Transcript Ladda ner presentation Bengt Andrén

Skapar ekosystemtjänster fastighetsvärden?
Bengt Andrén
Värdeskapande
ƒ Värdeskapande planering
ƒ Värdeskapande markansvisningar
ƒ Är ekosystemtjänster värdeskapande?
Planprocessen
När skapas värden i planprocessen?
EJ
SKALENLIG
Värde
Värde bebyggd fastighet
Byggkostnader
Tomtvärde
Avgifter för
gator, VA
m.m.
Råtomtvärde,
antagen detaljplan
Förväntningsvärde
Råmark /
Värde befintlig markanvändning
Planarbete fram till antagen detaljplan
Råtomtmark Tomtmark Bebyggd
fastighet
Tid
Stor potential till värdeökning vid framtagande av detaljplan. Värdet ökar under detaljplaneprocessens
gång och allteftersom osäkerheten om utfallet av planarbetet minskar.
Värdeutväxling beror bland annat av:
• Attraktivitet och prisnivå för färdiga byggrätter och bebyggda fastigheter i området
• Kommunens engagemang och sannolikhet för framtida exploatering
• När i tiden detaljplaneläggning och exploatering förväntas ske
• Förväntad exploateringsgrad och bebyggelsetyp
• Markens beskaffenhet och eventuella befintliga byggnader
• Förväntade exploaterings- och byggkostnader, typ av parkeringslösningar m.m.
Strategier för planering och plangenomförande
STEG 1
STEG 2
STEG 3
Beslutspunkt
Avyttring
Idé
Analys
Utveckling & Genomförande
Fortsatt ägande
5
Utgångspunkter
Värdet av en fastighet/bostad i ett område beror av hela
områdets utformning , inte minst det offentliga rummets utseende
och innehåll. Allt annat lika är en fastighet i en klassisk stadsmiljö mer
värd än en fastighet i ett område som saknar dessa stadskvaliteter.
Det kan ta tid innan "marknaden" bedömer att ett nytt område är
attraktivt. Först efter att hela området är "färdigbyggt" och olika
verksamheter har kommit igång kan kvaliteterna slå igenom i
fastighetsvärdena.
Utgångspunkter
Den allmänna frågan är hur det kan skapas incitament för att
skapa områden med höga stadskvaliteter.
Hur undviker vi att varje enskild fastighetsägare agerar utifrån
vad som är bäst för den egna fastigheten och hur undviker vi att
besluten enbart grundas på den vinst som kan göras genom en
snabb försäljning av en nybyggd fastighet?
Hypotes
ƒ Betalningsvilja för bostäder speglar hur attraktivt ett
område är.
Om vi kan identifiera attraktiva och mindre attraktiva områden kan
vi jämföra betalningsviljan för olika områden och på så sätt
bestämma värdet av bra stadsplanering.
Problemformulering
ƒ Varför är vissa platser mer attraktiva än andra?
ƒ Vilka nyttor medför attraktiva stadsmiljöer? (fokus på påverkan
av fastighetsvärden)
ƒ Hur kan aktörer samverka kring investeringar i stadskvalitéer?
ƒ Går det att påvisa ökade fastighetsvärden som en konsekvens
av en attraktiv områdesmiljö? Om det går, vilka kostnader kan
motiveras för att skapa dessa attraktiva miljöer?
Metod
ƒ Om man kan påvisa en högre betalningsvilja för bostäder i ett område
med ekosystemtjänster så borde det kunna öka incitamenten att
investera i just ekosystemtjänster när vi planerar för nya områden.
ƒ Men nyttofördelningen är komplex och ger olika typer av avkastning för
olika intressenter under vitt åtskilda tidpunkter.
ƒ Kan vi hitta en modell för hur investeringar skall genomföras som kan
fånga upp olika aktörers intressen så kan vi bidra konkret till att dessa
investeringar blir av.
ƒ Det finns en risk att investeringar i ekosystemtjänster uteblir om de
ekonomiska nyttorna med dessa investeringar inte är kvantifierbara
eller kommunicerade på ett bra och ändamålsenligt sätt.
Kan man göra mer?
Richard Florida:
Livskvalitén på platsen där vi bor är avgörande för vår lycka.
Det finns huvudsakligen tre faktorer som får människor att trivas i sina
omgivningar och får dem att utveckla ett känslomässigt band till platsen som
de bor på
1 Själva platsen fysiska skönhet och hur det underhålls - stora öppna ytor och
parker, historiska byggnader och omsorg om närområdets estetik.
2. Det sociala livet; hur lätt det är för människor att träffas, skaffa vänner och få
tillgång till sociala nätverk.
3. Nivån av mångfald, öppenhet och acceptans. Dessa faktorer är organiska till
sin natur och kräver ett genuint ledarskap och ett aktivt engagerat närsamhälle.
Värdeskapande markanvisningsmetodik
Ekosystemtjänster = tekniska särkrav?
Kv xx
(utdrag ur inbjudan till markanvisningstävling)
ƒ Kv xx är en viktig pusselbit i utvecklingen av xx kommun. Här
vill vi inte bygga vilken stadsdel som helst. Det nya kvarteret ska
väcka nyfikenhet, på bostaden, på kvarteret och på staden!
ƒ UPPDRAGET I KORTHET:
ƒ Vilka utmaningar och möjligheter ser du med en tomt här?
Och vilka möjligheter ser du att utveckla ekosystemtjänster på
stadsdelsnivå?
ƒ Det mest kreativa svaret kan ge en markanvisning i den
framväxande stadsdelen xx.
ƒ Som bonus erbjuder xx kommun en avsiktsförklaring för ett
långsiktigt samarbete.
ƒ Platsens utmaningar – Hur utformar man en märkesbyggnad för en hel
stadsdel?
ƒ Stadsdelens utmaningar – du är en av de första på plats, hur ska ett
kvarter utformas för att både fungera nu och i en framtid?
ƒ Stadens utmaningar – Här har byggts mycket bra arkitektur på sista
tiden, men är inte 00- och 10-talets bidrag till bostadsbeståndet lite
enahanda?
ƒ Flerbostadshusets utmaningar – nya familjekonstellationer, nya
livsstilar, hur möter vi dem? Och hur skapar vi en spektakulär
utomhusmiljö?
ƒ Ekosystentjänster– med avseende på ekosystemtjänster hela livscykeln
med mera. Oväntade lösningar? Nya vinklingar?
xx KOMMUN INBJUDER TILL MARKANVISNINGSTÄVLING FÖR kv xx
xx kommun söker en samarbetspartner med god
ekonomisk stabilitet, uthållighet och vilja att ligga i
framkant avseende ekosystemtjänster samt förmåga att
fullfölja ingångna avtal och påbörjade projekt.
xx KOMMUN INBJUDER TILL MARKANVISNINGSTÄVLING FÖR kv xx
ƒ TÄVLINGSUPPLÄGG I KORTHET:
ƒ ANBUDSFÖRFARANDE
ƒ I ett första steg inbjuds anbudsgivare att lämna ett
markprisanbud på den aktuella tomten.
ƒ ARKITEKTTÄVLING
ƒ I ett andra steg deltar de fyra anbudsgivare som lämnat de
högsta godkända anbuden i en anonym arkitekttävling med
fokus på ekosystemtjänster.
ƒ En jury, i samarbete med Sveriges Arkitekter, utvärderar
inkomna tävlingsbidrag och utser en vinnare senast i november
2013.
Skapar ekosystemtjänster fastighetsvärden?
ƒ Ja, på sikt
ƒ Nej, inte än
www.naisvefa.se
Bengt Andrén - [email protected]