Transcript Svenska Bostadsfondens nyhetsbrev

Svenska Bostadsfondens nyhetsbrev
April 2010
Fondernas resultat för 2009
Vi håller nu på att färdigställa årsrapporterna för Svenska Bostadsfondens respektive bolag
för år 2009. Rapporterna inklusive utdelning för det gångna året kommer att publiceras på vår
hemsida senast den 5 maj på adressen www.svenskabostadsfonden.se/dokument/arsrapporter/.
Bolagsstämmor för de olika fonderna kommer att hållas på Artillerigatan 42 i Stockholm vid
följande tidpunkter:
• Svenska Bostadsfonden 1 den 27/4 kl 09:00
• Svenska Bostadsfonden 2 den 27/4 kl 11:00
• Svenska Bostadsfonden 3 den 27/4 kl 14:00
• Svenska Bostadsfonden 4 den 28/4 kl 09:00
• Svenska Bostadsfonden 5 den 28/4 kl 11:00
• Svenska Bostadsfonden 6 den 28/4 kl 14:00
• Svenska Bostadsfonden 7 den 28/4 kl 16:00
• Svenska Bostadsfonden 8 den 29/4 kl 09:00
• Svenska Bostadsfonden 9 den 29/4 kl 11:00
• Svenska Bostadsfonden 10 den 29/4 kl 14:00
Till Svenska Bostadsfondens hemsida
Emission Q2 planeras öppna i maj 2010
Kontakta Malin Wiberg på tel 08-518 00 425 om du är aktieägare och önskar deltaga på någon
av årsstämmorna.
CA Fastigheter utökar sitt bestånd i Växjö
När det kommunala bolaget Växjöhem lade ut 613 lägenheter om knappt 40 000 kvadratmeter
till försäljning erhölls fyra bud på 125-139 miljoner kronor.Valet föll på det högsta budet
som lämnades av CA Fastigheter som sedan tidigare äger omkring 66 000 kvadratmeter
fastighetsyta, varav två tredjedelar kommersiella lokaler, i kommunen. De övriga budgivarna var
enligt Fastighetsvärlden Estancia Fastigheter, Karlo Förvaltning och Svenska Bostadsfonden.
Senaste förvärvade fastighet
Det aktuella beståndet omfattar 409 lägenheter i kvarteret Bärnstenen och 204 lägenheter
i kvarteret Citrinen som ligger i miljonprogramsområdet Araby. CA Fastigheter kommer att
behöva genomföra stora investeringar då samtliga fastigheter är orotade.
– Området ligger relativt centralt och vi ser fram emot att hjälpa till att utveckla området.Vi
tittar ständigt på att utöka vårt bestånd i Växjö och vi är intresserade av såväl kommersiella
som bostadsfastigheter, säger Claus Holmgren, regionchef för CA Fastigheter i Växjö.
Aktuella dokument
Lönsam ombildning för Wallenstam
Fastighetsbolaget Wallenstam har sålt en bostadsfastighet på Gärdet i Stockholm till en
bostadsrättsförening för 69,75 miljoner kronor. Köpeskillingen översteg därmed värderingen
med omkring 15 procent. Av den totala ytan i den sålda fastigheten som uppgår till 1 985
kvadratmeter är 1 852 kvadratmeter bostadsyta.
Kontakta oss
(C)opyright 2010 Svenska Bostadsfonden Management AB, Besöksadress: Artillerigatan 42, Stockholm. Telefon: 08-667 10 50
Sid 1
Nyhetsbrev April 2010
KPMG tror på nya finansieringslösningar
Under ett lunchseminarium med efterföljande paneldebatt
anordnat av KPMG förutspådde Tobias Thunander, ansvarig
för Debt Advisory för Corporate Finance på KPMG, att nya
tuffare krav inom kapitaltäckningsgrad och färre utländska
banker på den svenska marknaden kommer att innebära
fler nya innovativa finansieringslösningar och diversifierade
låneportföljer hos företagen de närmaste åren. Enligt KPMG:s
prognos kommer hela 700 mdkr i krediter, varav 40 procent är
kopplade till fastigheter, att förfalla bara under 2012.
I den efterföljande paneldebatten ifrågasatte dock två
medverkande analytiker från GE Real Estate och SEB
att fastighetsbolagen kommer att få några problem att
omförhandla sina lån. Då fastighetsbolagen generellt sett
har starka kassaflöden och kan betala räntekostnader måste
bankerna i princip behålla lånen om ingen annan aktör önskar
ta över dem. Dessutom är det nuvarande lågränteklimatet
fördelaktigt för fastighetsbolag.
Generösare uthyrningsregler för universitet
Från och med januari 2011 kommer det enligt en ny
proposition att bli tillåtet för universitet i storstadsregioner att
hyra ut lägenheter till vilka studenter som helst. Det innebär en
betydligt generösare reglering än idag då endast gästforskare
och utbytesstudenter är tillåtna hyresgäster. De nya reglerna
välkomnas av Lunds universitet.
– Jag är väldigt glad att vi får möjlighet att förhyra studentvbostäder. Nu kan vi gå in på arenan lite ordentligare och det
ska vi göra, säger Per Eriksson, rektor för Lunds universitet.
Enligt Irene Lundquist, vd för Stockholms Stadshus AB, kommer
mycket att bolagets framtida arbete att handla om renovering
av miljonprogramsområdena. De två projekten Järvalyftet och
Söderortsvisionen pågår och har hittills bland annat resulterat
i att 2-3 000 boende i Akalla, Husby, Rinkeby och Tensta
rådfrågats inför det kommande arbetet.
Riksrevisionen kritiserar långsam
försäljning
Efter att ha granskat regeringens försäljning av Vasakronan
konstaterar Riksrevisionen att försäljningen genomförts på
ett tillfredställande sätt. Dock menar myndigheten att tidigare
förberedelser kunnat snabba upp affären med flera månader.
Det hade inneburit att försäljningen kunnat genomföras under
ett gynnsammare ekonomiskt klimat vilket sannolikt genererat
ett högre försäljningspris.
– Man kunde i ett tidigare läge förberett upphandlingen
av rådgivarna, liksom satt upp en projektgrupp, gjort
marknadsanalysen tidigare samt avyttrat några kulturfastigheter
tidigare, säger Riksrevisionens projektledare Jenny Odhnoff.
Riksrevisionen har inte gjort någon bedömning av hur stor
vinsten hade blivit om försäljningen hade genomförts i ett
tidigare skede men konstaterar att en liten påverkan på ett bud
i en så stor transaktion blir stor i absoluta termer.
Sigtuna satsar stort på hyresrätter
Flera aktörer har redan presenterat olika projekt för Lunds
universitet. Akelius, Lunds nation, Peab och Wihlborgs är alla
inblandade i denna strävan att säkerställa boendet för Lunds
studenter.
Hela 660 nya hyresrätter kommer att byggas i Sigtuna de
närmaste två åren. Detta står klart sedan Sigtunahem köpt
byggrätter till 455 lägenheter av Peab vilket kompletterar
Wåhlin Fastigheters 145 hyresrätter som är under uppförande
i centrala Märsta. Enligt kommunalrådet Anders Johansson
motsvarar projektens omfattning över 13 000 nya hyresrätter i
Stockholms stad.
Forskare vill klimatanpassa
miljonprogrammet
De nya hyresrätterna innebär inte bara fler bostäder utan även
en jämnare struktur för Sigtunahems fastighetsportfölj. Idag
dominerar nämligen bostäder byggda på 60- och 70-talet.
Enligt de svenska forskarna Ulla Jansson på Lunds tekniska
högskola och Anna Jarnehammar på Miljöinstitutet IVL
måste de omkring 1,5 miljoner lägenheter som byggdes på
50–70-talet renoveras klimatsmart om Sverige skall ha en
chans att nå EU-målet om 20 procents energibesparing inom
byggnadssektorn till år 2020. Forskarna har intervjuats av
Vetenskapsradion och menar att vi borde följa efter Tyskland,
Frankrike och Danmark som redan har lagstiftat om att såväl
nybyggen som renoveringar skall bli nollenergihus framöver.
– Det är faktiskt en av våra absolut stora missar. Det här är
något som regeringarna borde satt krav på för flera år sen. För
i och med att det inte finns några krav för renovering så kan
man i attraktiva områden göra hur dåliga renoveringar som
helst, säger Ulla Janson.
Stockholms Stadshus sålde 8 000
lägenheter under 2009
Enligt Stockholms Stadshus AB:s bokslut för 2009 avyttrade
de kommunala bolagen Svenska Bostäder, Familjebostäder
och Stockholmshem tillsammans 137 fastigheter med över 8
000 lägenheter och drygt 573 000 kvadratmeter bostadsyta
under året. Drygt hälften eller 78 fastigheter såldes till
bostadsrättsombildningar. 33 av dessa fastigheter ligger i
innerstaden, 16 i närförorter och 29 i ytterstaden.
– Vi behöver många nya bostäder för en bra balans i
vårt bestånd. Detta förvärv bäddar för det.Vi får många
nya lägenheter som ger hög kvalitet i boendet och låga
förvaltningskostnader bland annat i form av låga energi- och
underhållskostnader, säger Kicki Björklund, vd i AB Sigtunahem.
Om Svenska Bostadsfonden
Svenska Bostadsfonden är en oberoende aktör som erbjuder
ett direkt delägande i svenska bostadshyresfastigheter.
Verksamheten i Svenska Bostadsfonden startade 2003 men
erfarenheten hos initiativtagarna och styrelsemedlemmar
samt rådgivare sträcker sig väsentligt längre bakåt i tiden. För
ytterligare information;
www.svenskabostadsfonden.se.
Nyhetsbrevet produceras av Laika
Consulting på uppdrag av Svenska
Bostadsfonden Management.
Registrering eller avregistrering av
nyhetsbrevet sker via epost till
[email protected].
(C)opyright 2010 Svenska Bostadsfonden Management AB, Besöksadress: Artillerigatan 42, Stockholm. Telefon: 08-667 10 50
Sid 2
Nyhetsbrev April 2010
Vigerland – vad innebär
bruksvärde?
I februari blev jag kontaktad av en
journalist på en innerstadstidning
i Stockholm som ville höra
mina kommentarer om det nya
hyressättningsförslaget (som
jag tog upp i januari månads
Lars Vigerland,
nyhetsbrev). En representant
medlem av Svenska
för Hyresgästföreningen
Bostadsfondens
kontaktade sedan tidningen
Advisory Board,
och uttryckte tvivel om
Ekon. Dr. och Lektor
i företagsekonomi
äktheten i mitt uttalande.
med inriktning mot
Representanten menade nämligen
fastighetsekonomi. Idag
att bruksvärdessystemet
verksam vid Stockholms
övergavs redan år 2001 i
Universitet och
Södertörns Högskola.
samband med den så kallade
Trepartsöverenskommelsen.
Begreppet är dock tvetydigt vilket
innebär att ingen definition är mer korrekt än den andra.
Utgångspunkten är dock vad man menar med begreppet
bruksvärde, och denna term kommer jag därför att
undersöka närmare i detta nyhetsbrev.
Om vi utgår ifrån hyressättningsprinciper är det möjligt
att enkelt (alltför enkelt enligt vissa) dela in dessa i fyra
kategorier.
a) ”Strikt” hyresreglering som baseras på historiska
hyresnivåer. Innebär en nominell frysning av
hyresnivåerna som är orimlig på längre sikt.
b) Indexerad höjning baserad på faktiska
kostnadshöjningar med historiska nivåer som
utgångspunkt. Innebär en reell frysning av hyresnivåerna
och brukar benämnas andra generationens
hyresreglering. Bruksvärdessystemet tolkades tidigare
på detta sätt av många av Sveriges kommuner samt
Hyresgästföreningen. Kategorin är fortfarande populär
hos vissa hyresgäster och hyresgästföreträdare (sannolikt
inklusive den representant för Hyresgästföreningen som
hävdade att bruksvärdesprincipen övergavs 2001).
c) Hyressättning som baseras på kostnader och
faktiska hyresgästvärderingar (inklusive icke direkta
kostnadsvariabler såsom geografiskt läge) med hänsyn
tagen till andra jämförbara objekt. Dessutom med skydd
för (befintliga) hyresgäster mot oskäliga hyreshöjningar.
En variant av denna definition brukar benämnas tredje
generationens hyresreglering (jfr. bl.a. Schweiz)
d) Marknadshyressättning som baseras på tillgång och
efterfrågan. Denna variant fanns i det tidigare förslaget
“...föreslår dels att långa bostadsköer, där efterfrågan på
hyresbostäder påtagligt och varaktigt överstiger utbudet,
ska kunna leda till högre hyror, dels att stora vakanser,
där efterfrågan är påtagligt mindre än utbudet, ska kunna
leda till lägre hyror. ...” (SOU 2008:38, sid. 25)
Om man med bruksvärde tolkar begreppet som värde
för brukaren avseende konsumtionen av bostaden
(varan) inklusive ett rimligt och stabilt skydd för
hyresgäster som bland annat förhindrar att hyresvärden
drar nytta av den svagare position hyresgästen befinner
sig i samt med hänsyn tagen till transaktionskostnader
(flytt- och andra omställningskostnader) i samband med
boendet, vore det orimligt att inte väga in parametrar
som geografiskt läge. Flera undersökningar betonar
betydelsen av läge som ett betydelsefullt värde för
brukaren och detta sammanfaller med vardagliga
“observationer i verkligheten” såsom bostadsköer
till attraktiva lägen. Detta innebär i min mening att
den andra kategorin ovan (andra generationens
hyresreglering) inte kan tolkas som bruksvärde definierat
som värde för brukaren, utan bör uppfattas och
benämnas som en hyresreglering och ingenting annat.
När grunden lades för bruksvärdessystemet fanns
heller inget principiellt motstånd mot marknadsinslag,
det verkar vara först under senare tid som vissa tolkat
begreppet som hyreskonserverande. Om man väljer att
betrakta verkligheten som den är utan att förblindas av
politiska gruppers eller intressegruppers retorik så torde
begreppet bruksvärde omfattas av en mängd variabler,
däribland geografiskt läge.Varför skulle denna parameter
uteslutas?
Att tillmäta geografiskt läge betydelse vid hyressättning
har dock länge hos Hyresgästföreningen varit
kontroversiellt, dock uppenbarligen inte längre från
ledarskapets sida med ledning av ordförande Barbro
Engmans uttalande i samband med offentliggörandet av
det senaste förslaget. (Regeringskansliet, Presskonferens
om allmännyttans villkor, http://www.sweden.gov.se/
sb/d/3209/a/135367). Engman betonar att den föreslagna
principen är inom ramen för bruksvärdessystemet vilket
jag instämmer i om man med bruksvärde i strikt mening
avser värde för brukaren. Bruksvärde skall då omfatta
allt som en konsument värdesätter i, i anslutning till eller
runtomkring bostaden.
Om man exkluderar vissa parametrar i fastställandet
av hyresnivåerna som uppenbarligen innebär värde för
brukaren vore det mer korrekt att benämna saker och
ting vid deras rätta namn, exempelvis något begrepp
omfattande ordet reglering. I analogi med detta vore
det även mer korrekt att benämna en marknad utan
skydd eller styrningar vid dess rätta namn, exempelvis
marknadshyressättning, istället för marknadsanpassade
bruksvärdeshyror (sic). Uppfinningsrikedomen är stor
när det gäller att polemisera eller när det gäller att
förpacka gamla principer i till synes modern utstyrsel.
Stockholm i april 2010
Lars Vigerland
(C)opyright 2010 Svenska Bostadsfonden Management AB, Besöksadress: Artillerigatan 42, Stockholm. Telefon: 08-667 10 50
Sid 3