Transcript Ce este un P.U.Z.?

Reglementări de
amenajare/construcție
PUG, PUZ, PUD
©Asist. Dr. Mihai Bulai, aprilie 2012
1
Ce reprezintă P.U.G.-ul / Planul Urbanistic General ?
Planul Urbanistic General (PUG-ul) este un proiect care face parte
din programul de amenajare a teritoriului si de dezvoltare a localitatilor ce
compun unitatea teritorial-administrativa de baza (comuna sau orașul).
Planurile Urbanistice Generale cuprind analiza, reglementari si
regulament local de urbanism pt. intreg teritoriul administrativ al unitatii de
baza (suprafete din intravilan, cat si din extravilan).
In acelasi timp, PUG-ul stabileste norme generale, pe baza carora se
elaborează mai apoi in detaliu, la scară mai mica, PUZ-urile si apoi PUD-urile.
2
PUG (Continuare)
Categorii generale de probleme abordate in cadrul Planului Urbanistic General
(Extras din Ghidul privind metodologia de elaborare si continutul-cadru al PUG-ului )
-optimizarea relațiilor localitații cu teritoriul administrativ aferent dar si cu cel judetean;
-valorificarea potențialului natural, economic si uman;
-stabilirea si delimitarea teritoriului intravilan;
-reorganizarea si dezvoltarea căilor de comunicatie;
-stabilirea si delimitarea zonelor construibile;
-stabilirea si delimitarea zonelor funcționale;
-stabilirea si delimitarea zonelor cu interdicție temporara si definitiva de construire;
-stabilirea si delimitarea zonelor protejate;
-modernizarea si dezvoltarea echiparii edilitare;
-evidentierea detinatorilor terenurilor si a modului de circulatie juridica a terenurilor;
-delimitarea suprafetelor pe care se preconizeaza realizarea obiectivelor de utilitate publica;
-stabilirea modului de utilizare a terenurilor si conditiilor de conformare si realizare a
3
constructiilor;
Ce este un P.U.Z.?
Planul Urbanistic Zonal (PUZ-ul) este un proiect care are caracter de
reglementare specifica detaliata a dezvoltarii urbanistice a unei zone din localitate
(acoperind toate functiunile: locuire, servicii, productie, circulatie, spatii verzi, institutii
publice, etc.) si asigura corelarea dezvoltarii urbanistice complexe a zonei cu
prevederile PUG-ului localitatii din care face parte.
Prin PUZ se stabilesc obiectivele, actiunile, prioritatile, reglementarile de
urbanism (permisiuni si restictii) necesar a fi aplicate in utilizarea terenurilor si
conformarea constructiilor din zona studiata (PUZ-ul reprezinta o faza premergatoare
realizarii investitiilor, prevederile acestuia realizandu-se etapizat in timp, functie de
fondurile disponibile).
4
P.U.Z. – categorii de probleme abordate
-organizarea rețelei stradale;
-zonificarea functionala a terenurilor;
-organizarea urbanistic-arhitecturala in functie de caracteristicile structurii urbane;
-indici si indicatori urbanistici (regim de aliniere/retragere, regim de inaltime, POT, CUT, etc);
-dezvoltarea infrastructurii edilitare;
-statutul juridic si circulatia terenurilor;
-delimitarea si protejarea fondului arhitectural-urbanistic de valoare deosebita;
-masuri de delimitare pana la eliminare a efectelor unor riscuri naturale si antropice;
-mentionarea obiectivelor de utilitate publica;
-masuri de protectie a mediului, ca rezultat al programelor specifice;
-reglementari specifice detaliate (permisiuni și restrictii) incluse in Regulamentul local de
urbanism aferent PUZ-ului
5
INDICATORI URBANISTICI (1)
R.A. (Regimul de aliniere)
Exprimă poziția elementelor construite față de limitele proprietății amenajate. Acesta
impune restricții de amenajare în apropierea proprietăților vecine (pentru a nu deranja, nu afecta
proprietatea vecină prin scurgerile pluviale, prin activități etc.)
Trei concepte sunt fundamentale aici:
•
ALINIAMENTUL = linia de demarcatie între domeniul public si proprietatea privata. Se utilizeaza în
reglementari si aliniamentul “de fund” care stabileste linia pâna la care pot fi dispuse cladirile spre
interiorul terenului, în scopul de a se proteja o mai buna posibilitate de utilizare a interiorului insulei.
•
ALINIEREA - linia pe care sunt dispuse fatadele cladirilor spre strada si care poate coincide cu
aliniamentul sau poate fi retrasa fata de acesta, conform prevederilor regulamentului. În cazul retragerii
obligatorii a cladirilor fata de aliniament, interspatiul dintre aliniament si alinierea cladirilor este non
aedificandi, cu exceptia împrejmuirilor, acceselor si a teraselor ridicate cu cel mult 0,40 metri fata de cota
terenului
•
RETRAGEREA – distanța între marginea proprietății și elementele construite.
6
INDICATORI URBANISTICI (2)
R.I. (Regimul de înălțime)
Se referă la limitarea extinderii pe verticală a amenajărilor. Se exprimă
prin:
•
Numărul de niveluri pe care le are/le poate avea o construcție
(spre exemplu, P+2+M = 4,0 niveluri)
(unde P = parter, din fr. ”par terre”, adică ”pe pământ”.
M = mansardă - vine din fr. Mansarde, la
origine era numele unui arhitect François Mansart care a trăit pe la 1600-1650 și care a propus acest tip de acoperiș
cu fereastre (azi oblice – ”Velux” sau verticale – lucarne) care crează un spațiu locuibil suplimentar în locul podului .
În engleză Mansard roof se mai numește și French roof  )
•
Înălțimea se poate exprima și prin nr de metri (h). În principiu, la un bloc de locuințe
colective, h = ~ 3m) .
(Se notează cu ”h” de la ”hauteur = înălțime în fr.)
7
INDICATORI URBANISTICI (3)
P.O.T. (Procentul de Ocupare al Terenului)
Exprimă raportul dintre Suprafața Construită (SC) și Suprafata parcelei (ST)
înmulțit cu 100 , unde POT = (SC/ST)*100.
Se exprimă în procente (spre ex. acolo unde POT = 35%, în acea zonă se poate
construi la sol pe 35% din suprafața parcelei (cam o treime).
Este o restricție de construcție cu rol funcțional și estetic pentru a nu înghesui
prea multe construcții pe un teren mic. (în funcție de tipul zonei).
•
În calculul proiectiei nu vor fi incluse ieșindurile în consola în afara planului fațadei a balcoanelor închise
sau deschise si nici elementele cu rol decorativ sau de protectie ca stresini, copertine etc. Curtile de aerisire
cu suprafata pâna la 2,0 mp. inclusiv, intra în suprafata construita.
Pentru parcelele a caror capacitate de ocupare si utilizare a terenului a fost epuizata (prin utilizarea la
maxim a POT) restul terenului ramâne neconstruibil chiar si în situatia înstrainarii acestuia sau a divizarii
parcelelor.
8
INDICATORI URBANISTICI (4)
C.U.T. (Coeficientul de Utilizare a Terenului)
Exprimă raportul dintre Suprafata Construită Desfășurată a tuturor nivelurilor (SD) și
suprafata parcelei (ST). CUT = SD/ST. Se exprimă printr-un coeficient (poate fi număr
întreg sau cu zecimale).
Spre ex. CUT = 1, înseamnă că suprafața cumulată a nivelurior clădirii trebuie să fie mai
mică decât întreaga suprafață a proprietății.
•
În calculul suprafetei construite desfasurate nu sunt incluse suprafata garajelor si a spatiilor
tehnice amplasate în subteran, suprafetele balcoanelor si teraselor deschise precum nici cea a
podurilor neutilizabile. În cazul mansardelor se considera conventional o suprafata egala cu
60% din suprafata nivelului curent.
9
Iată reglementările urbanistice pentru construirea de noi Locuințe
individuale în spațiul rezidențial (LMu1)
•
POT = 30 %
•
CUT = 0,6
•
R.Î. = 3,0 (P+2)
•
(restricții suplimentare) R.A.: retragerea = 5m stradal, 3m lateral.
PROBLEME 
20m (front stradal)
Surse –
PUG Botoșani http://www.primariabt.ro/pdf/urbanism/Rlumb1.pdf (pag 25)
INTREBĂRI:
1.
Ce suprafață max. poate fi construită la sol?
2.
Regimul de aliniere diminuează suprafața construibilă la sol?
3.
Ce supr desfășurată maximă (SD) poate avea clădirea?
4.
Ce suprafață maximă ar putea avea un nivel, dacă s-ar dori
30m (lateral)
http://www.earthpoint.us/Shapes.aspx (calcularea suprafețelor din Google Earth)
Alfaland BT http://www.alfaland.ro/ (Proiect rezidențial – exemple de construcții)
Teren
construibil
realizarea numărului maxim de nivele?
5.
Câte nivele ar putea avea construcția la o suprafață maximă
admisă per nivel?
10