fastigheter med
typkod 325. En butikslokal definieras som en affärslokal belägen
i gatuplan, cirka 200 m2. Butiksarean utgör cirka 75 procent av
totalarean. Standarden är normal för en butik byggd under de
senaste tio åren. En kontorslokal definieras som en lokal på cirka
150 – 300 m2. Standard och yteffektivitet är normal för ett kontor
byggt under de senaste tio åren.
Industrifastigheter avser en produktionslokal definierad som en
lokal på cirka 400–1 000 m2 med en standard som är normal
för en byggnad uppförd någon gång under de senaste 15 åren.
Takhöjd är cirka 4,0 – 4,5 meter. För industrifastigheter gäller att
i arean ingår (förutom produktions- eller lagerlokalerna) även
tillbörliga kontors- och personalutrymmen.
Svensk
fastighetsmarknad
fokus 24 orter
NAI SvefA ANAlyS våreN
N 2012
Svensk
Fastighetsmarknad
Fokus Skog
NAI SVEFA ANALYS SKOGEN
KOGEN 2012
Svensk
Fastighetsmarknad
Fokus 24 orter
Tema: Samhällsfastigheter
NAI SVEFA ANALYS HÖSTEN 2012
OM NAI SVEFA
51
Om NAI Svefa
NAI Svefa erbjuder spetskompetens och kvalificerad rådgivning inom värdering, analys, samhällsbyggnad, fastighetsutveckling, transaktioner, uthyrning och fastighetsinformation. Bland våra uppdragsgivare finns allt från stora
fastighetsbolag, investerare, byggbolag och banker till mindre lokala fastighetsaktörer och offentlig sektor som alla
uppskattar vår kombination av fastighetskompetens och affärsintelligens. Med närvaro i hela landet, medlemskap
i det internationella nätverket NAI Global och tillgång till egenutvecklade, marknadsledande informationssystem
baseras vår rådgivning på en omfattande kännedom om fastighetsmarknaden – lokalt, regionalt och globalt.
äGARE
HuVuDKONTOR
Personalägt sedan 1997
Stockholm
ANTA l ANSTällDA
KONTOR
130
17 orter
KVAlITET OcH MIljö
GlOBAlT Nä TVERK
Certifierat enligt
ISO 9001 och 14001
Via vårt globala nätverk,
NAI Global, har vi tillgång till
information från fastighetsmarknaden i 55 länder.
KONCERNLEDNING
52
Koncernledning
Mikael Lundström
VD och Koncernchef
[email protected]
Gustav Källén
Vice VD
[email protected]
Ylva Melhus
CFO
[email protected]
Åsa Henninge
Analys
[email protected]
Peter Möller
Fastighetsinformation
[email protected]
Tf Mikael Lundström (pågående rekrytering)
Fastighetsutveckling
[email protected]
Paul Nord
Skog & Lantbruk
[email protected]
Helena Dalhamn
Samhällsbyggnad
[email protected]
Mikael Holmström
Transaktioner & Uthyrning
[email protected]
Jan Tärnell
Värdering
[email protected]
RUBRIK
19
Här finns vi
STOcKHOlM
KARlSTAD
uMEÅ
Drottninggatan 78
Box 3316
103 66 Stockholm
Tel: +46 8-441 15 50
Våxnäsgatan 3, 2 tr
653 40 KARLSTAD
Tel: +46 54-10 03 20
Västra Norrlandsg. 11D
903 27 Umeå
Tel: +46 90-12 75 25
lulEÅ
VäNERSBORG
Bryggeriet
Västra Varvsgatan 3,
vån 3B
972 36 Luleå
Tel: +46 920-21 11 00
Sundsgatan 16
462 33 Vänersborg
Tel: +46 521-621 00
FAluN
Trotzgatan 35
791 72 Falun
Tel: +46 23-480 30
GäVlE
Kyrkogatan 12
803 20 Gävle
Tel: +46 26-17 54 40
GöTEBORG
Kungsportsavenyen 31–35
411 36 Göteborg
Tel: +46 31-711 63 00
HäRNöSAND
Brunnshusgatan 6
871 31 Härnösand
Tel: +46 611-247 05
jöNKöpING
Södra Strandgatan 3
553 20 Jönköping
Tel: +46 36-30 71 10
MAlMö
Södra Långg. 25, 3 tr
Box 171 22
200 10 Malmö
Tel: +46 40-660 81 40
MORA
Strandgatan 8
792 30 Mora
Tel: +46 250-158 58
NORRKöpING
Skolgatan 1B
602 25 Norrköping
Tel: +46 11-13 46 60
SuNDSVAll
Storgatan 29
852 30 Sundsvall
Tel: +46 72-244 37 72
VäXjö
Kronobergsg. 14, 1 tr
352 33 Växjö
Tel: +46 470-74 60 60
öREBRO
Vasastrand 11
Box 493
701 49 Örebro
Tel: +46 19-10 01 20
öSTERSuND
Postgränd 8A
831 30 Östersund
Tel: +46 63-10 75 40
w ww.naisvefa.se
w w w.svenskfastighetsmarknad.se