Transcript Par Clément Rozant et Stanisl

MODIFICATION DE LA CONVENTION FRANCO-LUXEMBOURGEOISE : QUEL
IMPACT POUR LES SCHEMAS IMMOBILIERS ?
Par Clément Rozant et Stanislas Bocquet, avocats fiscalistes
Le Luxembourg est, de longue date, le pays d’entrée privilégié, avec le Danemark et les PaysBas, pour les investisseurs désirants effectuer des acquisitions immobilières en France. Le
régime fiscal applicable à ce type d’opérations n’y est pas étranger, les investisseurs pouvant,
dans une certaine mesure, bénéficier d’une double exonération d’impôts sur les plus-values
lors de la cession.
Cette double exonération prendra fin dès l’entrée en vigueur de l’avenant du 5 septembre
2014 à la convention fiscale franco-luxembourgeoise conclue le 1er avril 1958. .
De manière classique, l’avenant prévoit que :
« les gains provenant de l’aliénation d’actions, parts ou autres droits dans une société, une
fiducie ou toute autre institution ou entité dont l’actif où les biens sont constitués pour plus de
50% de leur valeur ou tirent plus de 50% de leur valeur, directement ou indirectement par
l’interposition d’une ou plusieurs autres sociétés, fiducies, institutions ou entités, de biens
immobiliers situés dans un Etat contractant ou de droits portant sur de tels biens ne sont
imposables que dans cet Etat. »
Cette modification de la convention fiscale impacte les schémas de détention immobilière
franco-luxembourgeois. Jusqu’à présent, la cession d’une société à prépondérance
immobilière française1 par une société luxembourgeoise (ou par un résident fiscal
luxembourgeois) bénéficiait (i) d’une exonération d’impôt en France sur le fondement de la
convention fiscale précitée2 et (ii) d’une exonération d’impôt au Luxembourg en application
des règles de territorialité luxembourgeoise.
1
Sont à prépondérance immobilière, les sociétés dont l’actif est composé pour plus de 50% de sa valeur réelle de
biens immobiliers.
2
La France considérant que l’imposition de la plus-value revenait au Luxembourg sur le fondement de l’article 4
de cette convention, sous réserve que la société luxembourgeoise détienne un établissement stable en France,
situation pouvant intervenir en cas d’investissement réalisé par des investisseurs français et à défaut de substance
de la société luxembourgeoise.
2
A compter de l’entrée en vigueur de l’avenant les cessions de titres de sociétés à
prépondérance immobilière françaises, réalisées par des sociétés luxembourgeoises ou par des
personnes physiques résidentes au Luxembourg deviennent imposables au France selon les
dispositions de l’article 244 bis A du code général des impôts.
Le présent avenant, bien que déjà signé entre les deux Etats, n’entrera en vigueur qu’aux
termes de la procédure de ratification et d’échange des notifications diplomatiques. Cette
procédure pouvant être relativement longue, il n’est pas certain qu’elle aboutisse dès 20143,
ce qui offrirait aux contribuables l’opportunité de dénouer leurs schémas en 2015.
Certains contribuables pourraient être tentés d’anticiper cette nouvelle situation en effectuant
des restructurations internes ayant pour effet de réévaluer les parts de sociétés à
prépondérance immobilière détenus à leur valeur réelle (fusions, TUP…). La prudence est de
mise en cas de réalisation de telles opérations, le comité de l’abus de droit fiscal ayant rendu
des décisions défavorables aux contribuables ayant anticipé l’entrée en vigueur du précédent
avenant en effectuant, notamment, des fusions (affaires 2013-29 à 2013-32). Une justification
économique réelle (besoins de trésorerie…) devra pouvoir être apportée en cas de contrôle.
3
Si l’avenant entre en vigueur en 2014 il pourrait être applicable dès le 1er janvier 2015.