Transcript Svensk Fastighetsmarknad

RUBRIK
A
Svensk Fastighetsmarknad
– Fokus 24 orter
TE M A : K OMMUNERNAS FASTIG HE T SI NNE HAV
HÖ ST E N 2 0 1 4
RUBRIK
B
Välkommen till
Svensk Fastighetsmarknad!
Svensk Fastighetsmarknad vänder sig till dig som är verksam inom
fastighetsbranschen och har affärer som främsta drivkraft. Rapporten ger
en ögonblicksbild av den svenska fastighetsmarknaden i vid bemärkelse.
Här finner du fakta om hyresnivåer, direktavkastning, bedömda värden
med mera, inte bara i storstadsregionerna utan även i Sveriges viktigaste
regionala marknader. Sannolikt är detta den bredaste sammanställningen
som presenteras i en öppen redovisning. Men viktigast är kanske att vi
har valt att koppla faktabeskrivningen till trender och möjligheter samt
presentera de viktigaste aktörerna i den specifika marknaden. Därmed är
det vår ambition att bidra till nya affärsuppslag.
Genom vårt medlemskap i NAI Global, världens största nätverk för fastighetskonsulter, och vårt breda kontorsnät i Sverige med närvaro på 17 orter
har vi en unik kunskap och ett brett kontaktnät inom fastigheter. Det ställer
vi nu till ditt förfogande.
Mikael Lundström
Koncernchef NAI Svefa
Detta verk, inklusive texter, illustrationer, bilder och övrigt material, är skyddat av lag (1960:729)
om upphovsrätt till litterära och konstnärliga verk. Skyddet innebär bl.a. att det inte är tillåtet att
utan tillstånd framställa exemplar av verket eller göra det tillgängligt för allmänheten, i ursprungligt eller ändrat skick, i översättning eller bearbetning, i annan litteratur- eller konstart eller i
annan teknik. Kontakta gärna NAI Svefa för en licens att använda hela eller delar av verket.
InnehållSid
Analyschefen har ordet
1
NAI Svefa Fastighetsindex 2
Marknadsförutsättningar
4
Kommunernas
fastighetsinnehav6
Kommunernas markinnehav 8
Kommunernas
fastighetsstrategier
10
Stockholm
14
Göteborg
16
Malmö
18
Uppsala
20
Linköping
22
Västerås
24
Örebro
26
Helsingborg
28
Norrköping
30
Jönköping
32
Umeå
34
Lund
36
Borås
38
Eskilstuna
39
Sundsvall
40
Gävle
41
Halmstad
42
Karlstad
43
Växjö
44
Luleå
45
Kalmar
46
Östersund
47
Falun
48
Trollhättan
49
Om Svensk
Fastighetsmarknad
50
Om NAI Svefa
51
Om NAI Svefa Analys
52
Kontaktuppgifter
53
Utgivare: Svefa Holding AB
Ansvarig utgivare: Mikael Lundström
Grafisk form: Soformia AB
Foto omslag:
Tryck: Sib-Tryck Holding AB
ANALYSCHEFEN HAR ORDET
1
Fokus 24 orter
Tema Kommunernas fastighetsinnehav
Välkommen till höstens upplaga av Svensk Fastighetsmarknad Fokus 24 orter. Med valresultatet klart ligger plattformen förhoppningsvis klar för kommunernas arbete. Med ett utbyggnadsbehov av kommunal service och ett
behov av nya bostäder för en växande befolkning i flera kommuner blir strategin för fastighetsinnehavet och kommunernas agerande intressant för affärsmöjligheterna på svensk fastighetsmarknad. Transaktionsvolymen av såväl
bostadshyreshus som samhällsfastigheter har ökat under den senaste femårsperioden men andelen offentliga säljare
är fortfarande liten. Kommer vi att se en ökande andel kommuner på säljsidan? Och hur kommer kommunerna att
hantera sitt innehav av mark för att öka tillskottet av nya bostäder i delmarknader med bostadsbrist? Här ger vi vår
syn på marknaden, aktuella trender samt utmaningar och möjligheter för fastighetsmarknadens aktörer. Rapporten
innehåller analyser och marknadsdata från 24 delmarknader i Sverige, vårt eget NAI Svefa Fastighetsindex och ett
tema som löper genom hela rapporten. I detta nummer har vi alltså valt att titta närmare på kommunernas fastighetsinnehav där vi analyserar fastighetsbestånden och redovisar resultatet av en enkätundersökning om kommunernas
fastighetsstrategi ställd till beslutsfattarna i landets 290 kommuner.
.
Återhämtning i svensk ekonomi fortsatter även om nedåtriskerna
fortsatt är större än förväntningarna om ett mer positivt ekonomiskt
världsscenario. Trots avmattning i ekonomin och låg tillväxt är
utvecklingen på svensk fastighetsmarknad stark.
Under inledningen av 2014 har vi sett en bred efterfrågan på svensk
fastighetsmarknad och de aktörer som förvaltar pensionskapital har
inte varit lika dominerande på marknaden. En bred efterfrågan
tillsammans med mer kapital och förbättrade finansieringsmöjligheter
innebär att transaktionsvolymen under inledningen av året är tillbaka på
nivåer motsvarande den vid en fastighetshögkonjunktur. Bostadsfastigheter som har stått för den största andelen av transaktionsvolymen under några år minskar nu i andel medan vi noterar ökade
omsättningsvolymer inom handel, samhällsfastigheter och hotell.
Ett stort investeringsintresse har under de senaste åren riktats mot
kommunernas fastighetsinnehav och samhällsfastigheter har varit
heta investeringsobjekt. Transaktionsvolymen har ökat samtidigt
som andelen offentliga säljare är liten. Vad är anledningen till att
vi inte ser en lika snabb utveckling avseende produktionsresursen
lokaler som vi ser vad avser ansvaret för att producera samhällsservice inom exempelvis vård, skola och kollektivtrafik? Finns det
en rädsla att göra ett oåterkalleligt fel vid en fastighetsförsäljning
och vilka är drivkrafterna bakom en försäljning? I tema-avsnittet
beskriver vi kommunernas fastighetsinnehav samt resultatet av
en enkätundersökning om kommunernas strategier och agerande
avseende sitt innehav ställd till beslutsfattare i landets 290 kommuner. Temat löper också genom hela rapporten med beskrivning av
de kommunala fastighetsinnehaven i de lokala marknaderna.
NAI Svefa Fastighetsindex är framtaget för att förse aktörer på den
svenska fastighetsmarknaden med ett relationstal som underlag
för en jämförelse av olika delmarknader. Sedan första mätningen
hösten 2009 har Stockholm placerat sig etta vid samtliga mätningar
och gapet mellan Stockholm och övriga delmarknader är stort. I
höstens mätning får Stockholm 90 poäng jämfört med Göteborg
på andra plats med 58 poäng och Uppsala på tredje plats med
55 poäng. Jönköping visar fortsatt upp ett mycket starkt utfall
och behåller sin fjärdeplats, en placering framför betydligt större
delmarknader som till exempel Linköping och Malmö. Klättrar mest
gör Sundsvall med tre placeringar medan Borås och Helsingborg
tappar tre placeringar vardera.
En nyhet i detta nummer är att vi har tagit fram motsvarande index
för förortskommuner till våra tre storstäder. Det är intressant att se
att flera Stockholmsförorter tar sig in före Göteborg samt att flera av
förorterna placerar sig framför Malmö som fortsatt presterar svagt
och placerar sig först på åttonde plats i NAI Svefa Fastighetsindex.
Vi hoppas att du får mycket nöje av rapporten och att den inspirerar
till nya, spännande affärsmöjligheter!
Åsa Henninge
Analyschef
FASTIGHETSINDEX
2
NAI SVEFA FASTIGHETSINDEX
N A I S V E FA FA S T I G H E T S I N D E X
Hösten Våren Hösten VårenHösten Våren
Kommun2014 2014 20132013 20122012
1 Stockholml90 91 9192 9189
2 Göteborgl 58 62 6164 6464
3 Uppsalal55 60 5961 6057
4 Jönköping
l53 53 5552 5148
4 Lundl53 53 5358 5857
6 Halmstad
s l 50 48 4748 4545
6 Umeå
s l50 47 4550 5047
8 Malmö
s l49 47 4855 5555
9 Linköping
t l46 48 4550 4748
9 Helsingborgt l 46 51 5054 5051
11 Luleå
l45 45 4444 4240
12 Örebro
l44 43 4349 4843
13 Västerås
l43 40 3750 4647
14 Karlstad
l38 39 4045 3943
15 Norrköping
s l35 35 3435 3232
16 Sundsvall
s l33 31 3037 3733
16 Östersund
s l33 34 3235 3532
18 Växjö
t l 32 35 3845 4138
18 Borås
t l32 36 3436 3334
20 Kalmar
t l30 31 3337 3135
21 Gävle
l29 28 2934 3129
22 Falun
t l 27 28 2735 3128
23 Eskilstuna
l22 25 2525 2319
24 Trollhättan l 21 20 1614 1514
s t P
ilarnas riktning visar placeringsförändring
sedan förra utgåvan av Svensk Fastighetsmarknad – Fokus 24 orter nr 1, 2014. l l l P
rickarnas färger redovisar hur orten står sig
i förhållandet till genomsnittet. Grön prick
indikerar ett bättre värde än genomsnittet, gul
prick ett värde i nivå med genomsnittet och röd
prick visar ett sämre värde än genomsnittet.
FASTIGHETSINDEX
3
STOCKHOLMSREGIONEN
Kommun
NAI Svefa Fastighetsindex
Stockholm
l
9
0
Solna
l
76
Sundbyberg
l
74
Täby
l
72
Nacka
l
71
Sollentuna
l
67
Danderyd
l
64
Lidingö
l
63
Huddinge
l
52
Upplands Väsby
l
50
Värmdö
l
50
Ekerö
l
49
Tyresö
l
49
Vallentuna
l
48
Vaxholm
l
48
Järfälla
l
47
Österåker
l
43
Haninge
l
43
Upplands-Bro
l
43
Nynäshamn
l
41
Södertälje
l
38
Salem
l
37
Botkyrka
l
34
GÖTEBORGSREGIONEN
Kommun
Sigtuna
Sollentuna
Järfälla
Sundbyberg
Ekerö
Solna
Stockholm
Salem
Göteborg
l
59
Kungsbacka
l
56
Mölndal
l
56
Härryda
l
54
Partille
l
51
Lerum
l
42
Kungälv
l
42
Ale
l
32
Öckerö
l
30
Bollebygd
l
23
Vallentuna
Österåker
Täby
Vaxholm
Danderyd
Nacka
Huddinge
Tyresö
Botkyrka
Lidingö
Värmdö
Haninge
Södertälje
Nynäshamn
Kungälv
NAI Svefa Fastighetsindex
Norrtälje
Upplands
Väsby
Göteborg
Öckerö
Partille
Ale
Lerum
Bollebygd
Härryda
Mölndal
Kungsbacka
MALMÖREGIONEN
Kommun
NAI Svefa Fastighetsindex
Lomma
l
53
Malmö
l
49
Vellinge
l
43
Staffanstorp
l
42
Svedala
l
36
Burlöv
l
23
Lomma
Burlöv
Malmö
Svedala
Vellinge
Poängsättningen för kommunerna i Storstadsindexet är är satt utifrån det
antal poäng respektive kranskommun skulle fått om de varit med i indexet
för 24 orter. De är alltså inte poängsatta relativt varandra inom regionen.
Detta för att kunna jämföra t.ex. Härryda med Upplands-Bro.
Staffanstorp
MARKNADSFÖRUTSÄTTNINGAR
4
Den svenska ekonomin och
utvecklingen på fastighetsmarknaden
Trots avmattning i ekonomin och låg tillväxt är utvecklingen på svensk fastighetsmarknad stark. Under inledningen
av 2014 har vi sett en bred efterfrågan på svensk fastighetsmarknad och de aktörer som förvaltar pensionskapital
och bostadsaffärer har inte varit lika dominerande på marknaden. En bred efterfrågan, mycket kapital som allokeras till
fastighetsinvesteringar och förbättrade finansieringsmöjligheter samt snabbare avslut innebär en transaktionsvolym under
inledningen av året som indikerar en årsvolym som återigen kommer att överstiga 100 mdkr. Utifrån agerande på svensk
fastighetsmarknad befinner vi oss i en tydlig fastighetskonjunkturuppgång.
Återhämtning i svensk ekonomi fortsatter även om utvecklingen
går trögt och nedåtriskerna ur ett världsekonomiskt perspektiv
fortsatt är större än förväntningarna om ett mer positivt ekonomiskt scenario. Det kvarstår stora utmaningar som till exempel hög
statsskuld och hög arbetslöshet i många länder som fortfarande
lider av sviterna efter finanskrisen vilket tillsammans med politiska
oroshärdar påverkar världsefterfrågan. Sårbarheten för nya bakslag
och osäkerheten kring utvecklingen är därmed fortsatt stor.
Svensk tillväxt drivs i hög grad av den inhemska efterfrågan och
den privata konsumtionen. De svenska hushållen har under alliansens styre stimulerats av skattesänkningar och inkomsterna har
utvecklats väl samtidigt som hushållens förmögenheter har stigit
till följd av stigande bostadspriser. Finanspolitiska jobbstimulanser
har gett en mycket stark sysselsättningsutveckling vilket också
har bidragit till en stark och ökande privat konsumtion. Ett hållbart
regeringsunderlag som blir fortsatt mäktigt att skapa konsumtionsvilja blir väsentligt för att fortsätta stimulera svensk tillväxt.
Skattehöjningar efter valet skulle dämpa inkomstutvecklingen och
sannolikt påverka den privata konsumtionen negativt, effekter som
dock kan uppvägas av ökade bidrag och höjda ersättningsnivåer i
trygghetssystemen. Ett osäkert parlamentariskt läge kan i sig innebära minskat förtroende för framtiden och att hushållen drar ner på
sina inköp till förmån för ett ökat sparande.
SVERIGES UTVECKLING – 8 ÅR
%
%
12
10
8
6
4
2
0
-2
-4
-6
-8
12
10
8
6
4
2
0
-2
-4
-6
-8
2006
2007
2008
2009
Relativt arbetslöshetstal
BNP
2010
2011
Reporänta
Inflation (KPI)
2012
2013
2014
För att ge stöd åt konjunkturen och bidra till att inflationen tar fart
sänkte Riksbanken oväntat reporäntan från 0,75 till 0,25 i juli. Riksbankens bedömning är att penningpolitiken behöver vara fortsatt
expansiv och det är inte uteslutet att vi får se ytterligare räntesänkning. Först när inflationen har tagit fart och återhämtningen står på
fastare mark väntas räntan långsamt börja höjas.
Arbetsförmedlingens intervjuundersökning av 10 000 arbetsställen
visar att arbetsgivarna planerar för fler anställda på både ett och
två års sikt. Dock har framtidstron hos företagen försämrats något
vilket indikerar att återhämtningen går långsamt. Enligt Arbetsförmedlingens prognos bedöms antalet sysselsatta öka med 41 000
respektive 54 000 personer under 2014 och 2015. Trots jobbtillväxten bedöms arbetslösheten 2014 i det närmaste förbli oförändrad
om 8,0 procent. Under 2015 bedöms arbetslösheten minska till
7,6 procent. Antalet arbetslösa minskar från 400 000 år 2013 till
380 000 år 2015. Det är en fortsatt god tillväxt av utbudet av arbetskraft som motverkar en mer tydlig nedgång av arbetslösheten.
Den privata tjänstesektorn bedöms fortsätta vara sysselsättningslokomotiv under de kommande åren och det noteras en god
utveckling inom områden som är nära kopplade till hushållens konsumtion såsom handel, hotell och restaurang, övriga hushållsnära
tjänster samt transport. Dessa områden bedöms få en fortsatt god
utveckling givet att den privata konsumtionen förblir stark under
de kommande åren och givet att hushållsnära tjänster får leva kvar
i nuvarande format. Industrin har förlorat många jobb under de
senaste åren och även under 2014 faller antalet anställda. Sammantaget bedöms dock industrin ha passerat konjunkturbotten
och gått in i en återhämtningsperiod.
Trots avmattning i ekonomin och låg tillväxt är utvecklingen på
svensk fastighetsmarknad stark. Under inledningen av 2014 har vi
sett en bred efterfrågan på svensk fastighetsmarknad. De aktörer
som förvaltar pensionskapital har inte varit lika dominerande på
marknaden och riskaptiten ökar med mindre andel kvalitetsobjekt
till fördel för en ökande andel objekt i de högre avkastningssegmenten. Mycket kapital som vill investeras i fastighetssegmentet,
MARKNADSFÖRUTSÄTTNINGAR
5
Foto: Felix Gerlach
förbättrade finansieringsmöjligheter tillsammans med förmånliga
räntor samt det faktum att gapet mellan säljarens prisförväntan
och köparens betalningsvilja är borta innebär att affärerna når
snabbare fram till ett avslut och att transaktionsvolymen under
inledningen av året är tillbaka på en nivå motsvarande den vid
en fastighetshögkonjunktur. Per 1 september uppgår transaktionsvolymen till cirka 66 mdkr (affärer > 100 mkr) vilket indikerar en årsvolym som återigen kommer att överstiga 100 mdkr.
Bostadsfastigheter som har stått för den dominerande andelen av
transaktions-volymen under några år minskar något i andel, dels
på grund av ett mycket litet utbud och dels på grund av en ökad
riskaptit, medan vi noterar ökade omsättningsvolymer inom handel,
samhällsfastigheter och hotell. Industri- och logistik som stod för
drygt 31 procent av transaktionsvolymen under 2013 minskar dock
vilket sannolikt indikerar att den tröga återhämtningen i världsekonomin ändå påverkar riskbedömningen och efterfrågan på
framför allt tillverkningsindustrins lokaler.
På lokalhyresmarknaden är det som tidigare främst moderna,
flexibla/yteffektiva och miljöriktiga lokaler i kommunikationsnära
lägen som efterfrågas. Utvecklingen går mot ett allt mer effektivt
lokalutnyttjande, från cellindelade kontor till öppna kontorslandskap
och aktivitetsbaserade arbetsplatser. Detta gäller inte bara vid de
större uthyrningarna utan även för mindre hyresgäster. Man flyttar
till moderna, flexibla och yteffektiva lokaler som kostar mer per
kvadratmeter men som innebär en lägre kostnad per arbetsplats.
I samtliga storstadsmarknader sker stora investeringar såväl i
nyproduktion som i ombyggnation med en modernisering av det
samlade beståndet som följd.
Efterfrågan på lokalhyresmarknaden är god, men några betydande hyreshöjningar har inte observerats under det senaste
året. Enligt SEPREF:s enkätundersökning föreligger en optimistisk
framtidsbild avseende hyresutvecklingen på ett års sikt. I takt med
återhämtningen i svensk ekonomi är bedömningen att vi under det
kommande året kommer att se minskad risk för vakanser, framför
allt i storstads- och tillväxtregionerna. I centrala Göteborg noteras
redan idag den lägsta vakanssiffran på tio år för kontor. I delmarknader med relativt stor nyproduktion pressas hyresnivåerna uppåt
men med ett ökat tillskott av moderna, yteffektiva lokaler ökar
också riskerna för vakanser och pressade hyresnivåer i det befintliga beståndet. NAI Svefas bedömning är att vi under andra halvåret
2014 i huvudsak kommer att se oförändrade hyresnivåer med
minskade risker för vakanser i våra storstäder och tillväxtregioner
i takt med att återhämtningen i svensk ekonomi tar fart.
Utmaningarna på bostadsmarknaden kvarstår och i delmarknader
med bostadsbrist påverkar obalansen i utbud och efterfrågan
ortens och regionens utveckling. I den nya geografin flyttar jobben
dit människor vill bo varför utbudet av attraktiva bostäder blir avgörande för stadens attraktionskraft och näringslivets fortsatta tillväxt.
KOMMUNERNAS FASTIGHETSINNEHAV
6
Kommunernas
fastighetsinnehav
Kommunerna är Sveriges största fastighetsägare. Byggstatistik uppskattar det totala beståndet till cirka 100 miljoner
kvadratmeter inklusive allmännyttiga bostäder med ett sammanlagt bedömt värde om 975 mkr. En jämförelse med
statistik från Sveriges Kommuner och Landsting, SKL, visar dock att Byggstatistiks siffror för kommuner och landsting
sannolikt är något i underkant.
I tabellen på nästa sida redovisas de 15 största kommunala
fastighetsinnehaven sett till taxerad area. Sammantaget innehar
Göteborgs kommun det största kommunala fastighetsbeståndet
med cirka 6 200 700 kvadratmeter. Göteborg och Stockholm har
samtidigt de största bestånden av allmännyttiga kommunala bostäder
i Sverige och ligger nära varandra sett till beståndens storlek.
Inräknat hela kommunkoncernen har Göteborg ett bestånd med
cirka 4 586 000 kvadratmeter fördelade på 71 200 lägenheter.
Stockholm har ett bestånd med cirka 4 519 000 kvadratmeter fördelade på 72 300 lägenheter. Stockholms kommun har samtidigt
det största beståndet av lokaler sett till taxerad area, med cirka
1 464 000 kvadratmeter.
Sedan början av 2000-talet har andelen privat ägande av samhällsfastigheter ökat, kommuner har valt att sälja delar av sina bestånd
och det har bildats bolag med huvudsaklig inriktning att äga och
förvalta samhällsfastigheter. Flera av dessa bolag/konsortier förvaltar institutionellt kapital, exempelvis åt AP-fonderna. Transaktionsvolymen har ökat från cirka 340 mkr 2009 till 4 900 mkr 2013
(affärer > 100 mkr). Under samma period har genomsnittspriset per
kvadratmeter stigit från cirka 15 000 kr/kvm till cirka 23 000 kr/kvm.
Cirka 45 procent av de transaktioner avseende samhällsfastigheter
(övervägande del samt köpeskilling > 100 mkr) som har skett de
senaste fem åren är belägna i Storstockholm. Cirka 47 procent
utgör vårdbyggnader och 16 procent skolbyggnader. Samtidigt
är andelen offentliga säljare liten, mellan 15-30 procent under de
senaste fem åren. Den försiktiga utveckling av offentliga säljare
som vi ser på transaktionsmarknaden för samhällsfastigheter har
sannolikt sin förklaring i en rädsla i att göra ett oåterkalleligt fel vid
en försäljning av offentliga säljare. Att det är lätt att sälja samhällsfastigheter visar marknaden. Om det är rätt att sälja varierar från
tid till annan och från fall till fall. För att kunna ta ställning i
äga/hyra-frågan är det viktigt att utreda hur man ser på risker, skyl-
digheter och möjligheter som förknippas med fastighetsinnehavet.
Valet är beroende av olika faktorer relaterade såväl till fastigheten
som till verksamheten samt till externa förhållanden. Att sälja rätt
är väsentligt för den fortsatta leveransen av produktionslokaler för
kommunal service. Här behövs nogsamma analyser och expertis såväl om den verksamhet som ska bedrivas i lokalerna som i
fastighetsföretagande. Det som är vardag för fastighetsbolag och
konsulter är kanske en en-gång-i-livet händelse för en kommun
med funderingar om en fastighetsförsäljning.
Marknaden för allmännyttiga bostäder är samtidigt stark och stabil.
Enligt Boverket råder en kalkylerad bostadsbrist i 230 av Sveriges
290 kommuner och i flera av våra storstäder är bristen på bostäder
ett hot mot regionens utveckling. Detta har gjort bostadsfastigheter
till en mycket säker investering, då vakansrisken i kommuner med
befolkningstillväxt i stort sett är obefintlig och bostadsdominerade
hyreshus har varit mycket attraktiva investeringsobjekt under de
senaste åren. Enligt IPD har totalavkastningen för bostäder under
perioden 1993-2013 varit positiv under alla enskilda år, förutom
2008. Totalavkastningen har under den senaste 10-årsperioden
varit i genomsnitt 9,3 procent per år.
Bostadsbrist och ett behov av reinvesteringar och underhåll
gör samtidigt att de allmännyttiga bolagen behöver kapital och är
motivet i flertalet fall som lett till försäljningar. Enligt Boverket har
antalet sålda kommunägda bostäder under den senaste femårsperioden så när som under 2011 överstigit 10 000 stycken årligen
vilket markerar ett tydligt trendbrott. År 2013 såldes 10 000 lägenheter medan 9 900 lägenheter köptes eller byggdes av de allmännyttiga bolagen. Stora allmännyttiga, kommunala bostadssäljare
under perioden har varit Familjebostäder (Stockholm), Svenska
Bostäder (Stockholm), Helsingborgshem, Telge (Södertälje) och
Botkyrkabyggen.
TOTAL- OCH DIREKTAVKASTNING – BOSTÄDER
%
%
20
20
15
15
10
10
5
5
0
0
-5
-5
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Totalavkastning, %
Direktavkastning, %
KOMMUNERNAS FASTIGHETSINNEHAV
7
Kommunala fastighetsinnehav
TO TA LT
ANTAL TAXE R I NG S V Ä R D E
ST Ö R R E KOMMUNA LA TAXE R AD
FAST I G HE T E R L ÅNE S K UL D I NK L . D O TTER K O MMUN
FAST I GHETSB OLA G/-KONCERNER
AREA, KK V M
(V ÅR D & S K OL A)* PER INVÅNARE**
SOL I DI T E T ***
B OL A G , M S E K
Göteborg
Framtiden, HIGAB
6 200,7
7 233 (603)
Hög
Låg
56 592,9
2 176 (705)
Låg
Hög
76 712,0
1 964,0
1 673 (273)
Låg
Hög
18 483,4
Örebro
Futurum fastigheter, ÖBO, 1 791,8
Örebroporten, Västerportern Fastigheter
1 571 (156)
Hög
Medel
12 174,7
Linköping
Stångåstaden, Lejonfastigheter,
1 587,0
Sankt Kors fastigheter
1 267 (199)
Medel
Medel
13 733,6
Gävle Gavlegårdarna, Gavlefastigheter
1 331,1
1 514 (130) Hög
Medel
6 994,7
1 168,0
1 348 (170)
Medel
Medel
11 128,2
Umeå
AB Bostaden
1 104,0
1 281 (180)
Hög
Medel
9 151,9
Södertälje
Telge Bostäder, Telge Fastigheter, Telge Hovsjö
1 015,3
807 (112)
Hög
Låg
8 337,2
Helsingborg Helsingborgshem 984,7
1 122 (153)
Låg
Hög
8 309,1
Botkyrka
Botkyrkabyggen 977,6
580 (87)
Låg
Hög
7 128,6
Stockholm
Familjebostäder, Micasa, S:t Erik
6 054,3
Markutveckling, SISAB, SGA Fastigheter,
Stockholms hem, Svenska Bostäder
Malmö
MKB Uppsala
Uppsala Skolfastigheter, Uppsala Fastighets AB, Uppsalahem, Uppsala Industrihus
Jönköping
VätterHem, Bankerydshem, Bottnaryds Bostads, Grännahus,
Norrhammars Bostäder, Visingsöbostäder
966,1
1 625 (182)
Hög
Medel
6 511,7
Västerås
Västerås Stads Strategiska Fastigheter, Västerås Studentbostäder, Bostads AB Mimer
934,0
881 (163)
Låg
Hög
6 373,5
Norrköping
Hyresbostäder i Norrköping, Samhälls- och eventfastigheter
i Norrköping
931,5
1 051 (193)
Låg
Medel
6 060,0
873,5
960 (127)
Hög
Medel
5 623,5
Växjö
Videum, Vidingehem, Växjöbostäder, Växjö Fastighetsförvaltning
* Fastigheter med typkod 823 och 825.
** L
åg låneskuld definieras som upp till och med 33 percentilen och hög som över den 66 percentilen av samtliga svenska kommuners låneskuld per invånare.
Låg = ca =<33 050, Medel = ca 33 051 – 48 000, Hög = ca => 48 001.
*** Låg soliditet definieras som upp till och med 33 percentilen och hög som över den 66 percentilen av samtliga svenska kommuners soliditet.
Låg = ca =<30, Medel = ca 31 – 41, Hög = ca => 42.
KOMMUNERNAS MARKINNEHAV
8
Det kommunala markinnehavet kan
användas för att öka konkurrensen och
släppa in fler aktörer på marknaden
Vi kan konstatera att kommunerna är stora markägare i Sverige. Markinnehavet består naturligtvis inte endast av
exploaterbar mark utan även av annan mark, som natur- och rekreationsmark. Markinnehavet varierar från kommun
till kommun och omfattningen svänger över tid. Just nu befinner vi oss i en tid där bostadsbristen är ett faktum för
flera av Sveriges kommuner. Enligt Boverket råder en kalkylerad bostadsbrist i 230 av landets 290 kommuner. För att
råda bot på bostadsbristen kan markinnehavet vara ett värdefullt verktyg om kommunerna använder det på rätt sätt.
Det kommunala markinnehavet skapar möjligheter för kommunen
att agera aktivt och stimulera bostadsutvecklingen. Genom markinnehavet blir kommunen inte bara myndighetsutövare utan ikläder
sig också rollen som fastighetsutvecklare. I rollen som fastighetsutvecklare kan kommunen skapa en process eller en spelplan som
lockar fram byggherrarnas kreativitet. Spelplanens syfte är att locka
till dialog och samverkan och är att föredra över särkrav som tagits
fram på egen kammare. Markinnehavet kan dessutom användas
för att öka konkurrensen och släppa in fler aktörer på marknaden.
På så sätt ökar variationen i bostadsutbudet vilket i sin tur leder till
att städer och samhällen växer fram på ett mer variationsrikt och
hållbart sätt.
Uppsala befinner sig i en tillväxtregion och har en stabil befolkningsökning. Kommunen har gått ut med flera markanvisningstävlingar
med fast pris baserat på en värdering. Konkurrensen byggdes helt
utifrån kvalitetsaspekter och resultatet är att man har lyckats få nya
aktörer till kommunen. Upplands Väsby som också befinner sig i
en stark tillväxtregion, men som har ett sämre läge, valde en annan
väg. Kommunen förvärvade strategisk mark i kommunens centrala
delar och bjöd sedan in 100 byggare, stora som små, till dialog om
hur området skulle utvecklas. På så sätt skapades intresse och
marknadsmässiga förutsättningar genom rätt strategi, också här
lyckades man med att få nya aktörer till kommunen.
”Om kommunerna i Sverige har ett för stort markinnehav eller
ej låter jag vara osagt. Däremot menar jag att ett stort kommunalt markinnehav också medför betydande möjligheter för
kommunen att öka takten i bostadsbyggandet.”
Målet för samtliga kommuner borde vara att kunna erbjuda ett brett
utbud av bostadsprojekt. Utbudet bör bestå av planlagda projekt
och rena råmarksprojekt. Allt från en handfull radhus till större projekt. På så sätt står kommunen rustad att ta vara på en möjlighet
när den dyker upp. Vare sig aktören är en lokal byggare eller en
av de stora bostadsproducenterna. Är det något jag har lärt mig
genom åren är det att alla spelare behövs. De stora bygg- och
fastighetsbolagen behövs för att klara bostadsförsörjningen och de
små för att bredda utbudet av bostäder både avseende kvalitet
och pris.
Metoden för att skapa ett brett utbud och använda sitt markinnehav som en hävstång för bostadsutvecklingen är att utveckla
markanvisningsprocesserna. Utifrån det läge man befinner sig i
som kommun gäller det att analysera läget och välja rätt markanvisningsstrategi. Här finns flera inspirerande exempel.
Bengt Andrén
Konsult Samhällsbyggnad
KOMMUNERNAS MARKINNEHAV
9
Kan tydligare riktlinjer för
markanvisningar ge fler bostäder?
En markanvisning, eller ett markanvisningsavtal, är ett sätt för kommunerna att tilldela byggbolagen utvecklingsbar
mark ur markreserven. Markanvisningsavtalet är en ensamrätt till förhandling om ett markområde under tiden det
planläggs. Detta behövs då det normalt går flera år mellan projektidé och det slutliga markförvärvet. En så kallad
direktanvisning kan erhållas genom att ett förslag om ett bostadsprojekt redovisas för kommunen. Ett annat sätt
är att delta i ett anbudsförfarande där marken säljs till högstbjudande eller att mark fördelas exempelvis genom en
arkitekttävling.
I storstäderna kan märkas att kommunerna arbetar mer och mer
med större områdesprogram där de själva står för den tidiga projektutveckligen. Frågan är vad detta kan komma att ge för effekter
för de byggbolag som tidigare erhållit markanvisningar genom egna
projektidéer? Anbudstävling på pris kan komma att bli ovanligare.
I attraktiva områden har förfarandet pressat upp markpriserna
så pass att vissa hävdar att kvalitet och arkitektur blivit lidande.
Byggbolagen framhåller det allt svårare att få ihop kalkylerna och
efterfrågar därför alternativa tillvägagångssätt. Kommunernas
markpolitik och strategier för markinnehavet påverkar marknaden.
NAI Svefa har nyligen genomfört en undersökning om kommunernas markinnehav. Många kommuner har en markreserv, men långt
ifrån alla bedriver en aktiv markpolitik. Av de svarande uppger
70 procent att syftet med markinnehavet är rådigheten över den
framtida stadsutveckligen. Bara 10 procent säger att syftet är att
tillgodogöra sig intäkterna från markutvecklingen. Majoriteten av
landets kommuner anser att de ägare rätt mängd mark och en
fjärdedel anser sig behöva utöka sitt markinnehav. I många delar
av landet är det just på kommunal mark som bostadsproduktionen
huvudsakligen sker.
Kommunerna kan vidta åtgärder i sin hantering för att öka
bostadsbyggandet. Exempelvis kan kommunerna redovisa sitt
utvecklingsbara markinnehav och hur markanvisning går till, genom
1§ D
enna lag innehåller bestämmelser om riktlinjer för kommunala markanvisningar. Med markanvisning avses i denna lag
en överenskommelse mellan en kommun och en byggherre
som ger byggherren ensamrätt att under en begränsad
tid och under givna villkor förhandla med kommunen om
överlåtelse eller upplåtelse av ett visst av kommunen ägt
markområde för bebyggande.
Regeringens proposition 2013/14:126 En enklare planprocess
att kommunerna tar ansvar för att starta och prioritera fler detaljplaner för bostäder samt att planprocesserna bedrivs effektivare.
En aktuell och tydlig markanvisningspolicy är då ett viktigt verktyg
för att styra marknadskrafterna i rätt riktning och för att korta ned
idéskedet i exploateringsprocessen, där idag tyvärr många projekt
fastnar utan att komma vidare.
Regeringen överlämnade den 18 mars 2014 en proposition till
riksdagen med förslag på ändringar i plan- och bygglagen (PBL)
samt en helt ny lag om kommunala markanvisningar. Lagändringarna och den nya lagen föreslås träda i kraft den 1 januari 2015.
Den nya lagen innebär att kommunen ska ta fram riktlinjer för
markanvisningar där utgångspunkter och mål för överlåtelser eller
upplåtelser av mark för byggande tydligt framgår. Riktlinjerna ska
även innehålla grundläggande villkor för markanvisningar, principer
för markprissättning samt en beskrivning av hur det går till när
kommunen handlägger en markanvisning.
Fler kommuner borde ta tillfället i akt att se över sina riktlinjer för
markanvisning. En väl utformad markanvisningspolicy underlättar
det kommunala beslutfattandet och skapar en mer transparant och
innovativ spelplan för byggbolagen och fler goda projektidéer och
markanvisningar på kommunal mark behövs för att få bukt med
bostadsbristen.
2 § En kommun ska anta riktlinjer för markanvisningar. Riktlinjerna ska innehålla kommunens utgångspunkter och mål
för överlåtelser eller upplåtelser av markområden för bebyggande, handläggningsrutiner och grundläggande villkor för
markanvisningar samt principer för markprissättning. En
kommun som inte genomför några markanvisningar är inte
skyldig att anta sådana riktlinjer.
KOMMUNERNAS FASTIGHETSSTRATEGIER
10
Fastighetstrategier
i Sveriges kommuner
Att äga fastigheter är den vanligaste strategin för att tillgodose verksamheternas behov av lokaler i Sveriges
kommuner. Merparten av alla kommuner säljer dock fastigheter, men det är oftare som en konsekvens av ett förändrat
lokalbehov eller finansiellt betingat än till följd av en uttalad strategi att avyttra fastigheter. Det visar en enkätundersökning som NAI Svefa ställt till beslutsfattare i landets kommuner under augusti 2014.
Inför detta nummer av Svensk Fastighetsmarknad – Fokus 24
orter har Sveriges 290 kommuner fått ta del av en enkätundersökning som berör fastighetsstrategier och hur kommuner ser på sitt
fastighetsinnehav. Enkäten har skickats ut till kommunstyrelsens
ordförande, kommunchefen samt VD för det kommunala bostadsbolaget, i samtliga Sveriges kommuner. Totalt har 159 svar erhållits
från 131 kommuner runt om i Sverige. Svartiden var två veckor
och enkäten var webbaserad. Enkäten bestod av 21 frågor och
slutsatser i denna artikel baseras på erhållna svar.
En av enkätfrågorna berör huruvida kommunerna har en strategi
för sitt fastighetsinnehav. En strategi för fastighetsinnehavet kan
översiktligt beskriva varför fastighetsbeståndet existerar och vilka
fastigheter som ska ägas, utvecklas eller rent av avvecklas. En
strategi bör även innehålla för verksamheten övergripande mål.
Totalt 85 kommuner har angivit att de har en fastighetstrategi och
7 kommuner uppger att arbete pågår för att ta fram en strategi.
34 kommuner motsvarande 26 procent har angivit att de inte har
någon speciell fastighetsstrategi. Av de kommuner som svarat att
de har en strategi, har 65 kommuner angivit att strategin är ett
resultat av noggrann planering och 19 kommuner har angivit att de
har en mer omedveten strategi.
Vad gäller strategi som berör frågan att äga eller hyra lokaler för
att täcka sitt lokalbehov, har fyra kommuner svarat att de i så stor
utsträckning som möjligt ska hyra in lokaler från andra fastighetsägare och 67 kommuner har svarat att de i så stor utsträckning
som möjligt ska äga och förvalta sina egna lokaler. 46 kommuner
har svarat att de väljer det mest kostnadseffektiva alternativet
mellan att hyra lokaler eller äga egna fastigheter.
I enkäten fick kommunerna även ta ställning till två olika påståenden
och sedan avgöra om dessa stämde väl in med kommunens
uppfattning kring att äga eller hyra verksamhetsfastigheter. Det
första påståendet löd ”Kapital som är bundet eller skall investeras i fastigheter kan göra bättre nytta någon annanstans i den
kommunala verksamheten. Att tillgodose lokalbehovet genom att
hyra på marknaden frigör kapital som kan användas i kommunens
HAR K O M M UNE N E N S T R AT E G I F Ö R
HUR FAS T I G HE T S B E S T ÅNDE T S K A HANT E R AS ?
Antal
100
80
60
40
20
0
Ja, kommunens
fastighetsstrategi
är ett resultat av
noggrann
planering
Nej, kommunen
har ingen speciell
strategi för hur
fastighetsbeståndet
skall hanteras
Ja, kommunens
fastighetsstrategi är
dock omedvetet en
sorts ”det blev som
det blev”-strategi?
Det pågår arbete
med att ta fram
en strategi
Övriga
HAR DE T F Ö RT S E T T R E S O NE M ANG O M K O M M UNE N S KA Ä GA
E L L E R HY R A L O K AL E R F Ö R AT T T I L L F R E DS S T ÄL L A S I TT B EH OV?
Antal
100
80
60
40
20
0
Ja, kommunen ska i
så stor utsträckning
som möjligt äga och
förvalta sina egna
lokaler
Ja, kommunen ska i
så stor utsträckning
som möjligt hyra in
lokaler från andra
fastighetsägare
Strategin är att välja det
mest kostnadseffektiva
alternativet för kommunen,
oavsett om lokaler hyrs
in eller ägs
Kommunen har
ingen strategi i
denna fråga
VAD F Ö R S T R AT E G I HAR K O M M UNE N
VAD GÄL L E R DE N I NT E R NA HY R E S S ÄT T NI NG E N?
Antal
100
80
60
40
20
0
Kostnadsbaserad
hyra
Marknadsmässig
hyra
Har ej intern
hyressättning
En kombination
med både
kostnadsbaserad
hyra och
marknadshyra
KOMMUNERNAS FASTIGHETSSTRATEGIER
11
verksamheter.” Totalt var det 22 kommuner som ansåg att detta
påstående stämde överens med kommunens uppfattning medan
67 ansåg att det inte stämde överens med kommunens uppfattning. Det andra påståendet löd ”Kommunens framtida lokalbehov
är svårt att överskåda, att äga fastigheter låser in kommunen i
ett lokalutnyttjande som inte passar med hur verksamheterna
utvecklas.” Här var det 35 kommuner som tyckte att detta stämde
överens med kommunens uppfattning och 63 som inte ansåg att
det stämde med kommunens uppfattning. Sammantaget visar
svaren att Sveriges kommuner i stor utsträckning föredrar att äga
fastigheter för att täcka sitt lokalbehov men att det är tänkbart att
lokaler kan hyras in om det är mer kostnadseffektivt.
Kommunerna fick även svara på hur de hanterade hyressättningen
i det egna beståndet. Hela 89 kommuner motsvarande 70 procent
av de svarande kommunerna uppger att de har ett kostnadsbaserat internhyressystem och 22 kommuner motsvarande 17
procent tillämpar marknadshyra internt. Ett fåtal kommuner har ett
system med både marknadshyra och kostnadsbaserad hyra.
Försäljning av kommunala fastigheter har varit en het fråga under de
senaste åren, dels inom kommunerna där utförsäljning kan vara en
politiskt laddad fråga men framför allt inom fastighetsbranschen där
vi har flera nischade aktörer som gärna vill äga samhällsfastigheter
och där det pratats om kommande utförsäljningar och prognoser
om höga transaktionsvolymer. I enkätsvaren har 97 kommuner
motsvarande 74 procent uppgett att de sålt fastigheter under
de senaste fem åren. Den absoluta merparten, 77 kommuner, har
sålt fastigheter för belopp som understiger 100 mkr. Ytterligare 14
kommuner har sålt fastigheter för belopp mellan 100 – 400 mkr och
sex kommuner har sålt för mer än 500 mkr.
Vanligast är att kommuner säljer bostäder, 56 kommuner har sålt
bostäder under de senaste fem åren. Näst vanligast är försäljning
av skolor och 36 kommuner har sålt skolor under samma period.
Även kontor, äldreboende och industrifastigheter ingår i de kommunala försäljningarna. Anledning till att kommunerna har sålt
fastigheter varierar, den vanligaste anledningen till en försäljning
är att behovet har förändrats och lokaler blivit överflödiga för den
kommunala verksamheten, 27 kommuner har sålt fastigheter av
denna anledning. En annan vanlig anledning är att sälja fastigheter
för att finansiera nyproduktion, 20 kommuner har angett denna
anledning. I övrigt har 16 kommuner angett anledningen att finansiera underhåll, 12 kommuner har angett anledningen att amortera
skulder och förbättra den kommunala ekonomin och 8 kommuner
har sålt fastigheter med anledning av en strategi eller en policy som
inte är förknippat med någon av de ovan nämnda anledningarna.
O M K O M M UNE N HAR S ÅLT FAST I GHE T E R ,
VAD VAR DÅ S Y F T E T M E D F Ö R S ÄL J NI NGE N?
Antal
30
25
20
15
10
5
0
Lokaler
Finansiera
överflödiga nyproduktion
för den
kommunala
verksamheten
Finansiera
underhåll
Amortera
skulder
Renodla
fastighetsbestådent
I enlighet
med strategi
eller policy
Utbyggnad
av
kommunal
verksamhet
O M K O M M U N E N S Å LT FA S T I G H E T E R ,
H U R M Y C K E T H A R D E T S Å LTS F Ö R ?
■ Upp till 100 mkr
■ 101 – 500 mkr
■ Över 501 mkr
O M K O M M U N EN H A R S ÅLT FA ST IGH ET ER ,
VAD VA R D ET SO M SÅ LD ES?
■ Bostäder
■ Industri
■ Skolor
■ Äldreboende
■ Kontor och lokaler ■ Vård
Ä R DE T S ANNO L I K T AT T K O M M UNE N K O M M E R AT T
S ÄL J A FAS T I GHE T E R UNDE R DE K O M M ANDE F E M ÅR E N ?
Antal
40
30
20
10
0
Ja för att
Ja, då lokaler
Ja, för att
finansiera
blivit
finansiera
kommande
överflödiga nyproduktion
underhåll inom
för den
av bostäder
fastighetskommunala
beståndet
verksamheten
Ja, för att
amortera
skulder
Ja, i enlighet
med strategi
eller policy
Ja, för att
finansiera
utbyggnad
av
kommunal
service
Nej, det
är inte
sannolikt
KOMMUNERNAS FASTIGHETSSTRATEGIER
12
Således är det endast ett fåtal kommunala försäljningar som motiverats av en strategi kring kommunalt fastighetsägande utan merparten av försäljningar genomförs till följd av ett minskat lokalbehov
eller för att finansiera nyproduktion eller underhåll.
Generellt har de kommunerna som svarat positiva erfarenheter av
att sälja fastigheter och 70 procent av kommunerna anger att det
är sannolikt att de kommer att fortsätta sälja fastigheter under de
kommande fem åren.
Anledningen till detta är främst för att finansiera underhåll inom
beståndet, men även för att finansiera nyproduktion av bostäder,
utbyggnad av kommunal service eller för att amortera skulder.
Kommunerna ämnar även fortsätta med att avyttra fastigheter där
de ej längre bedriver verksamhet. Totalt har 31 kommuner svarat
att det inte är sannolikt att de kommer sälja fastigheter inom de
närmsta fem åren. Det som står på listan över möjliga försäljningsobjekt i framtiden är främst bostäder, kontor och skolor men
även industri och äldreboende finns med bland de fastigheter som
kommunerna vill sälja.
I begränsad omfattning uppges försäljningar av fastigheter vara
beroende av framtida valresultat men detta svar förekommer i ett
fåtal av de erhållna svaren.
De kommunala försäljningarna av fastigheter som kan komma
att ske verkar bli som en konsekvens av ett förändrat lokalbehov
inom kommunen eller för att finansiera nyproduktion eller underhåll
i beståndet, snarare än som en följd av ett strategiskt val att inte
äga fastigheter eller att kapitalet anses göra mer nytta i kärnverksamheten. Oavsett vilken strategi som en kommun väljer för att
tillgodose sitt lokalbehov så är det inte orimligt att strategin bör
vara en följd av en noggrann analys av vad som faktiskt är bäst eller
mest kostnadseffektivt för kommunen. Den som är bäst lämpad
att äga en fastighet är den aktör vars beslut leder till den bästa
användningen av resurser. Om det är mest fördelaktigt att äga eller
hyra kan variera över tid och från fall till fall. Valet är beroende av
olika faktorer relaterade såväl till fastigheten som till verksamheten
samt till externa förhållanden. Att Sveriges kommuner i var tid och i
varje fall är bäst lämpad att äga lokaler för samhällsservice är utifrån
det perspektivet inte helt självklart.
Om vi ser på det kommunala fastighetsägandet utifrån klassiska
motiv till att äga kontra hyra kan vi hitta ett antal rationella skäl
till varför kommuner ska hyra in sitt lokalbehov från privata fastighetsägare i stället för att äga själva. Privata aktörer kan i regel
driva förvaltningen effektivare och antagligen bättre se alternativa
användningar för lokalerna samtidigt som de kan sprida risker
genom att vara verksamma i flera kommuner. Även kommunerna
kan sannolikt uppnå fördelar, bra incitament för att vara yteffektiv
och möjligheten att flytta ifrån ytor som inte behövs då behovet
förändras. Men det finns även faktorer som talar för att kommuner
ska äga fastigheter som de långsiktigt ämnar bedriva verksamhet i.
Det är inte alltid helt lätt att skriva kontrakt som reglerar allt i förväg
och det finns risk för att oanade kostnader uppstår när luckor i
kontraktet upptäcks. Att förhandla om ändringar som över tiden
behövs i lokalerna kan även bli resurskrävande och ineffektivt om
parterna inte kommer överens. Delar av den bebyggelse och fastighetsstruktur som Sveriges kommuner äger kan även ses som en
grundstomme i ett socialt system som kommunens invånare nyttjar
dagligen. Fastigheterna och bebyggelsen stödjer och möjliggör
några av de mest efterfrågade funktionerna i ett samhälle, så som
skolor och vård eller för den delen bostäder. Det är således inte en
slump att de flesta kommuner väljer att ha kvar fastigheterna i sin
ägo, det är ett tryggt alternativ som ger full rådighet vilket överväger
riskerna med fastighetsägaransvaret.
Under början av 1990-talet infördes i statsförvaltningen en ny form
av styrning där detaljerad budgetstyrning ersattes av mål- och
resultatstyrning. En del i denna nya styrning utgjordes av att myndigheterna gavs möjligheter att disponera resurser för lokaler och att
självständigt ta ansvar för sin lokalförsörjning. Byggnadsstyrelsens
uppgift att förse statliga myndigheter med lokaler avvecklades.
Detta lade grunden för den ordning för myndigheternas lokalförsörjning som gäller i dag. Denna omdaning kan sägas vara startskottet
för en framtid där statliga myndigheter som Kriminalvården, Polisen
och Sveriges Domstolar började agera utifrån samma förutsättningar som privata hyresgäster. Det innebar även en förändring för
det offentliga fastighetsägandet som i större utsträckning börjande
agera som privata aktörer.
Det är således fullt möjligt att effektivisera offentligt fastighetsägande
utan att sälja fastigheter. Sveriges kommuner har allt att vinna på att
agera som privata fastighetsägare där fastighetsförvaltningen inte
bara är en stödfunktion till övriga kommunala verksamheter utan
där fastighetsbestånden fortlöpande utvärderas och analyseras,
samt utvecklas med bättre system och effektivt lokalnyttjande.
O M K O M M UNE N ÄM NAR AT T S ÄL J A FAS T I G HE T E R I F R A MTID EN ,
VAD S K A DÅ S ÄL J AS ?
Antal
50
40
30
20
10
0
Bostäder
Kontor
och lokaler
Skola
Industri
Äldreboende
O M K O MMUNEN Ä MNA R AT T S Ä L J A FA S T I GHET ER
I F R A MT I DEN, VA D S K A DÅ S Ä L J A S ?
■ Bostäder
■ Industri
■ Kontor och lokaler
■ Äldreboende
■ Skola
■ Vård
Vård
KOMMUNERNAS FASTIGHETSINNEHAV
13
Foto: Wilhelm Rejnus
FOKUS STOCKHOLM
14
Stockholm
90
Jonas Åkerberg
[email protected]
Bostadsbyggandet i Stockholm har ökat kraftigt till följd av viljan att öka takten i nyproduktionen. 80 procent fler
bostäder påbörjades under 2013 än året innan. Det kommunala bolaget SISAB har i en uppmärksammad affär
förvärvat Campus Konradsberg av Akademiska Hus för drygt två miljarder kronor.
BOSTADSFASTIGHETER
Till de stora privata fastighetsägarna i Stockholm hör Einar Mattson,
Ikano, Olov Lindgren, SKB och Wallenstam. Kravet på ökad produktionstakt av bostäder i Stockholm märks tydligt. Detta avspeglas inte minst i bostadsbyggandet. Under 2013 påbörjades nära
5 350 nya bostäder, en ökning om nästan 80 procent jämfört med
2012. Vidare visar statistik att de två första kvartalen 2014 att trenden med högra nyproduktionstakt tycks hålla i sig. I juni förvärvade
Oscar Properties fastigheten Hjorthagen 1:2 (Gasklocka 3 och 4) i
Hjorthagen, angränsande till utvecklingsområdet Norra Djurgårdsstaden. Köpeskillingen om 392 mkr motsvarar ett byggrättsvärde
om cirka 8 750 kr/kvm per ljus BTA. Avsikten är att uppföra ett
140 meter högt hus innehållandes 320 bostadsrätter. Detaljplanen
är godkänd i kommunfullmäktige. Wallenstam avyttrade i februari
tomträtten till Ceremonien 3 för en köpeskilling om 250 mkr,
motsvarande cirka 25 300 kr/kvm. Köpare var Brf Koppartältet.
Direktavkastningen bedöms till cirka 2,5 procent.
KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETER
AFA, AMF Pensionsförsäkring, Fabege, Lundbergs och Vasakronan
hör till de stora kommersiella fastighetsägarna. Antalet utländska
investerare fortsätter att vara lågt och de flesta affärer som genomförts under första halvåret är mellan svenska aktörer. I maj sålde
Skanska Entré Lindhagen (del av fastigheten Välmågan 9) där de
själva har sitt huvudkontor. Köpare var Invesco Real Estate. Fastighetsvärdet uppgick till 1,0 mdkr, motsvarande cirka 48 800 kr/kvm
och en bedömd direktavkastning om cirka 4,5 procent. Fastigheten
är certifierad enligt LEED Platinum. I IT-centrumet i Kista har AXA
Real Estate förvärvat fastigheten Blåfjäll 1 från Niam. Fastigheten
är fullt uthyrd till Ericsson på ett långt avtal. Köpeskillingen uppgick
till 546 mkr, motsvarande cirka 29 200 kr/kvm och en bedömd
direktavkastning om cirka 6,0 procent. Jakob Mindre 5 på Norrmalm förvärvades i juni av AMF till en köpeskilling om 100 mkr,
motsvarande cirka 52 000 kr/kvm och en bedömd direktavkastning
om cirka 5,0 procent.
SPECIALFASTIGHETER
Akademiska Hus, Hemsö, Fabege, Jernhusen och SISAB tillhör
några av de stora ägarna av specialfastigheter i Stockholm. Den
största uppmärksammade affären för segmentet under 2014 är
SISAB:s, Stockholm stads skolfastighetsbolags förvärv av Campus
Konradsberg på Kungsholmen. Säljare var Akademiska Hus. Köpeskillingen uppgick till drygt 2 mdkr. Utbildningslokalerna är uthyrda
på långa avtal där Stockholm Stad är största hyresgäst. Stockholms Montessoriskola och Manillaskolan hyr även de lokalerna i
området. I och med förvärvet äger och förvaltar SISAB nu cirka 1,7
miljoner kvadratmeter utbildningslokaler i Stockholm.
NAI SVEFA FASTIGHETSINDEX
Index
Placering
2014:2 2014:1
2013:2
2013:1
2012:2
90
91
91
92
91
1
1
1
1
1
MARKNADSDATA SEPTEMBER 2014
Hyra
Direktavkastning
Bedömda värden
kr/kvm% kr/kvm
K ONT OR
AA-läge
3 700 – 5 200 4,25 –5,00
55 000 – 90 000
A-läge
2 200 – 4 300 4,75 –5,75
40 000 – 65 000
B-läge
1 600 – 3 200 5,25 –6,75
20 000 – 40 000
C-läge
900 – 2 400 5,50 –7,75
9 000 – 25 000
4,50 –6,25
65 000 –150 000
B UT I K E R
AA-läge
2 000 –15 000
A-läge
1 500 – 8 000
5,00 –6,75
40 000 –100 000
B-läge
900 – 4 500
5,75 –7,75
25 000 – 45 000
C-läge
700 – 2 000
6,25 –7,75
10 000 – 25 000
A-läge
700 – 1 300
6,50 –8,75
5 000 – 12 000
B-läge
600 –
850
7,00 –8,75
4 500 – 8 000
C-läge
550 –
850
7,25 –9,00
3 500 – 6 000
AA-läge
1 400 – 2 300
1,50 –3,75
22 000 – 50 000
A-läge
1 200 – 2 100
2,50 –4,25
20 000 – 40 000
B-läge
1 100 – 1 700
3,25 –5,25
13 000 – 34 000
C-läge
1 075 – 1 425
4,50 –6,00
8 000 – 28 000
I NDUST R I
B OS T ÄDE R
FOKUS STOCKHOLM
15
Kartbild över kommunens fastighetsinnehav
INDUSTRI- OCH LAGERFASTIGHETER
Brostaden (Castellum), Corem, FastPartner, Klövern och Sagax är
stora ägare av industri- och lagerfastigheter. Stockholm stads vision
om Söderstaden, ett av stadens större utvecklingsområden, kan
komma att innebära att Slakthusområdet blir nästa industriområde
som trängs bort till förmån för bostäder, handel, evenemang med
mera. Staden undersöker just nu Larsboda industriområde och
dess lämplighet som ersättare till Slakthusområdet. FastPartner
har träffat hyresavtal med Gourmet Food som innebär att de flyttar
från Slakthusområdet till Västberga. Den nya anläggningen kommer
att omfatta 6 450 kvadratmeter lager- och kontorslokaler. Årshyran
är beräknad till cirka 10 mkr, motsvarande cirka 1 550 kr/kvm.
Byggstart för lokalerna uppskattas till 2015 med inflyttning under
första halvåret 2017.
TRANSAKTIONER
Objekt
Fastighetstyp
1 Entré Lindhagen (del av Välmågan 9) Kontor
I FOKUS
Stockholms kommun är Sveriges näst största fastighetsägare sett
till taxerad area med ett bestånd som omfattar cirka 6 079 000
kvadratmeter. Till det ska läggas ett väsentligt markinnehav både
innanför och utanför kommungränsen. Innehavet utanför uppgår till
hela 2 900 hektar mark. Fastighetsägandet är annars fördelat på
ett flertal dotterbolag. Ett av dessa är S:t Eriks Markutveckling som
grundades 2004 i samband med att staden förvärvade tre fastigheter i Ulvsunda, Slussen samt Norra Stationsområdet. De förvaltar
och äger även fastigheter i Västberga och Slakthusområdet. Syftet
med bolaget är att äga fastigheter i väntan på att omvandling kan
ske till bostäder och arbetsplatser. Kommunens skolfastigheter
respektive omsorgsfastigheter är uppdelade på dotterbolagen
SISAB och Micasa. SISAB har ett fastighetsinnehav som omfattar
en area om cirka 1,7 miljoner kvadratmeter. I och med förvärvet
av Campus Konradsberg kan bolaget tillgodose ett ökat behov
av utbildningsplatser på Kungsholmen. På sikt ska cirka 3 000
elever ha sin skolgång där. Systerbolaget Micasa som förutom
omsorgsbostäder även äger bland annat studentbostäder, har ett
fastighetsbestånd som omfattar cirka en miljon kvadratmeter.
Datum Köpeskilling, tkr
aug-14
Area, kvm
Säljare
Köpare
Invesco Real Estate
1 000 000
20 500
Skanska
2 Rotterdam 1
Kontor, Butik & Restaurang jun-14
395 000
20 750
Vasakronan Djurgårdsstadens Fastigheter
3 Blåfjäll 1
Kontor
maj-14
546 000
18 700
Niam
4 Bladet 3
Kontor
apr-14
630 000
31 700
Vasakronan CapMan Nordic Real Estate Fund
5 Ceremonien 3
Bostäder & Kontor
feb-14
250 000
9 800
AXA REIM
Wallenstam Brf Koppartältet
FOKUS GÖTEBORG
16
Göteborg
58
Hans Hurtig
[email protected]
Transaktionsaktiviteten på kontorsmarknaden har varit hög. Bland annat förvärvade Vasakronan det ännu ej
färdigställda kontorsprojektet vid Ullevi och Niam köpte Telia-huset i Gårda. En stor volym kontorslokaler kommer att
färdigställas under 2015 och mer kommer med utvecklandet av Centralenområdet och Frihamnen.
BOSTADSFASTIGHETER
Din Bostad, Stena, Stiftelsen Göteborgs Studentbostäder, Wallenstam
och Willhem är stora privata fastighetsägare i Göteborg. Transaktionsaktiviteten under det första halvåret har legat på en jämn nivå
jämfört med samma period föregående år. Det är i huvudsak fastighetsbolag och bostadsrättsföreningar som har varit aktiva. I maj förvärvade Sigillet fastigheten Göteborg Masthugget 4:11 med avsikt
att utveckla fastighetens 2 000 kvadratmeter äldreboende till 55
bostadslägenheter. Köpeskillingen bedöms uppgå till cirka 55 mkr,
motsvarande cirka 27 500 kr/kvm. Även Diligentia har fastighetsutvecklingsprojekt på gång. Det är i huvudsak lokaler i entréplan och
råvindar som omställs till bostäder. Intresset för fastighetsutveckling
i Göteborg bedöms öka när det äldre kontorsbeståndet uppnår
högre vakanser. Bygg- och utvecklingskostnaderna för att bygga om
kontor till nya bostäder bedöms ligga på en nivå om 20 000 – 25 000
kr/kvm. Under 2013 uppgick antalet ombyggnadsprojekt till 265
lägenheter.
KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETER
Eklandia (Castellum), Platzer, Vasakronan, Volvo och Wallenstam är
stora ägare av kommersiella fastigheter i Göteborg. Transaktionsvolymen var god under första halvåret. Totalt fyra affärer med köpeskilling över 500 mkr ägde rum innan sommaren. AMF Fastigheter
sålde fastigheten Göteborg Gårda 13:6 till Niam för en köpeskilling
om cirka 950 mkr. Den totala arean uppgår till cirka 37 000 kvadratmeter vilket ger ett pris om drygt 25 700 kr/kvm. Byggnaden
är fullt uthyrd till TeliaSonera. I juni sålde NCC sitt tredje projekt i
Ulleviområdet, fastigheten Heden 46:3. Köpare var Vasakronan till
en köpeskilling om 860 mkr, motsvarande cirka 42 600 kr/kvm.
Byggnaden är ännu under uppförande men är redan fullt uthyrd
till Sweco, PWC, Condeco och Fitness 24 Seven. Hyresgästerna
planeras kunna flytta in i september 2015. Nybyggnationen av
kontorslokaler har varit mycket god under det senaste året. Sammanlagt 60 000 kvadratmeter nya kontorslokaler beräknas kunna
färdigställas i Göteborgsområdet under 2015.
SPECIALFASTIGHETER
Några av de stora ägarna av specialfastigheter är Akademiska
Hus, Chalmersfastigheter, kommunen, landstinget, Vasakronan och
Västfastigheter. Transaktionsaktiviteten avseende specialfastigheter
har under det första halvåret varit låg med endast ett fåtal noterade
affärer. I augusti öppnade Fridaskolan sin första skola i Göteborgs
kommun. 6 000 kvadratmeter för låg-, mellan- och högstadieelever
står nu färdigbyggt vid Sankt Jörgens Park på Hisingen. Projektet
beräknas ha kostat cirka 150 mkr, motsvarande cirka 25 000 kr/
kvm. I byggnationen ingick även en idrottshall om cirka 1 000 kvadratmeter.
NAI SVEFA FASTIGHETSINDEX
Index
Placering
2014:2 2014:1
2013:2
2013:1
2012:2
58
63
61
64
64
2
2
2
2
2
MARKNADSDATA SEPTEMBER 2014
Hyra
Direktavkastning
Bedömda värden
kr/kvm% kr/kvm
K ONT OR
AA-läge
1 700 – 2 600
5,00 –6,25
18 000 – 41 000
A-läge
1 400 – 2 200
5,50 –6,50
11 000 – 37 000
B-läge
1 000 – 2 200
6,25 – 7,25
6 000 – 20 000
C-läge
650 – 1 600
6,75 – 8,50
4 000 – 13 000
AA-läge
4 000 – 9 000
4,75 – 5,75
30 000 – 95 000
A-läge
1 500 – 7 500
5,00 – 6,25
20 000 – 75 000
B-läge
1 000 – 4 000 5,00 – 6,75
10 000 – 27 500
C-läge
700 – 1 500
6,25 – 8,00
2 500 – 12 500
B UT I K E R
I NDUST R I
A-läge
500 –
950
7,00 – 8,25
5 000 – 11 000
B-läge
500 –
750
7,75 – 8,75
4 000 – 8 000
C-läge
400 –
600
8,25 – 9,25
3 000 – 5 000
AA-läge
1 125 – 1 800
2,50 – 3,75
22 000 – 40 000
A-läge
1 075 – 1 675
3,00 – 4,25
16 000 – 35 000
B-läge
1 025 – 1 625
3,50 – 5,25
11 000 – 28 000
C-läge
975 – 1 425
4,75 – 7,00
6 500 – 16 000
B OS T ÄDE R
FOKUS GÖTEBORG
17
Kartbild över kommunens fastighetsinnehav
INDUSTRI- OCH LAGERFASTIGHETER
Industribolag som Geely, Volvo och SKF är också stora fastighetsägare. Eklandia (Castellum) är den aktör med störst förvaltningsbestånd inom Göteborgs kommun. I april förvärvade Corem
Property Group fastigheten Göteborg Backa 22:17 i Backadalens
industriområde. Fastigheten inrymmer drygt 8 500 kvadratmeter
lager och är fullt uthyrd till Duell. Köpeskillingen uppgick till 70 mkr,
motsvarande cirka 8 200 kr/kvm. Göteborg handels- och logistiktraditioner och goda logistikläge leder till en stark efterfrågan för
denna typ av lokaler. I april påbörjades utbyggnaden av Prologis
Park i Arendal. Den nya byggnaden omfattar cirka 15 000 kvadratmeter med beräknat färdigställande är till hösten 2014. Vid färdigställandet kommer logistikparken totalt omfatta fyra byggnader och
drygt 70 000 kvadratmeter.
I FOKUS
Göteborgs kommun är Sveriges största fastighetsägare sett till taxerad
area. Fastighetsbeståndet omfattar cirka 6 203 000 kvadratmeter.
Ägande och förvaltande av fastighetsinnehavet är fördelat på ett
antal nämnder, förvaltningar och dotterbolag. Ett av dem är Förvaltings AB Framtiden som är moderbolag till sju rörelsedrivande
bolag, bland dem fyra allmännyttiga bostadsbolag; Poseidon,
Bostadsbolaget, Familjebostäder och Gårdstensbostäder. Tillsammans äger dotterbolagen cirka 70 600 lägenheter. Ett annat
är dotterbolaget inom HIGAB-koncernen, Älvstranden Utveckling
som har som mål att främja stadsutvecklingen kring Göta Älv. Bolaget har nyligen fått nya ägardirektiv, vilket i stort innebär att de på
längre sikt endast ska äga strategiskt viktiga fastigheter, till exempel
Lindholmen Science Park. Andra delar ska därför avyttras i den
mån det går. Bolaget ska inte heller bygga det någon annan aktör
kan bygga. Totalt äger bolaget idag uthyrningsbar area om cirka
370 000 kvadratmeter och cirka 500 000 kvadratmeter outnyttjade
byggrätter.
TRANSAKTIONER
Objekt
Fastighetstyp
Datum
Köpeskilling, tkr
Area, kvm
Säljare
Köpare
1 Gårda 13:6
Kontor
jun -14
950 000
37 000
AMF Fastigheter
Niam
2 Heden 46:3
Kontor
jun -14
860 000
20 200
NCC
Vasakronan
3 Inom Vallgraven 34:4, Kålltorp 102:1 Kontor, Butik & Bostäder
jun -14
222 000
8 400
Kungsleden
Sigillet
4 Scandic Opalen Hotell
mar -14
550 000
18 500
Privatpersoner
Balder
5 Kallebäck 17:2 (Saab-Huset)
Industri & Kontor
feb -14
840 000
36 700
Profi Fastigheter
Kallebäck Property Invest
FOKUS MALMÖ
18
Malmö
49
Per Wieslander
[email protected]
På lokalmarknaden är det stor aktivitet kring Centralstationen och Universitetsholmen med flera profilprojekt. I Sofielund
har ett antal olika aktörer och intressegrupper initierat ett Business Improvement District för att försöka skapa ett trivsammare område. Med ett NAI Svefa Fastighetsindex på 49(47) placeras sig Malmö på plats åtta.
BOSTADSFASTIGHETER
Stena är den största privata ägaren av bostadsfastigheter i Malmö.
Akelius, Heimstaden, HSB Sundsfastigheter och Willhem (Första
AP-fonden) är andra stora privata aktörer på marknaden. Fastighetsägare, bostadsrättsföreningar, företag och organisationer
har gått samman och startat ett så kallat Business Improvement
District (BID) i Sofielund. Målet är att skapa ett tryggt, trivsamt och
välfungerande område som boende och verksamheter kan känna
sig stolta över. BID är en form av samverkan där fastighetsägare
tillsammans med boenden lyfter ett område genom bland annat
investeringar i den offentliga miljön och områdets fastigheter. Det
som urskiljer detta projekt från andra BID i landet är det kommunala
engagemanget. Malmö Stad stödjer projektet med bland annat
samordningsresurser. I början på sommaren offentliggjorde NCC att
man avser bevara och bygga om tre av Limhamns välkända silos
till bostadshus i tolv våningar. Det är första gången som Malmös
industrihistoriska silos blir bostäder.
KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETER
Till de stora privata ägarna av kommersiella fastigheter i Malmö
hör Briggen (Castellum), Steen & Ström, Stena, Vasakronan och
Wihlborgs. Det är för närvarande mycket stor aktivitet kring Centralstationen och Universitetsholmen, två av Malmös mest attraktiva
delmarknader. Ett exempel är Skanskas hotell- och kontorsprojekt
Studio som påbörjades under senvåren. Projektet är beläget längst
ut på Universitetsholmen och kommer att resultera i en 14 våningar
hög byggnad om totalt 22 000 kvadratmeter. Hotelloperatören
Story Hotel har tecknat hyreskontrakt för hotelldelen som kommer
innehålla totalt 98 rum. Under våren har även Jernhusen påbörjat
ett profilprojekt. Projektet är beläget intill Malmö centralstation
och benämns Glasvasen vilket åsyftar till byggnadens arkitektur.
Byggnaden kommer att inrymma cirka 6 000 kvadratmeter kontor
och cirka 1 000 kvadratmeter lokaler i bottenplan. Inflyttning är
beräknad till hösten 2016. Glasvasen ses som startskottet för
utvecklingen av Södra Nyhamnen.
SPECIALFASTIGHETER
Folksam, Hemsö, landstinget, Malmö Stad och Wihlborgs är stora
ägare av specialfastigheter i Malmö. Ett nytt badhus i Hyllie, söder
om Krogsbäcksparken, kommer att stå klart mot slutet av året.
Anläggningen omfattar cirka 9 000 kvadratmeter och kommer att
inrymma bassänger och vattenrutschkana samt gym, friskvårdslokaler och relaxavdelning. Badhuset ska kunna ta emot 300 000
besökare om året och med den strategiska placeringen i Hyllie kan
det locka besökare från hela Malmö. Den gamla Hamnförvaltningens lokaler på Universitetsholmen genomgår en om- och tillbyggnad åt World Maritime University.
NAI SVEFA FASTIGHETSINDEX
Index
Placering
2014:2 2014:1
2013:2
2013:1
2012:2
49
47
48
55
55
8
9
7
5
5
MARKNADSDATA SEPTEMBER 2014
Hyra
Direktavkastning
Bedömda värden
kr/kvm% kr/kvm
K ONT OR
AA-läge
2 100 – 2 450
5,25 – 6,00
27 000 – 40 000
A-läge
1 750 – 2 300
5,75 – 6,50
16 000 – 25 000
B-läge
1 200 – 1 800
6,25 – 7,25
8 000 – 17 000
C-läge
800 – 1 300
7,25 – 8,50
5 000 – 7 000
5,25 – 5,75
40 000 – 60 000
B UT I K E R
AA-läge
3 500 – 5 500
A-läge
3 000 – 4 500
5,25 – 6,25
30 000 – 40 000
B-läge
1 200 – 2 500
6,25 – 7,00
10 000 – 20 000
C-läge
700 – 1 300
7,00 – 8,50
5 000 – 12 000
A-läge
650 – 1 000
7,25 – 8,00
4 000 – 8 500
B-läge
500 –
800
7,75 – 8,75
3 500 – 6 000
C-läge
400 –
700
8,50 – 9,50
2 750 – 4 000
AA-läge
1 375 – 1 675
3,00 – 3,75
22 000 – 30 000
A-läge
1 375 – 1 675
3,25 – 4,50
17 000 – 25 000
B-läge
1 150 – 1 525
4,00 – 5,50
15 000 – 20 000
C-läge
1 150 – 1 525
5,25 – 6,25
9 000 – 13 000
I NDUST R I
B OS T ÄDE R
FOKUS MALMÖ
19
Kartbild över kommunens fastighetsinnehav
INDUSTRI- OCH LAGERFASTIGHETER
Briggen (Castellum), Klövern, Sveareal och Wihlborgs hör till de
stora ägarna av industri- och lagerfastigheter i Malmö. Transaktionsaktiviteten har varit låg under året. Kungsleden förvärvade under
våren två fastigheter från Profi Fastigheter. Köpeskillingen uppgick
till cirka 66 mkr, motsvarande cirka 7 200 kr/kvm och en bedömd
direktavkastning kring 8,0 procent. Den ena fastigheten, Rödkallen 11, är belägen i Östra Hamnen med goda logistikförhållanden.
Fastigheten är bebyggd med två lager- och logistikbyggnader
med visst inslag av kontor. Den uthyrbara arean uppgår till drygt
5 800 kvadratmeter. Den andra fastigheten, Rektangeln 9, är
belägen vid Spillepengen i nordöstra Malmö och inrymmer totalt
3 365 kvadratmeter kontor. Fastigheten har ett gott exponeringsläge utmed Västkustvägen.
I FOKUS
Malmö stad är en av Sveriges största fastighetsägare sett till taxerad
area. Totalt har kommunen ett fastighetsinnehav som omfattar en
area om cirka 1 965 000 kvadratmeter, specialfastigheter ej medräknade. Kommunen äger samtidigt en stor andel av marken inom
kommungränserna. Stora delar av fastighetsinnehavet är placerat
hos det allmännyttiga bostadsbolaget MKB. Bolaget äger enligt sin
senaste årsredovisning fastigheter med en bostadsarea om cirka
1 543 000 kvadratmeter, fördelat på 22 700 lägenheter, samt 157 000
kvadratmeter lokalarea. Till det ska även läggas ytterligare cirka 400
bostäder som inte ägs av MKB själva, men som de förvaltar. MKB:s
lägenhetsbestånd motsvarar drygt 33 procent av alla hyresrätter i
Malmö, respektive cirka 15 procent av det totala antalet bostäder.
Likt många andra kommuner lider Malmö av bostadsbrist. MKB har
därför satt upp som mål att byggstarta 500 bostäder årligen. Under
2013 färdigställdes dock endast 28 bostäder. Vid årets slut hade
bolaget 644 lägenheter i produktion.
TRANSAKTIONER
Objekt
Fastighetstyp
Datum
Köpeskilling, tkr
Area, kvm
1 Gunghästen 1
Hotell
jun -14
91 500
2 Bjäre 5 & 14
Bostäder
jun -14
3 Rektangeln 9 & Rödkallen 11
Kontor & Industri
4 Dimman 11
5 Fastighets AB Skåneporten
* Av NAI Svefa bedömd köpeskilling
Säljare
Köpare
8 850
Kungsleden
Jägersro Förvaltning
51 000*
2 530
Eber Fastigheter
Flygt Fastigheter
apr -14
66 000
9 250
Profi Fastigheter
Kungsleden
Samhällsfastighet
mar -14
265 000
15 900
Profi Fastigheter
Atrium Ljungberg
Bostäder
mar -14
220 000*
23 730
M2 Gruppen CA Fastigheter
FOKUS UPPSALA
20
Uppsala
55
Petter Sandberg
[email protected]
Rikshem, som är en av de större fastighetsägarna i kommunen, har nu byggstartat ett mycket stort projekt i området
Kantorn. Investeringen uppgår till två miljarder kronor. En annan stor nybyggnation är den nya vård- och behandlingsbyggnaden vid Akademiska sjukhuset.
BOSTADSFASTIGHETER
Till de stora privata ägarna av flerbostadsfastigheter i Uppsala hör
bland annat Heimstaden, HSB Uppsala, Hyresbostäder i Sverige,
Rikshem och Stena. I området Kantorn har Rikshem påbörjat den
största byggstarten av hyresrätter sedan miljonprogrammets tid.
Vid färdigställande kommer området att inrymma 340 hyres- och
studentbostäder. Investeringen för inköp av färdiga moduler i trä till
tolv hus om fyra till sex våningar ligger på cirka två mdkr. I Rosendal, strax söder om Stadsskogen, bygger Skanska åt HSB ett sex
våningar högt flerbostadshus med 81 bostadsrättslägenheter med
inflyttning 2016. Kontraktet har ett värde om cirka 130 mkr. Skanska har för avsikt att miljöcertifiera byggnaden enligt Miljöbyggnad,
nivå silver. Vidare kommer WSP efter att ha fått uppdraget som
generalkonsult av Uppsala kommun att utveckla stadsdelen Rosendal med Rosendalsfältet. Detta kommer bland annat innebära en
tillförsel av cirka 3 000 lägenheter, ett större campusområde samt
ett antal skolor.
KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETER
Stora privata fastighetsägare på den kommersiella fastighetsmarknaden i Uppsala är Aspholmen (Castellum), Atrium Ljungberg,
Diligentia, Uppsala Akademiförvaltning och Vasakronan. Fastighetspriserna på Uppsalas kontorsmarknad har de senaste åren varit
relativt stabila. Transaktionsaktiviteten har varit låg hittills under året
men en mindre ökning av priserna har noterats. Tillsammans med
att vakanserna tenderar att sjunka visar detta på att marknaden
kan anses vara god. I centrala Uppsala investerar Klövern 200
mkr i en byggnation om totalt cirka 13 000 kvadratmeter lokaler
för kontor alternativt hotell intill stadens nya resecentrum. Det är
två fastigheter som omfattas av byggnationen varpå den ena skall
byggas om och till och den andra fastigheten rivas för att ge plats åt
cirka 9 000 kvadratmeter nyproduktion. Aspholmen har i kvarteret
Svalan tecknat två nya hyresavtal med Sweco och ett IT-företag
omfattandes totalt cirka 2 900 kvadratmeter. Fastigheten är nu till
90 procent uthyrd.
SPECIALFASTIGHETER
Akademiska Hus, Hemsö, kommunen, landstinget, Rikshem och
Vasakronan är de stora ägarna av specialfastigheter i Uppsala.
Byggnationen av den nya vård- och behandlingsbyggnaden på
Akademiska sjukhuset har påbörjats. De tio våningsplanen kommer
bland annat inhysa cancervården, röntgen och operationssalar.
Byggnaden inrymmer 58 000 kvadratmeter och planeras stå klar i
slutet av 2016. Kostnaden har beräknats till 1,8 mdkr. Förvaltningsbyggnaden åt universitetet i kvarteret Plantskolan är nu ett steg
närmare verklighet då detaljplanen vunnit laga kraft. Preliminärt är
byggstarten satt till oktober 2014.
NAI SVEFA FASTIGHETSINDEX
Index
Placering
2014:2 2014:1
2013:2
2013:1
2012:2
55
61
59
61
60
3
3
3
3
3
MARKNADSDATA SEPTEMBER 2014
Hyra
Direktavkastning
Bedömda värden
kr/kvm% kr/kvm
K ONT OR
A-läge
1 100 – 2 500
5,25 – 6,75
10 500 – 23 000
B-läge
900 – 1 600
6,00 – 7,50
7 000 – 14 000
C-läge
700 – 1 100
6,25 – 7,75
5 000 – 9 000
A-läge
2 200 – 4 500
4,75 – 6,00
15 000 – 41 000
B-läge
800 – 3 600
5,25 – 7,00
7 000 – 17 000
C-läge
700 – 1 200
6,50 – 7,50
5 000 – 10 000
A-läge
550 – 1 000
6,00 – 7,50
4 000 – 8 000
B-läge
450 –
750
6,50 – 8,00
3 500 – 5 500
C-läge
350 –
550
7,00 – 8,25
1 500 – 4 000
A-läge
1 025 – 1 625
3,25 – 4,50
12 000 – 23 500
B-läge
1 025 – 1 425
3,25 – 5,50
10 000 – 16 500
C-läge
1 025 – 1 425
5,25 – 6,75
7 000 – 11 000
B UT I K E R
I NDUST R I
B OS T ÄDE R
FOKUS UPPSALA
21
Kartbild över kommunens fastighetsinnehav
INDUSTRI- OCH LAGERFASTIGHETER
Aspholmen (Castellum), Klövern och Sagax har betydande förvaltningsbestånd i Uppsala. Flera bolag inom läkemedelssektorn äger
sina egna fastigheter, däribland Phadia Holding och Q-Med. Uppsalas målsättning är att låta en expansion av efterfrågade industrietableringar ske i stadens utkanter. Nordväst om Uppsala centrum,
jämte Bärbyleden, har en detaljplan för industriändamål vunnit
laga kraft gällande bland annat Husbyborg 1:82. Initiativtagare är
Aspholmen som vill utöka verksamheten inom grannfastigheten.
Planförslaget medger en byggnadsarea om 7 500 kvadratmeter.
Längs Iduns väg nordöst om Uppsala har en detaljplan som möjliggör expansion av det befintliga verksamhetsområdet vunnit laga
kraft. Här medges lager, icke störande industri, grossisthandel med
mera inom en areal om cirka 10 000 kvadratmeter.
I FOKUS
Uppsala kommun är en av landets största fastighetsägare sett
till taxerad area. Fastighetsinnehavet omfattar cirka 1 168 000
kvadratmeter. En stor del av beståndet är uppdelat på ett flertal
dotterbolag. Ett av dem är allmännyttiga Uppsalahem som med
sina 14 819 bostäder och cirka 898 000 kvadratmeter är ett av
Sveriges största allmännyttiga bolag. De har även lokaler med
en area om cirka 73 000 kvadratmeter. Bolaget har samtidigt en
hög takt i nyproduktionen. 1 292 bostäder var vid årsskiftet under
produktion samtidigt som 356 färdigställdes under 2013. Det
föranledde att bolaget tidigare i år kommunicerade att det kan
komma att sälja bostäder för att finansiera ökad nyproduktion. Ett
annat kommunägt fastighetsbolag är Skolfastigheter som bildades
i början av 2013 och äger och förvaltar merparten av kommunens
skolfastigheter som omfattar cirka 405 000 kvadratmeter. Ytterligare ett annat bolag är Uppsala kommuns industrihus som hyr ut
kontors-, industri- och lagerlokaler om cirka 220 000 kvadratmeter.
TRANSAKTIONER
Objekt
Fastighetstyp
Datum
Köpeskilling, tkr
Area, kvm
1 Svartbäcken 48:6
Bostäder
maj-14
13 500
680
2 Kvarngärdet 3:2
Hotell
apr -14
37 700
7 500
Hotelleiendom i Uppsala Fastighets AB Sanshri 6
3 Luthagen 41:3
Bostäder
mar -14
20 500
1 200
Luthagens Bostads AB
Brf Tegnér
4 Kvarngärdet 67:3
Tomtmark (bostad)
mar -14
26 000
2 200
Riksbyggen
Brf Pilgrimsfalken
5 Kvarngärdet 56:5
Industri
mar -14
11 400
1 280
NCC
Brf Tangenten
* Av NAI Svefa bedömd köpeskilling
Säljare
Köpare
Privatperson
Framtidens Fastighetsbolag i Uppland AB
FOKUS LINKÖPING
22
Linköping
46
Elenore Pellams
[email protected]
Det pågår ett antal större stadsutvecklingsprojekt i Linköping. Övre Vasastaden har fått klartecken att fortskrida då
Mark- och miljööverdomstolen inte valt att ta upp ett överklagande mot projektet. Vidare har ett annat, samhällsbyggnadsexpot LinköpingsBo 2016 försenats till 2017.
BOSTADSFASTIGHETER
Till de stora privata ägarna av flerbostadsfastigheter i Linköping hör
Botrygg, HSB Östergötland, Hyresbostäder i Sverige, Riksbyggen
och Willhem. Linköpingsföretaget Lindsténs vann tillsammans med
ett lokalt arkitektkontor kommunens markanvisningstävling för nya
bostäder i ett attraktivt läge i Johannesborgsparken i Valla. Detaljplanearbete kommer nu att påbörjas. Kommunens bostadsprojekt i
Övre Vasastaden fick under början av året ny fart då det fastställdes
att Mark- och miljööverdomstolen inte tar upp det överklagande
som fanns inlämnat. Planeringen har pågått sedan 2002 och
nu kan projektet som inrymmer cirka 400 lägenheter fortskrida.
Domstolen har även meddelat att de inte tar upp överklagandet
för kvarteret Konsuln, gamla brandstationen. Detaljplanen möjliggör bostäder och centrumfunktioner. Transaktionsvolymen har
varit låg under året med endast ett fåtal överlåtelser. LinköpingsBo,
samhällsbyggnadsexpot, som skulle genomföras under 2016 har
flyttats fram till 2017.
KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETER
De största privata aktörerer på den kommersiella fastighetsmarknaden är Garnisonsfastigheter, Henry Ståhl, Ikano, Klövern, LE
Lundberg och Lilium. I stadsdelen Djurgården där Corallen sedan
tidigare har uppfört butikslokaler för Citygross kommer även Systembolaget att etablera sig. Under början av året avyttrade Arla
fastigheten Glasbiten 2 i Tornby, en obebyggd fastighet med en
tomtarea om cirka 60 000 kvadratmeter. Köpare var Galjaden
Fastigheter och CA Fastigheter. Köpeskillingen har inte offentliggjorts. Gällande plan avser industriändamål men de nya ägarna
har för avsikt att utveckla området med logistik och handel. Redan
under våren kunde de första hyresgästerna i området presenteras,
bland annat Dahl och Bevego. Kommunägda Stångåstaden köpte
under våren den nedlagda Roxtuna-anstalten av Specialfastigheter.
Fastigheten invid Roxen omfattar cirka 28 hektar. Förvärvet är ett
led i Stångåstadens ambition att satsa på attraktiv mark för nyproduktion och fastigheter för utveckling.
SPECIALFASTIGHETER
Linköpings kommun är via dotterbolaget Lejonfastigheter en stor
fastighetsägare, likaså Akademiska Hus, Botrygg, Hemsö och landstinget. I Linköping pågår flera projekt för både skolor och förskolor.
Hemsö har vunnit en upphandling i storleksordningen 100 mkr
åt Linköpings kommun. Bolaget ska uppföra Harvestadskolan som
blir cirka 4 200 kvadratmeter med plats för cirka 350 elever. Ett
15-årsavtal har tecknats med en hyra om cirka 1 800 kr/kvm. Botrygg
ska uppföra en förskola invid Internationella Engelska Skolan för
cirka 100 barn. Ett 10-årsavtal har tecknats med en hyra om cirka
1 900 kr/kvm.
NAI SVEFA FASTIGHETSINDEX
Index
Placering
2014:2 2014:1
2013:2
2013:1
2012:2
46
48
45
50
47
9
7
9
8
10
MARKNADSDATA SEPTEMBER 2014
Hyra
Direktavkastning
Bedömda värden
kr/kvm% kr/kvm
K ONT OR
A-läge
1 200 – 2 000
6,00 – 7,00
9 000 – 18 000
B-läge
900 – 1 550
6,75 – 7,75
5 000 – 12 000
C-läge
600 –
900
7,75 – 9,00
4 000 – 7 000
A-läge
2 000 – 5 000
5,50 – 6,75
15 000 – 40 000
B-läge
1 000 – 5 000
6,50 – 8,25
6 000 – 15 000
C-läge
600 – 1 100
8,25 – 10,00
3 000 – 8 000
A-läge
400 –
700
7,50 – 9,25
3 000 – 7 500
B-läge
350 –
550
8,25 – 10,00
2 500 – 4 500
C-läge
300 –
450
9,50 – 11,00
1 800 – 3 500
A-läge
1 100 – 1 450
4,00 – 5,00
12 000 – 24 000
B-läge
1 100 – 1 350
4,25 – 5,25
9 000 – 18 000
C-läge
1 050 – 1 325
5,00 – 6,25
5 500 – 12 000
B UT I K E R
I NDUST R I
B OS T ÄDE R
FOKUS LINKÖPING
23
Kartbild över kommunens fastighetsinnehav
INDUSTRI- OCH LAGERFASTIGHETER
I Linköping är industribolag som Arla, Saab och Scan också stora
fastighetsägare. Klövern har ett stort förvaltningsbestånd. Under
sommaren har landningsbanan på Linköping City Airport renoverats
och antalet resenärer har ökat med drygt 20 procent jämfört med
samma tid förra året. Tack vare ett nära samarbete med universitet
har ESS valt att förlägga tillverkning av avancerade neutrondetektorer till Wahlbecks Företagspark. Detaljplanen i Kallerstad invid E4 för
det vertikala växthus som Plantagon ska uppföra har nu vunnit laga
kraft. Detta kan då bli det första växthuset för industriell storstadsodling. Priset på industrimark i kommunen ligger mellan 150 kr/
kvm i de mindre orterna och upp till 1200 kr/kvm i Linköpings bästa
lägen där även handel är tillåten, såsom i Mörtlösa och Tornby.
I FOKUS
Linköpings kommun har ett stort fastighetsbestånd och ett flertal
dotterbolag med olika inriktning som äger fastigheter. Bolagen är
också i mycket hög grad involverade i stadsbyggnadsutvecklingen.
Totalt äger Linköpings kommun fastigheter med en taxerad area om
cirka 1 587 000 kvadratmeter. Det allmännyttiga bostadsbolaget
Stångåstaden äger ett stort bestånd om över 18 500 lägenheter
med en yta om cirka 1 130 000 kvadratmeter. Bolaget bedriver ett
antal projekt i kommunen i samverkan med bland annat systerbolaget Sankt Kors vars fastighetsbestånd uppgår till cirka 157 000
kvadratmeter och där bland annat profilfastigheten Mjärdevi Center
ingår. Tillsammans ska de utveckla Nya Wahlbecks på området för
det nuvarande Wahlbeck företagspark. När området är färdigställt
ska det innefatta 500 bostäder och 50 000 kvadratmeter verksamhetsyta. Preliminär byggstart är satt till 2016. Ett av Sankt Kors
ägardirektiv är att aktivt sälja fastigheter för att frigöra kapital för nya
projekt. Detta gjorde de också tidigare i år när de sålde sin andel av
dotterbolaget Sanktera till Ericsson för 360 miljoner kronor för att
finansiera till bland annat ovan nämnda satsning.
TRANSAKTIONER
Objekt
Fastighetstyp
Datum
Köpeskilling, tkr
Area, kvm
1 Roxtuna-anstalten, inkl. 28 ha tomtmark
Samhällsfastighet
maj -14
18 000
2 Nässelkålen 1
Byggrätt (bostad)
apr -14
3 Idéskaparen 2
Kontor
mar -14
4 Galgen 1
Industri
5 Ombudsmannen 2
Samlingslokal
* Av NAI Svefa bedömd köpeskilling
Säljare
Köpare
8 200
Stångåstaden
Specialfastigheter
6 300
8 000
Linköpings kommun
Bovieran
266 000
23 600
Ericsson
Klövern
feb-14
7 050
1 400
Privatperson
Hami Plåt & Vent
feb -14
27 000
3 500
Folkets Park
Sionförsamlingen
FOKUS VÄSTERÅS
24
Västerås
43
Erik Blohm
[email protected]
Behovet av nyproducerade bostäder är stort. Befolkningen har ökat snabbt, medan byggandet inte har ökat i lika
stor utsträckning. Bostads AB Mimer avser därför att satsa miljardbelopp i om- och nybyggnation under de närmsta
fem åren. Med ett NAI Svefa Fastighetsindex på 43 (40) placerar sig Västerås på plats 13.
BOSTADSFASTIGHETER
De största privata aktörerna på Västerås bostadsmarknad är
Aroseken, Bosjärnan, Bovista, Ikano och Rikshem. Behovet av nya
bostäder är stort efter en lång period av lågt byggande samtidigt
som befolkningen i Västerås har ökat med cirka 1 500 personer
per år under den senaste femårsperioden. Nyproduktionstakten
har förvisso ökat de senaste åren men under de kommande åren
räknar man med att det finns ett behov av cirka 800 nya bostäder
per år i Västerås, vilket är 200 – 500 fler per år än vad som producerats sedan 2000. Den största delen av nyproduktionen är koncentrerad till Öster Mälarstrand. Transaktionsaktiviteten avseende
bostadsfastigheter har varit fortsatt låg hittills under året. En av få
genomförda affärer var den centralt belägna fastigheten Phyllis 2
som i maj förvärvades av en bostadsrättsförening. Köpeskillingen
uppgick till 27 mkr, motsvarande cirka 34 000 kr/kvm, något som
ses som en rekordnivå för liknande objekt på orten. Direktavkastningen bedöms understiga 2,0 procent.
KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETER
Till de större aktörerna inom segmentet hör Aspholmen (Castellum),
Hemfosa, Ikano, Klövern och Kungsleden. Transaktionsaktiviteten
har liksom för bostadsfastigheter avtagit något det senaste halvåret. Trots den låga aktiviteten på marknaden bedöms det finnas
intresse för nyproduktion i stadens centrala delar. Med anledning
av detta planeras byggrätter för främst kontor, handel och hotell i
Stationsområdet och Kopparlunden. Två betydande försäljningar
har skett, varav den ena avser den centralt belägna kontorsfastigheten Manfred 8 som såldes i mars av norska Otium. Köpare
var Kungsporten till en bedömd köpeskilling om cirka 90 – 110
mkr, motsvarande cirka 10 000 – 12 000 kr/kvm och en bedömd
direktavkastning kring 7,0 procent. Fastigheten Sågen 1 (Scandic
Västerås) ingick i en hotellportfölj som förvärvades av Balder under
april. Säljare var Pandox och köpeskillingen bedöms till cirka 75 – 80
mkr, motsvarande cirka 10 000 – 11 000 kr/kvm. Direktavkastningen bedöms till cirka 7,5 procent.
SPECIALFASTIGHETER
Kommunen och landstinget är de stora ägarna av specialfastigheter i Västerås. Till de stora privata aktörerna hör bland andra
Hemsö och Rikshem. Dingtunahem förvärvade i april Timtalunds
ålderdomshem i Dingtuna. Fastigheten inrymmer i huvudsak vård-
boende samt en mindre del bostäder. Köpeskillingen uppgick till
22,5 mkr. Säljare var en privatperson. Som en del i omvandlingen
av stationsområdet har planarbete nu påbörjats för ett nytt resecentrum som förutom den nya stationsbyggnaden även ska inrymma
en ny bussterminal. Även kommersiella ändamål som handel,
kontor och hotell kan bli aktuellt.
NAI SVEFA FASTIGHETSINDEX
2014:2 2014:1
2013:2
2013:1
2012:2
Index
43
40
37
50
46
Placering
13
13
15
8
11
MARKNADSDATA SEPTEMBER 2014
Hyra
Direktavkastning
Bedömda värden
kr/kvm% kr/kvm
K ONT OR
A-läge
1 150 – 1 750
6,50 – 7,75
9 000 – 15 000
B-läge
950 – 1 650
7,00 – 8,00
6 000 – 12 000
C-läge
800 – 1 300
7,50 – 8,50
4 000 – 7 500
A-läge
1 000 – 3 500
6,00 – 7,00
15 000 – 30 000
B-läge
900 – 1 600
6,25 – 7,50
10 000 – 18 000
C-läge
700 – 1 000
7,00 – 8,50
5 000 – 10 000
A-läge
550 –
800
7,50 – 8,75
4 000 – 8 000
B-läge
400 –
600
8,25 – 9,50
3 000 – 8 000
C-läge
350 –
550
9,25 – 10,50
1 500 – 3 500
A-läge
1 000 – 1 525
4,00 – 5,75
12 000 – 22 000
B-läge
975 – 1 475
4,50 – 6,25
8 000 – 16 000
C-läge
875 – 1 350
5,75 – 7,25
7 000 – 12 000
B UT I K E R
I NDUST R I
B OS T ÄDE R
FOKUS VÄSTERÅS
25
Kartbild över kommunens fastighetsinnehav
INDUSTRI- OCH LAGERFASTIGHETER
Aspholmen (Castellum), Klövern, Kungsleden och Northern Logistic
Property är några av de stora ägarna av industri- och lagerfastigheter i Västerås. Industrihus i Västerås är ett av de lokala bolag som
har investerat under den senaste tiden. I oktober tillträder bolaget
fastigheten Viveln 1 som förvärvades av OKQ8 i oktober. Fastigheten omfattar idag cirka 3 200 kvadratmeter industrilokaler och
planer finns på att fördubbla den uthyrbara arean. Köpeskillingen
har inte offentliggjorts. Kommunen vill förändra det centralt belägna
verksamhetsområdet Kopparlunden till ett område med bostäder,
handel och kontor. Tillsammans med omvandlingen av Stationsområdet medför detta en satsning på utveckling av verksamhetsområdena Tunbytorp, Hacksta och andra stadsdelar i närheten av E18
och stadens ytterområden.
I FOKUS
Västerås kommun är en av Sveriges största fastighetsägare med
en taxerad area om cirka 934 000 kvadratmeter. Av dessa är en
stor del bostäder och det resterande fastighetsbeståndet består
av industri- och lokalfastigheter med en taxerad area om cirka
209 000 kvadratmeter. Delar av detta bestånd ägs av Västerås
Stads Strategiska Fastigheter AB vars innehav består av fastigheter som kommunen anser betydande för stadens utveckling. Det
allmännyttiga bolaget Bostads AB Mimer är det största av dotterbolagen, sett till taxerad area, med sina cirka 767 000 kvadratmeter
fördelat på cirka 11 300 lägenheter. Företaget äger även cirka
60 000 kvadratmeter lokaler. Bolaget har även varit mycket aktivt
på transaktionsmarknaden under 2000-talet och sålt fastigheter i
flera omgångar, främst för att finansiera investeringar i det befintliga
beståndet och i nyproduktion. Bland annat köpte Dombron, nu
Rikshem, fem äldreboenden samt ett elevhem för 303 mkr under
2011. Under perioden 2014 – 2018 ämnar bolaget att satsa 2 mdkr
i nyproduktion och ombyggnationer.
TRANSAKTIONER
Objekt
Fastighetstyp
Datum
Köpeskilling, tkr
Area, kvm
1 Phyllis 2
Bostäder
2 Viveln 1
maj -14
27 000
800
Industri
apr -14
Okänd
3 200
OKQ8
Industrihus
3 Sågen 1 (del av portfölj)
Hotell
apr -14
7 285
Balder
Pandox
4 Östjädra 1:247
Bostäder
apr-14
Privatperson
Dingtunahem
5 Manfred 8
Kontor
mar-14
Otium
Kungsporten
* Av NAI Svefa bedömd köpeskilling
75 000 – 80 000 *
22 500
90 000 – 110 000 *
Okänd
9 000
Säljare
Köpare
Bröderna Johanssons Villaservice Brf Lantmäteribacken
FOKUS ÖREBRO
26
Örebro
44
Stefan Dahlman
[email protected]
Marknaden för bostäder har länge varit svårtillgänglig för aktörer utanför regionen och transaktionerna inom segmentet
är få. Samtidigt pågår flera byggnationer av specialfastigheter i kommunen. Kommunala Örebroporten uppför nya
Handelshögskolan och 2017 ska det ombyggda Universitetssjukhuset stå klart.
BOSTADSFASTIGHETER
Till de stora privata aktörerna på bostadsmarknaden hör bland andra
Asplunds, Behrn, Ekströms, Melins och LG Söderberg. Örebros
bostadsmarknad har under lång tid präglats av starka lokala
aktörer vilket har medfört en mer eller mindre stängd marknad
för utomstående investerare. Bostadsbristen är fortsatt stor med
mycket låga vakanser till följd av de senaste årens stora inflyttningar.
Fastigheten Harsyran 14 med adress Lövstagatan 26 förvärvades
i juni av Hus Invest i Örebro. Byggnaden uppfördes 1940 men
byggdes om 1988 och omfattar cirka 1 080 kvadratmeter. Köpeskillingen uppgick till 21,1 mkr, motsvarande cirka 19 600 kr/kvm
och en bedömd direktavkastning om cirka 3,5 procent vilket är
en god nivå i Örebro. Fastigheten Dymlingen 5 med adress Berggatan 11 med flera förvärvades i juli av en privatperson för 56,2 mkr.
Byggnaderna uppfördes 1954 och omfattar cirka 3 600 kvadratmeter med 48 lägenheter. Priset motsvarar cirka 15 600 kr/kvm och
en bedömd direktavkastning om cirka 4,0 procent.
KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETER
Alecta, Aspholmen (Castellum), Behrn, Norrporten och Steen
& Ström är några av de stora kommersiella fastighetsägarna.
Kontorsmarknaden bedöms som stabil med låga vakanser och
hög efterfrågan, främst vad gäller moderna och yteffektiva lokaler
i A- och B-lägen. Nyproduktionshyror bedöms ligga omkring
1 800 – 1 900 kr/kvm inklusive värme. Cityhandeln har fortsatta
problem med ökande vakanser med anledning av höga hyresnivåer, viss överetablering och ökad e-handel samt hård konkurrens från externhandeln. Handeln i södra delen av Mariebergs
handelsområde har problem med vakanser beroende på den
starkare etableringen i den norra delen med bland annat Ikeas
planer. Vakansgraden för butikslokaler bedöms ligga kvar på en
relativt hög nivå det närmaste året med den konkurrenssituation
som råder. Detaljplanen för området norr om Örebro Centralstation
har nu vunnit laga kraft. Jernhusen, som äger en av fastigheterna
inom detaljplaneområdet, planerar att sälja byggrätten som medger
kontor och handel.
SPECIALFASTIGHETER
Akademiska Hus, landstinget och Örebro kommun med bolag är
stora ägare av specialfastigheter. Vid universitetet uppför kommunala Örebroporten nya Handelshögskolan. Byggnaden får en
bruttoarea om cirka 9 000 kvadratmeter och beräknas stå klar
hösten 2015. Universitetssjukhuset Örebro står inför en omfattande utbyggnad och förnyelse. Till 2017 planeras för ”framtidens
sjukhus”. Utbildningens och Forskningens hus för läkarstuderande
blir klart i år men lokalerna för läkarutbildningen är inte klara förrän
under 2016. Örebro kommun har sålt ytterligare ett antal skolfastigheter till Futurum under året.
NAI SVEFA FASTIGHETSINDEX
2014:2 2014:1
2013:2
2013:1
2012:2
Index
44
43
43
49
48
Placering
12
12
12
11
9
MARKNADSDATA SEPTEMBER 2014
Hyra
Direktavkastning
Bedömda värden
kr/kvm% kr/kvm
K ONT OR
A-läge
1 000 – 1 800
6,50 – 8,00
8 000 – 17 000
B-läge
800 – 1 350
7,50 – 8,50
5 000 – 10 000
C-läge
700 –
950
8,50 – 9,50
4 000 – 6 000
A-läge
2 000 – 4 000
6,00 – 7,50
15 000 – 40 000
B-läge
1 000 – 2 000
7,00 – 8,00
7 500 – 17 500
C-läge
700 – 1 100
8,00 – 9,00
4 000 – 9 000
A-läge
500 –
775
7,50 – 9,50
3 500 – 7 000
B-läge
400 –
625
8,00 – 10,00
2 500 – 5 000
C-läge
300 –
525
9,00 – 12,00
1 000 – 3 500
A-läge
1 075 – 1 525
4,00 – 5,50
12 000 – 25 000
B-läge
1 000 – 1 375
4,25 – 5,75
9 000 – 19 000
C-läge
900 – 1 225
5,25 – 6,75
7 000 – 12 000
B UT I K E R
I NDUST R I
B OS T ÄDE R
FOKUS ÖREBRO
27
Kartbild över kommunens fastighetsinnehav
INDUSTRI- OCH LAGERFASTIGHETER
Aspholmen (Castellum), Catena, Husman, Lantmännen och
W-Invest hör till de stora ägarna av industri- och lagerfastigheter i
Örebro. Örebroregionen ses som ett av landets bästa logistikläge
vilket också visar sig i ett flertal stora etableringar under senare
år. I april invigdes anläggningen Truckstop i Berglunda-området,
ett center för lastbilar och chaufförer med omfattande service från
bilbärgning och reparationer till boende och mat. Vitvarukoncernen
ELON Elkedjan Logistic bygger ut lager och kontor i Örebro med
drygt 25 000 kvadratmeter. Byggnadsarbetena pågår och beräknas vara klart till årsskiftet. I april stod Porsche Center Örebro klart.
Byggnad är på totalt cirka 3 600 kvadratmeter och är strategiskt
placerad vid motorvägskorsningen E18 och E20. Verksamheten
flyttades från Karlstad.
I FOKUS
Det kommunala fastighetsinnehavet i Örebro är relativt tydligt
uppdelat i olika dotterbolag som äger och förvaltar olika delar av
beståndet. Till exempel finns Futurum Fastigheter som har hand
om miljöer där barn och ungdomar vistas så som förskolor och
skolor, men även brandstationer. Totalt äger bolaget fastigheter
med cirka 376 000 kvadratmeter. Ett annat dotterbolag är Örebroporten Fastigheter som äger och förvaltar fastigheter som stärker
det lokala näringslivet. Bolagets bestånd omfattar cirka 360 000
kvadratmeter. Det största av dotterbolagen är dock allmännyttiga
Örebrobostäder som enligt en sammanställning från 2013 är Sveriges
6:e största kommunägda bostadsbolag, sett till antal lägenheter,
med cirka 23 160 lägenheter och 1 476 000 kvadratmeter. Det
motsvarar cirka 33 procent av alla bostäder i kommunen, inklusive
specialbostäder. Till det ska läggas en lokalyta om cirka 160 000
kvadratmeter. Företaget färdigställde ytterligare 161 bostäder under
2013 och planerad produktion under 2014 är 341 bostäder.
TRANSAKTIONER
Objekt
Fastighetstyp
Datum
Köpeskilling, tkr
Area, kvm
Säljare
Köpare
1 Dymlingen 5
Bostäder
jul-14
56 200
3 610
Privatperson
Privatperson
2 Väpplingen 13
Bostäder
jun-14
31 500
2 380
Privatperson
LG Söderberg Projekt
3 Harsyran 14
Bostäder
jun-14
21 100
1 080
Privatperson
Hus Invest i Örebro
4 Protonen 3
Industri
maj-14
7 000
1 440
Mobima Service i Örebro
Bromsplans Bil
5 Grenadjären 33
Kontor
apr-14
3 006
510
RA Kommunikationsteknik
Signalförrådet
* Av NAI Svefa bedömd köpeskilling
FOKUS HELSINGBORG
28
Helsingborg
46
Charlotte Pettersson
[email protected]
Allmännyttiga Helsingborgshem, Skanska och Wallenstam planerar för flera hyresrättsprojekt. Wihlborgs kontrollerar
nu samtliga fastigheter inom Knutpunkten och nyproduktion pågår. Helsingborg placerar sig på plats nio i NAI Svefa
Fastighetsindex vilket är tre platser sämre än vid den senaste mätningen.
BOSTADSFASTIGHETER
Till de stora privata ägarna av flerbostadsfastigheter i Helsingborg
hör Abato, Akelius, Heimstaden och Rikshem. Rikshem har, utöver
ett köp av två mindre bostadsfastigheter, även förvärvat ett projekt
med 68 lägenheter vid Maria Station med beräknad inflyttning
under 2016. I augusti förvärvade Rikshem ytterligare 500 lägenheter från Ikano via en bytesaffär. I Mariastaden har Skanska och
Wallenstam planer på att uppföra hyresrätter. Helsingborgshem
har flera projekt på gång. Ett av de större, Ringstorpshöjden, ska
resultera i 178 lägenheter fördelat på tre byggnadskroppar med
upp till 16 våningar. Hyresnivåerna ligger kring 1 500 – 1 700 kr/
kvm. Även K-Fastigheter har ett flertal planerade och påbörjade
projekt runtom i staden. Projektaktiviteten för bostäder är tillbaka på
en något högre nivå efter den senaste tidens avvaktande inställning
från bygg- och fastighetsbolagen. Noterbart är att antalet försäljningar till bostadsrättsföreningar har ökat jämfört med motsvarande
period föregående år.
KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETER
heter med beräknat färdigställande till september 2015. Region
Skåne har tecknat ett 20-årsavtal avseende en ny ambulansstation
med en årshyra om 1,9 mkr. Stationen är belägen intill Väla Gård
i nordöstra Helsingborg. Lokaliseringen är vald med hänsyn till att
optimera ambulansernas inställelsetid till larmplats. Inflyttning är
planerad till våren 2015.
NAI SVEFA FASTIGHETSINDEX
Index
Placering
2014:1
2013:2
2013:1
2012:2
46
51
50
54
50
9
6
6
6
7
MARKNADSDATA SEPTEMBER 2014
Hyra
Direktavkastning
Bedömda värden
kr/kvm% kr/kvm
K ONT OR
A-läge
1 400 – 2 000
6,25 – 7,00
12 000 – 17 000
B-läge
900 – 1 500
7,00 – 8,00
7 000 – 10 000
C-läge
800 – 1 100
8,00 – 9,00
4 500 – 7 000
A-läge
2 750 – 4 000
6,00 – 7,00
28 000 – 37 000
B-läge
1 200 – 2 000
7,00 – 8,00
9 000 – 14 000
Bland de stora aktörerna på den kommersiella fastighetsmarknaden finns Briggen (Castellum), Diligentia, Norrporten och Wihlborgs.
Wihlborgs utökade sitt fastighetsinnehav vid Knutpunkten genom
förvärvet av tomträtten till Terminalen 3, innehållandes cirka 4 000
kvadratmeter kontor- och utbildningslokaler. Den bedömda köpeskillingen uppgick till cirka 90 mkr. Med uppskattade hyresnivåer
kring 1 800 kr/kvm bedöms direktavkastningen uppgå till omkring
6,25 procent. Förvärvet underlättar också för Wihlborgs pågående
utbyggnadsprojekt i kvarteret. Tyréns är den första hyresgästen
med en förhyrning om 1 420 kvadratmeter av projektets totalt
cirka 10 000 kvadratmeter. Inflyttning är planerad till årsskiftet
2015/2016. Projektet är välkommet då tillskottet av moderna
kontorslokaler i centrala, kommunikationsnära lägen i princip har
varit obefintligt under de senaste åren. Helsingborgsmarknaden bör
kunna absorbera de nya kontorslokalerna till goda hyresnivåer och
fortsatt stabila direktavkastningskrav.
C-läge
SPECIALFASTIGHETER
Utöver Helsingborgs stad och Region Skåne är Vita Örn och
Wihlborgs två av de större ägarna av samhällsfastigheter. På
äldreboendet i Kungshult i norra Helsingborg pågår ett om- och
tillbyggnadsprojekt. Vårdboendet ska utökas med cirka 70 lägen-
2014:2 B UT I K E R
600 –
900
7,50 – 9,00
4 000 – 8 000
A-läge
500 –
800
7,50 – 8,50
3 500 – 7 500
B-läge
400 –
600
7,75 – 9,25
2 500 – 4 500
C-läge
350 –
550
8,75 – 10,00
1 500 – 3 000
A-läge
1 150 – 1 525
3,25 – 4,50
16 000 – 25 000
B-läge
1 150 – 1 525
3,75 – 5,00
8 000 – 15 000
C-läge
1 000 – 1 525
5,00 – 7,25
5 000 – 9 000
I NDUST R I
B OS T ÄDE R
FOKUS HELSINGBORG
29
Kartbild över kommunens fastighetsinnehav
INDUSTRI- OCH LAGERFASTIGHETER
Briggen (Castellum), Catena, Kemira Kemi, Kungsleden och
Wihlborgs är de större ägarna inom segmentet lager- och industrifastigheter. Genom förvärvet av fastigheten Armborstet 6 befäste
Wihlborgs sin position som en ledande aktör på fastighetsmarknaden för lager och industri. Fastigheten är belägen i industri- och
verksamhetsområdet Berga och har en uthyrbar area om cirka
4 300 kvadratmeter. Briggen har färdigställt lager- och logistiklokaler om närmare 10 000 kvadratmeter åt Puma, även detta i
Berga. Byggnaden är den första i sitt slag som certifierats enligt
Miljöbyggnad. I övrigt har det inte skett några större händelser på
marknaden för lager- och industrifastigheter under det senaste
kvartalet, en marknad med vanligtvis relativt god transaktions-och
projektaktivitet i Helsingborg.
I FOKUS
Ett av dotterbolagen i Helsingborgs kommunkoncern är Helsingborgs
Hamn som bedriver hamnverksamhet på kommunens mark. Arealen
uppgår till totalt cirka 818 000 kvadratmeter. Bolaget är samtidigt involverat i kommunens stora stadsbyggnadsprojekt H+ som ska breda ut
sig längs kajer där både färjeverksamhet och stuverier tidigare fanns.
År 2035 ska det bo 10 000 personer på området, utöver de kontor,
den handel och annan service som tillkommer. Bullernivåerna gällande
hamnen är nu fastställda vilket gör att H+ kan fortskrida. Ett annat viktigt dotterbolag i kommunen är allmännyttiga Helsingborgshem som
vid 2013 års slut ägde 11 664 lägenheter fördelat på cirka 814 000
kvadratmeter. I Helsingborgshems ägardirektiv ingår det att bolaget
ska producera 300 nya lägenheter per år. För att uppnå detta mål
behövs kapital vilket setts som svårt då belåningsgraden år 2012 uppgick till cirka 83 procent och soliditeten till cirka 17 procent. Bolaget har
i omgångar sålt fastigheter, till exempel i en affär med Rikshem under
2013 då 865 lägenheter såldes.
TRANSAKTIONER
Objekt
Fastighetstyp Datum Köpeskilling, tkr Area, kvm
Säljare
Köpare
1 Kronan 21
Bostäder
jun -14
65 200
3 105
Privatperson
Brf Flemmingkronan
2 Höskrindan 3, 4 och 5
Bostäder
jun -14
102 000
5 120
Helsingborgshem
Tre bostadsrättsföreningar
3 Råå Centrum
Handel
maj -14
270 000
17 600
4 Erik Dahlberg 2 & Vikingen 4
Handel & Hotell maj -14
26 000
1 640
Briggen
Executive Property / privatperson
90 000*
4 000
Fastighets AB Ankaret
Wihlborgs
5 Terminalen 3 (del av Knutpunkten) Kontor
* Av NAI Svefa bedömd köpeskilling
apr -14
Pramerica Real Estate Investors Trophi Fastighets AB
FOKUS NORRKÖPING
30
Norrköping
35
Johan Hoff
[email protected]
Riksbyggen förvärvade under sommaren det nu nedlagda fängelset i stadsdelen Nordantill. Planer finns för att bygga
en större mängd bostäder på fastigheten. Även inom kvarteren Kroken och Mässingen planeras det för nyproduktion.
BOSTADSFASTIGHETER
Till de stora privata hyresvärdarna hör Henry Ståhl Fastigheter,
Lundbergs, Rikshem och Östgötaporten (Stendörren & Broadgate).
I centrala Norrköping kommer Henry Ståhl tillsammans med kommunala Hyresbostäder att utveckla kvarteret Kroken. Samarbetet
mellan privat och offentlig sektor ska resultera i drygt 100 nya
bostäder och cirka 2 500 kvadratmeter kontor. Botrygg fortsätter
med nyproduktion i Norrköping. Till årsskiftet planeras byggstart i
kvarteret Mässingen vid resecentrum, ett projekt om 70 nya bostäder
jämnt fördelat mellan bostadsrätter och hyresrätter. Under sommaren avslutades Lundbergs projekt Spinnrocken som utgörs av 112
hyresrätter i centrum. Hyresnivån för lägenheterna på 1 – 4 rok är
mellan 1 500 och 2 150 kr/kvm, men ligger för en normalstor trea
runt 1 700 kr/kvm. Försäljning i Riksbyggens projekt Polstjärnan i
Ljura pågår. Bostadsrätterna, som ligger i ett A/B-läge, har en insats
om cirka 26 000 kr/kvm och en månadsavgift omkring 4 300 kronor
för en normalstor trea.
KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETER
Diligentia, Eurocommercial, Henry Ståhl Fastigheter, Lundbergs,
Magnentus och Klövern är stora ägare av kommersiella fastigheter. I början av sommaren förvärvade norska Olaf Thon-gruppen
Mirum Galleria i Hageby av Steen & Ström. Gallerian är en del av en
portfölj bestående av fyra andra svenska köpcentrum. Portföljens
totala fastighetsvärde uppgick till 3,25 mdkr och omfattar 123 000
kvadratmeter där Mirum Galleria utgör 39 100 kvadratmeter och är
det största köpcentrumet i portföljen. Fastighetsbolaget Magnentus
förvärvade i början av året två fastigheter i centrala Norrköping,
Tullhuset 8 och 10. Den ena fastigheten är obebyggd och består
av parkeringsplatser och på den andra ligger Utbildningskontoret.
På den obebyggda fastigheten planeras för ett flerbostadshus med
lokaler i bottenvåningen. Köpeskillingen för de två fastigheterna
uppgick till 30 mkr. Säljare var Norrköpings kommun. Peab fick
uppdraget av Bronsfastigheter att uppföra Nordic Choice nya
hotellbyggnad som ska vara klar 2016.
SPECIALFASTIGHETER
Akademiska Hus, Hemsö, landstinget och Nordic Care Holding
är tillsammans med kommunen stora ägare av specialfastigheter
i Norrköping. Under sommaren avyttrade Specialfastigheter det
gamla fängelset i Norrköping. Fängelset har inte varit i bruk sedan
sommaren 2013. Flera aktörer visade intresse för den före detta
anstalten men köpare blev Riksbyggen som har planer att bygga
omkring 240 bostäder på fastigheten. Under sommaren pågår en
mindre ombyggnation av Vrinnevisjukhuset, en ombyggnation som
ligger i linje med visionen att 2020 ha ett effektiviserat sjukhus med
förstklassig patientvård.
NAI SVEFA FASTIGHETSINDEX
2014:2 2014:1
2013:2
2013:1
2012:2
Index
35
35
34
35
32
Placering
15
16
16
19
19
MARKNADSDATA SEPTEMBER 2014
Hyra
Direktavkastning
Bedömda värden
kr/kvm% kr/kvm
K ONT OR
A-läge
1 000 – 1 700
6,00 – 7,50
8 000 – 16 000
B-läge
900 – 1 350
7,00 – 8,25
5 000 – 10 000
C-läge
700 –
950
7,50 – 9,25
3 500 – 6 500
A-läge
1 500 – 4 000
6,00 – 6,75
10 000 – 35 000
B-läge
900 – 3 000
6,50 – 8,50
5 000 – 12 000
C-läge
600 – 1 000
7,75 – 9,50
3 500 – 7 000
A-läge
450 –
725
7,25 – 9,50
3 500 – 7 500
B-läge
400 –
600
8,00 – 9,75
2 500 – 5 000
C-läge
375 –
550
9,00 – 10,00
1 500 – 3 000
A-läge
1 025 – 1 400
4,25 – 5,50
11 000 – 22 000
B-läge
925 – 1 275
4,75 – 6,25
6 000 – 14 500
C-läge
900 – 1 200
5,50 – 6,75
5 000 – 10 000
B UT I K E R
I NDUST R I
B OS T ÄDE R
FOKUS NORRKÖPING
31
Kartbild över kommunens fastighetsinnehav
INDUSTRI- OCH LAGERFASTIGHETER
Till de stora privata ägarna av industri- och lagerfastigheter hör Billerud, Holmen, Klövern och Lantmännen. Under våren förvärvade
FastPartner två fastigheter, Amerika 3 och Sylten 4:7, från CA
Fastigheter. Fastigheterna inrymmer 46 000 kvadratmeter industri-,
lager- och kontorslokaler respektive 3 000 kvadratmeter nyproducerade handelslokaler. De årliga hyresintäkterna uppgår till cirka
29 mkr och bland hyresgästerna finns SITA, Anticimex och Selga.
Rusta påbörjade under våren byggnationen av sitt centrallager på
Malmölandet norr om tätorten. På den cirka 190 000 kvadratmeter
stora tomten kommer en lagerbyggnad om 57 000 kvadratmeter
att uppföras med färdigställande till sommaren 2015. Norrköpings
kommun har etableringsklar mark till försäljning inom flera verksamhetsområden i kommunen.
I FOKUS
Norrköpings kommun är en stor fastighetsägare. Det stora innehavet är spritt över kommunen och ett område där kommunen
äger en större mängd fastigheter är Saltängen i närheten av
Centralstationen. Här har kommunen initierat ett planprogram för
området som har kommit att kallas för Inre Hamnen. Målet är att
det i planområdet ska bli 4 000 nya boende till 2030. I övrigt så äger
kommunen cirka 249 000 kvadratmeter taxerad lokal- och industriarea, främst via dotterbolagen Norrköpings Hamn och Stuveri
AB, Etablering Norrköping AB och det allmännyttiga bostadsbolaget Hyresbostäder i Norrköping AB. Det senare bolaget äger enligt
den senaste årsredovisningen fastigheter med en area om cirka
647 000 kvadratmeter, varav bostäder är den övervägande delen.
Med sina 9 475 lägenheter äger bolaget cirka 15 procent av det
totala antalet bostäder i kommunen. De äger även cirka 79 000
kvadratmeter lokaler.
TRANSAKTIONER
Objekt
Fastighetstyp
Datum
11Ladan 13
Bostäder
jun -14
13 255
2 Stansaren 11
Lokaler
jun -14
11 000
3 Amerika 4
Tomtmark (industri)
jun-14
9 000
4 Mirum Galleria **
Butiker
jun -14
5 Amerika 3 & Sylten 4:7
Lager, Industri & Kontor apr -14 250 000 – 300 000*
* Av NAI Svefa bedömd köpeskilling
** Portfäljaffär, köpeskilling och area gäller för hela portföljen
Köpeskilling, tkr Area, kvm Säljare
810 Privatpersoner
Köpare
3 N Bostäder
1 600 G & K Carlson i Norrköping Fastighet Peter Larsson Förvaltning
42 300 Henry Ståhl Fastigheter
3 250 000** 123 000 Steen & Ström
49 000 CA Fastigheter / Dahllöf & Roxner
Fastam 4 i Norrköping KB
Olaf Thon Gruppen
FastPartner
FOKUS JÖNKÖPING
32
Jönköping
53
Per Skrealid
[email protected]
Utvecklingen av västra Munksjön är nu igång efter att det blivit klar med detaljplan för området. Vidare så fortsätter
planeringen av området vid Munksjöns södra strand där det planeras för en större mängd bostäder och arbetsplatser.
BOSTADSFASTIGHETER
Stora privata fastighetsägare är bland andra Din Bostad, HSB
Göta, Jönköpings Bygginvest, Lundbergs, Vätterbygdens Byggnads och Wilhelm. Nybyggnation pågår i såväl nya område som
i förtätnings- och omvandlingsområden. Tolust, som ägs gemensamt av Lustgården och Tosito, fick i juni klart med detaljplan för
första etappen av ett nytt projekt vid västra Munksjön där Munksjö
Papper tidigare bedrev verksamhet. Fabriksområdet skall bli en ny
stadsdel, Munksjöstaden, med bostäder, kontor och handel. Första
etappen utgörs av cirka 500 lägenheter, 4 000 kvadratmeter handel
och service samt 10 000 kvadratmeter kontor. I projektet ingår även
Riksbyggen och fackförbundet Kommunal. För Kommunal är det
första gången som man är med från början i ett bostadsprojekt.
I Huskvarna har Vätterhem startat byggnation av 23 hyresrätter
i ett sexvåningshus med 2 – 3 rok. Projektet är det allmännyttiga
bolagets första byggnation i Huskvarna. Vätterhem vill också bygga
mer i Fagerslätt. Målet är cirka 100 – 150 lägenheter.
Landstinget är hyresgäst på ett avtal med lång återstående löptid.
Köpeskillingen har uppgetts till 200 mkr vilket motsvarar drygt
30 000 kr/kvm och en bedömd direktavkastning om cirka 6 procent. Landstinget bygger ut Ryhovs Länssjukhus i Jönköping.
Tillbyggnaden avser strålbehandlingsbunkrar. NCC har uppdraget
som är värt 50 mkr.
NAI SVEFA FASTIGHETSINDEX
Index
Placering
2014:2 2014:1
2013:2
2013:1
2012:2
53
54
55
52
51
4
4
4
7
6
MARKNADSDATA SEPTEMBER 2014
Hyra
Direktavkastning
Bedömda värden
kr/kvm% kr/kvm
K ONT OR
A-läge
1 300 – 2 000
6,00 – 7,00
12 000 – 18 000
Lokalmarknaden domineras av aktörer som Alecta, Corallen (Castellum), Ekblads, Lundbergs och Norrporten. Corallen uppför en
profilfastighet på A6-området med cirka 2 500 kvadratmeter kontor.
Gärahovs Bygg är entreprenör och investering beräknas till 60 mkr.
Den största hyresgästen blir Trafikverket med ett 6-årsavtal och en
hyra på 2 150 kr/kvm. Inflyttning är till hösten 2015. Ekblads bygger
hotellet Vox i kvarteret Apoteket i Östra Centrum med närhet till
Resecentrum och kulturhuset Spira. Hotellet blir högklassigt med
utsikt över Vättern och får 143 rum, varav 14 sviter och deluxerum.
Hotellet kommer att drivas av Ann Robertsson, en stark lokal operatör. Projektkostnaden uppgår till cirka 150 mkr. Detta blir det första
hotellet som byggts i centrala Jönköping på nästan 30 år. Det har
länge planerats för ett nytt hotell i Tändsticksområdet men projektet tappade fart då NCC återlämnade byggrätten till Jönköpings
kommun på grund av svårighet att hitta en lämplig operatör och
fastighetsägare.
B-läge
900 – 1 500
6,75 – 8,50
6 000 – 13 000
C-läge
800 – 1 200
7,50 – 9,00
4 000 – 8 000
5,50 – 7,00
15 000 – 40 000
SPECIALFASTIGHETER
KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETER
Hemsö, Högskolefastigheter i Jönköping (kommunen), landstinget,
Norrporten och Sveafastigheter är stora ägare av specialfastigheter.
Hemsö köpte i juni 2014 fastigheten Hälsan 3 av Tosito. Fastigheten
inrymmer vårdcentral och apotek i utkanten av Västra Centrum.
B UT I K E R
A-läge
1 500 – 4 500
B-läge
800 – 1 800
6,25 – 8,00
7 000 – 15 000
C-läge
500 – 1 100
7,00 – 9,00
3 000 – 9 000
A-läge
400 –
750
6,75 – 8,50
3 000 – 8 000
B-läge
350 –
600
7,50 – 9,50
2 500 – 6 000
C-läge
300 –
550
8,25 – 10,00
1 750 – 4 500
A-läge
925 – 1 375
3,50 – 4,50
12 000 – 24 000
B-läge
875 – 1 325
4,00 – 5,00
10 000 – 19 000
C-läge
800 – 1 225
4,50 – 6,00
7 000 – 12 000
I NDUST R I
B OS T ÄDE R
FOKUS JÖNKÖPING
33
Kartbild över kommunens fastighetsinnehav
INDUSTRI- OCH LAGERFASTIGHETER
Corallen (Castellum), Husqvarna, Ikea och Wilfast är stora ägare av
industri- och lagerfastigheter. Ett stort antal industri- och lagerfastigheter ligger i centrala omvandlingsområden. Flera aktörer väljer nu
att flytta från centrum till mer logistikvänliga verksamhetsområden.
Stena Metall flyttar från Gamla flygfältet vid södra Munksjön och ut
till Torsvik med tillgång till järnvägsspår. Saab koncentrerar hela sin
verksamhet till Stensholm i Huskvarna. Flytten innebär tillbyggnad
av befintlig anläggning i Stensholm samt försäljning av fastigheten
Domherren 23 i centrala Jönköping. I augusti tillkännagavs att
försäljning skett till Nordika som också övertar en uppstartad detaljplaneprocess med inriktning mot bostäder, kontor och handel samt
en ny byggrätt för bostäder på befintlig parkering.
I FOKUS
Jönköpings kommun är en stor fastighetsägare. Totalt äger kommunen fastigheter med en taxerad area om 966 000 kvadratmeter.
Kommunen har något så ovanligt som sex stycken kommunägda
bostadsbolag. Totalt äger dessa cirka 10 400 lägenheter vilket
motsvarar 17 procent av det totala antalet bostäder i kommunen,
inklusive specialbostäder. Det största av bolagen är Vätterhem med
sina 8 275 lägenheter omfattande cirka 538 000 kvadratmeter. Till
det ska läggas 97 000 kvadratmeter lokaler. Företaget har som
mål att bygga 75 – 100 lägenheter per år. Kommunen äger även
flera förvaltningsbolag, bland annat ett som äger och förvaltar de
fastigheter där högskolan har sin verksamhet. Ett annat är det bolag
som äger och förvaltar Elmias mässbyggnader samt kongress- och
konserhuset. Det ska även tilläggas att kommunen äger fastigheter
vid Munksjöns södra strand där det planeras bli 12 000 boende och
6 000 nya arbetsplatser i framtiden.
TRANSAKTIONER
Objekt
Fastighetstyp
Datum
Köpeskilling, tkr
1 Domherren 23
Industri & Kontor
aug -14
140 000 – 160 000 *
2 Hälsan 3
Vård
jun -14
3 Ädelkorallen 14
Lager
4 Fänriken 6
5 Liljan 6
Säljare
Köpare
17 600
Saab
Nordika Fastigheter
200 000
6 150
Tosito
Hemsö
apr -14
14 000
2 850
Jönköpings Industrifastigheter
June Förråd och Lagerhotell
Bostäder
mar -14
8 300
610
Privatperson
Fänmel 20
Bostäder
feb -14
12 875
615
Cord 6 Fastighets AB
Brf Liljan 6 Jönköping
* Av NAI Svefa bedömd köpeskilling
Area, kvm
FOKUS UMEÅ
34
Umeå
50
Andreas Rutström
[email protected]
Utvecklingen av Söderslätts handelsområde fortskrider och uthyrningen av butikslokaler i Ikano Retails kommande
köpcentrum har gått över förväntan. Umeå kommun har förvärvat Centralstationen med tillhörande mark vilket öppnar
upp för utvecklingen av bland annat ett nytt resecentrum. Med ett NAI Svefa Fastighetsindex på 50(47) placeras sig
Umeå på plats sex.
BOSTADSFASTIGHETER
Till de stora privata ägarna av flerbostadsfastigheter i Umeå hör
Akelius, Diös, Franklin Fastigheter, Lerstenen och Umehem. Som
ett led i att kunna möta kommunens tillväxtmål avseende befolkning uppför kommunala Bostaden för närvarande 229 hyresrätter
på Öbacka strand samt 46 hyresrätter på Liljansberg invid universitetscampus. Vidare pågår detaljplanarbete för att möjliggöra
byggnation av ytterligare cirka 1 500 lägenheter runt om i Umeå.
Det största projektet avser Olofsdal med cirka 700 lägenheter och
en planerad byggstart under 2016 – 2017. Peab har tecknat en
avsiktsförklaring om försäljning av Sjörået 1 till Slättö Förvaltning
och Hyresrättsfonden 3. Projektet omfattar 110 hyresrätter och
lägenheterna planeras stå klara för inflyttning under 2015. Inom
fastigheten Mungon 8 i stadsdelen Teg kommer NCC att bygga
hyresrätter till lokala Näslunds Fastigheter. Totalt omfattar projektet
81 lägenheter om 2 – 3 rok i två punkthus i åtta våningar med beräknad inflyttning i november 2015.
KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETER
köpeskillingen uppgick till 32 mkr. Förvärvet ses som en viktig del
i den utdragna processen att skapa ett nytt resecentrum. Under
sommaren startade tillbyggnaden av hovrätten för Övre Norrland.
Projektet omfattar cirka 1 300 kvadratmeter med bland annat två
nya förhandlingssalar. Även den ursprungliga hovrättsbyggnaden
kommer att genomgå en mindre renovering.
NAI SVEFA FASTIGHETSINDEX
Index
Placering
2014:2 2014:1
2013:2
2013:1
2012:2
50
47
45
50
50
6
9
9
8
7
MARKNADSDATA SEPTEMBER 2014
Hyra
Direktavkastning
Bedömda värden
kr/kvm% kr/kvm
K ONT OR
A-läge
1 200 – 2 000
6,50 – 7,75
11 000 – 19 000
B-läge
950 – 1 400
7,25 – 8,00
8 000 – 12 000
C-läge
750 –
950
8,25 – 9,25
4 000 – 8 000
A-läge
2 000 – 3 800
6,25 – 7,00
20 000 – 30 000
Balticgruppen, Diös, Gazette, Lerstenen och Norrporten är några
av de stora privata aktörerna på den kommersiella marknaden
i Umeå. I mars förvärvade Lerstenen fastigheten Mimer 2 till en
köpeskilling om 60 mkr. Planerna är att konvertera fastigheten från
skolverksamhet till hotell. Hotellet med Elite Hotels som hyresgäst
projekteras för cirka 140 rum och planeras öppna till hösten 2015.
För Ikano Retail har uthyrningen gått över förväntan för de 85 planerade butikerna inom shoppingcentret invid det påbörjade bygget
av Ikea inom Söderslätts handelsområde. Redan ett och ett halvt
år innan den planerade inflyttningen till våren 2016 är majoriteten
av de totalt cirka 35 000 kvadratmeterna kontrakterade. Även för
Balticgruppen fortskrider uthyrningen inom kvarteret Forsete där
flera nya kontorshyreskontrakt tecknats under första halvåret med
inflyttning under hösten. Totalt omfattar projektet cirka 14 000 kvadratmeter kontor inom kvarteret som även innefattar centrumgallerian Utopia Shopping.
B-läge
900 – 2 000
6,50 – 7,50
8 000 – 20 000
C-läge
700 – 1 100
7,25 – 8,25
4 500 – 8 000
A-läge
450 –
750
7,50 – 9,00
4 000 – 8 000
B-läge
400 –
700
7,75 – 9,50
2 000 – 5 000
C-läge
350 –
650
8,00 – 10,00
1 500 – 4 500
SPECIALFASTIGHETER
A-läge
1 000 – 1 550
4,25 – 5,50
12 000 – 25 000
B-läge
900 – 1 400
5,25 – 6,00
9 000 – 16 000
C-läge
850 – 1 100
5,75 – 6,75
7 000 – 12 000
Betydande aktörer inom segmentet är Akademiska Hus, Bäckbacka, Hemsö, kommunen och landstinget. I april förvärvade
Umeå kommun Umeå centralstation med tillhörande markområden, totalt cirka 73 000 kvadratmeter. Säljare var Jernhusen och
B UT I K E R
I NDUST R I
B OS T ÄDE R
FOKUS UMEÅ
35
Kartbild över kommunens fastighetsinnehav
INDUSTRI- OCH LAGERFASTIGHETER
Industribolag som Norrmejerier, SCA och Volvo är stora fastighetsägare på orten. En relativt ny aktör på marknaden är NP3
Fastigheter som har fortsatt att satsa stort i Umeå och Norrland.
Under 2013 och inledningen av 2014 förvärvade bolaget genom
olika affärer sammanlagt sju fastigheter i Umeå. Under sommaren
har bolaget befäst sin marknadsposition ytterligare genom förvärvet
av en portfölj omfattande 38 fastigheter, varav 14 belägna i Umeå.
Beståndet i Umeå omfattar drygt 36 000 kvadratmeter. Säljare var
Kungsleden. Inom fastigheten Aspgärdan 18, även kallad gamla
slakteriet, invid bostadsområdet Teg har Kungsleden tecknat ett
16-årsavtal om 5 300 kvadratmeter med Internationella Engelska
Skolan. Ombyggnationerna kommer att inledas under hösten och
beräknas vara klara till höstterminen 2015.
I FOKUS
Umeås i särklass största fastighetsägare är kommunen genom
flera fastighetsbolag. Det största av dem sett till taxerad area är
allmännyttiga bostadsbolaget AB Bostaden med sina 15 473 lägenheter fördelade på cirka 863 300 kvadratmeter. AB Bostaden har
enligt årsredovisningen 57 procent av marknaden för hyresrätter i
kommunen. De äger och förvaltar även lokaler med en yta om cirka
69 500 kvadratmeter. Kommunen äger även stora markområden. Ett
av dessa är Söderslätts handelsområde, där IKEA ska etableras och
där kommunen äger all mark så när som på några mindre fastigheter.
Ytan som planen omfattar är 29 hektar. Samtidigt investerar kommunen stort i en ny simhall som det relativt nybildade dotterbolaget
Umeå Badhus AB ska äga. Badhuset omfattar totalt cirka 12 000
kvadratmeter och hela anläggningen beräknas kosta 400 mkr att
projektera och bygga.
TRANSAKTIONER
Objekt
Fastighetstyp
Datum
1 15 fastigheter (del av portfölj)
Industri
jul-14
2 Umeå 7:4
Special
maj-14
3 Mimer 2
Skola
4 Spetsen 15 & 16
5 Aspgärdan 19
* Av NAI Svefa bedömd köpeskilling
** Avser markareal
Köpeskilling, tkr
Area, kvm
Säljare
Köpare
255 000 – 300 000*
42 500
Kungsleden
NP3 Fastigheter
32 000
73 000**
Jernhusen
Umeå kommun
apr-14
60 000
7 340
Umeå kommun
Lerstenen Fastighets AB
Bostäder
apr-14
42 700
3 180
Lerstenen Hus
Brf Spetsen 15-16
Bostäder
apr-14
40 000
2 650
Lerstenen Hus
Brf Aspgärdan
FOKUS LUND
36
Lund
53
Thomas Green
[email protected]
Balder har varit aktiva på transaktionsmarknaden under året, främst genom förvärv av två hotell. LKF investerar
betydande belopp i Linero. I Arenaparken har NCC nu börjat bygga Lunds högsta bostadshus.
BOSTADSFASTIGHETER
Bland de största privata ägarna av flerbostadsfastigheter finns
Akelius, HSB Skåne, Stena, Stiftelsen AF Bostäder och Fastighetsaktiebolaget Runstenen. I april togs det första spadtaget för
LKF:s omfattande om- och nybyggnadsprojekt på Linero Torg.
Investeringen omfattar 275 mkr och avser två punkthus med 94
lägenheter samt en livsmedelbutik. Dessutom kommer befintlig
centrumbyggnad att byggas om och torget ges en ny utformning.
Under våren har LKF i ett separat projekt också färdigställt tre hus
i området med totalt 60 lägenheter. NCC har byggstartat det som
kommer att bli Lunds högsta bostadshus, Arenatoppen, med 16
våningar och 76 bostadsrättslägenheter. Inflyttning är planerad
till årsskiftet 2015/2016. Projektet är en del av Arenaparken som
på sikt väntas inrymma 400 bostäder. Det fåtal försäljningar som
skett under året har huvudsakligen legat i stadens ytterområden.
Även vad gäller om- och nybildningar till bostadsrättsföreningar har
aktiviteten varit relativt låg under året.
KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETER
I juni förvärvade Hemsö genom en portföljaffär Häradshövdingen
2 invid Centralstationen. Fastigheten inrymmer Lunds tingsrätt på
cirka 3 500 kvadratmeter. Domstolsverket har dock tidigare aviserat
att de har planer på att flytta. Säljare var Niam. Finansieringen av
ESS är nu i princip i hamn och första spadtaget togs i början av
september.
NAI SVEFA FASTIGHETSINDEX
Index
Placering
2014:2 2014:1
2013:2
2013:1
2012:2
53
53
53
58
587
4
5
5
4
4
MARKNADSDATA SEPTEMBER 2014
Hyra
Direktavkastning
Bedömda värden
kr/kvm% kr/kvm
K ONT OR
A-läge
1 400 – 2 300
6,00 – 6,75
14 000 – 27 000
B-läge
750 – 1 500
6,50 – 7,50
10 000 – 15 000
C-läge
700 – 1 200
7,50 – 8,50
5 000 – 8 500
A-läge
1 700 – 3 500
6,00 – 6,50
25 000 – 32 000
Till de stora privata ägarna av kommersiella fastigheter hör Briggen
(Castellum), Niam, Rodamco Northern Europe, Vasakronan och
Wihlborgs. Som en del av en portföljaffär förvärvade Balder i april
hotellet Scandic Star Lund med nästan 200 rum. Tidigare under
året har man tillträtt fastigheten Jöns Petter Borg 14 som inrymmer
Park Inn by Radisson, även detta med nästan 200 rum. På säljsidan
har Balder under året avyttrat handelsfastigheten Rivan 4 med drygt
1 200 kvadratmeter. Vasakronan har hyrt ut cirka 4 000 kvadratmeter till Försäkringskassan i Sandryggen 1. Hyran för 5-årsavtalet
har angetts till cirka 1 450 kr/kvm, en god nivå för C-läge i Lund.
Wihlborgs har hyrt ut cirka 3 000 kvadratmeter på ett 10-årsavtal
till Sparbanken Skåne i Landstinget 2. Midroc har hyrt ut drygt
2 500 kvadratmeter till Consafe Logistics vilket medför byggstart
för Alléhuset, ett kontorsprojekt om drygt 6 000 kvadratmeter inom
World Trade Center Lund vid Råby. Den totala investeringen uppgår
till cirka 200 mkr.
B-läge
800 – 1 700
6,50 – 7,50
15 000 – 25 000
C-läge
700 – 1 300
7,50 – 8,50
6 000 – 10 000
A-läge
600 –
800
7,50 – 8,50
4 500 – 8 000
B-läge
400 –
650
8,00 – 9,00
3 000 – 5 000
C-läge
350 –
500
9,00 – 10,00
2 500 – 4 000
SPECIALFASTIGHETER
A-läge
1 150 – 1 525
3,00 – 4,00
18 000 – 25 000
B-läge
1 150 – 1 525
4,00 – 5,00
13 000 – 18 000
C-läge
1 150 – 1 525
5,00 – 7,00
7 500 – 10 500
Bland de stora ägarna av specialfastigheter finns Akademiska Hus,
Hemsö, Lunds kommun, landstinget och Wihlborgs. I maj avyttrade
Specialfastigheter fastigheten Dövstumskolan 11 i centrala Lund för
en köpeskilling om drygt 27 mkr. Köpare var Nordrike 4 Fastigheter.
B UT I K E R
I NDUST R I
B OS T ÄDE R
FOKUS LUND
37
Kartbild över kommunens fastighetsinnehav
INDUSTRI- OCH LAGERFASTIGHETER
Bland de största privata ägarna av industri- och lagerfastigheter
i Lund finns Briggen (Castellum), Estancia, Tetra Pak, Uscita och
Wihlborgs. I juni skedde en ovanlig storaffär då Estancia förvärvade
Lund Business Park, en företagspark i södra Lund. Anläggningen
utgörs av fastigheten Lyckebacken 5 som består av cirka 75 000
kvadratmeter industri-, verkstads- och lagerlokaler samt kontor.
Säljare var norska North Bridge. Köpeskillingen har bedömts till
cirka 350 mkr, motsvarande cirka 4 700 kr/kvm och en bedömd
direktavkastning kring 8,5 procent. Nya industri- och verksamhetsområden, som Hasslanda och Södra Råbylund, utvecklas
och byggs ut för att skapa möjligheter till nyetableringar och för att
ersätta centrala verksamhetsområden med potential för omvandling till tät blandstadsbebyggelse.
I FOKUS
Lunds kommun äger fastigheter med en taxerad area om cirka
819 000 kvadratmeter. Merparten av kommunens fastighetsinnehav är samlat till det allmännyttiga bostadsbolaget Lunds
Kommunala Fastighets AB (LKF) som äger och förvaltar främst
bostäder och affärslokaler. Företaget äger fastigheter med en area
om cirka 645 000 kvadratmeter fördelat på 8 975 lägenheter och
149 000 kvadratmeter lokaler enligt den senaste årsredovisningen.
LKF innehar därmed cirka 40 procent av alla hyresrätter i kommunen, motsvarande cirka 16 procent av alla bostäder i kommunen,
inklusive specialbostäder. Ett annat av kommun delägt bolag är
Science Village Scandinavia som ägs tillsammans med Region
Skåne och Lunds universitet. Bolaget äger och ska utveckla ett
markområde om cirka 17 hektar mellan MAX IV och ESS. Totalt ska
det tillföras byggnation med en yta om cirka 250 000 kvadratmeter
till området. Lokalerna ska främst upplåtas åt forskningsinstitut,
laboratorier och företag verksamma inom innovation och forskning.
TRANSAKTIONER
Objekt
Fastighetstyp
Datum
Köpeskilling, tkr
Area, kvm
1 Lunds Södra 1
Bostäder
jun-14
254 000
5 230
2 Lund Business Park
Industri & Kontor
jun -14
350 000*
70 000
3 Sankt Botulf 11
Bostäder & Butik
jun -14
109 000
4 Häradshövdingen 2 (del av portfölj) Tingsrätt
jun -14
5 Dövstumskolan 11
maj -14
* Av NAI Svefa bedömd köpeskilling
Skola
40 000 – 45 000*
27 047
Säljare
Köpare
JM
Brf Lunds Södra 1
North Bridge
Estancia
4 880
Briggen
Estancia
3 475
Niam
Hemsö
Specialfastigheter Sverige
Nordrike 4 Fastighets AB
–
FOKUS BORÅS
38
Borås
32
Sven Jungland
[email protected]
BOSTADSFASTIGHETER
Akelius, CA Fastigheter, HSB Göta och Willhem är några av de stora
privata aktörerna på orten. Förbifart Sjöbo med ny dragning av väg
42 kommer att stå klar under hösten och innebär att boendemiljön
inom stadsdelen förbättras. På Norrmalm pågår såväl privata som
kommunala byggprojekt av hyres- och bostadsrätter. Miljön och
stadsbilden längs Viskan är något man försöker tillvarata. Vid Silverpoppeln har AB Bostäder planer på att uppföra bostäder. Planprocessen är dock i ett alltför tidigt skede för att bedöma utformning
och omfattning. På Rydsgatan i Brämhult bygger AB Bostäder 68
bostäder, varav 12 cityradhus. Inflyttning sker etappvis med start
under sommaren 2015. Utvecklingen av gamla I15 området, som
tidigare ägdes av Vasallen, börjar ta form. Här ska AB Bostäder,
HSB Göta och Peab i en första etapp bygga 300 lägenheter under
tre år med blandad utformning och upplåtelseform. På sikt kommer
området att omfatta 1 000 lägenheter.
KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETER
Alecta, CA Fastigheter, Castellum (Harry Sjögren), Cernera Fastigheter och Diligentia är stora ägare inom segmentet. En stor del av
aktiviteten i Borås under senare år har varit, och är fortfarande,
lokaliserad till Viared vid väg 40. Satsningarna avser huvudsakligen
logistikanläggningar men även inslag av handel. Granne med
nyetablerade Biltema blir Derome Byggvaror som ska bygga
6 000 kvadratmeter bygghandel med inflyttning under andra
halvåret 2015. Derome expanderar för övrigt på ytterligare ett par
ställen i Västsverige. Vägkrogskedjan Rasta har dock backat på
planerna att etablera en större väganläggning med bensinstation,
restaurang och hotell i Viared. Från kommunalt håll jobbar man med
planläggning av Viared Östra, en framtida handelsplats med anslutning till väg 40 och 27. Planerna kräver utbyggnad av anslutningen
till väg 27. I centrum är läget stabilt medan Knalleland med en del
äldre lokaler bedöms ha det lite trögare.
INDUSTRI- & LAGERFASTIGHETER
Aspholmen (Castellum), Klövern, NREP Logistics och Sveareal
är några av de stora aktörerna i Borås. Även NRP Eiendom tillsammans med Wilfast har ett betydande bestånd. Utöver en del
överlåtelser av mindre fastigheter till egenanvändare i de klassiska
industriområdena är intresset främst riktat mot Viared. Läget vid
väg 40 mellan Landvetter och Göteborg i väst och Jönköping i
öster tilldrar sig stort intresse för modern logistik. Brungård ska
under sommaren 2015 tillträda 10 500 kvadratmeter kontor och
lager. Fastmax bygger för Vindspelet Grafiska ett nytt offset-tryckeri
och bokbinderi om 6 500 kvadratmeter.
I FOKUS
Borås kommun har flera dotterbolag som äger fastigheter. Totalt
äger kommunen cirka 1 070 fastigheter med en taxerad area om
cirka 662 000 kvadratmeter. Det största dotterbolaget är det allmännyttiga bostadsbolaget AB Bostäder i Borås. Med en taxerad
area om cirka 436 000 kvadratmeter fördelat på 7 200 lägenheter
innehar de cirka 14 procent av det totala antalet bostäder i kommunen, inklusive specialbostäder. De äger även cirka 75 000 kvadratmeter lokaler. För att ha råd med utökad nyproduktion i framtiden
beslutade bolagets styrelse 2012 att sälja 900 lägenheter. Efter att
processen varit igång ett år beslutade kommunledningen att inte
fullfölja försäljningen. Utöver bolaget har kommunen fyra andra
dotterbolag som äger cirka 1 250 lägenheter samt Industribyggnader i Borås som äger bland annat Borås Arena och fastigheter de
hyr ut för att stötta näringslivet.
MARKNADSDATA SEPTEMBER 2014
Hyra
Direktavkastning
Bedömda värden
kr/kvm% kr/kvm
K ONT OR
A-läge
850 – 1 450
6,75 – 8,25
8 000 – 14 000
B-läge
600 –
875
7,75 – 9,75
5 000 – 8 000
C-läge
450 –
700
8,75 – 11,00
2 500 – 4 000
A-läge
1 200 – 2 500
6,25 – 8,00
11 000 – 23 000
B-läge
700 – 1 500
7,50 – 8,75
5 000 – 10 000
C-läge
400 –
650
8,75 – 10,50
3 000 – 5 000
A-läge
400 –
750
7,75 – 9,00
3 000 – 7 000
B-läge
325 –
500
8,75 – 11,00
2 000 – 4 000
C-läge
200 –
350
10,00 – 13,00
1 500 – 3 000
B UT I K E R
I NDUST R I
B OS T ÄDE R
A-läge
900 – 1 475
4,50 – 6,00
10 000 – 17 000
B-läge
875 – 1 375
5,25 – 6,75
7 000 – 13 000
C-läge
825 – 1 075
6,50 – 8,25
5 000 – 8 000
FOKUS ESKILSTUNA
39
Eskilstuna
22
John Eriksson
[email protected]
BOSTADSFASTIGHETER
Till de större privata aktörerna i segmentet hör Akelius, Graflunds,
HSB Södermanland och Lundbergs. Victoria Park är nu också en
storägare efter köpet av Pagodens bestånd om drygt 3 100 lägenheter och 244 000 kvadratmeter för 1,7 mdkr. Köparen uppger en
initial direktavkastning på 5,5 procent. Priset motsvarar 7 000 kr/kvm
och den genomsnittliga hyresnivån är cirka 880 kr/kvm. Lundbergs
planerar på Norr i kvarteret Nätet, där Volvo lade ner verksamheten
1985, uppföra 1 000 lägenheter tillsammans med handel, skola
och äldreboende under en period om 10 – 15 år. D. Carnegie & Co
har tecknat avtal med ägarna till Hyresbostäder i Sverige II AB, där
Graflunds ingår, om en sammanslagning av deras fastighetsportföljer.
I Eskilstuna omfattar detta drygt 1 900 bostäder. Fastigheten Örtagården 19 på Öster såldes i juni för ett pris motsvarande cirka 15 000
kr/kvm. Parterna var privatpersoner och direktavkastningen bedöms
till cirka 5,0 procent.
KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETER
Till segmentets större privata aktörer hör Akelius, Klövern, Kungsleden
och TH Real Estate. I köpcentrumet Gallerian i centrala Eskilstuna har
Kungsleden hyrt ut 3 000 kvadratmeter till friskvårdskedjan Nordic
Wellness. Lokalerna ska byggas om till en modern träningsanläggning. Tidigare förhyrdes lokalerna av Åhléns som efter 50 år valde att
flytta till Smedjan, ett nyligen ombyggt centralt köpcentrum som ägs
av Klövern. Gallerian som omfattar drygt 14 000 kvadratmeter med
17 butiker och sex café- och restauranghyresgäster ingick i Kungsledens paketköp av GE Capital Real Estates svenska fastigheter. I
externhandelscentrumet Tuna Park planerar ägarna TH Real Estate,
som består av de nyligen sammanslagna bolagen Henderson Global
Investors och TIIA CREF, att bygga om food-courten samt bygga ut
med 6 000 – 8 000 kvadratmeter där man hoppas kunna etablera
dagligvaruhandel. Detaljplanearbetet pågår och är troligtvis färdigt
i slutet av året.
INDUSTRI- & LAGERFASTIGHETER
Stora aktörer inom segmentet är Assa Abloy, Brunnsta Industrihus
(Volvo), Hemfosa, Kilenkrysset och Outokompu. Transaktionsaktiviteten avseende bebyggda industrifastigheter i Eskilstuna är fortsatt
låg. I det centrala industriområdet Valhalla såldes i april fastigheten
Valhalla 2:19 för ett pris motsvarande cirka 5 600 kr/kvm. Samma
månad såldes även fastigheten Vildanden 1, belägen i området
Väster, för ett pris motsvarande cirka 3 900 kr/kvm. Nyetableringar
av företag med lager- och logistikprofil är fokuserade till Eskilstuna
Logistikpark och Eskilstuna Kombiterminal i varsin ände av staden.
I FOKUS
Eskilstuna är den största fastighetsägaren i Södermanlands län sett
till taxerad area. Fastighetsinnehavet omfattar cirka 683 000 kvadratmeter och är till stor del koncentrerat till Eskilstuna Kommunfastigheter som äger och förvaltar bostäder samt industrilokaler.
De förvaltar även cirka 500 000 kvadratmeter kommunala verksamhetslokaler. Bostäderna omfattar en area om cirka 488 000
kvadratmeter när dotterbolaget Torshällafastigheter räknas in.
Innehavet av så kallade ”näringslivsfastigheter” uppgår samtidigt
till cirka 141 000 kvadratmeter. Bolaget är överlag sett mycket
involverat i stadsbyggnadsutvecklingen i kommunen. Ett exempel
på detta är att bolaget har i uppdrag att leda utvecklingsprojektet
med att bygga bad och arena i Munktellstaden. Utöver det finns det
planer på att bygga 400 bostäder på området. Bolaget har även
i uppdrag att utveckla och etablera Eskilstuna logistikpark, som
omfattar cirka 300 hektar mark med målet att området ska bli ett
etablerat varumärke inom logistik i Sverige.
MARKNADSDATA SEPTEMBER 2014
Hyra
Direktavkastning
Bedömda värden
kr/kvm% kr/kvm
K ONT OR
A-läge
1 000 – 1 450
7,00 – 8,25
6 000 – 10 000
B-läge
950 – 1 350
7,50 – 8,50
5 000 – 7 500
C-läge
700 – 1 100
8,50 – 10,00
3 500 – 5 500
A-läge
1 250 – 3 500
6,00 – 7,75
12 000 – 20 000
B-läge
900 – 1 300
7,25 – 8,50
9 000 – 11 000
C-läge
700 – 1 000
8,00 – 9,00
7 000 – 9 000
A-läge
500 –
650
7,75 – 9,50
2 500 – 6 000
B-läge
450 –
600
8,50 – 10,00
2 000 – 4 500
C-läge
400 –
600
9,00 – 11,00
1 500 – 3 000
A-läge
975 – 1 425
5,00 – 6,25
8 500 – 18 000
B-läge
925 – 1 375
5,50 – 6,50
7 500 – 13 000
C-läge
900 – 1 275
6,00 – 7,00
5 500 – 8 500
B UT I K E R
I NDUST R I
B OS T ÄDE R
FOKUS SUNDSVALL
40
Sundsvall
33
Rickard Hellström
[email protected]
BOSTADSFASTIGHETER
Bland de största privata ägarna av flerbostadsfastigheter i Sundsvall
finns Din Bostad, Diös, HSB Mitt, Totalförvaltning och Tvättbjörnen.
Nyproduktionen av bostäder i Sundsvall har efter flera års låg aktivitet
nu börjat ta fart. Kommunala Mitthem uppför ett åttavåningshus på
Skönsmon med 37 lägenheter som planeras stå klart våren 2015.
Mitthem har också påbörjat byggnation av 192 lägenheter, varav 138
lägenheter avser ett trygghetsboende för 70+, på Norra Kajen. Inflyttning är planerad till våren 2016. Under året har Norrporten färdigställt
tio vindslägenheter om cirka 900 kvadratmeter i bästa läget i Hirschska huset. Ikea och Skanskas BoKlok-koncept bygger kontinuerligt
bostadsrätter i staden och det senaste projektbeslutet omfattar ett
område i Sidsjön. Flertalet av de privata aktörerna på marknaden
har också nyproduktionsprojekt i planerna och närmast i tiden till
projektstart bedöms Skanska vara med nyproduktion i Inre hamnen.
KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETER
Diös, Hemfosa, Norrporten och Totalförvaltning samt Ikea och
Ikano hör till de stora privata ägarna. Transaktionsaktivitet var hög
under första halvåret. En affär som sticker ut är Akademiska Hus
försäljning av universitetsområdet till Hemfosa. Affären omfattade
drygt 32 900 kvadratmeter, fullt uthyrda till bland annat Mittuniversitetet och Internationella Engelska Skolan. Det underliggande
fastighetsvärdet uppgick till 582 mkr, motsvarande cirka 17 700 kr/
kvm. Fastigheterna är i gott skick med överlag långa hyresavtal. I
juni förvärvade Hemfosa också den centralt belägna fastigheten
Pan 5 med Nordea som största hyresgäst. Byggnaden uppfördes
1889 och har renoverats under 2013. Lokalarea uppgår till drygt
5 150 kvadratmeter. Det underliggande fastighetsvärdet uppgick
till 79 mkr, motsvarande drygt 15 300 kr/kvm. Efterfrågan på
yteffektiva lokaler i centrala lägen är god. På projektsidan driver
Norrporten om- och tillbyggnationer till bland annat SPV och SEB.
INDUSTRI- & LAGERFASTIGHETER
Stora ägare av lager- och industrifastigheter är AkzoNobel, Diös,
Kubikenborg Aluminium, NP3 Fastigheter och SCA. NP3 har varit
offensiva under 2014 med ett flertal förvärv. Fler förvärv är sannolikt
att vänta då NP3 ser Sundsvall som en viktig marknad. En av bolagets målsättningar är en börsintroduktion under 2014. Under året
har industriområdet i Nacksta fortsatt att växa med nyproduktion
och på allvar etablerats som en viktig geografisk delmarknad för
industri- och lagerfastigheter. I Birsta minskar beståndet av industrioch lagerlokaler successivt då flera fastigheter förädlas till handel.
I FOKUS
Sundsvalls kommun äger fastigheter med cirka 702 000 kvadratmeter taxerad area. Ungefär hälften utgörs av bostäder, medan
resten är fördelat på främst industri- och lokalfastigheter. Mitthem är
det allmännyttiga bostadsbolaget i kommunen och äger enligt den
senaste årsredovisningen fastigheter om 348 000 kvadratmeter
fördelat på 5 720 lägenheter. De äger även 31 000 kvadratmeter
lokaler. Ett annat dotterbolag är SKIFU vars syfte är att bygga,
förvärva, äga och förvalta fastigheter som är strategiskt viktiga
för kommunen, samtidigt som de ska avyttra med bästa möjliga
ekonomiska resultat. Kommunen själv är också stor fastighetsägare
genom de hamnområden som finns i Sundsvall. De äger även
bolaget Norra Kajen Exploatering som har i uppdrag att exploatera
415 000 kvadratmeter mark. Området ska färdigutvecklat innehålla
bland annat 2 500 bostadsrätter, ett flertal förskolor, samt kommersiella lokaler. Bolaget har haft svårt att få nationella investerare och
byggbolag att vara med och utveckla området. Därför bytte bolaget
i slutet av förra året strategi, vilket bland annat innebar att sänka
priset på byggrätterna från 3 200 till 2 000 kronor per kvadratmeter.
MARKNADSDATA SEPTEMBER 2014
Hyra
Direktavkastning
Bedömda värden
kr/kvm% kr/kvm
K ONT OR
A-läge
1 400 – 1 800
6,50 – 7,25
8 000 – 16 000
B-läge
1 300 – 1 700
7,00 – 7,75
5 000 – 9 000
C-läge
750 – 1 050
7,50 – 8,50
2 500 – 7 000
A-läge
1 400 – 2 600
6,00 – 7,00
9 000 – 20 000
B-läge
800 – 1 500
6,50 – 8,50
6 000 – 11 000
C-läge
600 – 1 000
7,50 – 9,50
2 500 – 7 000
A-läge
350 –
800
7,00 – 10,00
3 000 – 7 000
B-läge
350 –
750
8,00 – 10,50
2 500 – 4 500
C-läge
300 –
600
8,50 – 11,00
1 500 – 3 000
A-läge
950 – 1 525
4,25 – 5,25
8 000 – 17 000
B-läge
825 – 1 200
5,50 – 7,25
6 000 – 13 000
C-läge
750 –
6,00 – 7,50
5 000 – 8 000
B UT I K E R
I NDUST R I
B OS T ÄDE R
950
FOKUS GÄVLE
41
Gävle
29
Mikael Jonsson
[email protected]
BOSTADSFASTIGHETER
Till de stora privata ägarna av flerbostadsfastigheter i Gävle hör bland
annat Boetten, Din Bostad (Balder), HSB Gävleborg, Geflebo och
Svedinger Fastigheter. Förutom Gävle Strand, kommunens stora
utvecklingsområde som på sikt ska omfatta 1 200 lägenheter, byggs
och planeras det för bostäder på många fastigheter runt om i Gävle.
Cloetta sålde den nedlagda Läkerolfabriken till det allmännyttiga
Gavlegårdarna för 53 mkr. Området är tänkt att omvandlas bostäder,
uppskattningsvis 500 – 600 lägenheter. För detta krävs dock en ny
detaljplan. På Söder har det arrangerats en markanvisningstävling
för kvarteret Runstenen, den så kallade OKQ8-tomten, med kravet
att 50 procent av tomten ska bebyggas med hyresrätter. Tävlingen
vanns av Prenova, ett byggbolag från Sandviken, som med sitt
förslag vill bygga 89 lägenheter samt fem stadsradhus. Kommunen
kommer att i samråd med köparen ta fram detaljplan. Byggstart
beräknas kunna ske tidigast till sommaren 2015.
KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETER
Diös, Norrporten, NP3 Fastigheter och NRF Sweden hör till de
större aktörerna inom segmentet. European Shopping Centre
Fund är en annan stor aktör på orten efter förvärvet i juli av Valbo
Köpcentrum med ett 60-tal butiker fördelade på drygt 33 000
kvadratmeter. Säljare var Konsum Gävleborg. Direktavkastningen
bedöms till cirka 6,1 procent. Kommunen planerar att sälja delar
av Teknikparken. Anläggningen skulle bli ett centrum för akademi
och näringslivsutveckling, men i dagsläget har Teknikparken mer
karaktären av ett populärt företagshotell med över 100 företag som
hyresgäster. I Valbo Köpstad kommer Lager 157 och XXL att öppna
varsin ny butik. Lager 157 kommer att flytta in i en befintlig lokal på
cirka 2 000 kvadratmeter med invigning någon gång efter årsskiftet.
XXL kommer att bygga en ny butik på cirka 4 000 kvadratmeter i
det område där Ikea tidigare hade planer på att bygga nytt. Invigning är planerad till första halvåret 2015.
INDUSTRI- & LAGERFASTIGHETER
Flera av ortens stora industribolag som BillerudKorsnäs, Setra och
Stora Enso äger också sina egna verksamhetsfastigheter. Diös
och Fastpartner är aktörer med betydande förvaltningsbestånd.
Förutom Cloettas försäljning av Läkerolfabriken har det inte noterats några större transaktioner under året. Köparen av fabriken är
det kommunala bostadsbolaget Gavlegårdarna som har för avsikt
att omvandla området till bostäder. I huvudsak är det i det nya
industriområdet Ersbo, sydväst om Hemlingby köpcenter, som det
sker nybyggnation av industri- och lagerfastigheter och då främst
med fokus på logistik.
I FOKUS
Gävle kommun äger fastigheter med en taxerad area som uppgår
till cirka 1 335 000 kvadratmeter. Kommunen har stora delar av
fastighetsinnehavet placerat i två dotterbolag, det allmännyttiga
bostadsbolaget Gavlegårdarna samt Gavlefastigheter. Det senare
bolaget äger och förvaltar fastigheter för både näringsliv och kommunala verksamheter. Gavlefastigheter anger att deras fastigheter
har cirka 450 000 kvadratmeter för kommunala verksamheter och
cirka 40 000 kvadratmeter för kommersiella verksamheter. Stora
delar av fastigheterna är specialfastigheter. Gavlegårdarna äger
cirka 15 350 lägenheter på en yta om cirka 999 000 kvadratmeter
vilket gör bolaget till en av de största allmännyttorna i Sverige. Till
det ska läggas cirka 151 000 kvadratmeter lokaler. En stor del av
deras fastigheter är byggda under 1960- och 1970-talet och för att
finansiera underhåll och nyproduktion har bolaget avyttrat en del av
beståndet i omgångar de senaste fem åren. Detta samtidigt som
att kommunkoncernens låneskuld är hög i jämförelse med resten
av Sveriges kommuner. Så sent som i våras sålde bolaget 186
studentlägenheter till Svenska Studenthus för 50 mkr.
MARKNADSDATA SEPTEMBER 2014
Hyra
Direktavkastning
Bedömda värden
kr/kvm% kr/kvm
K ONT OR
A-läge
1 000 – 1 500
6,50 – 7,50
7 000 – 13 500
B-läge
900 – 1 350
7,00 – 8,25
5 000 – 10 000
C-läge
700 –
950
8,00 – 9,50
3 000 – 6 000
A-läge
1 500 – 4 000
6,25 – 7,50
10 000 – 30 000
B-läge
700 – 3 000
6,75 – 8,50
6 000 – 13 000
C-läge
600 –
900
7,50 – 9,25
3 000 – 6 000
A-läge
450 –
700
8,00 – 9,00
3 500 – 6 500
B-läge
400 –
600
8,50 – 9,50
3 000 – 4 500
C-läge
350 –
450
9,00 – 10,00
1 500 – 3 000
A-läge
1 025 – 1 525
5,50 – 6,50
8 000 – 15 000
B-läge
975 – 1 425
5,75 – 6,75
6 500 – 13 000
C-läge
850 – 1 225
6,25 – 7,50
5 500 – 7 000
B UT I K E R
I NDUST R I
B OS T ÄDE R
FOKUS HALMSTAD
42
Halmstad
50
Anna Andersson
[email protected]
BOSTADSFASTIGHETER
Akelius, Esswell, Jana Fastigheter och Willhem hör till de stora privata ägarna av flerbostadsfastigheter i Halmstad. Under våren har
transaktionsaktiviteten gällande bostäder i Halmstad varit mycket
god. Willhem har stått för merparten av de större transaktionerna.
Sammanlagt har bolaget under året förvärvat cirka 1 060 hyreslägenheter i Halmstad. Den största affären ägde rum i juni och omfattade
sex fastigheter, drygt 870 hyreslägenheter fördelat på cirka 66 000
kvadratmeter bostadsyta. Säljare var Södra Fisken Fastighets AB
och köpeskillingen uppgick till cirka 545 mkr, motsvarande drygt
6 800 kr/kvm. Under samma månad förvärvade Willhem även 85
lägenheter av Länsförsäkringar. Köpeskillingen uppgick till cirka 69
mkr, motsvarande cirka 9 800 kr/kvm. Lägenheterna är belägna vid
området Linehed strax intill Halmstad Högskola. I och med förvärven
har Willhem nu byggt upp ett bestånd om cirka 1 400 bostadslägenheter inom kommunen.
KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETER
Bland de stora ägarna av kommersiella fastigheter i Halmstad finns
Balder, Fastighetsstaden i Halmstad, Fem Hjärtan, Klövern och Tre
Grevar. I mars avyttrade Alecta nio fastigheter inom högskoleområdet till Castellums dotterbolag Harry Sjögren. Den största hyresgästen är Halmstad Högskola som hyr mer än hälften av lokalerna.
Inom området finns även Halmstad Trade Center. Beståndet har en
lokalarea om cirka 43 500 kvadratmeter fördelat på cirka 31 000
kvadratmeter kontor och cirka 12 500 kvadratmeter butik, lager,
utbildningslokaler och bibliotek. Den genomsnittliga hyresnivån för
Halmstads Högskola uppgår till cirka 1 300 kr/kvm och kontrakten
löper på som längst till 2025. Köpeskillingen uppgick till 645 mkr
vilket motsvarar cirka 14 800 kr/kvm och en bedömd direktavkastning om 6,5 – 7,0 procent. Toppnoteringar avseende hyresnivån för
kommersiella lokaler i Halmstad fås vid Högskoleområdet, Halmstad Trade Center och i stadskärnan.
INDUSTRI- & LAGERFASTIGHETER
Albany Nordiskafilt, AxFast, Biltema och Stena Metall hör till de
stora privata ägarna inom segmentet. Transaktionsaktivitetet vad
gäller industri- och lagerfastigheter har under det senaste halvåret
varit lägre än under motsvarande period 2013. Transaktioner av
bebyggda industrifastigheter har i huvudsak skett i Sannarp, Larsfrid och Trönninge. Försäljning av industrimark har främst skett i
Trönninge och Fyllinge med Halmstads kommun som säljare. Priset
för tomtmark varierar mellan 50 – 250 kr/kvm med Trönninge i den
lägre delen av intervallet och Kårarp/Flygstaden i den övre delen
av intervallet.
I FOKUS
Halmstad kommun, genom främst allmännyttiga HFAB, är den
största fastighetsägaren i Halmstad sett till taxerad area. Vid 2013
års slut ägde HFAB 9 835 lägenheter fördelat på cirka 640 000
kvadratmeter samt 61 000 kvadratmeter lokaler. Deras lägenhetsbestånd motsvarar 22 procent av det totala antalet bostäder
i Halmstad, inklusive specialbostäder. Detta gör HFAB till en
betydande kraft i stadsutvecklingen. I dagsläget har bolaget fem
bostadsprojekt igång, varav tre är byggstartade med 210 lägenheter och ytterligare 450 lägenheter är under planering. HFAB
anger att de har som mål att bygga i snitt 110 lägenheter per år
under de närmsta fem åren. Bara under de närmsta tre åren ska
de satsa drygt 1,3 mdkr på fastighetsbeståndet, varav 450 mkr är
hänförligt till nyproduktion. Ett sätt att betala för underhållsbehovet
och nyproduktionen är att sälja delar av befintligt bestånd, vilket
skett under flera tillfällen, både till bostadsrättsföreningar och andra
aktörer. En stor försäljning var 867 lägenheter till Stena år 2005
för 312 mkr. Den senaste var när Willhem köpte 60 lägenheter i
Andersberg för 30,5 mkr tidigare i våras.
MARKNADSDATA SEPTEMBER 2014
Hyra
Direktavkastning
Bedömda värden
kr/kvm% kr/kvm
K ONT OR
A-läge
1 000 – 1 700 6,25 – 7,50
7 500 – 14 000
B-läge
800 – 1 400
6,75 – 8,50
4 500 – 11 000
C-läge
600 – 1 000
8,00 – 9,75
4 000 – 8 000
A-läge
1 150 – 3 300
6,00 – 7,00
15 000 – 30 000
B-läge
750 – 2 000
6,25 – 8,25
6 000 – 17 500
C-läge
650 – 1 150
7,50 – 9,25
4 000 – 9 000
A-läge
350 –
650
7,00 – 9,00
2 500 – 6 500
B-läge
300 –
550
8,25 – 9,50
2 500 – 6 000
C-läge
250 –
450
9,00 – 11,00
1 500 – 3 500
A-läge
975 – 1 525
4,50 – 6,00
11 000 – 19 000
B-läge
900 – 1 375
5,25 – 6,75
8 500 – 15 500
C-läge
800 – 1 175
6,00 – 7,25
7 500 – 11 500
B UT I K E R
I NDUST R I
B OS T ÄDE R
FOKUS KARLSTAD
43
Karlstad
38
Pär Höijer
[email protected]
BOSTADSFASTIGHETER
I FOKUS
KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETER
MARKNADSDATA SEPTEMBER 2014
Willhem är den största privata hyresvärden på orten med ett bestånd
omfattande nästan 2 400 lägenheter. Andra stora ägare är Din
Bostad (Balder), Lundbergs, Ruds Gård och Wermlands Invest.
Under 2014 har byggaktiviteten varit hög med en projektvolym om
cirka 650 lägenheter att jämföras med de senaste årens produktion som legat mellan 300 – 400 lägenheter per år. Bland de större
projekten kan nämnas ett sjuvåningshus med 167 hyreslägenheter i
Inre hamn (projektör Prepart/SPG Bostad), ett åttavåningshus med
44 hyreslägenheter inom området Rud (projektör Karlstad Bostads),
tre huskroppar i fyra till sex våningar med totalt 60 hyreslägenheter
i området Hagaborg, Norrstrand (projektör Karlstadhus). Dessa tre
projekt väntas färdigställas under 2015. Under hösten 2014 färdigställs Karlstad Bostads tre femvåningshus med totalt 44 studentlägenheter inom campusområdet. Konceptet kallas Vännerhem och
innebär att två studenter delar på en lägenhet.
Stora privata aktörer på den kommersiella fastighetsmarknaden är
Albèr Fastigheter och Steen & Ström som har fokus på handelsfastigheter samt Hemfosa, Klövern och Lundbergs som är betydande
aktörer på kontorsmarknaden. Efter fem års projektarbete var det
under augusti månad byggstart för handelskomplexet Mercurius i
centrala Karlstad. Projektet, vars kostnad har beräknats till cirka 350
mkr, omfattar cirka 7 200 kvadratmeter handelslokaler inklusive de
som redan finns i nuvarande Arkadengallerian. Dessutom omfattar
projektet cirka 2 000 kvadratmeter kontor och 50 hyresrättslägenheter fördelat på cirka 3 000 kvadratmeter i två femvåningshus på
innergården. En betydande butikshyresgäst blir Hennes & Mauritz
som kommer att disponera 3 000 kvadratmeter. I källarplanet
kommer det att inrymmas en saluhall om cirka 800 kvadratmeter
där Konsum Värmland ska utveckla ett eget saluhallskoncept.
Färdigställande beräknas till andra kvartalet 2016.
INDUSTRI- & LAGERFASTIGHETER
Bröderna Löfberg, Helmia, Klövern, Tain Swedish Property och
Valmet Svenska hör till de stora privata ägarna inom segmentet.
Bråtebäckens nya industriområde norr om E18 vid östra infarten
mot Karlstad är nu klart för etableringar, i första hand för utrymmeskrävande och störande industri. I juni antogs en detaljplan som möjliggör byggnation inom ett sju hektar stort område på Örsholmen.
Planförslaget syftar även till förbättrade transporter inom området.
Utrymme reserveras för en framtida trafikled då det finns planer på
att koppla ihop Välsviksleden med Hammaröleden via en bro över
Örsholmsälven.
Karlstad är den största fastighetsägaren i Värmlands län sett till
taxerad area. Fastighetsinnehavet omfattar cirka 754 000 kvadratmeter. En stor del av denna yta utgörs av bostäder. Det allmännyttiga bostadsbolaget Karlstad Bostads AB (KBAB) äger och förvaltar
fastigheter med en total bostadsarea om 469 000 kvadratmeter
fördelat på cirka 7 300 lägenheter samt en lokalarea om cirka
41 000 kvadratmeter. Företaget äger därmed cirka 16 procent av
det totala antalet bostäder i kommunen, inklusive specialbostäder.
Företaget har samtidigt satt upp mål om att öka nyproduktionstakten genom att vilja bygga 500 bostäder under en femårsperiod.
Bolaget har även initierat ett renoveringsprogram för sitt nuvarande
bestånd. Bland annat pågår den sista delen av renoveringen av
622 lägenheter på Rud. Vid sidan av KBAB förvaltar Teknik- och
fastighetsförvaltningen resten av fastighetsinnehavet som omfattar
cirka 470 000 kvadratmeter lokaler.
Hyra
Direktavkastning
Bedömda värden
kr/kvm% kr/kvm
K ONT OR
A-läge
1 000 – 1 600
6,50 – 7,50
8 000 – 15 000
B-läge
850 – 1 200
7,00 – 8,50
6 000 – 11 000
C-läge
700 –
950
8,00 – 10,00
4 000 – 7 000
A-läge
1 700 – 3 600
6,00 – 7,00
15 000 – 30 000
B-läge
900 – 2 800
6,25 – 8,00
7 000 – 15 000
C-läge
600 – 1 000
7,50 – 9,00
5 000 – 8 000
A-läge
450 –
650
8,00 – 9,00
3 000 – 6 500
B-läge
400 –
600
8,50 – 9,50
2 500 – 5 500
C-läge
350 –
550
9,00 – 11,00
1 500 – 3 500
A-läge
1 075 – 1 525
4,00 – 5,25
11 000 – 20 000
B-läge
1 025 – 1 475
4,75 – 5,75
9 000 – 15 000
C-läge
950 – 1 325
6,00 – 7,25
7 000 – 12 000
B UT I K E R
I NDUST R I
B OS T ÄDE R
FOKUS VÄXJÖ
44
Växjö
32
Per Skrealid
[email protected]
BOSTADSFASTIGHETER
CA Fastigheter, Heimstaden, HSB Sydost, och Locellus är några av
de stora privata aktörerna på bostadsmarknaden. I april förvärvade
M2 Gruppen tre fastigheter i centrala Växjö – Oxdragaren 1, Vinaman 6 och Djäknen 4. Säljare var Kungsleden som hade förvärvat
portföljen hösten 2013 från GE Real Estate. Köpeskillingen uppgick till 185 mkr. Skanska har påbörjat bygget av 21 energismarta
bostadsrättsradhus i Vikaholm. Radhusen blir det första kvarteret i
Sverige att byggas enligt konceptet Netto Nollenergi vilket innebär att
radhusen ska generera lika mycket el som de förbrukar och eventuell
överskottsel ska kunna säljas på energimarknaden. Radhusen har
sålts för mellan 17 100 – 18 900 kr/kvm och inflyttning beräknas till
februari 2015. På Vallen uppför kommunala Växjöbostäder två hus i
6 – 8 våningar med totalt 60 lägenheter om 1 – 4 rok. Hyran för en trea
ligger kring 1 600 kr/kvm, exklusive varm- och kallvatten. Beräknad
inflyttning är under 2015.
KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETER
Till de stora privata ägarna av kommersiella hyresfastigheter i
Växjö hör CA Fastigheter, Corallen (Castellum), Eurocommercial
och Norrporten. Sweco har tecknat ett 7-årigt hyresavtal med
Corallen i fastigheten Svea 8. Efter samgåendet med Vectura ökar
de sin förhyrda yta till cirka 1 600 kvadratmeter. Skanska sålde i
augusti ett nybyggt äldreboende i Vikaholm till Hemsö. Skanska var
exploatör och utvecklare av projektet. Byggnaden, som omfattar
cirka 3 600 kvadratmeter, är miljöcertifierad enligt LEED nivå guld.
Köpeskillingen uppgick till 114 mkr vilket ger ett kvadratmeterpris
på cirka 31 700 kr/kvm. Attendo har tecknat ett flerårigt avtal för
verksamheten på fastigheten. Butikerna i Växjös stadskärna känner
av konkurrensen från köpcentrumet Grand Samarkand och under
sommaren stängde ytterligare en klädbutik i city. Flera butiker har
tidigare valt att flytta sin verksamhet från city till köpcentrumet,
däribland Claes Ohlsson och Lagerhaus.
INDUSTRI- & LAGERFASTIGHETER
Inom industri- och lagerfastigheter är Corallen (Castellum), Corem,
NAPF och Tribona några av de stora ägarna. Under våren tecknade Corem avtal med ett e-handelsföretag på fastigheten Grevaryd 1:64 i Lammhult. Hyresavtalet sträcker sig över fyra år och
omfattar en lokalarea på 19 000 kvadratmeter, varav merparten
avser lager. I och med nyteckningen är byggnaden fullt uthyrd.
De största industriområdena i Växjö är Norremark och Västra
Mark med hyresnivåer runt 500 kr/kvm. Förutom den traditionella
kontors- och industriverksamheteten finns även en expanderande
handelsverksamhet i de båda områdena.
I FOKUS
Växjö kommuns fastighetsinnehav omfattar cirka 873 000 kvadratmeter där merparten utgörs av bostäder. Kommunen äger två
bostadsbolag, Vidingehem och Växjöbostäder, där det senare är ett
resultat av en sammanslagning mellan Hyresbostäder och Växjöhem vid årsskiftet 2013/2014. Tillsammans hade de vid årsskiftet
2012/2013 cirka 6 450 lägenheter på en yta om cirka 649 000
kvadratmeter. Båda bolagen har sålt fastigheter under de senaste
åren. Växjöhem sålde 613 lägenheter till CA Fastigheter under
2010 för att få in en ny hyresvärd i området och Hyresbostäder
sålde 2012 668 lägenheter till ett bolag som ägs av bland annat
ICA-handlarnas förbund. Köpeskillingarna var 139 respektive 450
mkr. Det andra bolaget, Vidingehem, äger cirka 2 070 lägenheter
och cirka 102 000 kvadratmeter lokaler. Utöver dessa bolag äger
kommunen ett bolag som är verksamt inom fastighetsförvaltning
samt Videum som äger fastigheterna som Linnéuniversitetet förhyr.
I jämförelse med resten av Sveriges kommuner har Växjös kommunkoncern en låneskuld per invånare som är dubbelt så hög som
medelnivån. Detta samtidigt som kommunen har haft oavbruten
befolkningstillväxt sedan 1968 och är i behov av fler bostäder.
MARKNADSDATA SEPTEMBER 2014
Hyra
Direktavkastning
Bedömda värden
kr/kvm% kr/kvm
K ONT OR
A-läge
900 – 1 550
6,50 – 8,00
9 000 – 17 000
B-läge
700 – 1 000
7,50 – 9,00
4 000 – 10 000
C-läge
500 –
800
8,00 – 9,50
3 000 – 6 000
A-läge
1 200 – 2 300
6,00 – 7,00
12 000 – 28 000
B-läge
750 – 1 400
6,75 – 7,50
7 000 – 15 000
C-läge
600 –
900
7,75 – 9,00
3 000 – 6 000
A-läge
450 –
650
7,50 – 9,50
3 000 – 7 000
B-läge
350 –
500
8,50 – 10,00
2 000 – 5 000
C-läge
250 –
400
9,75 – 11,50
2 000 – 4 000
A-läge
975 – 1 400
4,50 – 5,50
10 000 – 22 000
B-läge
875 – 1 225 5,00 – 6,00
8 000 – 16 000
C-läge
800 – 1 125
5,50 – 7,50
7 000 – 10 000
B UT I K E R
I NDUST R I
B OS T ÄDE R
FOKUS LULEÅ
45
Luleå
45
Andreas Rutström
[email protected]
BOSTADSFASTIGHETER
Till de stora privata ägarna av bostadsfastigheter hör DN Fastigheter, Galären, HSB Norr, Igeln och Lindbäcks. I juni blev det klart
med försäljningen av Akelius sista fastighet i Luleå. Försäljningen
innefattade 114 lägenheter i Startöstan till en bostadsrättsförening.
Köpeskilling uppgick till drygt 108 mkr, motsvarande cirka 13 800
kr/kvm. Akelius har därmed avyttrat samtliga sina tidigare cirka 800
lägenheter på orten. HSB Norr har tidigare upprättat två punkthus
med bostadsrätter på Lulsundsberget. Efter en något trög säljprocess har samtliga nu sålts. Nu planerar man för ytterligare två hus
med byggstart under 2015. Efter färdigställandet kommer det totalt
att ha uppförts 8 punkthus på Lulsundsberget, hälften bostadsrätter
och hälften hyresrätter med Lulebo som hyresvärd. På Mjölkudden
uppför Galären 45 stadsradhus i bostadsrättsform och på Lövskatan
uppför HSB Norr 41 bostadsrättslägenheter. Försäljningarna pågår
i båda projekten.
KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETER
Stora ägare av kommersiella fastigheter i Luleå är bland annat
Diös, Galären, Norrporten och NP3 Fastigheter. Just NP3 Fastigheter har varit en mycket aktiv aktör på senare tid. Mot slutet av
2013 och början av 2014 förvärvade bolaget två fastigheter inom
Notvikstan. Under sommaren har man fortsatt att investera genom
förvärvet av fastigheten Skotet 8, även kallad Luleå Homecenter, av
Crown. Fastigheten är belägen inom Notvikstan och inrymmer cirka
14 500 kvadratmeter, främst handel. Försäljningen gjordes via bolag
till ett underliggande fastighetsvärde kring 115 mkr. Vidare har
man förvärvat Notviken 4:48, även kallad Lakkapää Homecenter,
via ett portföljförvärv från Lakkapää-koncernen. I affären ingick även
fastigheter i tre andra norrländska orter. Galären är en stark aktör
inom handelssegmentet och nu genomför bolaget en större omoch tillbyggnad efter att man tecknat ett nytt 5-årsavtal med Imtech
om cirka 1300 kvadratmeter.
INDUSTRI- & LAGERFASTIGHETER
Flera av ortens industribolag som Gestamp, Scania och SSAB är
också stora fastighetsägare. Galären, Kungsleden och NP3 Fastigheter är aktörer med betydande förvaltningsbestånd. NP3 Fastigheter har förvärvat en portfölj om 38 fastigheter i norra Sverige.
Säljare var Kungsleden som därmed lämnar Luleå. Tre fastigheter
är belägna i Luleå. Det största hyresvärdet ligger i Räfsan 4 med
Dynamate, ett Scania-bolag, och Postnord som hyresgäster. I
affären ingick även Storheden 1:81 med Posten och Skotet 1 med
ABB och YIT som största hyresgäster. Det underliggande fastighetsvärdet uppgick till 760 mkr.
I FOKUS
Luleå kommun äger fastigheter med en taxerad area om cirka
848 000 kvadratmeter. En stor del av fastighetsinnehavet är
placerat hos det allmännyttiga bolaget Lulebo som enligt den
senaste årsredovisningen ägde cirka 10 200 lägenheter med en
area om 665 000 kvadratmeter. Bolaget har även lokaler med en
area om cirka 46 000 kvadratmeter. Dem har under den senaste
tioårsperioden sålt ett större antal fastigheter för att minska sin
dominans på hyresmarknaden, som i perioder uppgått till 80 procent. I dagsläget äger bolaget cirka 26 procent av det totala antalet
bostäder i kommunen, inklusive specialbostäder. Pengarna från de
olika försäljningarna som främst gjorts till Svenska Bostadsfonden,
Akelius och HSB och går bland annat till om-, till- och nyproduktion.
Kommunen äger också en större markreserv. Den största centralt
belägna reserven är på Kronan och togs över i samband med att
LV7 flyttade till Boden 1993. Här planlägger nu kommunen för vad
som kan komma bli en helt ny stadsdel i framtiden.
MARKNADSDATA SEPTEMBER 2014
Hyra
Direktavkastning
Bedömda värden
kr/kvm% kr/kvm
K ONT OR
A-läge
1 050 – 1 600
6,50 – 7,75
8 000 – 15 000
B-läge
850 – 1 350
7,00 – 9,00
5 500 – 10 000
C-läge
600 –
900
8,25 – 10,25
3 000 – 7 000
A-läge
1 600 – 3 000
6,25 – 7,00 10 000 – 24 000
B-läge
900 – 1 500
6,75 – 9,00 7 000 – 12 000
C-läge
600 – 1 000
8,00 – 10,00
2 500 – 6 500
A-läge
475 –
775
8,00 – 9,50
3 000 – 7 500
B-läge
425 –
675
8,25 – 10,50
2 500 –
C-läge
350 –
550
9,00 – 11,50 1 500 – 4 500
A-läge
1 075 – 1 525
4,00 – 5,25 12 000 – 21 000
B-läge
1 025 – 1 475
4,75 – 5,75
9 000 – 15 000
C-läge
975 – 1 325
5,75 – 7,25 5 500 – 10 500
B UT I K E R
I NDUST R I
5 000
B OS T ÄDE R
FOKUS KALMAR
46
Kalmar
30
Elenore Pellams
[email protected]
BOSTADSFASTIGHETER
Stora privata ägare av bostadsfastigheter i Kalmar är CA Fastigheter,
Glebes Fastigheter, HSB Sydost och LW Fastigheter. Inom kvarteret Bryggaren i de centrala delarna av Kalmar bygger kommunala
Kalmarhem om befintliga lokaler till bostäder. Uthyrning förväntas
påbörjas under hösten 2014 med inflyttning till våren 2015. Totalt
handlar det om tio lägenheter om 1 – 2 rok. Utmed Erik Dahlbergs
väg, även det centralt i Kalmar, är Riksbyggen i full gång med att
bygga Brf Aspelyckan. Fastigheten kommer bebyggas med cirka
3 500 kvadratmeter och försäljningen av lägenheter har startat.
Riksbyggen förvärvade byggrätterna från kommunen till ett pris om
1 700 kr/kvm BTA. Även utanför Kalmar, i Lindsdal, pågår nyproduktion. Här kommer BoKlok att uppföra tre byggnader med totalt 18
bostadsrättslägenheter. Priset för byggrätterna uppgick till 500 kr/
kvm BTA. I Kalmar kommun har det hittills under 2014 endast sålts
en handfull med bostadsfastigheter.
KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETER
I FOKUS
Kalmar kommun är den största fastighetsägaren i Kalmar län sett
till taxerad area vilken uppgår till cirka 452 000 kvadratmeter. Kommunen har flera dotterbolag som har i uppgift att äga och förvalta
fastigheter. Dels äger man det allmännyttiga bolaget Kalmarhem
som enligt årsredovisningen för 2013 har cirka 4 700 lägenheter på
en yta om cirka 270 000 kvadratmeter. Det innebär att bolaget har
cirka 35 procent av hyresmarknaden i Kalmar vilket motsvarar cirka
15 procent av alla bostäder i kommunen, inklusive specialbostäder.
Tillsammans med kommunen sålde Kalmarhem sju fastigheter
till Rikshem under 2012 innehållandes totalt 570 lägenheter. Det
underliggande fastighetsvärdet var 530 mkr. Meningen är att pengarna ska finansiera investeringar i kommunen och förbättra Kalmarhems finansiella ställning. Ett annat kommunalt fastighetsbolag är
KIFAB som äger och förvaltar arbets- och utbildningslokaler med
en area om cirka 150 000 kvadratmeter, inklusive den gamla Bombardierfabriken. Meningen är att bolaget genom sin verksamhet ska
stödja näringslivet.
Alecta, CA Fastigheter, Klövern, LW Fastigheter och Sveafastigheter
hör till de stora privata kommersiella fastighetsägarna i Kalmar.
En centrumfastighet, Landshövdingen 1 med bland annat adress
utmed Kaggensgatan, såldes under början av året i en affär mellan
två privatpersoner. Köpeskillingen uppgick till 15,5 mkr, motsvarande cirka 13 000 kr/kvm. Fastighetens uthyrbara area uppgår
till cirka 1 200 kvadratmeter, varav 800 kvadratmeter avser butiker
och resterande avser bostäder. Sveafastigheter har sålt en fastighet
som utgör del av köpcentrumet Hansa City som ligger utmed E4.
Fastigheten har ett 30-tal butiker med en area om cirka 12 700
kvadratmeter. Incita Förvaltning har under sensommaren sålt två
av sina dotterbolag till Rikshem. Försäljningen omfattar bland annat
20 000 kvadratmeter samhällsfastigheter och 12 000 kvadratmeter
bostäder. Flera av fastigheterna ligger centralt i Kalmar, bland annat
det karaktäristiska Handelsbankshuset.
INDUSTRI- & LAGERFASTIGHETER
I NDUST R I
Stora privata ägare av industri- och lagerfastigheter är bland annat
Arla, Incita Förvaltning, Lantmännen och Sveafastigheter. Under
senare år har det skett ett 20-tal överlåtelser per år inom kommunen. Köpare och säljare är främst lokala fastighetsbolag och
privatpersoner. Under sommaren har Klövern utökat sitt bestånd
genom att förvärva fyra fastigheter av det lokala bolaget Prospecta
Förvaltning. Köpet genomfördes till en köpeskilling om 100 mkr,
motvarande cirka 7 500 kr/kvm. Två av fastigheterna är belägna i
industriområdet bakom Giraffens köpcentrum och två är belägna i
Berga industriområde.
MARKNADSDATA SEPTEMBER 2014
Hyra
Direktavkastning
Bedömda värden
kr/kvm% kr/kvm
K ONT OR
A-läge
800 – 1 500
6,75 – 8,00
8 000 – 12 000
B-läge
600 –
900
7,50 – 9,00
5 000 – 7 000
C-läge
400 –
700
8,50 – 10,00
3 000 – 4 000
A-läge
1 200 – 2 200
6,00 – 7,00
12 000 – 25 000
B-läge
800 – 1 200
6,50 – 8,00
6 000 – 12 000
C-läge
500 –
700
8,00 – 9,25
3 000 – 5 000
A-läge
400 –
650
7,75 – 9,50
2 500 – 5 000
B-läge
300 –
400
9,00 – 10,00
1 500 – 3 000
C-läge
250 –
350
10,00 – 12,00
1 000 – 1 200
B UT I K E R
B OS T ÄDE R
A-läge
975 – 1 475
4,00 – 5,50
12 000 – 19 000
B-läge
875 – 1 225
4,75 – 6,25
10 000 – 16 000
C-läge
800 – 1 025
5,00 – 7,00
6 000 – 12 000
FOKUS ÖSTERSUND
47
Östersund
33
Marie Mattsson
[email protected]
BOSTADSFASTIGHETER
I FOKUS
KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETER
MARKNADSDATA SEPTEMBER 2014
Akelius, Diös, Rydell Fastighetsförvaltning och Storsjö Fastighetsförvaltning är några av de större privata ägarna av bostadsfastigheter
i Östersund. Arbetet med den nya stadsdelen Storsjö Strand fortskrider. Detaljplan för den första etappen har varit ute på granskning
under sommaren och markanvisningsavtal har tecknats med två
företag som har för avsikt att bygga lägenheter, Genova Property
Group och Persson Invest. Genova har presenterat sina byggplaner
för de 51 lägenheter de avser uppföra och har börjat ta in intresseanmälningar. Person Invest kommer att uppföra ett 40-tal lägenheter
i flerbostadshus helt i trä. Intresset har varit stort för Östersundshems
56 nya lägenheter i den 16 våningar höga Fagerskrapan. Inflyttning
är planerad till slutet av 2014. Vidare har Östersundshem förvärvat
bostadsbolaget Fältjägaren 8 av Peab vilket innebär ett övertagande
av mark- och byggrätter för cirka 2 500 nya bostäder i centrala
Östersund.
Aberdeen, Atrium Ljungberg, Diös, Hemsö och Persson Invest
hör till de stora kommersiella fastighetsägarna i Östersund. Transaktionsaktiviteten har varit relativt låg inom segmentet under det
senaste året. I Lillänge har NP3 Fastigheter köpt Ångvälten 6 till
ett underliggande fastighetsvärde om cirka 50 mkr. Det lokalt
omstridda planarbetet för att utöka Lillänge, Östersunds största
handelsområde, genom att omvandla ett attraktivt beläget industriområde med en betongstation till handelsområde har stoppats.
På Frösö Park pågår byggnationen av ett nytt femvåningshotell
som omfattar totalt 4 200 kvadratmeter och 115 rum. Beställare
är Frösö Park Fastighets AB och färdigställande väntas ske under
februari 2015. Diös har påbörjat uppförandet av det nya centralpalatset inom kvarteret Barberaren som kommer att inrymma sex
våningsplan med handel, kontor och bostäder beläget med bästa
läge på Prästgatan. Efterfrågan på lokalerna har varit god.
INDUSTRI- & LAGERFASTIGHETER
Stora ägare av industri- och lagerfastigheter är bland annat Arla,
Diös, Hemsö, Persson Invest och Vallsundet. Transaktionsaktiviteten har varit relativt låg under det senaste året. Det ökade intresset
för handelsetableringar i Lillänge och Odenskog innebär att allt fler
industrifastigheter i området väntas konverteras till handelsfastigheter under de kommande åren. I och med detta har Lugnviks
industriområde ökat i attraktivitet på marknaden vilket i sin tur
medfört att den tidigare relativt höga vakansgraden har gått ned. En
liknande utveckling väntas härnäst ske i Verksmons industriområde.
Östersunds kommun är den största fastighetsägaren i Jämtlands
län sett till taxerad area. Totalt uppgår denna till cirka 452 000
kvadratmeter vilket kan jämföras med den näst största fastighetsägaren Diös som äger cirka 274 000 kvadratmeter. Stora delar av
fastighetsbeståndet ägs och förvaltas av kommunens allmännyttiga
bostadsbolag, Östersundshem, som äger fastigheter med en yta
om totalt cirka 328 000 kvadratmeter och vars cirka 5 100 lägenheter utgör cirka 16 procent av alla bostäder i kommunen, specialbostäder inräknade. I bolagets fastighetsinnehav ingår även lokaler
med en area om cirka 13 000 kvadratmeter. Kommunen ägde
tidigare även ett fastighetsbestånd med främst bostäder genom
bolaget Vestibulum Fastigheter. Bolaget bildades under 1990-talet
när kommunen tog över några bostadsrättsföreningar som hamnat
på obestånd och som kommunen borgat för. Fastigheterna såldes
under 2010 till Diös.
Hyra
Direktavkastning
Bedömda värden
kr/kvm% kr/kvm
K ONT OR
A-läge
900 – 1 600
6,50 – 7,75
7 000 – 13 000
B-läge
700 – 1 300
7,25 – 8,50
4 000 – 8 500
C-läge
550 –
950
7,50 – 9,00
2 500 – 6 000
A-läge
1 000 – 2 400
6,75 – 7,50
8 000 – 18 000
B-läge
900 – 1 600
7,00 – 8,75
5 000 – 9 000
C-läge
500 – 1 000
7,75 – 9,00
2 500 – 5 500
A-läge
350 –
750
8,25 – 9,25
2 000 – 5 500
B-läge
300 –
600
8,50 – 9,50
1 500 – 4 000
C-läge
250 –
400
9,00 – 11,50
1 000 – 2 500
A-läge
950 – 1 600
5,00 – 6,50
8 000 – 16 000
B-läge
900 – 1 200
5,50 – 7,00
6 000 – 12 000
C-läge
850 – 1 075
6,00 – 7,75
4 500 – 8 000
B UT I K E R
I NDUST R I
B OS T ÄDE R
FOKUS FALUN
48
Falun
27
Mikael Jonsson
[email protected]
BOSTADSFASTIGHETER
Till de stora privata ägarna av hyresbostäder i Falun hör bland annat
Gruvstaden, HSB Dalarna, Masmästaren och Trumbäcken Fastighet. Det pågår en del byggnationer av flerbostadshus i Falun. Den
största är Kopparstadens projekt vid regementsområdet som omfattar 89 lägenheter. Under skid-VM nästa år kommer de att hyras ut
möblerade till media. Fastigheten Björken 10, även kallad Böndernas
Hus, som Diös sålde till Falubjörken 8 kommer att byggas om och
därefter inrymma 14 bostadsrättslägenheter. Ombyggnationen planeras vara färdig i maj 2015. HSB äger fastigeten Högbo 1:27 vid det
gamla sanatoriet i Högbo. Den gamla byggnaden ska renoveras och
byggas om för att inrymma cirka 16 bostadsrättslägenheter. Säljstart
planeras under hösten. Falu kommun har tittat på möjligheterna att
bygga bostäder med närhet till Tisken och kommit fram till att det kan
finnas utrymme att bygga omkring 130 lägenheter vid den nuvarande
Tiskenparkeringen.
KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETER
I FOKUS
Falu kommun är näst efter Borlänge Dalarnas största fastighetsägare sett till taxerad area. Kommunen äger genom flera dotterbolag fastigheter med en area om cirka 490 000 kvadratmeter.
Den största delen av dessa kan hänföras till det allmännyttiga
bolaget Kopparstaden som enligt den senaste årsredovisningen
äger och förvaltar cirka 6 340 bostäder med en total area om
cirka 395 000 kvadratmeter. Det motsvarar cirka 23 procent av
alla bostäder i kommunen, inklusive specialbostäder. Utöver det
äger de även lokaler om cirka 50 000 kvadratmeter. Under 2013
sålde bolaget 434 lägenheter till ett av HSB Dalarna ägt dotterbolag för en köpeskilling om 224 mkr. Motivet för försäljning vara att
kunna finansiera fortsatt nyproduktion och ökat underhållsbehov.
Soliditeten för kommunkoncernen uppgår samtidigt till endast 23
procent. Kommunen äger och förvaltar genom dotterbolag även
Högskolan Dalarnas fastigheter samt bland annat skidstadion som
ligger i området Lugnet. För detta område utverkas för tillfället en
strategisk plan för hur området ska se ut i framtiden.
Byggnadsföreningen Vi Förenade, Diös, Klövern, Masmästaren och
Roxanne Fastighetsfond hör till de stora privata fastighetsägarna
inom segmentet. Det senaste året har transaktionsaktiviteten varit
fortsatt låg och några större transaktioner har inte noterats. Diös
har tecknat ett 20-årigt hyreskontrakt med Internationella Engelska
skolan. Uthyrningen omfattar 4 300 kvadratmeter och är belägen
på fastigheten Kansliet 20. Lokalen anpassas i etapper. Till hösten
2014 kommer skolan att kunna börja ta emot elever, men lokalerna
kommer inte att vara fullt utbyggda förrän under 2015. I Jysks tidigare lokaler på Myntgatan kommer friskolan Erlaskolan att etablera
sig under hösten. Lokalen omfattar cirka 1 150 kvadratmeter. I en
portföljaffär med totalt 38 fastigheter har NP3 Fastigheter bland
andra förvärvat fasigheten Hyttberget 3 i Falun med exempelvis
Byggmax som hyresgäst. Affären skedde i juli och säljare var
Kungsleden som därmed lämnar orten.
INDUSTRI- & LAGERFASTIGHETER
I NDUST R I
Till de stora ägarna av industri- och lagerfastigheter i Falun hör
Corem, Kilenkrysset och Möller & Partners. Cederroth och
Grycksbo Paper är bolag som äger sina egna produktionsfastigheter. Transaktionsaktiviteten har varit låg under året med endast
mindre transaktioner. Vid området kring Tallen arbetas det med en
detaljplan för att möjliggöra och skapa byggrätter för industri- och
kontorsändamål. Området är beläget norr och söder om Förlagssystems befintliga industrifastighet. Corem har förlängt kontraktet
med NKT Cables. Det nya kontraktet löper på tio år och omfattar
cirka 42 500 kvadratmeter.
MARKNADSDATA SEPTEMBER 2014
Hyra
Direktavkastning
Bedömda värden
kr/kvm% kr/kvm
K ONT OR
A-läge
900 – 1 300
7,00 – 8,00
7 000 – 9 500
B-läge
800 – 1 100
7,75 – 9,00
5 000 – 7 000
C-läge
750 –
900
8,50 – 9,50
3 000 – 4 000
A-läge
1 300 – 2 500
6,50 – 7,50
10 000 – 22 000
B-läge
850 – 1 300
7,00 – 8,50
8 000 – 11 000
C-läge
600 –
800
8,50 – 9,50
3 000 – 6 000
A-läge
400 –
600
8,50 – 10,00
2 500 – 5 000
B-läge
350 –
550
9,00 – 10,50
1 500 – 3 000
C-läge
300 –
500
9,50 – 11,00
1 000 – 2 000
A-läge
1 050 – 1 325
5,75 – 7,00
7 500 – 12 000
B-läge
975 – 1 275
6,50 – 7,25
6 000 – 8 500
C-läge
900 – 1 275
6,75 – 8,25
3 500 – 5 500
B UT I K E R
B OS T ÄDE R
FOKUS TROLLHÄTTAN
49
Trollhättan
21
Sven Jungland
[email protected]
BOSTADSFASTIGHETER
I FOKUS
KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETER
MARKNADSDATA SEPTEMBER 2014
Bland de större privata aktörerna kan nämnas Akelius samt lokala
Lundqvist Byggförvaltning och Severinssons. Bostadsmarknaden
har succesivt stärkts och efterfrågan blivit starkare. Efter en period
av lågt byggande kan den senaste tidens projektaktivitet ses vid
något av en ”byggboom”. Förväntningar på antalet nyproducerade
bostäder är stort. I stadens ambitiösa mål med en befolkningsmängd
om 70 000 invånare har kommunägda Eidar en viljeinriktning om att
färdigställa minst 1 000 lägenheter innan 2030. Bland annat finns
en vision om ett 25-våningshus i kvarteret Minerva och ett älvnära
boende vid ”Knorren”. Man är även intresserad av Skanskas tidigare
planer i kvarteret Mars. HSB jobbar med kvarteret Zebran vid resecentrum som varit på gång en längre tid. Hammar Nordic har enligt
uppgift förvärvat Läkaren 5 för walesiska investerares räkning. Säljare
var Heimstaden och byggnaderna inrymmer cirka 4 700 kvadratmeter fördelat på 152 studentlägenheter.
Stora privata fastighetsägare är bland annat Akelius och Balder. En
ny aktör är Olaf Thon-Gruppen som genom förvärvet av gallerian
Etage på Överby har etablerat sig på orten. Etage, eller Briggen 7
som fastigheten heter, ingick i ett paket om fem köpcentrum som
förvärvades från Steen & Ström för 3,2 mdkr. Gallerian uppfördes
av Steen & Ström under 2002 – 2004 och omfattar 16 000 kvadratmeter fördelat på 42 butiker samt drygt 300 parkeringsplatser.
Norrmannen Thon har sedan tidigare intressen på den svenska
sidan av gränsen, med bland annat köpcentrum i Strömstad och
Värmland. Ytterligare ett paket som berör Trollhättan är Balders
förvärv från Pandox. Portföljen omfattade 14 hotellfastigheter till ett
värde av 2,2 mdkr. I portföljen ingick fastigheten Svan 7 i Trollhättan
som ligger i anslutning till kanalen. Inom fastigheten driver Scandic
det anrika hotellet Swania. Precis som för övriga orter i Trestadsregionen har centrumhandeln det tungt.
INDUSTRI- & LAGERFASTIGHETER
Stora är egenanvändarna Automobile Property (NEVS) och GKN
Aerospace Sweden. Övriga aktörer på marknaden är främst
lokala, mindre bolag som nyttjar lokalerna för egen verksamhet.
Följetongen med NEVS och den tidigare Saabfabriken fortsätter.
Man har under sommaren genomfört produktionsstopp och det
förekommer konkurshot från underleverantörer. Derome Byggvaror
etablerar sig på orten med en anläggning vid Stallbackabron som
beräknas vara färdig till våren 2015. Corem har sålt Trucken 4, 6
och 7 till ett lokalt bolag. Fastigheterna är belägna i Håjum och
omfattar totalt cirka 8 650 kvadratmeter.
Trollhättan är en stad som haft det relativt motigt de senaste åren
med anledning av Saabs konkurs 2011 vilket bland annat ledde till
hög arbetslöshet. För att stävja denna utveckling har kommunen
bland annat satsat på Högskolan i Väst och i Innovatum, en stiftelse
med målet att utveckla kommunens näringsliv. Fastigheterna som
inrymmer dessa verksamheter ägs av kommunen som också är
största fastighetsägare i kommunen sett till taxerad area genom
bland annat dotterbolaget Trollhättan Tomt AB. Bolaget äger fastigheter med 380 000 kvadratmeter lokaler varav 143 000 kvadratmeter hyrs ut till privata företag. Resterande lokaler hyrs ut till offentlig
verksamhet som utbildning och barnomsorg. AB Eidar som är det
allmännyttiga bostadsbolaget i kommunen har samtidigt arbetat
aktivt för att kunna tillgodose bostadsbehovet bland nytillkomna
studenter och färdigställde bland annat 174 nya lägenheter under
2013.
Hyra
Direktavkastning
Bedömda värden
kr/kvm% kr/kvm
K ONT OR
A-läge
950 – 1 200
7,00 – 8,00
5 000 – 9 000
B-läge
800 – 1 150
7,50 – 8,50
4 000 – 8 000
C-läge
650 –
900
7,50 – 9,00
3 000 – 5 000
A-läge
800 – 2 100
6,25 – 7,75
8 000 – 22 000
B-läge
800 – 1 300
7,00 – 8,00
5 000 – 10 000
C-läge
600 –
900
7,25 – 8,50
3 000 – 6 000
A-läge
400 –
650
8,00 – 9,50
2 500 – 5 000
B-läge
350 –
600
8,25 – 9,75
2 000 – 4 500
C-läge
300 –
550
8,75 – 10,00
1 500 – 3 500
A-läge
975 – 1 375
4,75 – 5,75
7 000 – 16 000
B-läge
950 – 1 375
5,25 – 6,25
6 000 – 12 000
C-läge
925 – 1 225
5,75 – 7,25
4 000 – 8 000
B UT I K E R
I NDUST R I
B OS T ÄDE R
OM SVENSK FASTIGHETSMARKNAD
50
Om Svensk
Fastighetsmarknad
Svensk Fastighetsmarknad Fokus 24 orter gavs ut första gången hösten 2009 och har sedan dess getts ut två gånger
om året. Rapportserien Svensk Fastighetmarknad kompletterades under 2011 med rapporten Fokus Skog som ges
ut en gång om året och där nästa rapport kommer våren 2015. Svensk Fastighetsmarknad Fokus 24 orter hösten
2014 innehåller analys och data från 24 delmarknader i Sverige och avser bedömda värden i september 2014.
För varje ort finns en tabell med bedömda värden. Kriterierna
för indelning av olika delmarknader har gjorts utifrån områdets
direktavkastningskrav samt hyres- och prisnivå, det vill säga en
bedömning av områdets attraktivitet på fastighetsmarknaden. Inom
samma kommun kan flera delmarknader förekomma med samma
lägesbedömning och med samma eller något varierande nivåer. För
varje ort och läge finns en kategorisering av marknadsinformationen
i min- och maxnivåer. Syftet med indelningen i dessa nivåer är att
åskådliggöra en normalfördelning inom vilken huvuddelen av noteringarna fördelar sig. Minnivån speglar ett genomsnitt av de lägre
noteringarna, alltså inte de allra lägsta noteringarna. På samma sätt
speglar maxnivån ett genomsnitt av de högre noteringarna.
Tabellen innehåller detaljerad marknadsinformation om följande
lokalslag: bostäder, butiker, kontor och industri. För bostäder gäller
att bostadsfastigheten definieras som en fastighet med typkod 320
samt 321 där lokalytan understiger 30 procent av totalytan. För
bostäder avses nivåer för byggnader med värdeår från 1990 till och
med 2008 eller med motsvarande standard. En bostadslägenhet
definieras som en lägenhet på 3 rum och kök om cirka 75 – 80
kvadratmeter med en normal standard för åldersklassen.
Butiks- och kontorsfastigheter definieras som fastigheter med
typkod 325. En butikslokal definieras som en affärslokal belägen i
gatuplan, cirka 200 kvadratmeter. Butiksarean utgör cirka 75 procent av totalarean. Standarden är normal för en butik byggd under
de senaste tio åren. En kontorslokal definieras som en lokal på cirka
150 – 300 kvadratmeter. Standard och yteffektivitet är normal för ett
kontor byggt under de senaste tio åren.
Industrifastigheter avser en produktionslokal definierad som en
lokal på cirka 400 – 1 000 kvadratmeter med en standard som är
normal för en byggnad uppförd någon gång under de senaste 15
åren. Takhöjd är cirka 4,0 – 4,5 meter. För industrifastigheter gäller
att i arean ingår (förutom produktions- eller lagerlokalerna) även
tillbörliga kontors- och personalutrymmen.
Angivna bruksvärdes-/marknadsmässiga hyresnivåer för respektive fastighetstyp på orten avser varmhyra för bostäder, butiker
och kontor samt kallhyra för industrier. Lokalhyrorna bygger på
”normala lokalhyreskontrakt” det vill säga exklusive fastighetsskatt.
I den mån rabatter speglar den ”normala marknaden” beaktas det
i hyresnivån.
För varje ort finns en karta som redovisar respektive kommuns
fastighetsinnehav. n
NAI Svefa Fastighetsindex är framtaget för att förse aktörer på den
svenska fastighetsmarknaden med ett relationstal som underlag
för framgångsrika investeringsbeslut. Indexet är ett rankingsystem
för ortens fastighetsmarknad där underlag för analysen utgörs av
offentlig kommunstatistik, investeringsdata från respektive fastighetsmarknad samt NAI Svefas egna bedömningar och nyckeltal.
Tio parametrar har bedömts till ett värde mellan 0 – 10 vilket
maximalt ger ett NAI Svefa Fastighetsindex om 100.
RUBRIK
A
Svensk Fastighetsmarknad
– Fokus Skog 2014
OM NAI SVEFA
51
Om NAI Svefa
NAI Svefa erbjuder spetskompetens och kvalificerad rådgivning inom värdering, analys, samhällsbyggnad, fastighetsutveckling, transaktioner & uthyrning, fastighetsinformation och skog & lantbruk. Bland våra uppdragsgivare finns allt från
stora fastighetsbolag, investerare, byggbolag och banker till mindre lokala fastighetsaktörer och offentlig sektor som alla
uppskattar vår kombination av fastighetskompetens och affärsintelligens. Med närvaro i hela landet, medlemskap i det
internationella nätverket NAI Global och tillgång till egenutvecklade, marknadsledande informationssystem baseras vår
rådgivning på en omfattande kännedom om fastighetsmarknaden – lokalt, regionalt och globalt.
ANALYS & RÅDGIVNING
Med närvaro på fastighetsmarknaden i hela Sverige, vår samlade
kompetens och marknadens bästa databaser kan vi erbjuda
kvalificerad rådgivning och heltäckande analyser som visar nya
affärsmöjligheter och blir beslutsunderlag i din verksamhet.
Hur ser affärsanalysen ut för kundens fastighetsföretag? Vilka
marknader ska kunden satsa på? Bör fastighetsinnehavet ändras?
Vilka åtgärder leder till ökad totalavkastning? Är kundens förvaltning
och organisation effektiv? Är kundens fastighet rätt taxerad? Vilket
byggrättsinnehåll skapar bäst förutsättningar för genomförande
inom kundens utvecklingsfastigheter? Våra analyser visar vägvalen, men ger även råd om vilken väg vår kund bör gå.
VÄRDERING
Vi är landets ledande värderingsföretag och har fler än 30 fastighetsvärderare som värderar alla typer av objekt och fastighetsportföljer.
Tillsammans med marknadens bästa geografiska täckning och
databaser som står fria från partsintressen har vi en omfattande
överblick av den svenska fastighetsmarknaden.
System vi använder för fastighetsuttag, fastighetssök och ortsprisinformation är så väl utvecklade att vi även säljer de vidare till
bland annat banker, kreditinstitut och stora fastighetsägare.
NAI Svefa är även landets enda rikstäckande oberoende värderare
av skog och lantbruk. Våra värderingar används ofta som underlag
i rättsituationer, i förhandlingar och inför kreditgivning.
FASTIGHETSUTVECKLING OCH SAMHÄLLSBYGGNAD
Vi tar idé och vision genom detaljplan till affärsplan och genomförande och finns med som strategiska rådgivare och projektledare
genom hela planerings- och genomförandeskedet såväl när det
gäller privata som kommunala aktörer.
Vi har lång erfarenhet av den politiska processen och av att arbeta
med förankring och dialog med berörda parter. Vi arbetar tillsammans med både myndigheter, kommuner, privata exploatörer och
fastighetsägare vilket ger oss förståelse för samtliga intressenters
perspektiv. Det möjliggör att vi kan erbjuda en effektiv och kvalitetssäkrad process för alla inblandade parter.
Med grund i vår gedigna kunskap om svensk fastighetsrätt utför
vi fastighetsbildningstjänster som förädlar fastighetsinnehavet och
lotsar kunden genom fastighetsjuridiken och förrättningsprocessen.
Vi hjälper alla inblandade att komma överens om färdvägen när det
gäller frågor som rör markåtkomst i samband med planering och
utbyggnad av infrastruktur.
TRANSAKTIONER OCH UTHYRNING
Transaktioner arbetar uteslutande med kvalificerad rådgivning vid
sälj och köp av kommersiella och publika fastigheter, fastighetsbolag, utvecklings- och exploateringsfastigheter samt övrig rådgivning i samband med transaktioner. Med NAI:s internationella
nätverk med över 9 000 medarbetare i 55 länder nås de största
marknadsplatserna och de största aktörerna. I samband med fastighetsutveckling, transaktion eller som fristående tjänst genomför
vi förmedling och uthyrning av kommersiella lokaler, såsom kontor,
handel och logistikanläggningar. Vi utför projektuthyrning, marknadsundersökningar, rådgivning och behovsanalys.
KONCERNLEDNING
Mikael Lundström
Gustav Källén
Ylva Melhus
Mikael Holmström
Koncernchef
Vice VD
CFO
Senior Advisor
Affärsområdeschefer
Åsa Henninge
Analys
Peter Möller
Fastighetsinformation
Mattias Leksell
Fastighetsutveckling
Helena Dalhamn Samhällsbyggnad
Paul Nord
Skog & Lantbruk
Peter Wiklund
Transaktioner & Uthyrning
Jan Tärnell
Värdering
FAKTA
Ägare: Personalägt sedan 1997
Antal anställda: 120
Omsättning: 160 MSEK
Kvalitet och miljö: Certifierade enligt ISO 9001 och 14 001
Globalt nätverk: Via vårt globala nätverk, NAI Global, har vi
tillgång till information från fastighetsmarknaden i 55 länder
OM NAI SVEFA ANALYS
52
Om NAI Svefa Analys
Bakom ett framgångsrikt fastighetsföretagande finns alltid en knivskarp analys. Bakom ett genomförbart fastighetsutvecklingsprojekt finns alltid en förståelse för marknadens efterfrågan och samhällsutvecklingen. Med expertis inom
fastighetsekonomi, fastighetsföretagande och samhällsbyggnad har vi förmågan att förstå kundens affärslogik och fånga
upp möjligheter och behov. Vår samlade analys är basen för vår rådgivning.
NAI Svefa Analys jobbar över hela Sverige och tillsammans med
såväl offentliga som privata uppdragsgivare. Vårt erbjudande
sträcker sig från marknadsanalyser i tidiga skeden till strategiska
analyser av fastighetsportföljer inför omstrukturering, affärsplanering, investeringsbeslut, åtgärder i löpande fastighetsförvaltning
eller inför beslut av avveckling eller utveckling av fastighet ofta
med styrelse eller ledning som beställare. Tillsammans med 120
engagerade medarbetare har vi stor erfarenhet av att på kort tid
sätta samman projektorganisationer för olika typer av komplexa
fastighetsutredningar med gedigen erfarenhet av och specialistkompetenser för fastighetsutredningar i tidiga skeden samt strategisk planering och utveckling av såväl privata som offentliga och
allmännyttiga fastighetsinnehav. Vår analys och rådgivning skräddarsys för att möta kundens specifika utmaningar och behov.
PORTFÖLJANALYSER
Analys av fastighetsinnehavet i syfte att optimera avkastningen och
effektivisera förvaltningen samt som underlag för beslut om förändringar i portföljen och/eller i ägande- och förvaltningsstrukturen.
Resultatet av analysen ligger till grund för vilken fastighetsstrategi
som ska utformas och innehåller förslag på vilka fastigheter som
långsiktigt bör ägas, utvecklas eller avyttras.
REFERENSUPPDRAG – NAI SVEFA ANALYS
P O R T F Ö L J A N A LY S 2 0 1 3 – 1 4
Uppdragsgivare: Värmdö kommun
Uppdrag: Analys av fastighetsportfölj, fastighetsstrategi och genomförande.
Beskrivning: Analys av marknadsförutsättningarna för samhällsfastigheter
samt portföljanalys som underlag för rådgivning avseende fastighetsstrategi.
MARKNADSANALYS
Orts-, delmarknads-, pris- och efterfrågeanalyser. Beskrivning av
marknadsmässiga förutsättningar inför nyetablering, investering
och prissättning eller som underlag för årsredovisning, affärsplanoch strategiarbete.
FÖRSTUDIER I TIDIGA SKEDEN
Analyser inför markförvärv, planläggning och fastighetsutvecklingsprojekt i syfte att skapa förutsättningar för genomförbarhet och
rekommendera optimalt byggrättsinnehåll.
TAXERINGSRÅDGIVNING
Marcus Gyllestål
Thomas Green
[email protected] [email protected]
Telefon 031-708 32 93
Telefon 040-660 81 46
2014
Uppdragsgivare: Science Village Scandinavia
Uppdrag: Strategisk rådgivning inför utveckling av Science Village
Scandinavia i Lund.
Beskrivning: Analys av marknadsmässiga och fastighetsrättsliga
förutsättningar att utveckla områdets cirka 18 hektar mark och 300 000
kvadratmeter lokalarea utifrån framarbetad vision till en världsledande
forskningsby.
.
MA R K NA DSA NA LYS2014
Analys av fastighetens särskilda förutsättningar och säregna förhållanden, bebyggelse och utformning samt hyresförhållande som
underlag för fastighetsdeklaration samt för ansökan om justering av
fastighetstaxeringsbeslut.
Åsa Henninge
Affärsområdeschef Analys
[email protected]
Telefon 031-708 32 85
S T R AT E G I S K R Å D G I V N I N G Uppdragsgivare: Hemsö
Uppdrag: Marknadsanalys.
Beskrivning: Analys av marknadsförutsättningar på fastighets- och
hyresmarknaden för samhällsfastigheter.
Kristian Ekbom
[email protected]
Telefon 08-402 18 91
Fredrik Jönsson
[email protected]
Telefon 08-402 18 96
Felix Ridderström
Lena Egerström
[email protected] [email protected]
Telefon 08-441 15 58
Telefon 08-402 18 98
RUBRIK
53
Här finns vi
HUVUDKONTOR
Drottninggatan 78
Box 3316
103 66 Stockholm
Tel: +46 8-441 15 50
LULEÅ
Bryggeriet
Västra Varvsgatan 3,
vån 3B
972 36 Luleå
Tel: +46 920-21 11 00
STOCKHOLM
MALMÖ
FALUN
MORA
GÄVLE
NORRKÖPING
GÖTEBORG
SUNDSVALL
HÄRNÖSAND
UMEÅ
JÖNKÖPING
VÄNERSBORG
KARLSTAD
VÄXJÖ
Kyrkogatan 12
803 20 Gävle
Tel: +46 26-17 54 40
Ullevigatan 19
411 40 Göteborg
Tel: +46 31-711 63 00
Brunnshusgatan 6
871 31 Härnösand
Tel: +46 611-247 05
Södra Strandgatan 3
553 20 Jönköping
Tel: +46 36-30 71 10
Våxnäsgatan 3, 2 tr
653 40 KARLSTAD
Tel: +46 54-10 03 20
Vasastrand 11
Box 493
701 49 Örebro
Tel: +46 19-10 01 20
ÖSTERSUND
Drottninggatan 78
Box 3316
103 66 Stockholm
Tel: +46 8-441 15 50
Trotzgatan 35
791 72 Falun
Tel: +46 23-480 30
ÖREBRO
Nordenskiöldsgatan 6
211 19 Malmö
Tel: +46 40-660 81 40
Strandgatan 8
792 30 Mora
Tel: +46 250-158 58
Skolgatan 1B
602 25 Norrköping
Tel: +46 11-13 46 60
Storgatan 29
852 30 Sundsvall
Tel: +46 72-244 37 72
Västra Norrlandsg. 11D
903 27 Umeå
Tel: +46 90-12 75 25
Sundsgatan 16
462 33 Vänersborg
Tel: +46 521-621 00
Videum Science Park
P G Vejdes väg 15
351 96 Växjö
Tel: +46 470-74 60 60
Postgränd 8A
831 30 Östersund
Tel: +46 63-10 75 40
www.naisvefa.se