Transcript 物业管理工作培训提纲4
物业管理工作培训提纲 • 一、目前的政策 • 二、几个主要问题的理解和处理 一、目前的政策 • （一）物业管理体制 • 中央国家机关住房制度改革，包括住房 建设、配售、出租、交易以及管理等多 个环节。 • 作为住房制度改革的重要组成部分，中 央国家机关也实行属地管理与归口管理 有机结合的物业管理体制。 • 从目前看，关于物业服务价格及如何 收费的事项，基本实行属地管理，可 以直接适用北京市相关政策。 • 关于专业服务企业及人员的资质管理、 住宅小区评审、业主自治组织管理等 事项，也基本实行属地管理，可以直 接适用北京市相关政策。 • 住房资金管理事项，实行归口管理， 需执行中央国家机关政策。 • 服务货币化及费用补贴的事项，实行 归口管理。 • 中央国家机关归口管理的事项，还应 包括物业服务、业主自治与社区建设 的指导与扶持，物业服务单位与服务 人员的评价机制，以及有关供热体制 改革等内容。 （二）适用的主要文件 • 1.收费政策方面 • （1）物业服务收费价格与交费体制 • 1)《关于发布<北京市物业服务收费管理办法 （试行）><北京市经济适用住房小区物业服 务收费政府指导价收费标准>的通告》（京发 改[2005]2662号） • 2）北京市建设委员会《关于按房改政策出售 公有住房和安居（康居）住房物业服务费缴 纳问题的通知》（京建物[2006]30号） • 3）《北京市普通居住小区物业管理服务 收费暂行办法》（京价（房）字[1997] 第196号） • 虽被明确废止，但实际上仍广泛适用。 • 4）《关于贯彻落实<在京中央和国家机 关部级干部住房制度改革实施意见>有关 问题的通知》（国管房改字[2000]35号 ） • 关系到部级干部去世后其配偶的物业管 理、供暖费用负担问题。 （2）供暖收费有关政策 • 1）《北京市供热管理办法》（市政府 [2009]第216号令） • 变更合同主体。用户与供热单位签订合同的，由合同约定的 交费人支付采暖费。未签订合同的，由房屋所有权人或者承 租政府规定租金标准公有住房的承租人按照规定支付采暖费。 采暖费由用户所在单位负担的，单位应当负担。（为采暖费 “暗补”变“明补”政策出台前保留必要余地） • 维修改造责任。供热单位应当对供热范围内住宅用户的室外 供热设施和室内共用供热设施承担管理、维护、抢修和更新 改造的责任，机关、部队、企事业单位的后勤服务部门提供 社会供热服务的，可以按照规定委托专业企业承担。 住宅 用户发现室内供热采暖设施异常、泄漏等情况时，应当及时 向供热单位报修，并承担室内自用采暖设施维修、更新的相 关费用。室内自用采暖设施，是指室内支管、散热器及其附 属设备。 • 2）《关于做好中央国家机关供热采暖合同签订工作有关问 题的通知》（国管房改[2010]535号） （3）房屋登记与物业、供暖清洁证明 • 1）《中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法》（国 管房改[2003]165号） 关系到已购公房上市前交费的清结保证以及上市后物业、 供暖费用的负担问题 • 2）关于转发国管局房改办、中直管理局房改办《关于中央 在京单位已购公房上市出售有关问题的通知》（京建发 ［2012］128号） • 自2012年4月1日起，城近郊区（东城、西城、朝阳、海淀、 丰台、石景山）办理央产房转移登记、变更登记、抵押登记 时，需收取《中央在京单位已购公房变更情况通知单》原件， 不再收取央产房上市出售确认表原件和物业费、供暖费交清 证明原件。 • 3）《关于在京中央单位已购公房上市出售有关问题的通知》 （国机房改［2012］29号） • 产权人在办理相关手续时，须向交易办公室提交物业费、供 暖费清结证明。 2.专项维修资金与其他房改资金政策方 面 • （1）专项维修资金及其交存有关问题 • 1）《中央国家机关住宅专项维修资金管 理办法》（国管房改[2008]346号） • 2）《关于调整公有住房售后共用部位共 用设施设备维修基金单位资助资金标准 的通知》（国管房改字[2002]249号） • 主要增加有电梯住宅维修资金的单位资 助部分，仍然适用。 • 3）《关于中央国家机关住宅专项维修资金交 存标准问题的通知》（国机房改[2009]45号） • 4）关于中央国家机关住宅专项维修资金交存 有关问题的补充通知（国机房改［2011］236 号） • 主要明确了以下几个问题：空置旧有住房参照 经济适用住房价格配售时的交存标准；已售公 有住房、职工住宅参照经济适用住房价格配售 时，受让人是否补交维修资金的条件;已售公 有住房、职工住宅腾退时，原业主交存部分的 处理。 （2）售房款使用问题 • 1）《关于调整在京中央和国家机关公有 住房出售收入使用方向的意见》（国管 房改[2006]）326号） • 主要是明确售房款的使用方向，开通 部分旧住宅区环境整治的资金渠道。 • 2）《关于旧住宅区环境整治有关问题的 通知》（国管房改[2008]292号） 贯彻326号文件，明确旧住宅区环境 整治的范围、内容、程序以及资金渠道 （3）住房资金管理 1）《关于加强中央国家机关售房款和住宅专项维修资金 统一管理有关问题的通知》（国管房改[2009]358号） 2）《关于在京中央和国家机关公有住房租金使用管理有 关问题的通知》（国管房地字[2000]153号） • 屋租金按照“统一归账，专项管理”的原则，专户存储， 按租金构成因素所占比例分别立账。 • “售、租并存的单位公有住房维修所需费用，按相应面 积比例分别从‘已售公有住房共用部位共用设施设备维修 基金’和租金收入中分摊，由房屋产权单位统一掌握使用 。” 二、几个主要问题的理解和处理 • （一）物业和供暖收费政策方面 • 1.关于物业服务的定价 • （1）房改房住宅区。没约定的，仍按原 指导标准执行。(经约定，也可改采市场 调节价。) • （2）职工住宅区。业主大会成立前，经 适房指导价。（业主大会成立后，经适 房小区也可实行市场调节价。） • （3）周转住房与公租房。 2.关于测算和收取费用的项目 • （1）明确可以从共用部位共用设施设备日 常运行和维护费用中独立出来的项目。 • 一是只有政策明确规定可以另行收费的共 用设施设备，才能另行收费。 • 二是没有政策明确规定的，只能视为“物业 共用部位共用设施设备日常运行和维护费 用”的应有部分，不能另行收费。 • （2）明确不能列入物业服务收费构成的相 关费用。 • （3）明确不得重复收费的项目。 3.关于服务交费的主体 • • • • • • • （1）承租公房。 （2）售后公房。 （3）上市公房。 （4）继承公房。 （5）部级干部住房。 （6）职工住宅。 下一步，拟出台补贴政策。 4.关于停车收费政策 • （1）区分车位与车位管理。 • （2）区分车位租金（场地占用费）与停车 管理费。 • （3）区分停车管理与保管责任。 5.关于服务范围与责任归属 • （1）与业主责任进行区分。 • （2）与结果责任进行区分。 • （3）与保险责任进行区分。 6.关于采暖收费政策 • 采暖收费和物业服务政策的主要区别：费用负担 主体的差异;有无统一补贴政策的支持;对企业的 区分处理（《企业财务通则》） • 过去，集中供热的公房或售后公房，由职工所在 单位负担。 现在，淡化了住房的性质。 • 新的供热办法把企业是否负担、负担范围以及如 何负担等问题，基本上授权企业自定。 • 目前，结合中央国家机关实际，我们在供热采暖 合同签订方面进行了分类处理。 （二）专项维修资金和售房款政策方面 • 1.专项维修资金实体问题 （1）专项维修资金的交存标准。 • 1）售后公房 • 一是业主交存的部分。按照所拥有物业的建筑面积交存住宅 专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资 金的数额为当年房改成本价的2%。 • 二是售房单位资助的部分。其采用了时间和楼层的复合标准 ，即按照多层住宅竣工10年以下25%、竣工10年（含）以上 35%，高层住宅竣工10年以下35%、竣工10年（含）以上 40%的比例，从其售房款中一次性提取住宅专项维修资金。 • 另外，中央国家机关已售公有住房高层住宅及设有电梯的多 层住宅，在原有维修基金单位提取比例的基础上，每建筑平 方米增加50元至70元，增加的具体额度由各单位根据售房 款余额情况在此幅度内自行确定。 • 2）职工住宅 • 2009年1月1日（不含）前签订购房（回迁）合同的职工，职工住 宅、参照经济适用住房价格出售的旧有住房和非住宅的业主，每 平方米建筑面积首期交存数额按原规定执行，即售房款的2%（已 按北京市《关于归集住宅共用部位共用设施设备维修基金的通知 》（京房地物字[1999]第1088号）（即售房款2%）规定的交存标 准足额交存住宅专项维修资金的业主，不再进行调整；已部分交 存住宅专项维修资金的业主，按照原规定补交；尚未交存住宅专 项维修资金的业主，按照新办法补交）。 • 已部分签订购房（回迁）合同、约定按原标准交存维修资金的新 建职工住宅小区，由售房单位提出小区住宅专项维修资金交存标 准的意见，报中央国家机关房改办审核后执行。 • 2009年1月1日（含）后签订购房（回迁）合同的职工，首期住宅 专项维修资金为北京地区建筑安装工程造价的7%，即按照多层 100元/建筑平方米、高层140元/建筑平方米的标准交存。（当初， 建安造价在1800元－2200元之间，取7%，多层大约100元，高层 大约140元。） • 3）按经济适用住房价格向职工配售的空 置公房 • 空置旧有住房参照经济适用住房价格配 售时，首期住宅专项维修资金按照多层 100元/建筑平方米、高层140元/建筑平 方米的标准交存。（《关于中央国家机 关住宅专项维修资金交存有关问题的补 充通知》（国机房改［2011］236号）） • 4）售房款和住宅专项维修资金未划转至本单 位在中央国家机关住房资金管理中心指定银行 开立的专户的住宅 • 已按照北京市有关规定从售房款中计提住宅专 项维修资金、但与中央国家机关计提标准不一 致的单位，应按照中央国家机关计提标准重新 计算首期住宅专项维修资金交存数额。相关单 位和业主应补交原交存数额的不足部分。（《 关于加强中央国家机关售房款和住宅专项维修 资金统一管理有关问题的通知》（国管房改 [2009]358号） • 目前，除部分按照经济适用房价格配 售旧有住房的以外，均属首次归集范 畴。 • 下一步，有待出台住宅专项维修资金 续交指导意见，建立切实可行的续交 机制。 （2）专项维修资金的使用条件。 • 一是保修期满。 • 依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用 部位、共用设施设备维修、改造和更新费用，不得 从专项维修资金中列支。 • 《建设工程质量管理条例》（国务院令第279号）第 四十条：在正常使用条件下，建设工程的最低保修 期限为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基 础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程 的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要 求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（三 ）供热与供冷系统，为2个采暖季、供冷期;（四） 电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2 年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。 • 二是需要维修、更新、改造。 • 根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共 用部位、共用设施设备的维修和养护费用。也就是说，日常 维修养护和小修不属于专项维修资金的使用范畴。 • 《关于印发〈北京市住宅专项维修资金管理办法〉的通知》 （京建物〔2009〕836号）第二十一条规定：住宅共用部位 的维修和更新、改造范围包括：（一）屋面防水层破损，顶 层房间渗漏的；（二）楼房外墙出现雨水渗漏，引起外墙内 表面浸湿；（三）地下室出现渗漏、积水的；（四）楼房外 墙外装饰层出现裂缝、脱落或空鼓率超过国家相应标准、规 范的规定值；（五）增加保温层、建筑保温层出现破损或脱 落，或建筑保温不良引起外墙内表面出现潮湿、结露、结霜 或霉变；（六）外墙及楼梯间、公共走廊涂饰层出现开裂、 锈渍、起泡、翘皮、脱落、污染的；（七）公共区域窗台、 门廊挑檐、楼梯踏步及扶手、维护墙、院门等出现破损的； （八）公共区域门窗或窗纱普遍破损的；（九）其它情况。 • • • • • 三是属于共用部位和共用设施设备。 一方面，自用部位不可。如户内门窗。 另一方面，相应市政公用等设施设备不可。 四是非人为损坏。 若是人为损坏的，应由当事人承担所需的修 复费用。例如，电梯机房空调被人为损坏， 应由行为人或责任人承担。 （3）售后公房维修资金的分摊规则。 • 按照《中央国家机关住宅专项维修资金管理办法》 （国管房改[2008]346号）第十七条：已售公有住房 之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造 费用，由相关业主和公有住房售房单位按照所交存 住宅专项维修资金的比例分摊；其中，应由业主承 担的，再由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的 比例分摊。 • 目前，资金中心的新软件已经上线。但由于各业主 的分户账尚未完全整理出来，过渡期间有两种处理 办法：一是尚未核算到户的，仍延续老的政策，只 动用单位资助部分；二是已核算到户的，可以同比 例动用单位资助与个人交纳部分。 • （4）已购公房出让人与受让人的关系。 • 一是上市交易时。 • 二是参照经济适用住房价格出售已售公有住 房时。 • 《中央国家机关住宅专项维修资金管理办法》第十 一条规定，参照经济适用住房价格出售已售公有住 房时，原有住宅专项维修资金分户账中的结余资金 高于应交存数额的，受让人不再交纳；分户账中的 结余资金低于应交存数额的，受让人须补交不足部 分。此外，下家与上家。 2.专项维修资金使用程序 • • • • • • （1）公告。 （2）业主签名。 （3）申请列支。 （4）主管部门进行审核。 （5）拨付资金。 （6）紧急项目程序。 • （1）公告。 • 相关业主、售房单位或物业服务单位提出维修和更 新、改造项目的使用意见，售房单位或物业服务单 位将维修和更新、改造项目的内容、范围、费用、 时间等向涉及物业的业主公告。 • （2）业主签名。 • 根据有关法规政策，可有两种方式： • 一是签名表（住宅专项维修资金列支范围内专有部 分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数 三分之二以上的业主同意）； • 二是业主大会决议。 • （3）申请列支。 • 售房单位持有关材料，向主管部门申请列支。 （4）主管部门进行审核。 • 一是造价审核与集中采购制度。项目预算一定金额 以上或情况较为复杂的，实行造价机构审核; 预算 金额60万元以上的工程项目以及电梯、锅炉等成套 设备，原则上实行集中采购制度，并可视情况由售 房单位委托政府采购中心进行招投标。 • 二是现场勘查制度。项目预算由造价审查机构实施 造价审核的，造价审核机构会进行现场勘查，房改 办可视项目实际情况由2人以上进行不定期抽查。 • （5）拨付资金。 • 资金中心凭主管部门审核意见书（以后或许有备案 通知书），向售房单位办理资金划转手续。 • （6）紧急项目程序。 • 为了应对紧急维修情况的发生： • 一是各单位应结合自身实际，提前制定应急支取预案，可 参考北京市的规定（《关于印发〈北京市住宅专项维修资 金管理办法〉》（京建物［2009］836号）第二十九条规 定，所称的紧急情况包括：（一）屋面防水损坏造成渗漏 的；（二）电梯故障危及人身安全的；（三）高层住宅水 泵损坏导致供水中断的；（四）楼体单侧外立面五分之一 以上有脱落危险的；（五）消防系统出现功能障碍，消防 管理部门要求对消防设施设备维修及更新、改造的），明 确紧急项目范围。 • 二是应急支取预案应经双2/3以上业主同意。 • 三是出现紧急情况时，应按照预案先行处置，再补办资金 拨付手续。（需要提醒的是，实施紧急项目时，特别是隐 蔽工程项目，应提前沟通，避免在工程量以及造价的后续 审核方面出现争议）。 3.售房款使用政策 • • • • （1）整治范围。 （2）整治内容。 （3）项目申报和使用程序。 （4）资金筹集渠道。 谢谢！