Transcript Svensk Fastighetsmarknad - fokus 24 orter ht 13 I denna

RUBRIK
1
Svensk Fastighetsmarknad
– Fokus 24 orter
TE M A : IN F RA STRUKTUR
HÖ ST E N 2 0 1 3
RUBRIK
2
Välkommen till
Svensk Fastighetsmarknad!
Svensk Fastighetsmarknad vänder sig till dig som är verksam inom
fastighetsbranschen och har affärer som främsta drivkraft. Rapporten
ger en ögonblicksbild av den svenska fastighetsmarknaden i vid bemärkelse. Här finner du fakta om hyresnivåer, direktavkastning, bedömda
värden med mera, inte bara i storstadsregionerna utan även i Sveriges
viktigaste regionala marknader. Sannolikt är detta den bredaste sammanställningen som presenteras i en öppen redovisning. Men viktigast
är kanske att vi har valt att koppla faktabeskrivningen till trender och
möjligheter samt presentera de viktigaste aktörerna i den specifika
marknaden. Därmed är det vår ambition att bidra till nya affärsuppslag.
Genom vårt medlemskap i NAI Global, världens största nätverk för
fastighetskonsulter och vårt breda kontorsnät i Sverige med närvaro på
17 orter, har vi en unik kunskap och ett brett kontaktnät inom fastigheter.
Det ställer vi nu till ditt förfogande.
Mikael Lundström
Koncernchef NAI Svefa
Innehåll
Sid
NAI Svefa Fastighetsindex 2
Makroekonomi
4
Infrastruktur
6
Stockholm
12
Storstockholm
14
Göteborg
16
Malmö
18
Uppsala
20
Linköping
22
Västerås
24
Örebro
26
Helsingborg
28
Norrköping
30
Jönköping
32
Umeå
34
Lund
36
Borås
38
Eskilstuna
39
Sundsvall
40
Gävle
41
Halmstad
42
Karlstad
43
Växjö
44
Luleå
45
Kalmar
46
Östersund
47
Falun
48
Trollhättan
49
Om Svensk
Fastighetsmarknad
50
Om NAI Svefa Analys
51
Koncernledning
52
Om NAI Svefa
53
Utgivare: Svefa Holding AB
Ansvarig utgivare: Mikael Lundström
Grafisk form: Soformia AB
Foto omslag: Felix Gerlach
Tryck: Sandvikens Tryckeri AB
Fokus 24 orter
Tema Infrastruktur
Varmt välkommen till höstens upplaga av Svensk Fastighetsmarknad Fokus 24 orter. Rapporten gavs ut första
gången hösten 2009 och har sedan dess getts ut två gånger om året. Hösten 2013 innehåller Svensk Fastighetsmarknad Fokus 24 orter analyser och marknadsdata från 24 delmarknader i Sverige samt från Storstockholm och
ett urval av Stockholms kranskommuner, vårt eget NAI Svefa Fastighetsindex och ett tema som löper genom hela
rapporten. I denna rapport har vi valt att titta närmare på infrastruktur, ett spännande segment där vi ser stora
nationella och lokala satsningar på flera delmarknader men där vi också ser utmaningar med att resa kapital till
investeringarna vilket kan leda till utvecklingen av ett nytt, spännande investeringssegment med nya aktörer och en
vidare definition av marknaden för samhällsfastigheter.
Trots europeiska statsskuldskriser och en oro i omvärlden med
en avmattning i världsefterfrågan och låg tillväxt som följd har
svensk fastighetsmarknad i stora delar varit motståndskraftig
med bibehållna hyres- och prisnivåer i flera delmarknader och
segment. I storstadsregionerna och i segmenten bostäder och
samhällsfastigheter har utvecklingen varit som starkast. I storstadsregionerna syns tecken på en ökad riskaptit där investerarna
går utanför centrumkärnan om objektet är det rätta.
En trend som vi ser på svensk fastighetsmarknad idag är att
flera städer genomgår stora förvandlingar genom förtätning
och utveckling av stadskärnan. Flera städer står inför centrala
infrastrukturprojekt, något som kräver kapitalinsatser som inte
finns att tillgå i kommunerna och som inte prioriteras från statligt
håll. Det öppnar upp för alternativa finansieringslösningar för
transportinfrastruktur och en möjlighet till intåg av nya aktörer och
ägare av svenska transportinfrastrukturfastigheter. I tema-avsnittet
beskriver vi innebörden av begreppet infrastruktur, ägarbilden och
hur mer kapital kan tillföras infrastrukturinvesteringar. Satsningar
i infrastruktur är en framgångsfaktor för en kommun som vill
stärka sin attraktionskraft och bidrar i förlängningen till en positiv
värdeutveckling på fastighetsmarknaden.
NAI Svefa Fastighetsindex är framtaget för att förse aktörer på
den svenska fastighetsmarknaden med ett relationstal som
underlag för en jämförelse av olika delmarknader och som underlag
för framgångsrika investeringsbeslut. Indexet är ett rankingsystem
för ortens fastighetsmarknad där underlag för analysen utgörs
av offentlig kommunstatistik, investeringsdata från respektive
fastighetsmarknad samt NAI Svefas egna bedömningar och
nyckeltal. Tio parametrar har bedömts till ett värde mellan
0 – 10 vilket maximalt ger ett NAI Svefa Fastighetsindex om 100.
Sedan första mätningen hösten 2009 har Stockholm placerat sig
etta vid samtliga mätningar. I höstens mätning erhåller Stockholm
ett NAI Svefa Fastighetsindex om 91 poäng vilket gör Stockholm
till fortsatt ohotad huvudstad för investeringar på den svenska
fastighetsmarknaden. Efter Stockholm placerar sig Göteborg följt
av Uppsala. Jönköping uppvisar ett starkt utfall för första halvåret
och stärker sitt index med tre poäng vilket innebär att orten
passerar större delmarknader och placerar sig på fjärde plats.
Flera orter tappar indexpoäng i höstens mätning, en konsekvens
av att Stockholm stärker sitt utfall för flera av de 10 parametrarna
i indexet.
Vi hoppas att du får mycket nöje av rapporten och att den
inspirerar till nya, spännande affärsmöjligheter!
Åsa Henninge
Analyschef
NAI SVEFA FASTIGHETSINDEX
2
Fokus stadsutveckling
och infrastruktur
Flera städer står inför centrala infrastrukturprojekt i syfte att bygga bort barriärer och skapa byggrätter för bostäder
och blandstad. Industriområden, hamnområden och trafikområden, ofta belägna i vad som utgör bästa läge i
respektive delmarknad med vattennära eller stationsnära lägen, konverteras för bostäder och verksamheter. Att
gräva ner trafik under mark står högt på önskelistan för flera kommuner men kräver kapitalinsatser som idag inte
finns att tillgå. Det öppnar upp för alternativa finansieringslösningar för transportinfrastruktur och för närvarande förs
en debatt om möjligheten till intåg av nya aktörer och ägare av svenska transportinfrastrukturfastigheter.
STAdSKäRNoR FÖRTäTAS,
FÖRädlAS ocH FÖRäNdRAS
Investeringsviljan i fastighetsutvecklingsprojekt i våra storstäder
och tillväxtorter är stor och arbete med tillskapande av nya,
centrala byggrätter i bästa läge pågår i flera städer. I Malmö har
Citytunneln med nya stationslägen för alltid ritat om stadskartan
och i Göteborg börjar planerna för Västlänken och nya Göteborg
C ta form. I Linköping och Norrköping innebär det positiva
beskedet om Ostlänkens finansiering att planerna är igång för
området kring respektive centralstation. Att rita om staden är en
långsam process med flera intressenter och givetvis av stor vikt
för att möta kraven från en växande befolkning och en framgångsfaktor för stadens fortsatta utveckling och attraktionskraft.
I de fall stadsutvecklingen är beroende av infrastruktursatsningar
blir tidshorisonterna långa och möjligheterna till finansiering ofta
en tidspåverkande faktor. För framgång krävs samverkan mellan
det offentliga och det privata.
UTMANINgAR ATT byggA boRT boSTAdSbRISTEN
Från och med 1990-talets senare del har prisutvecklingen på
privatbostadsmarknaden varit mycket stark på flera delmarknader
och på bostadshyresmarknaden är vakansgraden i tillväxtorter
i flera fall i princip obefintlig. Efterfrågan på bostadsdominerade
hyreshus är stor generellt och i tillväxtorter i synnerhet. En
investering i bostadsobjekt ses som en investering med relativt
låg risk med stabila och säkra kassaflöden, framför allt i orter med
bostadsbrist där hyresrisken är liten. De ekonomiska drivkrafterna
att förvärva mark och betalningsviljan hänger samman med det
förväntade värdet på marken när den är bebyggd och med en stark
bostadsmarknad och en efterfrågan som överstiger utbudet finns
idag goda marknadsförutsättningar för ett ökat bostadsbyggande
i många kommuner. Varför byggs det då inte fler bostäder?
Kommunerna har en central roll för bostadsbyggandet i Sverige,
som markägare och anvisare av mark, som beslutsfattare för
plan- och byggfrågor, som ägare till kommunala bolag och som
ansvariga för kommunal infrastruktur och service. Här vilar ett
stort ansvar men också stora möjligheter att genom en framsynt
markstrategi och ett aktivt arbete med kommunens markinnehav
skapa optimala förutsättningar och möjligheter för ett ökat
bostadsbyggande.
Flyttlassen går till moderna kontor
Välbelägna, moderna och fram för allt yteffektiva lokaler
attra-herar såväl hyresgäster som investerare och segmentet
ter sig opåverkat av lågkonjunkturen. Allt fler väljer att ”byta
upp sig” genom att flytta till moderna lokaler som på grund av
nyproduktionskostnadens genomslag på hyran vanligtvis har en
högre kvadratmeterhyra men som ändå vinner i totalekonomi
och kostnad per arbetsplats jämfört med en mindre effektiv lokal
belägen i det äldre beståndet. Den goda efterfrågan på denna
typ av lokaler har inneburit att flera nybyggnadsprojekt har byggstartats och investeringsintresset är stort med ett flertal affärer till
låga direktavkastningsnivåer.
NyA ocH RäTTvISANdE TAxERINgSväRdEN
Sveriges fastighetsägare av hyreshus och industrifastigheter har
fått nya taxeringsvärden som kommer ligga till grund för fastighetsbeskattning under de tre respektive sex närmsta åren. Vår
erfarenhet säger oss att felprocenten är stor vid fastighetstaxering
av hyreshus och industri och att det ligger ett stort värde i att
kontrollera att fastighetstaxeringsbeslutet är korrekt. Fastighetstaxeringen innebär att alla fastigheter får ett schablonmässigt
bedömt marknadsvärde utifrån en norm som ska passa för alla
fastigheter i ett riktvärdeområde. Om en fastighet skiljer sig från
normen eller har en ovanlig ytfördelning eller hyresgästsstruktur
finns sannolikt goda skäl till en justering av taxeringsvärdet.
Med rätt kunskap kan det finnas pengar att spara, särskilt för
fastigheter som avviker från normfastigheten.
Ny vARdAg FÖR AllMäNNyTTIgA
KoMMUNAlA boSTAdSbolAg
Vardagen för de kommunala bostadsbolagen har under senare
år drastiskt förändrats, från styrning via självkostnadsprincipen
i likhet med övriga kommunala verksamheter, till styrning via
affärsmässiga principer där konkurrenssnedvridande stöd
från kommunen förbjuds i lag. Lagen förbjuder de kommunala
bostadsbolagen att inte ta betalt utifrån en marknadsmässig
avkastning för sina investeringar. Vid tecken på att ett kommunalt
bostadsbolag tenderar gynna sina hyresgäster genom lägre hyror
eller ett mer omfattande underhåll än den övriga marknaden finns
risken att de bryter mot lagen.
NAI SVEFA FASTIGHETSINDEX
5
N A I S v E FA FA S T I g H E T S I N d E x
Hösten
Kommun
2013
Våren Hösten
2013
2012
Våren Hösten
2012
2011
Våren
2011
1 Stockholm
t l
91
92
91
89
89
87
2 Göteborg
t l
61
64
64
64
63
60
3 Uppsala
t l
59
61
60
57
58
52
4 Jönköping
s l
55
52
51
48
49
50
5 Lund
t l
53
58
58
57
60
53
6 Helsingborg t l
50
54
50
51
50
50
7 Malmö
t l
48
55
55
55
56
51
8 Halmstad
t l
47
48
45
45
43
44
9 Linköping
t l
45
50
47
48
51
51
9 Umeå
t l
45
50
50
47
50
52
11 Luleå
l
44
44
42
40
37
36
12 Örebro
t l
43
49
48
43
42
48
13 Karlstad
t l
40
45
39
43
41
37
14 Växjö
t l
38
45
41
38
41
45
15 Västerås
t l
37
50
46
47
47
46
16 Borås
t l
34
36
33
34
36
30
16 Norrköping
t l
34
35
32
32
30
33
18 Kalmar
t l
33
37
31
35
34
29
19 Östersund
t l
32
35
35
32
32
33
20 Sundsvall
t l
30
37
37
33
33
28
21 Gävle
t l
29
34
31
29
31
31
22 Falun
t l
27
35
31
28
32
28
23 Eskilstuna
l
25
25
23
19
20
14
24 Trollhättan
s l
16
14
15
14
20
24
st P
ilarnas riktning är beroende av förra
utgåvan av Svensk Fastighetsindex
nr 1, 2013. Flertalet orter uppvisar lägre
indexpoäng i höstens mätning vilket till
viss del förklaras av en justering av två av
parametrarna i indexet, men som i huvudsak
förklaras av att Stockholm stärker sitt utfall
relativt övriga orter.
lll P
rickarnas färger redovisar hur orten står
sig i förhållandet till genomsnittet. Grön
prick indikerar ett bättre värde än
genomsnittet, gul prick ett värde i nivå
med genomsnittet och röd prick visar ett
sämre värde än genomsnittet.
MAKROEKONOMI
4
Den svenska ekonomin och
utvecklingen på fastighetsmarknaden
Svensk ekonomi tycks gå mot en återhämtning. Trots en avmattning i efterfrågan och låg tillväxt har svensk fastighetsmarknad i stora delar varit motståndskraftig med bibehållna hyres- och prisnivåer i flera delmarknader och segment.
I storstadsregionerna och i segmenten bostäder och samhällsfastigheter har utvecklingen varit som starkast och ett
minskat antal aktiva investerare har kompenserats av köpstarka bolag med AP-fondernas kapital att tillgå. I storstadsregionerna syns nu tecken på en ökad riskaptit där investerarna investerar utanför centrumkärnan om objektet är det
rätta. Ett relativt litet utbud håller nivåerna uppe och bidrar till nya affärsupplägg.
Den samlade efterfrågan i svensk ekonomi är för närvarande lägre
än normalt. Problemen i euroområdet har dämpat efterfrågan
på svensk export och investeringarna minskade vilket bidrog
till en svag BNP-tillväxt under andra kvartalet. Den ekonomiska
utvecklingen i omvärlden befinner sig i olika skeden varför
signalerna om världsekonomin är varierande positiva respektive
mer dämpade och osäkra. I USA fortsätter BNP att växa i måttlig
takt, men i tillväxtekonomierna syns en mer dämpad utveckling.
Den ekonomiska utvecklingen i euroområdet präglas av att både
den privata och den offentliga sektorn behöver dra ned på sina
skulder samt en låg konkurrenskraft i flera länder. De beslutade
reformprocesserna kommer att ta lång tid, men sammantaget
finns det tecken på att utvecklingen går åt rätt håll. Statistik för
euroområdet visar att BNP, med Tyskland som draglok, har börjat
växa igen. Efter sex kvartal i rad med negativ tillväxt visar flera
indikatorer på att en återhämtning nu har inletts. Återhämtningen i
euroområdet väntas dock ta lång tid och den höga skuldsättningen
innebär att många länder är sårbara för nya bakslag och osäkerheten kring utvecklingen är fortsatt stor.
stimulanser eller en flackare räntebana. Därtill behövs ytterligare
finanspolitiska stimulanser för att ge stöd åt återhämtningen och
för att stärka förutsättningarna på arbetsmarknaden.
%
%
Utvecklingen i svensk ekonomi är tudelad, med en starkare hushållssektor än företagssektor. Hushållens ekonomi är förhållandevis
stark och de disponibla inkomsterna stiger tillsammans med
optimismen, vilket bland annat avspeglas i högre bostadspriser
och ökad utlåning. Samtidigt som hushållssektorn visar sig stark
påverkas företagen av den svaga efterfrågan i omvärlden vilket
har lett till lägre export och investeringar. Framför allt företagen
i tillverkningsindustrin uppvisar ett relativt lågt förtroende och
investeringarna minskar. För att återhämtningen i Sverige ska
ta fart ordentligt krävs att även efterfrågan i omvärlden växer i
snabbare takt.
12
10
8
6
4
2
0
-2
-4
-6
-8
12
10
8
6
4
2
0
-2
-4
-6
-8
2013
För att stödja konjunkturen och ge draghjälp åt svensk ekonomi
har Riksbanken kommunicerat att reporäntan behöver vara
fortsatt låg. Enligt Riksbankens räntebanan väntas räntan
långsamt börja höjas först under andra halvåret 2014. Medan
ytterligare sänkningar kan motiveras ur inflationssynpunkt har
en redan mycket expansiv penningpolitik hittills balanserats mot
risker för ökad skuldsättning hos hushållen. Ett större fokus på
inflationsmålet kan sannorlikt innebära ytterligare penningpolitiska
Enligt arbetsmarknadsdata fortsätter den positiva trenden hittills
under 2013, för såväl anta personer i arbetskraften som antalet
sysselsatta. Arbetsförmedlingens senaste intervjuundersökning
av nästan 12 000 arbetsgivare visar också att arbetsgivarna är
positiva i sin förväntningsbild på ett års sikt. De räknar med en
successivt ökad efterfrågan på varor och tjänster och rekryteringsplanerna är positiva. Arbetsförmedlingens prognos är att arbetsmarknadsläget kommer att förstärkas under resten av 2013
och under 2014. Sysselsättningen beräknas öka med 31 000
personer 2013 och med ytterligare 37 000 under 2014. Samtidigt
ökar arbetslösheten från 8,0 procent 2012 till 8,5 procent 2013,
men bedöms sedan falla tillbaka till 8,3 procent 2014.
SV E R IG ES U T V E C K L IN G – 7 Å R
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Reproränta
BNP
Relativt
arbetslöshetstal
Inflation (KPI)
Enligt Arbetsförmedlingen bedöms sysselsättningsutveckling vara
starkare i storstadslänen än i övriga delar av landet. Storstadslänen
bedöms stå bakom 75 procent av uppgången under 2013 och
2014, motsvarande drygt 50 000 arbetstillfällen. I endast en region,
Gävleborgs län, väntas en negativ utveckling under 2013, vilket
sammanhänger med varselutvecklingen i länet. Allra starkast
utveckling bedöms för Stockholms och Skåne län men också
Jönköpings län väntas visa en god tillväxt av nya jobb. Utvecklingen
på den regionala arbetsmarknaden bedöms ha en tydlig koppling
till näringslivsstrukturen. Delmarknader med en diversifierad
arbetsmarknad och ett större inslag av tjänste-inriktade verksamheter
MAKROEKONOMI
5
bedöms generellt sett få en betydligt gynnsammare utveckling.
På motsvarande sätt bedöms regioner med betydande industriell
verksamhet och i synnerhet vars industrier har ett mer utpräglat
beroende av export få en svagare utveckling.
Fastigheter fortsätter att attrahera kapital även om förväntningsbilden på lokalhyresmarknaden är något dystrare för 2013. Med
avtagande tillväxt minskar efterfrågan och trycket på lokalhyresmarknaden vilket i sin tur leder till ökade risker vid investeringar i
fastigheter. På svensk fastighetsmarknad noteras generellt inga
tydliga tecken på en sådan utveckling i våra storstadsregioner
och inte heller i flertalet regionstäder i bostadssegmentet. Däremot
kan noteras stigande vakanser och ökade hyresrisker samt
minskade omsättningsvolymer i delmarknader med en stor andel
varuproducerande företag och ett industriellt näringsliv, generellt
i segmentet industrifastigheter och i synnerhet i objekt med stor
andel industrikontor och produktionslokaler.
Marknaden domineras fortsatt av kapitalstarka aktörer och
investeringstyngdpunkten ligger fortfarande på objekt med relativt
låg risk som bostäder i tillväxtorter och fastigheter med långa
kontrakt, gärna med offentliga hyresgäster. Efterfrågan på denna
typ av objekt tillsammans med ett relativt litet utbud driver upp
priserna och pressar möjligheterna till avkastning. Marknadsläget
för avyttring av denna typ av objekt är därmed mycket gynnsamt
vilket sannolikt innebär att vi kommer att få se ett större utbud av
framförallt samhällsfastigheter till försäljning. Något som NAI Svefa
erfar från dialoger med offentliga fastighetsägare är att försäljning
av samhällsfastigheter upplevs som mindre kontroversiellt och
lättare att nå politiskt enighet kring än försäljning av kommunala,
allmännyttiga bostadsbestånd som ofta väcker större debatt och
motstånd. Det man kan konstatera är dock att de försäljningar av
samhällsfastigheter som har skett hittills i huvudsak avser mindre
objekt samt objekt av mindre betydelse för primärverksamheten
vilket kanske förklarar att försäljningsplanerna inte varit någon stor
sak. Begreppet samhällsfastigheter är i ett internationellt sammanhang betydligt vidare i sin definition vilket vi sannolikt kommer
att erfara även på svensk fastighetsmarknad med försäljningar
av objekt som är väsentliga för primärverksamheten och med
försäljningar av såväl social infrastruktur som transportinfrastruktur.
I våra storstäder fortsätter premiumobjekt att locka investerare
och affärer har genomförts till låga direktavkastningsnivåer, runt
knappa 4,5 procent i Stockholm. Ett litet utbud av premiumobjekt
tillsammans med en ökad riskaptit i dessa primära marknader
innebär att vi återigen ser ett ökande inslag av affärer med objekt
belägna utanför bästa läge. Kännetecknande för de objekt som
attraherar till investeringar i våra tre storstäder är tillgänglighet
samt möjligheter till ett effektivt lokalutnyttjande med moderna
och effektiva lokaler och/eller en fastighetsutvecklingspotential.
DIREKTAVKASTNING
AA-LÄGE KONTOR
%
7
%
7
6
6
5
5
4
4
Max
Median
Stockholm
Göteborg
Malmö
Min
Förväntningsbilden från marknadens aktörer är nu i huvudsak
oförändrade hyror på lokalhyresmarknaden. I Stockholms bästa
lägen bedöms hyran för moderna kontor ligga på nivåer om
3 000 – 5 200 kr/kvm, i Göteborg i intervallet om 1 500 – 2 500
kr/kvm och i Malmö i intervallet kring 1 900 – 2 450 kr/kvm.
H YRESN I VÅ
AA-L ÄG E KO N T O R
Kr/kvm
Kr/kvm
6 000
6 000
5 000
5 000
4 000
4 000
3 000
3 000
2 000
2 000
Median
1 000
1 000
Min
Stockholm
Göteborg
Malmö
Max
INFRASTRUKTUR
6
Marknaden för
infrastrukturfastigheter
Finns det möjligheter för ökade privata investeringar i infrastruktur? För att kunna svara på detta måste vi börja
med att reda ut vad vi menar med infrastruktur och vad som är karakteristisk för infrastruktur. En väg som kan
möjliggöra mer privata investeringar är att det statliga ansvaret för infrastruktursatsningar öppnas upp och utrymme
ges för individuella lösningar hos enskilda kommuner och regioner.
För att ett samhälle ska fungera krävs infrastruktur. Ordet
infrastruktur infördes i det svenska språket så sent som 1968 och
syftar på en underliggande struktur eller system som används
dagligen av samhället. System för transport av varor, människor,
energi och information är kanske framför allt förknippade med
begreppet, men till infrastruktur räknas även bebyggelse och
fastighetsstruktur. Denna senare kategori huserar en viktig del av
infrastrukturen som utbildning, sjukvård och omsorg och kallas
ofta för social infrastruktur. Ett sammanlänkande karakteristiskt
drag för infrastruktur är att de stödjer och möjliggör några av
de mest efterfrågade funktionerna i ett samhälle. Ett annat
utmärkande drag för infrastruktur är att dess utformning som
nätverk medför att varor eller tjänster förmedlade via nätverket får
betydande stordriftsfördelar när de omfattar hela samhället. Ju
fler abonnenter som är anslutna desto mer nytta tillför systemet.
Som en konskevens av detta samt att infrastruktur ofta är förenligt
med höga investeringskostnader uppstår naturliga monopol för
mycket av samhällets infrastruktur. Dessutom finns det ofta stora
nyttor med regional eller nationell planering. Detta har föranlett att
infrastruktur under längre perioder i Sverige enbart varit statens
angelägenhet.
Merparten av infrastrukturen ägs fortfarande av offentliga aktörer
i Sverige. Även om det privata ägandet av social infrastruktur
och samhällsfastigheter har ökat markant är ändå det offentliga
ägandet i majoritet. Om vi använder oss av den breda definitionen
av infrastruktur, det vill säga underliggande system som används
dagligen av samhället, kan några exempel få illustrera den
rådande ägarbilden. Den svenska postmarknaden konkurrensutsattes 1993 och den underliggande infrastrukturen som postterminaler ägs i stor utsträckning av privata aktörer. Marknaden
för vård, skola och omsorg är öppen för konkurrens av privata
aktörer och drivs ofta via anbudsförfarande. Den underliggande
infrastrukturen så som sjukhus, skolor och äldreboende ägs fortfarande till största del av offentliga aktörer men privata fastighetsägare ökar och investeringsintresset för social infrastruktur eller
så kallade samhällsfastigheter är stort. Sverige var först i Europa
med en helt avreglerad tågmarknad men järnvägen i linjenäten
ägs eller förvaltas uteslutande av Trafikverket. Sveriges vägnät
består av allmänna och enskilda vägar. De allmänna vägarna är
statliga eller kommunala. Det finns cirka 98 500 kilometer statliga
vägar och 41 600 kilometer kommunala gator och vägar samt
74 500 kilometer enskilda vägar som drivs med statsbidrag. I
det statliga vägnätet ingår även 16 000 broar, ett 20-tal tunnlar
och 37 färjeleder. Det finns således inga privata allmänna vägar
i Sverige. Flygplatser i Sverige ägs i stor utsträckning av den
svenska staten. Regeringen beslutade i november 2009 att sex
flygplatser som då var statliga borde säljas till kommuner eller andra.
Dessa såldes i hög utsträckning också till kommuner men merparten av alla stora strategiskt belägna flygplatser är i statlig ägo.
Faktum är att det har hänt en del med svensk infrastruktur,
ägarbilden är i dag inte lika koncentrerad som för ungefär 30 år
sedan. Det finns flera exempel på avregleringar av infrastruktur i
Sverige och utförsäljningen av de regionala elnäten kan fungera
som ett exempel. Tidigare ägdes elnätet av svenska staten, idag
finns det cirka 170 företag som äger elnät i Sverige. Varje företag
har inom sitt geografiska område ensamrätt att tillhandahålla
elnätet till kunderna. Stamnätet är dock fortfarande i statlig ägo.
Tre elnätsföretag, E.ON Elnät Sverige, Vattenfall Eldistribution och
Fortum Distribution, äger större delen av de svenska regionnäten.
Elavregleringen i Sverige brukar dock inte lyftas fram som ett
framgångsexempel då elpriserna initialt steg efter avregleringen
istället för att sjunka till följd av ökad konkurrens. De tre största
ägande bolagen hade en omsättning under 2012 på dryga
20 mdkr i kombination med en relativt bra vinstmarginal på runt
30 procent. Ser vi detta exempel ur ett investerarperspektiv,
förefaller infrastruktur vara exceptionellt attraktivt att äga. En efterfrågan som är baserad på de mest grundläggande funktionerna i
samhället i kombination med att infrastruktur ofta utgör naturliga
monopol som ger ägaren av infrastrukturen en fördelaktig situation med låg eller ingen konkurrens. Det är således inte en slump
att intresset för att investera i infrastruktur är stort bland privata
aktörer. Men allt för höga privata vinster inom infrastruktur eller
samhällstjänster är idag kontroversiellt och långsiktighet samt väl
avvägd avkastning är ledord snarare än kortsiktig vinstmaximering.
Den övergripande bilden verkar således vara att det idag finns inslag
av privat ägande och avregleringar i Sverige trots att ägandet och
ansvaret för infrastrukturen i stor utsträckning kvarstår i statlig
regi. Ett exempel på detta är transportinfrastrukturen där staten
sedan järnvägsnätet och vägnätet förstatligades under 1930-talet
och 1940-talet har ansvaret för den långsiktiga planeringen för
väg- och järnvägsnätet. Regeringen och riksdagen sätter de
INFRASTRUKTUR
7
Fotograf: Rafael Palomo Arkitekt: Metro Arkitekter
ekonomiska ramarna och regeringen ger sedan i uppdrag till
Trafikverket och Sveriges län att föreslå detaljerade planer för
satsningar i transportinfrastrukturen. Trafikverket och slutligen riksdagen måste sedan göra en prioritering av vilka projekt som ska
ingå i och genomföras under tidsramen för åtgärdsplaneringen.
Inför denna åtgärdsplanering har alla län i Sverige på regeringens
uppdrag genomfört en regional systemanalys som ska visa på
transportsystemens funktion och brister utifrån mål och behov för
regionen. Alla investeringar i transportinfrastrukturen föregås av en
samhällsekonomisk kalkyl där tänkbara kostnader och nyttor som
förknippas med investeringen ska kvantifieras. För närvarande
tar dock dessa kalkyler inte direkt hänsyn till regionalekonomiska
effekter. Detta gör att många lokala eller regionala nyttor inte
utvärderas när prioritering av projekt avgörs. Frågan är då om en
decentralisering av det statliga ansvaret för transportinfrastrukturen kan leda till ett mer samhällsekonomiskt effektivt system.
Ett decentraliserat system skulle förmodligen kunna matcha den
lokala befolkningens preferenser på ett bättre sätt då kunskapen
om den lokala efterfrågan är störst just lokalt. Dessutom leder ofta
ett system där lokala aktörer i större utsträckning bär ekonomiskt
ansvar för sina investeringar till ett effektivt resursutnyttjande.
Decentralisering av ansvar till kommunala och regionala nivåer
innebär att investeringarna, genom lokal anpassning, kan hållas
på optimala nivåer utifrån en kommuns eller en regions specifika
förutsättningar. Baksidan av decentraliseringen är att positiva
effekter så som stordriftsfördelar kan utebli, det finns uppenbara
nyttor av att samordna investeringar i till exempel transportinfrastruktur. Dessa utmaningar borde dock gå att överbrygga genom
samordning och kunskapsöverföring mellan olika offentliga aktörer.
Ett mer decentraliserat ansvar för transportinfrastrukturen skulle
även sannolikt leda till en öppning för privata investeringar i
infrastruktur. Där regeringen, oavsett blå eller röd, har visat sig
ovillig att pröva OPS-upplägg, har kommuner och landsting
runt om i Sverige i större utsträckning samarbetat med privata
aktörer. Ett mer decentraliserat ansvar skulle även kunna ge
kommuner som inte har utrymme i budget att investera i behövlig
infrastruktur en möjlighet att få till projekt med inslag av lokal stark
nytta som annars hade bortprioriterats ur ett nationellt perspektiv.
Om det finns en vilja hos kommuner och regioner att samarbeta
med privata aktörer råder det inte heller brist på aktörer som
kommunicerat ett intresse för att investera i infrastruktur med allt
från specialinriktade infrastrukturfonder till institutionella förvaltare
och renodlade bygg- och fastighetsbolag. En viktig aspekt för
ett lyckosamt samarbete mellan offentliga och privata aktörer är
att kunskapen om vad som gör ett OPS-projekt framgångsrikt
ökar hos inblandade parter. Kanske framför allt hos den offentliga
aktören vars beställarroll är avgörande för hur kommande projekt
både kan skapa samhällsnytta och utnyttja den privata sektorns
drivkraft för effektivt utförande.
INFRASTRUKTUR
8
Mer infrastruktur för pengarna
eller mer pengar till infrastruktur?
Väl utbyggd infrastruktur är en framgångsfaktor för att sammanlänka regioner och skapa tillväxtmöjligheter för
företag och människor. I tider av recession och lågkonjunktur är det populärt och okontroversiellt att satsa på
infrastruktur. Det har varit ett sätt att öka den offentliga konsumtionen när den privata har vikit. Därför var det föga
sensationellt att regeringens budget för 2012 innehöll satsningar om runt 55 mdkr på just infrastruktur, främst
spårbunden.
När beslut om investeringar och antagande av nationell budget
stundar, kan vi ofta läsa att Sverige satsar relativt lite på transportinfrastruktur i jämförelse med övriga EU länder, både gällande
underhåll och nyinvesteringar. Underlaget baseras ofta på
jämförelser av investeringar och underhåll av infrastrukturen i
förhållande till BNP samt antalet kilometer infrastruktur inom
landet. Enligt OECD har investeringsnivån i infrastrukturen i landet
förändrats dramatisk de senaste 40 åren. Sveriges investeringar har
sjunkit från 5,4 procent av BNP i snitt under 70-talet till 2,9 procent
av BNP under 2000-talet. I OECD:s ranking av medlemsländernas
investeringsnivåer har Sverige tappat från en fjärdeplats till en 15:e
plats och ligger nu under genomsnittet. En allmän konsensus
verkar vara att Sverige satsar för lite på infrastruktur. Dock finns
det kritik till ovan nämnda mätningar då de inte tar hänsyn till infrastrukturens befintliga skick. Ett land med ett järnvägsnät i sämre
skick lägger sannolikt mer pengar på underhåll och investeringar,
vilket kan vara en naturlig förklaring till olika investeringsnivåer
länder emellan.
Som en konsekvens av den låga investeringsnivån höjs det med
jämna mellanrum röster för ökade investeringar i infrastruktur och
i samband med dessa förespråkas ofta privata investeringar eller
finansiering av infrastrukturen. Det är dock viktigt i debatten att
särskilja om de privata inslagen i finansieringen av infrastrukturen
ska innebära mer anslag totalt sett eller bara utgöra en alternativ
typ av finansiering. De som förespråkar fler statliga OPS-projekt
kan minnas att finansminister Anders Borg tog död på alla röster
om privat finansiering i senaste infrastrukturpropositionen med det
ganska enkla argumentet att statlig finansiering är betydligt billigare
för skattebetalarna än privat finansiering.
Det finns egentligen två sätt att få till mer infrastruktur i Sverige, det
ena är att tillföra mer pengar till infrastruktur, lånefinansierad eller ej,
och det andra sättet är att sträva efter att få till mer infrastruktur för
pengarna. Det vill säga skapa smarta lösningar eller incitamentsstrukturer i systemet så att uppförandet och förvaltningen av
infrastrukturen sker på ett så effektiv sätt som möjligt. Som ett
exempel på det senare kan nämnas att Trafikverket övergår till att
bara upphandla med totalentreprenad för att främja incitament
för privata entreprenörer att utveckla produktionsprocessen med
större inslag av livscykelansvar och innovation. I teorin handlar även
OPS-lösningar om att skapa incitamentsstruktur i projekt som leder
till effektiva lösningar.
Ett försök att få till mer pengar till infrastruktur är den allt vanligare
förekomsten av medfinansiering av infrastruktur. Medfinansiering
är benämningen på frivilliga bidrag från kommuner, landsting
och privata aktörer till infrastruktur som staten ansvarar för. Medfinansiering är numera ett kriterium vid den statliga prioriteringen
mellan olika infrastruktursatsningar. Ett projekt som medfinansieras
får således förtur jämte andra projekt om den uppkomna samhällsekonomiska nyttan är likvärdig. Medfinansiering är ett sätt för staten
att fånga upp den tydliga nytta som infrastrukturen skapar för den
lokala marknaden. Infrastruktur har generellt en mycket positiv
effekt på till exempel fastighetsmarknaden, många beslut om
lokalisering och investeringar i fastigheter fattas med bakgrund av
hur just infrastrukturen ser ut. Studier visar på både högre hyror
och högre bostadspriser i kommunikationsnära lägen. Medfinansiering bygger således på tanken att den som har att vinna på
en specifik infrastruktursatsning kan bidra till att finansiera denna.
Denna typ av frivillig finansiering utan krav på direkt avkastning är
dock förmodligen inte den typen av privata inslag som de flesta
har i åtanke när de menar att privat finansiering leder till att fler
infrastrukturprojekt kan bli verklighet.
Men bör då privata aktörer delta mer i tillskapandet av infrastruktur
i Sverige? Med en internationell utblick kan vi se att OPS-projekt är
mer vanliga i vissa länder i jämförelse med Sverige. Storbritannien
var till exempel en pionjär för privata investeringar i infrastruktur
redan under 1990-talet. Mellan 1990 och 2006 finansierade
Storbritannien transportinfrastruktur för cirka 50 miljarder dollar,
att jämföra med USA där summan under samma period uppgick
till 10 miljarder dollar. Utvecklingen i Storbritannien drevs dels av
teknologiska framsteg där privata aktörer var bättre på att dra nytta
av utvecklingen inom till exempel telecom. Men den hängde även
ihop med en större förändring i den brittiska ekonomin där den
brittiska staten drog sig tillbaka från sektorer den tidigare dominerat
och gav ett större utrymme för privata aktörer att agera. Generellt
i Europa och västvärlden har uppkomsten av privata investeringar
i infrastruktur inte varit driven av budgetära skäl utan av en vilja att
INFRASTRUKTUR
9
effektivisera och konkurrensutsätta den statliga förvaltningen av
infrastruktur, ett sätt att få till mer infrastruktur för pengarna. I flera
utvecklingsländer drevs dock de privata investeringarna i infrastruktur i högre utsträckning av ansträngda offentliga budgetutrymmen
i kombination med kraftig ekonomisk utveckling och urbanisering.
Framförallt i Latinamerika används denna form av upphandling och
de privata investeringarna i infrastruktur blev ett sätt att förbättra
servicen i samhället utan att belasta en redan ansträngd budget.
För Sveriges del bör kanske utgångspunkten för privata investeringar
i infrastruktur vara att den privata sektorn är mer lämplig att
bära vissa av de risker som den offentliga parten i dagsläget
bär. Erfarenheter från OPS-projekt brukar visa att privata aktörer
med fördel kan bära risker i uppförandet och förvaltandet av
infrastrukturen och att dessa projekt uppvisat både tidsbesparingar
och lägre kostnader än vid traditionell upphandling. Men det finns
även risker med OPS-projekt och exempel på projekt som gått fel.
Olika OPS-upplägg har vitt skilda nyttoeffekter för ingående parter
och nyckeln till framgång för ett OPS-projekt ligger i en optimal
riskallokering. Den gyllene regeln för alla potentiella OPS-projekt är
att de effektivitetsvinster som uppnås genom optimal riskallokering
bör överstiga kostnaden för att överlåta risken till en privat aktör.
Ett alternativ för Sverige kan vara att låta pensionskapitalet och
AP-fonderna investera i och äga infrastruktur. AP-fonderna som har
uppdrag att förvalta en del av pensionskapitalet har tillsammans
med andra institutionella aktörer under de senaste åren till exempel
ökat sina innehav av fastigheter betydligt. Den relativt stabila och till
viss del inflationsskyddade avkastningen som fastigheter ger utgör
en bra komponent i pensionsfonders investeringsportfölj. Steget
till att äga infrastruktur bör då inte vara så stort och redan idag har
AP-fonderna indirekta placeringar via så kallade infrastrukturfonder.
Investeringsstrategin begränsas dock delvis av de placeringsregler
som AP-fonderna lyder under. Utöver AP-fonderna har ett antal
svenska företag internationell erfarenhet av OPS. Skanska
Infrastructure Development är till exempel stora inom offentlig privat
samverkan och investerar i och driver kraftverk, vägar, sjukhus,
skolor och annan social infrastruktur i samarbete med den offentliga sektorn i bland annat Storbritannien, USA och Latinamerika. De
har även helhetsansvar för Sveriges största pågående OPS-projekt,
Nya Karolinska i Solna. Även dåvarande statligt ägda företag som
Telia och Vattenfall har deltagit i OPS-projekt utanför Sverige.
Huruvida Sverige väljer att öppna upp för mer privata investeringar
i infrastruktur återstår att se, det finns ett politiskt motstånd samt
några mindre lyckade avregleringar som talar emot detta. Men
det råder inga tvivel om att flera aktörer på marknaden letar efter
långsiktiga placeringar med låg risk och som är villiga att betala
bra för avkastning som garanteras av offentliga aktörer i Sverige.
Kanske är det tillfälle för dessa offentliga aktörer att dra nytta av det
rådande marknadsläget samtidigt som de konkurrensutsätter sin
egen roll som ensam ansvarig för infrastruktur?
INFRASTRUKTUR
10
Påverkar infrastruktur
fastighetsvärdet?
Ökar värdet på fastigheter när investeringar i infrastruktur leder till bättre kommunikationsmöjligheter? En komplex
frågeställning, med ett tillsynes enkelt svar i alla fall för verksamma inom fastighetsbranschen och för fastighetsvärderare. Kanske har många indirekt stött på fenomenet på privatbostadsmarknaden, där villor och lägenheter
som ligger nära allmänna kommunikationer tenderar att betinga ett högre pris på marknaden, allt annat lika.
Effekterna av infrastruktursatsningar går möjligen att mäta med komplicerade statistiska modeller och samhällsekonomiska kalkyler men att infrastruktur påverkar fastighetsvärden är det spontant svårt att argumentera emot.
Svaret på frågan är givetvis mer komplext. Infrastrukturens
påverkan på fastighetspriserna beror på de ursprungliga förutsättningarna och vilka nya förutsättningar som infrastrukturen för
med sig. Innebär infrastrukturen förbättrade förutsättningar för
regionen, där lokala arbets- och bostadsmarknader inom regionen
nu får möjlighet att integreras? Integrerade arbetsmarknader leder
även till att fastighetsmarknaden integreras. Ett bra exempel på
detta kan vara den planerade Ostlänkens påverkan på fastighetsmarknaden i Linköping, Norrköping och Nyköping. På samma
sätt som arbets- och bostadsmarknaden i Öresundsregionen
integrerades, kommer Linköping/Norrköping/Nyköping närmare
integreras med Stockholm och därmed få tillgång till Sveriges
absolut starkaste arbetsmarknadsregion. Pendlingstiden förkortas
vilket i sin tur gör att fastighetsmarknaden integreras.
lINKÖpINgS RESEcENTRUM
På större delmarknader som Linköping och Norrköping innebär
förbättrade kommunikationer initialt en ökad efterfrågan och
etableringsvilja för kommersiella lokaler i anslutning till stationsläget.
Läget förbättras vilket får effekt på hyra och därmed fastighetsvärdet. I sin tur kan man också se en effekt på bostadsmarknaden,
lite beroende på ortens styrkor i övrigt där i detta fall Linköping
bedöms ha ett mer gynnsamt utgångsläge och därmed kanske
påverkas mindre än Norrköping. Efterfrågan på bostäder ökar
med minskade vakanser till följd och i förlängningen ökade
fastighetsvärden. På mindre delmarknader som Nyköping, Trosa
och Järna blir effekten av förbättrade kommunikationer större.
Det som påverkas mest, åtminstone initialt, är bostadsmarknaden.
Efterfrågan och betalningsviljan för boende ökar på orten med
minskade vakanser, ökad investeringsvilja och stigande fastighetsvärden som följd. Det ger i sin tur effekt på det kommersiella
INFRASTRUKTUR
11
segmentet med ökad efterfrågan på, och större underlag för,
offentlig och kommersiell service vilket i sin tur leder till en
spiraleffekt genom att attraktiviteten för boende ökar ytterligare.
Ett illustrativt exempel på infrastruktursatsningars påverkan
på fastighetsvärdena i innerstadslägen kan också hämtas från
Ostlänken och planerna på ett nytt resecentrum i Linköping som
mynnade ut i två potentiella alternativ; att gräva ner järnvägsspåren i tunnel eller behålla dem i markplan.
Norr om järnvägen i centrala Linköping ligger Kallerstad, ett
verksamhetsområde med mestadels industri. Frågan var om
detta område kunde utvecklas till en ny stadsdel och bli en del
av Linköpings innerstad? En hypotes som fick ligga till grund
för exploateringskalkyler var att alternativet järnväg i marknivå
skapar en barriäreffekt som resulterar i en bedömning av den nya
stadsdelen som ett B-läge jämfört med tunnelalternativet som
istället bedömdes resultera i tillskapandet av ett nytt A-läge. Det
medförde en skillnad i bedömning av betalningsviljan för bostäder och lokaler samt att andra parametrar som vakanser och
direktavkastningskrav påverkas. Skillnaden i klassningen som
A- respektive B-läge bedömdes i detta fall motsvara upp emot
200 kronor per kvadratmeter i hyror för bostäder och kontor och
upp emot 1 500 kronor per kvadratmeter för butiker. Exploateringskalkylen i exemplet Linköping visar på förväntade byggrättsvärde
för bostäder i ett A- respektive B-läge om 3 000 respektive 2 100
kronor per kvadratmeter BTA och för kontor i ett A- respektive
B-läge om 1 800 respektive 100 kronor per kvadratmeter BTA.
Byggrättsvärdet per kvadratmeter i räkneexemplet utgick från en
fördelning med 35 procent hyresrätter och 65 procent bostadsrätter. För butiker bedöms skillnaden vara störst med ett bedömt
byggrättsvärde om 5 800 kronor per kvadrat-meter BTA i A-läge
jämfört 1 300 kronor i B-läge. Vårt räkneexempel visar på en
skillnad i värde för de olika alternativen där järnvägens barriäreffekt
medför att det planerade området totalt får ett lägre värde om
cirka 860 mkr, inräknat att tunnelalternativet även ger den positiva
effekt att mark friställs som möjliggör tillskapande av ytterligare
byggrätter.
Om ett nytt stationsläge tillkommer kan man se att lägets
attraktivitet ofta förbättras, från till exempel ett B-läge till A-läge
med vad det innebär för hyror och fastighetsvärden. I Norrköping
kan vi till exempel redan se en viss lägesförskjutning där läget
kring stationen har stärkts under de senaste två åren vilket
möjligen är en tidig effekt av planerna och diskussionerna för
Ostlänken. Effekten kan bli som störst om en ny station placeras
på helt jungfrulig mark, som till exempel Hyllie i Malmö som
inneburit att jordbruksmark har blivit nytt centrum med A-läge och
etableringsvilja för såväl kommersiella lokaler som bostäder kring
det nya stationsläget. De värden som har tillskapats i området till
följd av infrastruktursatsningen kan åskådliggöras med engelska
Schroders förvärv av första etappen av Point Hyllie, Värdshuset
2, från Peab för 185 mkr vilket motsvarar 47 500 kronor per
kvadratmeter. Det kan jämföras med Vasakronans förvärv av
Bassängkajen på Universitetsholmen, beläget mellan Västra
Hamnen och centrala Malmö, för motsvarande 39 000 kronor per
kvadratmeter. NAI Svefa bedömer direktavkastningen generellt
till 5,75 – 6,0 procent i Hyllie vilket är samma nivå som i Västra
hamnen och något högre än i Malmö CBD där vi bedömer nivån
till cirka 5,25 – 6,0 procent. Fastighetsvärdena i Hyllie har således
gått från att motsvara D-läge till att utgöra ett A-läge med höga
nivåer för moderna kommersiella objekt och med butikshyror som
är bland de högsta i Malmö.
God tillgänglighet till infrastruktur och goda kommunikationer
är ofta beslutsgrundande för lokalisering och investeringar i
fastigheter både vad gäller bostäder och kommersiella fastigheter.
Men satsningar på infrastruktur är inte allt. Det krävs mer för att
skapa attraktiva regioner eller delmarknader och i förlängningen
tillväxt och konkurrenskraft:
• Bostadsförsörjning och bra livsmiljöer
• Tillgång till högre utbildning och forskning
• Entreprenörskap och näringsliv
• Samverkan mellan det offentliga och det privata
I vår värderingsverksamhet såg vi tidigt effekterna av Citytunneln
i Malmö, både i markförvärv i form av råmarksvärden samt
stigande byggrättsvärden och i det befintliga beståndet. Ett annat
exempel är att vi tycker oss kunna se markförvärv i Jönköping
som tillsynes innehåller förväntningsvärden vid ett realiserande av
höghastighetsbana med stationsläge söder om Munksjön. Kan
man i detta fallet kanske spekulera i om Lundbergs bostadsförsäljning i Nyköping påverkades av regeringens besked om pengar
till Ostlänken där finansieringsbeskedet kan ha påverkat köparens
betalningsvilja? Att Nyköping är en bostadsbubblare vid ett
realiserande av Ostlänken är i alla fall helt klart.
Om vi summerar är NAI Svefas bedömning att:
• Infrastrukturinvesteringar påverkar fastighetsvärden
• Lokala och regionala förutsättningar avgör värdetillväxten
• Marknaden och de kommersiella förutsättningarna avgör takten
FOKUS STOCKHOLM
12
Stockholm
91
Bostadsfastigheter
De största ägarna till bostadsfastigheter i Stockholm är de
allmännyttiga bostadsbolagen Familjebostäder,
Stockholm växer så det knakar, inte bara på
ytan. Under staden håller Citybanan på att
ta form och under sommaren och hösten är
arbetet i full gång med den delen av tunneln
som ska gå under vattnet i Riddarfjärden.
Stockholmshem och Svenska Bostäder samt de privata
aktörerna Einar Mattson, SKB och Wallenstam. Inflyttningen till
Stockholm är stor vilket gör att det finns ett stort fokus på
nyproduktion för att kunna tillgodose efterfrågan på bostäder.
Stockholms stad har som målsättning att bygga 100 000 nya
bostäder fram till år 2030. Det är bland annat de nya
områdena Hagastaden med 5 000 nya bostäder och Norra
Djurgårdsstaden med 12 000 nya bostäder som ska utvecklas.
Brist på mark för exploatering i Stockholm innebär att det
byggs mycket på höjden. I Liljeholmen bygger JM fyra
Jonas Åkerberg
[email protected]
24-våningshus och i Alvik bygger Peab ett 18-våningshus. I
juni avyttrade Vasakronan fastigheten Älgen 24 om 9 100
kvadratmeter på Östermalm till HEFAB. Bostadsfastigheten,
som även inrymmer vårdlokaler och kontor, såldes för 435 mkr.
NAI Svefa Fastighetsindex
2013:2
2013:1
2012:2
2012:1
2011:2
Index
91
92
91
89
89
Placering
1
1
1
1
1
Direktavkastningen bedöms till cirka 4,0 procent.
Kommersiella hyresfastigheter
AFA, Atrium Ljungberg, Fabege och Vasakronan är stora ägare
av kommersiella fastigheter. Sommaren inleddes med flera
Stockholm - juli 2013
Hyra
(kr/kvm)
stora affärer. Axfast förvärvade PUB-huset i centrala Stockholm
Direktavkastning
(%)
Bedömda värden
(kr/kvm)
av Atrium Ljungberg. PUB-huset omfattar 16 800 kvadratmeter
och inrymmer både butiker och hotell. Köpeskillingen
baserades på ett fastighetsvärde om 980 mkr, motsvarande
Kontor
cirka 58 300 kr/kvm. I utvecklingsområdet Hagastaden
AA-läge
3 700 - 5 200
4,25 - 5,25
55 000 - 85 000
förvärvade KLP Fastigheter kontors- och handelsprojektet
A-läge
2 200 - 4 300
4,75 - 5,75
40 000 - 65 000
Torsplan från NCC. Fastigheten färdigställs under hösten med
B-läge
1 600 - 3 200
5,25 - 6,75
20 000 - 40 000
inflyttning under 2013 – 2014. Torsplan har en uthyrningsbar
C-läge
900 - 2 200
5,50 - 7,75
9 000 - 25 000
AA-läge
1 500 - 15 000
4,50 - 6,25
65 000 - 150 000
Kungsholmen. I och med förvärvet äger Nordic Choice Hotels
A-läge
1 500 - 8 000
5,00 - 6,75
40 000 - 100 000
nu fyra av de fem största hotellen i Stockholm. Köpeskillingen
B-läge
900 - 4 500
5,75 - 7,50
25 000 - 45 000
för hotellet på 16 400 kvadratmeter med 461 rum, spa, pool
C-läge
700 - 2 000
6,25 - 7,75
10 000 - 25 000
A-läge
700 - 1 300
6,50 - 8,75
5 000 - 12 000
B-läge
600 - 850
7,00 - 8,75
4 500 - 8 000
De största ägarna av specialfastigheter är Akademiska Hus,
C-läge
550 - 850
6,75 - 9,00
3 500 - 6 000
Jernhusen och Locum. I början av juli offentliggjordes att NCC
Butiker
area på 30 000 kvadratmeter och köpeskillingen uppgick till
drygt 1,6 mdkr. Hotellaktören Nordic Choice Hotels köpte i juni
ett av Stockholms största hotell, Hotell Amaranten på
och restaurang bedöms till cirka 1,0 mdkr.
Industri
Specialfastigheter
har fått i uppdrag av Akademiska Hus att bygga den nya
Bostäder
Kungliga Musikhögskolan. Uppdraget omfattar totalt 21 900
AA-läge
1 325 - 2 100
1,50 - 4,00
24 000 - 45 000
A-läge
1 150 - 2 100
1,50 - 4,00
21 000 - 40 000
B-läge
1 050 - 1 650
3,25 - 5,25
19 000 - 34 000
skolan har sina nuvarande lokaler. Flera byggnader på
C-läge
1 050 - 1 400
4,50 - 6,00
16 000 - 28 000
fastigheten är byggnadsminnesmärkta och kommer att
kvadratmeter BTA och ordern är värd 413 mkr. De nya
byggnaderna kommer att uppföras vid Valhallavägen där
bevaras och användas som en del av den nya
Musikhögskolan. Färdigställande är beräknat till maj 2016.
FOKUS STOCKHOLM
13
I fokus: Infrastruktur
Det är inte bara trycket på bostäder som ökar i Stockholm, nya
krav ställs även på infrastrukturen då staden växer. Stockholms
Central har länge varit som en flaskhals för tågtrafiken då det i
dagsläget bara finns två spår för södergående tågtrafik från
stationen. Regionaltåg, godståg, pendeltåg och fjärrtåg ska
samsas om de två spåren vilket gör det svårt att nå en väl
fungerande tågtrafik. Med byggandet av den 6 kilometer långa
järnvägstunneln Citybanan fördubblar man spårkapaciteten i
Stockholm och kommer därmed att kunna ha en tätare och
punktligare tågtrafik. En av de mest komplicerade delarna av
arbetet med Citybanan är den 300 meter långa sänktunnel
som ska gå under vattnet mellan Riddarholmen och Söder
Mälarstrand. Sänktunneln byggs i tre etapper och i september
2013 beräknas alla tre element vara på plats i Riddarfjärden.
I samband med Citybanan byggs också två nya underjordiska
pendeltågsstationer, Odenplan och Stockholm City.
Uppförandet av Citybanan beräknas kosta 19,2 mdkr och
förväntas vara klart 2017.
Lägesindelning, kontor (AA-, A- och B-läge)
Industri- & lagerfastigheter
Brostaden (Castellum), Corem, Fabege, FastPartner och Sagax
är de största ägarna av industri- och lagerfastigheter i
Stockholm. Stockholm växer vilket har gjort att flera
industriområden som Liljeholmen/Årstadal, Hammarby Sjöstad
och västra Kungsholmen har fått ge plats för nya
bostadsområden. Då Stockholms industriområden blir färre
minskar även transaktionerna och aktiviteten inom segmentet.
Stockholms största industriområden återfinns i
Årsta/Västberga, Värtahamnen/Frihamnen och Ulvsunda.
Medelhyran i dessa områden är omkring 800 till 950 kr/kvm,
med en vakansgrad om 6 till 8 procent. I övriga Stockholm är
medelhyran lägre, mellan 650 till 850 kr/kvm.
Transaktioner - Stockholm
Objekt
1
Tobaksmonopolet 6
2
Fraktalen 1, 2 och 3 (Torsplan)
3
Älgen 24
4
Piperska Muren 2
5
Torgvågen 7 (PUB-huset)
* Av NAI Svefa bedömd köpeskilling
Fastighetstyp
Datum
Köpeskilling
(tkr)
Area
(kvm)
Säljare
Köpare
Kontor
jul-13
520 000
13 600
Aberdeen
AMF Fastigheter
Butik & kontor
jul-13
1 618 000
30 000
NCC
KLP Fastigheter
Bostäder & vård
jun-13
435 000
9 100
Vasakronan
HEFAB Fastighets AB
Hotell
jun-13
1 000 000
16 400
First Hotels
Nordic Choice Hotels
Butik & hotell
jun-13
980 000
16 800
Atrium Ljungberg
AxFast
FOKUS STORSTOCKHOLM
14
Storstockholm
De kommunala bostadsbolagen behöver få in kapital för nyproduktion och för att kunna renovera
miljonprogrammets bostäder. Botkyrkabyggen avyttrade i juni 10 procent av sitt bostadsbestånd
till ett privat bolag för 705 mkr.
Bostadsfastigheter
Kommersiella hyresfastigheter
Fastigheter, Stena Fastigheter, Wallenstam och Willhem stora
är stora ägare av kommersiella fastigheter i Stockholms krans-
aktörer. En stor utmaning som väntar de kommunala bostads-
kommuner. Under hösten påbörjar Peab och Fabege bygget av
bolagen är hur de ska finansiera nödvändiga renoveringar i
Scandinavian Office Building, en kontorsbyggnad om 42 000
miljonprogrammets fastigheter. I juni offentliggjordes att
kvadratmeter inrymmande 4 000 arbetsplatser i anslutning till
Botkyrkabyggen säljer cirka 10 procent av sitt bestånd till
Mall of Scandinavia i Arenastaden. Ombyggnationerna av Täby
Mitt Alby, ett nybildat fastighetsbolag. Köpeskillingen för de
Centrum är i full gång och 2015 kommer det nya Täby Centrum
tio fastigheterna, med 1 300 lägenheterna omfattande cirka
stå klart med 78 000 kvadrat-meter och plats för 260 butiker.
100 000 kvadratmeter, uppgick till 705 mkr. Pengarna ska
Den genomsnittliga hyran för butikslokalerna ligger kring 5 500
användas för att finansiera renoveringar i befintligt bestånd.
kr/kvm, vilket är högre än genomsnittliga hyresnivåer i konkurre-
Ikano har under juni förvärvat mark i Gustavsberg, Spånga och
rande köpcentrum i Stockholmsregionen. I början av sommaren
Huddinge i syfte att bygga bostäder. Sammanlagt har mark för
sålde Vasakronan Lidingö Centrum till den brittiska fastighets-
fler än 800 nya bostäder förvärvats. Det senaste köpet är
fonden Rockspring. Köpet omfattade tre fastigheter om totalt
industri- och lagerfastigheten Brandstegen 9 i Huddinge som
27 000 kvadratmeter, såväl handels- och kontorslokaler som
köptes av Klövern för 75 mkr. På fastigheten, som ligger i
bostäder. Köpeskillingen uppgick till 771 mkr vilket motsvarar
anknytning till Huddinge Centrum, planeras för 300 lägenheter
ett kvadratmeterpris om cirka 28 600 kronor.
Förutom de kommunala bostadsbolagen är Acta, Akelius
Atrium Ljungberg, Fabege, Unibail-Rodamco och Vasakronan
med byggstart under 2015.
Kommun
NAI Svefa Fastighetsindex
Stockholm
l
9
1
Sundbyberg
l
71
Solna
l
71
Nacka
l
69
Sollentuna
l
63
Huddinge
l
55
Tyresö
l
52
Upplands Väsby
l
50
Sigtuna
l
50
Järfälla
l
49
Haninge
l
45
Södertälje
l
42
Botkyrka
l
33
lll Om NAI Svefa Fastighetsindex, se sid 3 och sid 50.
Sigtuna
Upplands
Väsby
Järfälla
Sundbyberg
Solna
Sollentuna
Nacka
Stockholm
Huddinge
Tyresö
Botkyrka
Södertälje
Haninge
FOKUS STORSTOCKHOLM
15
Specialfastigheter
omfattar drygt 21 kilometer, varav mer än 18 kilometer går
Stora ägare av specialfastigheter är Akademiska Hus, Hemsö,
Jernhusen och Locum. Polismyndigheten i Stockholms län har
valt att förlänga sitt hyreskontrakt om 15 600 kvadratmeter
i fastigheten Tegen 6 i Solna. I samband med förlängningen
tecknar de även ett nytt avtal om 2 900 kvadratmeter i samma
fastighet. Säkerhetspolisens nya huvudkontor i Solna invigdes
under sommaren. De nya lokalerna omfattar cirka 44 000
kvadratmeter, med 800 arbetsplatser och kompletterande
lokaler, som uppförts av Skanska tillsammans med Solna stad
och Specialfastigheter.
i tunnel, samt nya trafikplatser. Tanken med projektet är att
binda ihop de södra och norra delarna av Stockholm och på
det sättet leda om trafiken från Essingeleden och Stockholms
innerstad. För närvarande pågår mark- och vattenundersökningar samt flytt av ledningar. Stockholms Hamnar planerar för
Stockholm Norvik hamn, en ny hamn på Norvikudden i Nynäshamn. Stockholm Norvik hamn kommer att få 1 400 kajmeter,
sju kajplatser och fyra till fem containerkranar. Hamnen kommer
att vara anpassad för både containerhantering och rullande
gods. Huvudskälen till varför man vill bygga den nya hamnen
är att Stockholm växer, att fartygen blir allt större och att det är
Industri- och lagerfastigheter
gynnsamt för miljön.
Stora ägare inom segmentet är Brostaden (Castellum), Corem,
Fabege och Sagax. Klövern har kompletterat sitt fastighetsbestånd i Stockholm med tre lagerfastigheter i Jordbro och
Haninge. De 28 000 kvadratmetrarna är i princip fullt uthyrda
med långa hyreskontrakt till bland annat Systembolaget och
Lagena Distribution. Systembolaget var säljare i affären och
köpeskillingen för logistikenheterna uppgick till 215 mkr. I
Rosersbergs industriområde i Sigtuna bygger Posten en ny
terminal som kommer att bli Sveriges största och hantera
uppsamling och spridning av post i 42 kommuner. Rosersbergs
industriområde präglas huvudsakligen av lager och logistik,
vilket till stor del kan förklaras av närheten till motorled, Arlanda
flygplats och järnväg.
I fokus: Infrastruktur
Två stora infrastrukturprojekt under planering med beräknad
byggstart under 2014 är Förbifart Stockholm och Stockholm
Norvik hamn. Förbifart Stockholm är ett omdiskuterat projekt
som, om det genomförs som planerat, kommer att bli ett av
Sveriges genom tiderna största infrastrukturprojekt. Projektet
Transaktioner – Storstockholm
objekt
Fastighetstyp
datum
Köpeskilling
(tkr)
Area
(kvm)
Säljare
Köpare
1 Södertälje Mörten 3 (Polishuset)
Kontor
jul-13
300 000
7 800
Skanska
Vacse
2 Sundbyberg Atleten 5
Kontor
jun-13
250 000
7 700
DNB Liv Eiendom
AMF Fastigheter
3 Paket om 10 fastigheter i Botkyrka
Bostäder
dec-12
705 000
100 000
Botkyrkabyggen
Mitt Alby
4 Lidingö Centrum
Bostäder
aug-12
771 000
27 000
Vasakronan
Rockspring
5 Paket om 3 fastigheter i Haninge
Bostäder
jul-12
215 000
28 000
Systembolaget
Klövern
FOKUS GÖTEBORG
16
Göteborg
61
Bostadsfastigheter
Kommunala Förvaltningsbolaget AB Framtiden med
dotterbolag är den största ägaren på bostadsmarknaden i
Transaktionsvolymen avseende kommersiella
fastigheter ökade markant under andra
kvartalet 2013. Det är främst nyproducerade
objekt och utvecklingsfastigheter i de centrala
delarna av staden som når höga
transaktionsvolymer.
Göteborg. Även Stena Fastigheter, Stiftelsen Göteborgs
Studentbostäder, Wallenstam och Willhem är stora ägare inom
segmentet. Enligt Göteborgs produktionsplan ska det under
2012 – 2014 projektstartas cirka 3 500 bostäder. Utveckling av
detaljplaner ska under åren möjliggöra för ett stort antal
bostäder inom Hisingen, Askim, Frölunda och Högsbo. Även
en förtätning av de centrala delarna i Johanneberg och
Lorensberg är aktuell. Ett utvecklingsområde för bostäder i
Göteborg är även Gamlestaden. Förutom en
kollektivtrafiksknutpunkt planeras det för ett flertal bostäder.
Hans Hurtig
[email protected]
Det förslag som redovisas i detaljplanen för den första etappen
inrymmer cirka 200 bostäder, omfattande cirka 17 000
kvadratmeter. Den totala utbyggnaden bedöms enligt den
fördjupade översiktsplanen uppgå till 1 600 lägenheter. Bygget
NAI Svefa Fastighetsindex
2013:2
2013:1
2012:2
2012:1
2011:2
Index
61
64
64
64
63
Placering
2
2
2
2
2
beräknas kunna stå klart senast under 2017.
Kommersiella hyresfastigheter
De största ägarna inom segmentet är Balder, Diligentia,
Eklandia (Castellum), Kungsleden, Platzer, Vasakronan och
Göteborg - juli 2013
Hyra
(kr/kvm)
Wallenstam. Aktiviteten på transaktionsmarknaden avseende
Direktavkastning
(%)
Bedömda värden
(kr/kvm)
kommersiella fastigheter var relativt låg under det första
kvartalet 2013. Halvåret avslutades dock starkt med några
större transaktioner innan sommaren. Almgrens Fastighets AB
Kontor
förvärvade i juni kontorsfastigheten Inom Vallgraven 56:3 i
AA-läge
1 700 - 2 500
5,00 - 6,25
18 000 - 35 000
centrala Göteborg för en köpeskilling mellan 50 – 55 mkr.
A-läge
1 400 - 2 200
5,50 - 6,50
11 000 - 27 500
Balder köpte Skanskas nybyggda Radisson Blu Riverside
B-läge
1 000 - 1 600
6,25 - 7,25
6 000 - 18 000
C-läge
650 - 1 300
7,00 - 8,50
4 000 - 13 000
AA-läge
4 000 - 9 000
4,75 - 5,25
30 000 - 95 000
Vallgraven. NCC har även påbörjat ett nytt kontorsprojekt,
A-läge
1 500 - 7 500
5,00 - 6,25
20 000 - 75 000
Ullevi Park 4, där Sweco flyttar in under 2015. Skanska
B-läge
1 000 - 4 000
5,00 - 6,75
10 000 - 27 500
planerar också att bygga kontorslokaler i närområdet då de i
C-läge
700 - 1 500
6,25 - 8,00
2 500 - 12 500
A-läge
500 - 900
7,00 - 8,25
5 000 - 11 000
B-läge
450 - 750
7,75 - 8,75
4 000 - 7 500
Förutom kommunen är Akademiska Hus, Chalmersfastigheter,
C-läge
350 - 550
8,25 - 9,25
3 000 - 5 000
Vasakronan och Västfastigheter stora ägare av
Butiker
Hotel på Lindholmen för 420 mkr och Stena Fastigheter
förvärvade Skanskas Gröna Skrapan för 617 mkr. Kungsleden
förvärvade GE Capital Real Estate hela bestånd i Göteborg
med fastigheter belägna bland annat i Högsbo och Inom
våras förvärvade exploateringsfastigheten Heden 47:3.
Industri
Specialfastigheter
specialfastigheter i Göteborg. En växande elevkår ökar trycket
Bostäder
AA-läge
1 100 - 1 700
2,75 - 3,75
20 000 - 35 000
A-läge
1 050 - 1 650
3,00 - 4,25
16 000 - 30 000
B-läge
1 000 - 1 600
3,50 - 5,25
11 000 - 25 000
C-läge
950 - 1 400
5,00 - 7,25
6 500 - 16 000
på om- och tillbyggnader av skolorna i Göteborg. Skårskolan i
Örgryte ska bygga om cirka 4 000 kvadratmeter och
Göteborgs Lokalkontor har ansökt om att få bygga om och till
Gamlestadsskolan i Kortedala för 166 mkr. Även
Chalmersfastigheter och Akademiska Hus har startat en
ombyggnation av Kemi- och Fysikhuset på Chalmers Tekniska
Högskola för att uppfylla behovet av fler mötesplatser.
FOKUS GÖTEBORG
17
I fokus: Infrastruktur
Genom Västsvenska paketet planeras Göteborgs kollektivtrafik
att byggas ut med en cirka 8 kilometer lång dubbelspårig
pendeltågslinje under stora delar av centrala Göteborg.
Pendeltågslinjen kommer att få tre underjordiska stationer vid
Centralstationen, Haga och Korsvägen. 4 kilometer av den
planerade dragningen kommer att ske i berg och 2 kilometer i
lera. Betongtunnlar i lera kommer att användas i områden kring
Centralstationen, Korsvägen och Liseberg. Tredimensionell
fastighetsbildning kommer ansökas för de delar av järnvägen
som går i tunnel. Bygget beräknas kunna påbörjas under 2018
med färdigställande under 2028. I Västsvenska paketet
planeras även en ny Götaälvbro, Marieholmstunneln under
Göta älv och en kollektivtrafiksknutpunkt i Gamlestaden med
byggstart under 2014. Inom det Västsvenska paketet har
också en aktivitetspark vid Hedens parkeringsplatser påbörjats
med plats för beachvolley, basket och boule samt lekytor.
Västsvenska paketet beräknas kosta cirka 34 mdkr, till stor del
finansierad via trängselskatten.
Lägesindelning, kontor (AA-, A- och B-läge)
Industri- & lagerfastigheter
Eklandia (Castellum), Göteborgs kommun och Volvo är de
största ägarna av industri- och lagerfastigheter i Göteborg.
Antalet transaktioner minskade under första halvåret 2013
jämfört med samma period förgående år. I våras förvärvade
Eklandia fyra fastigheter belägna i Kärra vid Bäckebol
köpcentrum för cirka 80 mkr, motsvarande drygt 9 500 kr/kvm.
I juni förvärvade Kungsleden lager- och kontorsfastigheterna
Högsbo 10:17 och 14:7 för totalt 71,5 mkr, motsvarande cirka
5 200 kr/kvm. Liseberg förvärvade utvecklingsfastigheten Skår
40:17, Saabs gamla växellådsfabrik, från Platzer för 250 mkr
och Göteborgs kommun har köpt två industrifastigheter i Backa
från Eklandia för 138 mkr.
Transaktioner - Göteborg
Objekt
Fastighetstyp
Datum
Köpeskilling
(tkr)
Area
(kvm)
Säljare
Köpare
1
Gröna Skrapan
Kontor
jun-13
617 000
17 000
Skanska
Stena Fastigheter
2
Skår 40:17
Kontor
jun-13
250 000
47 000
Platzer
Liseberg
3
Paket om 4 industri- och lagerfastigheter
Industri & lager
maj-13
80 000
8 400
Platzer
Eklandia
4
Lorensberg 55:3
Skola
maj-13
66 000
1 940
Vasakronan
Sigillet
5
Lindholmen 39:2
Hotell
maj-13
420 000
13 300
Skanska
Balder
* Av NAI Svefa bedömd köpeskilling
FOKUS MALMÖ
18
Malmö
48
Bostadsfastigheter
Allmännyttiga MKB är den största innehavaren av
bostadshyreshus i Malmö. Akelius, Heimstaden, HSB, Stena
Hösten 2013 innebär ett allt större utbud av
butiker i Malmö då flera till- och ombyggda
köpcentrum nyinvigs. Samtidigt pågår det
en debatt om ökande butiksvakanser i
centrumhandeln och ett allt större handlande
på nätet.
Fastigheter och Willhem är andra stora aktörer på marknaden.
Boplats Syd, en regional bostadsförmedling i sydvästra Skåne,
växer vad gäller antalet köande och antalet förvaltare som
förmedlar bostäder genom kösystemet. Kötiden för att få en
bostad via Boplats Syd är för närvarande cirka två år i Malmö.
De senaste tio åren har det påbörjats i genomsnitt drygt 1 000
bostäder per år i Malmö. En ovanligt stor andel av de bostäder
som påbörjades under 2012 och 2013 var hyresrätter vilket till
stor del beror på den osäkra marknaden för bostadsrätter. I
det befintliga beståndet har antalet ombildningar från hyresrätt
Per Wieslander
[email protected]
till bostadsrätt minskat kraftigt under de senaste åren.
Planberedskapen är fortsatt god vilket gör det möjligt att
påbörja 2 000 bostäder under 2013, men på grund av
konjunkturen är en försiktig uppskattning att endast cirka
NAI Svefa Fastighetsindex
2013:2
2013:1
2012:2
2012:1
2011:2
Index
48
55
55
55
56
Placering
7
5
5
5
5
hälften kommer att byggstartas.
Kommersiella hyresfastigheter
Stora ägare av lokaldominerade fastigheter i Malmö är Briggen
(Castellum), Stena Fastigheter, Vasakronan och Wihlborgs.
Malmö - juli 2013
Hyra
(kr/kvm)
Under sensommaren öppnade ett flertal till- och ombyggda
Direktavkastning
(%)
Bedömda värden
(kr/kvm)
köpcentrum. I centrala Malmö har det nya kvarteret Caroli
öppnat med fokus på service, mat och mode. Ett annat
centralt beläget till- och ombyggt köpcentrum är Triangeln.
Kontor
Efter utbyggnaden har Triangeln totalt 150 butiker,
AA-läge
2 100 - 2 450
5,25 - 6,00
27 000 - 40 000
restauranger och caféer med en total area om 35 000
A-läge
1 750 - 2 300
5,75 - 6,50
16 000 - 25 000
kvadratmeter. I projektet ingår även kontor och bostäder.
B-läge
1 200 - 1 800
6,25 - 7,50
8 000 - 17 000
C-läge
800 - 1 300
7,50 - 8,50
5 000 - 7 000
AA-läge
4 000 - 6 000
5,25 - 5,75
40 000 - 60 000
stadskvarter och mötesplats. Vid nyöppningen som sker i
A-läge
3 000 - 4 500
5,75 - 6,25
32 000 - 42 000
slutet av september kan kunderna besöka ett hundratal
B-läge
1 200 - 2 500
6,25 - 7,00
10 000 - 20 000
butiker, från stora välkända kedjeföretag till lokala varumärken i
C-läge
700 - 1 300
7,25 - 8,50
5 000 - 12 000
A-läge
600 - 1 000
7,25 - 8,00
4 000 - 8 500
Specialfastigheter
B-läge
450 - 800
7,75 - 8,75
3 500 - 6 000
Landstinget, Malmö stad, Folksam, Hemsö och Kungsleden är
C-läge
400 - 700
8,50 - 9,50
2 750 - 4 000
stora ägare av specialfastigheter på orten. Byggkranarna
Butiker
Triangeln blir därmed innerstadens största handelsplats och en
integrerad del av staden med närhet till lokaltrafik. I södra
Malmö har Atrium Ljungberg under flera år stegvis omvandlat
Mobila från ett traditionellt köpcentrum till att bli ett levande
en unik miljö.
Industri
trängs på Universitetsholmen då byggnaderna i projekten
Bostäder
AA-läge
1 350 - 1 650
3,00 - 3,75
22 000 - 30 000
A-läge
1 350 - 1 650
3,25 - 4,50
15 000 - 22 000
B-läge
1 125 - 1 500
4,00 - 5,50
11 000 - 18 000
C-läge
1 125 - 1 500
5,25 - 6,25
7 000 - 11 000
Niagara och Malmö Live nu börjar synas. Malmö Live omfattar
såväl konserthus och kongressanläggning som ett hotell om
25 våningar. Projektet omfattar totalt 56 000 kvadratmeter.
Niagara med sina 18 500 kvadratmeter kommer att inrymma
lokaler för forskning och utbildning och ska utgöra en
mötesplats för studenter, lärare och högskolans
samarbetspartners.
FOKUS MALMÖ
19
I fokus: Infrastruktur
Samarbetet mellan Malmö och Köpenhamn utgör en naturlig
drivkraft i Öresundsregionens utveckling, ett samarbete som
resulterat i några av landets största infrastruktursatsningar i
modern tid med Öresundsbron och Citytunneln. En stor
infrastrukturfråga som Malmö stad och Köpenhamns kommun
nu arbetar med är en förundersökning om hur en
metroförbindelse mellan städerna kan skapa ytterligare
kapacitet över Öresund och därmed stärka integrationen och
tillväxten i området. Den dagliga pendlingen mellan
Malmöområdet och Köpenhamn ökar snabbare än den övriga
Öresundstrafiken. När de stora forskningsanläggningarna Max
IV och ESS är klara och Fehmarn bält-tunneln invigs under
2020 beräknas Öresundsbrons kapacitet bli ännu mer
ansträngd. Enligt det skandinaviska samarbetsprogrammet
Interreg IVA kommer pendlandet med tåg över sundet att öka
till närmare 69 000 passagerare om dagen till år 2030, att
jämföra med cirka 30 000 resenärer om dagen år 2010. Den
europeiska regionalfonden Interreg Öresund ger finansiellt stöd
till projektet som ska genomföras fram till december 2013.
Lägesindelning, kontor (AA-, A- och B-läge)
Industri- & lagerfastigheter
Briggen (Castellum), Klövern och Wihlborgs är stora ägare av
industri- och lagerfastigheter i Malmö. Corem Property Group
förvärvade under början av sommaren fastigheten Stridsyxan 5
i Malmö. Fastigheten består av cirka 6 000 kvadratmeter
fördelat på 1 500 kvadratmeter butik och 4 500 kvadratmeter
produktion och lager. Hyresgäster är företagen Tools och
PartnerTech. Köpeskillingen bedöms uppgå till cirka 32 mkr.
Malmös största verksamhetsområde är Fosie industriområde
som började utvecklas i början av 70-talet. Både Inre och Yttre
Ringvägen ansluter till området, liksom vägen till Malmö Airport
(E65). Närheten till Malmös stora genomfartsleder har gjort
Fosie till ett A-läge för industri- och lagerlokaler.
Transaktioner - Malmö
Objekt
Fastighetstyp
Datum
Köpeskilling
(tkr)
Area
(kvm)
Säljare
Köpare
1
Cellon 2
Bostäder
aug-13
230 000
11 840
Dahlqvists
Hyresbostäder i Malmö
2
Paket om 8 bostadsfastigheter
Bostäder
aug-13
900 000 *
52 000 Obos Forretningsbygg AS
Domestica
3
Kronan 10 och 11
Kontor
aug-13
500 000 *
19 000
Niam
Tysk fond
4
Vinga 5
Lager
jul-13
21 500
7 836
Alecta
Företagshus Vinga
5
Davida 15
Kontor
jun-13
280 000
11 500
Ikano Fastigheter
Svenska Hus
* Av NAI Svefa bedömd köpeskilling
FOKUS UPPSALA
20
Uppsala
59
Bostadsfastigheter
Ortens allmännyttiga fastighetsbolag, Uppsalahem, är
tillsammans med Rikshem de största ägarna av
Uppsala fortsätter att växa och det finns ett
stort fokus på bostäder för studenter och
ungdomar. Uppsalahem förvärvade Rikshems
andel i Studentstaden för 1,4 mdkr och är
därmed ensam ägare av bolaget med
3 350 studentbostäder.
bostadsfastigheter. Heimstaden, HSB och Stena Fastigheter är
andra stora aktörer. I Uppsala råder sedan länge en stor
efterfrågan på bostäder, mycket tack vare stadens två
etablerade universitet. Kommunens vision är att det ska
uppföras 1 000 nya lägenheter per år och stora
stadsutvecklingsprojekt kommer inom kort att påbörjas inom
stadsdelarna Börje Tull (nordväst) och Ulleråker (söder).
Länsstyrelsen anser dock att det snarare krävs 4 000 till 5 000
nya bostäder årligen för att långsiktigt uppnå balans mellan
utbud och efterfrågan. Under 2011 förvärvade Uppsalahem 51
Petter Sandberg
[email protected]
procent av Rikshems bolag Studentstaden. I maj 2013 blev det
klart att Rikshem även säljer sin resterande andel i bolaget till
Uppsalahem, vilket därmed gör dem till ensam ägare av
Studentstaden med totalt 3 350 studentbostäder.
NAI Svefa Fastighetsindex
2013:2
2013:1
2012:2
2012:1
2011:2
Index
59
61
60
57
58
Placering
3
3
3
3
4
Köpeskillingen för den resterande andelen uppgår till 1,4 mdkr.
Kommersiella hyresfastigheter
Stora ägare av kommersiella hyresfastigheter i Uppsala är
Aspholmen (Castellum), Atrium Ljungberg, Diligentia, Klövern,
Uppsala - juli 2013
Hyra
(kr/kvm)
Uppsala Akademiförvaltning och Vasakronan. Under senare år
Direktavkastning
(%)
Bedömda värden
(kr/kvm)
har en viss ökning i hyresnivåerna för kontorslokaler kunnat
konstateras som resultat av en svagt stigande efterfrågan,
detta särskilt för moderna och centralt belägna kontorslokaler. I
Kontor
juni tecknade Klövern ett avtal om uthyrning av 6 600
AA-läge
kvadratmeter med Uppsala kommun. Det totala
A-läge
1 100 - 2 500
5,25 - 6,75
10 000 - 22 000
B-läge
900 - 1 600
6,00 - 7,50
7 000 - 14 000
C-läge
700 - 1 100
6,25 - 7,75
5 000 - 9 000
Butiker
kontraktsvärdet för det sjuåriga avtalet uppgår till drygt 70 mkr.
Till följd av en relativt kraftig expansion av handelsytor i
Uppsala, bland annat genom utökade lokalytor i Gränby
Centrum, Gottsunda Centrum och nya Bolandscity, råder en
risk för överetablering vilket kan komma att resultera i en
AA-läge
förhöjd vakansgrad inom handeln framöver. I november
kommer Uppsala kommun att utse en vinnare i
A-läge
2 200 - 4 500
4,75 - 6,00
15 000 - 40 000
B-läge
800 - 3 600
5,25 - 7,00
7 000 - 17 000
C-läge
700 - 1 200
6,50 - 7,50
5 000 - 10 000
A-läge
550 - 1 000
6,00 - 7,50
4 000 - 8 500
Specialfastigheter
B-läge
450 - 750
6,50 - 8,00
3 500 - 5 500
Akademiska Hus, Uppsala kommun, Uppsala landsting och
C-läge
350 - 550
7,00 - 8,25
1 500 - 4 000
Vasakronan är de största ägarna inom segmentet
arkitekttävlingen om kontorshuset Resenären. Vinnaren får
köpa en byggrätt om 9 600 kvadratmeter i centrala Uppsala.
Industri
specialfastigheter i Uppsala. I början av sommaren påbörjades
Bostäder
miljardprojektet ”Framtidens Akademiska” där Akademiska
AA-läge
A-läge
1 000 - 1 600
3,25 - 4,50
12 000 - 23 000
B-läge
1 000 - 1 400
3,25 - 5,50
10 000 - 16 000
C-läge
1 000 - 1 400
5,25 - 6,75
7 000 - 11 000
Sjukhuset kommer att genomgå en omfattande modernisering
såväl interiört som exteriört. I anslutning till byggnaderna
kommer det att uppföras nya teknikbyggnader för el och
ventilation. Det planeras även för en nybyggnation av en större
vård- och behandlingsbyggnad i sjukhusets sydvästra del.
Projektet beräknas vara klart år 2020.
FOKUS UPPSALA
21
I fokus: Infrastruktur
Under hösten 2013 påbörjar Trafikverket byggnationen av det
dubbelspår som ska gå genom Gamla Uppsala. Projektet
beräknas pågå i drygt fyra år och kosta 1,3 mdkr. Järnvägen
genom Gamla Uppsala är en del av Ostkustbanan och
trafikeras av fjärrtåg, godståg och regionaltåg. Trafikverket har
succesivt arbetat med att bygga dubbelspår mellan Uppsala
och Gävle, där sträckan genom gamla Uppsala är en av de
sista etapperna i projektet att färdigställas. Utbyggnaden av
Ostkustbanan görs för att minska risken för förseningar samt
för att öka kapaciteten. En kapacitetshöjning på Ostkustbanan
ses som den enskilt viktigaste infrastrukturåtgärden för att
förbättra utbytet inom Uppsala-Stockholmsregionen. Även
samarbetet kring kapacitetsförstärkningar på Dalabanan
fortsätter för att förbättra pendlingen från Sala och Heby.
Samarbetet kring Arosstråket mot Enköping och Västerås
behöver dock intensifieras ytterligare för att åstadkomma
vidare trafikeringsförbättringar. En viktig regional fråga är att
förbättra riksväg 55 som är infarten till Uppsala stad.
Lägesindelning, kontor (A- och B-läge)
Industri- & lagerfastigheter
Stora ägare inom segmentet är Aspholmen (Castellum), GE
Medical Holding, Klövern, Lantmännen och Uppsala kommun.
En ny översiktsplan medger en fortsatt förtätning av Uppsala
med ambitionen att staden ska växa inåt. Tidigare industrimark
i centrala lägen omvandlas till bostadsområden, medan
industrier istället omlokaliseras till stadens utkanter. En ökad
efterfrågan finns på moderna lager- och logistiklokaler, vilket har
skapat förutsättningar för något högre hyresnivåer.
Omsättningen av industrifastigheter har under den senaste
tiden varit låg och är främst koncentrerad till de etablerade
industriområdena. Saldeen Real Estate förvärvade i våras två
fastigheter i Librobäcks industriområde för knappt 10 mkr.
Transaktioner - Uppsala
Objekt
Fastighetstyp
Datum
Köpeskilling
(tkr)
Area
(kvm)
Säljare
Köpare
1
Fjärdingen 35:1 (Uppsala Saluhall)
Butik & restaurang
aug-13
Ej kommunicerad
1 880
Hemfosa
Svenssons krogar
2
Librobäck 5:2, del av
Mark (industri)
jun-13
8 928
9 000
Uppsala kommun
Saldeen Real Estate
3
Paket om 3 350 studentbostäder
Bostäder
maj-13
1 400 000
3 350 lgh
Rikshem
Uppsalahem
4
Kvarngärdet 62:2
Vård
apr-13
15 500
1 722
John-Ivar Olsson AB
Rum1Uppsala 3
5
Kungsängen 25:1 (Senapsfabriken)
Industri
mar-13
250 000
13 540
StenCap Holding
Mustard Holding
* Av NAI Svefa bedömd köpeskilling
FOKUS LINKÖPING
22
Linköping
45
Bostadsfastigheter
Dominerande ägare av bostadsfastigheter med hyresrätter är
AB Stångåstaden med dotterbolag, Botrygg, HSB,
Flera regionala fastighetsägare i Östergötland
tror på Linköping, både Lundbergs och Ståhls
har investerat i stadskärnan och Lundbergs
ska nu bygga ut kvarteret Braxen, Åhlénshuset,
med kontorslokaler ut mot Storgatan.
Mannersons, RE Fastigheter, Riksbyggen, Vasaparken
Fastighets AB och Willhem. Hittills i år har endast ett tiotal
fastighetsaffärer genomförts, till stor del mellan privatpersoner.
Victoria Park köper fastigheter från Obligo (Acta) i Skäggetorp
och Ryd. Totalt omfattar affären cirka 2 180 lägenheter, varav
cirka 1 400 är belägna i Linköping. HSB fortsätter att utveckla
delar av Folkets Park. Försäljning av lägenheter pågår och ett
15-tal lägenheter är sålda. För en trea om cirka 85
kvadratmeter får en köpare betala cirka 27 000 kr/kvm. Även
Riksbyggen säljer nu lägenheter inom kvarteret Episteln vid
Elenore Pellams
[email protected]
Lasarettsgatan. För en trea om cirka 100 kvadratmeter får en
köpare betala i genomsnitt cirka 30 000 kr/kvm.
Studentbostäder presenterar nu sina nyproducerade
hyresrätter i Valla. En ombyggnation av källarvåningarna har
NAI Svefa Fastighetsindex
2013:2
2013:1
2012:2
2012:1
2011:2
Index
45
50
47
48
51
Placering
9
8
10
7
6
skapat 22 nya lägenheter i mindre storlekar.
Kommersiella hyresfastigheter
De största aktörerna på den kommersiella marknaden i
Linköping är Corallen (Castellum), Henry Ståhl Fastigheter,
Linköping - juli 2013
Hyra
(kr/kvm)
Ikano, Klövern och Lundbergs. ÖoB öppnar i september en ny
Direktavkastning
(%)
Bedömda värden
(kr/kvm)
butik i Gyllen i centrala Linköping. Företaget hyr en yta om
1 000 kvadratmeter från Lundbergs. I samband med
etableringen kommer DEA Axelsson att flytta inom kvarteret. I
Kontor
oktober kommer Leos Lekland att flytta in på cirka 8 000
AA-läge
kvadratmeter i fastigheten Glasröret 1 i Tornby. Fastighetsägare
A-läge
1 200 - 1 700
6,25 - 7,00
8 000 - 16 000
B-läge
900 - 1 550
6,75 - 7,75
5 000 - 9 000
C-läge
600 - 900
7,75 - 9,00
3 000 - 5 500
Butiker
och utvecklare är ett nystartat bolag vid namn Cramlot, där
bröderna Tholmark är del i bolaget. Efter framgångsrik
uthyrning av kontorslokaler inom kvarteret Bokbindaren
fortsätter Lundbergs att bygga kontor. Åhlénshuset, kvarteret
Braxen, ska upprustas och byggas ut med ytterligare två
AA-läge
våningar mot Storgatan. Det övre planet som tidigare var
A-läge
2 000 - 5 000
5,50 - 7,00
15 000 - 40 000
restaurang och handelsytor kommer att byggas om till kontor.
B-läge
1 000 - 5 000
7,00 - 8,25
6 000 - 15 000
Djurgården, en ny stadsdel i södra Linköping, börjar nu synas i
C-läge
600 - 1 100
8,25 - 10,00
3 000 - 8 000
A-läge
400 - 700
7,50 - 9,25
3 000 - 7 500
Specialfastigheter
B-läge
350 - 550
8,00 - 10,00
2 500 - 4 500
De ledande aktörerna inom specialfastigheter är Akademiska
C-läge
300 - 450
9,50 - 11,00
1 800 - 3 500
Hus, Botrygg, Garnisonsfastigheter, Hemsö, Lejonfastigheter
praktiken med nybyggnation av cirkulationsplatser.
Industri
samt landstinget. Under maj invigdes Linköping Arena som
Bostäder
även stod värd för UEFA dam-EM i fotboll. Arenan har
AA-läge
konstgräs och förutom fotbollsplanen kan arenan erbjuda
A-läge
1 100 - 1 425
4,00 - 5,25
10 000 - 21 000
B-läge
1 000 - 1 325
4,50 - 5,75
7 000 - 16 000
Samhällsbyggnadsnämnden att ny detaljplan ska prövas i
C-läge
1 050 - 1 300
5,75 - 6,75
5 500 - 10 000
Sturefors centrum. Det är RE Fastigheter som är ägare och
lokaler för möten och utbildning. Under juni beslutade
står för utvecklingsplanerna med bland annat omsorgsboende
och trygghetsboende.
FOKUS LINKÖPING
23
I fokus: Infrastruktur
I och med regeringens beslut under 2012 om att Ostlänken
ska byggas fortsätter arbetet med infrastruktur i Linköping just
kring denna satsning. I juni presenterades de sex förslag som
är med i arkitekttävlingen ”Innerstaden växer över ån”.
Förslagen visar på hur framtidens Linköping kan komma att
gestalta sig när Ostlänken och det nya resecentrum byggs.
Ostlänken är en 15 mil lång järnväg för höghastighetståg
mellan Järna och Linköping och utgör en del av
Götalandsbanan mellan Stockholm och Göteborg. Ostlänken,
och Götalandsbanan, är en nödvändighet för att "fjärde
storstadsregionen" ska kunna utvecklas och är också en
förutsättning för andra utvecklingsprojekt som planeras i
Linköping, till exempel Översiktsplan för Staden Linköping. En
stor pågående infrastruktursatsning är Ullevileden där
kommunen vill koppla samman Tornby med Mörtlösa för att
avlasta de hårt belastade vägarna i Tornby och främja
utvecklingen av nordöstra Linköping. Ett detaljplaneförslag är
framarbetat och kommer att ställas ut under hösten.
Lägesindelning, kontor (A- och B-läge)
Industri- & lagerfastigheter
Den dominerande ägaren av industrifastigheter i Linköping är
Saab, men även Klövern och Linköpings kommun är ledande
aktörer. I Ljungsbro, Södra Brunnby, har kommunen sedan
något år tillbaka byggt ut ett mindre industriområde. Några av
fastigheterna är sålda och bebyggda. Här finns nu Jannes
Cykel & Motor samt Henrik Rapps Glas. Transaktionsaktiviteten
gällande industri- och lagerfastigheter ser ut att minska även
under 2013. Hittills har endast ett tiotal överlåtelser skett
jämfört med tidigare år då ett 20 – 30-tal transaktioner
genomfördes. Detta gäller även obebyggd industrimark. Under
2012 såldes endast en handfull fastigheter jämfört med 2010
och 2011 då antalet försäljningar var det dubbla.
Transaktioner - Linköping
Objekt
Fastighetstyp
Datum
Köpeskilling
(tkr)
Area
(kvm)
Säljare
Köpare
Bostäder
aug-13
910 000
176 000
Obligo (Acta)
Victoria Park
Mark (bostäder)
jul-13
6 080
15 650
Linköpings kmn
Boutv. Bärstadskogen
1
Ostbrickan 2, Gulsparven 2 m.fl.
2
Bärstadskogen 1:91
3
Muttern 2
Industri
jul-13
4 550
675
TBL Fordonsteknik
G & A Fastigheter
4
Gropen 4
Industri
jun-13
2 740
356
Västergård i Motala
Helmfrids
5
Krabban 3
Bostäder
jan-13
11 350
765
Privatperson
Privatperson
* Av NAI Svefa bedömd köpeskilling
FOKUS VÄSTERÅS
24
Västerås
37
Bostadsfastigheter
Ortens allmännyttiga bostadsbolag Mimer är tillsammans med
Bostjärnan, Ikano, Rikshem och Willhem de dominerande
Västerås har utnämnts till årets stadskärna
2013. Nyproduktionen av bostäder är
fortsatt stor, i synnerhet vid Mälarens strand.
I citygalleriorna omvandlas butiksytor till
annan användning till följd av den hårda
konkurrensen.
aktörerna inom segmentet. Akelius lämnade förra året Västerås
i och med försäljningen av bolagets samtliga lägenheter inom
orten, drygt 670 stycken. Köpare var Willhem som ägs av
Första AP-fonden. Bostadsproduktionen är fortsatt stor vid
Mälarens strand. På Lillåudden äger Riksbyggen mark för
uppförandet av ett större antal bostadsrätter. Vid Öster
Mälarstrand står bland annat JM, NCC och Peab för den
största delen av nyproducerade bostadsrätter.
Transaktionsaktiviteten beträffande bostadsfastigheter har varit
att betrakta som relativt låg under första halvåret. Kvarnvreten
Erik Blohm
[email protected]
Fastighets AB har förvärvat fem fastigheter om 105 lägenheter
för 41 mkr. Fastigheterna är belägna i Tillberga, strax norr om
tätorten. Säljare är Stiftelsen Hyresbostäder och orsaken till
försäljningen är att stiftelsen ska avvecklas. Direktavkastningen
NAI Svefa Fastighetsindex
2013:2
2013:1
2012:2
2012:1
2011:2
Index
37
50
49
47
47
Placering
15
8
11
9
10
bedöms till cirka 6,0 – 6,5 procent.
Kommersiella hyresfastigheter
Bland de större aktörerna inom segmentet finns Aspholmen
Fastigheter (Castellum), Hemfosa, Ikano och Kungsleden. Kjell
Västerås - juli 2013
Hyra
(kr/kvm)
Ericsson & Partner Fastighetsförädling har via en bolagsaffär
Direktavkastning
(%)
Bedömda värden
(kr/kvm)
förvärvat fastigheten Livia 15 av GE Capital Real Estate.
Fastigheten är belägen i centrala Västerås och inrymmer cirka
7 300 kvadratmeter lokaler för utbildning, kontor och handel. I
Kontor
gallerian Sigma ska Cornerstone, genom sin fond Nordic Retail
AA-läge
Fund, investera 120 mkr i omfattande ombyggnationer. I
A-läge
1 100 - 1 750
6,50 - 7,75
9 000 - 15 000
gatuplan får butikerna egna entréer och på övre plan ska gym,
B-läge
950 - 1 650
7,00 - 8,00
6 000 - 12 000
kontor och nattklubb inrymmas. Sveafastigheter har av
C-läge
800 - 1 300
7,50 - 8,50
4 000 - 7 500
Butiker
Ektornet förvärvat fastigheten Traversvagnen 4 i
handelsområdet Erikslund. Fastigheten har i Ektornets regi
byggts om och till och omfattar idag 29 000 kvadratmeter med
AA-läge
hyresgäster som Media Markt, Rusta, U-Sports och Lager
A-läge
1 000 - 3 500
6,00 - 7,00
15 000 - 30 000
157. När den tidigare hyresgästen G.I.A.-Gården gick i konkurs
B-läge
900 - 1 600
6,25 - 7,50
10 000 - 18 000
förra hösten efterlämnades betydande vakanser.
C-läge
700 - 1 000
7,00 - 8,50
5 000 - 10 000
A-läge
500 - 800
7,50 - 8,75
3 500 - 8 000
Specialfastigheter
B-läge
400 - 600
8,25 - 9,50
3 000 - 5 000
Dominerande aktörer inom segmentet är Hemsö, kommunen,
C-läge
350 - 550
9,25 - 10,50
1 500 - 3 500
landstinget, Lönnbacken och Rikshem. Västerås är en av de
Köpeskillingen bedöms till 350 – 375 mkr.
Industri
kommuner i landet som under senare år har sålt ut betydande
Bostäder
delar av sitt bestånd beträffande specialfastigheter till privata
AA-läge
aktörer. Motivet till utförsäljningarna är främst att frigöra kapital
A-läge
975 - 1 500
4,00 - 5,75
11 000 - 21 000
B-läge
950 - 1 450
4,50 - 6,25
7 500 - 15 000
primärverksamheten. Nästa år ska upplevelsebadet i
C-läge
850 - 1 325
5,75 - 7,25
7 000 - 12 000
Kokpunkten stå klart. Det är den första etappen i Peabs
när tidpunkten är gynnsam för att återinvestera i
ombyggnad av det gamla ångkraftverket som länkar ihop
Lillåudden med Öster Mälarstrand.
FOKUS VÄSTERÅS
25
I fokus: Infrastruktur
Västerås stad och Trafikverket ser över järnvägen i anslutning
till resecentrum. Tågtrafiken och antalet resenärer väntas öka,
varför det finns ett behov av att på sikt bygga om spåren och
järnvägsstationen för att klara den ökande trafiken och
resenärsströmmarna. Syftet är att utforma en
järnvägsanläggning som klarar bedömda behov fram till år
2050. Sedan tidigare driver staden projekt 3B, Bygga Bort
Barriärer, som en del av stadens vision år 2026 – Staden utan
gränser. Projektet syftar till att utveckla ett mer attraktivt
stationsområde genom att öka tillgängligheten, utvidga city och
knyta staden närmare Mälaren med attraktiva kvartersytor.
Stationsområdet upptar en yta om cirka 50 hektar. Trafikverket
bygger om sträckan Västerås – Sagån på E18 till
motorvägsstandard. Sträckan är cirka 10 kilometer. Syftet är
att förbättra förutsättningarna för regional utveckling och öka
framkomligheten på vägen. Efter ombyggnaden återstår bara
sträckan Köping – Västjädra för att få motorvägsstandard på
hela sträckan mellan Örebro och Stockholm.
Lägesindelning, kontor (A- och B-läge)
Industri- & lagerfastigheter
Till segmentets större aktörer hör Aspholmen Fastigheter
(Castellum), Klövern, Kungsleden och Northern Logistic
Property. Det sker fortfarande få försäljningar av bebyggda
industrifastigheter i Västerås vilket till stor del beror på att
många industriföretag istället valt att bygga nytt för egen
användning. Kommunen har de senaste åren tagit fram nya
områden för exploatering. I Tunbytorp uppför Aspholmen
Fastigheter i samarbete med NCC en större byggnad enligt
kraven för GreenBuilding som innebär att byggnaden ska ha en
energiförbrukning som är 25 procent mindre än kraven i BBR.
Aspholmen Fastigheter uppför även en byggnad om 1 800
kvadratmeter i Ringborren som är fullt uthyrd till två hyresgäster.
Transaktioner - Västerås
Objekt
Fastighetstyp
Datum
Köpeskilling
(tkr)
Area
(kvm)
Säljare
Köpare
Bostäder
maj-13
41 000
9 648
Hyresbostäder
Kvarnvreten
1
Paket om 6 bostadsfastigheter
2
Traversföraren 3
Butik
apr-13
22 500
2 572
Teri Property
Klövern
3
Traversvagnen 4
Butik & lager
feb-13
350 000 - 375 000 *
29 000
Ektornet
Sveafastigheter
4
Livia 15
Butik, kontor & utbildning jan-13
120 000 - 130 000 *
7 300
GE Capital
Kjell Ericsson & Partner
5
Slånbäret 8
5 800
955
Project Coast V-ås
Industrihus i V-ås
* Av NAI Svefa bedömd köpeskilling
Butik & kontor
jan-13
FOKUS ÖREBRO
26
Örebro
43
Bostadsfastigheter
Det kommunala bostadsbolaget ÖBO (Örebrobostäder)
dominerar hyresmarknaden i Örebro och äger med sina dryga
Förtätningen av staden fortsätter. En hög
befolkningstillväxt och stor bostadsbrist har
medfört låga vakanser på bostadsmarknaden.
På kontorsmarknaden råder god efterfrågan,
i synnerhet på moderna lokaler i bra lägen.
23 000 lägenheter ungefär 60 procent av stadens hyresrätter.
Till de större privata aktörerna hör Asplunds, Behrn, Ekströms,
Esswege, Husherren, Melins, PG Jönsson, Ragnarssons och
Söderberg. Bostadsbristen är fortsatt stor med mycket låga
vakanser till följd av de senaste årens stora inflyttning och låga
nyproduktion. Fastigheten Hjorten 9 i Oskarsparken
förvärvades under april av en bostadsrättsförening för
20,7 mkr. Priset motsvarar cirka 22 600 kr/kvm och
direktavkastningen beräknas understiga 3,0 procent. En
bostadsrättsförening förvärvade fastigheten Råbocken 6 på
Stefan Dahlman
[email protected]
Rådmansgatan i juni för 13,5 mkr, motsvarande cirka 18 400
kr/kvm. Direktavkastningen beräknas till cirka 3,5 procent.
I korsningen Rudbecksgatan – Trädgårdsgatan pågår ÖBO:s
bygge av Studentcity, 89 yteffektiva ettor mellan 22 – 29
NAI Svefa Fastighetsindex
2013:2
2013:1
2012:2
2012:1
2011:2
Index
43
49
48
43
42
Placering
12
11
9
13
12
kvadratmeter fördelade i två huskroppar.
Kommersiella hyresfastigheter
Segmentet domineras av Alecta, Aspholmen Fastigheter
(Castellum), Behrn, Husman, Klövern, Norrporten, Steen &
Örebro - juli 2013
Hyra
(kr/kvm)
Ström, W-Invest och Örebroporten. I Örebro råder för
Direktavkastning
(%)
Bedömda värden
(kr/kvm)
närvarande en stor efterfrågan på kontor med mycket låga
vakansgrader i A- och B-lägen som följd. Med anledning av
nyproduktion och omflyttningar kommer vi sannolikt att se en
Kontor
rörligare kontorsmarknad under kommande år och vakanserna
AA-läge
bedöms öka, framför allt i sämre lägen. Nyproduktionshyror för
A-läge
1 000 - 1 800
6,50 - 8,00
7 500 - 16 000
B-läge
800 - 1 350
7,50 - 8,50
4 500 - 9 000
C-läge
700 - 950
8,50 - 9,50
3 000 - 5 500
Butiker
kontor bedöms ligga omkring 1 800 – 1 900 kr/kvm.
I nybyggda Rättscentrum hyr Domstolsverket specialanpassade lokaler om cirka 6 700 kvadratmeter av Norrporten
för drygt 1 900 kr/kvm inklusive värme med ett avtal som löper
på 15 år. Cityhandeln tappar marknadsandelar mot
AA-läge
externhandeln och har fortsatta problem med ökande
vakanser. I externhandelsområdet Marieberg ska Ikea bygga
A-läge
2 000 - 4 000
6,00 - 7,50
15 000 - 35 000
B-läge
1 000 - 2 000
7,00 - 8,00
7 500 - 17 500
C-läge
700 - 1 100
8,00 - 9,00
4 000 - 9 000
A-läge
500 - 775
7,25 - 9,50
3 500 - 7 000
Specialfastigheter
B-läge
350 - 625
8,00 - 10,00
2 500 - 5 000
Akademiska Hus, Futurum, landstinget, Länsgården och
C-läge
250 - 525
9,00 - 12,00
1 000 - 3 500
Örebroporten är stora aktörer inom segmentet. Kommunen har
ett nytt varuhus. Vid Södra Grusgropen, intill korsningen
E18/E20, ska Porsche etablera en ny bilförsäljningshall.
Industri
bildat ett nytt fastighetsbolag, Västerporten, med uppgift att
Bostäder
äga, förvalta, utveckla och överlåta fastigheter för att tillgodose
AA-läge
behovet av affärs- och verksamhetslokaler i stadens västra
A-läge
1 050 - 1 500
4,00 - 5,50
12 000 - 24 000
B-läge
975 - 1 350
4,25 - 5,75
9 000 - 19 000
mark av W-Invest för att bygga en fullstor fotbollshall för
C-läge
875 - 1 200
5,25 - 6,75
6 500 - 12 000
inomhusbruk. Vid universitetet har Örebroporten fått i uppdrag
stadsdelar. I Boglundsängen planerar Västerporten att förvärva
att bygga nya Handelshögskolan om cirka 9 000 kvadratmeter
bruttoarea.
FOKUS ÖREBRO
27
I fokus: Infrastruktur
Järnvägsområdet i centrala Örebro har länge varit uppe till
diskussion. Kommunen har tidigare diskuterat att gräva ner
järnvägen mellan Svampen och Gustavsvik för att på så vis
undgå barriärer och buller samt skapa attraktiva byggrätter.
Dock skulle en sådan investering kosta flera miljarder kronor
varför frågan inte längre är aktuell med undantag av vissa
kortare sträckor. Istället har fokus flyttats till hur
järnvägsområdet och Resecentrum ska utvecklas. På
parkeringen vid Postterminalen har det tidigare pratats om ett
varuhus med inspiration från Göteborg och Nordstan. I förslag
till ny detaljplan har användningen ändrats till kontor för att
erbjuda arbetsplatser nära stationen. Trafikverket
rekommenderar i sin förstudie om förutsättningarna för bättre
kollektivtrafik mellan Nora och Örebro att inte gå vidare med en
järnvägsutbyggnad på grund av höga kostnader. Kommunerna
i regionen har länge uttryckt ett behov av att förbättra
kommunikationerna då arbetspendlingen mellan Örebro och
länets mindre orter har ökat i båda riktningarna.
Lägesindelning, kontor (A- och B-läge)
Industri- & lagerfastigheter
Bland de större aktörerna inom segmentet finns Aspholmen
Fastigheter (Castellum), Brinova, Husman, W-Invest och
Örebroporten. Örebroregionen är ett av landets bättre
logistikläge. Chauffören 1, belägen i Pilängen, såldes i februari
för 13 mkr. Fastigheten inrymmer industrilokaler om cirka 1 700
kvadratmeter och priset motsvarar cirka 7 700 kr/kvm.
Direktavkastningen beräknas till cirka 7,5 procent. I Västra
Pilängen har Bulk Eiendom tecknat ett 15-årsavtal om 22 500
kvadratmeter lager med sportvarukedjan XXL. Tomten om cirka
54 000 kvadratmeter förvärvades från kommunen för
200 kr/kvm. Swedol har tidigare uppfört ett eget centrallager
om 18 500 kvadratmeter i området.
Transaktioner - Örebro
Objekt
Fastighetstyp
Datum
Köpeskilling
(tkr)
Area
(kvm)
Säljare
Köpare
1
Karossen 8
Butik
jul-13
6 500
740
Kränglan i Örebro
Jaw-Transporter
2
Råbocken 6
Bostäder
jun-13
13 500
733
Privatperson
BRF Råbocken 6
3
Hjorten 9
Bostäder
apr-13
20 700
916
Dödsbo
BRF OP 13
4
Steglitsen 10
Bostäder & butik
apr-13
7 679
625
Dödsbo
PWE Fastigheter
5
Renen 8 & 9
Bostäder
feb-13
38 500
2 025
Privatperson
Privatperson
* Av NAI Svefa bedömd köpeskilling
FOKUS HELSINGBORG
28
Helsingborg
50
Bostadsfastigheter
Stora aktörer på Helsingborgs bostadsmarknad är det
kommunala bolaget Helsingborgshem samt Akelius, Rikshem
och Wallenstam. Rikshem har stått som köpare i de tre stora
Rikshem har storsatsat i Helsingborg.
Under året har bolaget köpt nästan 3 000
lägenheter i staden. Helsingborgshem
säljer bostadsfastigheter för att finansiera
nybyggnation och renovering av ett stort
antal lägenheter.
affärer som skett hittills i år. I maj förvärvade bolaget hela
Heimstadens bestånd i staden om närmare 700 lägenheter till
ett bedömt värde om 650 – 700 mkr. Det andra förvärvet
genomfördes som en bytesaffär med Wallenstam, där Rikshem
förvärvade drygt 500 lägenheter till ett värde av 860 mkr. Det
tredje förvärvet skedde i slutet av juni när Rikshem förvärvade
15 bostadsfastigheter med 865 lägenheter från
Helsingborgshem till en köpeskilling av 720 mkr. Syftet med
försäljningen för Helsingborgshem är att frigöra kapital för att
Charlotte Pettersson
[email protected]
möjliggöra renovering av 1 600 lägenheter i befintligt bestånd
samt nybyggnation av 1 200 lägenheter. I samarbete med
Veidekke uppför Helsingborgshem ”Höjdpunkten” som med
sina 121 lägenheter och 22 våningar blir Helsingborgs högsta
NAI Svefa Fastighetsindex
2013:2
2013:1
2012:2
2012:1
2011:2
Index
50
54
50
51
50
Placering
6
6
7
6
6
hus. Inflyttning är planerad till våren 2014.
Kommersiella hyresfastigheter
De största aktörerna inom den kommersiella fastighetssektorn
är Briggen (Castellum), Diligentia, Ikea Fastigheter, Norrporten
Helsingborg - juli 2013
Hyra
(kr/kvm)
och Wihlborgs. Under våren har Midroc påbörjat byggnationen
Direktavkastning
(%)
Bedömda värden
(kr/kvm)
av projektet Metropol. Det ska resultera i bostäder, butiks- och
kontorslokaler samt en biograf och ett hotell. Den totala
uthyrningsbara arean uppgår till 29 000 kvadratmeter. Arbetet
Kontor
med att utforma den attraktiva Ångfärjetomten i centrala
AA-läge
Helsingborg till en hotell- och kongressanläggning fortsätter
A-läge
1 400 - 2 000
6,50 - 7,00
12 000 - 17 000
B-läge
900 - 1 500
7,00 - 8,25
7 000 - 10 000
C-läge
800 - 1 100
8,00 - 9,00
4 500 - 7 000
Butiker
efter att Länsstyrelsen motsatt sig det ursprungliga förslaget. I
skrivande stund har utställning av ett nytt planförslag nyligen
avslutats. Detaljplanen planeras bli antagen under vintern
2014. Diligentias prisvinnande köpcentrum Väla har genomgått
en omfattande expansion och uppfräschning och består nu av
AA-läge
180 butiker. Diligentia planerar att expandera med ytterligare
15 500 kvadratmeter lokalarea intill det befintliga varuhuset
A-läge
2 750 - 4 000
6,00 - 7,00
28 000 - 37 000
B-läge
1 200 - 2 000
7,00 - 8,00
9 000 - 14 000
C-läge
600 - 900
7,50 - 9,00
4 000 - 8 000
A-läge
500 - 800
7,50 - 8,50
3 500 - 7 500
B-läge
400 - 600
7,75 - 9,25
2 500 - 4 500
några av de större ägarna av specialfastigheter. Peab har fått i
C-läge
350 - 550
8,75 - 10,00
1 500 - 3 000
uppdrag av kommunen att renovera fotbollsarenan Olympia.
med inflyttning redan till hösten 2014.
Specialfastigheter
Industri
Helsingborgs stad, landstinget, Vita Falken och Wihlborgs är
Kontraktssumman uppgår till 230 mkr och omfattar om-, till-
Bostäder
och nybyggnation av 27 000 kvadratmeter publik- och
AA-läge
A-läge
1 125 - 1 500
3,50 - 4,50
16 000 - 25 000
B-läge
1 125 - 1 500
3,75 - 4,75
8 000 - 15 000
C-läge
975 - 1 500
5,25 - 7,25
5 000 - 9 000
arenaytor. Wihlborgs har påbörjat renoveringen av den centrala
utvecklingsfastigheten Ruuth 23 efter att tecknat ett åttaårigt
hyresavtal om cirka 2 750 kvadratmeter med AcadeMedia för
en gymnasieskola. Årshyran uppgår till 5,6 mkr.
FOKUS HELSINGBORG
29
I fokus: Infrastruktur
Helsingborg är en stad där näringslivet gynnas av den goda
infrastrukturen samtidigt som man står inför stora utmaningar
för att möta den ökande belastningen på väg och järnväg. H+
projektet som syftar till att bygga upp en ny stadsdel i de
gamla hamnkvarteren är beroende av att järnvägsspåren söder
om Helsingborg grävs ner i en tunnel. Kommunen meddelade
år 2011 att planerna för Södertunneln tills vidare är lagda på is
på grund av att projektet bedöms bli cirka 750 mkr dyrare än
vad som först beräknats. Det finns även planer på en fast
förbindelse mellan Helsingborg och Helsingör för att avlasta
den redan nu tungt trafikerade E6 och Öresundsbron.
Avgörande för de båda projekten är att statlig finansering
säkerställs. I dagsläget pågår endast mindre infrastrukturprojekt i staden. För att möta det ökande antalet tågpendlare
planeras Knutpunkten, Helsingborgs resecentrum, att byggas
om och till. Syftet är att öka både kapaciteten, standarden och
trygghetskänslan samt att knyta ihop området kring centralen
med det blivande H+-området i söder.
Lägesindelning, kontor (A- och B-läge)
Industri- & lagerfastigheter
De största ägarna av industrifastigheter är Briggen (Castellum),
Park of Sweden (Kemira Oy), Northern Logistic Property och
Wihlborgs. Helsingborgs goda infrastruktur möjliggör en fortsatt
expansion och nyetablering av logistikföretag i staden.
Bockasjö har påbörjat byggnation av en logistikanläggning om
30 000 kvadratmeter för PostNord Logistics TPL:s räkning.
Briggen har inlett byggnationen av en 9 700 kvadratmeter stor
lager- och logistiskfastighet till sportmärket Puma i Berga.
Investeringen beräknas uppgå till 72 mkr. I juni avyttrade
Tribona en 70 000 kvadratmeter stor logistiskfastighet för ett
pris som motsvarar drygt 13 000 kr/kvm. Fastigheten är i dag
fullt uthyrd till Ica Fastigheter till och med år 2021.
Transaktioner - Helsingborg
Objekt
Fastighetstyp
Datum
Köpeskilling
(tkr)
Area
(kvm)
Säljare
Köpare
Bostäder
jun-13
720 000
865 lgh
Helsingborgshem
Rikshem
Lager
jun-13
931 000
70 000
Tribona
Ica med partner
10 400 Fastighets AB Slottskärnan
Radioplan
1
Paket om 15 bostadsfastigheter
2
Kolven 2
3
Sippan 24 & 26
Bostäder
jun-13
101 000
4
Paket om 32 bostadsfastigheter
Bostäder
maj-13
650 000 - 700 000 *
44 000
Heimstaden
Rikshem
5
Paket om 4 bostadsfastigheter
Bostäder
apr-13
110 000
8 600
Radioplan
Rikshem
* Av NAI Svefa bedömd köpeskilling
FOKUS NORRKÖPING
30
Norrköping
34
Bostadsfastigheter
Det kommunala bostadsbolaget Hyresbostäder är den ledande
aktören på hyresmarknaden. Henry Ståhl Fastigheter,
Rikshem fortsätter att förvärva objekt i
Norrköping och omsättningen på bostadsfastigheter har varit relativt hög i orten under
det första halvåret. Viss nybyggnation av
bostäder är på gång men den beräknas inte
täcka behovet.
Hyresbostäder i Sverige (Acta), Lundbergs och Rikshem är
stora privata hyresvärdar. Befolkningen i Norrköping fortsatte
att öka under det första halvåret och vakanserna är fortsatt
låga. Hyresbostäder sålde i juni två portföljer med totalt 1 045
lägenheter. Köpare var Rikshem respektive Vissland
Fastigheter i Linköping och det underliggande fastighetsvärdet
uppgick till 670 mkr, motsvarande cirka 8 100 kr/kvm, för
portföljerna tillsammans. Det kapital som frigörs genom
försäljningen ska användas för att finansiera nyproduktion och
för att minska bolagets beroende av lån. I kvarteret Skeppet
Johan Hoff
[email protected]
bakom före detta saluhallen planerar Göteborgsföretaget
Wikovia att uppföra 64 lägenheter i ett trygghetsboende för
personer över 70 år. Fastigheten köptes från Klövern under
sommaren och Wikovia hoppas på byggstart i november med
NAI Svefa Fastighetsindex
2013:2
2013:1
2012:2
2012:1
2011:2
Index
34
35
32
32
30
Placering
16
19
19
19
22
beräknad inflyttning i slutet av 2014.
Kommersiella hyresfastigheter
Lundbergs är den ledande fastighetsägaren på den
kommersiella marknaden. Diligentia, Eurocommercial, Henry
Norrköping - juli 2013
Hyra
(kr/kvm)
Ståhl Fastigheter och Klövern är andra med ägarintresse på
Direktavkastning
(%)
Bedömda värden
(kr/kvm)
orten. I Ingelsta planerar två kedjor att öppna nya butiker inom
kort. Den första är XXL som kommer att öppna en sportbutik
på cirka 4 000 kvadratmeter bredvid Media Markt. Invigning
Kontor
sker troligen under hösten och företaget investerar omkring
AA-läge
15 – 20 mkr vid etableringen. Dessutom ska Biltema starta en
A-läge
1 000 - 1 600
6,00 - 8,00
7 000 - 14 500
B-läge
750 - 1 200
7,00 - 8,25
5 000 - 8 000
C-läge
700 - 950
7,50 - 9,25
3 000 - 6 000
Butiker
butik i samma område med planerad öppning under våren
2014. Marken, som har en areal omkring 30 200 kvadratmeter,
köptes från kommunen för knappt 700 kr/kvm. Utöver detta
ska Biltema vara med och investera i infrastrukturen i området.
I juni köpte Ståhls fastigheten Sprutan 6 som inrymmer Best
AA-läge
Western Princes Hotell med 119 rum. Hotellet blir kvar som
hyresgäst och ett nytt 15-årigt avtal har tecknats. Hyresgäst
A-läge
1 500 - 4 000
6,00 - 7,00
10 000 - 35 000
B-läge
900 - 3 000
6,50 - 8,50
5 000 - 12 000
C-läge
600 - 1 000
7,75 - 9,50
3 500 - 7 000
A-läge
400 - 750
7,00 - 9,50
3 500 - 7 500
Specialfastigheter
B-läge
400 - 650
8,00 - 10,00
2 200 - 4 500
Kommunen är största ägare på orten. Hemsö, landstinget,
C-läge
375 - 550
9,00 - 10,00
1 700 - 3 000
Lundbergs och Nordic Care Holding är andra innehavare av
och hyresvärd kommer tillsammans att investera över 10 mkr i
fastigheten och verksamheten.
Industri
specialfastigheter. I juni stängde Kriminalvården häktet i
Bostäder
Norrköping. Byggnaden, som är belägen utmed Strömmen
AA-läge
A-läge
1 000 - 1 375
4,50 - 5,50
9 000 - 19 000
B-läge
900 - 1 250
4,75 - 6,25
6 000 - 14 000
C-läge
875 - 1 175
6,50 - 6,75
5 000 - 9 000
och ägs av Specialfastigheter, är ursprungligen uppförd på
1700-talet och var därmed Sveriges äldsta anstalt. Det har
ryktats om en försäljning av fastigheten och framtida planer på
bostäder för studenter då den är belägen i närheten av
Campus. Tidigare fanns Norrköping med i planerna på att
bygga ett av de nya storfängelserna.
FOKUS NORRKÖPING
31
I fokus: Infrastruktur
Förra året kom regeringens besked om att Ostlänken ska
byggas och att 30 mdkr budgeterats för projektet. Ostlänken
är en 15 mil lång dubbelspårig järnväg för snabbtåg mellan
Järna och Linköping med fem stationer, varav en i Norrköping.
Restiden från Stockholm till Norrköping är beräknad till omkring
55 minuter, en tidsvinst med cirka 20 minuter. Första
utredningen av projektet utgår från trafik med en hastighet på
320 km/h, men det är ännu inte bestämt vilken hastighet den
kommer att byggas för. Det andra alternativet är 250 km/h.
Den nya järnvägen innebär inte bara kortare restider utan även
att godstrafiken kommer få effektivare transporter. För regionen
kommer det även innebära att kapacitet frigörs på den gamla
stambanan för regional person- och godstrafik. En fördjupad
översiktsplan antogs under 2010 med nytt resecentrum och
även ett förslag till omvandling av Södra Butängen. I och med
beskedet om Ostlänken aktualiserades planerna för att
utveckla området till en funktionsblandad innerstadsdel med
6 000 boende och 6 000 arbetande.
Lägesindelning, kontor (A- och B-läge)
Industri- & lagerfastigheter
Billerud och Holmen är tillsammans med Klövern och
kommunen de största ägarna inom segmentet. I juli sålde
Ståhls fyra lagerfastigheter till Kungsleden, varav tre är belägna
i Norrköping och en i Örebro. Den totala köpeskillingen uppgick
till cirka 87 mkr och den initiala direktavkastningen uppges till
cirka 7,5 procent. Uthyrningsbar area är omkring 17 000
kvadratmeter med ett hyresvärde om cirka 10,1 mkr.
Försäljningen var ett led i Ståhls arbete med att koncentrera
beståndet till kontors-, handels- och bostadsfastigheter.
Helgenäs Bulktransporter har köpt mark inom Norra
Herstaberg av Norrköpings kommun. Priset uppgick till cirka
150 kr/kvm tomtareal.
Transaktioner - Norrköping
Objekt
Fastighetstyp
Datum
Köpeskilling
(tkr)
Area
(kvm)
Säljare
Köpare
1
Två bostadsportföljer
Bostäder
jul-13
670 000
82 700
Hyresbostäder
Rikshem / Vissland
2
Hornet 24 & 27
Bostäder
jul-13
25 400
2 422
Lundströms
Magnussons Fstg AB
3
Hållhaken 3
Bostäder
jun-13
64 000
6 164
Privatpersoner
Eklöf Fastighets AB
4
Stenhuggaren 26
Bostäder
maj-13
59 500
6 376
Privatpersoner
Privatpersoner
5
Kolet 3
Lokaler
jan-13
10 500
1 584
Trecé Intressenter
Sitt i Norrköping
* Av NAI Svefa bedömd köpeskilling
FOKUS JÖNKÖPING
32
Jönköping
55
Bostadsfastigheter
Kommunägda Vätterhem är den största aktören i Jönköping.
Andra stora ägare är Brandtornet, CA Fastigheter, Din Bostad
Jönköping växer med cirka 1 000 invånare
per år vilket har skapat bostadsbrist.
Kommunens prognos är att 2 700 lägenheter
behöver byggas till 2017. Byggandet har
från år 2010 varit minst 400 lägenheter per
år, främst hyresrätter.
(Balder), Ekblads, HSB, Jönköpings Bygginvest, Lundbergs,
Lustgården, M2 gruppen och Willhem. I juni förvärvade
Willhem ett bostadshyreshus beläget på Gräshagen med 56
lägenheter från Tornet. Huset uppfördes 2008 och har en
uthyrbar area om cirka 4 000 kvadratmeter. Köpeskillingen har
angetts till 80 mkr, motsvarande drygt 20 000 kr/kvm.
Direktavkastning bedöms till cirka 4,6 procent. Flera
bostadsprojekt pågår i Jönköping. I november kommer de två
första etapperna av projektet Atollen att färdigställas. Projektet
inrymmer 110 lägenheter, varav 45 bostadsrätter som innehas
Per Skrealid
[email protected]
av HSB Gota och 65 hyresrätter som ägs av Ekblads och
Corallen. Bokning pågår och hyran för 3 rok ligger omkring
1 700 kr/kvm. I maj byggstartades den sista delen i Atollen.
HSB Gota bygger 42 bostadsrätter och Corallen bygger 4 400
NAI Svefa Fastighetsindex
2013:2
2013:1
2012:2
2012:1
2011:2
Index
55
52
51
48
49
Placering
4
7
6
7
8
kvadratmeter butik, restaurang och kontor.
Kommersiella hyresfastigheter
Lokalmarknaden domineras av aktörer som Alecta, Corallen
(Castellum), Ekblads, Lundbergs, Norrporten och Tosito.
Jönköping - juli 2013
Hyra
(kr/kvm)
Efterfrågan på lokaler är god och flera aktörer jobbar med
Direktavkastning
(%)
Bedömda värden
(kr/kvm)
fastighetsutveckling. Alecta, som äger köpcentrumet A6, har
köpt grannfastigheten Valutan 13 på cirka 13 000
kvadratmeter av CBRE Global Investors fond Nordic Property
Kontor
Fund. Hyresgäster är Coop, BR Leksaker och en restaurang.
AA-läge
Alecta planerar även för ett varuhus på A6-området med
A-läge
1 000 - 1 700
6,00 - 7,00
12 000 - 18 000
B-läge
700 - 1 500
7,00 - 8,50
6 000 - 10 000
C-läge
650 - 1 100
7,50 - 9,00
3 000 - 5 000
Butiker
skyltläge mot E4. Detaljplanearbete pågår, byggrätten anges till
drygt 2 600 kvadratmeter. Tosito har under våren köpt
Alhambra 7 vid Norra Strandgatan, en äldre och anrik
restaurang/nattklubb på drygt 2 000 kvadratmeter. Säljare är
KB Bälö i Göteborg. De tomställda lokalerna kommer att
AA-läge
byggas om till kontor. Lustgården utvecklar ett handelsområde
A-läge
1 500 - 4 500
5,50 - 7,00
15 000 - 35 000
på Solåsen. XXL Sport & Vildmark har etablerat sig och nästa
B-läge
800 - 1 800
6,25 - 8,00
7 000 - 15 000
år öppnar Lager 157, Stadium Outlet och Leos Lekland. Även
C-läge
500 - 1 100
7,00 - 9,00
3 000 - 9 000
A-läge
400 - 750
6,75 - 8,50
3 000 - 8 000
Specialfastigheter
B-läge
350 - 600
8,25 - 10,00
2 500 - 6 000
Högskolefastigheter i Jönköping, landstinget, Månsarps
C-läge
300 - 550
8,00 - 10,00
1 750 - 4 500
Förvaltning och Norrporten är stora ägare av specialfastigheter.
Rusta kommer att ansluta sig till området.
Industri
M2 Gruppen köpte i mars fastigheten Harven 3, även känd
Bostäder
som Filmstaden, av Peab. Objektet ligger i Västra Centrum och
AA-läge
A-läge
900 - 1 350
3,50 - 4,50
12 000 - 22 000
B-läge
850 - 1 300
4,00 - 5,00
10 000 - 19 000
C-läge
800 - 1 200
4,50 - 6,00
7 000 - 11 000
innehåller 5 000 kvadratmeter med biograf, butiker,
restauranger samt bostäder. Hemsö avsåg i våras att förvärva
Internationella Engelska Skolan, en nybyggd gymnasieskola
ägd av Vikstaden, men köpet avbröts. Köpesumman skulle ha
varit 200 mkr vilket bedöms motsvara en direktavkastning om
cirka 7 procent.
FOKUS JÖNKÖPING
33
I fokus: Infrastruktur
Jönköping har ett strategiskt läge med två tredjedelar av
Nordens befolkning inom 40 mil. Här finns större trafikleder,
regionala och lokala tågförbindelser samt flygplats. För fortsatt
utveckling av stad och näringsliv krävs dock en förbättrad
infrastruktur. Trafikverket upphandlar ombyggnation av riksväg
26/47, en viktig pendlingsväg mellan Mullsjö och Jönköping.
Vägen har dålig standard och stor olycksrisk. Riksväg 40
byggs ut till motorväg förbi Ulricehamn med beräknat
färdigställande under hösten 2015. I Trafikverkets nationella
transportplan föreslås även en ombyggnad av sträckan
Falköping-Jönköping-Nässjö. Den kommunala
kommunikationsstrategin innebär satsning på kollektivtrafik,
gång- och cykelvägar samt att biltrafiken inte ska öka i
stadskärnan. Kollektivtrafik per invånare ska dubbleras till år
2020 och cyklandet ska öka med 30 procent till år 2015.
Dessa färdmedel måste därför utvecklas och förbättras så att
fler väljer att åka buss, cykla eller gå. Söder om Munksjön finns
planer på en ny tågstation för höghastighetståg.
Lägesindelning, kontor (A- och B-läge)
Industri- & lagerfastigheter
Corallen, Husqvarna och Ikea är stora ägare av industri- och
lagerfastigheter. Jönköpingsregionen har ett av Sveriges bättre
logistiklägen. Stabilitet har länge rått i området. Nuvarande
vakansnivåer bedöms vara tillfälliga. Experts centrallager i
Skillingaryd tomställdes förra året i samband med bolagets
konkurs i Sverige. Nu flyttar Expert tillbaka kvarvarande delar av
Nordenlagret till lokalerna om 60 000 kvadratmeter. Terminal
Real Estate Sweden har tecknat ett nytt 15-årigt hyresavtal
med PostNord gällande terminalen i Torsvik som efter
tillbyggnad kommer att omfatta cirka 17 000 kvadratmeter.
Corallen bygger en ny verkstad om 3 100 kvadratmeter i
Ljungarum för Skeppsbrons Lastbil och Bussverkstad.
Transaktioner - Jönköping
Objekt
Fastighetstyp
Datum
Köpeskilling
(tkr)
Area
(kvm)
Säljare
Köpare
1
Nyckeln 7
Bostäder
jun-13
80 000
3 832
Tornet
Willhem Gräshagen AB
2
Valutan 13
Butik
jun-13
290 000 - 320 000 *
13 183
CBRE
Alecta
3
Harven 3
Bostäder & lokaler
jun-13
115 000 - 130 000 *
8 475
Peab
M2 Filmstaden AB
4
Ättlingen 1
Industri
maj-13
15 500
4 050
EM Holding
SB Property
5
Lavan 8
Bostäder
apr-13
9 100
810
HKV i Nässjö
Jönköpingshem
* Av NAI Svefa bedömd köpeskilling
FOKUS UMEÅ
34
Umeå
45
Bostadsfastigheter
Allmännyttan Bostaden förvaltar nära hälften av lägenheterna i
Umeå. Den största privata aktören är Lerstenen som äger och
Som Europas kulturhuvudstad 2014
fokuserar Umeå på kulturdriven utveckling.
Ny centrumgalleria, ökat utbud av hotellrum
samt nytt kulturcentrum skapar förutsättningar
för att tillväxten ska bestå även efter
programårets slut.
förvaltar nära 1 800 lägenheter. Även Akelius och Umehem har
betydande bestånd. Det nya bostadsområdet Sandåkern med
totalt 700 planerade lägenheter utvecklas till största delen av
aktörer som HSB, Lerstenen, NCC, Rekab, Riksbyggen,
Skanska, Standard och Tyréns. Utvecklingen vid Gimoborg
bostadsområde fortsätter med en tredje etapp och planer finns
för att även komplettera med hyresrätter i framtiden. Ett nytt
bostadsområde på Olofsdal kommer att växa upp där HSB
planerar för drygt 600 lägenheter. Umeå kommun planerar på
sikt för ytterligare 500 lägenheter i området. För Tomtebos
Martina Gustavsson
[email protected]
fortsatta utveckling planeras ytterligare cirka 400 lägenheter på
den södra sidan av Nydalasjön. Transaktionsaktiviteten
avseende befintliga bostadsfastigheter har under första delen
av 2013 varit låg. Prognosen är en fortsatt låg
NAI Svefa Fastighetsindex
2013:2
2013:1
2012:2
2012:1
2011:2
Index
45
50
50
47
50
Placering
9
8
7
9
8
transaktionsaktivitet under det närmaste året.
Kommersiella hyresfastigheter
Balticgruppen, Diös, Norrporten, Umehem och Umeå kommun
är stora aktörer inom segmentet. Även Gazette, som ägs till
Umeå - juli 2013
Hyra
(kr/kvm)
lika delar av Balticgruppen och Västerbottenskuriren, har
Direktavkastning
(%)
Bedömda värden
(kr/kvm)
betydande bestånd. Balticgruppen utvecklar kvarteret Forsete
med centrumgallerian Utopia Shopping. Gallerian kommer att
innehålla cirka 20 000 kvadratmeter butiks- och
Kontor
restauranglokaler och färdigställs i två etapper. De första
AA-läge
hyresgästerna beräknas kunna flytta in under hösten 2013. I
A-läge
1 200 - 2 000
7,00 - 7,75
11 000 - 19 000
B-läge
950 - 1 400
7,25 - 8,00
8 000 - 12 000
C-läge
750 - 950
8,25 - 9,25
4 000 - 8 000
Butiker
kvarteret Magne i centrala Umeå har detaljplan antagits som
tillåter ett höghus i tolv våningar samt en lägre del i tre våningar
intill Storgatan. Norrportens förslag innebär cirka 13 500
kvadratmeter kontors- och butikslokaler samt bostäder.
Umehem färdigställer fastigheten Embla 5 med tre påbyggda
AA-läge
våningsplan som planeras inrymma kontorslokaler samt
bostäder. De tre fastighetsbolagen Kedjan, Bödeln och
A-läge
2 000 - 3 800
6,25 - 7,00
20 000 - 35 000
B-läge
900 - 2 000
6,50 - 7,50
7 500 - 18 500
C-läge
700 - 1 100
7,25 - 8,25
4 500 - 7 500
A-läge
450 - 750
7,50 - 9,00
3 000 - 7 500
Specialfastigheter
B-läge
400 - 700
7,75 - 9,50
2 000 - 5 000
Betydande aktörer inom segmentet är landstinget, Akademiska
C-läge
350 - 650
8,00 - 10,00
1 500 - 4 500
Hus, Akelius, Balticgruppen, Gazette och Rikshem. Även
Umehem planerar för byggnation av två 14-våningshus i
centrala Umeå för handel, kontor och bostäder.
Industri
Bäckbacka är en betydande aktör som nu utvecklar 108
Bostäder
lägenheter för trygghetsboende för seniorer. Sweco har utsetts
AA-läge
som arkitektvinnare av Hedlunda förskola, Norrlands första
A-läge
1 000 - 1 550
4,25 - 5,50
11 000 - 20 000
B-läge
900 - 1 300
5,25 - 6,00
9 000 - 16 000
och beräknad inflyttning är till hösten 2014. På Olofsdal
C-läge
850 - 1 050
5,75 - 6,75
6 500 - 12 000
utvecklar Balticgruppen i samarbete med Peab nya lokaler till
offentliga passivhus. Vännäsbyggarna har totalentreprenaden
Språkskolan. NTI-gymnasiet är klar som hyresgäst i
centrumgallerian Utopia.
FOKUS UMEÅ
35
I fokus: Infrastruktur
Arbetet med Umeåprojektet, en ringled runt staden, fortlöper
och en arbetsplan för den återstående etappen, Västra länken,
är nu inskickad till Trafikverket för prövning. Sträckningen
kommer att dras öster om Prästsjön då det visat sig vara det
mest samhällsekonomiskt lönsamma alternativet. Byggstart är
möjlig från våren 2014. För Umeå Hamn i Holmsund pågår ett
utvecklingsprojekt som bland annat innebär att E12 rätas ut
samt att en ny elektrifierad järnväg byggs parallellt med denna
till färjelägret. Hamnen har fått nya kranar, ny kaj och ett
markområde har förberetts för företagsetableringar. Byggherre
är Umeå kommun och Trafikverket är en av medfinansiärerna i
projektet. Fas 1 i Kvarkenprojektet har fått stöd från EU. Denna
del omfattar analys och planering av en hållbar transportlösning
med en ny naturgasdriven färja mellan Umeå och Vasa.
Ombyggnationen av Umeå Airport fortlöper och den nya entrén
är invigd. Nästa etapp innebär ett nytt garage och under 2014
kommer också ankomsthallen att byggas om. Projektet är ett
samarbete mellan Swedavia, Umeå kommun och Region
Västerbotten.
Lägesindelning, kontor (A- och B-läge)
Industri- & lagerfastigheter
Privata ägare med betydande bestånd är bland andra
Kungsleden och egenanvändare som Volvo och Norrmejerier. I
maj stängdes sågverket i Holmsund och det är ännu oklart vad
som kommer att hända med fastigheten. Lokalerna är
tomställda och de fastighetstillbehör som hör till
sågverksamheten kommer att avlägsnas. I anslutning till den
nya godsbangården på Västerslätt utvecklas NLC Park som blir
ett cirka 40 hektar stort logistikområde där företag har möjlighet
att etablera sig med fördelar av goda transportanslutningar. De
transaktioner som skett under första halvåret 2013 har främst
varit mindre fastigheter. Köpare är i huvudsak egenanvändare.
Prognosen för året är en fortsatt låg transaktionsaktivitet.
Transaktioner - Umeå
Objekt
Fastighetstyp
Datum
Köpeskilling
(tkr)
Area
(kvm)
Säljare
Köpare
Bostäder
jun-13
4 500
468
Privatperson
Privatperson
Industri
maj-13
4 500
421
1
Rovdjuret 13
2
Röbäck 30:98
3
Lien 25
Bostäder
mar-13
5 075
392
Privatperson
Umeå Driftteknik Fstg
4
Safiren 6
Bostäder
feb-13
8 500
600
Privatperson
Privatperson
5
Röbäck 93:1
Industri
jan-13
4 500
1 190
Edlund Fstg
Umeassistance Fstg
* Av NAI Svefa bedömd köpeskilling
Fritids Metropolen Acke och Pettson AB
FOKUS LUND
36
Lund
53
Bostadsfastigheter
Kommunala LKF och stiftelsen AF Bostäder som erbjuder
studentlägenheter är stadens dominerande hyresvärdar.
Akelius, HSB och Stena Fastigheter äger också stora bestånd.
I juni skedde en stor affär inom Ideonområdet då Ikano Fastigheter valde att
avyttra sitt bestånd till Wihlborgs. För att
möjliggöra utvecklingen av Brunnshög
planeras det för investeringar i infrastruktur,
bland annat spårvagn.
Under året har transaktionsvolymen varit fortsatt låg, något
som dock är normalt i Lund där det sällan sker försäljningar av
större bostadsfastigheter/-bestånd. Även antalet bostadsrättsombildningar har varit lågt. Under 2012 färdigställdes 735 nya
bostäder inom kommunen, en förhållandevis hög nivå som
dock inte nådde upp till kommunens mål om 900 nya
bostäder. Under 2013 beräknas drygt 1 200 nya bostäder
påbörjas. En stor del av dessa avser studentbostäder, något
som det länge varit brist på i Lund. AF Bostäder uppför 110
Thomas Green
[email protected]
lägenheter i Studentlyckan. Lunds Nation omvandlar gamla
Landsarkivet till studentlägenheter, ett projekt som inklusive
viss nyproduktion omfattar cirka 130 lägenheter. Även
Helsingkrona Nation planerar för nyproduktion, cirka 70
NAI Svefa Fastighetsindex
2013:2
2013:1
2012:2
2012:1
2011:2
Index
53
58
58
57
60
Placering
5
4
4
3
3
lägenheter i ett 13-våningshus inom LTH-området.
Kommersiella hyresfastigheter
Briggen (Castellum), Vasakronan och Wihlborgs är stora
aktörer på den kommersiella marknaden. NIAM och Rodamco
Lund - juli 2013
Hyra
(kr/kvm)
Northern Europe finns också bland de stora ägarna. Wihlborgs
Direktavkastning
(%)
Bedömda värden
(kr/kvm)
förvärvade i juni Ikano Fastigheters bestånd inom Ideon. Köpet
omfattar cirka 63 000 kvadratmeter samt byggrätter för
kontorsändamål. Köpeskillingen har angetts till 1,5 mdkr plus
Kontor
byggrätter för bostadsändamål i Malmö. Wihlborgs, som
AA-läge
sedan tidigare äger cirka 40 000 kvadratmeter inom Ideon, blir
A-läge
1 400 - 2 300
6,00 - 6,75
14 000 - 25 000
därmed ensam fastighetsägare för Ideon Science Park och en
B-läge
750 - 1 500
6,50 - 7,50
10 000 - 14 000
ledande aktör på den kommersiella marknaden. Den
C-läge
700 - 1 200
7,50 - 8,50
5 000 - 8 500
Butiker
långsiktiga direktavkastningen har angetts till 6,5 procent.
Ikano Fastigheter avser att fokusera på utveckling och
förvaltning av handelsplatser och bostäder. Projektaktiviteten
AA-läge
vad gäller kontor är låg. Ett pågående projekt är den nya
A-läge
1 700 - 4 000
6,00 - 6,50
25 000 - 35 000
förvaltningsbyggnaden till Lunds kommun i anslutning till
B-läge
800 - 1 500
6,50 - 7,50
15 000 - 25 000
centralstationen. Vakansgraden på lokalmarknaden bedöms
C-läge
700 - 1 300
7,50 - 8,50
6 000 - 10 000
A-läge
500 - 800
7,50 - 8,50
4 500 - 7 000
Specialfastigheter
B-läge
350 - 650
8,00 - 9,00
3 000 - 5 000
Dominerande ägare är kommunen och Akademiska Hus. Det
C-läge
300 - 500
9,00 - 10,00
2 250 - 4 000
privata ägandet är utspritt på mindre aktörer. Lund
för närvarande vara högre än den långsiktiga.
Industri
karaktäriseras av universitetet som innehar en stark ställning
Bostäder
inom forskning och utbildning. Akademiska Hus bestånd är
AA-läge
A-läge
1 125 - 1 500
3,00 - 4,25
18 000 - 25 000
B-läge
1 125 - 1 500
4,00 - 5,00
13 000 - 18 000
C-läge
1 125 - 1 500
5,25 - 7,00
7 500 - 10 500
under ständig omvandling och med Campusplan Lund har
man utarbetat en långsiktig vision för universitetsområdets
utveckling. Ett pågående projekt är ombyggnaden av V-huset
på LTH för 300 mkr. Wihlborgs har avslutat om- och
tillbyggnaden av cirka 30 000 kvadratmeter vård- och
kontorslokaler åt Region Skåne.
FOKUS LUND
37
I fokus: Infrastruktur
Utbyggnaden av stadsdelen Brunnshög medför ett behov av
investeringar i infrastruktur. För att utveckla kollektivtrafiken vill
Lund satsa på spårvagn. Den första etappen blir sträckan
mellan Lund C och den kommande ESS-anläggningen:
5,5 kilometer dubbelspår med nio stationer, bland annat
Universitetssjukhuset och Ideon. Vid stationerna kommer
utvecklingsmöjligheter att öppnas upp, något som också
översiktsplanen prioriterar. Kostnaden beräknas till 900 mkr för
den första etappen, inklusive en ny depå. Trafikstart kan ske
under 2017, men ett definitivt beslut har ännu inte fattats. På
sikt planeras för ytterligare två linjer: Brunnshög – Dalby och
Lund C – Staffanstorp. Centralstationen är en av Sveriges mest
trafikerade och resandet väntas öka. En utökning till fyra spår
lär på sikt vara ett måste, men något beslut är inte att vänta
inom kort. Att förlägga spåren i tunnel skulle öppna upp för
utveckling i centrum. För att möjliggöra en fortsatt utveckling av
Ideon planeras för en ny trafikplats på E22 samt ombyggnad
av Lund Södra.
Lägesindelning, kontor (A- och B-läge)
Industri- & lagerfastigheter
North Bridge Nordic Property, Tetra Pak och Wihlborgs är stora
ägare av industri- och lagerfastigheter i Lund. Inom Hasslanda,
ett nytt verksamhetsområde vid trafikplats Råby, kommer
försäljning av tomter för småindustri, kontor, teknik- och
laboratorieföretag att påbörjas under hösten. Priserna ligger på
1 000 kr/kvm. I kommunens östra tätorter ligger priserna kring
150 – 180 kr/kvm. Här strävar kommunen efter att kunna
erbjuda små och medelstora företag byggklar mark inom tre
månader från förfrågan. I möjligaste mån vill man även förlägga
verksamheter som stödjer varandra inom samma område.
Transaktionsaktiviteten har varit fortsatt låg under året, såväl
vad gäller mark för exploatering som bebyggda fastigheter.
Transaktioner - Lund
Objekt
Fastighetstyp
Datum
Köpeskilling
(tkr)
Area
(kvm)
Säljare
Köpare
173 000
19 851
Kungsleden
AF Bostäder
1
Del av Sparta (3D-fastighet)
2
Paket om 10 kontorsfastigheter på Ideon
Kontor
jun-13
1 500 000
63 000
Ikano Fastigheter
Wihlborgs
3
Landstinget 2
Kontor
mar-13
29 000
2 900
Lunds Kommun
Wihlborgs
4
Agardh 9
Bostäder
feb-13
11 000
319
Dödsbo
Mutationem Motus
5
Kvarnvingen 6
Bostäder
jan-13
7 500
513
Akropol Förvaltning Lund
* Av NAI Svefa bedömd köpeskilling
Kontor, butik & utbildning jun-13
Privatperson
FOKUS BORÅS
38
Borås
34
I fokus: Infrastruktur
Enligt kommunens prognos kommer Borås att växa med i
genomsnitt cirka 1 000 personer per år fram till 2016. Detta
Bostadsfastigheter
innebär att befolkningen växer från dagens 105 000 invånare
Kommunala AB Bostäder i Borås är den i särklass största
högskolan har för närvarande omkring 15 000 studenter.
ägaren på hyresmarknaden. Akelius, HSB Göta och Willhem är
Sammantaget ställer detta krav på kommunikationer och
andra stora aktörer. Med undantag för Akelius köp från
infrastruktur. Ombyggnaden av väg 42 med förbifart Sjöbo ska
närstående Apartment Bostad är det huvudsakligen mindre
stå klar hösten 2014 och en tvärförbindelse till väg 27 planeras.
objekt som omsätts. Nyproduktionen är däremot omfattande.
En infrastruktursatsning som är viktig för Borås är att få till en
Hökerum Bygg uppför ett 21-våningshus på Nejlikan med
modern tågförbindelse med Göteborg. Projekt Götalandsbanan
inflyttning i maj 2014. Av de 81 bostadsrätterna återstår endast
innebär en snabbjärnväg mellan Göteborg och Stockholm, via
ett fåtal till försäljning. Även i Hestra, Trandared och Villastan
bland annat Borås. Planen är att Landvetter ska nås på 15
går bostadsförsäljningarna bra. Tillskott sker även av hyres-
minuter och Göteborg på 30 minuter. Österut ska Jönköping
och studentlägenheter. Intresset för AB Bostäders hyresrätter i
med anslutning till ”Europakorridoren” nås på 30 minuter.
Druvefors med inflyttning i juni – september har varit stort. I
Projektet är långsiktigt och tanken är att ”Europakorridoren”
Simonsland bygger AB Bostäder 160 studentlägenheter med
ska utgöra en snabbtåglinje längs E4 (Hamburg-Köpenhamn-
inflyttning under hösten. I Trandared ska 40 hyresrätter stå
Stockholm).
till omkring 109 000 invånare. Nettopendlingen är positiv och
klara till 2015. Det finns idéer om att bygga ett höghus om 24
våningar vid Pinocchioparken. Tanken är att bostäderna med
lokaler i bottenplan ska uppföras 2014 – 2016.
Kommersiella hyresfastigheter
Sven Jungland
[email protected]
Borås - juli 2013
CA Fastigheter, Cernera, Diligentia, Harry Sjögren (Castellum),
Hyra
(kr/kvm)
Klövern och Projektpartner är stora ägare inom segmentet.
Generellt är efterfrågan god på butikslokaler i centrum, men i
Knalleland bedöms uthyrningen gå trögare. Kontorshyrorna i
Borås är generellt något lägre än i andra orter av motsvarande
Direktavkastning
(%)
Bedömda värden
(kr/kvm)
Kontor
AA-läge
storlek. Detta är sannolikt ett arv från textilkrisen på 60- och
A-läge
850 - 1 450
6,75 - 8,25
8 000 - 14 000
70-talen då utbudet av lokaler var stort och delar av det
B-läge
600 - 875
7,75 - 9,75
5 000 - 8 000
industri- och kontorsbestånd som nyttjades av teko-industrin
C-läge
450 - 700
8,75 - 11,00
2 700 - 4 000
konverterades till kontor och kontorshotell. Utvecklingen av
Simonsland fortsätter för att skapa ett kluster för textil, mode
Butiker
och design. I dag finns bland annat Textilhögskolan,
AA-läge
Almåsgymnasiet och Yrkeshögskolan inom området. Det finns
A-läge
1 200 - 2 500
6,25 - 8,00
11 000 - 23 000
även planer på att konvertera 20 000 kvadratmeter av de
B-läge
700 - 1 500
7,50 - 8,75
5 000 - 10 000
C-läge
400 - 650
8,75 - 10,50
3 000 - 5 000
A-läge
400 - 750
7,75 - 9,50
3 000 - 7 000
B-läge
250 - 500
8,75 - 11,00
2 000 - 4 000
Kanico (Simonsland), Klövern, Kungsleden, Nordic Real Estate
C-läge
200 - 350
10,00 - 13,00
1 500 - 3 000
Partners, Redcats (La Redoute) med dotterbolag som Ellos
Bostäder
A-läge
875 - 1 450
4,75 - 6,00
10 000 - 17 000
industriområde. Tyngdpunkten förskjuts därmed geografiskt
B-läge
850 - 1 350
5,50 - 6,75
7 000 - 13 000
västerut mot Landvetters flygplats och Göteborgs hamn. I det
C-läge
800 - 1 050
6,50 - 8,25
5 000 - 8 000
tidigare industrilokalerna till kompletterande verksamheter. Vid
det tidigare Folkets Hus planeras för ett nytt kongresscenter.
Industri- & lagerfastigheter
och Josefsson samt SveaReal är stora ägare inom segmentet.
Omsättningen av industrifastigheter är begränsad och avser i
huvudsak mindre objekt. Intresset är fortsatt stort för Viared
mer centralt belägna Ryda kommer Ericsson att lämna
lagerytor om cirka 36 000 kvadratmeter.
Industri
AA-läge
FOKUS ESKILSTUNA
39
Eskilstuna
25
I fokus: Infrastruktur
Trafikverket har genomfört en förstudie av järnvägssträckan
Eskilstuna – Västerås. Syftet har varit att skapa förutsättningar
Bostadsfastigheter
för en ökad pendling mellan orterna. Kommunerna vill skapa
Eskilstuna Kommunfastigheter är tillsammans med Akelius,
samarbetar med en gemensam högskola. De senaste 20 åren
Graflunds, Lundbergs och Pagoden stora aktörer inom
har arbetspendlingen mellan orterna mer än fördubblats. Det
segmentet. Gärtze Fastighetsförvaltning har sålt två äldre
bedöms att pendlingen kommer att öka i båda riktningarna då
bostadsfastigheter till Hjalmarsson Fastigheter respektive
befolkningen växer i båda orterna samtidigt som arbetstillfällena
Nejden för priser motsvarande cirka 9 900 respektive 10 200
ökar i Västerås. Idag reser cirka 15 procent av arbetspendlarna
kr/kvm. Även Fastighets AB Nelån har sålt två äldre
med tåg. Det utredningsalternativ som får en positiv nuvärdeskvot,
bostadsfastigheter för priser motsvarande cirka 9 600 och
det vill säga att nyttan överstiger kostnaderna, avser att utveckla
10 200 kr/kvm. Direktavkastningarna bedöms till mellan 5,0 –
dagens järnväg kompletterat med direkttåg mellan orterna i
5,5 procent. I stadsdelen Lagersberg, ett miljonprograms-
högtrafik. Trafikverket ska ta ställning till de olika alternativen.
område byggt på 60-talet, ska Eskilstuna Kommunfastigheter
Trafikverket planerar även för fler mötesspår och dubbelspår
investera drygt 300 mkr för att halvera energiförbrukningen och
på vissa sträckor av Svealandsbanan mellan Eskilstuna och
ge ett bättre inomhusklimat i 432 lägenheter. I Trumtorp, den
Södertälje.
bättre förutsättningar för ett ökat utbyte då de idag bland annat
första etappen av den nya stadsdelen Odlaren, planerar HSB
att uppföra enplansvillor och punkthus med bostadsrättslägenheter. I stadsdelen Norr planeras för 1 100 – 1 200
lägenheter inom kvarteret Nätet, som ägs av Lundbergs.
Kommersiella hyresfastigheter
John Eriksson
[email protected]
Eskilstuna - juli 2013
Akelius, GE Real Estate, Henderson Global Investors, Klövern
och Kungsleden hör till segmentets största aktörer. Eskilstuna
har relativt lite kontorsytor med anledning av att kommunens
näringsliv domineras av industri, lager och logistik. GE Real
Estate har tecknat en avsiktsförklaring om att sälja bolagets
Hyra
(kr/kvm)
Direktavkastning
(%)
Bedömda värden
(kr/kvm)
Kontor
AA-läge
samtliga fastigheter till Kungsleden, däribland tolv fastigheter i
A-läge
1 000 - 1 450
7,00 - 8,25
6 000 - 10 000
Eskilstuna om 58 300 kvadratmeter med främst kontor och
B-läge
950 - 1 350
7,50 - 8,50
5 000 - 7 500
butiker i centrum. I Sveaplans centrum har Kungsleden tecknat
C-läge
700 - 1 100
8,50 - 10,00
3 500 - 5 500
ett 15-årsavtal om 3 900 kvadratmeter med Friskis & Svettis till
ett kontraktsvärde om 60 mkr. Kungsleden arbetar sedan
Butiker
tidigare med detaljplaneändring för skapandet av ytterligare
AA-läge
byggrätter för handel vid Sveaplans centrum. Vid extern-
A-läge
1 250 - 3 500
6,00 - 7,75
12 000 - 20 000
handelsområdet Tuna Park finns planer för utbyggnad av
B-läge
900 - 1 300
7,25 - 8,50
9 000 - 11 000
C-läge
700 - 1 000
8,00 - 9,00
7 000 - 9 000
A-läge
500 - 650
7,75 - 9,50
2 500 - 6 000
B-läge
450 - 600
8,50 - 10,00
2 000 - 4 500
Assa Abloy, Brunnsta Industrihus (Volvo) och Outokompu hör
C-läge
350 - 600
9,00 - 11,00
1 250 - 3 000
till de större aktörerna inom segmentet. Kommunen har tecknat
Bostäder
A-läge
950 - 1 400
5,00 - 6,25
8 000 - 17 500
till cirka 100 kr/kvm. DHL överlåter del av fastigheten Ekeby 2:2
B-läge
900 - 1 350
5,50 - 6,50
7 000 - 12 500
till kommunen för att bygga en kretsloppspark, samtidigt som
C-läge
875 - 1 250
6,00 - 7,00
5 250 - 8 000
ytterligare försäljningslokaler, medan galleriorna i city kämpar
med att hålla nere vakanserna.
Industri- & lagerfastigheter
ett optionsavtal med Goodman beträffande exploatering av 14
hektar mark i Eskilstuna Logistikpark. Goodman planerar att
uppföra upp till 84 000 kvadratmeter lager. Markpriset bedöms
kommunen överlåter cirka 10 hektar mark i Eskilstuna
Logistikpark till DHL för lageretablering.
Industri
AA-läge
FOKUS SUNDSVALL
40
Sundsvall
30
I fokus: Infrastruktur
Ett stort pågående infrastrukturprojektet i Sundsvall är
omdragningen av E4 från Myrecenter söder om staden till
Bostadsfastigheter
Skönsberg norr om staden, en sträcka på 20 kilometer.
Kommunala bostadsbolaget Mitthem är den största aktören.
bygget är färdigt då E4 leds via en bro över Sundsvallsfjärden.
Andra betydande aktörer inom segmentet är Diös, Din Bostad
När bron står färdig blir den med sina 2 109 meter Sveriges
(Balder), Totalförvaltning och Tvättbjörnen. Under de senaste
näst längsta vägbro och det är den största pågående
två åren har HSB Mitt byggt upp ett större bestånd och äger
brobyggnationen i Europa. Kommunfullmäktige beslutade den
nu cirka 1 100 lägenheter, främst i sekundära lägen.
17 juni att genomföra investeringen av Sundsvall Logistikpark.
Bostadsbristen i staden är signifikant samtidigt som det endast
Det innebär att kommunen tillsammans med SCA och
sker begränsad nyproduktion. Under 2015 och 2016 flyttas
Trafikverket gemensamt ska utveckla området kring Sundsvalls
Mittuniversitetets verksamhet i Härnösand till Sundsvall vilket
hamn till ett transportnav där tåg, fartyg och lastbil knyts
ytterligare kommer att bidra till ett behov av nya bostäder. I
samman med lager och logistikytor. Logistikparken är den
centrala Stenstaden konverteras en del vindar och kontorsytor
största satsningen på näringslivet på mycket lång tid. Det råder
till bostäder men det räcker inte för att tillgodose den ökande
dock oklarheter om när projektet kan starta då en lyckad
efterfrågan. Flera nyproduktionsprojekt finns dock på
satsning kräver att Trafikverket utvecklar
planeringsstadiet hos de stora aktörerna. Den mest
järnvägsnätet kring Bergsåker
spektakulära planen är byggnationerna på norra sidan av
och Maland.
Den tunga trafiken genom Sundsvall kommer att minska när
Sundsvalls hamn där visionen är att skapa totalt 2 500 nya
bostäder i flera etapper.
Kommersiella hyresfastigheter
Rickard Hellström
[email protected]
Sundsvall - juli 2013
Utöver Sundsvalls kommun återfinns Diös och Norrporten som
stora aktörer inom segmentet. Även Hemfosa, NP3
Fastigheter, Totalförvaltning och Tvättbjörnen är betydande
aktörer på orten. Under 2013 har transaktionsaktiviteten varit
lägre än normalt. De affärer som genomförts har dock skett på
Hyra
(kr/kvm)
Direktavkastning
(%)
Bedömda värden
(kr/kvm)
Kontor
AA-läge
högre nivåer än vad marknaden tidigare varit van vid.
A-läge
1 400 - 2 200
6,75 - 7,25
7 000 - 13 000
Köparsidan domineras av lokala aktörer, medan säljare främst
B-läge
1 300 - 2 100
7,00 - 7,75
4 000 - 8 000
har varit nationella fastighetsbolag. Hyresmarknaden för kontor
C-läge
700 - 1 000
7,50 - 8,50
2 500 - 7 000
bedöms överlag som god med relativt hög efterfrågan på
yteffektiva och moderna kontor. Under 2013 har en försiktigt
Butiker
positiv bild kunnat skönjas för handeln i Stenstaden som under
AA-läge
lång tid känt av konkurrensen från externhandelsområdet
A-läge
1 500 - 2 600
6,25 - 7,00
10 000 - 20 000
Birsta. Omdragningen av E4 med en ny bro över fjärden ska
B-läge
900 - 1 500
6,75 - 8,50
7 000 - 12 000
C-läge
600 - 1 000
7,50 - 9,50
2 500 - 7 000
A-läge
300 - 800
7,00 - 10,00
2 500 - 5 500
B-läge
275 - 750
8,00 - 10,50
2 000 - 4 000
Stora ägare inom segmentet är SCA och Sundsvalls kommun.
C-läge
225 - 600
8,25 - 11,00
Andra betydande aktörer är AkzoNobel, Diös och NP3
Bostäder
A-läge
950 - 1 500
4,50 - 5,50
8 000 - 16 000
Behovet av industri- och lagerfastigheter i bra lägen har
B-läge
800 - 1 150
6,00 - 7,50
6 000 - 12 000
därmed ökat och vakanserna minskat. Industriområdet i
C-läge
625 - 900
6,25 - 7,75
4 000 - 7 000
vara klar under 2015 och kommer att innebära ändrade
förutsättningar för handelsfastigheter i olika mikrolägen.
Industri- & lagerfastigheter
Fastigheter. I Sundsvalls inre hamn var tidigare flera industrioch logistikfastigheter belägna, men några av dessa har rivits
och andra kommer att rivas till förmån för bostadsbebyggelse.
Nacksta har blivit allt mer populärt för nyetableringar.
Industri
1 500 - 3 000
AA-läge
FOKUS GÄVLE
41
Gävle
29
I fokus: Infrastruktur
Efter flera år av förseningar ser det nu ut som att sista
etappen av dubbelspåret mellan Stockholm och Gävle
Bostadsfastigheter
kan komma att färdigställas. Bygget av dubbelspåret
Det allmännyttiga bostadsföretaget Gavlegårdarna är den
och vara klart i slutet av 2015. Huvudsyftet för projektet
största ägaren av hyresbostäder på orten med cirka 15 200
är att öka kapaciteten på Ostkustbanan och minska risken
lägenheter i sitt bestånd. Din Bostad (Balder), HSB och
för förseningar. För att kunna ta emot större fartyg och för
Svedinger Fastigheter är andra aktörer på marknaden. På
att öka säkerheten på farleden pågår muddringsarbete i
Gävle Strand bygger bland annat HSB och Skanska
Gävles hamnområde. Totalt beräknas investeringar för
bostadsrätter samt några äganderättsvillor. Utöver
cirka 500 mkr göras i hamnområdet fram till 2016. Under
bostadsprojektet på Gävle Strand byggs det inte i någon större
2013 satsas ytterligare omkring 55 mkr på byggnation av
utsträckning i regionen. Det råder brist på studentbostäder i
nya hamnmagasin. Trots alla satsningar har hamnen
Gävle vilket har lett till att kommunen har fått det allt svårare att
besparingskrav. Verksamheten på Terminal Granudden
leva upp till bostadsgarantin. Det finns planer på att bygga fler
kommer att läggas ner och flyttas istället till Gävle Hamn.
studentbostäder vid Högskolan i Gävles campusområde och
Enligt pappersbruket BillerudKorsnäs kommer detta att
detaljplanearbete påbörjas inom kort. I Sätra planeras det för
innebära att cirka 1 000 fler lastbilar kommer
24 villatomter i kvarteret Ekorrbäret. På Timmermansgatan vid
att passera genom Gävle varje dag.
Klockargjutareparken har detaljplanearbete gjorts för bostäder.
Nedläggning av Granudden sker
Planen är att bygga 28 lägenheter i bostadsrättsform.
tidigast 2014.
Detaljplanen har dock blivit överklagad.
Kommersiella hyresfastigheter
mellan Skutskär och Furuvik ska komma igång under året
Mikael Jonsson
[email protected]
Gävle - juli 2013
Gävle kommun är en betydande ägare på den kommersiella
fastighetsmarknaden. Även aktörer som Diös, KF Fastigheter,
NRF Sweden och Norrporten finns med bland de större
aktörerna. NP3 Fastigheter har förvärvat Tönnebro Värdshus
från Möller & Partners, ett cirka 3 000 kvadratmeter stort
Hyra
(kr/kvm)
Direktavkastning
(%)
Bedömda värden
(kr/kvm)
Kontor
AA-läge
värdshus norr om Gävle som hyrs ut till Rasta. Värdshuset har
A-läge
1 000 - 1 500
6,50 - 7,50
7 000 - 13 500
cirka 1,3 miljoner besökare årligen vilket gör det till en av
B-läge
900 - 1 350
7,00 - 8,25
5 000 - 10 000
Sveriges mest besökta vägkrogar. Fastigheten omfattar även
C-läge
700 - 950
8,00 - 9,50
3 000 - 6 000
cirka 100 000 kvadratmeter mark där NP3 ser potential i att
utveckla handel. Hotell City i Gävle expanderar genom att köpa
Butiker
det intilliggande ”Kyrkans Hus” som byggs om till hotellrum.
AA-läge
Totalt kommer det att bli 40 – 50 nya rum. Länsförsäkringar
A-läge
1 500 - 4 000
6,25 - 7,50
10 000 - 30 000
Gävleborg är intresserade av en centralt belägen tomt vid
B-läge
700 - 3 000
6,75 - 8,50
6 000 - 13 000
C-läge
600 - 900
7,50 - 9,25
3 000 - 6 000
A-läge
450 - 700
8,00 - 9,00
3 500 - 6 500
B-läge
400 - 600
8,50 - 9,50
3 000 - 4 500
Flera av ortens industribolag som BillerudKorsnäs, Kraft Food
C-läge
350 - 450
9,00 - 10,00
1 500 - 3 000
och Leaf tillhör de stora ägarna inom segmentet. Diös,
Bostäder
A-läge
1 000 - 1 500
5,50 - 7,50
8 000 - 15 000
Säljare i affären är Localis. Fastigheten omfattar cirka 4 300
B-läge
950 - 1 400
5,75 - 7,50
6 500 - 13 000
kvadratmeter logistiklokaler och är fullt uthyrd till Privab.
C-läge
825 - 1 200
6,25 - 7,50
5 500 - 7 000
korsningen Norra Centralgatan och Drottninggatan där de
planerar att bygga ett nytt huvudkontor.
Industri- & lagerfastigheter
FastPartner och Gävle kommun är andra aktörer med
betydande innehaP. NP3 Fastigheter har förvärvat Näringen
18:8 för cirka 20 mkr, motsvarande ungefär 4 700 kr/kvm.
FastPartner har under våren hyrt ut 2 570 kvadratmeter
produktions- och kontorslokaler i Näringen 10:4 till LK Prefab.
Industri
AA-läge
FOKUS HALMSTAD
42
Halmstad
47
I fokus: Infrastruktur
Den första etappen av Halmstads resecentrum är klar. Den
nya regionbussterminalen är färdigställd och innebär en
Bostadsfastigheter
förbättrad kommunikation mellan regionbussarna och
Kommunägda HFAB dominerer bostadsmarknaden i Halmstad.
att få bättre tillgänglighet till både järnvägsstationen och till
Apartment Bostad, Möller & Partners och Rikshem är några av
regionbussarna. De nya stadsbusshållplatserna är tänkta
de stora privata aktörerna. Under sommaren förvärvade HFAB
att placeras utmed Laholmsvägen, cirka 150 meter ifrån
tre centralt belägna fastigheter av Annabostäder för 154 mkr.
regionbussarna. Gångbroar, ramper och hissar ska förbinda
Fastigheterna är belägna på Norra vägen, Badhusgatan samt
stadsbussarna med resecentrumet. I december 2015
på Bergsgatan strax utanför Halmstads A-läge. Fastigheterna
beräknas etapp två stå färdig. Den tredje och sista etappen,
har en sammanlagd bostadsarea på drygt 9 600 kvadratmeter
som även kräver nationell finansiering, innebär en säkrare
vilket ger ett pris om cirka 16 000 kr/kvm. Halmstads kommun
passage mellan plattformarna genom en tunnel under spåren
har föreslagit en ny detaljplan för flerbostadshus vid
och en ny resecentrumsbyggnad med väntrum och service.
Ridhusgatan där den gamla sporthallen tidigare låg. På
Den sista delen beräknas stå klar 2020. Projektet är ett
fastigheten prövas cirka 12 500 kvadratmeter BTA bostäder
samarbete mellan Halmstad kommun, Hallandstrafiken,
med handel och restaurang i bottenvåningen. Förtätningsplaner
Region Halland och Jernhusen.
ärnvägsstationen. Vid nästa etapp kommer stadsbussarna
finns även vid Nyhems torg där fastighetsägaren Jana
Fastigheter genom godkänd detaljplan har fått möjlighet att
uppföra ett höghus med hyresrätter om 14 – 16 våningar.
Kommersiella hyresfastigheter
Anna Andersson
[email protected]
Halmstad - juli 2013
De stora ägarna av kommersiella fastigheter i Halmstad är
Cityfastigheter, Eurocommercial, Fastighetsstaden, Fem
Hjärtan, Jana Fastigheter samt TRELP. Under sommaren
utökade Kungsleden sitt bestånd med en handelsfastighet i
området Flygstaden för 42 mkr. Fastigheten har en
uthyrningsbar area om cirka 4 040 kvadratmeter vilket ger ett
Hyra
(kr/kvm)
Direktavkastning
(%)
Bedömda värden
(kr/kvm)
Kontor
AA-läge
kvadratmeterpris om cirka 10 400 kronor. Hyresgästen är
A-läge
1 000 - 1 700
6,25 - 7,50
7 500 - 14 000
Willys och säljaren var ett danskt kommanditsällskap. I och
B-läge
800 - 1 400
6,75 - 8,50
4 500 - 11 000
med förvärvet äger Kungsleden nu två handelsfastigheter i
C-läge
600 - 1 000
8,00 - 9,75
4 000 - 8 000
Halmstad. Intill Willys butik vid Nyhems torg möjliggör en ny
detaljplan en tillbyggnad om fem våningar med kontors- och
Butiker
handelslokaler. Hyresnivåer för butiker i närområdet bedöms
AA-läge
ligga inom ett intervall om 800 – 2 000 kr/kvm uthyrbar area.
A-läge
1 150 - 3 300
5,75 - 7,00
15 000 - 30 000
På sikt bedöms hyrorna kunna öka då den genomgående
B-läge
750 - 2 000
6,25 - 8,25
6 000 - 17 500
C-läge
650 - 1 150
7,50 - 9,25
4 000 - 9 500
A-läge
400 - 700
7,00 - 9,00
2 500 - 6 500
B-läge
350 - 600
8,25 - 9,50
2 500 - 6 000
Albany Nordiskafilt, Biltema (Retail Warehouse), Heléns Rör och
C-läge
300 - 500
9,00 - 11,00
1 500 - 3 000
Pilkington tillhör de stora ägarna inom segmentet. Under våren
Bostäder
A-läge
950 - 1 500
4,50 - 6,00
11 000 - 19 000
30 000 kvadratmeter och är fullt uthyrda. Handels- och
B-läge
875 - 1 350
5,25 - 6,75
8 500 - 15 000
industriområdet Flygstaden har i och med ny detaljplan fått
C-läge
800 - 1 150
6,00 - 7,25
7 500 - 11 500
infrastruktursatsningen och nyetableringarna i närområdet ökar
attraktionskraften och kundunderlaget.
Industri- & lagerfastigheter
förvärvade Corem två lager- och logistikfastigheter, Fogden 5
och 6, genom en bytesaffär med Estancia Fastigheter.
Fastigheterna i Halmstad har en sammanlagd lokalarea om
expansionsmöjligheter om cirka 16 000 kvadratmeter för
småindustri och kontor.
Industri
AA-läge
FOKUS KARLSTAD
43
Karlstad
40
I fokus: Infrastruktur
Trafikverkets förslag till väg- och järnvägssatsningar under
perioden 2014 till 2025, den så kallade nationella planen,
Bostadsfastigheter
omfattar totalt 522 mdkr jämt fördelade mellan nysatsningar
Det kommunägda bolaget Karlstads Bostads AB är den
som läggs till de 200 mkr som fanns med redan i den förra
ledande aktören på hyresmarknaden i Karlstad och förvaltar
planen. I planen ingår ett nytt projekt benämnt ”Tåg i tid” som
cirka 7 200 lägenheter. Stiftelsen Karlstadshus är en stor aktör
har kostnadsberäknat till 1,4 mdkr. En ombyggnad av rese-
med ett bestånd omfattande cirka 2 600 lägenheter. Efter
centrum i Karlstad utgör en del av detta projekt. Detta omfattar
Willhems förvärv under hösten 2012 av merparten av
en ombyggnad av Jernhusens stationsbyggnad vid Central-
Apartment Bostads bestånd i staden blev bolaget den största
stationen, ombyggnad av bland annat Hamngatan som är en
privata hyresvärden på orten. Willhems bostadsbestånd
kommunal angelägenhet, en flytt av rangeringen, samt nya spår
omfattar numera nästan 2 400 lägenheter. Under sommaren
och perronger som är Trafikverkets ansvar. Trafikverkets förslag
antog kommunen en ny detaljplan för Tullholmsviken. Syftet
är nu ute på remiss och ska sedan antas av regeringen under
med planen är att skapa en mångfunktionell stadsdel med
våren 2014. I den nationella planen ingår även den redan kända
bostäder, kontor, strandpromenad och båtplatser. Totalt sett
kommunala förskotteringen av ombyggnationen av E18 förbi
kan byggrätterna i planen komma att uppgå till hela 700
Sörmons vattentäkt strax väster om Karlstads tätort.
samt drift och underhåll. Värmlands andel uppgår till 500 mkr
bostäder och 90 000 kvadratmeter kommersiella lokaler. Om
allt går i lås kan byggnation komma igång under hösten 2014.
Kommersiella hyresfastigheter
Stora aktörer inom segmentet är Albèr Fastigheter, Karolinen
Per Höijer
[email protected]
Karlstad - juli 2013
Fastigheter (Hemfosa), Klövern, Lundbergs och Steen &
Ström. Steen & Ström äger Mitticity-gallerian och Albèr
Fastigheter äger 15-huset och Duvanhuset, de viktigaste
affärsgalleriorna i centrum med en uthyrbar area på
sammanlagt cirka 70 000 kvadratmeter. Den planerade
utbyggnaden av Arkaden-gallerian på en obebyggd tomt på
Hyra
(kr/kvm)
Direktavkastning
(%)
Bedömda värden
(kr/kvm)
Kontor
AA-läge
Drottninggatan har återigen fått skjutas upp då det krävs en ny
A-läge
1 000 - 1 500
6,50 - 7,75
6 000 - 13 500
detaljplan. Byggstart kan därmed tidigast bli aktuell under
B-läge
850 - 1 200
7,25 - 8,50
4 000 - 11 000
sommaren 2014. Efter utbyggnaden kommer handelsytorna
C-läge
700 - 950
8,00 - 10,00
3 000 - 6 000
inom Arkaden att uppgå till cirka 10 000 kvadratmeter.
Utbyggnaden av externhandelsområdet Välsviken fortsätter.
Butiker
Den norska sport- och friluftskedjan XXL öppnar en butik om
AA-läge
cirka 4 000 kvadratmeter under hösten. På kontorsmarknaden
A-läge
1 700 - 3 500
6,00 - 7,00
15 000 - 30 000
är Hemfosa stora, genom dotterbolaget Karolinen Fastigheter
B-läge
900 - 2 800
6,50 - 8,00
6 000 - 12 000
C-läge
600 - 1 000
7,50 - 9,00
4 000 - 7000
A-läge
450 - 650
8,00 - 9,50
2 000 - 6 000
Kommunen, Klövern och Tain Swedish Property samt
B-läge
400 - 600
8,50 - 10,50
1 750 - 4 500
industrikoncernerna Bröderna Löfberg, VEQ och Metso är de
C-läge
350 - 550
9,00 - 11,50
1 000 - 2 500
stora ägarna inom segmentet. Transaktionsaktiviteten är
Bostäder
A-läge
1 050 - 1 500
4,00 - 5,25
10 000 - 19 000
Bråtebäcken norr om E18. Området har ett bra skyltläge och
B-läge
1 000 - 1 450
4,75 - 5,75
8 000 - 15 000
goda kommunikationsförutsättningar. Markarbetet med den
C-läge
9,50 - 1 300
6,00 - 7,25
6 000 - 10 500
har de ett bestånd om cirka 75 000 kvadratmeter.
Industri
Industri- & lagerfastigheter
fortsatt låg och avser främst mindre fastigheter och köpare är
lokala aktörer. Det råder brist på byggbara industritomter.
Kommunen har därför planlagt ett nytt industriområde vid
första etappen, ett område om 15 hektar, ska vara klart under
hösten.
AA-läge
FOKUS VÄXJÖ
44
Växjö
38
I fokus: Infrastruktur
Området runt järnvägsstationen i Växjö står inför förändringar.
En utveckling och förnyelse av området sker för att uppnå en
Bostadsfastigheter
större stadsmässighet i det centralt belägna stationsområdet.
De två kommunala bolagen, Växjöbostäder och Vidingehem,
tre delar – bangården, norra sidan och södra sidan. Arbetet
samt CA Fastigheter, Locellus och Studentbostäder i Växjö är
med bangården pågår och beräknas vara klart till vintern.
ledande aktörer på bostadsmarknaden. I slutet av sommaren
Bangården byggs ut för att öka kapaciteten och säkerheten,
offentliggjordes att Växjöhem och Hyresbostäder i Växjö ska
och kommer att få nya plattformar och spår, nio nya växlar
slås ihop och bilda bolaget Växjöbostäder. Bolaget kommer att
och ett nytt signalställverk. För att enkelt och smidigt kunna
förvalta omkring 10 500 bostäder. Förslaget om att avyttra
ta sig mellan spåren byggs en ny bro. En ny detaljplan för
1 091 lägenheter ur kommunens allmännyttiga bolag blev
området söder om järnvägen är framtagen. På södra sidan
nedröstat i kommunfullmäktige. Syftet med försäljningen var att
planeras det att uppföras bostäder, World Trade Center samt
kommunen skulle få in pengar till nyproduktion. Skanska har
angöring till bangården så att tillgängligheten till stationen från
utvecklat och projekterat två punkthus med hyreslägenheter i
södra sidan förenklas. Arbetet med norra sidan är fortfarande
Telestad. Cartagena, en långsiktig ägare med fokus på
i planeringsstadiet men det man hoppas uppnå är ytterligare
förvaltning, kommer att förvärva fastigheterna. Byggnation
stadsbebyggelse med ett nytt resecentrum.
Det omfattande arbetet med stationsområdet är uppdelat i
startar under hösten. Stadsform Fastighetsutveckling har
förvärvat Strykjärnet 1. Köpeskillingen för fastigheten som
omfattar cirka 600 kvadratmeter bostäder och cirka 400
kvadratmeter lokaler uppgick till 9,3 mkr.
Kommersiella hyresfastigheter
Johannes Jacobson
[email protected]
Växjö - juli 2013
Norrporten är en stor aktör på den småländska marknaden.
Hyra
(kr/kvm)
Corallen (Castellum) och GE Capital Real Estate är andra stora
ägare av kommersiella fastigheter i Växjö. Norama Fund SCA
har förvärvat de fullt uthyrda fastigheterna Ymer 1 och
Skomakaren 5. Säljare i affären var det lokala företaget Jörgne
Direktavkastning
(%)
Bedömda värden
(kr/kvm)
Kontor
AA-läge
& Partner. Förvärvet omfattar cirka 3 100 kvadratmeter och
A-läge
900 - 1 550
6,75 - 8,00
9 000 - 15 000
köpeskillingen uppgick till cirka 26 mkr. I juni förvärvade Redito
B-läge
700 - 1 000
7,50 - 9,00
4 000 - 8 000
handelsfastigheten Ljungbyporten. Säljare var Skanska och
C-läge
500 - 800
8,00 - 9,50
3 000 - 4 500
köpeskillingen uppgick till 124 mkr, motsvarande cirka 12 780
kr/kvm. Handelsfastigheten i Ljungby, med hyresgäster som
Butiker
CityGross, Biltema och McDonalds, omfattar närmare 9 700
AA-läge
kvadratmeter handelslokaler och ligger i anslutning till E4.
A-läge
1 200 - 2 200
6,00 - 7,00
12 000 - 25 000
Eurocommercial har tecknat avtal med Clas Ohlson avseende
B-läge
750 - 1 400
6,75 - 7,50
7 000 - 15 000
C-läge
600 - 900
7,75 - 9,00
3 000 - 6 000
A-läge
450 - 650
7,75 - 9,00
3 000 - 6 000
B-läge
350 - 500
8,75 - 10,00
2 500 - 3 500
Corallen (Castellum), Corem, Northern Logistics Property och
C-läge
250 - 400
9,75 - 11,50
2 000 - 3 000
Valad är stora aktörer inom segmentet. Gunnebo Industrier har
Bostäder
A-läge
950 - 1 375
4,75 - 6,00
10 000 - 17 000
kvadratmeter industri, lager och kontor. Scanprop
B-läge
850 - 1 200
5,25 - 6,00
8 000 - 12 000
Development har förvärvat industrifastigheten Lågan 18 av
C-läge
800 - 1 100
6,00 - 7,50
7 000 - 10 000
lokaler i handelsplatsen Grand Samarkand i västra Växjö. Clas
Ohlson tar över Experts före detta ytor om 1 570 kvadratmeter.
Industri- & lagerfastigheter
tecknat ett tioårsavtal med Valad Europe om cirka 12 000
kvadratmeter i fastigheten Krysspricken 2 i Västra Mark
industriområde. Fastigheten inrymmer cirka 16 000
Växjö stad för 16,5 mkr. Fastigheten omfattas av detaljplan
som möjliggör för 40 000 kvadratmeter bostäder.
Industri
AA-läge
FOKUS LULEÅ
45
Luleå
44
I fokus: Infrastruktur
Luleå hamn har erhållit EU bidrag för en förstudie om utbyggnad och muddring av farleden för en fördubbling av gods-
Bostadsfastigheter
kapaciteten till 20 miljoner ton till år 2020. Utbyggnaden skulle
Betydande privata bostadsbolag inom orten är Akelius, DN
planerna är framförallt att LKAB aviserar om en ökad utskeppning
Fastigheter, Galären, HSB Norr, Igen och Lindbäcks
av järnmalm. I dagsläget skeppar gruvbolaget cirka 6 miljoner
Fastigheter. I september sålde Lulebo 248 lägenheter inom så
ton järnmalm, men när de nya gruvorna kring Svappavaara
kallade Gränderna i Gammelstad till det privata Kirunabaserade
kommit igång räknar LKAB med att skeppa ut cirka 10
fastighetsbolaget Gammelstabo. Bolaget förvärvade under
miljoner ton. I ett tidigt skede bedöms de totala kostnaderna för
förra året 210 lägenheter från allmännyttan i samma område.
utbyggnaden till cirka 1,6 mdkr. Ombyggnationerna på Luleå
Akelius sålde i juli fastigheten Hägern 12 i centrala Luleå till en
Airport håller på att färdigställas. Projektet omfattar renovering
bostadsrättsförening. Försäljningen omfattade 483 lägenheter
av landningsbanorna och incheckningsområdet samt en ny
och köpeskillingen uppgick till 607,5 mkr, motsvarande
entré och säkerhetskontroll. Anledningen är att man vill kunna
omkring 18 200 kr/kvm och en bedömd direktavkastning om
erbjuda högre kapacitet för nationella och internationella
cirka 4,0 procent. Under sommaren segrade MAF
flygförbindelser och möjliggöra trafik med de största civila
Arkitektkontor om skapandet av projektet ”Sjöstaden” vid
flygplanen för frakt och persontrafik.
göra hamnen till en av Sveriges största. Orsaken till expansions-
Södra hamn. Inom området planeras det för 300 bostäder,
varav 150 hyresrätter med Lulebo som byggherre och 150
bostadsrätter som Ettans båthamn tillsammans med Nåiden
bygger. Projektet planeras tidigast stå färdigt 2017.
Kommersiella hyresfastigheter
Andreas Rutström
[email protected]
Luleå - juli 2013
De största privata aktörerna är Diös, Galären och Norrporten.
Andra aktörer av betydelse är Lantmännen Fastigheter och
Vasallen som tillsammans äger fastighetsbolaget Kajan 18 i
Luleå. Under våren har bolaget tecknat ett 15-årigt
hyreskontrakt med Telia om 7 200 kvadratmeter i en
Hyra
(kr/kvm)
Direktavkastning
(%)
Bedömda värden
(kr/kvm)
Kontor
AA-läge
projektfastighet i centrala Luleå. För närvarande pågår
A-läge
1 000 - 1 550
6,50 - 7,75
7 000 - 14 000
detaljplanearbete. Rivningsarbetet kan påbörjas till hösten och
B-läge
850 - 1 350
7,00 - 9,00
4 500 - 9 000
nyproduktionen beräknas vara klar i slutet av 2015. Galären
C-läge
600 - 900
8,25 - 10,25
2 500 - 6 500
projekterar för att bygga om det tidigare Comfort-hotellet längs
med Storgatan i centrala Luleå för att återskapa det tidigare
Butiker
anrika Savoy Hotel på samma adress. Det nya hotellet med
AA-läge
cirka 80 hotellrum planeras att tas i drift under 2014. Vidare har
A-läge
1 600 - 3 000
6,25 - 7,00
10 000 - 24 000
Galären tecknat ett hyreskontrakt om cirka 5 200 kvadratmeter
B-läge
900 - 1 500
6,75 - 9,00
7 000 - 12 000
C-läge
600 - 1 000
8,00 - 10,00
2 500 - 7 500
A-läge
450 - 750
8,25 - 9,50
3 000 - 7 500
B-läge
400 - 650
8,50 - 10,50
2 500 - 5 000
C-läge
350 - 550
9,00 - 11,50
1 500 - 4 500
A-läge
1 050 - 1 500
4,00 - 5,25
10 000 - 19 000
lokalisering av datalagringscenter. Vattenfall är ett av de företag
B-läge
1 000 - 1 450
4,75 - 5,75
7 000 - 13 000
som projekterar för att etablera en kombinerad serverhall med
C-läge
950 - 1 300
5,75 - 7,25
5 500 - 10 500
butiksytor för ICA Kvantum, en ökning om cirka 700
kvadratmeter från deras befintliga butik några hundra meter
från det planerade området intill Bodenvägen.
Industri- & lagerfastigheter
Förutom SSAB är Galären, Gestamp, kommunen, Kungsleden
och Scania betydande aktörer inom segmentet. En nisch inom
lagerfastigheter är datalagringshallar. Facebooks etablering har
medfört att flera aktörer nu tittar på Luleå som ett alternativ vid
kontor inom Porsön. Beslut om en eventuell etablering och
samlokalisering inom staden kommer att fattas under hösten.
Industri
Bostäder
AA-läge
FOKUS KALMAR
46
Kalmar
33
I fokus: Infrastruktur
Det regionala tågnätet i Kalmar kommer att kompletteras
med flera nya pendeltågsstationer under de närmaste åren.
Bostadsfastigheter
Stationerna kommer att ha dubbla spår vilket ger en ökad
Kommunala Kalmarhem är den största aktören inom
då det finns möjlighet för tågen att mötas. Det blir även stora
segmentet med cirka 40 procent av hyresmarknaden. CA
tidsbesparingar för den som idag måste resa med buss på de
Fastigheter, HSB och LW Fastigheter är andra stora
olika sträckorna. Under våren började arbetet med den nya
fastighetsägare i kommunen. Sedan Guldfågeln Arena stod klar
pendeltågsstationen i Örsjö. Det är bland annat ett 450 meter
2011 har behovet av Kalmar FF:s tidigare hemmaplan
långt mötesspår och en ny plattform som ska byggas.
Fredriksskans minskat. Det finns ett intresse av att etablera
Stationen är beräknad att tas i bruk i juni 2014 för persontrafik
bostäder i området och just nu pågår detaljplanering av
mellan Kalmar och Karlskrona. I Trekanten planeras det också
området. På norra Kvarnholmen kommer HSB, KF Göta och
för en ny pendeltågsstation. Om projektet med Trekantens
Skanska att uppföra cirka 140 lägenheter samt 3 400
pendeltågsstation fortlöper som planerat kommer upphandlingen
kvadratmeter butiker. Byggstart för kvarteret Gesällen och
av byggnationen att påbörjas till hösten och en färdig station
Muren på norra Kvarnholmen beräknas till 2014. I kvarteret
kommer att stå klar i början av 2016. I Smedby och Hanemåla
Valnötsträdet vid Kalmar slott bygger Glebe Fastighets AB 41
planeras det också för nya pendeltågsstationer.
kapacitet, minskar risken för förseningar samt förkortar restiden
nya hyresrätter. På fastigheten finns ett antal kulturhistoriskt
värdefulla byggnader med bland annat Kalmars gamla sjukhus
som totalrenoveras och konverteras till bostäder. Inflyttning
kommer att ske under hösten och vintern 2013.
Kommersiella hyresfastigheter
Johannes Jacobson
[email protected]
Kalmar - juli 2013
Alecta, CA Fastigheter, Klövern, kommunen och LW
Hyra
(kr/kvm)
Fastigheter hör till de stora kommersiella fastighetsägarna i
Kalmar. Akademiska Hus sålde i maj resterande del av sitt
bestånd i Kalmar till Sveafastigheter. Fastigheten, som ligger i
Ölandshamnen, består av drygt 12 750 kvadratmeter, till
Direktavkastning
(%)
Bedömda värden
(kr/kvm)
Kontor
AA-läge
största delen uthyrd till Linnéuniversitetet. Det finns långt
A-läge
800 - 1 500
6,75 - 8,00
8 000 - 12 000
gångna planer på en utökad etablering och samlokalisering för
B-läge
600 - 900
7,50 - 9,00
5 000 - 7 000
Linnéuniversitetet inom området. I samma område har
C-läge
400 - 700
8,50 - 10,00
3 000 - 4 000
kommunen gett Skanska och Invest in Kalmar en
markreservation för ett hotell. Sveafastigheter, i samarbete med
Butiker
P&E Fastighetspartner, köpte tillbaka två handelsfastigheter om
AA-läge
totalt 27 000 kvadratmeter i Hansa City från en tysk fond
A-läge
1 200 - 2 200
6,00 - 7,00
12 000 - 25 000
förvaltad av AXA. Sveafastigheter köpte marken 2005 och
B-läge
800 - 1 200
7,00 - 8,00
6 000 - 12 000
C-läge
500 - 700
8,00 - 9,25
3 000 - 5 000
A-läge
400 - 650
7,75 - 9,50
2 500 - 5 000
B-läge
300 - 400
9,00 - 10,00
1 500 - 3 000
Kommunen är en av de stora aktörerna inom segmentet.
C-läge
250 - 350
10,00 - 12,00
1 000 - 2 000
Betydande privata ägare är Arla Foods, Lantmännen och
Bostäder
A-läge
950 - 1 450
4,50 - 5,75
12 000 - 18 000
och Gamla industriområdet är de största industriområdena i
B-läge
850 - 1 200
5,25 - 6,25
10 000 - 15 000
Kalmar. Områdena ligger strategiskt belägna vid E22 vilket ger
C-läge
800 - 1 000
6,25 - 7,50
6 000 - 12 000
utvecklade då handelsplatsen Hansa City som de under 2008
sedan sålde till AXA för 420 mkr.
Industri- & lagerfastigheter
Sveafastigheter. Transaktionsvolymen var låg under det första
halvåret, endast ett fåtal köp av mindre fastigheter noterades.
Priserna har legat omkring 2 100 kr/kvm. Berga industriområde
de högsta hyresnivåerna för industrifastigheter i Kalmar.
Vakansgraden uppgår till cirka 3 procent.
Industri
AA-läge
FOKUS ÖSTERSUND
47
Östersund
32
I fokus: Infrastruktur
I samband med att Norrtåg startade trafiklinjerna Östersund –
Sundsvall samt Östersund – Storlien har anpassningar gjorts
Bostadsfastigheter
för att underlätta resandet. Förbättrade perronger, åtgärder i
Allmännyttan Östersundshem är den största ägaren av
förutsättningar för att pendla med tåg. Anpassningar har även
bostäder i kommunen. Rydell Fastighetsförvaltning förvärvade
gjorts med busstrafiken, vilket för vissa orter har inneburit
under juni 2013 ett större bestånd som bland annat innefattar
neddragningar i tidtabellen. En ny flyglinje startar i september
fastigheten Blindsillen 1. Tillsammans med tidigare bestånd
mellan Östersund och Bromma och det är Malmö Aviation som
blev Rydells därmed en av de största privata aktörerna i
kommer att trafikera sträckan. En kraftig utbyggnad av gång-
segmentet. Akelius och Diös är andra aktörer med betydande
och cykelvägar ses över i kommunen, bland annat planeras
bestånd. I kvarteret Valhall har markarbetet påbörjats där
för cirka 10 kilometer gång- och cykelväg på Annersia. Den
Östersundshem utvecklar ett höghus med 56 miljöanpassade
olycksdrabbade delen av Vallaleden förbättras med två
lägenheter. Inflyttning beräknas ske till hösten 2014. Detaljplan
cirkulationsplatser och gångtunnlar. Arbetet beräknas vara
har antagits för kvarteret Doktorn 5 på Frösön där
klart under hösten 2013. Projektet Green Highway fortsätter
Östersundshem har tankar om påbyggnad av befintliga
som innebär att transport utan fossila bränslen ska vara möjlig
fastigheter som skulle ge ytterligare cirka 40 – 45 lägenheter. I
på sträckan Sundsvall – Östersund – Trondheim.
signalsystemet samt utökade parkeringsplatser skapar goda
stadsdel Norr har villor och hyresrätter byggts och det kommer
även att byggas bostadsrätter och radhus. Detaljplan för den
första etappen för Storsjö strand är antagen där det på sikt
planeras för över 800 sjönära bostäder med byggstart 2014.
Kommersiella hyresfastigheter
Martina Gustavsson
[email protected]
Östersund - juli 2013
Betydande aktörer inom segmentet är Aberdeen, Diös och
Hyra
(kr/kvm)
Östersunds kommun. Beslut har tagits om att utöka
handelsområdet Lillängen med cirka 19 000 kvadratmeter. ICA
Kvantum öppnar en ny butik i området i november. Det finns
även ett planuppdrag för att utöka handelsområdet med en
Direktavkastning
(%)
Bedömda värden
(kr/kvm)
Kontor
AA-läge
tredje etapp. På sikt planeras området rymma cirka 60 000
A-läge
750 - 1 400
6,50 - 7,75
6 500 - 12 000
kvadratmeter. På Skidstadion flyttas nu skjutvallen för att ge
B-läge
600 - 1 200
7,25 - 8,50
3 500 - 8 000
plats åt en ny byggnad som bland annat kommer att fungera
C-läge
450 - 800
7,50 - 9,00
2 500 - 6 000
som mediacenter. Tanken är att lokalerna ska kunna hyras ut
till evenemang och konferenser när det inte är tävlingar.
Butiker
Detaljplan för fastigheten Barberaren 7 har under juli vunnit
AA-läge
laga kraft. Där det före detta Centralpalatset tidigare stod
A-läge
1 000 - 2 400
6,75 - 7,50
8 000 - 18 000
planeras en ny byggnad med handel i tre våningsplan samt
B-läge
900 - 1 600
7,00 - 8,75
5 000 - 9 000
C-läge
500 - 1 000
7,75 - 9,00
2 500 - 5 500
A-läge
300 - 700
8,25 - 9,25
2 000 - 5 500
B-läge
200 - 600
8,50 - 9,50
1 500 - 3 500
C-läge
200 - 400
8,50 - 11,50
1 000 - 2 500
A-läge
900 - 1 400
5,00 - 6,50
7 000 - 13 000
100 – 140 kr/kvm. Transaktionsaktiviteten avseende bebyggda
B-läge
850 - 1 100
5,50 - 7,00
6 000 - 9 000
industrifastigheter har varit relativt låg under året och avser
C-läge
825 - 1 050
6,75 - 8,00
4 000 - 8 000
bostäder ovanför. Diös äger fastigheten och Skanska har
utsetts som totalentreprenör för projektet. Målsättningen är att
byggnaden ska stå klar inför julhandeln 2014.
Industri- & lagerfastigheter
Arla Foods, Diös, Hemsö, Person Invest och Östesunds
kommun är de största aktörerna inom segmentet.
Industriområdet Verksmon i Torvalla växer. Kommunen har
cirka 86 hektar byggklar industrimark till försäljning till priser om
främst mindre fastigheter och lokala aktörer. Aktiviteten
förväntas vara fortsatt låg under det närmaste året.
Industri
Bostäder
AA-läge
FOKUS FALUN
48
Falun
27
I fokus: Infrastruktur
Ett av de större infrastrukturprojekten i kommunen genom
tiderna är byggnationen av det nya resecentrumet. Kommunen
Bostadsfastigheter
genomför projektet i samarbete med Dalatrafik och Trafikverket.
Allmännyttiga Kopparstaden är den största innehavaren av
delfinansiärer. Projektet med det nya resecentrumet pågår från
bostadshyreshus i Falun med cirka 6 500 lägenheter i sitt
2013 och ska vara klart till skid–VM 2015. Några av de föränd-
bestånd. Gruvstaden, HSB, Masmästaren och Trumbäcken
ringar som projektet medför är att Grycksbobanan kommer
Fastighets AB är andra betydande aktörer på marknaden.
att flyttas åt nordost för att ge mer utrymme åt bussterminalen
Upphandlingen av nyproduktion av lägenheter på
och järnvägsstationen, Korsnäsvägen kommer att flyttas något
Stenbocksväg är avslutad. Målet är att kunna bygga
söderut och byggas ihop med Tullkammaregatan, en gång-
kostnadseffektivt och på så vis få rimliga hyror. Byggstarten av
passage kommer att byggas under spåren, spår och
de 89 lägenheterna av mindre storlek, främst ettor, är planerad
ytterplattform kommer att förlängas så att de kommer
till hösten 2013 och inflyttning är planerad till 2015.
närmare centrum och en bussterminal kommer att byggas
Kopparstadens försäljning av 434 bostadslägenheter är klar.
vid järnvägsstationen. Det nya resecentrumet kommer att
Det var Dalecarlia som köpte de sex fastigheterna för 224 mkr.
koppla ihop olika trafikslag på ett bättre sätt än det nuvarande
Ett förslag till ny detaljplan vid en del av kvarteret Västra Falun
vilket gör det enklare att byta mellan till exempel buss, tåg
och Teatern är under granskning. Syftet med detaljplanen är att
och cykel.
Europeiska regionala utvecklingsfonden och Region Dalarna är
möjliggöra byggandet av bostäder med mera. Idag är kvarteren
enbart delvis bebyggda. Kvarterens centrala läge är en tillgång
för eventuell nybyggnation.
Kommersiella hyresfastigheter
Mikael Jonsson
[email protected]
Falun - juli 2013
Falu kommun är en av de största fastighetsägarna på orten.
Hyra
(kr/kvm)
Diös, Klövern, Masmästaren, NP3 Fastigheter och Roxanne
Fastighetsfond är andra betydelsefulla fastighetsägare inom
segmentet. Transaktionsaktiviteten har varit fortsatt låg under
året och inga större transaktioner har noterats. Vid Tallens
Direktavkastning
(%)
Bedömda värden
(kr/kvm)
Kontor
AA-läge
handelsområde finns byggklar mark till salu. Området ligger i
A-läge
900 - 1 300
7,00 - 8,00
7 000 - 9 500
anslutning till fastigheten där City Gross har sin butik. Planen
B-läge
800 - 1 100
7,75 - 9,00
5 000 - 7 000
medger handelsverksamhet. Falu kommun har inlett en
C-läge
750 - 900
8,50 - 9,00
3 000 - 4 000
översyn av sitt bestånd av kommersiella fastigheter och ska
bestämma sig för om kommunen ska äga eller hyra vissa
Butiker
fastigheter. Det är främst äldreboenden, vårdboenden och
AA-läge
verksamhetsfastigheter som det rör sig om. NP3 Fastigheter
A-läge
1 300 - 2 500
6,50 - 7,50
10 000 - 22 000
har förvärvat sju fastigheter, varav fem i Falun, av Göthes. De
B-läge
850 - 1 300
7,00 - 8,50
8 000 - 11 000
C-läge
600 - 800
8,50 - 9,50
3 000 - 6 000
A-läge
400 - 600
8,50 - 10,00
2 500 - 5 000
B-läge
350 - 550
9,00 - 10,50
1 500 - 3 000
Stora ägare av industrifastigheter i Falun är bland andra Corem,
C-läge
300 - 500
9,50 - 11,00
1 000 - 2 000
FIF Industrifastigheter, Kilenkrysset och Möller & Partners.
Bostäder
A-läge
1 025 - 1 300
5,75 - 7,00
7 500 - 12 000
är främst mindre fastigheter som byter ägare mellan lokala
B-läge
950 - 1 250
6,50 - 7,25
6 000 - 8 500
aktörer. Ingarvet är ett av Dalarnas största industriområden
C-läge
875 - 1 250
6,75 - 8,25
3 500 - 5 500
har därmed utökat sitt fastighetsbestånd i Dalarna med cirka
20 000 kvadratmeter.
Industri- & lagerfastigheter
Cederroth och Grycksbo Paper är bolag som äger sina egna
produktionsfastigheter. Transaktionsaktiviteten är traditionellt
låg och inga större affärer har heller noterats under 2013. Det
med ett 100-tal etablerade verksamheter. Detaljplanearbete
pågår för att möjliggöra en expansion av området.
Industri
AA-läge
FOKUS TROLLHÄTTAN
49
Trollhättan
16
I fokus: Infrastruktur
Befolkningen ska enligt kommunens målbild växa från cirka
55 800 till 70 000 invånare år 2030, något som bland annat
Bostadsfastigheter
kräver en väl utbyggd transportinfrastruktur. En viktig del för
Kommunägda Eidar är den största aktören på
ett projekt som stod klart 2012 och omfattade en utbyggnad
hyresmarknaden. Andra stora aktörer är Akelius och lokala
av järnvägen till dubbelspår och E45 med fyrfältsväg till
Lundqvist Byggförvaltning. Akelius har köpt tillbaka fastigheter i
Göteborg. Utbyggnaden har inneburit att restiderna till
Västsverige, bland annat i Trollhättan, från närstående
Göteborg avsevärt förkortats och pendlingstiden uppgår nu
Apartment Bostad. Antalet överlåtelser av större objekt är i
till 35 minuter. Några betydande infrastruktursatsningar pågår
övrigt begränsat. Balder har under sommaren rapporterat om
för närvarande inte i Trollhättan. Aktuella investeringar avser
en försäljning av 2 370 kvadratmeter lantligt belägna bostäder.
främst åtgärder för att ytterligare förbättra pendlings-
Köpeskillingen uppgick till 12,9 mkr och köpare var Christer
möjlighetna och därmed göra Trollhättan till en attraktiv
Thörnqvist Fastighetsförvaltning. Nyproduktionen av bostäder i
boendeort i Göteborgsregionen. Något som är nära förknippat
Trollhättan har kommit igång med ett flertal pågående projekt. I
med Trollhättan är slussarna. De nuvarande fyra slussarna är
Fridhem bygger Eidar 174 lägenheter med inflyttning under
byggda 1916 och en utredning angående att ersätta dessa
hösten. Hyran bedöms vara 1 350 – 1 400 kr/kvm. I
med en ny slussled har påbörjats. Eventuell byggstart är
Innovatumområdet pågår en etapp med 32 av totalt 160
tidigast 2021
att kunna nå befolkningsmålet har varit ”Bana Väg i Väst”,
lägenheter. LKV Bygg bygger inom kvarteret Kremlan och BIAB
i kvarteret Hägern. Totalt pågår nyproduktion av ungefär 250
lägenheter i Trollhättan.
Kommersiella hyresfastigheter
Sven Jungland
[email protected]
Trollhättan - juli 2013
Stora fastighetsägare inom segmentet är bland annat Akelius,
Hyra
(kr/kvm)
ES Fastigheter samt Steen & Ström. Orten dras fortfarande
med höga vakansgrader på kontorslokaler, såväl i city som i
perifera områden. Ett flertal nya företag har bildats genom
avknoppningar från Saabs tidigare verksamhet så
Direktavkastning
(%)
Bedömda värden
(kr/kvm)
Kontor
AA-läge
förhoppningar finns om en starkare kontorsmarknad framöver.
A-läge
950 - 1 200
7,00 - 8,00
5 000 - 9 000
För butikslokaler är förhållandena något bättre. Planer finns på
B-läge
800 - 1 150
7,50 - 8,50
4 000 - 8 000
att återuppta bilförsäljning igen vid Saab Ana på fastigheten
C-läge
650 - 900
7,50 - 9,00
3 000 - 5 000
Ratten 4 som ligger i anslutning till Skogstorparrondellen och
E45. Transaktionsaktiviteten avseende kommersiella fastigheter
Butiker
har, såväl före som efter Saabs konkurs, varit dämpad med
AA-läge
endast ett fåtal lagfarna köp per år. Dessa har huvudsakligen
A-läge
1 000 - 2 000
6,25 - 7,50
8 000 - 22 000
varit förlagda till Trollhättans verksamhetsområden. BS
B-läge
800 - 1 300
7,00 - 8,00
6 000 - 10 000
C-läge
600 - 900
7,25 - 8,50
2 000 - 5 000
A-läge
350 - 650
8,00 - 9,50
2 700 - 5 000
B-läge
250 - 600
8,25 - 10,00
2 200 - 4 500
Stora ägare är Automobile Property, GKN Aerospace Sweden
C-läge
250 - 550
8,75 - 10,00
1 300 - 3 300
och kommunala Trollhättans Tomt. De få överlåtelser som har
Bostäder
A-läge
950 - 1 350
4,75 - 5,75
7 000 - 15 000
strategiskt med närhet till Saab och GKN samt E45 och riksväg
B-läge
925 - 1 350
5,25 - 6,25
6 000 - 12 000
42, 44 och 47. En för orten mer representativ transaktion är
C-läge
900 - 1 200
5,75 - 7,25
4 000 - 8 000
Properties förvärvade fastigheten Bilen 9 i juli för en
köpeskilling om 11,9 mkr, motsvarande drygt 2 600 kr/kvm.
Industri- & lagerfastigheter
skett avser huvudsakligen mindre objekt och lokala aktörer. Ett
undantag är Hemfosa som har köpt Tunnan 1, en
logistikfastighet om 17 500 kvadratmeter, av DHL. Läget är
Batteriet 2, en mindre industrifastighet i Skogstorpa/
Halvorstorp som Corem sålde till en lokal aktör för 4,5 mkr.
Industri
AA-läge
OM SVENSK FASTIGHETSMARKNAD
50
Om Svensk
Fastighetsmarknad
Svensk Fastighetsmarknad Fokus 24 orter gavs ut första gången hösten 2009 och har sedan dess getts ut två
gånger om året. Rapportserien Svensk Fastighetmarknad kompletterades under 2011 med rapporten Fokus
Skog som ges ut en gång om året och där nästa rapport kommer i april 2014. Hösten 2013 innehåller Svensk
Fastighetsmarknad Fokus 24 orter analys och data från 24 delmarknader i Sverige och avser bedömda värden den
1 juli 2013.
För varje ort finns en tabell med bedömda värden. Kriterierna
för indelning av olika delmarknader har gjorts utifrån områdets
direktavkastningskrav samt hyres- och prisnivå, det vill säga en
bedömning av områdets attraktivitet på fastighetsmarknaden.
Inom samma kommun kan flera delmarknader förekomma med
samma lägesbedömning och med samma eller något varierande
nivåer. För varje ort och läge finns en kategorisering av marknadsinformationen i min- och maxnivåer. Syftet med indelningen i
dessa nivåer är att åskådliggöra en normalfördelning inom vilken
huvuddelen av noteringarna fördelar sig. Minnivån speglar ett
genomsnitt av de lägre noteringarna, alltså inte de allra lägsta
noteringarna. På samma sätt speglar maxnivån ett genomsnitt av
de högre noteringarna.
Tabellen innehåller detaljerad marknadsinformation om följande
lokalslag: bostäder, butiker, kontor och industri. För bostäder
gäller att bostadsfastigheten definieras som en fastighet med
typkod 320 samt 321 där lokalarean understiger 30 procent av
totalytan. För bostäder avses nivåer för byggnader med värdeår
från 1990 till och med 2008 eller med motsvarande standard.
En bostadslägenhet definieras som en lägenhet på 3 rum och
kök om cirka 75 – 80 kvadratmeter med en normal standard för
åldersklassen.
Butiks- och kontorsfastigheter definieras som fastigheter med
typkod 325. En butikslokal definieras som en affärslokal belägen
i gatuplan, cirka 200 kvadratmeter. Butiksarean utgör cirka 75
procent av totalarean. Standarden är normal för en butik byggd
under de senaste tio åren. En kontorslokal definieras som en lokal
på cirka 150 – 300 kvadratmeter. Standard och yteffektivitet är
normal för ett kontor byggt under de senaste tio åren.
Industrifastigheter avser en produktionslokal definierad som en
lokal på cirka 400–1 000 kvadratmeter med en standard som är
normal för en byggnad uppförd någon gång under de senaste 15
åren. Takhöjd är cirka 4,0 – 4,5 meter. För industrifastigheter gäller
att i arean ingår (förutom produktions- eller lagerlokalerna) även
tillbörliga kontors- och personalutrymmen.
Angivna bruksvärdes-/marknadsmässiga hyresnivåer för respektive fastighetstyp på orten avser varmhyra för bostäder, butiker
och kontor samt kallhyra för industrier. Lokalhyrorna bygger på
”normala lokalhyreskontrakt” det vill säga exklusive fastighetsskatt. I den mån rabatter speglar den ”normala marknaden”
beaktas det i hyresnivån.
För varje ort finns en karta som redovisar lägesindelningen för kontor
där mörkrött område utgör AA-läge, rött A-läge, ljusrött utgör
B-läge och resterande utgör C-läge. n n n
NAI Svefa Fastighetsindex är framtaget för att förse aktörer på
den svenska fastighetsmarknaden med ett relationstal som
underlag för framgångsrika investeringsbeslut. Indexet är ett
rankingsystem för ortens fastighetsmarknad där underlag för
analysen utgörs av offentlig kommunstatistik, investeringsdata
från respektive fastighetsmarknad samt NAI Svefas egna
bedömningar och nyckeltal. Tio parametrar har bedömts till
ett värde mellan 0 – 10 vilket maximalt ger ett NAI Svefa
Fastighetsindex om 100.
RUBRIK
A
Svensk Fastighetsmarknad
– Fokus Skog 2013
OM NAI SVEFA ANALYS
51
Om NAI Svefa Analys
Bakom ett framgångsrikt fastighetsägande finns alltid en knivskarp analys. Bakom ett värdeskapande exploateringsoch fastighetsutvecklingsprojekt finns alltid en djup förståelse för samhällsutvecklingen. I vår process är grunden
alltid analysen av kunden och kundens behov. Med expertis inom fastighetsekonomi, samhällsbyggnad och
fastighetsföretagande har vi förmågan att snabbt förstå kundens affärslogik och förstå dennes behov. Vår samlade
analys är basen för vår rådgivning.
Vilka marknader ska kunden satsa på? Bör innehavet ändras?
Är kundens fastighet rätt taxerad? Vilka åtgärder leder till ökad
totalavkastning? Är kundens förvaltning och organisation effektiv?
Hur ser affärsanalysen ut för kundens fastighetsföretag? Vilket
byggrättsinnehåll skapar högst värden inom kundens utvecklingsfastigheter? – Vår fastighetsanalys visar vägvalen, men ger även
svar på vilken väg vår kund bör gå.
poRTFÖljANAlySER
Affärsområde Analys ansvarar för företagets analyser av marknaden
samt uppdragsverksamhet inom marknadsanalys, förstudier i tidiga
skeden inför planläggning, markförvärv och fastighetsutvecklingsprojekt, fastighetstaxeringsrådgivning, analys av fastighetsportföljer
och fastighetsföretag samt strategisk rådgivning och affärsutveckling
ofta med styrelse eller ledning som beställare. Våra kunder finns
såväl inom det offentliga som inom det privata.
REFERENSUppdRAg – NAI SvEFA ANAlyS
MARKNAdSANAlyS
Orts-, delmarknads-, bransch-, pris- och efterfrågeanalyser.
Beskrivning av marknadsmässiga förutsättningar inför nyetablering,
investering och prissättning eller som underlag för årsredovisning,
affärsplan- och strategiarbete.
FÖRSTUdIER I TIdIgA SKEdEN
Analyser inför markförvärv, planläggning och fastighetsutvecklingsprojekt i syfte att skapa förutsättningar för genomförbarhet och
rekommendera optimalt byggrättsinnehåll.
P o r t F Ö l J a n a ly s
våren 2013
Uppdragsgivare: Värmdö kommun
Updrag: Analys av fastighetsportfölj och fastighetsstrategi.
beskrivning: Inventering av Värmdö kommuns fastighetsbestånd,
portföljanalys och framtagande av fastighetsstrategi.
m a r k n a d s a n a ly s o C H P o r t F Ö l J a n a ly s
våren 2013
Uppdragsgivare: Akademiska Hus
Updrag: Marknads- och portföljanalys.
beskrivning: Analys av marknadsförutsättningarna för lokaler för
högre utbildning och forskningen samt portföljanalys med avseende
på hyresgäst, hyror och restvärde samt projekt som underlag för
årsredovisning samt fastighetsstrategi.
B o s ta d s m a r k n a d e n i s v e r i g e
Pågår Under 2013
Uppdragsgivare: SABO
Updrag: Föredragande vid SABO:s VD-träffar 2013.
taxeringsrådgivning
Analys av fastighetens särskilda förutsättningar och säregna
förhållanden, bebyggelse och utformning samt hyresförhållande
som underlag för fastighetsdeklaration samt för ansökan om
justering av fastighetstaxeringsbeslut.
Åsa Henninge
Affärsområdeschef Analys
[email protected]
Telefon direkt 031-708 32 85
Analys av fastighetsinnehavet i syfte att optimera avkastningen
och effektivisera förvaltningen samt som underlag för beslut om
förändringar i portföljen och/eller i ägande- och förvaltningsstrukturen. Resultatet av analysen ligger till grund för vilken
fastighetsstrategi som ska utformas och innehåller förslag på vilka
fastigheter som långsiktigt bör ägas, utvecklas eller avyttras.
Daniel Fex
[email protected]
Telefon direkt 08-402 18 99
(Föräldraledig till januari 2014)
beskrivning: Föredrag om bostadsmarknaden i Sverige, förutsättningarna för bostadsbyggande och de allmännyttiga bostadsbolagen
utmaningar.
Kristian Ekbom
[email protected]
Telefon direkt 08-402 18 91
Thomas Green
[email protected]
Telefon direkt 040-660 81 46
KONCERNLEDNING
52
Koncernledning
Mikael Lundström
VD och Koncernchef
[email protected]
Gustav Källén
Vice VD
[email protected]
Ylva Melhus
CFO
[email protected]
Mikael Holmström
Senior Advisor
[email protected]
Åsa Henninge
Analys
[email protected]
Peter Möller
Fastighetsinformation
[email protected]
Mattias Leksell
Fastighetsutveckling
[email protected]
Paul Nord
Skog & Lantbruk
[email protected]
Helena Dalhamn
Samhällsbyggnad
[email protected]
Tf Mikael Lundström
(pågående rekrytering)
Transaktioner & Uthyrning
[email protected]
Jan Tärnell
Värdering
[email protected]
Fakta
ägARE Personalägt sedan 1997
ANTAl ANSTälldA 130
KvAlITET ocH MIljÖ Certifierat enligt ISO 9001 och 14001.
globAlT NäTvERK Via vårt globala nätverk, NAI Global,
har vi tillgång till information från fastighetsmarknaden i 55 länder.
RUBRIK
19
Om NAI Svefa
NAI Svefa erbjuder spetskompetens och kvalificerad rådgivning inom värdering, analys, samhällsbyggnad, fastighetsutveckling, transaktioner & uthyrning, fastighetsinformation och skog & lantbruk. Bland
våra uppdragsgivare finns allt från stora fastighetsbolag, investerare, byggbolag och banker till mindre
lokala fastighetsaktörer och offentlig sektor som alla uppskattar vår kombination av fastighetskompetens och affärsintelligens. Med närvaro i hela landet, medlemskap i det internationella nätverket NAI
Global och tillgång till egenutvecklade, marknadsledande informationssystem baseras vår rådgivning
på en omfattande kännedom om fastighetsmarknaden – lokalt, regionalt och globalt.
Här finns vi
HUvUdKoNToR
Drottninggatan 78
Box 3316
103 66 Stockholm
Tel: +46 8-441 15 50
STocKHolM
Drottninggatan 78
Box 3316
103 66 Stockholm
Tel: +46 8-441 15 50
FAlUN
Trotzgatan 35
791 72 Falun
Tel: +46 23-480 30
gävlE
Kyrkogatan 12
803 20 Gävle
Tel: +46 26-17 54 40
gÖTEboRg
Ullevigatan 19
411 40 Göteborg
Tel: +46 31-711 63 00
HäRNÖSANd
MoRA
jÖNKÖpINg
NoRRKÖpINg
KARlSTAd
SUNdSvAll
lUleå
Umeå
Brunnshusgatan 6
871 31 Härnösand
Tel: +46 611-247 05
Södra Strandgatan 3
553 20 Jönköping
Tel: +46 36-30 71 10
Våxnäsgatan 3, 2 tr
653 40 KARLSTAD
Tel: +46 54-10 03 20
Bryggeriet
Västra Varvsgatan 3,
vån 3B
972 36 Luleå
Tel: +46 920-21 11 00
MAlMÖ
Nordenskiöldsgatan 6
211 19 Malmö
Tel: +46 40-660 81 40
Strandgatan 8
792 30 Mora
Tel: +46 250-158 58
Skolgatan 1B
602 25 Norrköping
Tel: +46 11-13 46 60
Storgatan 29
852 30 Sundsvall
Tel: +46 72-244 37 72
Västra Norrlandsg. 11D
903 27 Umeå
Tel: +46 90-12 75 25
väNERSboRg
Sundsgatan 16
462 33 Vänersborg
Tel: +46 521-621 00
växjÖ
Kronobergsg. 14, 1 tr
352 33 Växjö
Tel: +46 470-74 60 60
ÖREbRo
Vasastrand 11
Box 493
701 49 Örebro
Tel: +46 19-10 01 20
ÖSTERSUNd
Postgränd 8A
831 30 Östersund
Tel: +46 63-10 75 40
www.naisvefa.se
www.svenskfastighetsmarknad.se