Transcript Ombildning från hyresrätt till bostadsrätt

Växjö januari 2012
Ombildning från hyresrätt till bostadsrätt
Information till dig som hyresgäst
I budget för 2012 har kommunfullmäktige beslutat följande - Hyresgästerna hos
Växjöhem och Vidingehem ska under 2012 informeras om möjligheterna att omvandla sina hyresrätter till bostadsrätter. Omvandlingen ska ske på marknadsmässiga villkor. Önskar en majoritet av hyresgästerna att omvandla sina hyresrätter till
bostadsrätter, till villkor som parterna kan komma överens om, så ska det ske.
Likaså gäller det motsatta om en majoritet av hyresgästerna istället vill bo kvar som
hyresgäster så kommer inte någon ombildning att genomföras. Hyresgästerna ska ha
det avgörande inflytandet i denna fråga.
Möjligheten att ombilda har funnits under de senaste åren.
Broschyren beskriver
N Esplanaden 21
Telefon 0470-74 85 00
www.vaxjohem.se
Vilken är skillnaden mellan hyresrätt och bostadsrätt
Hur fastställs priset på en bostadsrätt
Ombildningens 9 steg
Fortsätt hyra om du vill
Ordlista
Löpanäsvägen 4
Telefon 0470-70 17 70
www.vidingehem.se
VILKEN ÄR SKILLNADEN MELLAN
HYRESRÄTT OCH BOSTADSRÄTT?
BO I BOSTADSRÄTT
BO I HYRESRÄTT
Att äga en bostadsrätt innebär att du äger en andel i föreningen. Bostadsrättsföreningen äger fastigheten och upplåter en
lägenhet med bostadsrätt till dig som medlem, vilket innebär att
du och dina grannar indirekt äger fastigheten tillsammans. Som
medlemmar i bostadsrättsföreningen bestämmer ni gemensamt
hur fastigheten ska renoveras, hur gemensamma utrymmen
skall skötas och städas.
När du bor i en hyresrätt så är det hyresvärden i samråd med
hyresgästen som avgör vilka renoveringar som får göras i din
lägenhet. Kostnaden för detta ingår i din hyra. I samråd med
hyresvärden har du dock stora möjligheter att påverka din
lägenhets utseende.
ENKELT BOENDE
Det är hyresvärden som sköter gräsmattor, rabatter, snöskottning osv om inget annat avtalats. Du behöver inte ta ansvar på
samma sätt som för en bostadsrätt. Om till exempel kylskåpet
skulle gå sönder så är det hyresvärden som ska reparera eller
byta ut det.
EGET ANSVAR
Som bostadsrättsinnehavare är det du som utrustar och renoverar din lägenhet och det är också du som får betala för det.
Som medlem i föreningen har du möjlighet att påverka vilka
förändringar som ska göras i fastigheten i stort. Men föreningen är också ansvarig för att åtgärda skador när någonting i
fastigheten går sönder. Är till exempel hissen trasig så är det
föreningens ansvar att reparera den.
Du har alltid möjlighet att säga upp ditt kontrakt med 3 månaders uppsägningstid.
BOENDEKOSTNAD
BOENDEKOSTNAD
Boendekostnaden är enkel att förutse och extra hyreshöjningar
görs bara i samband med standardhöjande åtgärder. Du tar inte
någon ekonomisk risk, eftersom du inte behöver betala en insats för att bo i din hyresrätt.
En bostadsrätt har ett värde och kan säljas, belånas, ges bort
eller ärvas. När du äger en andel i bostadsrättsföreningen tar du
därför del av den prisutveckling som sker på marknaden.
Priset kan gå både upp och ner.
Kostnaderna för fastighetens förvaltning täcks av månadsavgifterna som alla medlemmar betalar. En bostadsrättsförening ska
inte gå med vinst, så eventuellt överskott används för att sänka
månadsavgifterna eller för att göra förbättringar på fastigheten.
2
HUR FASTSTÄLLS PRISET PÅ
EN BOSTADSRÄTT?
PRISSÄTTNING
DIN BOENDEKOSTNAD
Det är fastighetsägaren som bestämmer priset. Vid prissättningen tas bland annat hänsyn till fastighetens skick, framtida renoveringsbehov och läge. Det vill säga i vilket område fastigheten
ligger. Priset för en fastighet med stora renoveringsbehov blir
därför lägre än priset för en renoverad fastighet. Detta påverkar
å andra sidan mängden renoveringar som måste göras
efter ombildningen. Läget har fått en allt större betydelse när
priset fastställs.
Boendekostnaden för en bostadsrätt består av ränta och amortering på dina eventuella bostadslån och en månadsavgift som
täcker föreningens kostnader för fastighetens drift, underhåll
och fastighetsskatt. Det är din bank eller ett låneinstitut som
avgör om du kan få bostadslån och om du behöver betala av
på lånet varje månad, genom så kallad amortering. Behöver du
amortera på ditt lån så blir månadskostnaden högre.
3
OMBILDNINGENS 9 STEG
Att ombilda hyresrätter till bostadsrätter kan upplevas som en lång och komplicerad process.
Vi rekommenderar därför bostadsrättsföreningar att anlita en ombildningskonsult.
1 PRATA MED DINA GRANNAR - BJUD IN TILL HUSMÖTE
Börja med att prata med dina grannar för att ta reda på vilka
som är intresserade av att få mer information. Bjud sedan in alla
till ett husmöte för att diskutera möjligheten att ombilda. Det är
lämpligt att även bjuda in en ombildningskonsult.
OBS! Om du undertecknar intresseanmälan innebär det att du
är intresserad av att få veta priset på fastigheten. Du förbinder
dig alltså inte till något. När värderingen är klar återkommer hyresvärden med ett pris. Priset går normalt sett inte att förhandla.
Priset gäller under 6 månader.
2 REGISTRERA BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN
4 EKONOMISK PLAN
När föreningen fått ett priserbjudande av hyresvärden är nästa
steg att ta fram en ekonomisk plan. En ekonomisk plan är ett
dokument över den blivande bostadsrättsföreningens framtida
ekonomi. Föreningens styrelse utarbetar planen med hjälp av
en ombildningskonsult. I planen beräknas varje bostadsrätts
månadsavgift och medlemsinsats.
Det är först då som varje boende får information om vad just
deras lägenhet kommer att kosta. I den ekonomiska planen
tar man hänsyn till kostnader för kommande renoveringar och
underhåll av fastigheten.
Planen fastställs av styrelsen. Två utomstående intygsgivare,
som utsetts av Boverket, bekräftar att planen är korrekt och att
alla kalkyler är realistiska.
För att bilda en bostadsrättsförening krävs att minst tre personer blir medlemmar, men det är bra om så många som möjligt
är med redan tidigt i processen. För att få rösta på en eventuell
framtida köpstämma, mötet där det bestäms om fastigheten
ska ombildas, krävs medlemskap i föreningen. Alla hyresgäster
har rätt att vara medlemmar. Lokalhyresgäster kan endast bli
medlemmar om föreningen tillåter det.
Styrelsen är bostadsrättsföreningens representanter under ombildningsprocessen och sköter kontakten med ombildningskonsulten, hyresvärden och banken. Innan föreningen kan registreras av Bolagsverket behöver föreningens namn och stadgar
bestämmas. Mallar kan beställas på Bolagsverkets hemsida
www.bolagsverket.se eller på telefon 060-18 40 00.
5 LÅN
3 LÄMNA INTRESSEANMÄLAN TILL HYRESVÄRDEN
När er förening är registrerad är det dags att lämna en intresseanmälan till er hyresvärd. För att hyresvärden ska prissätta fastigheten måste minst 2/3 av de boende i fastigheten skriva under
en intresseanmälan. Det är bara de som står på hyreskontraktet
och samtidigt är folkbokförda i fastigheten som kan skriva under
intresseanmälan. Står fler än en person på hyreskontraktet
måste båda underteckna intresseanmälan.
Både föreningen och medlemmarna behöver i de flesta fall
låna pengar för att kunna köpa fastigheten och sina andelar i
bostadsrättsföreningen. Räntor och villkor kan variera mellan
olika banker och låneinstitut, så det lönar sig att jämföra olika
alternativ. Det är bra att ta kontakt med banker så tidigt som
möjligt för att få information om lånevillkor och för att få individuella lånelöften, det vill säga ett löfte från banken om att få låna
pengar, innan köpstämman.
4
OMBILDNINGENS 9 STEG
9 FÖRVALTNING
6 KÖPSTÄMMA
När föreningen är ägare till fastigheten är den också ansvarig
för förvaltning och åtaganden mot eventuella hyresgäster. Det
kan vara bra att åtminstone till en början ta hjälp av en professionell förvaltare.
När förslaget till den ekonomiska planen är klar skickar styrelsen ut den till alla hyresgäster, tillsammans med en inbjudan till
köpstämma, alltså det möte där man bestämmer om man ska
ombilda eller inte.
På köpstämman tas det formella beslutet om huruvida föreningen ska köpa fastigheten eller inte, därför är det mycket
viktigt att samtliga medlemmar känner till alla förutsättningar.
Minst 2/3 av medlemmarna måste rösta ja till ett köp vid
köpstämman för att ombildningen ska kunna genomföras. Även
de medlemmar som inte vill köpa sin lägenhet kan rösta ja och
fortsätta att bo kvar som hyresgäster. De röstar då ja för att
föreningen ska ta över ägandet av fastigheten och att de vill ha
föreningen som hyresvärd.
7 KÖP
Om minst 2/3 av medlemmarna röstat ja på köpstämman skriver hyresvärden och bostadsrättsföreningen under ett köpekontrakt.
8 UPPLÅTELSEAVTAL OCH TILLTRÄDE
Upplåtelseavtal tecknas. När medlemsinsatserna för bostadsrätterna betalats till föreningen är ombildningen genomförd och
föreningens medlemmar bostadsrättsinnehavare.
5
ORDLISTA
AMORTERING Avbetalning på lån.
FASTIGHET Markområde med tillhörande byggnader.
BOLAGSVERKET Myndighet som bland
annat sköter registrering av företag och
ekonomiska föreningar, till exempel
bostadsrättsföreningar.
FÖRVÄRV En bostadsrättsförening
förvärvar en fastighet då den köps av ett
kommunalt bostadsbolag. Medlemmarna
i föreningen kan därefter ombilda sina
hyresrätter till bostadsrätter.
BOSTADSRÄTT Boendeform som innebär rätt att nyttja en lägenhet för obegränsad tid. En bostadsrätt kan köpas,
säljas, ges bort, belånas eller ärvas. En
ägare av en bostadsrätt är medlem i en
bostadsrättsförening.
FÖRVALTNING Drift, underhåll och
ekonomisk administration av en fastighet.
Förvaltningen av en fastighet med bostadsrätter utförs ofta av ett förvaltningsbolag som föreningen anlitar.
BOSTADSRÄTTSFÖRENING Ekonomisk
förening som förvärvar en fastighet vid en
ombildning och ansvarar för driften och
skötseln av fastigheten.
HYRESRÄTT Boendeform som ger hyresgäster rätt att bo i lägenheter som ägs
av en fastighetsägare. Boende i hyresrätter betalar månadshyra.
BOVERKET Myndighet som hanterar
bostadsfrågor, samhällsplanering, stadsoch bebyggelseutveckling med mera.
Det är viktigt att alla boende
i huset får information under
hela processen oavsett om
de är positiva eller negativa
till en ombildning.
INTRESSEANMÄLAN Ett dokument där
de boende utrycker intresse av att ombilda fastigheten till bostadsrätter.
Det ska undertecknas av minst 2/3 av
hyresgästerna för att fastighetsbolaget
ska göra en värdering.
Intresseanmälan är inte bindande.
EKONOMISK PLAN En budget som
upprättas när en bostadsrättsförening
förvärvar en fastighet för att ombilda
lägenheterna till bostadsrätter. Planen
visar insats samt månadsavgift för varje
enskild bostadsrätt de närmaste åren och
ska ta hänsyn till kommande renoveringar och reparationer så att medlemmarna
vet exakt vilket ekonomiskt ansvar de tar
om de väljer att ombilda.
INTYGSGIVARE Utomstående personer som är utsedda av Boverket för
att granska den ekonomiska plan som
bostadsrättsföreningar upprättar inför en
ombildning.
6
OMBILDNING När en bostadsrättsförening friköpt en hyresfastighet kan hyresrätterna ombildas till bostadsrätter.
KÖPSTÄMMA Möte då medlemmarna i
en bostadsrättsförening samlas för att ta
det formella beslutet att köpa en fastighet. Minst två tredjedelar av alla hyresgäster måste rösta ja för att köpet ska
kunna genomföras. Även de som inte
vill köpa sin lägenhet kan rösta ja och
fortsätta att bo kvar som hyresgäster.
OMBILDNINGSKONSULT Specialist som
anlitas för att hjälpa en bostadsrättsförening att förvärva och ombilda en hyresfastighet till bostadsrätter. Ombildningskonsulter tar i de flesta fall inte betalt för sitt
arbete förrän ombildningen är genomförd.
Det finns ingen auktorisering för ombildningskonsulter, vilket gör det viktigt att ta
referenser.
KÖPEKONTRAKT Bindande handling
(kontrakt) som fastighetsägaren och
bostadsrättsföreningen skriver under, förutsatt att minst två tredjedelar av hyresgästerna röstat ja till att köpa fastigheten
på köpstämman.
REVISOR Person med uppgift att sköta
ett företags eller en förenings ekonomiska redovisning.
LOKALHYRESGÄST Person som hyr
lokal i en fastighet för att bedriva olika
typer av verksamhet.
TEKNISK BESIKTNING Vid ombildning
av en hyresfastighet görs en teknisk besiktning för att hitta eventuella fel, skador,
slitage och renoveringsbehov.
Besiktningen används som underlag när
den ekonomiska planen upprättas.
MEDLEMSINSATS Den insats medlemmarna betalar till föreningen för att bli
delägare i fastigheten och få rätten att
nyttja sin bostadsrätt.
UPPLÅTELSEAVTAL Handling som innebär att en bostadsrättsförening upplåter
lägenheterna i fastigheten med bostadsrätt till de boende.
MÅNADSAVGIFT Medlemmar i en
bostadsrättsförening betalar en månadsavgift som ska täcka föreningens
lånekostnader,fastighetens drift, underhåll och fastighetsskatt.
7
ÅNGERPERIOD En ångerperiod för
hyresgäster som väljer att inte direkt
ombilda sin lägenhet i en fastighet som
förvärvas.
Under de första sex månaderna har en
enskild hyresgäst rätt att köpa lägenheten till priset i den ekonomiska planen
(+ ränta).
LAGAR - vi hänvisar till följande lagrum
för ytterligare information:
- Bostadsrättslagen (SFS 1991:614)
- Ombildningslagen (SFS 1982:352)
- Lagen om ekonomiska föreningar
(SFS 1987:667)
FORTSÄTT HYRA OM DU VILL
KOMMENTAR
Att köpa en fastighet och ombilda lägenheterna till bostadsrätter är ett erbjudande till dig och dina grannar, inte ett
tvång. Du kan alltid välja att bo kvar som hyresgäst även om
det blir en ombildning, men då med bostadsrättsföreningen
som hyresvärd.
För att köpet slutligen ska komma till stånd måste beslut tas i
Växjöhems eller Vidingehems styrelse samt i
Växjö Kommunföretag ABs styrelse. I vissa fall ska beslut
även tas av Växjö kommunfullmäktige.
Dina rättigheter som hyresgäst är då desamma som tidigare
och om du skulle bli missnöjd kan du ta hjälp av Hyresgästföreningen i Hyresnämnden.
ÅNGERPERIOD
Väljer du att inte ombilda din lägenhet så har du en ångerperiod. Under de sex första månaderna har du rätten att
köpa lägenheten till priset i den ekonomiska planen + ränta.
Under de sex nästkommande månaderna har du rätt att köpa
till marknadspris.
Har du ytterligare frågor kring ombildning så kan du kontakta:
Projektledare Ola Agermark
Telefon 0470-74 85 37
[email protected]
N Esplanaden 21
Telefon 0470-74 85 00
www.vaxjohem.se
Marknadschef Paula Eskilsson
Telefon 0470-70 17 75
[email protected]
8
Löpanäsvägen 4
Telefon 0470-70 17 70
www.vidingehem.se