Transcript Svenska Bostadsfondens nyhetsbrev

Svenska Bostadsfondens nyhetsbrev
Januari 2011
Svenska Bostadsfonden önskar alla
läsare en riktigt god fortsättning på året!
Summering av året som gått
2010 blev ett framgångsrikt år för Svenska Bostadsfonden då vi ökat antalet investerare,
förvärvat ett stort antal nya lägenheter samt arbetat vidare med att stärka vår
fastighetsförvaltning och den service vi erbjuder till alla våra hyresgäster.
Till Svenska Bostadsfondens hemsida
Antalet investerare har ökat under året från cirka 2 300 till 2 700 företag, privatpersoner
och institutionella investerare. Att ett antal nordiska institutionella aktörer inom framförallt
pensionsförvaltning valt att investera i Svensk Bostadsfonden ser vi som ett gott betyg på vår
kvalitet och långsiktighet.
Under året tillfördes närmare 800 lägenheter till Svenska Bostadsfondens bestånd. Totalt
förvaltar vi idag cirka 2 400 lägenheter och knappt 100 lokaler med en sammanlagd yta om
175 000 kvadratmeter.
Svenska Bostadsfonden -11 öppnar
för teckning inom kort - Klicka för info
Under året förvärvades ett antal fastigheter i bland annat nordöstra Skåne och Halland där
fastighetsportföljen nu består av totalt 300 lägenheter. Detta innebär en förtätning i området
som gör det möjligt för oss att bedriva en mer effektiv förvaltning. I Simrishamn har vi
fokuserat på att förbättra uthyrningen sedan vårt förvärv vilket har lett till lägre vakanser.
Rent praktisk genomförde vi ett antal insatser för att bibehålla och höja standarden på våra
fastigheter. Bland annat installerades 108 nya balkongräcken i fastigheten Länsmansängen i
Oskarshamn, och vi slutförde även 200 fönsterbyten i fastigheterna Ekorren 8 och 9 samt
Lindholm 35. Som en del i vårt löpande miljöarbete byttes även flera fjärrvärmeväxlare i
Simrishamn ut vilket förväntas leda till lägre energibehov för de berörda fastigheterna.
Senaste förvärvade fastighet
Taxeringsvärdet stiger för svenska fastigheter
Enligt 2010 års fastighetstaxering är samtliga svenska skattepliktiga fastigheter värda totalt 6
048 miljarder kronor, vilket är en ökning med 376,9 miljarder eller 6,6 procent sedan 2009
års taxering. Hyreshus stod för den största ökningen med 18,8 procent medan småhusen steg
med 0,9 procent, lantbruk med 0,1 procent och industrier med 1,6 procent.
Det totala värdet för samtliga skattepliktiga fastigheter uppgår i och med 2010 års taxering till
95 procent av BNP, och hela 30 procent av värdet återfinns inom Stockholms län.
Aktuella dokument
Stark svensk byggmarknad enligt BI-prognos
Enligt en konjunkturprognos för Norden från Sveriges Byggindustrier (BI) går byggmarknaden
starkt i Sverige och Finland. Sämst utveckling spås i Danmark och Island. Totalt sett förväntas
bygginvesteringarna i Norden öka med 3 procent under 2011. Den starka svenska och finska
utvecklingen beror enligt BI på en stark återhämtning för bostadssektorn, och i Sverige bör
detta även kunna leda till fler jobb de kommande åren.
– Sverige är unikt inom nordisk byggindustri med sin gynnsamma utveckling av
sysselsättningen. Under perioden ökar antalet sysselsatta med 20 000-25 000, säger Johan
Deremar, nationalekonom på BI.
Kontakta oss
(C)opyright 2011 Svenska Bostadsfonden Management AB, Besöksadress: Artillerigatan 42, Stockholm. Telefon: 08-667 10 50
Sid 1
Nyhetsbrev Januari 2011
MKB får nya byggfrämjande ägardirektiv
Det allmännyttiga bostadsbolaget MKB i Malmö har fått nya
ägardirektiv där främjandet av bostadsförsörjningen ingår.
På detta sätt hoppas stadens kommunstyrelse få fart på
bostadsbyggandet.
– Malmö växer och utvecklas ständigt och det finns en stor
efterfrågan på bostäder. Därför är det oerhört angeläget
att det kommunala bostadsbolaget arbetar för ett ökat
bostadsbyggande, säger Ilmar Reepalu (S), kommunstyrelsens
ordförande.
Familjebostäder satsar stort i Älvsjö
Det satsas stort på att ge Älvsjö i södra Stockholm nytt liv.
Ett nytt torg, sammankoppling av all kollektivtrafik och nya
bostäder är hörnstenar i projektet. Familjebostäder har inlett
byggnationen av 99 hyresrätter i kvarteret Perrongen 1 med
Maxera Bostad AB som totaltentreprenör. Inflyttning i de nya
lägenheterna beräknas till hösten 2012.
HSB bygger allt fler bostäder
HSB har fått rejäl fart på nybyggnationen av bostäder. Totalt
beräknas HSB ha påbörjat byggnationen av omkring 1
000 bostäder under 2010 jämfört med 325 under 2009.
Målsättningen för 2011 och 2012 är 1 600 respektive 1 900
bostäder.
Första AP-fonden slutför jätteaffär med
Acta-fastigheter
Efter nio månaders förarbete har Första AP-fonden slutfört
2010 års största affär på fastighetsmarknaden. AP-fonden köper
sammanlagt 11 000 lägenheter från ett antal olika Actabolag
genom det nystartade bolaget Willhem AB. Totalt omfattar
beståndet 860 000 kvadratmeter i Stockholm, Göteborg,
Malmö, Jönköping, Borås, Karlstad och Linköping.
– Vi har utnyttjat en möjlighet att göra en bra investering
i bostadsfastigheter som vi bedömer har goda
utvecklingsmöjligheter. Investeringen ligger i linje med vårt
uppdrag i pensionssystemet, att investera på lång sikt, med låg
risk och hög avkastning, säger Johan Magnusson, vd för Första
AP-fonden.
Första AP-fonden är inte ensam bland AP-fonderna att
investera tungt i fastigheter de senaste åren. AP-fastigheter,
som ägs av Första, Andra, Tredje och Fjärde AP-fonden,
förvärvade exempelvis Vasakronan under 2008 i en annan
jätteaffär värd 41,7 miljarder kronor och Fjärde AP-fonden
förvärvade Vasakronans bostäder för över 5 miljarder kronor i
juli 2010.
Flera stora ombildningar i Stockholm
PP Pension har sålt fastigheterna Sicklaön 264:4 och Sicklaön
264:5 i Nacka till en nybildad bostadsrättsförening för omkring
210 miljoner kronor. Fastigheterna har en total area om drygt
10 000 kvadratmeter vilket innebär att kvadratmeterpriset
landade på cirka 21 000 kronor. Priset blev 12 procent högre
än en värdering som genomfördes vid årsskiftet.
– Intresset från de boende att få köpa sina lägenheter har varit
stort.Vi är mycket nöjda med försäljningen av fastigheterna
samtidigt som vi är övertygade om att köparna d.v.s. våra
tidigare hyresgäster är detsamma, säger M2 Gruppens VD Mia
Arnhult.
I Danderyd har Stena Fastigheter sålt fastigheten Sjukhuset
15 med 161 lägenheter till en bostadsrättförening för 201
miljoner kronor vilket innebär omkring 24 000 kronor per
kvadratmeter.
– Det är nära en rekordnivå om man betänker att det rör sig
om en orenoverad miljonprogramsfastighet i förort, säger Jan
Bjurfors på Bjurfors & Thörner som var rådgivare till köparen.
Jan Ullberg och Hans-Olof Ivarsson har via bolag sålt två
tomträttsfastigheter i Farsta och Sätra
i södra Stockholm till nybildade bostadsrättföreningar. De båda
fastigheterna, Hökarboden 3 i Farsta och Hållsätra 4 i Sätra,
såldes för 32 miljoner respektive 43 miljoner kronor vilket
innebär cirka 19 000 kronor respektive nästan 13 500 kronor
per kvadratmeter.
Bostadsministern följer hyreshöjningarna
på avstånd
Sveriges bostadsminister Stefan Attefall kommenterade
kraven på kraftigt höjda hyresnivåer med hänvisning till
de nya villkoren för allmännyttan och hyressättning vid
Fastighetsvärldens seminarium Fastighetsmarknaden 2011. Han
vill dock inte ge några specifika kommentarer om enskilda krav.
– Tillämpningen är nu upp till bostadsmarknadens parter
att hantera. Jag ser det som rätt naturligt att olika aktörer
försöker ”vinna” uttolkningen av den nya lagstiftningen. Sen får
Hyresnämnden avgöra.Vi kommer förstås att följa hur det här
utvecklar sig även om vi nu är sparsamma med anvisningar om
hur lagstiftningen ska användas i enskilda fall.
Gyllenforsen blir Folksam Fastigheter
Gyllenforsen, som har ett befintligt bestånd värt cirka 11
miljarder kronor, blir Folksam Fastigheter från och med
årsskiftet. Namnändringen beror på att Gyllenforsens tidigare
ägare KP Pension & Försäkring gick samman med Folksam, och
nu har bolaget valt att samla hela sitt fastighetsbestånd under
Folksam Fastigheter. Gyllenforsens inriktning mot Stockholm
och Malmö kommer dock att bestå.
– Vi kommer att ha ett fortsatt fokus på Stockholm och Malmö.
Det vi främst är intresserade av är bostäder eftersom dessa i
bra lägen innebär förhållandevis låg risk.Vi utesluter inte heller
att förvärva vårdboenden i de båda städerna, säger Torbjörn
Wiberg, fastighetsdirektör för Folksam Fastigheter.
I Kärrtorp i södra Stockholm har M2 Gruppen sålt två
fastigheter till den nybildade bostadsrättsföreningen Fyrskeppet.
Fastigheterna består av 240 lägenheter samt ett par mindre
lokaler och har en total uthyrningsbar area om 16 000
kvadratmeter.
(C)opyright 2011 Svenska Bostadsfonden Management AB, Besöksadress: Artillerigatan 42, Stockholm. Telefon: 08-667 10 50
Sid 2
Nyhetsbrev Januari 2011
Transaktioner i slutet av 2010 i urval
Eskilstuna Akelius Fastigheter har förvärvat fastigheten Flundran 1 i centrala Eskilstuna
av det lokala bolaget Eskilstunahem Fastigheter. Fastighetens har en total area om 10 792
kvadratmeter varav 10 279 är bostadsarea.
Halmstad Bostadsbolaget Dombron, ägt av Fjärde AP-fonden, har förvärvat fastigheten
Enheten 1 i Halmstad av Vasallen. Fastigheten består av 272 lägenheter om totalt 13 245
kvadratmeter. Köpeskillingen baseras på ett fastighetsvärde om 165 miljoner kronor.
Enheten 1 är idag fullt uthyrd till Fortifikationsverket och Dombron ser fram emot att få
Försvarsmakten som hyresgäst.
Möller & Partners har köpt Stenas sex fastigheter i Andersberg i Halmstad sedan Stena
bestämt sig för att lämna Halmstads bostadsmarknad. Parterna har inte gått ut med någon
information om köpeskillingens storlek.
Akelius har förvärvat fem fastigheter med 203 lägenheter i centrala Halmstad av
Cityfastigheter. Fastigheternas totala area är 16 041 kvadratmeter varav 12 450 kvadratmeter
är bostadsarea.
Karlstad Alecta har förvärvat fem fastigheter i centrala Karlstad av Karlstadhus AB samt Jan
Ove Gustavsson AB. Fastigheterna har en total bostadsarea om 10 500 kvadratmeter och är
byggda på 2000-talet.
Stockholm Akelius har sålt en fastighet i Täby med radhuskaraktär till
bostadsrättsföreningen Kålroten 2. Fastigheten har 84 lägenheter om 6 083 kvadratmeter och
såldes till ett pris som motsvarar 13 645 kronor per kvadratmeter.
Vasakronan har sålt fastigheten Bellona 5 i Solna till Wåhllin Fastigheter för 130 miljoner
kronor. Fastigheten består av ett 14 våningar högt punkthus med bostäder och en lägre
kontorsbyggnad som tillsammans har en uthyrningsbar area om 10 000 kvadratmeter.
Trelleborg Akelius Fastigheter har förvärvat sex bostadsfastigheter i centrala Trelleborg
med en bostadsarea om 5 398 kvadratmeter av Abitare Fastighetsutveckling AB.
Ängelholm Det kommunala bostadsbolaget Ängelholmshem har sålt fastigheter med 52
lägenheter om 3 000 kvadratmeter i Vejbystrand till Järneken Företagshus för 22 miljoner
kronor. Enligt Ängelholmshems marknadschef Eva Bergenstråhle har man valt att sälja
fastigheterna dels för att frigöra kapital som kan användas vid nybyggnation, och dels för att de
aktuella fastigheterna ligger avsides till ur företagets perspektiv.
Om Svenska Bostadsfonden
Svenska Bostadsfonden är en oberoende aktör som erbjuder ett direkt delägande i
svenska bostadshyresfastigheter.Verksamheten i Svenska Bostadsfonden startade 2003 men
erfarenheten hos initiativtagarna och styrelsemedlemmar samt rådgivare sträcker sig väsentligt
längre bakåt i tiden. För ytterligare information;
www.svenskabostadsfonden.se.
Nyhetsbrevet produceras av Laika Consulting på uppdrag av
Svenska Bostadsfonden Management. Registrering eller avregistrering
av nyhetsbrevet sker via epost till [email protected].
(C)opyright 2011 Svenska Bostadsfonden Management AB, Besöksadress: Artillerigatan 42, Stockholm. Telefon: 08-667 10 50
Sid 3
Nyhetsbrev Januari 2011
Vigerland – Aktieindex
VS Fastighetsindex
mellan 2000 & 2010
Lars Vigerland,
medlem av Svenska
Bostadsfondens
Advisory Board,
Ekon. Dr. och Lektor
i företagsekonomi
med inriktning mot
fastighetsekonomi. Idag
verksam vid Stockholms
Universitet och
Södertörns Högskola.
I samband med att vi nyligen lagt
ett decennium efter millennieskiftet
bakom oss kommer jag att i
detta månadsbrev göra en grov
sammanfattning av de tendenser
som funnits mellan januari
2000 och december 2010 på
Stockholmsbörsens generalindex
jämfört med ett svenskt
fastighetsindex. Ett tidigare tema som
jag haft är många placeringsexperters
råd om att ”sitta stilla i båten” och
inte göra något förhastat, eftersom
placeringar, och då menar man oftast
aktieplaceringar, är långsiktiga innehav
som på längre sikt ger ca 10-15 %
avkastning årligen.
Stämmer då detta avseende Stockholmsbörsen? Om vi
granskar diagram 1 som visar Stockholmsbörsens utveckling
2000-2010 finner vi i grova drag två generella uppgångar
och två generella nedgångar under perioden. Den första
nedgångsfasen inledde den studerade tioårsperioden och
varade fram till 2002. Därefter vidtog en uppgångsfas fram till
2006, följt av en nedgång som varade fram till 2008. Därefter
har vi haft en uppgång fram till periodens slut.
AF & Carnegie Fastighetsindex
700
600
Index
500
AF Generalindex
400
AF & Carnegie
Fastighetsindex
300
200
350
100
300
dec-10
dec-09
dec-08
dec-07
dec-06
dec-05
dec-04
AF Generalindex
200
dec-03
dec-02
dec-01
dec-99
dec-00
0
250
År
150
Diagram 2, Affärsvärldens och Carnegies fastighetsindex Stockholm,
januari 2000 till december 20103
100
50
dec-10
dec-09
dec-08
dec-07
dec-06
dec-05
dec-04
dec-03
dec-02
dec-01
dec-00
0
dec-99
Index
Som en jämförelse med Stockholmsbörsens generalindex har
jag även tagit fram ett fastighetsindex som jag varit tvungen
att basera på två olika index, dels Affärsvärldens index som
sträcker sig till 2007, dels Carnegies fastighetsindex som
sträcker sig från 2007 och fram till i dag. Mina metoder kan
definitivt kritiseras för att vara inexakta och grova, men min
ambition är inte att presentera några exakta värden, utan att
ge en fingervisning om de övergripande dragen i utvecklingen.
Vid granskning av mitt sammanslagna fastighetsindex framgår
att fastigheter präglats av två uppgångsfaser och en nedgångsfas.
Även detta kan kopplas till välkända historiska händelser.
AF & Carnegie Fastighetsindex
AF Generalindex
400
Om vi leker med tanken att vi följt rådet att ”sitta stilla i
båten” med våra placeringar under de senaste tio åren hade
vi ökat vårt kapital med dryga 9 %. Det är vad man brukar
ange att en investering skall öka med årligen. Med ränta på
ränta effekt innebär denna värdeökning ca 0,9 % årligen. Under
samma period har Riksbankens reporänta beräknat som ett
grovt medelvärde varit cirka 3 gånger så hög.2 Reporäntan
brukar anses vara den riskfria räntan, medan börsplaceringar
skall ha en riskpremie utöver den riskfria räntan. Man kan
således konstatera att denna riskpremie varit negativ under
den senaste tioårsperioden.
År
Diagram 1, Affärsvärldens generalindex Stockholm, januari 2000 till
december 20101
De flesta känner säkert igen de stora händelser som vi
förknippar med dessa övergripande kursrörelser. Inledningen på
perioden präglades av IT-sektorns problem vid millennieskiftet
och den därpå följande krisen med krig i Mellanösternregionen.
Mitt index är grovt och de förändringar som skett i detalj
framkommer inte. I den första nedgångsfasen inföll botten
under hösten 2004. Detta framgår inte i det redovisade
indexet, eftersom endast index vid årssluten redovisas. Hade jag
använt mig av en mer detaljerad redovisning hade volatiliteten
ökat avsevärt.
Nedgången sammanföll med den senaste krisen som utlöstes
av problem med de amerikanska så kallade sub prime-lånen
och dess effekt på de finansiella marknaderna. Det man kan
konstatera är att mitt fastighetsindex präglats av mindre
volatilitet och att dessa placeringar vuxit med 4,7 gånger insatt
kapital, eller med nästan 17 % årligen med ränta på ränta effekt.
Nu är ju historiska data ingen garant för framtida utveckling,
men placeringsrådgivares standardsvar om att ”sitta stilla
i båten” borde man ta som förevändning för att kritiskt
granska sin placeringsstrategi och se över alternativa
placeringsmöjligheter såsom exempelvis fastighetsinvesteringar.
Stockholm i januari 2011
Lars Vigerland
Affärsvärlden, www.affarsvarlden.se... , den 19 december 2010
Sveriges riksbank, www.riksbank.se... , den 19 december 2010
3
Affärsvärlden, www.affarsvarlden.se... ; Carnegie, www.carnegie.se..., den 19 december 2010
1
2
(C)opyright 2011 Svenska Bostadsfonden Management AB, Besöksadress: Artillerigatan 42, Stockholm. Telefon: 08-667 10 50
Sid 4