Transcript Svensk fastighetsmarknad

Svensk
Fastighetsmarknad
Fokus 24 orter
www.naisvefa.se
www.svenskfastighetsmarknad.se
NAI Svefa Analys nr 3/2011
Stockholm
malmö
Drottninggatan 78
Box 3316
103 66 Stockholm
Tel: 08-441 15 50
Södra Långgatan 25, 3 tr
Box 171 22
200 10 Malmö
Tel: 040-660 81 40
Falun
mora
Trotzgatan 35
791 72 Falun
Tel: 023-480 30
Strandgatan 8
792 30 Mora
Tel: 0250-158 58
Gävle
norrköpinG
Kyrkogatan 12
803 20 Gävle
Tel: 026-17 54 40
Slottsgatan 116
602 22 Norrköping
Tel: 011-13 46 60
GöteborG
umeå
Kungsportsavenyen 31–35
411 36 Göteborg
Tel: 031-711 63 00
Magasinsgatan 7
903 27 Umeå
Tel: 090-12 75 25
härnöSand
vänerSborG
Brunnshusgatan 6
871 31 Härnösand
Tel: 0611-247 05
Sundsgatan 16
462 33 Vänersborg
Tel: 0521-621 00
JönköpinG
väSteråS
Lennart Weiss
Södra Strandgatan 3
553 20 Jönköping
Tel: 036-30 71 10
Slottsgatan 21
722 11 Västerås
Tel: 021-80 61 50
Koncernchef
NAI Svefa
karlStad
växJö
Bryggaregatan 9
653 40 Karlstad
Tel: 054-10 03 20
Kungsgatan 3
Box 69
351 03 Växjö
Tel: 0470-74 60 60
Svensk Fastighetsmarknad vänder sig till dig som är verksam inom fastighetsbranschen
och har affärer som främsta drivkraft. Rapporten ger en ögonblicksbild av den svenska
fastighetsmarknaden i vid bemärkelse. Här finner du fakta om hyresnivåer, direktavkastning,
bedömda värden m m, inte bara i storstadsregionerna utan även i Sveriges viktigaste
regionala marknader. Sannolikt är detta den bredaste sammanställningen som presenteras
i en öppen redovisning. Men viktigast är kanske att vi valt att koppla faktabeskrivningen till
trender och möjligheter samt presentera de viktigaste aktörerna i den specifika marknaden.
Därmed är det vår ambition att bidra till nya affärsuppslag.
Genom vårt medlemskap i NAI Global, världens största nätverk för fastighetskonsulter, samt
vårt breda kontorsnät i Sverige med närvaro på 18 orter, har vi en unik kunskap och ett brett
kontaktnät inom fastigheter. Den ställer vi nu till ditt förfogande.
Varmt välkommen till Svensk Fastighetsmarknad!
linköpinG
Ågatan 35
582 22 Linköping
Tel: 013-25 55 70
örebro
Vasastrand 11
Box 493
701 49 Örebro
Tel: 019-10 01 20
luleå
Bryggeriet
Västra Varvsgatan 3, vån 3B
972 36 Luleå
Tel: 0920-21 11 00
öSterSund
Postgränd 8A
831 30 Östersund
Tel: 063-10 75 40
Svensk Fastighetsmarknad – Fokus 24 orter:
En källa till nya affärsmöjligheter
INNEhÅLL
NAI Svefa Fastighetsindex
2–3
Affärsmöjligheter
4–5
Makroekonomi
6–7
Fokus BostadsBubblare
8–9
Malmö
10–11
Lund
12–13
helsingborg
14–15
halmstad
16–17
Växjö
18–19
Kalmar
20–21
Jönköping
22–23
Borås
24–25
göteborg
26–27
trollhättan
28–29
Linköping
30–31
Norrköping
32–33
Karlstad
34–35
Örebro
36–37
Västerås
38–39
Eskilstuna
40–41
Stockholm
42–43
Uppsala
44–45
gävle
46–47
Falun
48–49
Sundsvall
50–51
Östersund
52–53
Umeå
54–55
Luleå
56–57
58
om Svensk Fastighetsmarknad
59–60
om NAI Svefa
Våra adresser
Välkommen till årets tredje upplaga av Svensk Fastighetsmarknad! Återigen är fokus 24 orter och storhusmarknaden.
En nyhet i detta nummer är att vi väljer att lyfta fram bostadsmarknaden i ytterligare fem svenska städer. Vi har valt att kalla
dem BostadsBubblare och i den här rapporten är det Karlskrona,
Visby, Skövde, Nyköping och Kiruna som ges lite extra fokus. För
BostadsBubblarna har vi tagit fram ett skuggindex på samma sätt
som NAI Svefa Fastighetsindex för 24 orter och det är spännande
att se hur väl dessa relativt små delmarknader klarar sig gentemot
de stora. Jag hoppas att ni gillar våra nyheter och vår intention
med rapporten, att ge dig som läsare en källa till nya affärsmöjligheter.
Marknaden präglas av en stor osäkerhet och ännu har vi inte sett
facit för hur aktörer på svensk fastighetsmarknad reagerar på oron
för spridningseffekter till följd av europeiska statsskuldskriser och
den svaga utvecklingen i USA. Den senaste tidens börsnedgång
innebär dock att investeringsutrymmet för många aktörer har
reducerats jämfört med situationen i våras och sannolikt är att vi
får se ett skifte på transaktionsmarknaden med ett större inslag av
svenska förvaltningsbolagen bland nettoinvesterarna under hösten
jämfört med under det senaste året då pensionsfonder och
institutioner varit dominerande. Flera av de svenska fastighetsbolagen redovisade rekordresultat för verksamhetsåret 2010 och
väljer bolagen att återinvestera i verksamheten med fastighetsförvärv och projekt kan hösten bli en spännande tid på svensk
fastighetsmarknad.
Stockholm stärker sin första plats i NAI Svefa Fastighetsindex
och är fortsatt ohotad huvudstad för investeringar på svensk
fastighetsmarknad. Efter Stockholm är det universitetsstäderna
Lund och Uppsala samt Borås och Eskilstuna, med traditioner
som industristäder och som nu genomgår en strukturomvandling,
som vinner mark. Första halvårets klättrare är just Borås
tillsammans med Kalmar och Sundsvall. Förklaringen i samtliga tre
fall är ett ökat företagande som har inneburit en bättre balans på
den kommersiella fastighetsmarknaden. I Sundsvall bidrar också
en positivt ökande befolkningsutveckling till den framflyttade
positionen. Investerarna lockas enligt vår bedömning fortsatt av
kvalitetsobjekt med långa, stabila kassflöden från starka hyresgäster, något som det finns goda möjligheter till i de miljöer som
skapas kring ett starkt lärosäte och kring forskningsparker.
Samtidigt ser vi tendenser till att riskaptiten har ökat under våren
och att flera aktörer vågar investera i regionala marknader som
kännetecknas av en positiv befolkningstillväxt och en positiv
omsättningstillväxt i det lokala näringslivet. Den ökade riskaptiten
och investeringsviljan syns framför allt i bostads- och handelssegmentet där det har noterats flera stora affärer hittills under
2011.
Jag hoppas att du får mycket nöje av rapporten
och att den inspirerar till nya, spännande affärsmöjligheter.
UtgIVArE
ANSVArIg UtgIVArE
grAFIK och LAyoUt
trycK
UppLAgA
Svefa holding AB
Lennart Weiss
Karlavagnen
Sandviken tryckeri AB
9 500
Åsa henninge, Analyschef
NAI SVEFA FASTIGHETSINDEX
2
Fördel fastigheter v/s aktier
Efter två goda år på börsen med stigande aktiekurser
och rekordresultat för verksamhetsåret 2010 med
rekordhöga utdelningar rasar nu börsen. Placeringar
i aktier präglas av en hög risk med stora årliga
variationer i avkastningen. Historiskt sett, har
kraftiga nedgångar på börsen inneburit en
period då direktinvesteringar i fastigheter
utklassar aktier. En stark efterfrågan med
bostadsbrist på flera delmarknader
bäddar för stabila kassaflöden och en
investering i bostadssegmentet möter
möjligheter till en god direktavkastning och en positiv värdeutveckling.
NY SPELPLAN FÖR INVESTERINGAR
OCH ÄGANDE AV BOSTÄDER
Spelplanen på svensk bostadshyresmarknad har
förändrats till följd av lag- och regeländringar. Den
reformerade lagen om allmännyttiga kommunala
bostadsbolag som trädde ikraft från 1 januari 2011
stipulerar att verksamheten ska bedrivas utifrån affärsmässiga principer vilket är ett undantag från kommunallagens självkostnadsprincip. Syftet med bestämmelsen
är att undvika risk för snedvridning av konkurrensen.
Affärsmässiga principer innebär att bolagen inte ska
ges några särskilda fördelar av sina ägare samt att
kommunerna därför ska ställa motsvarande marknadsmässiga avkastningskrav på sina bostadsföretag som
utgår från den lokala marknadssituationen. Hyresgästföreningen, SABO och Fastighetsägareföreningen har
träffat en överenskommelse om att allmännyttans
hyresnormerande roll försvinner. Förändringen gäller vid
prövning av hyrans skälighet, då nu inte bara hänsyn ska
tas till hyressättningen för likvärdiga lägenheter i det
allmännyttiga bostadsbeståndet utan även för likvärdiga
lägenheter i privata bostadsföretag. Regeländringarna
ska stimulera till en ökad investeringsvilja i bostadshyreshus och en ökad nyproduktion av hyresrätter.
Om effekten uppnås kommer vi sannolikt se ett ökat
investeringsintresse i flera av våra starka regionstäder.
VILKA HAR INVESTERINGSUTRYMME?
Under året som gått har svenska pensionsfonder
och institutioner varit stora nettoköpare av
fastigheter. Den positiva utvecklingen i korta
placeringar har inneburit att denna kategori har
varit underviktade i långa tillgångsslag och
därför velat allokera mer kapital till fastigheter.
Nu har aktietillgångarna generellt rasat i värde
vilket snarare kan innebära en övervikt mot
fastigheter. De svenska förvaltningsbolagen
har ett något annorlunda utgångsläge.
Med rekordresultat för verksamhetsåret
2010 är flera av de svenska fastighetsbolagen solida nog för ytterligare
investeringar. Av de börsnoterade
bolagen och de stora kommersiella
aktörerna rapporterar Akademiska Hus,
Diligentia, Fabege och Wallenstam en soliditet
överstigande 35 procent. Om dessa aktörer
väljer att återinvestera kapital i verksamheten
genom fastighetsförvärv eller nybyggnadsprojekt kan hösten komma att bjuda på stora
investeringar i respektive bolags prioriterade
marknader.
KAPITAL SÖKER SIG FRÅN
VOLATILITETEN PÅ BÖRSEN
Med starka offentliga finanser har Sverige stått
emot europeiska statskriser och en svag utveckling
i USA. Regeringen har genom att kombinera skattelättnader och satsningar i samhällsfunktioner skapat
förutsättningar för en stark tillväxt. Till slut har dock
orosmolnen vuxit sig för starka, prognosen för tillväxt har reviderats ner, reformutrymmet minskar
och börsen rasar. I den osäkerhet som råder på börsen
ter sig fastigheter som en väl riskavvägd investering.
Under den senaste femårsperioden har en direktinvestering i svenska bostadshyreshus gett en
totalavkastning om cirka 9,6 procent vilket kan
jämföras med avkastningen på börsen som samtidigt
uppgått till 14,4 procent. Aktieplaceringar innebär
dock en betydligt högre risk med stora årliga
variationer och medan börsen rasar möter en
investering i bostadssegmentet idag en stark
efterfrågan med bostadsbrist på flertalet svenska
delmarknader.
I
INFRASTRUKTUR
IN
AVGÖRANDE FRAMGÅNGSFAKTOR FÖR REGIONAL TILLVÄXT
F
FA
infrastruktur som möjliggör en fungerande
En effektiv
e
vardag
va
och minimerar spilltid för resor är avgörande
för
fö den regionala tillväxten och styrkan i den lokala
fastighetsmarknaden.
fas
Utifrån NAI Svefa Fastighetsindex ser vi att i ortens förmåga att kunna erbjuda
attraktiva livsmiljöer för den växande befolkningen
och det lokala näringslivet ligger mycket i en effektiv
infrastruktur. Det bidrar till en befolkningstillväxt,
som ger ökad köpkraft och underlag för ett växande
och välmående näringsliv och i förlängning en styrka
i den lokala fastighetsmarknaden för såväl bostäder
som lokaler. Ur ett regionalt perspektiv är Öresundsregionen föregångare vad gäller infrastrukturella
satsningar med Öresundsbron och nu även Citytunneln på plats. I Stockholm pågår bygget av Citybanan och utbyggnad av spårvägen. I Göteborg är
finansieringen för Västsvenska infrastrukturpaketet
klar. I Fjärde storstadsregionen är realiserandet av
Ostlänken osäkert. I det regionala perspektivet bedöms Öresundregionen till exempel ligga cirka 10 år
före Göteborg vilket bäddar för en konkurrenskraft
och en styrka i regionens fastighetsmarknad.
NAI SVEFA FAStIghEtSINDEX
3
Kommun
NAI Svefa
Fastighetsindex
1. Stockholm (s. 42-43)
89
2. göteborg (s. 26-27)
63
3. Lund (s. 12-13)
60
4. Uppsala (s. 44-45)
58
5. Malmö (s. 10-11)
56
6. Linköping (s. 30-31)
51
7. helsingborg (s. 14-15)
50
7. Umeå (s. 54-55)
50
9. Jönköping (s. 22-23)
49
10. Västerås (s. 38-39)
47
11. halmstad (s. 16-17)
43
12. Örebro (s. 36-37)
42
13. Växjö (s. 18-19)
41
13. Karlstad (s. 34-35)
41
15. Luleå (s. 56-57)
37
16. Borås (s. 24-25)
36
17. Kalmar (s. 20-21)
34
18. Sundsvall (s. 50-51)
33
19. Falun (s. 48-49)
32
19. Östersund (s. 52-53)
32
Kiruna
21. gävle (s. 46-47)
Arbetslöshet
32
31
Visby
31
Skövde
31
22. Norrköping (s. 32-33)
Befolkningsutveckling
30
Nyköping
30
Karlskrona
30
23. Eskilstuna (s. 40-41)
20
23. trollhättan (s. 28-29)
20
NAI Svefa Fastighetsindex är framtaget för att förse aktörer på den svenska fastighetsmarknaden med ett relationstal som
underlag för framgångsrika investeringsbeslut.
Indexet är ett rankingsystem för ortens fastighetsmarknad där underlag för analysen utgörs av offentlig kommunstatistik,
investeringsdata från respektive fastighetsmarknad samt NAI Svefas egna bedömningar och nyckeltal.
tio parametrar har bedömts till ett värde mellan 0–10 vilket maximalt ger ett NAI Svefa Fastighetsindex om 100. ”trafikljusen”
redovisar hur orten står sig i förhållande till genomsnittet. röd signal indikerar ett sämre värde, gult ett värde i nivå med
genomsnittet och grön signal indikerar ett bättre värde än genomsnittet. pilarna visar utvecklingen sedan förra utgåvan av
Svensk Fastighetsmarknad med värdetidpunkt 1 januari 2011.
AFFärSMÖJLIghEtEr
4
Var finns de hetaste
affärsmöjligheterna?
Medan börsen har rasat möter en investering i bostadssegmentet idag en stark efterfrågan
med bostadsbrist på flertalet svenska delmarknader och investeringsintresset för välbelägna,
moderna kontor med stabila hyresgäster är fortfarande stort på svensk fastighetsmarknad.
Så var finns affärsmöjligheterna?
möJligheter iNom bostadssegmeNtet
vilket indikerar en viss överprissättning. Anledningen till det
orter som placerar sig ovanför linjen inom bostadssegmentet
är sannolikt en omfattande bostadsbrist och den omfattande
är Stockholm och regionstäder så som Umeå, Uppsala och
ombildningen till bostadsrätter som driver priserna tillsammans
Växjö. Ur ett investeringsperspektiv ger dessa städer således
med en mycket låg omsättning med en obalans i utbud och
en hög direktavkastning relativt övriga städer i NAI Svefa
efterfrågan. även orter som Norrköping, trollhättan och
Fastighetsindex med en hög riskpremie i förhållande till ortens
Eskilstuna hamnar under linjen. Det visar hur litet investerarnas
styrkor och den potential staden erbjuder.
riskpåslag generellt är vid en investering i bostäder på svensk
göteborg, Malmö, helsingborg och Örebro placerar sig under
fastighetsmarknad idag, med låga direktavkastningskrav i för-
linjen och en investering i en av dessa städer innebär en låg
hållande till ortens indextal vilket torde indikera att det generellt
riskpremie i förhållande till ortens styrkor och möjligheter
råder goda förväntningar om en positiv värdeutveckling.
100
90
Stockholm
80
70
Lund
Göteborg
60
Malmö
50
Uppsala
Helsingborg Linköping
Västerås
40
30
Umeå
Jönköping
Karlstad Halmstad
Växjö
Örebro
Luleå
Borås Kalmar
Norrköping
Sundsvall
20
Östersund
Falun
Gävle
Trollhättan
Eskilstuna
10
0
1,5%
2,0%
2,5%
3,0%
3,5%
4,0%
4,5%
5,0%
5,5%
6,0%
6,5%
7,0%
AFFärSMÖJLIghEtEr
5
möJligheter iNom kommersiella segmeNtet
• I diagrammen nedan ställs NAI Svefa Fastighetsindex, som
För välbelägna kontorsfastigheter kan vi ana liknande trender
avser att spegla utvalda orters styrkor och möjligheter, mot
som inom bostadssegmentet. Bland storstäderna placeras sig
direktavkastning för välbelägna bostäder respektive kontor.
göteborg och Malmö under linjen medan Stockholm uppvisar
regressionslinjen visar den genomsnittliga avkastningen en
fortsatta stor potential för investeringar i kontorsfastigheter.
ort bör ha vid ett specifikt indextal. De orter som hamnar
även Lund och Uppsala, med en ökning om sju poäng
ovanför linjen kan signalera en potential då ortens styrkor
respektive sex poäng i NAI Svefa Fastighetsindex, hamnar
inte har prisats in av marknaden i form av ett lägre direktav-
ovanför linjen i diagrammet. ytterligare indikatorer på styrkan
kastningskrav. orter som placerar sig under linjen kan å andra
och möjligheterna i dessa delmarknader är att riskaptiten ökar
sidan sägas vara överprissatta eller ha en låg direktavkastning
med investeringar i utvecklingsobjekt och projekt. I dagsläget är
i förhållande till ortens indextal.
ett stabilt kassaflöde och starka hyresgäster av stor betydelse
för investeringsviljan i kommersiella objekt. För den typen av
kvalitetsobjekt ser vi goda möjligheter till en lönsam fastighetsinvestering i flera regionstäder såsom Jönköping, Örebro och
Umeå.
100
90
Stockholm
80
70
Uppsala
Göteborg
60
Lund
Malmö
50
Helsingborg
Jönköping
Linköping
40
30
Umeå
Västerås
Växjö
Halmstad
Karlstad
Örebro
Borås
Sundsvall
Östersund
Norrköping
Kalmar
Gävle
Luleå
20
Falun
Trollhättan
Eskilstuna
10
0
4,5%
5,0%
5,5%
6,0%
6,5%
7,0%
7,5%
8,0%
8,5%
MAKroEKoNoMI
6
Den svenska
ekonomin och
utvecklingen
på fastighetsmarknaden
Med starka offentliga finanser och en expansiv finanspolitik har
Sverige hittills stått emot europeiska statskriser och en svag
utveckling i USA väl. riksbanken och regeringen har med låga
styrräntor samt genom att kombinera skattelättnader och
satsningar i samhällsfunktioner skapat förutsättningar för en
stark tillväxt. BNp ökade med 6,4 % under första kvartalet
2011 jämfört med motsvarande kvartal 2010 och med 5,3 %
under andra kvartalet. BNp-tillväxten är således starkare under
inledningen av 2011 än under 2010 som vid årsskiftet
summerades som ett rekordår med den största BNp-tillväxten
sedan 1970. till slut har den växande oron i omvärlden dock
lett till finansiell turbulens med fallande börskurser och
kapitalflykt till säkrare placeringar. till följd av den osäkerhet
som råder skjuter hushåll och företag upp konsumtion och
investeringsbeslut.
Återhämtningen från finanskrisen har tagit en paus och
Konjunkturuppgången har avstannat och
återhämtningen tar en paus. trots starka
offentliga finanser och en expansiv finanspolitik
har nu orosmolnen avseende europeiska
statskriser och utvecklingen i USA vuxit sig
för starka för att stå emot. Sverige är återigen
i behov av draghjälp från en mer expansiv
penning- och finanspolitik. I den osäkerhet
som råder flyr kapitalet till säkra placeringar
där direktinvesteringar i fastigheter är ett
alternativ.
prognosen för tillväxt har reviderats ned. Konjunkturinstitutets
prognos för andra halvåret 2011 är att BNp i genomsnitt
endast ökar med 0,2 % per kvartal vilket indikerar en genomsnittlig bedömd BNp utveckling under 2011 om 4,3 %. Under
2012 - 2013 bedöms tillväxten bli avsevärt lägre med en
prognos om 2,3 respektive 3,4 %. prognoserna har reviderats
ned ordentligt efter sommaren på grund av den finansiella
turbulensen och den osäkerhet som råder.
Med en lägre tillväxt minskar reformutrymmet och regeringen
aviserar att med en kraftigt reviderad tillväxtprognos finns nu
utrymme för ofinansierade reformer om cirka 10 - 15 mdkr. En
av de beslutade reformerna är satsningen på infrastruktur med
5 mdkr till underhåll av vägar och järnvägar varav 2,75 mdkr
ingår i budgeten för nästa år. Investeringar i infrastruktur har
generellt en positiv effekt på den regionala fastighetsmarknaden då effektiva kommunikationer är viktiga för att
skapa attraktiva livsmiljöer för boende och företagande.
En skrotad satsning är det femte jobbskatteavdraget som
regeringen, med hänvisning till oron i världsekonomin, har
beslutat att skjuta upp. risken för finanspolitiska åtstramningar
med skattehöjningar torde dock upplevas som liten i Sverige
och många menar tvärtemot att Sveriges sunda statsfinanser
medger ett betydligt större reformutrymme än vad regeringen
hittills har aviserat.
MAKrOEKONOMI
7
Huspriserna ligger däremot på en hög nivå i förhållande till en
fastighetssegmentet. Den senaste tidens börsnedgång kan
historisk trend och med en svag utveckling av huspriserna
innebära att dessa köparkategorier snarare kan komma att bli
det senaste året kan hushållens oro för ett kraftigare prisfall
överviktade mot fastigheter.
ha ökat, vilket kan vara motivet bakom minskad konsumtion
och ett ökat sparande. Prognosen för hushållens konsumtion
De svenska förvaltningsbolagen har ett något annorlunda
har reviderats ned betydligt och trots en relativt stark ökning
utgångsläge. Med rekordresultat för verksamhetsåret 2010 är
av den disponibla inkomsten bedöms konsumtionen bara öka
flera av de svenska fastighetsbolagen solida nog för ytterligare
med 2,0 % i år och med 2,6 % nästa år. Ju längre tid osäker-
investeringar. Om förvaltningsbolagen väljer att återinvestera
heten om statsfinanserna i Sydeuropa består desto större är
kapital i verksamheten genom fastighetsförvärv eller nybyggnads-
risken att problemen sprider sig till banksystemet som innehar
projekt kan hösten komma att bjuda på stora investeringar i
stora mängder statsobligationer vilket skulle få allvarliga åter-
respektive bolags prioriterade marknader.
verkningar på kreditförsörjningen i Europa. Det är dock inte
troligt att problemen skulle bli lika omfattande som efter
Lehman Brothers konkurs hösten 2008.
För lokaldominerade hyresfastigheter är NAI Svefas bedömning
för andra halvåret att direktavkastningskraven i huvudsak
kommer att vara oförändrade och att direktavkastningskraven
Förväntningarna om en svagare efterfrågan och en lägre tillväxt
i bostadssegmentet kommer att röra sig marginellt nedåt. I
kommer sannolikt att innebära att företagen drar ned på sina
regionala marknader med bostadsbrist ser vi en fortsatt press
anställningsplaner varför sysselsättningen bedöms öka i en
nedåt på direktavkastningskraven.
svagare takt. Arbetsförmedlingens och Konjunkturinstitutets
prognos är att antalet sysselsatta ändå ökar med 107 000
personer under 2011 och att arbetslösheten därmed minskar
från 8,4 till 7,5 %. Enligt Konjunkturinstitutet förväntas sedan
sysselsättningen plana ut till följd av ett ökat arbetskraftsdeltagande.
En volatil aktiemarknad tillsammans med risker för en instabil
Osäkerheten som nu råder innebär minskad konsumtion och
internationell finansmarknad, talar för att kapital i allt större
uppskjutna investeringsbeslut bland svenska hushåll och
grad kommer att söka sig till alternativa placeringar och då är
företag vilket har en direkt påverkan på hyresmarknaden för
fastighetsmarknaden och direktinvesteringar i fastigheter
kommersiella lokaler. Marknadens bedömning har gått från
alternativ som aktualiseras. Under den senaste femårsperioden
samstämmiga förväntningar om stigande hyror för butiker och
har en direktinvestering i svenska bostadshyreshus gett en
kontor i starka delmarknader i våras till förväntningar om
totalavkastning om cirka 9,6 % enligt IPD/SFI vilket kan
oförändrade hyror i våra regionstäder till möjligen svagt stigande
jämföras med avkastningen på börsen som samtidigt uppgått
hyror i våra storstäder. I Stockholms bästa lägen bedöms
till 14,4 %. Aktieplaceringar innebär en betydligt högre risk
marknadshyran för moderna kontor att uppgå till cirka
med stora årliga variationer och medan börsen rasar möter
4 300 kr/kvm. I Göteborg varierar marknadshyran för sådana
en investering i bostadssegmentet idag en stark efterfrågan
kontor i intervallet om 1 600 – 2 400 kr/kvm och i Malmö i
med bostadsbrist på flertalet svenska delmarknader. Historiskt
intervallet kring 1 550 – 2 350 kr/kvm.
sett, har kraftiga nedgångar på börsen inneburit en period då
direktinvesteringar i fastigheter utklassar aktier.
Den starka svenska tillväxten och ökad sysselsättning under
första halvåret har haft en positiv effekt på fastighetsmarknaden,
dels i en ökad investeringsvilja och dels i en förbättrad hyresmarknad för lokaler. Investeringsintresset syns tydligast i
bostads- och handelssegmentet. Flera affärer med köpcentrum
På de mindre marknaderna, där tillskottet av nya lokaler
har genomförts hittills under 2011 och för såväl obestånds-
vanligtvis är relativt begränsat, är fluktuationerna på hyres-
paket och utvecklingsgallerior som för moderna köpcentrum
marknaden små. Vakansgraderna är det som i störst
har investeringsintresset renderat i, för segmentet och
utsträckning brukar variera, medan hyresnivåerna, räknat i
respektive delmarknad, låga avkastningskrav. Stora nettoköpare
kronor per kvadratmeter, normalt är relativt stabila. Med en
under det senaste året har varit fonder och institutioner som
utdragen nedgång i konjunkturen kan vi återigen se vakanserna
visat stort intresse för att allokera mer kapital till
öka i det kommersiella segmentet.
FoKUS BoStADSBUBBLArE
8
Fokus BostadsBubblare
I takt med att riskaptiten ökar blickar investerare mot mindre delmarknader.
hur står sig en mindre svensk kommun mot de 24 stora delmarknaderna i
NAI Svefa Fastighetsindex? NAI Svefa har rankat fem stycken BostadsBubblare.
NAI Svefa Fastighetsindex för fem potentiella BostadsBubblare i form av Karlskrona, Visby, Skövde, Nyköping och Kiruna visar
att med index om 30 till 32 tar de små marknaderna sig in på platser bland de stora. Kiruna placerar sig med index 32 på plats
19 tillsammans med Falun och Östersund. Visby och Skövde tar sig in före Norrköping. Karlskrona och Nyköping placerar sig före
Eskilstuna och trollhättan.
En positiv befolkningsutveckling och ett litet tillskott av bostäder innebär att det råder bostadsbrist på flera svenska delmarknader.
trots en ökad nyproduktion under det senaste året ökar enligt Boverkets Bostadsmarknadsenkät 2011 antalet kommuner som
redovisar brist på bostäder och hela 80 procent uppger en brist på hyresrätter. I den här rapporten har vi valt att lyfta fram fem orter
där det råder stor aktivitet på bostadsmarknaden. För respektive BostadsBubblare redovisas marknadsinformation för bostadsdominerade flerbostadshus i bästa läge samt information om de viktigaste aktörerna och aktiviteterna i den specifika marknaden.
Urvalet av orter har skett utifrån ett regionalt perspektiv och utifrån aktivitetsnivån på orten.
Karlskrona
Det kommunala bostadsbolaget Karlskronahem är den klart största
ägaren på bostadshyresmarknaden i Karlskrona. Akelius, heimstaden,
hSB och riksbyggen innehar större bestånd på orten. Aktiviteter att
vänta på bostadsmarknaden är en försäljning av ALMc:s property
group (rekonstruerade Straumur) i Karlskrona som är en del i försäljningen av deras bestånd om cirka 4 750 lägenheter runt om i landet.
I Blåportsområdet strax norr om trossö och Karlskrona centrum
planeras för ny stads- och boendemiljö. Skanska har för avsikt att
bygga cirka 200 lägenheter i området. Vasallen, som under de senaste
åren renodlat sin portfölj med tyngdpunkt på bostadsexploatering,
inväntar planbeslut rörande cirka 350 bostäder i området. Vasallens
styrelse har för övrigt beslutat att hela deras bestånd ska säljas och
försäljningsprocessen pågår.
Kommunfakta Karlskrona
Befolkningsutveckling
+1,0 %
●
Arbetslöshet
7,4 %
●
30
●
NAI Svefa Fastighetsindex
Karlskrona – juli 2011
Hyra
(kr/kvm)
Direktavkastning
(%)
Bedömda värden
(kr/kvm)
875 - 1 225
5,00 - 6,00
9 500 - 14 500
Bostäder
A-läge
Visby
Av det totala antalet bostäder äger allmännyttiga bostadsbolaget
gotlandshem cirka 5 350 hyreslägenheter. Andra större ägare av
bostadsdominerade hyresfastigheter är cityfastigheter Bergwall och
riksbyggen. Efterfrågan på bostäder i Visby är stor och vakansgraden hos gotlandshem har understigit en procent under ett flertal år.
Enligt bolaget råder bostadsbrist i Visby med minst 3,5 års kötid för en
hyresrätt. riksbyggen planerar att uppföra ett 100-tal nya lägenheter
i det centrala A7-området. Inom området har även en ny detaljplan
möjliggjort för roxanne fastighetsfond att upprätta kontor eller bostäder.
Vid en exploatering med bostäder kan ett 90-tal bostadslägenheter
byggas fördelat på tio stycken trevåningshus. Vasallen är en stor
fastighetsägare på orten och jobbar tillsammans med regionen med
planarbete för att skapa byggrätter för cirka 300 bostäder i stadens
framtida, stora utvecklingsområde Visborg.
Kommunfakta Gotland (Visby)
Befolkningsutveckling
Arbetslöshet
+ 0,1 %
●
5,2 %
●
31
●
NAI Svefa Fastighetsindex
Visby – juli 2011
Hyra
(kr/kvm)
Direktavkastning
(%)
Bedömda värden
(kr/kvm)
875 - 1 300
4,50 - 5,50
10 000 - 17 000
Bostäder
A-läge
FoKUS BoStADSBUBBLArE
9
Skövde
Största ägaren av hyresbostäder i Skövde är kommunägda Skövdebostäder. De större privata aktörerna är Apartment Bostad, Din Bostad
(Balder) och rapp Fastigheter. Befolkningsutvecklingen har varit positiv
under den senaste tioårsperioden med en ökning om drygt 1 300
invånare. Idag råder det bostadsbrist i Skövde vilket har lett till en ökad
aktivitet på byggmarknaden de senaste åren. I kvarteret hästhoven
i Dälderna bygger Skövdebostäder 84 hyresrätter och i Käpplunda
park uppför bolaget 206 hyreslägenheter fördelade på tolv hus i två till
åtta våningar, inflyttningsstart våren 2012. I Sofiedal bygger peab 28
bostadsrätter. hyrorna för nyproducerade lägenheter ligger normalt
mellan 1 200 och 1 300 kr/kvm. på transaktionsmarknaden avseende
bostadsdominerade hyreshus ligger genomsnittspriset för de senaste
årens köp på cirka 8 000 kr/kvm med ett normalt prisintervall om cirka
5 000-10 000 kr/kvm.
Kommunfakta Skövde
Befolkningsutveckling
Arbetslöshet
+ 0,7 %
●
6,1 %
●
31
●
NAI Svefa Fastighetsindex
Skövde – juli 2011
Hyra
(kr/kvm)
Direktavkastning
(%)
Bedömda värden
(kr/kvm)
900 - 1 250
4,75 - 5,75
9 000 - 16 000
Bostäder
A-läge
Nyköping
Kommunägda Nyköpingshem är den största ägaren av hyresbostäder i
Nyköping. De större privata aktörerna är hSB, Lundbergs och
Westbarn holding. Befolkningsutvecklingen i Nyköping är positiv
och har så varit under den senaste 10-årsperioden, med en ökning
om drygt 2 600 invånare. Med pendlingsavstånd till Stockholm samt
ortens utveckling i övrigt är efterfrågan på nya bostäder stor och det
råder en hög aktivitet på byggmarknaden. De senast byggda
bostäderna finns bland annat vid hamnen, på Arnö och på Brandholmen
och avser främst bostadsrätter och äganderätter. Av de pågående
projekten kan nämnas peabs byggprojekt Västra Skeppsbron där en
före detta silo byggs om till att inrymma 44 bostadsrätter i 17 våningar,
beräknad inflyttning vintern 2012/2013. på transaktionsmarknaden
avseende bostadsdominerade hyreshus ligger genomsnittspriset för de
senaste årens köp på cirka 10 000 kr/kvm med ett normalt prisintervall
om cirka 7 500-13 500 kr/kvm.
Kommunfakta Nyköping
Befolkningsutveckling
Arbetslöshet
+ 0,6 %
●
5,9 %
●
30
●
NAI Svefa Fastighetsindex
Nyköping – juli 2011
Hyra
(kr/kvm)
Direktavkastning
(%)
Bedömda värden
(kr/kvm)
925 -1 275
5,00 - 6,00
9 000 - 16 000
Bostäder
A-läge
Kiruna
I Kiruna som är Sveriges största kommun till ytan är de dominerande
fastighetsägarna i bostadssegmentet det allmännyttiga bostadsbolaget
Kirunabostäder, FAB (LKAB:s bostadsbolag) samt Fastighetsmästaren
(telerit). tillsammans förvaltar de cirka 228 000 kvadratmeter vilket
är cirka 50 procent av ortens totala bostadshyresmarknad. Staden är
under omvandling och fastigheter ska börja flyttas för att möjliggöra en
fortsatt expansion av gruvbrytningen. LKAB vill få fart på omvandlingen
och är först ut med att ha lämnat in en ansökan om bygglov för ett nytt
projekt. projektet omfattar 150 lägenheter placerade vid slalombacken
Luossavaara. placeringen är dock något som bekymrar politiker och
kommunledning då deras senaste plan för nya Kiruna stad är sydost
om den befintliga staden, vilket ligger på motsatt sida om LKAB:s
planerade byggnation.
Kommunfakta Kiruna
Befolkningsutveckling
0,0 %
●
Arbetslöshet
3,7 %
●
32
●
NAI Svefa Fastighetsindex
Kiruna – juli 2011
Hyra
(kr/kvm)
Direktavkastning
(%)
Bedömda värden
(kr/kvm)
875 - 1 200
6,50 - 7,00
7 000 - 12 500
Bostäder
A-läge
FOKUS MALMÖ
10
Malmö
Bostadsfastigheter
Allmännyttiga MKB är den största innehavaren av bostadsfastigheter i Malmö. Akelius, Heimstaden, HSB, Willhem
Malmömarknaden kännetecknas av allt
större fokus på nyproduktion av kontorsfastigheter och utbudet av nyproducerade
lokaler är stort. Fokus ligger på att
vidareutveckla Västra Hamnen/
Dockan/Universitetsholmen samt de viktiga
knutpunkterna kring Citytunnelns nya
stationer; Centralstationen, Triangeln och
Hyllie. Satsningen på infrastruktur pågår
alltjämt och ett aktuellt projekt är den så
kallade Malmöringen som kommer att
förbättra kommunikationen inom staden.
Malmö landar på plats 5 med ett stärkt
NAI Svefa Fastighetsindex om 56 (51).
(Första AP-fonden) och Stena Fastigheter är andra stora
aktörer. Diligentia har avyttrat fem kvarter byggrätter för
bostadsändamål i området Masthusen. I området finns det
planer för totalt 18 kvarter med varierande ändamål. Ikano
Bostad är köpare av fyra kvarter och Hökerum Bygg, ett
familjeföretag i Ulricehamn, är köpare av ett. Efter försäljningen
av de fem byggrätterna fortsätter Diligentia arbetet med att
utveckla och skapa en levande stadsmiljö i de resterande
13 kvarteren. Ikano Bostad planerar för 500 lägenheter i de
fyra kvarter som bolaget förvärvat. Planerad byggstart är inom
två år. Bland de transaktioner som har skett kan noteras
MKB:s förvärv av Havsuttern 4 som är belägen på Södra
Förstadsgatan. Priset uppgick till 58 mkr. Fastigheten har totalt
1 815 kvadratmeter bostads- och lokalyta och har nyligen
renoverats.
Kommersiella hyresfastigheter
Stora ägare av lokaldominerande fastigheter i Malmö är
Briggen (Castellum), Stena Fastigheter, Vasakronan och
Malmö - juli 2011
Wihlborgs. Aktiviteten på transaktionsmarknaden har hittills
varit låg under 2011. Två av de mer intressanta affärerna som
Kontor
Hyra
(kr/kvm)
Direktavkastning
(%)
Bedömda värden
(kr/kvm)
skett efter sommaren är Vasakronans förvärv av Koggen 2
uppförande med beräknat färdigställande hösten 2012.
AA-läge
1 550 - 2 350
5,25 - 6,25
20 000 - 30 000
A-läge
1 400 - 2 000
5,75 - 6,50
14 000 - 20 000
B-läge
850 - 1 400
6,50 - 7,75
7 000 - 13 000
C-läge
650 - 1 000
7,75 - 9,00
5 000 - 7 000
och Jungmannen 1 i Västra Hamnen. Koggen 2 är under
Byggnaden kommer att bestå av totalt 8 100 kvadratmeter
fördelat på sex plan. Köpeskillingen uppgår till 246 mkr vilket
motsvarar cirka 30 000 kr/kvm. Jungmannen 1 förvärvas från
Alecta för ett underliggande fastighetsvärde om 140 mkr vilket
motsvarar 27 450 kr/kvm. Byggnaden är uppförd 2004 och
Butiker
inrymmer 5 100 kvadratmeter. En kommande exekutiv
AA-läge
4 000 - 5 750
5,25 - 6,00
40 000 - 45 000
A-läge
3 200 - 4 500
5,75 - 6,25
25 000 - 35 000
B-läge
1 000 - 2 400
6,50 - 7,50
10 000 - 20 000
C-läge
650 - 1 300
7,50 - 9,00
5 000 - 12 000
A-läge
550 - 850
7,25 - 8,00
4 000 - 8 500
Specialfastigheter
B-läge
400 - 650
8,00 - 9,50
3 500 - 6 000
Förutom Malmö Stad som är en stor ägare av special-
C-läge
300 - 500
9,00 - 10,50
2 750 - 4 000
AA-läge
950 - 1 650
3,50 - 4,00
18 000 - 23 000
expanderar och har behov av nya lokaler. Det är nu klart att
A-läge
950 - 1 500
3,75 - 4,50
15 000 - 20 000
det blir Akademiska Hus som uppför 20 000 kvadratmeter
B-läge
900 - 1 100
4,50 - 5,75
10 000 - 15 000
C-läge
775 - 950
6,75 - 7,75
6 000 - 10 000
Industri
Bostäder
försäljning under hösten avser den centrala fastigheten von
Conow 54. Fastigheten ingår i konkursen av Kefren
Properties.
fastigheter finns även privata ägare som Hemsö och Folksam
Fastigheter. Flera stora projekt är på gång och det är
huvudsakligen sjukhusområdet samt högskolan som
utbildningslokaler och kontor åt Malmö Högskola i kvarteret
Niagara på Universitetsholmen. Fastigheten får tre byggnader i
upp till elva våningar. Byggstart är planerad till hösten 2012
med planerad inflyttning till hösten 2015.
FOKUS MALMÖ
11
I fokus: Ny översiktsplan
Precis innan sommaren blev arbetet med den nya översiktsplanen för Malmö klart. Den nya översiktsplanen siktar 20 år
framåt i tiden och ska staka ut riktningen för 2030-talets
Malmö. Det övergripande målet är att Malmö ska vara en
attraktiv och hållbar stad ur ett socialt, ekologiskt och
ekonomiskt perspektiv. Planen anger vidare att det ska finnas
en möjlighet för Malmö att växa med omkring 100 000
invånare. En av huvudinriktningarna i översiktsplanen är att
Malmö ska växa inåt. En tätare bebyggd stad anses bli mer
attraktiv och hållbar och även underlaget för service, handel
och nöje ökar. Tanken är också att en tät stad kan bli mer
funktionsblandad vilket kommer att åstadkommas genom att i
olika delar av staden komplettera med de funktioner som
saknas. Andra strategier som behandlas är bland annat att
minska Malmös miljöbelastning och att Malmö ska vara en
motor i regionen. Efter utställning av planförslaget kommer
planen att slutbearbetas för att kunna antas av kommunfullmäktige. Därefter följer ett arbete med att förankra och
implementera planen så att den kan genomföras. Planen får
Lägesindelning, kontor (AA-, A- och B-läge)
anses vara mycket viktig för de vägval som Malmö stad
kommer att göra under kommande åren.
Industri- & lagerfastigheter
Kommunfakta
Briggen (Castellum), Dagon och Wihlborgs är stora ägare av
Befolkningsutveckling
industri- och lagerfastigheter. Malmö har en tydlig tanke med
etablering och utveckling av stadens industriområden. Vad
avser verksamheter med tung industri och logistikföretag så är
det framförallt Norra Hamnen som prioriteras. Nya områden
föreslås i lägen utmed Yttre Ringvägen. Aktiviteten på
industrimarknaden har ökat under 2011 och det område där
antalet försäljningar varit flest är Fosie industriområde.
Noterbart är att flera fastighetsbolag har investerat i
industrifastigheter under de senaste året till skillnad från tidigare
då den typiska förvärvaren var en egenanvändare.
Planer & Projekt
På den kommersiella marknaden är det alltjämt ett stort
intresse för områdena kring Citytunnelns hållplatser samt
Västra Hamnen/Universitetsholmen/Dockan. Till skillnad från
tidigare projektstarter så finns det nu ett större inslag av
spekulation i exploateringen där projekt startats med ingen,
eller endast en låg, initial uthyrningsgrad. Bland pågående och
planerade projekt är det tydligt fokus på så kallade gröna
byggnader med olika typer av miljöcertifieringar som LEED och
BREEAM. Bland de större pågående projekten är mycket riktat
mot Hyllie där såväl köpcentrumet Emporia som mässanläggningen ”Malmö Expo Center” håller på att uppföras.
Arbetslöshet
NAI Svefa Fastighetsindex
+ 1,5%
9,0%
56
FOKUS LUND
12
Lund
Bostadsfastigheter
Det kommunala bolaget LKF och stiftelsen AF Bostäder som
erbjuder studentlägenheter är stadens dominerande hyres-
Lunds ställning som ett ledande centrum
för forskning, utveckling och utbildning har
gjort staden attraktiv för såväl företagande
som boende, vilket i sin tur har lett till en
långsiktigt stark tillväxt. Förutom
storsatsningen på Brunnshög sker flera
betydande fastighetsrelaterade
investeringar på många platser runt om i
staden, som till exempel utvecklingen av
Sockerbruksområdet och om- och
tillbyggnaden av det före detta regionhuset
för ny verksamhet. Med ett
NAI Svefa Fastighetsindex om 60 (53)
placerar sig Lund återigen på tredje plats.
värdar. Akelius, HSB och Stena Fastigheter innehar också delar
av beståndet. Bostadsbristen är påtaglig, särskilt för de många
studenterna. Flera nybyggnadsprojekt är dock på gång. Till
exempel bygger AF Bostäder cirka 80 studentlägenheter i
centrala Lund och i Vildanden planeras det för ytterligare
200 studentlägenheter. LKF utvecklar bland annat kvarteret
Krämaren vid Fäladstorget med 24 hyresrätter och kvarteret
Gernandtska lyckan med 25 hyresrätter. Hyresnivåer i
nyproduktion om nästan 1 900 kr/kvm har noterats, men nivåer
omkring 1 600 kr/kvm får anses som mer normalt.
Försäljningar av flerbostadshus under året har skett till priser
som överstiger 30 000 kr/kvm med toppnotering om drygt
38 000 kr/kvm. Intressant är att de högsta noteringarna inte
avser bostadsrättsföreningar, dock är det relativt små objekt.
Kommersiella hyresfastigheter
Briggen (Castellum) och Vasakronan är stora aktörer på
marknaden. Ikano, Tetra Pak med egna fastigheter samt
Unibail-Rodamco återfinns också bland de stora ägarna. I det
Lund - juli 2011
tidigare regionhuset har Wihlborgs tecknat ett 20-årsavtal
med Region Skåne avseende cirka 30 000 kvadratmeter
Kontor
Hyra
(kr/kvm)
Direktavkastning
(%)
Bedömda värden
(kr/kvm)
lokaler, varav 12 500 kvadratmeter avser tillbyggnad för
psykiatrin då de lämnar S:t Lars. Årshyran uppgår till drygt
56 mkr vilket inkluderar den stora investeringen. KF har
AA-läge
A-läge
1 300 - 1 950
6,25 - 6,75
14 500 - 22 000
B-läge
700 - 1 350
6,75 - 7,75
8 000 - 12 000
C-läge
600 - 1 000
7,50 - 9,00
5 000 - 7 000
förvärvat två handelsfastigheter på Mobiliaområdet med en
sammanlagd uthyrbar area om cirka 9 400 kvadratmeter.
Priset uppgick till omkring 240 mkr. Säljare var Arne Paulsson
Byggnads AB. Transaktionen är sista ledet i en affär som
Butiker
initierades i september 2009 då parterna tecknade ett avtal
AA-läge
om uppförande och försäljning av de båda fastigheterna samt
Paulssonbolagens förvärv av fastigheten Brunius 16 från KF.
A-läge
2 500 - 4 400
6,00 - 6,50
25 000 - 35 000
B-läge
1 200 - 2 200
6,50 - 7,25
15 000 - 25 000
C-läge
650 - 1 100
7,25 - 8,50
6 000 - 10 000
A-läge
500 - 800
7,50 - 8,50
4 500 - 7 000
Specialfastigheter
B-läge
300 - 650
8,00 - 9,50
3 000 - 5 000
Stora ägare i segmentet är Akademiska Hus och kommunen.
C-läge
250 - 400
9,00 - 12,00
2 000 - 4 000
Industri
Bostäder
Brunius 16 inrymmer 7 300 kvadratmeter handel och kontor
med tillhörande parkering.
S:t Lars, det gamla sjukhusområdet, har potential att på nytt
utvecklas till ett starkt centrum för vård- och skolverksamhet.
Hemsö har ett bestånd om 57 500 kvadratmeter i området
AA-läge
och ett pågående projekt är ombyggnaden av 2 900
A-läge
900 - 1 550
3,25 - 4,25
15 000 - 25 000
B-läge
875 - 1 200
4,25 - 5,25
9 000 - 15 500
C-läge
875 - 975
5,50 - 7,50
5 500 - 9 500
kvadratmeter äldreboende till hospis. SveaReals bestånd i
området omfattar cirka 22 000 kvadratmeter, men bolaget har
byggrätter om ytterligare 45 000 kvadratmeter kontor,
forsknings- och utvecklingsinriktad småindustri samt vård och
utbildning.
FOKUS LUND
13
I fokus: Sockerbruksområdet
Lunds kommun planerar för en ny förvaltningsbyggnad i
kvarteret Kristallen. Byggnaden är tänkt att bli en profilbyggnad
vid Lunds centralstation och en viktig del i strävan att länka
samman västra Lund med centrum samt att göra hela
stationsområdet till ett levande och attraktivt område. Inflyttning
i första etappen, med 400 arbetsplatser, är beräknad till
december 2012. Kvarteret Kristallen ingår i det så kallade
Sockerbruksområdet, ett utvecklingsområde där impedimentsytor och industrifastigheter är under omvandling till en ny
stadsdel med cirka 900 bostäder, 2 000 arbetsplatser och ett
trettiotal lokaler för handel och service. Sockerbruksområdet,
som blir en utbredning av stadskärnan, är ett första steg i en
omfattande förändring av västra Lund. Ytterligare cirka
40 hektar exploaterad industrimark planeras på sikt att
omvandlas till en blandad stad med 2 000 – 3 000 bostäder
samt kontor, skola, park med mera. Sockerbruksområdet
planeras som sexton kvarter, där den traditionella
kvartersstaden möter en öppen och funktionalistisk
bebyggelse. Flera exploatörer är redan verksamma i området.
Lägesindelning, kontor (A- och B-läge)
Till exempel planerar JM för cirka 300 bostadsrättslägenheter
och HSB för cirka 170 bostadsrättslägenheter.
Industri- & lagerfastigheter
Kommunfakta
North Bridge Capital Partners, Tetra Pak och Wihlborgs är
Befolkningsutveckling
stora ägare av industri- och lagerfastigheter i Lund.
Utvecklingsmöjligheter finns i de omgivande orterna men också
i tätorten satsar kommunen på att kunna erbjuda mark för
industriell verksamhet. Etableringsmöjligheter finns inom
Hasslanda, ett nyöppnat område för bland annat småindustri i
södra Lund. Markpriset ligger på 1 000 kr/kvm, en etablerad
nivå för centralt belägna verksamhetsområden. Inom kvarteret
Jöns Petter Borg finns möjlighet till förtätning och förnyelse.
Under 2011 bedöms också Stångby att öppnas upp för små
och medelstora industriverksamheter.
Planer & Projekt
Om- och tillbyggnaden för rättspsykiatrins nya lokaler är
Wihlborgs största investering någonsin. Investeringen, som
omfattar det tidigare genomförda förvärvet för 165 mkr samt
om- och tillbyggnad av cirka 30 000 kvadratmeter, beräknas
uppgå till knappt 900 mkr och ge en direktavkastning på drygt
6 %. Akademiska Hus genomför en omfattande om- och
tillbyggnad av Zoologiska institutionens lokaler till ett
Humaniora- och Teologicentrum om totalt 14 350
kvadratmeter varav 5 720 kvadratmeter avser tillbyggnad.
Investeringen uppgår till drygt 400 mkr och möjliggör för en
samlokalisering av de idag utspridda institutionerna.
Arbetslöshet
NAI Svefa Fastighetsindex
+ 1,4%
4,0%
60
FOKUS HELSINGBORG
14
Helsingborg
Bostadsfastigheter
Kommunala Helsingborgshem är dominerande på bostadsmarknaden i Helsingborg. Utöver dem återfinns ABATO,
Flera stora projekt väntar på att starta i
Helsingborg och förhoppningarna är stora
på att dessa ska förstärka stadens
attraktivitet ytterligare. H+ kommer under
många år framöver att påverka fastighetsmarknaden då omvandlingen av
industrimark till en ny stadsdel knyter ihop
centrum med södra Helsingborg. Även på
andra håll i kommunen visar Helsingborg
framåtanda och flera bostadsprojekt är på
gång. Den kommersiella marknaden vilar
på logistik och handel, två viktiga
näringsgrenar för staden. Med ett NAI
Svefa Fastighetsindex på 50 placeras sig
Helsingborg på plats 7.
Akelius, norska BSA Hyresbostäder, Heimstaden, HSB, SSF
Real Estate och Wallenstam bland de stora ägarna. Även om
inflyttningen till Helsingborg under förra året avtog så råder
fortsatt en stor brist på bostäder. Kommunen har gett direktiv
om att öka bostadsproduktionen i kommunala Helsingborgshem. De har bland annat planer på att bygga ett 22-våningshus på Närlunda. Projektet beräknas ha cirka 80 lägenheter,
som ska upplåtas med bostadsrätt, samt en lokal i bottenplan.
Arbetet med att ändra befintlig detaljplan pågår och byggstart
beräknas kunna ske under hösten 2011 med inflyttning i slutet
av 2013. Vad avser transaktionsmarknaden så har flest
försäljningar skett i centrum samt utmed kusten norrut. Läget
anses vara det bästa för bostäder och de flesta försäljningar
har gått till bostadsrättsföreningar som även i övrigt får anses
vara den största köparen av flerbostadshus i Helsingborg.
Kommersiella hyresfastigheter
På Helsingborgs kommersiella fastighetsmarknad finns bland
annat Alecta, Briggen (Castellum), Diligentia, Norrporten och
Helsingborg - juli 2011
Wihlborgs. Marknaden i Helsingborg har inte tillförts några
större mängder kontorslokaler sedan början på 1990-talet då
Kontor
Hyra
(kr/kvm)
Direktavkastning
(%)
Bedömda värden
(kr/kvm)
Knutpunkten byggdes i centrum. Hyresnivåerna har under de
senaste åren befunnit sig på en stabil nivå medan vakansgraden kontinuerligt minskat och befinner sig för närvarande
AA-läge
A-läge
1 250 - 1 800
6,50 - 7,00
12 000 - 17 000
B-läge
800 - 1 200
7,25 - 8,25
7 000 - 10 000
C-läge
650 - 850
8,00 - 9,75
4 500 - 7 000
på en sådan nivå att behovet av nya lokaler återigen är
aktuellt. Vad avser transaktionsmarknaden så har Pramerica
Real Estate Investors förvärvat Råå Center. Köpeskillingen var
cirka 340 mkr. Fastigheten omfattar 17 500 kvadratmeter och
Butiker
den dominerande hyresgästen är ICA Maxi om cirka
AA-läge
10 500 kvadratmeter. En annan affär som skett avser
Grosvenor som via ett konsortium har förvärvat fyra
A-läge
2 500 - 4 000
6,25 - 7,00
22 000 - 32 000
B-läge
1 200 - 1 900
7,00- 7,75
9 000 - 14 000
C-läge
600 - 900
7,50 - 9,50
4 000 - 8 000
A-läge
450 - 650
7,75 - 8,75
3 500 - 7 500
Specialfastigheter
B-läge
300 - 500
8,25 - 10,00
2 500 - 4 500
Bland de stora aktörerna finns Helsingborgs stad, landstinget,
C-läge
225 - 400
9,00 - 12,00
1 500 - 3 000
Industri
Bostäder
fastigheter av Unibail-Rodamco för totalt 2,4 mdkr, däribland
en ICA Maxi-anläggning i Helsingborg.
Wihlborgs och företaget Vita Falken som bedriver
utbildningsverksamhet. Helsingborg Arena har börjat byggas
och ska bli stadens nya huvudarena för inomhusidrott. Arenan
AA-läge
ska också kunna användas för konserter och andra typer av
A-läge
900 - 1 500
3,75 - 4,75
14 000 - 19 000
B-läge
875 - 1 175
4,75 - 5,75
8 000 - 13 000
C-läge
850 - 1125
5,75 - 7,50
5 000 - 7 500
evenemang. Invigningen beräknas till slutet av 2012. Vid
Konsul Perssons plats i centrala Helsingborg har Midroc
startat byggnation av ett nytt kvarter som ska inrymma hotell,
bostäder, biograf samt kontors- och butikslokaler. Projektet
omfattar totalt cirka 29 000 kvadratmeter.
FOKUS HELSINGBORG
15
I fokus: Saltkristallerna
I centrala Helsingborg, utmed Helsingörskajen, är kvarteret
Ångfärjan beläget. I detta kvarter var det tänkt att Midroc skulle
uppföra projektet Saltkristallerna innehållandes en hotell- och
kongressbyggnad om totalt 17 000 kvadratmeter samt cirka
130 bostäder. Ett led i projektet var också att flytta den så
kallade Ångfärjestationen närmare vattnet för att ge utrymme
för hotell- och kongressbyggnaden. Midroc vann
markanvisningstävlingen men problem har uppstått med att
komma igång med projektet. Under sommaren 2011
inlämnades nästan 15 000 namnunderskrifter med krav om
folkomröstning. Vidare har Länsstyrelsen ställt sig negativa till
projektet och upphävt den detaljplan som har lagts fram.
Huvudfrågan i överprövningen har varit om den planerade
bebyggelsen kommer att orsaka påtaglig skada på riksintresset
för kulturmiljön i centrala Helsingborg. Kommunfullmäktige
beslutade även i slutet av augusti att avslå förslaget till
markanvisningsavtal för Ångfärjestationstomten. Detta innebär
troligtvis att den gamla Ångfärjebyggnaden med perrongerna
kommer att finnas kvar på plats, men att det går att bebygga
Lägesindelning, kontor (A- och B-läge)
resten av tomten. Det innebär troligtvis också en ny placering
för en kongressbyggnad med hotell i staden.
Industri- & lagerfastigheter
Kommunfakta
Stora aktörer inom segmentet är Briggen (Castellum), Brinova,
Befolkningsutveckling
Industri Park of Sweden (Kemira Oy), Kungsleden och
Wihlborgs. Transaktionsmarknaden har under det senaste året
kännetecknats av en förhållandevis låg aktivitet. Det har
huvudsakligen varit lokala och regionala aktörer som varit
aktiva och även en hel del egenanvändare står som köpare. I
utkanten av Helsingborg utvecklar Brinova ett logistikcenter om
60 hektar som benämns Logistikposition Helsingborg Östra. I
fas ett uppförs nio byggnader med en uthyrbar area om cirka
110 000 kvadratmeter. Etableringen av området medför att
detta kommer bli ett A-läge för logistikverksamhet i
Helsingborg.
Planer & Projekt
Under de kommande åren är H+ det projekt som kommer att
dominera stadens utveckling. En förutsättning för projektet är
Södertunneln som innebär en nedsänkning av Västkustbanan i
en cirka 1,3 km lång järnvägstunnel söder om Helsingborgs
central. Förfrågningsunderlaget är utskickat och avtal förväntas
skrivas under våren 2012. Ett stort bostadsprojekt är det
förvärv som Peab gjort av det gamla mejeriet vid Fredriksdal.
På den 30 000 kvadratmeter stora tomten kan
uppskattningsvis 300 – 400 bostadslägenheter byggas. För att
förverkliga bostadsprojektet måste dock en detaljplan
utarbetas och byggstart bedöms kunna ske tidigast om tre år.
Arbetslöshet
NAI Svefa Fastighetsindex
+ 0,9%
8,2%
50
FOKUS HALMSTAD
16
Halmstad
Bostadsfastigheter
Dominerande ägare av bostadshyreshus i Halmstad är
kommunala HFAB med runt 9 800 lägenheter. På den privata
Halmstad är en expansiv kommun som
satsar stort för att möta behoven från den
växande befolkningen. I centrum har
kommunen framgångsrikt förädlat gamla
industri- och hamnområden till attraktiva
boendemiljöer. Fastighetsmarknaden i
Halmstad har attraherat kapital under det
senaste året, såväl i det kommersiella
segmentet som i bostadssegmentet, med
ett antal stora affärer i centrum och stora
investeringar i nybyggnadsprojekt för
bostäder. Halmstad går framåt i NAI Svefa
Fastighetsindex och klättrar två placeringar
till plats nummer 11.
marknaden är ägandet differentierat med såväl lokala som
nationella aktörer. Av de stora privata ägarna i Halmstad kan
nämnas Apartment Bostad och Möller & Partners. Trots ett
stort tillskott av bostäder råder bostadsbrist. Under 2000-talet
har invånarantalet i kommunen ökat med cirka 660 personer
årligen samtidigt som tillskottet av bostäder har uppgått till
cirka 335 lägenheter årligen. Bristen på bostäder har haft en
positiv effekt på hyresvecklingen, bostadshyrorna i Halmstad
har stigit med cirka 3 % årligen mellan 2000 och 2010 medan
inflationen har varit cirka 1,6 % under samma period.
Omsättningen på bostadshyreshus är låg med få säljare och
många köpare. Under första halvåret 2011 noteras ett
genomsnittpris för bostadshyreshus om cirka 12 700 kr/kvm.
Kommersiella hyresfastigheter
Bland de stora ägarna på den kommersiella marknaden i
Halmstad kan nämnas Cityfastigheter, norskägda konsortiet
Fem Hjärtan, Trelp och Unibail-Rodamco. Aktiviteten på
Halmstads kommersiella fastighetsmarknad är fortsatt hög
Halmstad - juli 2011
med ytterligare en storaffär vid årsskiftet. Det är Fem Hjärtan
som säljer fastigheten Broktorp 17 med bästa läge invid Stora
Kontor
Hyra
(kr/kvm)
Direktavkastning
(%)
Bedömda värden
(kr/kvm)
Torg till Fastighetsbolaget Torghörnan. Köpeskillingen uppgick
till 200 mkr motsvarande drygt 26 500 kr/kvm. Stora
hyresgäster inom fastigheten är H&M och Systembolaget. En
AA-läge
A-läge
850 - 1 400
6,50 - 7,75
6 000 - 13 500
B-läge
700 - 1 200
7,00 - 8,50
4 500 - 11 000
C-läge
550 - 900
8,00 - 10,00
4 000 - 8 000
större affär som tycks vara avblåst är Unibail-Rodamcos
försäljning av Eurostop Halmstad där bolaget nu meddelar att
man istället har för avsikt att utveckla fastigheten vidare. Inom
fastigheten inryms idag livsmedelsbutiker, galleria och hotell.
Butiker
Eurostop, och vidare Stenalyckan, har vuxit till att bli
AA-läge
Halmstads största externhandelsområde och är, bortsett från
de vidareutvecklingsmöjligheter som kan finnas inom befintlig
A-läge
1 250 - 3 300
6,00 - 6,75
11 500 - 27 000
B-läge
800 - 2 000
6,25 - 7,75
5 000 - 17 500
C-läge
650 - 1 500
7,50 - 9,25
4 000 - 9 500
A-läge
400 - 600
8,00 - 9,00
2 000 - 6 000
Förutom Halmstad kommun och landstinget återfinns Alecta,
B-läge
300 - 550
8,25 - 9,50
2 000 - 5 000
Apartment Bostad, Fragerus Fastigheter och Skandrenting
C-läge
250 - 450
9,00 - 11,50
1 500 - 3 000
Industri
Bostäder
bebyggelse, enligt kommunens planering nu fullt utbyggt.
Specialfastigheter
(Erik Selin Fastigheter) bland de största ägarna av specialfastigheter. Kommunen investerar i en ny högstadieskola invid
Hallägraskolan i Söndrum. Skolan beräknas få en bruttoarea
AA-läge
om cirka 5 400 kvadratmeter med plats för cirka 500 elever
A-läge
925 - 1 375
4,75 - 5,75
10 000 - 18 500
B-läge
850 - 1 200
5,25 - 6,50
8 000 - 14 500
C-läge
800 - 1 100
6,00 - 7,50
7 000 - 11 000
och ska stå färdig till vårterminen 2013. Produktionskostnaden
är bedömd till 120 mkr. Kommunen bygger också om och
anpassar Södra Vårdskolan för Vittraskolans verksamhet med
förskola och skola upp till årskurs nio.
FOKUS HALMSTAD
17
I fokus: ”Halmstad CBD”
Halmstads kommersiella centrum utgörs av det område som
begränsas av Norre Katts Park, Karl den XI:s väg och
Slottsbron. NAI Svefas bedömning är att området i stort utgör
ett A-läge för kontor och ett A-läge för butiker i kvarteren mellan
Stora och Lilla Torg. Fastighetsbeståndet utgörs huvudsakligen
av hyreshusbebyggelse med lokaler samt specialfastigheter.
Den totala uthyrbara arean inom lokaldominerade
hyresfastigheter uppgår till cirka 135 500 kvadratmeter. Nya
aktörer har tagits plats i centrum; Fem Hjärtan efter förvärv
2005 och våren 2010, Trelp efter köpet av Åhlénshuset av
Diligentia i slutet av 2010 och nu senast Torghörnan med
förvärvet av Broktorp 17. Stora fastighetsägare i området är
också Halmstad kommun, HFAB, Norgani och Pandox.
Ortsprismaterialet för objekt med butiker och kontor under det
senaste året indikerar priser i intervallet om cirka 17 000 –
26 500 kr/kvm med ett genomsnitt om cirka 21 000 kr/kvm.
Hyresnivån för kontor ligger i huvudsak i intervallet om cirka 900
– 1 400 kr/kvm med nytecknade toppnivåer om 1 500 kr/kvm
för traditionella kontor och uppemot 1 875 kr/kvm för kontor
Lägesindelning, kontor (A- och B-läge)
med en hög grad av specialanpassning.
Industri- & lagerfastigheter
Kommunfakta
Flera stora industribolag som Albany Nordiskafilt, Biltema
Befolkningsutveckling
genom bolaget Retail Warehouse i Halmstad, Heléns Rör och
Pilkington tillhör de stora ägarna inom segmentet i Halmstad.
Antalet försäljningar av industri- och lagerfastigheter är litet
med ett tiotal transaktioner under det senaste året.
Ortsprismaterialet visar på ett genomsnittspris om knappt 4
000 kr/kvm. Stora utbyggnads- områden för industri och lager
är Kårarp, där utbyggnad av planområdet är i full gång, och
Hamnen där planarbete pågår. I Kårarp pågår försäljning av
tomtmark till ett pris om 250 kr/kvm markareal för första
etappens 20 000 kvadratmeter.
Planer & Projekt
Halmstad är en växande stad under ständig utveckling. Trots
omfattande bostadsproduktion råder obalans och ett behov av
bostadsexploatering. Kommunen har varit framgångsrik i att
omvandla centralt belägna och vattennära industri- och
hamnområden till bostadsområden. Nissastrand, utmed
Nissans östra strand och tidigare hemvist för Albany
Nordiskafilt, har utvecklats till ett av Halmstads mest attraktiva
bostadsområden. Nu fortsätter förädling utmed Nissan med
stadsdelen Söder. HSB planerar att uppföra sammanlagt 330
nya bostäder i området. Första etappen Flaggskeppet är
slutsåld och försäljning pågår av 54 bostadsrättslägenheter i
etapp Båtbryggan.
Arbetslöshet
NAI Svefa Fastighetsindex
+0,6%
6,2%
43
FOKUS VÄXJÖ
18
Växjö
Bostadsfastigheter
Växjös allmännytta består av tre olika bolag och utgör
merparten av marknaden. CA Fastigheter, Locellus och
En stabil befolkningstillväxt under många år
har lett till att nya centrala bostadsområden
som Bäckaslöv och Södra station nu är
under utveckling. Den stora satsningen på
idrotts- och föreningslivet, etableringen av
Linnéuniversitetet och den framgångsrika
externhandeln visar också på en stad i
tillväxt. Endast ett fåtal affärer har skett
under året, men Kefrenauktionen och en
eventuell sammanslagning av allmännyttans bolag, med påföljande utförsäljning
av delar av beståndet, kan komma att
ändra spelplanen på fastighetsmarknaden.
Med ett NAI Svefa Fastighetsindex om 41
(45) placerar sig Växjö på plats 13.
Studentbostäder i Växjö är också innehavare av bostadsdominerade hyresfastigheter i kommunen. Under de senaste
tio åren har det i genomsnitt byggts drygt 450 lägenheter per
år samt ytterligare omkring 50 småhus. Bostadsbyggandet har
hållit jämna steg med befolkningsökningen. Kommunen uppger
dock att man har bostadsbrist, en brist som förväntas öka
under 2011–2012. Inom kommunen pågår en diskussion om
att slå ihop de kommunala bostadsbolagen till ett bolag som
därmed skulle få ett bestånd med över 13 000 lägenheter. Det
planeras också för stora utförsäljningar de närmaste åren.
Bäckaslöv, ett tidigare militärt övningsområde i västra Växjö, är
ett av få områden där innerstaden kan expandera. På sikt kan
området inrymma 1 600 lägenheter. Transaktionsaktiviteten har
under året varit låg och består i huvudsak av mindre objekt där
köpare och säljare främst är lokala aktörer.
Kommersiella hyresfastigheter
Norrporten är en stor aktör i Växjö. Corallen (Castellum), GE
Real Estate samt Kefren Properties är andra stora
Växjö - juli 2011
kommersiella aktörer. Aktiviteten på den kommersiella
fastighetsmarknaden har varit låg under året. Handels-
Kontor
Hyra
(kr/kvm)
Direktavkastning
(%)
Bedömda värden
(kr/kvm)
fastigheter har varit i fokus och i april invigdes den fjärde och
sista etappen av Grand Samarkand, ett köpcentrum om totalt
46 100 kvadratmeter med ett 70-tal butiker, restauranger och
AA-läge
A-läge
900 - 1 300
6,75 - 8,00
9 000 - 15 000
B-läge
700 - 1 000
7,50 - 8,75
4 000 - 8 000
C-läge
500 - 800
8,00 - 9,25
3 000 - 4 500
caféer, samt 1 400 parkeringsplatser. Cordea Savills
förvärvade i början av året fastigheten Plutonen 1 på
I11-området. Fastigheten, som ligger i anslutning till bolagets
befintliga bestånd, inrymmer 13 000 kvadratmeter och är fullt
Butiker
uthyrd till CityGross. Säljare var ett danskt konsortium och
AA-läge
köpeskillingen uppgick till cirka 200 mkr. I den kommande
Kefrenauktionen ingår sju Växjöfastigheter varav tre centralt
A-läge
1 200 - 2 200
6,00 - 7,00
12 000 - 25 000
B-läge
750 - 1 400
6,75 - 7,50
7 000 - 15 000
C-läge
600 - 900
7,75 - 9,00
3 000 - 6 000
centrumfastigheterna bedöms vara mycket stort.
A-läge
450 - 650
8,00 - 9,50
3 000 - 6 000
B-läge
400 - 500
9,00 - 10,00
2 500 - 3 500
Specialfastigheter
C-läge
300 - 400
9,75 - 11,50
2 000 - 3 000
belägna kommersiella fastigheter med en sammanlagd
uthyrbar area om drygt 32 000 kvadratmeter. Intresset för
Industri
Bostäder
Arenastaden, ett samarbete mellan kommunen, föreningslivet
och universitetet, blir ett centrum för idrott, utbildning,
ledarskap och evenemang. Byggnationen är i full gång. I
AA-läge
anslutning till befintliga anläggningar byggs en ishockeyarena
A-läge
950 - 1 375
5,00 - 6,25
10 000 - 17 000
B-läge
850 - 1 200
5,75 - 6,75
8 000 - 12 000
C-läge
800 - 1 100
6,25 - 7,75
7 000 - 10 000
för 5 000 åskådare som blir klar i september. Östers IF inviger i
augusti 2012 en ny fotbollsarena för allsvenskt spel med plats
för 12 000 åskådare. Det planeras också för en ny
innebandyarena och Skanska har fått i uppdrag att uppföra en
friidrottsarena med plats för 3 000 åskådare.
FOKUS VÄXJÖ
19
I fokus: Campus
I Teleborg i södra Växjö ligger stadens campusområde. För 25
år sedan etablerade kommunen teknikparken Videum i området
som ett centrum för entreprenörskap och nyföretagande. Drygt
tio år senare förvärvades de fastigheter som nyttjades av
dåvarande Växjö högskola från Akademiska Hus och 1999
etablerades Videum Science Park. Idag äger och förvaltar
kommunägda Videum 110 000 kvadratmeter med
Linnéuniversitetet som dominerande hyresgäst, men också
Videum Science Park med 125 hyresgäster, service- och
konferenslokaler samt en företagsinkubator. I området finns
Växjös första miljöcertifierade Green Building,
Linnéuniversitetets Hus N, som invigdes i början av året och
som inrymmer 7 000 kvadratmeter studie- och mötesplatser
samt tjänsterum. Hyresbostäder i Växjö har 2 400 lägenheter/
korridorsrum på campus vilket bidrar till att göra området mer
levande. Linnéuniversitetets starka utveckling har gjort området
till ett av stadens viktigaste centra, ett område som är viktigt för
hela Växjös utveckling. Området är till stor del färdigexploaterat,
men med vissa möjligheter till förtätning. Utmaningen framöver
Lägesindelning, kontor (A- och B-läge)
är att utveckla och integrera närområdet med stadskärnan, till
exempel genom exploatering av området Välle Broar.
Industri- & lagerfastigheter
Kommunfakta
Corallen (Castellum), Corem Property Group, Northern
Befolkningsutveckling
Logistics Group och Valad är stora ägare inom segmentet.
Kommunens senast etablerade industriområde är Ekeberg. På
det 70 hektar stora området finns flera lediga tomter till
försäljning. Noterade priser ligger i huvudsak inom intervallet
150 – 200 kr/kvm markareal, vilket är i nivå med kommunala
försäljningar i stadens övriga industriområden. I Norremark, ett
av Växjös A-lägen för industri och lager, har under året en
försäljning skett till ett pris som överstiger 8 000 kr/kvm
uthyrbar area vilket är rekordnivå för större industriobjekt med
en uthyrbar area överstigande 500 kvadratmeter i Växjö.
Planer & Projekt
Ett av Växjös stadsutvecklingsprojekt är Stationsområdet.
Projektet består av tre delar: 350 – 400 bostäder, garage och
ett World Trade Center söder om bangården, ombyggd
bangård samt ett nytt resecentrum, bussterminal, lokaler och
bostäder norr om bangården. Ombyggnaden av bangården
startar under hösten med beräknat färdigställande i slutet av
2012. Planprocessen för södra sidan har dragit ut på tiden och
trolig start för byggnation av bostäderna och World Trade
Center, som är tänkt att inrymma 10 000 kvadratmeter fördelat
på 14 våningar, är tidigast under 2012. För att möjliggöra detta
har kommunen och Kärnhem förlängt sitt samverkansavtal.
Arbetslöshet
NAI Svefa Fastighetsindex
+ 1,2%
6,9%
41
FOKUS KALMAR
20
Kalmar
Bostadsfastigheter
CA Fastigheter, HSB och Property Group är stora hyresvärdar i
Kalmar. Kommunägda Kalmarhem är en betydande aktör som
Efter en tung period har näringslivet börjat
återhämta sig och sysselsättningen ökar.
Bostadsproduktionen har inte hållit jämna
steg med efterfrågan. Med pågående
stadsutvecklingsprojekt som Fjölebro och
Ljusstaden förväntas bostadsbyggandet att
öka och kommunen jobbar aktivt med en
förtätning av stadskärnan. En eventuell
omlokalisering av Linnéuniversitetet ligger
som ett orosmoln över fastighetsmarknaden. En flytt skulle få stora
konsekvenser, med risk för ökade vakanser
och sjunkande hyresnivåer. Kalmar klättrar
tre placeringar i NAI Svefa Fastighetsindex
till plats 17.
innehar ungefär 40 % av hyresmarknaden. Under de senaste
tio åren har det endast färdigställts drygt 200 bostäder per år.
Det förväntade bostadsbyggandet under 2011–2012 uppgår
till 750 bostäder, men kommunen anger att det skulle behöva
byggas mer för att komma tillrätta med bostadsbristen.
Kommunens arbete med att tillhandahålla mark i centrala lägen
för nyproduktion har visat sig i markanvisningarna med
byggrätter för 40 lägenheter i kvarteret Oljeväxten och upp till
100 lägenheter i kvarteren Muren/Gesällen. CA Fastigheter är
en aktiv aktör i Kalmar och under senare år har bolaget avslutat
ett flertal projekt på Varvsholmen. Totalt har över 160 bostäder
färdigställts med olika upplåtelseformer. Pågående projekt är
Spanrutan som även omfattar vård- och trygghetsboende.
Transaktionsvolymen i Kalmar under första halvan av 2011 har
varit betydligt lägre än tidigare år.
Kommersiella hyresfastigheter
Alecta, CA Fastigheter, Dagon och KIFAB är de huvudsakliga
ägarna av kommersiella fastigheter i Kalmar. IKEA finns också
Kalmar - juli 2011
med bland de stora fastighetsägarna med ett bestånd som
omfattar drygt 44 000 kvadratmeter i externhandelsområdet
Kontor
Hyra
(kr/kvm)
Direktavkastning
(%)
Bedömda värden
(kr/kvm)
Hansa City, ett område som expanderat under senare år.
Omsättning avseende kommersiella fastigheter har varit
mycket måttlig under året med ett fåtal transaktioner där
AA-läge
A-läge
800 - 1 200
6,75 - 8,00
8 000 - 12 000
B-läge
600 - 700
7,50 - 9,00
5 000 - 7 000
C-läge
400 - 600
8,50 - 10,00
3 000 - 4 000
lokala aktörer har köpt och sålt mindre objekt. Undantaget är
ING:s förvärv av köpcentrumet Baronen, fastigheten
Vedgårdsholmen 15, i centrala Kalmar. Köpeskillingen uppgick
till cirka 400 mkr och direktavkastningen bedöms till strax
Butiker
under 7 % vilket bedöms vara en marknadsmässig nivå.
AA-läge
Fastigheten inrymmer ett 40-tal butiker, restauranger och
caféer, kontor, hotell, biograf och parkering. Kontors-
A-läge
1 200 - 2 200
6,00 - 7,00
12 000 - 25 000
B-läge
800 - 1 200
7,00 - 8,00
6 000 - 12 000
C-läge
500 - 700
8,00 - 9,25
3 000 - 5 000
A-läge
450 - 650
8,00 - 9,50
2 500 - 4 500
Specialfastigheter
B-läge
350 - 550
9,00 - 10,00
1 500 - 2 500
Förutom kommunen och landstinget finns Akademiska Hus,
C-läge
300 - 400
10,00 - 12,00
1 000 - 2 000
Industri
Bostäder
marknaden har under de senaste åren varit relativt stabil.
Vakanserna har legat omkring 5 %.
Dagon och Residenset representerade som stora ägare av
specialfastigheter i Kalmar. Det privata ägandet av
specialfastigheter är i huvudsak utspritt på lokala aktörer med
AA-läge
endast en fastighet i beståndet. Undantag är Residenset och
A-läge
950 - 1 450
4,75 - 6,00
10 000 - 17 500
B-läge
850 - 1 200
5,50 - 6,50
8 000 - 13 000
C-läge
800 - 1 000
6,50 - 8,00
6 000 - 11 000
Dagon med totalt nio specialfastigheter i kommunen. De fåtal
transaktioner av specialfastigheter som genomförts har i
huvudsak skett mellan mindre lokala aktörer. Kalmar FF:s nya
arena är nu invigd. Arenan, som kostade 230 mkr att uppföra,
har plats för cirka 12 000 åskådare under tak.
FOKUS KALMAR
21
I fokus: Linnéuniversitetet
Linnéuniversitetet har för avsikt att lämna större delen av sina
nuvarande lokaler i Kalmar för att samlokalisera
verksamheterna på ett nytt campus som ska etableras på
Fredriksskans och i Ölandshamnen. Cirka 40 000 kvadratmeter
kan därmed komma att tomställas och 40 000 kvadratmeter
nya lokaler kan komma att uppföras. Beslutet är kontroversiellt,
såväl ur ett ekonomiskt som politiskt perspektiv.
Kommunfullmäktige har sagt ja till den nya placeringen och
universitetsstyrelsen fattade under sommaren beslut om att
fortsätta utreda den föreslagna placeringen. Linnéuniversitetet
hyr idag lokaler från Akademiska Hus och KIFAB. Som det nu
ser ut blir det KIFAB som kommer att drabbas hårdast då
samtliga 27 000 kvadratmeter som de har uthyrda till
universitetet kan komma att tomställas med start under 2014.
Akademiska Hus bestånd uppgår till cirka 28 500 kvadratmeter
där 16 500 kvadratmeter kan komma att tomställas.
Linnéuniversitetets flytt skulle därmed få stora konsekvenser för
den lokala fastighetsmarknaden under flera år framöver.
Marknadens förmåga att absorbera de kommande årens stora
Lägesindelning, kontor (A- och B-läge)
lokaltillskott bedöms som begränsad med stora vakanser och
pressade hyresnivåer som följd.
Industri- & lagerfastigheter
Kommunfakta
Stor fastighetsägare är kommunala KIFAB med
Befolkningsutveckling
150 000 kvadratmeter lokaler, varav cirka 42 000 kvadratmeter
utgör industrilokaler. Bland de stora ägarna av industri- och
lagerfastigheter återfinns många koncerner med lokaler i egen
regi, som till exempel Lantmännen som äger nio fastigheter
med en uthyrbar area överstigande 55 000 kvadratmeter och
Arla Foods med tre fastigheter omfattande drygt
28 000 kvadratmeter. De centralt belägna industriområdena är i
princip färdigexploaterade. Utvecklingsmöjligheter i stadsnära
lägen finns framförallt i Flygstaden, ett nytt verksamhetsområde
om 50 hektar i anslutning till flygplatsen och E22.
Planer & Projekt
I norra Kalmar ligger Ljusstaden, Östra Vimpeltorpet, ett av
stadens utvecklingsområden för bostadsbebyggelse. Bland
involverade byggherrar finns Skanska som uppför ett
BoKlok-projekt med 24 bostadsrättslägenheter och Kärnhem
som uppför 34 bostadsrätter i par-/radhus. Området kommer
att omfatta både småhus och flerbostadshus med olika
upplåtelseformer. En eventuell nybyggnation åt universitetet
och omställning av de befintliga lokalerna skulle få betydande
följder för den nu avvaktande kommersiella projektmarknaden.
En fördjupad översiktsplan för Kvarnholmen med syfte att
förtäta och utveckla stadskärnan kommer troligen att antas
under hösten.
Arbetslöshet
NAI Svefa Fastighetsindex
+ 0,6%
5,5%
34
FOKUS JÖNKÖPING
22
Jönköping
Bostadsfastigheter
Kommunägda VätterHem är den största aktören på
hyresmarknaden i Jönköping. Bland de större privata aktörerna
Jönköping är i ett expansivt skede och
befolkningstillväxten är positiv med en
ökning om 700-1 000 personer per år. Det
goda läget vid Vätterns södra strand,
entreprenörskap och ett dynamiskt
näringsliv har utvecklat Jönköping till en
stad med stark ekonomi. Stadens
högskola med 12 000 studenter bidrar
också positivt till stadens utveckling och
tillväxt. För fortsatt expansion krävs
framförallt fler bostäder och flera
bostadsprojekt är på gång. Med ett
NAI Svefa Fastighetsindex på 49 placerar
sig Jönköping på plats 9.
kan nämnas Brandtornet, CA Fastigheter, Ekblads, HSB,
Jönköpings Bygginvest, Locellus, Lundbergs, Lustgården,
Tornet, Vätterbygden samt Willhem (Första AP-fonden). Staden
har länge präglats av bostadsbrist. Under 2000-talet har cirka
200 lägenheter byggts per år varav mestadels bostadsrätter.
Nu har byggstart dock skett av flera hyresrättsprojekt varav
flertalet också avser studentlägenheter. Ekblads bygger 38
studentlägenheter på Åhlénsfastighetens tak. Vid Östra torget
bygger Brandtornet 87 hyresrätter varav 37 studentlägenheter.
Tornet bygger 92 lägenheter på Gräshagen varav hälften till
studenter. Lustgården bygger 66 hyresrätter vid Norra
Munksjön där även Länsförsäkringar bygger 43 hyresrätter. På
transaktionsmarknaden har aktiviteten under 2011 hittills varit
normal. Brf Taket i Åbolid köpte i juni Taket 1 för 26 mkr
motsvarande 15 386 kr/kvm och en direktavkastning om 4 %.
Kommersiella hyresfastigheter
Lokalmarknaden domineras av såväl lokala, regionala och
nationella aktörer som Alecta, Corallen (Castellum), Ekblads,
Jönköping - juli 2011
Lundbergs, Norrporten och Tosito. Till följd av ett dynamiskt
näringsliv och låga vakanser finns ett stort intresse för att
Kontor
Hyra
(kr/kvm)
Direktavkastning
(%)
Bedömda värden
(kr/kvm)
förädla och investera. Några exempel på aktörer som valt att
investera i sina fastigheter är Castellum som har aviserat en
investering på 30 mkr för sammanlänkning och hyresgäst-
AA-läge
A-läge
900 - 1 700
6,50 - 7,25
10 000 - 16 000
B-läge
700 - 1 500
7,00 - 8,50
6 000 - 9 000
C-läge
500 - 1 000
8,00 - 9,50
3 000 - 5 000
anpassning av verksamhetsfastigheterna Visionen 1 och
Visionen 2. Vidare bygger IKEA om inom A6-området och
inom samma område vill Alecta bebygga en tomt för
sällanköpshandel. En intressant transaktion är Unibail-
Butiker
Rodamcos försäljning av affärs- och hotellkomplexet
AA-läge
Eurostop. Köpare var Locellus som ägs av Rutger Arnhult.
Objektet innehåller cirka 12 300 kvadratmeter hotell, kontor
A-läge
1 500 - 4 400
5,75 - 6,75
15 000 - 35 000
B-läge
800 - 1 500
6,25 - 7,75
7 000 - 15 000
C-läge
500 - 900
7,25 - 9,00
3 000 - 9 000
tillfället fanns en vakans om cirka 8 %.
A-läge
400 - 700
7,50 - 9,50
3 000 - 8 000
B-läge
350 - 600
8,25 - 10,00
2 500 - 6 000
Specialfastigheter
C-läge
300 - 550
9,00 - 11,00
1 750 - 4 500
och butiker samt en återstående byggrätt. Enligt uppgift
uppgick köpeskillingen till cirka 100 mkr. Vid försäljnings-
Industri
Bostäder
Jönköpings kommun, landstinget och Månsarps Förvaltning är
stora ägare av specialfastigheter på orten. Jönköpings
kommun har beslutat att gå vidare med projektet med ett nytt
AA-läge
idrottshus vid Västra Torget vilket beräknas bli klar tidigast
A-läge
900 - 1 425
4,00 - 5,50
12 000 - 22 000
B-läge
850 - 1 300
4,50 - 5,75
10 000 - 19 000
C-läge
800 - 1 200
5,25 - 6,75
7 000 - 11 000
under hösten 2012. HV71 har bygglov för två nya ishallar vid
Kinnarps Arena. Byggkostnaden är 58 mkr. HV71 står för
investeringen som har kommunal borgen. Kommunen
kommer att hyra hallarna för 10,8 mkr per år. Hyreskontraktet
löper på 20 år.
FOKUS JÖNKÖPING
23
I fokus: Tändsticksområdet
Jönköpings kommun äger det gamla Tändsticksområdet
beläget i centrala Jönköping, mellan Vättern och järnvägen i
norr och Västra Storgatan i söder. I området bedrevs under
1800– och 1900-talet tändstickstillverkning. De befintliga
byggnaderna, som har ett stort kultur- och miljövärde, används
delvis av kulturinstitutioner som Smålands Musik & Teater,
Tändsticksmuseet och Kulturhuset. Jönköpings kommun har
nu tagit fram en affärsplan för hur området ska utvecklas och
en policy för öppettider, evenemangsanordnande och
uthyrningspolicy. Trafiken föreslås få en ny sträckning norr om
området för att avlasta befintligt vägnät samt minska barriären
mellan stadskärnan och området. Området ska även få ny
markbeläggning, belysning, cykelstråk och trädplanteringar.
Satsningarna ska i huvudsak ske mellan 2012 och 2014 men
har redan gett resultat i form av hyresgäster som står i kö för att
etablera sig i området. I områdets östra del finns ett
detaljplaneförslag innehållandes ett 18 våningar högt
höghushotell. Den förväntade byggrätten ägs av NCC, som har
aviserat att det finns intresse från såväl lokala som utländska
Lägesindelning, kontor (A- och B-läge)
hotelloperatörer att verka i byggnaden. Detaljplaneförslaget är
överklagat till högsta instans.
Industri- & lagerfastigheter
Kommunfakta
Corallen (Castellum), Husqvarna och IKEA är stora fastighets-
Befolkningsutveckling
ägare av industri- och lagerfastigheter på orten. Jönköping,
Vaggeryd och Nässjö har tillsammans ett logistiskt läge som är
bland de bättre i Sverige och attraktiviteten att etablera sig i
området är hög. Kommunen konstaterar att det har byggts
400 000 kvadratmeter logistiklokaler under de senaste åren,
vilket är det största tillskottet av lokaler för logistik i Sverige. I år
invigs Experts nya centrallager på 60 000 kvadratmeter. Under
2011 har Elgigantens centrallager på Torsvik sålts för cirka
600 mkr med ett sale-and-leaseback-kontrakt. Lagret är
96 000 kvadratmeter. Köpare är norska Ness Risan & Partner.
Planer & Projekt
Byggnationen av kvarteren Atollen, Asken och Algen vid
Munksjön har påbörjats. Projektet består av bostäder, handel,
kontor och parkering. Byggrätten tillhörde först GE Real Estate
men fördelades under 2010 vidare till fastighetsbolagen
Corallen, HSB och Ekblads. Byggnationen kommer att pågå
fram till 2015 med två kvarter färdiga under 2013. Projektet är
en miljardsatsning och förser Jönköping med en uthyrbar area
om drygt 40 000 kvadratmeter, motsvarande cirka 110
lägenheter, 30-talet butiker, 2 800 kvadratmeter kontor samt
400 parkeringsplatser. GE Real Estate har riktat ett
skadestånds- krav mot kommunen för upphävandet av
exploateringsavtalet.
Arbetslöshet
NAI Svefa Fastighetsindex
+ 0,9%
4,5%
49
FOKUS BORÅS
24
Borås
Bostadsfastigheter
Kommunala AB Bostäder i Borås är den i särklass största
ägaren på hyresmarknaden. Apartment Bostad, CA
Aktiviteten på transaktionsmarknaden i
Borås har avtagit under 2011.
Bostadsproduktionen är dock högre än på
decennier och många spännande projekt
är i planeringsstadiet. Omvandlingen av det
gamla Regementsområdet har påbörjats
och kan på sikt tillföra 1 200 bostäder i en
helt ny stadsdel. Även tre nya landmärken i
form av bostadsdominerade höghus kan bli
verklighet inom några år.
Borås fortsätter klättringen i NAI Svefa
Fastighetsindex och med 36 poäng
placerar sig staden på plats 16 från tidigare
plats 19.
Fastigheter, Svalan (norska Union Eiendomskapital), Weland
Fastigheter och Willhem (Första AP-fonden) är andra stora
aktörer. Under 2010 genomfördes rekordmånga transaktioner
av bostadsdominerande fastigheter i Borås. Hittills under 2011
har aktiviteten varit betydligt lägre. Bostadsproduktionen går
dock på högvarv och inom de närmsta åren planeras det för
cirka 4 000 bostäder. Största projektet är Regementsstaden
med uppemot 1 200 bostäder. I enlighet med kommunens
vision om att staden ska växa centralt håller tre centrala
bostadsprojekt på att färdigställas. I kvarteret Yngve invid
Borås Tidnings huvudkvarter byggs 33 nya bostadsrätter, i
kvarteret Valhall bakom Allégatan byggs 28 nya bostadsrätter
och i kvarteret Kolibrin vid vattentornet byggs 20 nya
bostadsrätter. Fler centrala projekt pågår med färdigställande
under kommande år.
Kommersiella hyresfastigheter
CA Fastigheter, Harry Sjögren (Castellum) och Klövern är stora
ägare inom segmentet tillsammans med Cernera, Diligentia
Borås - juli 2011
och Projektpartner. Under våren invigdes första etappen, om
10 000 kvadratmeter, av det nya handelsområdet Lundaskog,
Kontor
Hyra
(kr/kvm)
Direktavkastning
(%)
Bedömda värden
(kr/kvm)
beläget norr om Viaredsmotet. Projektet omfattar totalt
20 000 kvadratmeter och i den andra etappen finns plats för
ytterligare 4-5 butiker. Sjaelsö köpte under 2007 fastigheterna
AA-läge
A-läge
800 - 1 400
6,75 - 8,25
8 000 - 14 000
B-läge
575 - 825
8,00 - 10,00
5 000 - 8 000
C-läge
400 - 650
9,00 - 11,00
2 700 - 4 000
men sålde under 2010 dem vidare till Alecta. I centrum är det
aktuellt med en ny galleria i kvarteret Viskaholm där Borås
Wäfveri huserade fram till 2007. Detaljplaneförslaget har varit
ute på samråd och totalt kan en fyravåningsbyggnad uppföras
Butiker
innehållande ett 80-tal butiker och kontor. Fastighetsägaren
AA-läge
Steen & Ström bedömer att projektet kan färdigställas under
2014. Det har varit lugnt på transaktionsmarknaden men i den
A-läge
1 400 - 2 500
6,25 - 8,00
11 000 - 24 000
B-läge
700 - 1 500
7,50 - 9,00
5 000 - 10 000
C-läge
400 - 650
9,00 - 11,00
3 000 - 5 000
A-läge
400 - 700
8,25 - 9,75
2 250 - 6 000
Specialfastigheter
B-läge
325 - 450
9,00 - 11,00
2 000 - 3 500
Kommunen, landstinget, Akademiska Hus, Hemsö och Kanico
C-läge
200 - 325
10,00 - 13,00
1 500 - 2 500
Industri
Bostäder
kommande Kefrenauktionen ingår fyra stycken kommersiella
fastigheter. Troliga köpare förväntas vara lokala aktörer.
är stora ägare av specialfastigheter. Omvandlingen av
Simonsland i centrala Borås till en Textil Science Park har
påbörjats. I juni 2010 stod det klart att Textilhögskolan
AA-läge
förlägger sin verksamhet dit. Borås stad har nu tecknat
A-läge
850 - 1 350
4,75 - 6,25
8 500 - 16 000
B-läge
800 - 1 250
5,50 - 6,75
6 500 - 12 000
C-läge
775 - 950
6,75 - 8,75
5 000 - 7 000
kontrakt avseende 15 000 kvadratmeter för Textilmuséet,
Espira, Stiftelsen Proteko samt Marketplace Borås.
Ombyggnationen har påbörjats och första inflyttning är
planerad till 2013. Avtalet, som innebär att hälften av
Simonslands lokaler är uthyrda, sträcker sig till 2033.
FOKUS BORÅS
25
I fokus: Tre höghus
Tre höga hus kommer att förändra stadsbilden i Borås.
Hökerum Bygg äger området kvarteret Nejlikan vid det gamla
Rowellshuset och köpte nyligen också Textilmuseet med
parkering. Nu vill de bygga bostäder och i den första etappen
planerar de för ett 20 våningar högt punkthus med
74 bostadsrättslägenheter. Mitt i centrum utvecklar Cernera
och Wäst-Bygg fastigheten Pallas 1 (Åhlénshuset). Fastigheten
omfattar totalt cirka 23 000 kvadratmeter uthyrbar area och
består för närvarande av ett parkeringsdäck och kommersiella
lokaler. Avsikten är att under etapp 1 utveckla den kommersiella
delen och bland annat öppna upp fastigheten mot Viskan och
Stadsparken. Parallellt med detta arbete pågår ett detaljplanearbete med målsättningen att bygga bostäder på fastigheten i
etapp 2, 3 och 4. Vid färdigställandet kommer byggnaden att
vara 24 våningar hög. Även AB Bostäder i Borås är aktiva och
planerar att uppföra en byggnad om 30 våningar i kvarteret
Vitsippan med bland annat 90 studentlägenheter,
50 bostadsrättslägenheter, kontor och handel. Höghuset
kommer om några år att resa sig vid Allégatans södra ände i
Lägesindelning, kontor (A- och B-läge)
den befintliga parken, invid Pinocchioskulpturen.
Industri- & lagerfastigheter
Kommunfakta
Kanico, Klövern, Kungsleden, Nordic Real Estate Partners
Befolkningsutveckling
(NREP), Redcats (franska La Redoute) med dotterbolag som
Ellos och Josefsson samt SveaReal är stora ägare av industrioch lagerfastigheter i Borås. Viared, väster om Borås och i
anslutning till riksväg 40 är dominerande avseende lager och
logistik med stora moderna anläggningar. Industriområdet
kommer troligen att växa ytterligare och en ny detaljplan har
nyligen varit på utställning. Det aktuella området ligger på södra
sidan av riksväg 40 och utgör en direkt fortsättning av befintligt
verksamhetsområde. Arealen på planområdet är cirka
113 hektar varav tomtmarken uppgår till cirka 88 hektar.
Planer & Projekt
När Älvsborgs regemente lades ner för tio år sedan öppnades
ett stort och centralt beläget område upp för utveckling.
Avståndet till Borås Resecentrum är mindre än en kilometer
samtidigt som det är nära till natur och rekreationsområden. De
gamla militärkasernerna har successivt byggts om till kontor
och bostäder och nu fortsätter omdaningen av området. Ett
planförslag för området söder om det gamla regementet har
varit ute på samråd. Förslaget möjliggör en utbyggnad av 900
till 1 200 bostäder samt kontor, handel och service.
Byggstarten ligger troligtvis några år framåt i tiden med en
etappvis exploatering under den följande tioårsperioden.
Arbetslöshet
NAI Svefa Fastighetsindex
+ 0,7%
6,2%
36
FOKUS GÖTEBORG
26
Göteborg
Bostadsfastigheter
Kommunala Förvaltnings AB Framtiden med dotterbolag är
den klart största ägaren på bostadsmarknaden i Göteborg.
Den positiva utvecklingen på den
kommersiella fastighetsmarknaden i
Göteborg under 2010 har fortsatt under
första halvåret 2011, både vad gäller
omsättning, vakans- och hyresutveckling.
Med den kraftiga befolkningstillväxten och
en positiv näringslivsutveckling behåller
Göteborg sin andraplats i NAI Svefas
Fastighetsindex. På bostadsmarknaden
råder det alltjämnt bostadsbrist även om
antalet nybyggnadsprojekt ökar. Med de
stora infrastruktursatsningarna som är
igång ser framtiden sammantaget ljus ut för
Göteborgs fastighetsmarknad.
Stena Fastigheter, Stiftelsen Göteborgs Studentbostäder,
Wallenstam och Willhem (Första AP-fonden) innehar
huvuddelen av det resterande beståndet. Efterfrågan på
bostäder är fortsatt mycket hög och det råder akut
bostadsbrist, speciellt för stadens studenter. Bostadsbyggandet i form av ny- och ombyggnation har de senaste fem
åren gett ett tillskott på i genomsnitt 1 900 bostäder per år,
varav 39 % avser bostadsrätter. Byggandet har främst varit
koncentrerat till stadsdelarna Lundby, Centrum och Västra
Hisingen och cirka hälften av byggnationen de närmsta fem
åren förväntas ske i Lundby och Centrum. Kommunens
prognoser pekar på en byggnadstakt om 2 400 bostäder per
år de kommande fem åren för att sedan öka till 3 000 per år
under 2016-2020.
Kommersiella hyresfastigheter
Balder, Diligentia, Eklandia (Castellum), Lundbergs,
Vasakronan och Wallenstam är stora ägare i segmentet. Den
positiva utvecklingen på den kommersiella marknaden i
Göteborg - juli 2011
Göteborg under 2010 har fortsatt under första halvåret av
2011, både avseende omsättningsvolym, uthyrningsgrad och
Kontor
Hyra
(kr/kvm)
Direktavkastning
(%)
Bedömda värden
(kr/kvm)
hyresutveckling. Det råder främst en god efterfrågan på
Wallenstam ett större paket om fem centralt belägna
AA-läge
1 600 - 2 400
5,00 - 6,00
18 000 - 34 000
A-läge
1 350 - 2 100
5,50 - 6,50
11 000 - 27 000
B-läge
1 000 - 1 500
6,25 - 7,25
6 000 - 18 000
C-läge
600 - 1 200
7,00 - 8,50
4 000 - 13 000
moderna kontor i stadens AA- och A-lägen. I juni förvärvade
fastigheter från Diligentia. Det underliggande fastighetsvärdet
uppgår till 585 mkr motsvarande cirka 26 400 kr/kvm.
Fastigheterna inrymmer huvudsakligen kontor med undantag
för fastigheten Inom Vallgraven 20:9 som inrymmer en
Zara-butik. Direktavkastningen för köpet bedöms till 5 %. I
Butiker
augusti förvärvade Platzer kontorsfastigheten Stampen 4:44
AA-läge
4 000 - 8 500
4,75 - 5,75
30 000 - 95 000
A-läge
2 500 - 6 000
5,00 - 6,25
20 000 - 75 000
B-läge
1000 - 3 500
5,75 - 6,75
10 000 - 27 500
C-läge
700 - 1 500
6,25 - 8,00
2 500 - 12 500
direktavkastning om 5,75 %.
A-läge
500 - 900
7,00 - 8,25
5 000 - 10 000
B-läge
450 - 700
7,75 - 8,75
4 000 - 7 500
Specialfastigheter
C-läge
350 - 550
8,25 - 9,25
3 000 - 5 000
AA-läge
1 175 - 1 675
2,75 - 3,50
20 000 - 33 000
Higabgruppen, vilka äger en betydande andel av stadens
A-läge
1 025 - 1 575
3,00 - 4,25
16 000 - 28 000
offentliga byggnader. I ett led att utveckla och stärka Campus
B-läge
1 000 - 1 475
3,50 - 5,25
11 000 - 24 000
C-läge
925 - 1 375
5,00 - 7,00
6 500 - 16 000
(GP-huset), belägen vid centralstationen. Säljare är
Stampengruppen och köpeskillingen uppgick till 450 mkr
motsvarande cirka 30 600 kr/kvm. Platzer uppger en
Industri
Bostäder
Förutom kommunen är Akademiska hus, Chalmersfastigheter,
Vasakronan och Västfastigheter stora ägare av specialfastigheter. Ett av kommunens mer aktiva förvaltningsbolag är
Johanneberg har Akademiska Hus och Chalmersfastigheter
tecknat ett samarbetsavtal med Johanneberg Science Park
(JSP). På sikt är målsättningen att JSP ska innehålla minst
140 000 kvadratmeter i ny respektive befintlig bebyggelse.
FOKUS GÖTEBORG
27
I fokus: Balder
Ett av det mest offensiva och snabbast växande
fastighetsbolagen i landet är Göteborgsbaserade Balder med
Erik Selin som VD och största ägare. Bolaget startade sin
verksamhet 2005 och är numera börsnoterat. Fastighetsbeståndet med dotterbolaget Din Bostad består av
kommersiella hyresfastigheter och bostadshyresfastigheter
belägna i regionerna Stockholm, Göteborg/Väst, Öresund, Öst
och Norr. Det helägda fastighetsbeståndets bokförda värde
uppgick per den 30 juni 2011 till knappt 16 mdkr. Portföljen har
störst vikt mot bostäder (44 %) och kontor (34 %) varav
regionen Göteborg/Väst står för 33 procent av det totala
värdet. Beståndet i Göteborg avser främst kommersiella
fastigheter och huvuddelen, cirka 40 procent, utgörs av
kontorsytor. Fastigheterna är spridda i kommunen men är
främst belägna i Centrum, Södra Hisingen samt Högsbo/Sisjön.
I augusti utökade bolaget sitt bestånd i Högsbo genom köpet
av Högsbo 1:1 inrymmande 15 000 kvadratmeter
kontorslokaler. Säljare är Latour som har sitt huvudkontor i
fastigheten och kommer att sitta kvar som hyresgäst. Förvärvet
Lägesindelning, kontor (AA-, A- och B-läge)
är i linje med bolagets nuvarande strategi att förvärva
kommersiella fastigheter i storstadsregionerna.
Industri- & lagerfastigheter
Kommunfakta
Kommunen samt Eklandia (Castellum), Platzer och Volvo är de
Befolkningsutveckling
dominerande ägarna av industri- och lagerfastigheter.
Omsättningen av industrifastigheter har sedan hösten 2007
minskat i stadig takt. Det senaste året uppgår antalet
transaktioner till cirka 40 stycken vilket kan jämföras med
2005–2007 då de årliga volymerna låg mellan 125 och 175
affärer. Prognosen för helåret 2011 är att omsättningen
kommer att öka något. Attraktiviteten för moderna logistikfastigheter är stark vilket Eklandias rekorduthyrning av
28 000 kvadratmeter i Arendal samt Skanskas försäljning av
20 400 kvadratmeter för 305 mkr motsvarande cirka
15 000 kr/kvm visar.
Planer & Projekt
För närvarande pågår ett flertal infrastrukturprojekt i
Storgöteborg, ett par av de viktigaste som helt eller delvis
avlutas inom det närmaste året/åren är Partihallsförbindelsen
samt BanaVäg i Väst. BanaVäg i Väst innefattar såväl
utbyggnad av järnvägen till dubbelspår som fyrfältsväg av
E45:an mellan Göteborg och Trollhättan och är det näst största
pågående infrastrukturprojektet i Sverige. Det kanske största
enskilda fastighetsprojektet i Göteborg är Hotel Post vid
Drottningtorget och Centralstationen. Hotellet omfattar 500
rum och totalt 36 700 kvadratmeter. Budgeten uppgår till
1,4 mdkr och projektet beräknas vara klart i januari 2012.
Arbetslöshet
NAI Svefa Fastighetsindex
+ 1,3%
6,6%
63
FOKUS TROLLHÄTTAN
28
Trollhättan
Bostadsfastigheter
Det största bostadsbolaget i Trollhättan är kommunägda
Bostads AB Eidar. Bland de större privata aktörerna återfinns
Trollhättan är självklart väldigt beroende av
ortens stora arbetsgivare biltillverkaren
Saab och utgången för företaget kommer
ha stor påverkan på alla delar av
fastighetsmarknaden. En uppmärksammad
försäljning av majoriteten av aktierna i
Saabs fastighetsbolag genomfördes under
sommaren och köpare var ett konsortium
bestående av Brinova, Hemfosa, Peab,
Weland med fler. Med en relativt hög
arbetslöshet om 10,3 % och en marginell
befolkningsökning återfinns Trollhättan på
plats 23 med ett NAI Svefa Fastighetsindex
på 20 poäng.
Apartment Bostad och Lundqvist Byggförvaltning. Enligt
preliminära siffror från kommunen påbörjades under första
halvåret 2011 byggnation av ungefär 40 bostadslägenheter.
Sannolikt har osäkerheten kring Saab och dess framtid fått
flera byggprojekt att avstanna i planeringsstadiet. Ett exempel
är Eidars projekt i det centralt belägna Fridhem där rivning är
genomförd men byggnation ej påbörjad. Bostadsförsörjningsprogrammet indikerar betydligt större bostadssatsningar. Den
nya stadsdelen Lärketorpet ska på sikt inrymma 1 200 till
1 700 bostäder. I kvarteret Zebran vid Tingvallaområdet pågår
planarbete med 200 lägenheter i flerfamiljshus om fem till sju
våningar. Söderut fortsätter utvecklingen av Innovatum och
Nohabområdet. Där illustreras bland annat 160 lägenheter i
olika former samt ett 16-våningshus.
Kommersiella hyresfastigheter
I bilstaden återfinns Saab och Volvo som stora fastighetsägare. Saabs fastighetsinnehav har ändrats (se I fokus). Andra
större privata aktörer är Apartment Bostad, ES Fastigheter
Trollhättan - juli 2011
och Steen & Ström. Trots ortens storlek har antalet
överlåtelser under senare år varit begränsat vilket framförallt
Kontor
Hyra
(kr/kvm)
Direktavkastning
(%)
Bedömda värden
(kr/kvm)
gäller större objekt. Detta borde kunna tillskrivas oroligheterna
kring Saab. Den för orten dominerande affären avser
överlåtelsen av fastigheten Läkaren 1 omfattande
AA-läge
A-läge
700 - 1 200
7,00 - 9,00
5 000 - 9 000
B-läge
600 - 900
7,75 - 10,00
4 000 - 8 000
C-läge
450 - 800
8,75 - 11,00
3 000 - 5 000
Swedenborg Center som tidigare utgjort Trollhättans Lasarett.
Kungsleden förvärvade fastigheten från danska
Ejendomsinvest för 194 mkr. Lokalerna omfattar totalt
29 200 kvadratmeter av god standard bestående av kontor,
Butiker
vårdlokaler och bostäder. Enligt köparens uppgifter uppgick
AA-läge
hyresvärdet till 29 mkr vilket motsvarar en initial direktavkastning om 7,6 %. Vid köpetillfället fanns en vakans om
A-läge
900 - 2 000
7,00 - 9,00
8 000 - 22 000
B-läge
600 - 1 500
7,50 - 10,00
6 000 - 10 000
C-läge
500 - 700
8,00 - 11,00
2 000 - 5 000
detaljplanearbete avser tillskapa en framtida bostadsbyggrätt.
A-läge
350 - 600
8,50 - 10,00
2 800 - 5 000
B-läge
300 - 500
9,00 - 11,00
2 300 - 4 500
Specialfastigheter
C-läge
250 - 400
9,50 - 12,50
1 300 - 3 300
cirka 15 %. Utöver byggnaderna inrymmer fastigheten ett
markområde om cirka 30 000 kvadratmeter där man efter
Industri
Bostäder
Kommunen med Trollhättans Tomt, Hemsö och
landstingsägda Västfastigheter är dominerande på ägarsidan. I
övrigt kan nämnas Vattenfall med både kraftverk och
AA-läge
administration som har sin ”vagga” i staden. Vid Drottning-
A-läge
900 - 1 350
5,50 - 7,00
7 000 - 15 000
B-läge
850 - 1 100
6,00 - 7,50
6 000 - 12 000
C-läge
800 - 1 000
6,50 - 9,00
4 000 - 8 000
torget ska friskolan Drottning Blanka starta gymnasieverksamhet under höstterminen. Lokalerna som stått vakanta
sedan Högskolan flyttade har fräschats upp och anpassats för
skolans verksamhet. Friskolan som finns representerad på ett
tiotal orter i framförallt Västsverige ingår i bolaget AcadeMedia.
FOKUS TROLLHÄTTAN
29
I fokus: Saab
Problemen för ortens största arbetsgivare Saab Automobile
fortsätter. Under sommaren sålde moderbolaget delar av sitt
fastighetsbolag Saab Automobile Property till ett konsortium av
investerare. Konsortiet, bestående av Brinova, Hemfosa, Peab,
Weland samt två till tre anonyma aktörer, har bildat bolaget
Trollhättan Property Investors som nu äger 50,1 % av
fastighetsbolaget. Det underliggande fastighetsvärdet i affären
är 600 mkr och investerarna betalade 255 mkr för sin del, varav
205 mkr i det första läget. Utöver det utgavs ett tillfälligt
konvertibel lån i köparbolaget på 50 mkr. Saab har tecknat ett
15-årigt hyresavtal för hela fastigheten och priset har justerats
för att Saab initialt ska erhålla ett hyresfritt år. Konsortiet och
Saab kommer tillsammans att söka ytterligare utvecklingsmöjligheter för fastigheten, liksom en refinansiering, när det är
kommersiellt lämpligt. Köpet var villkorat av godkännande från
Riksgälden, Europeiska Investeringsbanken och den svenska
regeringen. Totalt berörs cirka 483 000 kvadratmeter lokaler i
Stallbacka norr om E45 och riksväg 44. För övrigt är även Volvo
Aero, ortens näst största privata arbetsgivare, lokaliserad till
Lägesindelning, kontor (A- och B-läge)
Stallbacka.
Industri- & lagerfastigheter
Kommunfakta
Dominerande ägare är ortens stora industribolag Saab och
Befolkningsutveckling
Volvo Aero samt kommunen. I den pågående exekutiva
försäljningen av Kefren Properties återfinns fem fastigheter
belägna i Trollhättan. Tre fastigheter av industrikaraktär är
belägna i industriområdet Skogstorpa och en i Håjum.
Objekten omfattar lokalareor i intervallet 1 500 – 1 882
kvadratmeter. Det femte objektet avser en centrumbyggnad
om 4 362 kvadratmeter i Sylte i södra delen av tätorten.
Fastigheten omfattar bland annat butikslokal med ICA
Supermarket och kontor. I övrigt råder fortsatt låg aktivitet
avseende industri-, lager- och logistikfastigheter.
Planer & Projekt
Köpcentrumet Överby i anslutning till E45 och riksväg 44 ska
ges möjligheter att växa. Överby omfattar uppskattningsvis
65 000 kvadratmeter lokaler med 108 butiker där Coop, ICA
och många av de större detaljhandelskedjorna finns
etablerade. Detaljplanearbetet för Överby Västra är ännu bara i
programstadiet men indikerar en utbyggnad om ytterligare
65 000 kvadratmeter norr om nuvarande handelområde och
väster om vägarna. När renoveringsarbetet med
Stallbackabron är färdigställt, vilket beräknas ske under 2012,
kommer kommunikationerna och tillgängligheten att förbättras.
Tidigare har även tillgängligheten från väster förbättrats med ny
tillfart och trafikplats.
Arbetslöshet
NAI Svefa Fastighetsindex
+ 0,6%
10,8%
20
FOKUS LINKÖPING
30
Linköping
Bostadsfastigheter
Dominerande ägare av hyresbostäder i Linköping är
kommunägda Stångåstaden. Akelius, Botrygg, HSB,
Med en positiv befolkningstillväxt, en stark
kontorsmarknad med få vakanser och en
press nedåt på avkastningsnivåerna
placerar sig Linköping återigen på plats 6 i
NAI Svefa Fastighetsindex.
Corallen satsar fortsatt i det kommersiella
segmentet med byggnation av Tornby
Företagspark. Största fastighetsägare i
Linköping är kommunägda Stångåstaden
som minskar sitt kommersiella bestånd för
att satsa på bostäder. En ny stadsdel
planeras i Djurgården med plats för
uppemot 10 000 invånare, arbetsplatser,
handel och skolor.
Mannersons, Riksbyggen och Willhem (Första AP fonden)
tillhör de större privata aktörerna. Stångåstaden sålde i mars
fastigheten Doppingen 14 vid Trädgårdstorget till Centria
Fastigheter ägt av familjen Åhman. Köpeskillingen uppgår till
knappt 46 mkr motsvarande drygt 13 100 kr/kvm. Samtidigt
köpte Stångåstaden fastigheten Bajonetten 18 av Monica
Åhman för 19 mkr eller cirka 10 400 kr/kvm. Stångåstaden
minskar därmed sin andel kommersiella lokaler i linje med sina
ägardirektiv. I Södra Ekkällan uppför HSB 47 hyresrätter. HSB
har sedan tidigare 180 nyproducerade hyreslägenheter i
området. Kommunen anger att det finns ett behov av 400-800
nya lägenheter årligen och 1 500 lägenheter i detaljplaner som
förväntas antas under 2011 och det finns idag en planreserv
på omkring 2 900 lägenheter.
Kommersiella hyresfastigheter
Stora aktörer på den kommersiella marknaden är Corallen
(Castellum), Henry Ståhl Fastigheter, Ikano, Klövern och
Lundbergs. Norrporten säljer sitt bestånd i Linköping
Linköping - juli 2011
bestående av sex fastigheter samt en fastighet i Valdemarsvik
på sammanlagt cirka 68 000 kvadratmeter. Köpare är det
Kontor
Hyra
(kr/kvm)
Direktavkastning
(%)
Bedömda värden
(kr/kvm)
nybildade fastighetsbolaget Lilium. I juni påbörjade Corallen
byggnationen av Tornby Företagspark som kommer att
inrymma cirka 10 000 kvadratmeter nyproducerade lokaler.
AA-läge
A-läge
950 - 1 500
6,25 - 7,00
8 000 - 16 000
B-läge
800 - 1 300
6,75 - 7,75
5 000 - 9 000
C-läge
550 - 850
7,75 - 9,00
3 000 - 5 500
Investeringen uppgår till cirka 100 mkr och den första
hyresgästen beräknas flytta in till årsskiftet. Företagsparken
ligger i anslutning till Tornby Köpcentrum som är ett av
Sveriges största handelsområden. Kommunen har även sålt
Butiker
en option till Corallen som ger bolaget möjlighet att bygga ett
AA-läge
handelscentrum på upp till 25 000 kvadratmeter i den
framtida stadsdelen Djurgården. Centrumet beräknas kunna
A-läge
1 800 - 3 800
6,25 - 7,25
15 000 - 35 000
B-läge
1 000 - 2 000
7,00 - 8,25
6 000 - 15 000
C-läge
600 - 1 000
8,25 - 10,00
3 000 - 8 000
A-läge
400 - 650
7,75 - 9,25
3 000 - 7 000
Landstinget och Linköpings Kommunala Fastigheter
B-läge
350 - 550
8,25 - 10,00
2 500 - 4 500
tillsammans med Akademiska Hus, Botrygg,
C-läge
300 - 450
9,50 - 11,00
1 800 - 3 500
Industri
Bostäder
börja byggas under hösten 2013.
Specialfastigheter
Garnisionsfastigheter (Acta), Hemsö och Sankt Kors tillhör de
större ägarna i segmentet. Specialfastigheter har sitt
huvudkontor i Linköping som äger 125 fastigheter där
AA-läge
Kriminalvården och Rikspolisstyrelsen är de största
A-läge
975 - 1 375
4,00 - 5,25
10 000 - 21 000
B-läge
925 - 1 150
4,50 - 5,75
7 000 - 16 000
C-läge
850 - 1 050
5,75 - 6,75
5 500 - 10 000
hyresgästerna. I maj invigdes Domstolsverkets nya lokaler på
Garnisonen. Lokalerna om drygt 7 600 kvadratmeter består av
både nybyggda och renoverade ytor med en hyresnivå
omkring 1 650 kr/kvm inklusive värme.
FOKUS LINKÖPING
31
I fokus: Arenorna
Linköping har på senare år byggt eller planerar att bygga flera
stora arenor för idrott. I september 2004 invigdes Cloetta
Center som är Sveriges fjärde största evenemangsarena med
kapacitet för upp emot 11 500 personer och även hemmaarena
för elitserielaget Linköpings HC, då med plats för omkring
8 500 åskådare. Hösten 2007 färdigställdes en ny inomhushall
för friidrott på universitetsområdet. Det är en komplett hall för
friidrott med banor och funktioner som uppfyller friidrottsförbundets krav för nationella inomhustävlingar. I direkt
anslutning till hallen ligger den nya friidrottsarenan som invigdes
i juni 2011. Arenan som är Linköpings nya huvudarena för
friidrott ska klara av tävlingar på elitnivå men även kunna nyttjas
som fotbollsplan. Arenan har plats för 800 personer varav 500
under tak. Nu har även en detaljplan för en ny fotbollsarena i
Kallerstad vunnit laga kraft. Arenan som planeras få en
publikkapacitet på cirka 8 000 personer varav 5 000 sittplatser
under tak ska uppföras och ägas av Botrygg och beräknas
vara klar till EM i fotboll för damer 2013. Kommunen kommer
att hyra arenan med ett 25-årigt avtal och en hyreskostnad på
Lägesindelning, kontor (A- och B-läge)
högst 11,4 mkr per år.
Industri- & lagerfastigheter
Kommunfakta
Saab är den dominerande ägaren av industrifastigheter.
Befolkningsutveckling
Kommunen och Klövern är andra stora fastighetsägare i
segmentet. Netto kommer att hyra 12 000 kvadratmeter
lageryta av Northern Logistic Property när de väljer att etablera
sitt lager för Mälardalen i ICA:s före detta lager på Köpetorp.
Årshyran är drygt 6,7 mkr och kontraktet löper till 2016 med
tillträde till lokalerna i oktober i år. Fastigheten Mappen 3 är
efter uthyrningen i stort sett fullt uthyrd. I samma område har
Botrygg fått en stor vakans efter OnOff:s konkurs där de
lämnar 16 000 kvadratmeter lagerlokaler. Hyran för industrioch lagerlokaler i området ligger på omkring 450 – 550 kr/kvm.
Planer & Projekt
Djurgården planeras att bli en helt ny stadsdel med fokus på
social, ekologisk och ekonomisk hållbarhet. Kommunens vision
är att det ska bli en stadsdel med uppemot 10 000 invånare
samt arbetsplatser, handel, skolor, kultur, sport och fritid.
Genom att blanda olika boendeformer ska området bli
attraktivt för olika kategorier av invånare. Det nya
kollektivtrafikstråket Link-Link kommer att passera genom
området. I centrala Linköping har Lundbergs planer på att
uppföra en ny kontorsbyggnad på den före detta parkeringen
mitt emot Näringslivets hus. Byggnaden beräknas inrymma
cirka 7 000 kvadratmeter kontor och 3 000 kvadratmeter
parkering under mark.
Arbetslöshet
NAI Svefa Fastighetsindex
+ 1,3%
6,3%
51
FOKUS NORRKÖPING
32
Norrköping
Bostadsfastigheter
Det kommunala bostadsbolaget Hyresbostäder i Norrköping
med cirka 10 000 lägenheter är den ledande aktören på
I centrala Norrköping pågår och planeras
ett flertal intressanta förtätningsprojekt.
Möjligheterna är goda med flera
obebyggda tomter och utvecklingsobjekt i
centrum. Under det första halvåret 2011
har transaktionsaktiviteten varit låg. Trots
svaga indexsiffror är kontorsmarknaden
relativt stark med minskande vakanser och
en viss press uppåt på hyresnivåerna. För
nyrenoverade kontor i bra läge ligger hyran
mellan cirka 1 150 till 1 400 kr/kvm.
Norrköping tappar i NAI Svefa
Fastighetsindex till 30 vilket placerar staden
på plats 22.
hyresmarknaden. Henry Ståhl Fastigheter, Hyresbostäder i
Sverige (Acta), Lundbergs och ALMC:s Property Group
(rekonstruerade Straumur) är stora privata hyresvärdar. I
centrala Norrköping pågår och planeras ett flertal förtätningsprojekt. Detaljplanen för kvarteret Krogen vid Folkparken har
vunnit laga kraft och där planerar Botrygg att uppföra 130
lägenheter med blandade upplåtelseformer. Byggstart
beräknas till senhösten 2011 med inflyttning under våren 2013.
Hyresbostäder planerar att uppföra fyra hyreshus utmed
Linköpingsvägen i området Kneippen. Byggnaderna beräknas
inrymma omkring 50 seniorbostäder i form av kooperativa
hyresrätter med planerad byggstart under 2011. Transaktionsaktiviteten av befintliga bostadshyreshus har varit relativt låg
under det första halvåret. Det är främst mindre objekt i centrala
lägen som omsatts, där köpare huvudsakligen är privatpersoner. Priserna varierar mellan 8 500 till 12 000 kr/kvm.
Kommersiella hyresfastigheter
Den ledande kommersiella fastighetsägaren i Norrköping är
Norrköping - juli 2011
fastighetsbolaget Lundbergs. Diligentia, Eurocommercial,
Henry Ståhl Fastigheter och Klövern är andra större aktörer
Kontor
Hyra
(kr/kvm)
Direktavkastning
(%)
Bedömda värden
(kr/kvm)
med ägarintresse på orten. Under det första halvåret 2011 har
transaktionerna av kommersiella fastigheter i Norrköping varit
relativt få. Hemfosa förvärvade i början av 2011 fastigheten
AA-läge
A-läge
850 - 1 450
6,75 - 8,00
7 000 - 14 000
B-läge
700 - 1 100
7,25 - 8,75
5 000 - 8 000
C-läge
550 - 800
8,00 - 10,00
3 000 - 6 000
Presidenten 1 som var en del i Landic VIII-portföljen.
Fastigheten har en uthyrbar yta om cirka 36 000 kvadratmeter
och den största hyresgästen Migrationsverket har en hyra på
cirka 1 300 kr/kvm. Andra stora hyresgäster är Kriminalvården
Butiker
och Skatteverket. Utmed Drottninggatan river Lundbergs
AA-läge
bebyggelsen inom fastigheten Tulpanen 2 för att bygga nya
kontor och butiker samt en ny passage till gallerian Spiralen.
A-läge
1 500 - 3 800
6,50 - 7,50
10 000 - 35 000
B-läge
1 000 - 1 800
7,50 - 8,50
5 000 - 12 000
C-läge
600 - 950
8,50 - 10,00
3 500 - 7 000
beräknas ske under hösten 2011.
A-läge
400 - 650
7,75 - 9,50
3 300 - 6 500
B-läge
350 - 550
8,00 - 9,75
2 200 - 4 500
Specialfastigheter
C-läge
325 - 450
9,50 - 11,00
1 700 - 3 000
SveaReal omvandlar omkring 800 kvadratmeter lageryta till
kontorslokaler åt callcenterföretaget Transcom. Inflyttning
Industri
Bostäder
Kommunen är största ägare på orten. Hemsö, landstinget och
Lundbergs är andra innehavare av specialfastigheter. I
Kneippen Syd uppför Hyresbostäder ett äldreboende med 66
AA-läge
lägenheter. Huset beräknas vara inflyttningsklart i februari
A-läge
925 - 1 300
4,50 - 6,00
9 000 - 18 000
B-läge
875 - 1 150
4,75 - 6,25
6 000 - 14 000
C-läge
825 - 1 000
6,00 - 7,00
5 000 - 9 000
2012 och kommunen kommer att teckna hyresavtal för
äldreboendet. Det kommunägda bolaget Eventfastigheter
uppför en ny brandstation om cirka 3 300 kvadratmeter strax
intill E4:an, norr om Norrköping. Brandstation Norr beräknas
stå klar i februari 2012.
FOKUS NORRKÖPING
33
I fokus: Magnentus - Gamla Staden
Stadsdelen Gamla Staden i Norrköpings innerstad räknas
geografiskt som det område som börjar i söder vid
Repslagaregatan och slutar efter Karl Johans park i norr, med
Strömmen som gräns åt väster och Östra Promenaden i öster. I
kvarteren kring korsningen Hospitalsgatan och Drottninggatan
är Magnentus den dominerande fastighetsägaren. Under åren
2008 till 2010 förvärvade bolaget ett flertal fastigheter i området
med en total vakans på omkring 10 000 kvadratmeter. Efter att
ha investerat cirka 100 mkr i framförallt nya kontorslokalerna är
fastigheterna idag i stort sett fullt uthyrda. I och med
investeringarna har inte bara vakanserna minskat utan hyrorna
för kontor och butiker har även stigit. För nyrenoverade lokaler
ligger hyran på omkring 2 000 kr/kvm för butiker och mellan
1 150 till 1 400 kr/kvm för kontor. I slutet av augusti invigs de
första 16 rummen av 48 i boutiquehotellet The Lamp utmed
Hospitalsgatan. I hotellet kommer även en restaurang, öppen
för allmänheten, finnas med plats för ett 50-tal gäster.
Magnentus kommer även, tillsammans med kommunen, att
investera i en uppfräschning av Hospitalsgatan med bland
Lägesindelning, kontor (A- och B-läge)
annat ny gatubeläggning och markvärme.
Industri- & lagerfastigheter
Kommunfakta
Billerud och Holmen är tillsammans med Klövern och
Befolkningsutveckling
kommunen de största ägarna av industri- och lagerfastigheter.
Omsättningen av industrifastigheter ökade något under 2010
jämfört med året innan men har hittills i år varit relativt låg. Det
senaste lagfarna köpet av en industrifastighet är Bensinen 4
som är belägen i industriområdet Risängen. Fastigheten med
en uthyrbar yta om cirka 1 500 kvadratmeter betingade ett pris
på omkring 5 900 kr/kvm när den såldes i juni. Direktavkastningen beräknas till omkring 8 %. Risängen räknas som
ett starkt B-läge för industri- och lagerlokaler i Norrköping med
närhet till flygplatsen och hamnen.
Planer & Projekt
Norrköpings kommun har länge haft planer på hur Nya Torget
ska kunna utvecklas till ett livaktigt område med torghandel
som det var på 1950-talet. Den senaste planen är Botryggs
förslag att bygga ett flerbostadshus med omkring 100
lägenheter och underjordsgarage mellan Trädgårdsgatan och
Hospitalsgatan. På detta vis ska antalet parkeringsplatser på
torget minska och tillsammans med planer på uteserveringar
och torghandel ska detta öka attraktiviteten. Inspiration har
hämtats från Stora Torget i Linköping. Botrygg anger beräknad
byggstart till hösten 2013 med inflyttning under våren 2015.
För att detta ska realiseras krävs att en ny detaljplan tas fram.
Arbetslöshet
NAI Svefa Fastighetsindex
+ 0,6%
8,8%
30
FOKUS KARLSTAD
34
Karlstad
Bostadsfastigheter
Det kommunägda bolaget Karlstads Bostads AB (KBAB) är
den ledande aktören på hyresmarknaden i Karlstad. Stiftelsen
Transaktionsvolymen på fastighetsmarknaden har varit rekordhög under
2011. En stor del av volymen är hänförlig till
några stora affärer där utländska aktörer
lämnar orten och lokala aktörer och
nationella investerare tar över. Karlstads
nyinvigda kongress- och kulturcenter,
CCC, har fått en lysande start vilket också
påverkat ortens besöksnäring positivt.
Inom hotellbranschen pratar man om en
”CCC-effekt” då man under första halvåret
2011 kan notera en av landets bästa
utveckling avseende logiintäkter. Med ett
NAI Svefa Fastighetsindex om 41 återfinns
Karlstad på plats 13.
Karlstadshus, som förvaltas av kommunen och Riksbyggen är
också en betydande aktör på marknaden. De privata aktörerna
är främst Apartment Bostad, Din Bostad (Balder), Lundbergs
och Willhem (Första AP-fonden). Det råder en fortsatt hög
aktivitet på bostadsbyggandet. Flera stora byggprojekt färdigställs under 2011, andra fortsätter eller sätts igång. Drygt 300
bostäder, främst bostadsrätter och småhus, beräknas bli
inflyttningsklara under året. Behovet av nya hyresrätter är stort
och ett positivt tillskott är att KBAB bygger bostadsområdet
Sjögången med 127 sjönära hyreslägenheter invid Mariebergsviken. Husen är miljösmarta lågenergihus som miljöcertifierats.
Inflyttning pågår etappvis fram till sommaren 2012.
Transaktionsaktiviteten har legat på en stabil nivå under
inledningen av 2011 i jämförelse med samma tidsperiod 2010.
Antalet affärer är dock betydligt fler nu än under 2009.
Kommersiella hyresfastigheter
Inom segmentet kommersiella hyresfastigheter har betydande
ägarförändringar skett under året. Danskägda Karlstads
Karlstad - juli 2011
centrum (Ejendomsinvest) sålde i maj Duvanhuset och
15-Huset till den lokala aktören Albèr Fastigheter för 480 mkr.
Kontor
Hyra
(kr/kvm)
Direktavkastning
(%)
Bedömda värden
(kr/kvm)
De båda galleriorna innehåller totalt 40 000 kvadratmeter och
utgör de två viktigaste affärsfastigheterna i centrum
tillsammans med Mitt i City-gallerian. I juni såldes Karolinen
AA-läge
A-läge
900 - 1 300
6,50 - 7,75
6 000 - 13 500
B-läge
700 - 1 200
7,25 - 8,50
4 000 - 11 000
C-läge
600 - 900
8,00 - 10,00
3 000 - 6 000
Fastigheter (Rutley Capital Partners) till Hemfosa. Bolaget
innehåller fem fastigheter med totalt 74 600 kvadratmeter
uthyrbar lokalarea, i huvudsak kontor. Fastighetsvärdet i
transaktionen bedöms till närmare 1 mdkr. Uthyrningsgraden
Butiker
har uppgetts vara cirka 95 % och det genomsnittliga hyres-
AA-läge
kontraktet är på fem år. Bland de största hyresgästerna kan
nämnas Försvarsmakten, landstinget, Länsstyrelsen och
A-läge
1 500 - 3 000
6,00 - 7,00
15 000 - 30 000
B-läge
900 - 1 700
7,00 - 8,25
6 000 - 12 000
C-läge
600 - 1000
7,50 - 9,00
3 500 - 6 500
A-läge
350 - 600
8,00 - 10,00
2 000 - 6 000
Specialfastigheter
B-läge
350 - 550
8,50 - 10,50
1 750 - 4 500
Kommunen och landstinget tillsammans med ett antal privata
C-läge
300 - 450
9,00 - 11,50
1 000 - 2 500
Industri
Bostäder
Försäkringskassan. Andra stora aktörer inom segmentet
kommersiella hyresfastigheter är Klövern och Lundbergs.
aktörer inom främst äldrevård såsom Seniorbostäder i Sverige
och Swede Care är stora ägare av specialfastigheter.
Aktiviteten har varit relativt hög under den senaste tiden.
AA-läge
Första halvåret 2011 färdigställdes bland annat två större
A-läge
925 - 1 375
4,50 - 5,50
10 000 - 19 000
B-läge
875 - 1 275
4,75 - 5,75
8 000 - 15 000
C-läge
825 - 1 125
6,00 - 7,25
6 000 - 10 500
byggprojekt, dels Karlstads nya kongress- och kulturcenter,
Karlstad CCC och dels tillbyggnaden av Centralsjukhuset. I
området Sundsta pågår om- och tillbyggnad av Karlstads nya
badhus. Badhuset byggs om till ett upplevelsebad med
beräknad inflyttning under 2013.
FOKUS KARLSTAD
35
I fokus: Utländskt ägande & CCC-effekten
Intresset för nya Karlstad CCC är stort och bokningen av
anläggningen har varit bra under det första halvåret. CCC har
påverkat hotellbranschen i Karlstad positivt. Under maj, då
Moderaterna och Miljöpartiet besökte centret, ökade hotellens
intäkter med 40 %. Ackumulerat för första halvåret 2011 var
ökningen av logiintäkter med 18 % jämfört med föregående år,
vilket är väsentligt högre än riksgenomsnittet om 12 %. Inom
hotellbranschen bedömer man att ”CCC-effekten” kommer att
hålla i sig och några av hotellen har till och med långt
framskridna planer på att bygga fler rum. Förutom hotellen är
det främst butiker och restauranger som känner av den positiva
effekten. På transaktionsmarknaden har under det senaste året
kommersiella fastigheter för cirka 1,6 mdkr fått nationella eller
lokala ägare då ett antal utländska aktörer lämnat orten.
Förutom försäljningen av Duvanhuset, 15-Huset och Karolinen
Fastigheter har hyresfastigheterna Gruvan 1, Gamla posthuset
med kontor och bostäder, och Mandolinen 7, med relativt
nyproducerade studentbostäder belägna invid Karlstads
universitet förvärvats av lokala aktörer. De två sistnämnda
Lägesindelning, kontor (A- och B-läge)
fastigheterna ägdes tidigare av danska och norska investerare.
Industri- & lagerfastigheter
Kommunfakta
Kommunen tillsammans med Klövern, industrikoncernerna
Befolkningsutveckling
Bröderna Löfberg, Metso, Tain Swedish Property och VEQ är
de dominerande ägarna till industri- och lagerfastigheter.
Aktiviteten på transaktionsmarknaden avseende industrifastigheter är låg och köpare är främst lokala aktörer. Metso
Paper har minskat sitt innehav då man i början av året, via
bolagsförsäljning, avyttrade en av Karlstads mest anrika
industrifastigheter till Palmblads Fastighetsutveckling och
Divergensia Fastighetsutveckling. Fastigheten Städet 2
inrymmer verkstadslokaler om cirka 23 000 kvadratmeter som
uppfördes åt KMW 1961. Efterfrågan på industrimark är god.
Planer & Projekt
Kommunen arbetar i flera områden med att ta fram nya
detaljplaner för bostadsändamål. Bland annat pågår arbetet
med Grundviken, en del av Västkustområdet som möjliggör
1 500 – 2 000 nya bostäder. Även vid Dingelsundet och
Kartberget fortgår planarbete för bostäder. Gallerian Arkaden i
centrum byggs ut över hela kvarteret Mercurius och handelsytorna fördubblas till 10 000 kvadratmeter. Projektet kommer
även att inrymma 40 – 50 bostadslägenheter. Satsningen
budgeteras till 350 mkr. Ett konsortium, med bland andra
Löfbergs, Byggbolaget, Prepart från Karlstad och norska
Otium, står bakom investeringen. Byggstart är planerad till
våren 2012.
Arbetslöshet
NAI Svefa Fastighetsindex
+ 1,0%
6,8%
41
FOKUS ÖREBRO
36
Örebro
Bostadsfastigheter
ÖBO är den största hyresvärden på bostadsmarknaden med
drygt 23 000 bostäder. Till de större privata aktörerna hör
Byggboomen i Örebro fortsätter med ett
planerat tillskott om drygt 1 000 bostäder
per år inom de närmaste åren. Staden
kommer att växa främst i den södra och
sydöstra delen. En positiv befolkningsutveckling och ett växande universitet
skapar möjligheter till en fortsatt god
utveckling. Inom tätorten har en förändrad
infrastruktur bundit ihop fler områden. I
knutpunkten mellan E18 och E20 i stadens
västra del skapas nya verksamhetsområden med inriktning mot handel och
logistik. Örebro tappar dock två platser i
NAI Svefa Fastighetsindex och placerar sig
på plats 12.
Asplunds, Behrn, Egeryds, Ekströms, Esswege, Husherren,
Melins, PG Jönsson, Ragnarssons och Söderberg. Byggboomen i Örebro fortsätter med drygt 1 000 nya bostäder per
år planerat under de närmaste åren med områden som
Ladugårdsängen, Sörbyängen och Rynningeåsen i fokus.
Generellt byggs det mycket hyresrätter tack vare starka lokala
byggherrar. Universitetets ökade studentantal har bidragit till en
stärkt efterfrågan på hyresrätter och tilltro på bostadsmarknaden i staden. Det har medfört att många nya
byggherrar är på ingång, bland annat Botrygg, Iquity,
Närkebostäder och Svenska Hyreshus. Transaktionsmarknaden avseende exploateringsmark, där kommunen äger
den absolut största delen, har ökat kraftigt i och med att nya
områden har detaljplanerats för att möta bostadsefterfrågan.
Kommersiella hyresfastigheter
Bland de större bolagen i segmentet finns Alecta, Aspholmen
Fastigheter (Castellum), Behrn, Klövern, Husman, Norrporten,
Steen & Ström och W-Invest. Efter de senaste årens om- och
Örebro - juli 2011
tillbyggnationer av Mariebergsgallerian och de två centrumgalleriorna Krämaren och Vågen (tidigare Träffpunkt), planeras
Kontor
Hyra
(kr/kvm)
Direktavkastning
(%)
Bedömda värden
(kr/kvm)
en rejäl ansiktslyftning av galleria Kompassen i centrala
Örebro. Under nästkommande år beräknas den nya gallerian
stå klar. I Mariebergs köpcentrum beläget några kilometer
AA-läge
A-läge
900 - 1 600
6,50 - 8,00
7 500 - 15 000
B-läge
700 - 1 200
7,50 - 8,50
4 500 - 9 000
C-läge
600 - 800
8,50 - 9,50
3 000 - 5 500
söder om centrala Örebro, finns IKEA etablerat sedan tidigare.
IKEA är dock trångbodda varför Ikano planerar för ett eget
framtida shoppingcenter enligt sitt koncept inom området. I
företagsområdet Boglundsängen i norra Örebro, fortsätter
Butiker
W-Invest sin utbyggnad för att omvandla området till en ny
AA-läge
regional handelsplats med ett tiotal butikskomplex på ett par
års sikt. I området Södra Grusgropen pågår en omvandling
A-läge
2 000 - 4 000
6,00 - 7,50
15 000 - 35 000
B-läge
1 000 - 2 000
7,00 - 8,00
7 500 - 17 500
C-läge
700 - 1 100
8,00 - 9,00
4 000 - 9 000
A-läge
500 - 750
7,50 - 9,50
3 500 - 7 000
Stora ägare av specialfastigheter, förutom kommunen och
B-läge
400 - 600
8,00 - 10,00
2 500 - 5 000
Landstingsfastigheter samt Länsgården är Akademiska Hus
C-läge
300 - 500
9,00 - 11,50
1 000 - 3 500
Industri
Bostäder
från grustäkt till ett mindre område för sällanköpshandel.
Specialfastigheter
och Norrporten. Under våren öppnade Ängen, ett centrum för
hälsa, vård och omsorg i sydvästra Örebro. Centret innehåller
vårdcentral, dagrehabilitering, gruppbostäder och senior-
AA-läge
lägenheter. Ängen är ett projekt i samarbete mellan landstinget
A-läge
1 000 - 1 500
4,00 - 5,50
12 000 - 23 000
B-läge
900 - 1 350
4,25 - 5,75
9 000 - 19 000
C-läge
800 - 1 150
5,25 - 6,75
6 500 - 11 000
och kommunen. Vid universitetssjukhuset pågår byggnation
av cirka 10 000 kvadratmeter som ska bli utbildningens och
forskningens hus och som beräknas stå klara till 2014.
FOKUS ÖREBRO
37
I fokus: Gustavsviksområdet
Gustavsviksområdet avgränsas av Gustavsviksvägen i väster,
Tappstället i norr, Stenbackevägen i öster samt Södra vägen i
söder. Juvelen i området är Gustavsvik, en av Sveriges mest
besökta turist- och fritidsanläggningar med drygt 600 000
gäster årligen, norra Europas största badanläggning och en av
landets största campingplatser med femstjärnig status.
Kommunen beslutade i våras att överföra sitt ägaransvar för
Gustavsvik till Örebroporten. Tillsammans med tio lokala
entreprenörer ska Örebroporten utveckla anläggningen och
förädla marken kring anläggningen. Anläggningen tillförs mark
och blir cirka 29 hektar stor. Örebroporten har tecknat avtal
med kommunen att etappvis och efter planarbeten förvärva
utvecklingsområden runt om Gustavsvik omfattande ungefär
180 000 kvadratmeter. Utvecklingsområdena omfattar
Tappstället, området norr om gamla vattentornet, nuvarande
parkering till badanläggningen samt områden i söder med
bland annat Karlsdals gård och en byggrätt för ett
25-våningshus intill Stenbackevägen. Sammantaget är avsikten
att bebygga området med publika attraktioner, kommersiella
Lägesindelning, kontor (A- och B-läge)
byggnader och bostäder som gynnar Gustavsviksanläggningen
och området i stort.
Industri- & lagerfastigheter
Kommunfakta
Till de större aktörerna i segmentet hör Aspholmen
Befolkningsutveckling
Fastigheter (Castellum), Brinova, Husman och W-Invest. Det
populära området Aspholmen har fått bättre kontakt med
stadens östra och södra del via Gustavsviksbron. Vid Törsjö
finns goda lägen för logistik genom järnvägsförbindelse och
nyöppnade Södra Tvärleden. I områdena Pilängen och
Berglunda vid E18/E20 finns större tomter lämpade för företag
med logistikprofil. I Boglundsängen finns tomter för mindre
industri- och handels- företag. I norra Bettorp är många
bilanknutna verksamheter samlade och i södra Bettorp pågår
planläggning för tomter med läge intill E20 och ny infart från
Munkatorps trafikplats.
Planer & Projekt
På grönytan framför universitetets entré, den så kallade
Universitetsplatsen, pågår planarbete med syfte att möjliggöra
en utbyggnad av Örebro universitet. Utbyggnaden består
framför allt av en ny aula men planen ska även skapa
byggrätter för bostäder för forskare och studenter.
Diskussioner pågår också om en huvudbyggnad för Business
Science Arena, ett samarbete mellan Örebro, Karlskoga,
universitetet, landstinget och näringslivet med avsikt att
etablera Business Science Park Örebro i anslutning till
universitetet. Parterna räknar med att Universitetsplatsen
kommer bli starten för en större omvandling av området.
Arbetslöshet
NAI Svefa Fastighetsindex
+ 0,8%
7,3%
42
FOKUS VÄSTERÅS
38
Västerås
Bostadsfastigheter
Kommunägda bostadsbolaget Mimer är den dominerande
aktören på bostadsmarknaden. Akelius, AMF Fastigheter,
Västerås fortsätter att räkna med en
befolkningstillväxt och det planeras för
ytterligare nya bostadsområden i
kommunen. Erikslund framstår alltmer som
ett av Sveriges mest expansiva handelsområde genom det nya IKEA-varuhuset
och med nya etableringar på gång.
Boultbees försäljning av galleriorna Punkt
och Gallerian framstår som den mest
intressanta fastighetstransaktionen som ägt
rum i kommunen under det senast
halvåret. Västerås placerar sig på plats 10 i
NAI Svefa Fastighetsindex vilket är en plats
bättre än vid den senaste mätningen.
Bostjärnan och Ikano Bostad är andra stora ägare i segmentet.
Ikano Bostad, som sedan 2010 är en ny aktör på
Västeråsmarknaden, ökade under sommaren sitt innehav
genom att förvärva sex bostadsfastigheter med sammanlagt
680 lägenheter från M2-gruppen. Fastigheterna är belägna i
områdena Hammarby, Gideonsberg och Vallby och innebär att
Ikanos sammanlagda bestånd i Västerås nu uppgår till 1 700
lägenheter. Efterfrågan på bostäder är god och nyproduktionen
fortsätter. Det senaste byggprojektet som beslutats gäller
Mimers uppförande av fyra stycken flerbostadshus i kvarteret
Råseglet med sjönära läge vid Öster Mälarstrand. Husen, som
ska innefatta sammanlagt 160 hyreslägenheter, kommer att bli
av typen lågenergihus med strävan mot ett energieffektivt
passivhus. Projektet utförs av NCC och beräknas vara helt
färdigställt till årsskiftet 2013/2014.
Kommersiella hyresfastigheter
Aspholmen Fastigheter, Carlyle Group och Klövern är stora
ägare i segmentet. I april sålde Hemfosa en mindre fastighet i
Västerås - juli 2011
Västerås som ingick i förvärvet av Landic VIII-portföljen. I
februari sålde Boultbee de två centralt belägna galleriorna
Kontor
Hyra
(kr/kvm)
Direktavkastning
(%)
Bedömda värden
(kr/kvm)
Punkt och Gallerian till Carlyle Group. Köpeskillingen
uppskattas till cirka 850 mkr vilket motsvarar cirka
19 000 kr/kvm. Försäljningen omfattade 45 000 kvadratmeter
AA-läge
A-läge
1 000 - 1 600
6,50 - 7,75
9 000 - 15 000
B-läge
800 - 1 500
7,00 - 8,00
6 000 - 12 000
C-läge
700 - 1 000
7,50 - 8,50
4 000 - 7 500
uthyrbar area och 1 500 parkeringsplatser. Även utvecklingen
av handelsområdet Erikslund fortsätter. Förutom invigningen
av det nya IKEA-varuhuset i april satsar fastighetsbolaget
Ektornet cirka 200 mkr på ett nytt handelskvarter i området.
Butiker
På en handelsyta om 35 000 kvadratmeter ska tio
AA-läge
butikslokaler skapas. Med Ektornets satsning, det nya
IKEA-varuhuset samt satsning på ytterligare köpcentrum i
A-läge
1 800 - 3 500
6,00 - 7,00
15 000 - 30 000
B-läge
1 000 - 1 600
6,25 - 7,50
10 000 - 18 000
C-läge
700 - 1 000
7,00 - 8,50
5 000 - 10 000
A-läge
550 - 800
7,50 - 8,75
3 500 - 8 000
Specialfastigheter
B-läge
400 - 600
8,25 - 9,50
3 000 - 5 000
Västerås kommun och landstinget är stora ägare av
C-läge
300 - 450
9,25 - 10,50
1 500 - 3 500
Industri
Bostäder
området, är det tydligt att Erikslund kommer att vara ett
fortsatt intressant utvecklingsområde under de närmaste åren.
specialfastigheter. Stora privata ägare i segmentet är Akelius,
Hemsö och Klövern. Projektet Kokpunkten som syftar till att
bygga om Västerås gamla ångkraftverk till upplevelsecentrum
AA-läge
innehållande bland annat äventyrsbad och forskningscentrum
A-läge
925 - 1 375
4,00 - 5,75
11 000 - 20 000
B-läge
875 - 1 225
4,50 - 6,25
7 500 - 15 000
C-läge
775 - 1 200
5,75 - 7,25
7 000 - 12 000
har fått nytt liv efter att ha legat på is i några år. Kungsleden
som ursprungligen medverkade i projektet har sålt sin andel till
Peab som nu själva driver projektet med förhoppningen att
badet kan öppna redan under 2014.
FOKUS VÄSTERÅS
39
I fokus: Färjkajen
Färjkajen i centrala Västerås och det intilliggande hamnområdet
är ett område där det för närvarande pågår många diskussioner
kring hur utvecklingen ska ske under de närmaste åren. Den
båttrafik som idag utgår från Färjkajen utgörs mestadels av
turistbåtar ut till de närliggande Mälaröarna. Planer finns på att
utöka färjtrafiken till att vara en del av en pendlingskedja från
närliggande, vattennära bostadsområdet in till Västerås.
I närheten av Färjkajen är det tänkt att det ska uppföras ett så
kallat naturrum för att utveckla det friluftsliv som finns kring
Mälaren. Byggnaden är tänkt att innehålla servering,
informationscentra samt lokaler för föreläsningar och
utställningar. Utvecklingen av Färjkajen är också av betydelse
för det nya resecentrum som kommunen planerar för i Västerås
och som nu är under utredning. Den befintliga centralstationen
är gammal och omodern och behöver antingen renoveras eller
ersättas. För att sammankoppla ett nytt resecentrum med
båttrafiken diskuteras att förbättra befintliga gång- och
cykelstråk eller att rentav flytta den befintliga Färjkajen för att
möjliggöra en starkare koppling med andra kommunikationsLägesindelning, kontor (A- och B-läge)
medel.
Industri- & lagerfastigheter
Kommunfakta
Den största ägaren av industri- och lagerfastigheter är
Befolkningsutveckling
Kungsleden. Andra stora ägare är Aspholmen Fastigheter
(Castellum), Klövern och Northern Logistic Property. Hacksta
industriområde rymmer redan idag ICA:s centrallager och
fortsätter att utvecklas med fler etableringar, främst inom lager
och logistik. För närvarande bygger Northern Logistic Property
en logistikbyggnad på 10 000 kvadratmeter på Hacksta som
ska stå färdig i december och även ytterligare etableringar sägs
vara på gång. Västerås stad planerar att öka takten av
försäljningar av tomter för industri och lager på Hacksta och
även komplettera området med ett bättre utbyggt vägnät.
Planer & Projekt
Ett av de mer intressanta projekten i Västerås är för närvarande
ombyggnaden av kvarteret Kol i centrala Västerås. Gamla
Folkets Hus omvandlas till en av Sveriges modernaste
bioanläggningar och Filmstaden i Västerås avser att
omlokalisera till de nya lokalerna som även kommer att
inrymma restauranger och caféer. Invigningen är planerad till
våren/sommaren 2012. I området Gideonsberg pågår
detaljplanering av kvarteret Isolatorn som idag används för
industriell verksamhet men som genom den nya detaljplanen
kan omvandlas till ett bostadsområde med sammanlagt cirka
280 lägenheter. Detaljplanen beräknas bli antagen under
hösten.
Arbetslöshet
NAI Svefa Fastighetsindex
+ 1,0%
7,5%
47
FOKUS ESKILSTUNA
40
Eskilstuna
Bostadsfastigheter
Eskilstuna kommunfastigheter är den största ägaren av
bostadsfastigheter i Eskilstuna och förvaltar cirka 25 % av den
Eskilstuna förbättrar sig i NAI Svefa
Fastighetsindex till 20 jämfört med förra
mätningen då index var 14.
totala marknaden. De större privata ägarna inom segmentet är
Akelius, Hyresbostäder i Sverige (Acta), Lundbergs och
Pagoden Fastigheter. Fogelvik Estate förvärvade i vintras
Pagoden. Transaktionen, som innefattade 3 057 lägenheter om
totalt 238 000 kvadratmeter, huvudsakligen i Eskilstuna, är den
För att motverka konkurrensen från externa
köpcentrum i regionen görs det en
ordentlig satsning på handelsområdet Tuna
Park med en cirka 16 000 kvadratmeter
stor utbyggnad. Planeringen av en ny
idrottsarena med tillhörande badhus med
plats för 4 000 åskådare är ytterligare ett
exempel på en satsning i kommunen efter
flera år av svag utveckling inom näringslivet
och låg omsättningstillväxt.
överlägset största som ägt rum i kommunen de senaste åren.
Akelius utökar sitt bestånd genom förvärv av tre fastigheter från
Ikano Bostad som därmed lämnar orten. Efter flera turer står
det nu klart att Peab förvärvar fastigheten Forsen 2 med avsikt
att omvandla Tunafors gamla fabrikslokaler till bostäder.
Fastigheten är centralt belägen utmed Eskilstunaån och
bedöms utgöra ett intressant läge för att efter sanering kunna
utvecklas till ett attraktivt bostadsområde.
Kommersiella hyresfastigheter
Akelius, Dagon, GE Real Estate, Hyresbostäder i Sverige
(Acta) och Kungsleden är några av de stora aktörerna på
Eskilstunas kommersiella fastighetsmarknad. I februari 2011
förvärvade Bergudden tre centralt belägna fastigheter från
Eskilstuna - juli 2011
Kjell Ericsson & Partner Fastighetsförädling. Objekten har en
uthyrbar area på drygt 10 000 kvadratmeter innehållande
Kontor
Hyra
(kr/kvm)
Direktavkastning
(%)
Bedömda värden
(kr/kvm)
övervägande kontorslokaler. Den utökade satsningen på
handelsområdet Tuna Park leder till problem för andra
köpcentrum i kommunen. Detta illustreras tydligast genom att
AA-läge
A-läge
900 - 1 250
7,00 - 8,25
6 000 - 10 000
B-läge
850 - 1 100
7,50 - 8,50
5 000 - 7 500
C-läge
600 - 900
8,50 - 10,00
3 500 - 5 500
Folkesta köpcentrum, som i flera år haft problem att behålla
sina hyresgäster, såldes på exekutiv auktion under sommaren.
Köpeskillingen uppgår till 103,7 mkr. Vid tillfället var endast tre
av sju lokaler i köpcentret uthyrda. Alecta har sålt den
Butiker
framgångsrika Gallerian i Tuna Park för drygt 550 mkr. Alecta
AA-läge
konstaterar att konkurensen från andra handelsområden har
A-läge
1 250 - 3 200
6,50 - 7,75
12 000 - 20 000
B-läge
1 000 - 1 300
7,25 - 8,50
9 000 - 11 000
C-läge
700 - 1 000
8,00 - 9,00
7 000 - 9 000
Industri
påverkat säljbeslutet.
Specialfastigheter
Kommunen och landstinget är stora ägare av special-
A-läge
500 - 650
7,75 - 9,50
2 500 - 6 000
fastigheter i Eskilstuna. De största privata ägarna är Akelius
B-läge
450 - 600
8,50 - 10,00
2 000 - 4 500
och Pagoden Fastigheter. Arbetet med en ny evenemangs-
C-läge
400 - 500
9,00 - 11,00
1 250 - 3 000
Bostäder
arena fortgår. Arenan ska placeras i, eller i anslutning till
Munktellstaden och ska rymma 3 000-4 000 sittplatser.
Finansieringsfrågan kvarstår dock att lösa. Byggstart för det
AA-läge
planerade polishuset är uppskjuten. Då kostnaderna blev för
A-läge
950 - 1 300
5,00 - 6,25
8 000 - 16 500
B-läge
925 - 1 150
5,75 - 6,75
7 000 - 12 500
C-läge
825 - 1 025
6,25 - 7,25
5 250 - 8 000
höga har man valt att bygga ett mindre polishus på den
aktuella tomten. Ny upphandling ska genomföras, planerad
byggstart är framflyttad och inflytt beräknas ske tidigast under
2014.
FOKUS ESKILSTUNA
41
I fokus: Tuna Park
Handelsområdet Tuna park är sedan 2005 ett väletablerat
handelsområde i Eskilstuna med en sammanlagd
försäljningsyta på cirka 44 000 kvadratmeter. För att kunna
möta den ökade konkurrensen från handelscentrum i
närliggande orter, bland annat Erikslund i Västerås, planeras för
en väsentlig utbyggnad. KF Fastigheter som äger de två
volymhandelsdelar som idag finns i Tuna Park planerar en
utbyggnad på 9 000 kvadratmeter. Därutöver planeras en
utbyggnad av galleriadelen som finns inom handelsområdet
med 7 400 kvadratmeter. Sammanlagt rör det sig således om
en utbyggnad på cirka 16 000 kvadratmeter. En ny detaljplan
för området beräknas kunna antas till sommaren 2012.
Byggstart kan i sådant fall påbörjas under samma höst och
förhoppningen är att invigning ska kunna ske till hösten 2013
under förutsättning att allt löper på som planerat. I slutet av
augusti meddelades att Alecta säljer gallerian med tillhörande
förväntad byggrätt till den tyska fonden Warburg Henderson för
550 mkr vilket beräknas motsvara drygt 33 500 kr/kvm och en
initial direktavkastning om 6,15 %. Stora hyresgäster idag är
Lägesindelning, kontor (A- och B-läge)
H&M, Stadium och KappAhl. Köparen äger sedan tidigare
köpcentrum i Norrköping och Sundsvall.
Industri- & lagerfastigheter
Kommunfakta
Stora ägare av industri- och lagerfastigheter är Assa Abloy,
Befolkningsutveckling
stålföretaget Outokumpu, Kilenkrysset, Scandinavian Property
Group och Volvoägda Brunnsta industrihus. Innan sommaren
köpte Fastpartner och Svensk Fastighetsfond, genom sitt
gemensamägda bolag Arena Real, Lidls centrallager i Svista
logistikområde, beläget cirka fem kilometer öster om centrum.
Den totala uthyrbara arean är 29 700 kvadratmeter och
fastigheten såldes till en köpeskilling om 165 mkr.
Anläggningen har ett bra läge för en lagerfastighet med
omedelbar närhet till E20. Lidl kommer att stanna kvar som
hyresgäst till dess att företagets nya centrallager är färdigställt.
Planer & Projekt
För närvarande pågår flera intressanta bostadsprojekt inom
kommunen. Bland dessa kan nämnas området Djursta där det
planeras för en blandad bebyggelse med inslag av både
småhus, kedje-/radhus och lägenheter som ska ge 88 nya
bostäder. Byggnation beräknas kunna påbörjas kring årsskiftet.
I kvarteret Vakteln i centrala Eskilstuna uppför Eskilstuna
Kommunfastigheter 45 hyreslägenheter. Det pågår även
detaljplanering för att uppföra flerbostadshus vid flera olika
lägen längs med Eskilstunaån, exempelvis områdena
Thuleparken och Rosenhällen. I dessa projekt är syftet att
förtäta befintlig bebyggelse.
Arbetslöshet
NAI Svefa Fastighetsindex
+ 0,9%
9,9%
20
FOKUS STOCKHOLM
42
Stockholm
Bostadsfastigheter
De största ägarna till bostadsfastigheter i Stockholm är de
allmännyttiga bolagen Familjebostäder, Stockholmshem och
Stockholm behåller sin första plats med ett
NAI Svefa Fastighetsindex på 89. Med en
befolkningsökning på cirka 2,2 % har
trycket på Stockholmsmarknaden varit
fortsatt högt under det första halvåret,
dock skedde en viss avmattning med
hänseende till den rådande situationen i
södra Europa med svaga finanser och
vikande konjunkturutveckling. Fortsatt högt
tryck råder på bostadsmarknaden där
Boverkets prognos att 11 400 nya
bostäder byggs i regionen under 2011 inte
bedöms räcka för att möta den
demografiska utvecklingen.
Svenska Bostäder. Andra stora fastighetsägare är Einar
Mattson, HSB, Byggnadsfirma Olov Lindgren, Stockholms
Kooperativa Bostadsförening och Wallenstam. Hyresnivåerna i
Stockholms innerstad har ökat under den senaste tiden och
ligger normalt mellan cirka 1 225 och 1 800 kr/kvm för hyreslägenheter i A-läge och med värdeår 1990 och yngre. För
lägenheter i mer sekundära lägen ligger hyrorna runt 1 075 till
1 700 kr/kvm. En hög inflyttning och höga bostadspriser i
Stockholm innebär ett ökat intresse för bostadsbyggande.
Boverkets prognos är att 11 400 bostäder byggs i regionen
under 2011. Antalet påbörjade bostäder bedöms dock vara
långt under vad som behövs för att möta den demografiska
utvecklingen. I länsstyrelsens årliga bostadsmarknadsenkät
bedömer 22 av 26 kommuner i Stockholms län att de har brist
på bostäder. Bristen gäller både hyres- och bostadsrätter.
Kommersiella hyresfastigheter
Förutom kommunen är Alecta, AFA, AMF, Atrium Ljungberg,
Diligentia, Fabege, Huvudstaden, SEB samt Vasakronan stora
Stockholm - juli 2011
ägare av kommersiella hyresfastigheter. Trycket på marknaden
var fortsatt högt under det första kvartalet. Även om det andra
Kontor
Hyra
(kr/kvm)
Direktavkastning
(%)
Bedömda värden
(kr/kvm)
kvartalet innehöll några större transaktioner såsom
Station så kan en viss avmattning skönjas. Konsekvenserna
AA-läge
3 800 - 4 900
4,80 - 5,50
45 000 - 70 000
A-läge
2 700 - 4 000
5,00 - 5,75
40 000 - 60 000
B-läge
1 900 - 3 000
5,25 - 6,25
20 000 - 37 000
C-läge
1 400 - 2 200
6,00 - 6,75
12 000 - 25 000
Humlegårdens förvärv av fastigheten Härden 15 vid Norra
av den senaste tidens börsoro har inte visat sig ännu men
sannolikt kommer detta att kyla av marknaden. Bland de
transaktioner som har skett har två prestigefastigheter bytt
ägare, Bodarne 14 och Måns Bock 6. Fastigheterna avser
Strandvägen 1 och Strand Hotell. Båda fastigheterna ligger
Butiker
intill Nybrokajen och såldes för 93 000 respektive
AA-läge
6 500 - 16 000
4,50 - 5,50
65 000 - 150 000
A-läge
3 500 - 7 500
5,00 - 6,00
40 000 - 100 000
B-läge
2 000 - 3 500
5,75 - 6,75
25 000 - 45 000
C-läge
1 500 - 2 700
6,50 - 8,50
10 000 - 25 000
A-läge
700 - 1 100
6,75 - 7,50
7 000 - 9 000
B-läge
600 - 900
7,25 - 8,25
5 000 - 7 000
C-läge
450 - 650
7,75 - 8,75
4 000 - 6 000
AA-läge
1 225 - 1 800
2,00 - 3,50
23 000 - 40 000
arenan, med 30 000 sittplatser, i vilken de första evenemangen
A-läge
1 225 - 1 800
2,00 - 3,75
20 000 - 35 000
ska hållas under våren 2013. Ägare av arenan är SGA
B-läge
1 225 - 1 700
2,50 - 4,00
18 000 - 30 000
C-läge
1 075 - 1 700
2,50 - 4,00
15 000 - 25 000
95 000 kr/kvm. Under första halvåret blev det klart att
Swedbank och SEB kommer att lämna city för flytt till
Sundbyberg och Värtan. Totalt lämnar de båda bankerna cirka
100 000 kvadratmeter i citykärnan.
Industri
Bostäder
Specialfastigheter
Stora ägare av specialfastigheter är Stockholms stad,
Akademiska Hus, Jernhusen, Hemsö, Locum och Statens
fastighetsverk. Intill Globen pågår byggnation av Stockholms-
Fastigheter, ett av Stockholms stad helägt bolag. Då arenan
färdigställts kommer denna i kombination med befintliga
anläggningar inom området erbjuda ett brett utbud vilket kan
tävla med flera av världens stora evenemangsstäder.
FOKUS STOCKHOLM
43
I fokus: Arenastaden
I området Arenastaden i Solna, strax norr om Stockholm,
byggs för närvarande Swedbank Arena som enligt planerna blir
Sveriges nya nationalarena för herrlandslaget i fotboll. Arenan
kommer att bli Nordens största med plats för cirka 50 000
åskådare under fotbollsmatcher och cirka 67 500 platser vid
konsertarrangemang. Den nya stadsdelen är tänkt att bli ett
område för evenemang, shopping, arbete och boende och
planeras få mer än 10 000 arbetsplatser och tillkommande
bostäder för 5 000 boende. I anslutning till arenan byggs även
ett integrerat hotell med cirka 400 rum. Fabege, som är ägare
till merparten av de kommersiella fastigheterna i området,
planerar att bygga och förädla upp till 120 000 kvadratmeter
kontorsytor i Arenastaden. För närvarande pågår byggandet av
Vattenfalls nya miljöklassade huvudkontor som kommer att
omfatta 43 000 kvadratmeter med plats för 2 000 arbetsplatser.
Planer finns även på att uppföra ett köpcentrum, Mall of
Scandinavia, i området. Satsningen blir den första
nyetableringen av en stor shoppinggalleria i Stockholmsregionen sedan 1990-talet och köpcentret förutspås bli den
Lägesindelning, kontor (AA-, A- och B-läge)
största shoppinganläggningen i norra Europa. Idag är det
emellertid oklart om Mall of Scandinavia blir av.
Industri- & lagerfastigheter
Kommunfakta
Stora ägare av industrifastigheter är Brostaden (Castellum),
Befolkningsutveckling
Corem, Fabege, FastPartner, Sagax och Stockholm stad. I
mars förvärvade JM fastigheten Haifa 1 för 86 mkr. Fastigheten
som är belägen i Frihamnen inrymmer 3 749 kvadratmeter och
är fullt uthyrd men hyresgästen Nordisk Film Post Production
avser att lämna fastigheten när gällande kontraktet löper ut.
JM:s intention är att bygga bostäder och direktavkastningen
uppgick till låga 4,6 procent. Vidare kan nämnas att många
industrifastigheter som sålts den senaste tiden ligger i
omvandlingsområden såsom Ulvsunda, Slakthusområdet och
Annedal. Större portföljförsäljningar som var populära under
2006 – 2007 är fortfarande få.
Planer & Projekt
Under 2011 bedöms stadsdelarna Bromma, Kungsholmen
samt Hägersten-Liljeholmen erhålla flest inflyttningsklara
lägenheter, drygt 2 000 stycken. För att möta inflyttningen
krävs stora satsningar på vägar och spårbunden trafik. Den
kanske största satsningen är Förbifart Stockholm, en bilväg
från Skärholmen via Ekerö till Häggvik i Sollentuna som ska
avlasta Essingeleden. Till största del ska sträckan gå i tunnel.
Kostnaden beräknas till cirka 28 mdkr. Flera stora fastighetsprojekt har en koppling till forskning och utbildning som till
exempel utvecklingen av Hagastaden där 50 mdkr kan komma
att investeras under de kommande 15 åren.
Arbetslöshet
NAI Svefa Fastighetsindex
+ 2,2%
5,0%
89
FOKUS UPPSALA
44
Uppsala
Bostadsfastigheter
Uppsalahem är ortens allmännyttiga bolag och är tillsammans
med Dombron stora ägare av bostadsfastigheter. Gustavianska
Med positiv inflyttning och ökat
företagande placerar sig Uppsala på fjärde
plats i NAI Svefa Fastighetsindex. En ny
översiktsplan är antagen med inriktning på
förtätning och omlokalisering av centrala
industrier för att möta det växande behovet
av bostäder. En del intressanta förvärv har
genomförts, bland annat RBS:s avyttring
av det nya Polishuset samt även
bytesaffären mellan Dombron och
Uppsalahem. Fortsatt förtätning är att
vänta kring Uppsalas resecentrum där
Skanska uppför ny kontorsbyggnad samt
en hotell- och konferensbyggnad.
Stiftelsen vid Uppsala Akademi, Heimstaden, HSB,
Hyresbostäder i Sverige (Acta) och Stena Fastigheter är andra
stora aktörer. Näringslivet utvecklas starkt och är beroende av
en god tillgång på bostäder. Uppsala är en av de kommuner
där det just nu byggs flest bostäder per invånare. Under 2010
antog Uppsala kommun en ny översiktsplan som anger att
kommunen ska växa inåt. Nya bostäder ska produceras i
centrala lägen på gammal industrimark och befintliga industrier
lyfts istället ut i stadens periferi. Totalt har översiktsplanen en
beredskap för 30 000 nya bostäder fram till 2030, vilket
motsvarar 1 500 bostäder per år. Exempelvis omvandlas
området Librobäck successivt från tidigare industriområde till
en blandad stadsdel med bostäder, verksamheter, handel och
rekreation.
Kommersiella hyresfastigheter
Bland de större fastighetsägarna återfinns Atrium Ljungberg,
Aspholmen (Castellum), Diligentia, Henry Ståhl Fastigheter,
Klövern, Uppsala Akademiförvaltning samt Vasakronan. En
Uppsala - juli 2011
intressant transaktion är Royal Bank of Scotlands försäljning
av polishuset, fastigheten Svartbäcken 52:9. Byggnaden som
Kontor
Hyra
(kr/kvm)
Direktavkastning
(%)
Bedömda värden
(kr/kvm)
inrymmer cirka 24 000 kvadratmeter uppfördes under 2004.
Ytorna hyrs, på långa kontrakt, till 75 % av Polismyndigheten,
Kriminalvården 20 % och Åklagarmyndigheten 5 %. Arbetet
AA-läge
A-läge
1 200 - 2 200
6,25 - 7,50
10 000 - 22 000
B-läge
900 - 1 700
6,75 - 7,75
7 000 - 14 000
C-läge
700 - 1 100
8,00 - 9,50
5 000 - 9 000
kring nya resecentrum fortsätter och i anslutning till detta
bygger Skanska en kontorsbyggnad med butiker och
restauranger i botten. Projektnamnet för området är Uppsala
Entré där även bostadsbyggnader kommer att uppföras.
Butiker
Kontorsbyggnaden blir den första Green Building-certifierade
AA-läge
byggnaden i Uppsala. Moderna ytor tillsammans med det
attraktiva läget förväntas kunna ge stadens högsta
A-läge
2 200 - 4 500
6,00 - 7,25
15 000 - 40 000
B-läge
1 000 - 2 200
6,75 - 8,00
7 000 - 17 000
C-läge
800 - 1 200
7,50 - 9,00
5 000 - 10 000
A-läge
550 - 750
7,50 - 8,50
4 000 - 7 000
Specialfastigheter
B-läge
450 - 600
8,00 - 9,50
3 500 - 5 500
Akademiska Hus, kommunen, landstinget och Vasakronan är
C-läge
350 - 500
9,25 - 11,00
1 500 - 4 000
Industri
Bostäder
kontorshyror. Enligt Skanska kommer inflyttning att ske under
2012.
några av de stora ägarna av specialfastigheter på orten. Inom
Blåsenhusområdet bygger Akademiska Hus Skandionkliniken,
ett samarbetsprojekt mellan sju landsting och universitets-
AA-läge
sjukhuset. Kliniken beräknas vara inflyttningsklar till sommaren
A-läge
950 - 1 400
3,75 - 5,00
11 000 - 23 000
B-läge
875 - 1 275
4,50 - 5,75
9 000 - 15 000
C-läge
825 - 1 100
5,50 - 7,00
6 000 - 10 000
2014. Akademiska Hus omvandling av Campus Ultuna syftar
till att samlokalisera SLU:s verksamheter. Totalt 2,5 mdkr
kommer att investeras i nya lokaler samtidigt som 20 000
kvadratmeter blir vakanta.
FOKUS UPPSALA
45
I fokus: Dombron och Uppsalahem
I våras offentliggjordes den hittills största fastighetsaffären i
Uppsalas historia då Dombron, som ägs av fjärde AP-fonden
och AMF, köpte Uppsalahems Servicebostäders vård- och
stödboenden med omkring 500 senior- och trygghetsbostäder
samt närmare 1 000 vanliga bostäder, till ett värde av 3 mdkr.
Uppsalahem förvärvar samtidigt 51 % av aktierna i
Studentstaden från Dombron. Studentstaden äger 4 300
studentlägenheter. Andelen motsvarar ett fastighetsvärde om
1,2 mdkr och Uppsalahem har för avsikt att köpa resterande
del inom tre år. Dombron kvarstår som förvaltare av
Studentstaden fram tills att Uppsalahem har övertagit hela
Studentstaden om tre år. Då kommer fastigheter för totalt drygt
5 mdkr att ha bytt ägare. Dombron inleder dessutom ett
samarbete med kommunen om nyproduktion av bostadsrätter
och hyresrätter. Uppsalahem som redan idag bygger flest
bostäder i Uppsala får genom försäljningen ökade möjligheter
att bygga nya hyresrätter och studentbostäder samtidigt som
bolaget kan fortsätta med förnyelsearbetet som pågår i det
bestånd som är byggt mellan 1950- och 1970-talen.
Lägesindelning, kontor (A- och B-läge)
Sammantaget är förhoppningen att affären ska bidra till ett ökat
bostadsbyggande i Uppsala.
Industri- & lagerfastigheter
Kommunfakta
Stora ägare i segmentet är Aspholmen (Castellum), GE Health
Befolkningsutveckling
Care, Klövern, Lantmännen samt Uppsala kommun. Inom
stadsdelen Kungsängen pågår detaljplanearbeten i syfte att
tillskapa mark för bostadsändamål. Området har under en
längre tid varit under omvandling och präglas av äldre industrioch logistikfastigheter. Trenden är att industrin flyttar mot
Fyrislund. I april köpte Mälarsanering i Sverige fastigheterna
Librobäck 18:5 och 18:6 för 17 mkr. Inom fastigheterna finns
en modern industribyggnad om cirka 1 600 kvadratmeter och
5 500 kvadratmeter uppställningsytor. Värdet på byggnaden
som uppfördes 2006 bedöms till dryga 8 000 kr/kvm.
Planer & Projekt
Ett projekt under byggnation är Uppsala Entré, beläget i
centrum intill nya Uppsala resecentrum, där Skanska uppför
kontor och lägenheter med inflyttning under 2012. I samma
område uppför Skanska med Uppsala Akademiförvaltning som
uppdragsgivare en hotell-, restaurang och konferensanläggning
med 184 rum. På östra sidan av resecentrum ska bland annat
200 lägenheter byggas. Trafikverket planerar för en utbyggnad
av en cirka fyra kilometer lång sträcka med dubbelspår genom
gamla Uppsala med syfte att minska risken för trafikstörningar
och möjliggöra för ökad trafik. Byggstarten planeras till 2013
och projektet beräknas kosta omkring 1 mdkr.
Arbetslöshet
NAI Svefa Fastighetsindex
+ 1,4%
4,6%
58
FOKUS GÄVLE
46
Gävle
Bostadsfastigheter
Det allmännyttiga bolaget Gavlegårdarna är den största ägaren
av bostäder på orten. Din Bostad (Balder), HSB och Svedinger
Gävle behåller sina 31 poäng i NAI Svefas
Fastighetsindex men då flera orter stärker
sitt index tappar Gävle tre placeringar och
hamnar på plats 21. Anledningen är en
svag arbetsmarknad och en låg
omsättningstillväxt i det lokala näringslivet
vilket påverkar fastighetsmarknaden i stort.
Efterfrågan på både bostäder och
kommersiella lokaler håller dock i sig vilket
syns i hyresutvecklingen och i att flera nya
projekt planeras. Ett exempel är Hemlingby
Köpcentrum som nu påbörjar tredje
etappen med cirka 32 000 kvadratmeter
handel.
Fastigheter är andra stora ägare. Efterfrågan på bostäder är
fortsatt god vilket avspeglas i ytterligare nybyggnadsprojekt.
Under 2011 har HSB påbörjat sin andra etapp med
bostadsrätter på Gävle Strand. Projektet består av 34
lägenheter och radhus samt fem stycken kajhus vid vattnet. I
det hyreshus som Gavlegårdarna uppförde på Gävle Strand
med inflyttning under 2011 är nu samtliga hyresrätter uthyrda.
Hyresnivån ligger runt 1 600 kr/kvm. På Luftvärnsbacken,
Södertull, vill Riksbyggen bygga cirka 70 stycken
bostadsrättslägenheter. Detaljplan ska nu tas fram. Riksbyggen
har även nyligen förvärvat mark vid Hedvigs Trädgård vid
högskolan. Här planeras 44 bostadsrättslägenheter. Om
tillräckligt stort intresse finns kan byggstart ske redan i år. På
transaktionsmarknaden har aktiviteten under första halvåret
varit lägre än under föregående år.
Kommersiella hyresfastigheter
På Gävles kommersiella fastighetsmarknad är kommunen en
stor ägare. Även Diös, KF Fastigheter, Norrporten, Norrvidden
Gävle - juli 2011
och Protego finns med bland de större ägarna. Lantmäteriverket som hyr 22 000 kvadratmeter kontor av Norrporten
Kontor
Hyra
(kr/kvm)
Direktavkastning
(%)
Bedömda värden
(kr/kvm)
efterfrågar mer flexibla arbetsplatser och 14 000 kvadratmeter
av lokalerna byggs nu om till moderna, öppna kontor. I
samband med ombyggnationen har ett nytt 15-årigt hyres-
AA-läge
A-läge
900 - 1 500
7,00 - 8,00
7 000 - 13 000
B-läge
700 - 1 250
7,75 - 8,75
5 000 - 10 000
C-läge
600 - 800
8,75 - 9,75
3 000 - 6 000
kontrakt tecknats på en hyresnivå om cirka 1 250 kr/kvm.
Trafikverket bestämde under sommaren plats för sitt nya
regionkontor. Valet föll på Norrviddens fastighet på Norra
Kungsgatan 1. Avtalet omfattar cirka 5 200 kvadratmeter och
Butiker
löper på sex år. Projektfastigheten Norr 44:1, mer känd som
AA-läge
Gamla Grand har bytt ägare. Det är Diös som sålt fastigheten
till Bicky Chakraborty, ägare av Elite Hotels. Köpeskillingen
A-läge
1 500 - 4 000
6,25 - 7,50
10 000 - 30 000
B-läge
700 - 1 900
7,00 - 8,50
6 000 - 12 000
C-läge
600 - 900
7,75 - 9,50
3 000 - 6 000
öppna under hösten 2012.
A-läge
450 - 700
8,00 - 9,00
3 500 - 6 500
B-läge
350 - 550
8,50 - 9,50
3 000 - 4 500
Specialfastigheter
C-läge
300 - 400
10,00 - 11,00
1 500 - 3 000
uppgick till cirka 40 mkr inklusive upparbetade projektkostnader. Fastigheten ska byggas om till hotell och kommer
Industri
Bostäder
Förutom landstinget och kommunen är Diös, FastPartner,
Gästrike Invest och Hemsö stora ägare av specialfastigheter
på orten. Vid Gävle Sjukhus ska en ny byggnad uppföras
AA-läge
innehållande operationssalar. Byggstart är planerad under
A-läge
950 - 1 450
5,25 - 6,25
8 000 - 15 000
B-läge
825 - 1 000
6,00 - 6,75
6 500 - 11 000
C-läge
775 - 900
6,50 - 7,50
5 500 - 7 500
2011 med tänkt färdigställande under 2013. Kostnaden
beräknas uppgå till cirka 290 mkr. Det är även klart att ett nytt
patienthotell ska byggas med ungefär 70 rum. Kostnaden för
byggnationen beräknas uppgå till cirka 100 mkr.
FOKUS GÄVLE
47
I fokus: Hemlingby Köpcentrum växer
Hemlingby Köpcentrum som är ett av Gävles mest expansiva
handelsområde växer vidare söderut utmed E4:an och tar upp
kampen med Valbo Köpcentrum. Etapp ett och två är
färdigställda med cirka 40 000 kvadratmeter handelsarea.
Exempel på butiker i området är Biltema, Jula, City Gross och
ICA Maxi. Den tredje etappen om 32 000 kvadratmeter är
detaljplanelagd och utbyggnad av infrastruktur pågår. Bland
annat har kommunen åtagit sig att bygga en ny rondell närmare
E4:an för att trafiken ska flyta bättre. Under hösten kommer en
av aktörerna, TK Delevopment att påbörja byggandet av cirka
8 200 kvadratmeter kommersiella lokaler i området. Inriktningen
på hyresgästerna ska vara bygg och inredning. Hyreskontrakt
är tecknande med Rusta, Överskottsbolaget och Jysk om totalt
cirka 6 300 kvadratmeter och de kvarvarande ytorna som ännu
inte är uthyrda planeras att ge plats för ytterligare en till tre
hyresgäster. Hamburgerrestaurangen Max planerar att på sikt
etablera sig i området. Även Jula som redan finns i Hemlingby
Köpcentrum har förvärvat mark av kommunen för byggandet av
cirka 7 000 kvadratmeter handelsarea. Planerna är dock inte att
Lägesindelning, kontor (A- och B-läge)
bygga en ny Julabutik utan tanken är att man ska hyra ut
lokalerna till annan handel.
Industri- & lagerfastigheter
Kommunfakta
Kommunen och flera av ortens industribolag som Korsnäs,
Befolkningsutveckling
Kraft Food och Leaf tillhör de stora ägarna av industri- och
lagerfastigheter. Diös, FastPartner och Norrvidden är andra
aktörer med betydande innehav. Industriområdet Ersbo växer
vidare och här har logistik och åkeriverksamhet etablerat sig
under året. I området har Immobilia Logistikfastigheter uppfört
1 600 kvadratmeter logistiklokaler åt Posten. Ett par företag
med åkeriverksamhet har köpt mark av kommunen och ska
etablera sig i området. Panaxia kommer att dra ner på sin
verksamhet men blir kvar i området.
Planer & Projekt
Vid Södertull i södra Gävle har John Gustafsson Byggnads AB
förvärvat en fastighet där det tidigare har legat en
bensinstation. Planer finns för att bygga ett kontorshus om upp
till tio våningar. Byggnaden kommer att bli 500 kvadratmeter
per våningsplan och exploatören är beredd att investera cirka
100 mkr i projektet. Ärendet ligger hos kommunen då man
ansökt om planändring. Befolkningsökningen har lett till fortsatt
efterfrågan på nyproducerade småhus. I Lindbacka, norr om
centrala Gävle, har markberedning påbörjats för 20
småhustomter och man förbereder även för kommande
rad-/kedjehus. I stadsdelen Strömsbro planeras för ytterligare
20 kedjehus.
Arbetslöshet
NAI Svefa Fastighetsindex
+ 0,7%
9,6%
31
FOKUS FALUN
48
Falun
Bostadsfastigheter
Den största hyresvärden i Falun är det kommunala
bostadsbolaget Kopparstaden med nästan 7 000 lägenheter i
Falun går framåt och med NAI Svefa
Fastighetsindex 32 klättrar orten två
placeringar till plats 19 i höstens mätning.
sitt innehav. Andra stora aktörer på bostadsmarknaden är
Gläntan Förvaltning, Kivun, Masmästaren och Trumbäcken
Fastighets AB. På regementsområdet vid Kungsgårdsvägen
planerar Dagon, HSB och Kopparstaden för ett gemensamt
bostadsprojekt. På två intilliggande fastigheter vill man bygga
Fortsatt planering pågår kring utbyggnad
av regementsområdet för bostadsändamål
samt utökning av externhandelsområdet på
östra regementet. I södra delen av Faluns
tätort planeras även för en ny stadsdel med
cirka 400 bostäder. I slutet av 2010 stärkte
Diös sitt fastighetsinnehav när man bland
annat köpte Faluns största galleria,
Bergströms Galleria, där hyrorna idag
bedöms ligga runt 2 500 till 3 000 kr/kvm.
flerbostadshus där det på Kopparstadens del byggs
hyresrätter medan Dagon och HSB bygger bostadsrätter.
Planarbete pågår och projektet kan stå klart tidigast under
2014. Under våren har Kopparstaden förvärvat fastigheten
Östra Falun 14 i centrala Falun där det tidigare fanns en
bensinstation. Köpeskillingen uppgår till 1,3 mkr och
tomtarealen är på 1 382 kvadratmeter. Planarbete pågår och
bostäderna bedöms kunna vara klara för inflyttning tidigast
under 2014-2015.
Kommersiella hyresfastigheter
Stora fastighetsägare förutom kommunen är Diös, Dagon
samt Roxanne Fastighetsfond. I oktober börjar Sjaelsögruppen bygget av handelsområdet på östra regementet som
Falun - juli 2011
är en vidareutveckling av det befintliga externhandelsområdet.
Området kommer att rymma sju nya butiker med en samman-
Kontor
Hyra
(kr/kvm)
Direktavkastning
(%)
Bedömda värden
(kr/kvm)
lagd area på cirka 12 000 kvadratmeter. För att inte
konkurrera med cityhandeln har kommunen beslutat att
butikslokalerna inte får vara mindre än 1 000 kvadratmeter.
AA-läge
A-läge
800 - 1 200
7,50 - 9,00
7 000 - 9 000
B-läge
700 - 950
8,00 - 9,25
5 000 - 7 000
C-läge
600 - 700
9,00 - 10,00
2 500 - 4 000
Kopparleden har hyrt ut drygt 5 000 kvadratmeter kontor till
Sweco i fastigheten Falun 9:22, mer känd som ”Stora
Research”. I och med uthyrningen så samlokaliserar Sweco
sina lokalkontor med totalt drygt 140 anställda i lokaler som
Butiker
på sikt kan komma att inrymma totalt 180 anställda.
AA-läge
Kopparleden förvärvade fastigheten under våren 2010 från
Stora Enso. Då var vakansgraden 60 % och nu är den nästan
A-läge
1 300 - 3 000
6,75 - 7,75
10 000 - 22 000
B-läge
850 - 1 500
7,50 - 8,50
8 000 - 11 000
C-läge
600 - 800
8,50 - 9,50
3 000 - 6 000
A-läge
350 - 600
8,75 - 10,00
2 000 - 4 000
Största ägare av specialfastigheter är kommunen och
B-läge
300 - 400
9,50 - 11,00
1 500 - 2 500
landstinget. Därutöver finns bland ägarna fastighetsbolagen
C-läge
250 - 350
10,50 - 12,00
1 000 - 2 000
Industri
Bostäder
fullt uthyrd.
Specialfastigheter
Dagon och Diös samt ett flertal mindre privata aktörer. Vid Falu
lasarett genomförs ett ny- och ombyggnadsprojekt av en ny
vårdbyggnad innehållande cirka 25 000 kvadratmeter BTA.
AA-läge
Kostnaden är beräknad till 560 mkr. Bygget ska vara klart
A-läge
925 - 1 300
6,00 - 7,00
7 500 - 9 500
B-läge
825 - 925
6,75 - 7,75
6 000 - 7 500
C-läge
775 - 850
7,75 - 8,25
3 500 - 5 500
under hösten 2013. En ny detaljplan för Lugnetområdet har
antagits. Detaljplanen omfattar dels ett nytt bibliotek till
Högskolan Dalarna och dels ombyggnation av SVT:s gamla
lokaler till kyrksal och konferenslokal.
FOKUS FALUN
49
I fokus: Cityhandel
Falu kommun har en handelsstrategi som antogs 2003. En
utgångspunkt i strategin är att Falu centrum som handelsplats
ska stärkas ytterligare och att centrum är ett prioriterat område
för en livskraftig handel. I stort så följer kommunen strategin
fortfarande. Man konstaterar att Falun inte är en tillräckligt stor
stad för att ha ett externt köpcentrum med samma typ av
handel som i centrum. I centrum finns det två större gallerior, en
i vardera änden av den huvudsakliga shoppinggatan
Holmgatan. Hyresnivåerna i dessa gallerior, som betecknas
som A-läge, och för gatulägen mellan galleriorna ligger på
2 500-3 000 kr/kvm beroende på storlek och läge. I slutet av
2010 stärkte Diös sitt fastighetsinnehav när man bland annat
köpte Faluns största galleria, Bergströms Galleria, samt
ytterligare en fastighet längs Holmgatan. Bolaget är därmed
den enskilt största fastighetsägaren i centrala Falun. Andra
stora fastighetsägare i centrum är Arostornet och Dalarnas
Försäkringsbolag. Faluns nya resecentrum som ska stå klart till
skid-VM 2015 kommer att innebära att både kommunen och
privata fastighetsägare ska göra investeringar i den södra delen
Lägesindelning, kontor (A- och B-läge)
av centrum.
Industri- & lagerfastigheter
Kommunfakta
Två stora ägare av industrifastigheter är Corem och Möller &
Befolkningsutveckling
Partners. Kommunen planerar att utveckla mer mark för
industriändamål för att ha beredskap att möta en ökad
efterfrågan. Det är framförallt tre områden som är intressanta
att utveckla; Tallenområdet, Ingarvet och längs Lugnetleden.
Efter årsskiftet ska planarbetet för Tallenområdet starta där
kommunen är den huvudsakliga markägaren. Området
närmast Lugnetleden ägs idag av Fortifikationsverket som dock
planerar att sälja marken. Området gränsar till Myranområdet
som kommunen under sommaren förvärvade från
Fortifikationsverket. Det före detta skjutbaneområdet är 94 ha
stort och köpeskillingen uppgår till cirka 4 mkr.
Planer & Projekt
I södra delen av Falu tätort finns planer på en ny stadsdel, Lilla
Källviken. Planområdet omfattar omkring 400 nya bostäder
varav 100 lägenheter i flerbostadshus. Området ska även
inrymma förskola, skola samt offentlig och kommersiell service.
Detaljplanen har varit ute på samråd och en mängd synpunkter
har inkommit som nu bearbetas. I det nya bostadsområdet i
Slättaskogen är de 33 villatomterna i första etappen i stort sett
slutsålda med tillträde i september. Kommunen har därför fattat
beslut om att påbörja etapp två som omfattar ytterligare 20
tomter för småhusbebyggelse.
Arbetslöshet
NAI Svefa Fastighetsindex
+ 0,5%
5,5%
32
FOKUS SUNDSVALL
50
Sundsvall
Bostadsfastigheter
Det kommunala bolaget Mitthem är den största hyresvärden i
Sundsvall. Balder, Norrporten och Sveafastigheter hör till de
Sundsvall placerar sig på plats 18 i
NAI Svefa Fastighetsindex vilket är tre
platser bättre än vid vårens mätning.
Förklaringen ligger i en tillväxt såväl i
befolkning som i näringslivet. Nytt
transportcentrum planeras i området
Tunadal-Korsta-Ortviken, den största
satsningen på näringsliv och miljö i
Sundsvall på länge. Lilium är en ny aktör på
stadens kommersiella fastighetsmarknad
efter förvärvet från Norrporten. Norrlands
största fastighetsbolag, Norrvidden med
cirka 840 000 kvadratmeter uthyrbar area,
är till salu. Affären förväntas vara klar under
hösten.
större privata ägarna. Andra aktörer är TotalFörvaltning och
Svenska Stålbyggen. Bostadsmarknaden har utvecklats starkt
under de senaste åren med ökade priser och sjunkande
avkastningskrav. Antalet styckeförsäljningar av
bostadsfastigheter har varit relativt konstant med cirka 20-30
försäljningar per år utom 2009 då antalet försäljningar var
något lägre. Huvuddelen av objekten har varit mindre med en
uthyrbar area understigande 1 000 kvadratmeter. Merparten av
objekten är belägna i stadens B-lägen som exempelvis
Skönsmon och Västermalm. Köpare och säljare i Sundsvall är
företrädesvis privatpersoner och lokala bolag. Snittpriset för de
senaste årens förvärv ligger på cirka 10 000 kr/kvm. Att notera
är att transaktionsvolymen under första halvåret av 2011 visar
på en minskad volym.
Kommersiella hyresfastigheter
Norrporten och Norrvidden är de största aktörerna på
Sundvalls kommersiella fastighetsmarknad. Diös, Ikano och
IKEA har också betydande innehav. I augusti offentliggjordes
Sundsvall - juli 2011
att Norrporten säljer åtta fastigheter i Sundsvall till det
nystartade fastighetsbolaget Lilium. Affären, som inkluderar
Kontor
Hyra
(kr/kvm)
Direktavkastning
(%)
Bedömda värden
(kr/kvm)
fastigheter i Linköping och Luleå, uppgår till 1,4 mdkr. Hotel
Baltic har förvärvat hotellfastigheten på Sjögatan 5 och
intilliggande fastighet på Sjögatan 2 av Norrvidden. Redan
AA-läge
A-läge
900 - 1 400
6,75 - 8,00
7 000 - 13 000
B-läge
700 - 1 000
7,25 - 9,00
4 000 - 8 000
C-läge
600 - 850
8,00 - 10,00
2 500 - 5 000
idag driver köparen Best Western Hotel Baltic och syftet med
köpet är att utöka rumskapaciteten. Under sommaren bytte
Norrvidden och Migrationsverket kontor med varandra.
Migrationsverket flyttar därmed in i Norrviddens tidigare kontor
Butiker
vid Stora Torget och hyr samtidigt angränsande lokaler.
AA-läge
Ejendominvest är på god väg att hyra ut hela Bydalens
Köpcentrum. Senaste hyresgästen är Dollarstore som
A-läge
1 500 - 2 600
6,25 - 7,00
10 000 - 20 000
B-läge
900 - 1 400
6,75 - 8,50
7 000 - 12 000
C-läge
600 - 1 000
7,50 - 9,50
2 500 - 7 000
A-läge
350 - 700
8,00 - 10,00
2 500 - 5 500
Specialfastigheter
B-läge
350 - 600
8,50 - 10,50
2 000 - 4 000
Förutom de offentliga ägarna inom segmentet finns bland
C-läge
300 - 500
10,00 - 12,00
1 500 - 3 000
Industri
Bostäder
kommer hyra en lokal om 3 000 kvadratmeter. Kvar att hyra ut
är 2 700 kvadratmeter.
annat Akademiska Hus, Balder, Envido och Hemsö
representerade. I början av juni började Norrporten
ombyggnaden av Stadshuset. Förutomen total upprustning av
AA-läge
fasaden ska de 1 000 kvadratmetrarna på bottenplan byggas
A-läge
900 - 1 400
5,00 - 6,00
8 000 - 16 000
B-läge
750 - 1 100
6,00 - 7,50
6 000 - 12 000
C-läge
700 - 1 000
6,50 - 8,50
4 000 - 7 000
om till ett besöks- och turistcentrum för Sundsvall och
Stenstaden. Vidare ska kommunens näringslivsbolag förlägga
sin verksamhet i byggnaden. Ytorna har stått tomma sedan
1970-talet. Ombyggnaden ska vara klar under juni 2012.
FOKUS SUNDSVALL
51
I fokus: Norrvidden
Norrvidden bildades 2002 och är Norrlands största fastighetsbolag med fastigheter från Gävle i söder till Gällivare i norr.
Bolaget äger fastigheter med en total uthyrbar area om cirka
840 000 kvadratmeter fördelade på cirka 41 % kontor, 24 %
industri och lager, 21 % butiker, 13 % bostäder samt 0,4 %
övrigt. Marknadsvärdet av fastigheterna har bedömts uppgå till
cirka 6,4 mdkr. Huvudkontoret finns i Sundsvall med lokalkontor
i Östersund, Gävle, Umeå och Luleå. Hyresintäkterna uppgick
till drygt 700 mkr under 2010 och verksamheten visade ett
resultat före skatt om 175 mkr. Norrvidden ägs sedan 2009 av
Altor Fund III och Bure Equity genom Skrindan. Norrvidden är
sedan början av sommaren ute till försäljning och intresset från
presumtiva köpare uppges vara stort. Försäljningen förväntas
kunna vara klar under hösten med målet att bolaget ska vara
helt avträtt av nuvarande ägare innan årsskiftet. Huvudspåret
har varit att hela bolaget ska säljas till en tagare. Både
investerare och banker har visat intresse. I juni lade Diös ett
indikativt bud på fastighetsbeståndet. NP3 Fastigheter har
också visat intresse för förvärv av delar av Norrvidden.
Lägesindelning, kontor (A- och B-läge)
Industri- & lagerfastigheter
Kommunfakta
Kommunen samt SCA är stora ägare av industri- och
Befolkningsutveckling
lagerfastigheter. Kubikenborg Aluminium, Metso och
Norrlandspojkarna är andra med stora innehav. Det före detta
sommarstugeområdet Petersvik tas nu i anspråk till förmån för
den industriella tillväxten som är den största satsningen på
näringsliv och miljö i Sundsvall på väldigt länge. Ett flertal
fastigheter och tomter har redan lösts in och förhandlingar
pågår avseende flera andra fastigheter. Transaktionsvolymen
på industrifastigheter i övrigt har sedan 2009 varit betydligt
lägre än tidigare år och denna omsättningstakt förväntas bestå.
Däremot har priserna varit relativt konstanta de senaste åren.
Planer & Projekt
Sundsvall Logistikpark är ett kommunalt bolag som ska
samordna utvecklingen av ett transportnav mellan väg, järnväg
och sjöfart i området Tunadal-Korsta-Ortviken. Samordning
sker med Trafikverket och SCA. Man kommer bland annat att
uppföra en kombiterminal och en containerhamn i området.
Kombiterminalen ska bestå av omlastningsytor och ett antal
järnvägsspår. Järnvägen kommer att byggas fram till Ortvikens
pappersbruk, detaljplan är under framtagande. Trafikverket
planerar att bygga en ny järnväg i Maland som knyter ihop
Ådalsbanan med Tunadalsbanan. Det finns även planer på att
bygga en biogasanläggning vid Korstaverket.
Arbetslöshet
NAI Svefa Fastighetsindex
+ 0,3%
7,6%
33
FOKUS ÖSTERSUND
52
Östersund
Bostadsfastigheter
Kommunägda Östersundsbostäder dominerar marknaden men
även Akelius, Diös, Landstingsbostäder i Jämtland och
Östersund placerar sig på plats 19 i
NAI Svefa Fastighetsindex vilket är tre
platser sämre än vid förra mätningen.
Norrvidden planerar att bygga Norrlands
högsta bostadshus. Samtidigt har de svårt
att få de nybyggda lägenheterna på
Rosmarinen uthyrda. I Stadsdel Norr
planerar Fältjägaren för ett 16 våningar
högt hotell med spa och konferens.
Polisens före detta lokaler på
Köpmangatan är nu uthyrda igen, ny
hyresgäst är landstinget. Östersund
hoppas fortfarande på att någon av
datajättarna ska etablera sig i kommunen
och förbereder sig för ett positivt besked.
Norrvidden har väsentliga marknadsandelar. Regeringsrätten
gav Östersundsbostäder rätt att bygga ett 16 våningar högt
punkthus i området Marielund. Den 46 meter höga byggnaden
blir, om den byggs, Norrlands högsta bostadshus. I september
förra året stod Östersundsbostäders nya område Rosmarinen
på Falkfångarvägen i Torvalla färdigt. Men än idag är bara
hälften av de 59 lägenheterna uthyrda. En av förklaringarna
tros vara den höga hyran. Det har inte byggts hyresrätter i
Östersund sedan början på 1990-talet vilket gör att det blir en
markant skillnad i hyran mellan gammalt och nytt.
Östersundsbostäder är dock vid gott mod och bedömer att
alla lägenheter kommer att vara uthyrda inom kort. Kommunen
har som mål att år 2020 ha 65 000 invånare. För att detta ska
bli möjligt behöver det byggas 4 000 bostäder.
Kommersiella hyresfastigheter
Bland de större fastighetsägarna återfinns Aberdeen, Diös, GE
Real Estate, Norrvidden, Person Invest samt kommunen.
Landstinget har tecknat ett 15-årigt hyresavtal hos GE Capital
Östersund - juli 2011
Real Estate i fastigheten Handelsmannen 6 i centrala
Östersund. Kontraktet omfattar cirka 8 100 kvadratmeter
Kontor
Hyra
(kr/kvm)
Direktavkastning
(%)
Bedömda värden
(kr/kvm)
lokaler för barn- och ungdomspsykiatri. Lokalerna hyrdes
tidigare av polisen som flyttade därifrån under 2010. Inflyttning
kommer att ske i januari 2013. Landstinget hyr från i somras
AA-läge
A-läge
750 - 1 400
6,75 - 8,00
6 500 - 12 000
B-läge
600 - 1 200
7,50 - 8,75
3 500 - 8 000
C-läge
450 - 800
7,75 - 9,50
2 500 - 6 000
även 1 700 kvadratmeter nya lokaler på Frösön av Norrvidden
som kommer att göra stora anpassningar och investeringar i
lokalen. Steve Perryman Sport Travel har flyttat in i
Norrviddens lokaler på Hamngatan 19 nära busstorget.
Butiker
Norrvidden ser den nya hyresgästen som ett välkommet
AA-läge
tillskott i området. Generellt är efterfrågan på butikslokaler i
innerstaden stark. Däremot finns det en relativt stor andel
A-läge
1 300 - 2 800
6,50 - 7,50
8 000 - 18 000
B-läge
900 - 1 300
7,00 - 8,75
5 000 - 9 000
C-läge
500 - 800
7,75 - 9,00
2 500 - 5 500
A-läge
350 - 700
8,25 - 9,25
2 000 - 5 500
Kommunen, landstinget, Seniorbostäder i Sverige och
B-läge
300 - 550
8,50 - 10,00
1 500 - 3 500
Vasallen är några av ägarna till specialfastigheter i Östersund.
C-läge
250 - 400
9,00 - 11,50
1 000 - 2 500
Industri
Bostäder
lediga kontor.
Specialfastigheter
Diskussion pågår om vad som ska ske med Centralpalatset
som brann i januari 2010. I planen finns ett rivningsförbud men
två utredningar visar på att byggnaden måste rivas. Nu görs
AA-läge
en tredje utredning och beslut väntas under hösten. Trots
A-läge
900 - 1 400
5,25 - 6,75
7 000 - 13 000
B-läge
800 - 1 000
6,00 - 7,00
6 000 - 9 000
C-läge
700 - 950
6,75 - 8,00
4 000 - 8 000
beslut om att bygga en ny isarena på Stadsdel Norr har ett
nytt förslag till multianläggning på Campus presenterats.
Förslaget innehåller både simhall och studentbostäder och
syftar till att tillgodose såväl kommunens som
Mittuniversitetets behov av lokaler för Vintersportscentrum.
FOKUS ÖSTERSUND
53
I fokus: Framtida bostadsområden
Östersunds kommun har som ambition att befolkningen ska
öka med en procent per år vilket innebär en årlig befolkningsökning om cirka 600 personer. För att möta en tillväxt i den
storleksordningen behöver cirka 400 bostäder byggas varje år.
Kommunen säljer därför områden detaljplanelagda för bostäder
i grupphus och flerbostadshus. I Lugnvik och Brittsbo säljer
kommunen fyra markområden om 57 200 kvadratmeter
markareal varav två områden med byggrätter för grupphus, ett
område för bostadsrätter samt ett område för flerbostadshus
avseende hyresrätter. De två områdena för grupphus säljs för
cirka 350 kr/kvm markareal, området med bostadsrätter för
cirka 260 kr/kvm markareal och området för hyresrätter för
cirka 990 kr/kvm BTA. I Torvalla och Ängsmon säljer
kommunen totalt 27 800 kvadratmeter varav ett område för
grupphus samt ett område för flerbostadshus avseende
hyresrätter och bostadsrätter. Området för grupphus säljs för
250 kr/kvm markareal och området med hyresrätter och
bostadsrätter säljs för cirka 1 000 kr/kvm BTA. Kommunen
bildar en exploateringsfastighet för varje område man har för
Lägesindelning, kontor (A- och B-läge)
avsikt att sälja och överlåter åt exploatören att avstycka
fastigheter för försäljning vidare.
Industri- & lagerfastigheter
Kommunfakta
Företagshuset i Odenskog (före detta Flextronics), Milko och
Befolkningsutveckling
0,0%
Arbetslöshet
7,4%
Norrvidden är de största innehavarna av industri- och
lagerfastigheter i Östersund. Under flera år har Östersunds
kommun arbetat med att få någon av de stora datajättarna att
placera sin serveranläggning i kommunen. Östersund var länge
med i kampen när Google till sist valde att etablera sig i
Finland. Nu planeras en tomt om cirka 60 ha i Torvalla för att
kunna ta emot en serverhall åt någon av datajättarna. Det är
tillgången på energi och kyla som gör Östersund intressant för
investerare. Kommunen vill även ändra i befintlig plan, från en
maximal byggnadshöjd på 8-10 meter till 16 meter.
Planer & Projekt
Ytterligare ett par etableringar är på gång till Stadsdel Norr.
Den stora investeringen är ett 16 våningar högt konferenshotell
med spa och 200 rum. Hotellprojektet ska bli den
profilbyggnad som det flaggades för i områdesplanen när
Fältjägaren Fastigheter tog över regementsområdet. Bygget
sker väster om den tredje kasernen, nästan i jämnhöjd med där
Arkivvägen mynnar mot Rådhusgatan. Fältjägaren har begärt
att detaljplanearbetet ska komma igång snarast. Hotellets två
första våningar omfattar 1 000 kvadratmeter vardera, följt av 14
våningar på vardera 640 kvadratmeter. Totalt blir byggnaden
cirka 45 meter hög och omfattar över 10 000 kvadratmeter.
NAI Svefa Fastighetsindex
32
FOKUS UMEÅ
54
Umeå
Bostadsfastigheter
Det allmännyttiga bostadsföretaget Bostaden är den enskilt
största ägaren på bostadshyresmarknaden i Umeå. Med ett
Umeå som tidigare har klättrat starkt i
NAI Svefa Fastighetsindex tappar i höstens
mätning och landar på en sjunde plats.
bestånd om cirka 860 000 kvadratmeter äger de nästan 40 %
av den totala uthyrbara arean. Större privata aktörer är Akelius,
Hyresbostäder i Sverige (Acta), Lerstenen och Norrvidden.
Efterfrågan på bostadsmarknaden är fortsatt god och
tillsammans med den höga befolkningstillväxten är behovet av
Staden som är Västerbottens residensstad
och Norrlands största tätort med sina cirka
115 000 invånare, har mer än fördubblat
sitt invånarantal under de senaste 50 åren
och staden fortsätter att växa starkt. För att
växa vidare har kommunen nu fattat ett
gemensamt framtidsmål om en
5-kilometersstad samt att våga bygga
både tätare och högre och samtidigt ha en
attraktiv stadskärna.
nya bostäder stort. Umeå kommun har ett tillväxtmål att nå
150 000 invånare till och med år 2050. För att målet ska kunna
uppfyllas krävs ett tillskott av mellan 600 – 800 lägenheter per
år. Av de pågående byggprojekten kan nämnas Skanskas
projekt vid Gimoborg med 38 bostadsrätter med inflyttning
under sommaren 2012 samt 31 lägenheter vid Hiske Backe.
NCC bygger totalt 120 bostadsrätter vid Öbacka strand där
etapp 1 och 2 är fulltecknade med inflyttning till hösten 2011
och försäljningen av etapp 3 pågår med inflyttning till årsskiftet
2012/2013.
Kommersiella hyresfastigheter
Umeå kommun äger 133 000 kvadratmeter kommersiella
lokaler vilket motsvarar cirka 15 % av det totala beståndet om
Umeå - juli 2011
cirka 910 000 kvadratmeter. De större privata aktörerna på
den kommersiella hyresmarknaden är Balticgruppen, Citycon,
Kontor
Hyra
(kr/kvm)
Direktavkastning
(%)
Bedömda värden
(kr/kvm)
Kungsleden, Norrporten och Norrvidden. Dessa förvaltar
tillsammans cirka 265 000 kvadratmeter, vilket motsvarar en
tredjedel av marknaden. Det tidigare planerade storbygget av
AA-läge
A-läge
1 100 - 1 650
6,75 - 8,00
10 000 - 18 000
B-läge
850 - 1 150
7,25 - 8,50
8 000 - 12 000
C-läge
700 - 950
8,50 - 9,50
4 000 - 8 000
Balticgruppen i centrala Umeå börjar närma sig, endast några
formella beslut återstår. Projektet går ut på att handelsytorna i
det som idag är gallerian Kungspassagen ska ökas från 7 800
till 20 000 kvadratmeter. Detta sker genom ytterligare ett
Butiker
våningsplan samt att gallerian kommer att växa in i det så
AA-läge
kallade Tornbergska huset som ska rivas och ersättas med en
höghusdel om 13 våningar. Även ytterligare kontorsytor
A-läge
1 800 - 3 200
6,25 - 7,25
20 000 - 35 000
B-läge
900 - 1 600
7,00 - 8,50
7 500 - 18 500
C-läge
700 - 900
8,25 - 9,75
4 500 - 7 500
A-läge
400 - 700
8,00 - 10,00
2 500 - 6 500
Specialfastigheter
B-läge
350 - 600
9,00 - 11,00
2 000 - 5 000
De största privata ägarna av specialfastigheter i Umeå är
C-läge
300 - 500
9,50 - 12,00
1 500 - 4 500
Industri
Bostäder
kommer att möjliggöras från tidigare 4 800 till
25 000 kvadratmeter.
Akademiska Hus, Akelius, Balticgruppen och Lerstenen. Dock
är Umeå kommun och Västerbottens läns landsting de klart
största ägarna av specialfastigheter i kommunen. I september
AA-läge
tog Akademiska Hus beslutet att investera 87 mkr i om- och
A-läge
925 - 1 450
4,75 - 6,00
10 000 - 18 000
B-läge
900 - 1 300
5,25 - 6,25
8 000 - 14 500
C-läge
850 - 1 050
5,75 - 7,00
6 500 - 12 000
nybyggnadsprojekt för SLU. Planen är nybyggnationer på 1
700 kvadratmeter samt att bygga om och optimera 3 000
kvadratmeter. Akademiska Hus ska även skapa 900
kvadratmeter lokaler på Campus Umeå, som kommer att
nyttjas av SLU eller samarbetspartners till SLU.
FOKUS UMEÅ
55
I fokus: Försäljningen av företagsparken
Det kommunala fastighetsbolaget Umeå Företagscentra bjuds
återigen ut till försäljning. Kommunen försökte sälja bolaget
2005 men då fick säljprocessen avbrytas med anledning av att
industrifastigheterna i Hörnefors var förorenade och krävde
miljösanering för att bli kommersiellt intressanta. Nu är marken
sanerad och paketet är återigen aktuellt för en försäljning.
Paketet innefattar närmare 100 000 kvadratmeter med
Umestans Företagspark om totalt 80 000 kvadratmeter samt
Hörnefors Företagscentrum beläget mellan Umeå och
Nordmaling innehållande 15 000 kvadratmeter industrilokaler.
Umestans Företagspark som tidigare var regementet I20
köptes av kommunen under våren 1998 efter nedläggningen av
regementet med målsättningen att omvandla området till
företags- och kunskapscentrum. Det kommunala bolaget
anpassade då lokalerna för deras nya ändamål men de flesta
byggnaderna är byggnadsminnen och ombyggnationerna har
därför skett i samråd med länsstyrelsens byggnadsantikvarier
för att bevara fastigheternas historiska värden. Enligt bolagets
företrädare är företagsparken uthyrd till 98 % medan
Lägesindelning, kontor (A- och B-läge)
industriområdet har en uthyrningsgrad om cirka 70 %.
Industri- & lagerfastigheter
Kommunfakta
De största ägarna av industri- och lagerfastigheter är Volvo och
Befolkningsutveckling
Umeå kommun med ett bestånd som utgör en femtedel av
marknaden. Andra större fastighetsägare är Kungsleden och
SCA. Bilfrakt har tecknat avtal med Coop Logistik och ICA att
ta över driften och distributionen av matvaror till Norr- och
Västerbotten. De tidigare fastigheterna är belägna i Västerslätt
och Klockarbäcken och omfattar cirka 25 000 kvadratmeter
vardera. Bilfrakt ser nu möjligheter med en samdistribution
vilket troligen kommer att leda till omflyttningar alternativt ökade
vakanser inom lagerfastigheter på orten.
Planer & Projekt
IKEA har planer på att etablera sig i Umeå och har under
sommaren utvärderat tre alternativa lokaliseringar. Nu har de
bestämt sig och i september tecknades en avsiktsförklaring
mellan IKEA, Ikano Retail Centres och Umeå kommun om köp
av mark vid den södra infarten till staden. En detaljplan ska
tas fram för området och syftet är att etablera ett IKEA-varuhus
samt ett köpcentrum. Markreservationen är begränsad till tre
månader efter att detaljplanen för området har vunnit laga kraft,
men längst till 31 december 2013. Priset för marken är 100 mkr.
Kommunen har ansvar för att all infrastruktur i området ska vara
färdigställt innan IKEA öppnar varuhuset.
Arbetslöshet
NAI Svefa Fastighetsindex
+ 1,4%
5,3%
50
FOKUS LULEÅ
56
Luleå
Bostadsfastigheter
Det allmännyttiga bostadsföretaget Lulebo är den dominerande
fastighetsägaren i Luleå. Med cirka 11 100 lägenheter, varav
I Luleå är förväntningarna stora på de
planerade serverhallarna där staden annars
är starkt präglad av stål- och järnmalmsindustrin som trots oroligheter i
världsekonomin upplever goda tider. Även
gruvetableringen i Pajala skapar framtidstro
för regionen och residensstaden Luleå.
Luleås befolkning har ökat sedan
1980-talet men uppvisade en liten
minskning under första halvåret 2011.
Luleå stärker ändå sammantaget sitt NAI
Svefa Fastighetsindex ytterligare och
behåller sin femtonde plats.
1 500 är studentlägenheter, innehar de över hälften av den
totala bostadshyresmarknaden. De större privata ägarna som
är aktiva inom kommunen är Akelius, DN Fastigheter, Galären,
Lindbäcks Group samt Nåiden. Aktiviteten på transaktionsmarknaden har varit fortsatt relativt god under 2011. Lulebo
som tidigare har sålt från det befintliga beståndet fortsätter att
vara aktiva på säljsidan. I augusti såldes totalt 382 lägenheter
belägna på Örnäset till Svenska Bostadsfonden som i övrigt
gör sitt första förvärv på orten samt i regionen. Köpeskillingen
uppgår till 150 mkr vilket motsvarar cirka 6 400 kr/kvm.
Direktavkastningen för köpet bedöms ligga strax under 6,5 %. I
juni förvärvade HSB fastigheten Laxen 1 med bostäder och
lokaler i centrala Luleå till en köpeskilling om 15,5 mkr. Säljare
är en privatperson och prisnivån motsvarar cirka
13 500 kr/kvm.
Kommersiella hyresfastigheter
I det kommersiella segmentet är Luleå kommun den största
fastighetsägaren med cirka 142 000 kvadratmeter. Diös,
Luleå - juli 2011
Galären, Norrporten och Norrvidden tillhör privata aktörer som
innehar betydande bestånd i Luleå. Norrporten har nyligen
Kontor
Hyra
(kr/kvm)
Direktavkastning
(%)
Bedömda värden
(kr/kvm)
dragit igång med det omdiskuterade projektet vid kvarteret
Hunden i centrala Luleå som tidigare har befunnit sig i väntan
på tecknandet av ytterligare hyreskontrakt. Projektet omfattar
AA-läge
A-läge
900 - 1 550
6,75 - 8,00
6 000 - 12 000
B-läge
800 - 1 350
7,25 - 9,25
4 500 - 9 000
C-läge
550 - 950
8,50 - 10,75
2 500 - 6 500
totalt 27 000 kvadratmeter med handel, kontor, hotell och
hyreslägenheter till en investering omkring 500 mkr.
Kommunen tittar även på möjligheten till en förtätning av det
intilliggande kvarteret Katten. Vid Storheden bygger Rico
Butiker
Estate Development sammanlagt cirka 6 500 kvadratmeter till
AA-läge
Media Markt, Stadium och Hööks. Butikerna beräknas stå
klara för inflyttning under hösten. Vid det nya handelsområdet
A-läge
1 400 - 3 000
6,25 - 7,00
10 000 - 24 000
B-läge
800 - 1 500
6,75 - 9,50
6 000 - 11 000
C-läge
600 - 1 000
8,25 - 10,50
2 500 - 6 500
A-läge
400 - 700
8,50 - 10,00
2 000 - 6 000
Kommunen och landstinget i Norrbottens län samt
B-läge
350 - 600
9,25 - 11,50
1 500 - 4 500
Akademiska Hus, Lillviken och Stiftelsen Sunderby
C-läge
250 - 450
9,75 - 12,50
1 000 - 3 500
Industri
Bostäder
Homecenter Syd bygger Galären nya lokaler till Mekonomen.
Specialfastigheter
folkhögskola tillhör gruppen av större fastighetsägare inom
segmentet. I juni lämnades bygglovsansökan in för den
tidigare planerade ombyggnationen av Pontushallen, idrotts-
AA-läge
och evenemangshallen som LF basket (tidigare Plannja) har
A-läge
900 - 1 450
4,75 - 6,25
9 000 - 16 000
B-läge
825 - 1 200
5,50 - 7,00
7 000 - 12 500
C-läge
750 - 1 000
6,25 - 7,75
5 500 - 10 500
som hemmaarena. Anläggningen kommer att få det nya
namnet Pontus Arena och byggstarten blir under de första
månaderna 2012 med planerad invigning december 2012.
Ombyggnaden har en total budget om 130 mkr.
FOKUS LULEÅ
57
I fokus: Serverhallarna
I Luleå pågår ett febrilt arbete för att få en av stadens största
etableringar sedan SSAB under 1940-talet. Etablering innefattar
tre serverhallar i närheten av universitetet på Porsön vilket skulle
skapa arbetstillfällen och möjligheter till ytterligare etableringar
framöver. Enligt vad som offentliggjorts är det Facebook som vill
etablera sina Europaservrar inom området. Projektet skulle
innebära en byggyta om ungefär 90 000 kvadratmeter med en
årlig energiförbrukning om cirka 480 miljoner kWh och en
byggkostnad om cirka 5,6 – 6,4 mdkr. Kommunen har sagt ja
till både detaljplanen och bygglovet men detta är överklagat av
en privatperson och har blivit en juridisk process. Mark- och
miljödomstolen gav avslag på överklagandet under mitten av
augusti. Beslutet överklagades i sin tur till Mark- och
miljööverdomstolen som fattar sitt beslut i september.
Projektets tidsplan är mycket tuff där byggnationerna är
beräknade att vara igång redan i oktober. Som följd av den
juridiska processen har företaget bakom serverhallarna börjat
titta på nya lokaliseringsalternativ där Östersund har uttalats
vara det främsta andrahandsalternativet.
Lägesindelning, kontor (A- och B-läge)
Industri- & lagerfastigheter
Kommunfakta
SSAB, med drygt 40 % av det totala fastighetsbeståndet, är
Befolkningsutveckling
den överlägset största fastighetsägaren av industri- och
lagerfastigheter i Luleå. Andra större ägare inom detta segment
är Luleå kommun, BAC Group, Galären och Scania. Ständiga
förändringar sker inom de tidigare hamn- och industriområdena
där LKAB har ansökt om en planändring för att utöka den
nuvarande malmhamnen längst ut på Svartön. Detta möjliggör
en flytt av företagets bentonithantering från den gamla
malmhamnen för att frigöra mark för framtida bostadsprojekt
vid hamnen och Svartöberget. Enligt LKAB kommer den nya
anläggningen vara igång 2013 om allt går som det ska.
Planer & Projekt
I staden pågår flera bostadsprojekt. Lulebos 14- och
16-våningshus på Lulsundsberget är på väg att färdigställas.
HSB:s försäljning av bostadsrätterna i de två planerade
intilliggande fastigheterna pågår. Även Galärens
nybyggnadsprojekt inom kvarteret Sparven har påbörjats,
45 nya bostäder i centrala Luleå beräknas bli klara under
senhösten 2012. Ytterligare nybyggnadsprojekt avseende
bostadsbebyggelse är i planeringsstadiet. Vasallen och
Lantmännen har tecknat ett samarbetsavtal med syfte att få till
en planändring och därefter kunna uppföra uppskattningsvis
120 – 140 nya lägenheter i kvarteret Kajen i centrala Luleå.
Arbetslöshet
NAI Svefa Fastighetsindex
+ 0,1%
7,1%
37
oM SVENSK FAStIghEtSMArKNAD
58
om Svensk
Fastighetsmarknad
För bostäder gäller att bostadsfastigheten definieras som en
fastighet med typkod 320 samt 321 där lokalytan understiger
30 % av totalytan. För bostäder avses nivåer för byggnader
med värdeår från och med 1990 eller med motsvarande
standard. En bostadslägenhet definieras som en lägenhet på
3 rum och kök om cirka 75–80 kvadratmeter med en normal
standard för åldersklassen.
Butiks- och kontorsfastigheter definieras som fastigheter med
typkod 325. En butikslokal definieras som en affärslokal
belägen i gatuplan, cirka 200 kvadratmeter. Butiksarean utgör
Svensk Fastighetsmarknad nr 3 2011 innehåller analys och
data från 24 delmarknader i Sverige och avser bedömda
yteffektivitet är normal för ett kontor byggt under de senaste
För varje ort finns en tabell med bedömda värden. Kriterierna
för indelning av olika delmarknader har gjorts utifrån områdets
direktavkastningskrav samt hyres- och prisnivå, det vill säga en
bedömning av områdets attraktivitet på fastighetsmarknaden.
Inom samma kommun kan flera delmarknader förekomma
fördelning inom vilken huvuddelen av noteringarna fördelar
sig. Minnivån speglar ett genomsnitt av de lägre noteringarna,
alltså inte de allra lägsta noteringarna. på samma sätt speglar
maxnivån ett genomsnitt av de högre noteringarna.
lokalslag: bostäder, butiker, kontor och industri. För Stockholm
görs en fördjupad marknadsanalys. orten har avgränsats i två
geografiska områden: ett innerstads- och ett ytterstadsområde.
ytterstadsområdena.
som är normal för en byggnad uppförd någon gång under de
Angivna bruksvärdes-/marknadsmässiga hyresnivåer för
respektive fastighetstyp på orten avser varmhyra för bostäder,
butiker och kontor samt kallhyra för industrier. Lokalhyrorna
bygger på ”normala lokalhyreskontrakt” det vill säga exklusive
tabellen innehåller detaljerad marknadsinformation om följande
industri redovisas fastighetsmarknadsinformation för
en lokal på cirka 400–1 000 kvadratmeter med en standard
lagerlokalerna) även tillbörliga kontors- och personalutrymmen.
indelningen i dessa nivåer är att åskådliggöra en normal-
information avseende bostäder, butiker och kontor och för
Industrifastigheter avser en produktionslokal definierad som
fastigheter gäller att i arean ingår (förutom produktions- eller
marknadsinformationen i min- och maxnivåer. Syftet med
För innerstadsområdena redovisas fastighetsmarknads-
tio åren.
senaste 15 åren. takhöjd är cirka 4,0–4,5 meter. För industri-
med samma nivåer. För varje ort finns en kategorisering av
Erik Norrman,
Göteborg
Segmentansvarig
Bostäder
byggd under de senaste tio åren. En kontorslokal definieras
som en lokal på cirka 150–300 kvadratmeter. Standard och
värden den 1 juli 2011.
Kristian Isberg,
Göteborg
Projektledare
cirka 75 % av totalarean. Standarden är normal för en butik
fastighetsskatt. I den mån rabatter speglar den ”normala
marknaden” beaktas det i hyresnivån.
För varje ort finns en karta som redovisar lägesindelningen för
kontor där mörkrött område utgör AA-läge, rött A-läge, ljusrött
utgör B-läge och resterande utgör c-läge.
Följande koordinatorer ansvarar för respektive segment och
nås på [email protected]
Olof Melin,
Stockholm
Segmentansvarig
Butiker
Petter Sandberg,
Stockholm
Segmentansvarig
Kontor
Bo Rendahl,
Stockholm
Segmentansvarig
Specialfastigheter
Susanne Nylén,
Malmö
Segmentansvarig
Industri och lager
Thomas Green,
Malmö
Segmentansvarig
Exploateringsfastigheter
OM NAI SVEFA
59
Om NAI Svefa
NAI Svefa är en ledande fastighetskonsult som erbjuder spetskompetens och kvalificerad
rådgivning inom värdering, analys, fastighetsjuridik, fastighetsutveckling, transaktioner och
uthyrning. Bland våra uppdragsgivare finns allt från stora fastighetsbolag, investerare, byggbolag, banker och kreditinstitut till mindre, lokala fastighetsaktörer och offentlig sektor som
alla uppskattar vår kombination av fastighetskompetens och affärsintelligens.
Med kontor över hela landet, medlemskap i det internationella nätverket NAI Global och
tillgång till egenutvecklade, marknadsledande digitala system baseras vår rådgivning på en
omfattande kännedom om fastighetsmarknaden – både lokalt, regionalt och globalt.
Kontakta gärna någon av våra affärschefer (se sidan 60) om du vill veta mer.
Se också www.naisvefa.se och www.svenskfastighetsmarknad.se.
Svensk
fastighetsmarknad
fokus Skog
Svensk
fastighetsmarknad
NAI SvefA ANAlyS Nr 2/2011
Svensk
fastighetsmarknad
fokus 24 orter
fokus 24 orter
NAI SvefA ANAlyS Nr 1/2011
NAI SvefA ANAlyS Nr 3/2011
oM NAI SVEFA
60
Affärschefer
Mark och exploatering
gerd comstedt
[email protected]
Fastighetsinformation
peter Möller
[email protected]
Miljömål
Niklas Lundberg
[email protected]
Värdering
Jan tärnell
[email protected]
transaktioner & Uthyrning
Mikael holmström
[email protected]
Värdering
Jonas Åkerberg
[email protected]
Fastighetsutveckling
christer Skagerlind
[email protected]
Värdering Jord & Skog
paul Nord
[email protected]
Infrastruktur
helena Dalhamn
[email protected]
Analys
Åsa henninge
[email protected]
Utbildning
per Wieslander
[email protected]
Koncernledning
Lennart Weiss
Koncernchef
ylva Melhus
Ekonomi
christer Skagerlind
VD Svefa Fastighetsutveckling AB
Lars haag
operativ chef
peter Möller
Affärschef Fastighetsinformation
Mikael holmström
VD Svefa transactions AB
petra Skoglund
hr
gustav Källén
Verksamhetsutveckling och konsultchef
ylva Melhus
Ägare:
Personalägt sedan 1997
Antal anställda:
130
Lars haag
Kvalitet och miljö:
Certifierade enligt ISO 9001 och 14001
Huvudkontor:
Stockholm
Kontor:
18 orter
Lennart Weiss