Transcript (事業計畫階段) : 新北都更建築經理股份有限公司

新北市三重區大同南段A區都市更新說明會
第一階段同意書 : 實施者(事業計畫階段) : 新北都更建築經理股份有限公司(都更育成機構)
第二階段同意書 : 實施者(權利變換階段) : 營建廠商(由台灣建經代地主公開招商評選合作營建廠商)
規劃單位 : 蔡錦宗建築師事務所
融資銀行 : 彰化銀行、玉山銀行
建經單位 : 台灣建築經理股份有限公司
專業估價 : 國泰不動產估價師聯合事務所 李彥達估價師
二階段同意書
二階段實施者
之實施方式
發起人 : 王銀進
主辦單位 : 新北都更建築經理股份有限公司
總幹事: 王銀進
電話 : 2978-2511 手機 : 0937-035-128蔡錦宗建築師事務所 新北都更建築經理股份有限公司
聯絡地址 :三重區同安東街43號
傳真 : 2978-2512
網址：www.tctaa.com.tw
(詳細請上本網站查閱)
協辦單位 : 本案都市更新促進會籌備會
電話：(02)2920-3016轉29 聯絡人 : 李小姐
主任委員 : 陳銀杭 電話 : 2975-9366 手機 : 0910-020-333
傳真：(02)2920-3019
地址：新北市中和區中和路358號5F-1
聯絡地址 : 三重區同安東街39號
傳真 : 2975-9367
信箱：[email protected]
社團法人新北市都市更新學會網站 : www.ntura.org.tw
新北市政府城鄉局都更科站 : www.planning.tpc.gov.tw 案號:100007
中華民國 101年4月23日
新北都更建築經理股份有限公司
蔡錦宗建築師事務所
1
更新單元範圍圖
建物
地坪
94戶
999.39坪＋250.23
坪
選取理由
本案臨近同安公園、忠孝
碼頭、三光國小、光興國
小、菜市場及三重區環河
南路，屬市政府規劃為都
更地區之範圍，以整體開
發規劃之方式，協助開闢
周邊6M計畫道路，開發效
益高，環境優，價值高。
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2
新
北
市
都
市
更
新
程
序
1.更新單元範圍劃定(申請都更獎勵)
2.環境檢核表
3.同意書人面積1/10
1.實施者及實施方式確認
2.建築設計圖、各層平面、立面、景觀、社區中心
等規劃設計
3.獎勵容積申請
4.財務計畫、拆遷補償計畫
5.同意書 人60% 面積67% 簽信託(含續建)契約
6.審議(都更、都市設計、交評) 公開招商
1.更新前後權利價值估算
2.訂期通知住戶選配更新後房屋停車位
3.權利變換計畫報核、信託(含續建)登記
1.申請建照舊建物拆除
2.發搬遷、租金、騰空、施工、銀行融資
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3
都市更新的好處
解決法
令限制
獎勵
容積
解決土地
細分使用
限制法規
問題
申請獎勵容
積，折價抵
付更新成本
，降低地主
負擔
稅賦
減免
稅金減免:
土地增值稅
地價稅
房屋稅
契稅
程序公
開透明
多數決
市府審議
監督，公
開透明
採多數同
意，保障
少數權益
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都市更新的好處-賦稅減免
稅別
減免內容
土地增值稅
1.共同負擔折價抵付過戶出去
免繳
2.地主更新後第一次移轉
減徵40%
3.未達最小分配單元改領現金者
免徵
4.不參加權利變換領現金補償者 減徵40%
地價稅
施工期間免徵，更新後減半徵收二年
房屋稅
更新完工後減半徵收二年
契稅
權利變換取得建物第一次移轉減徵40%
土地增值稅節省範例：
原應繳100萬者，權利變換過戶營建廠
商，土增稅全免省50萬，地主選配戶賣
出減徵4成只繳30萬，共可省稅70萬
過戶營建廠商土
地增值稅全免
地主首次 地主戶出
賣出減徵 售才繳納
40%
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都市更新的好處-容積獎勵效益
使用分區
住宅區法定容積
都更等獎勵容積
坪數總量
獎勵項目
都
更
獎
勵
土地面積(坪)
都更容獎
45.82%
合計
2998.17坪
3217.34坪
總容積
6215.51坪
申請比率
11.49%
土 開放空間
管 停車獎勵
獎
勵 其他獎勵
容積合計
999.39坪
300%
107.31%×300%=321.93%
999.39坪
總銷10484.88虛坪(不含捐贈公益設施 )
坪效 : 10484.88/999.39(土地)=10.49倍
公益設施
容積移轉
容積
39.00%
0%
0%
11.00%
都市更新容積獎勵
坪效：1坪土地
=10.49倍
容積移轉
土地管制要點獎勵
法定容積300%
107.31%
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個案推動策略流程
第二階段
第一階段
(權利變換及工程施工)
(事業計畫)
政府審議
建
築
設
計
圖
計
算
面
積
成
本
試
算
分
配
說
明
整
合
地
主
第事
１業
次計
同畫
意
書
政
府
核
准
獎
勵
面
積
申
請
審
議
同
意
比
例
90
%
以
上
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公
開
招
商
競
價
地
主
第變
２更
次主
同辦
意
書
選
配
房
屋
權
變
政
府
審
議
權
變
政
府
公
告
籌
資
信
託
簽
約
施
工
交
屋
結
案
實施者:公開招商評選營建廠商擔任
地 主 平台 創 造 機 會
本案適用
取得 區分
同意 迅行劃定
比率 自行劃定
優先劃定
特別規定
地主人數
1/2
2/3
3/5
×
土地面積
1/2
3/4
2/3
4/5
房主人數
1/2
2/3
3/5
×
建物面積
1/2
3/4
2/3
4/5
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自力更新為架構的做法
程序規劃 第一階段同意書
第二階段同意書
辦理主體 地主自辦前段企畫準備 評選建商主辦後段營建作業
事業計畫
權利變換
-取得同意書67%以上
分工內容
-新屋選配
-建築設計、獎勵容積
-評選建商接辦後段作業 -變更實施者同意書67%以上
資金籌措
建商銀行融資60%＋
地主不用出資
規劃
建商出資40%
1.委託銀行建經公司作公開甄選統包建商、營建資金管理
安全配套 2.設信託專戶資金控管、按完工進度付款
3.資金土地全部交付信託、主要藉重銀行建經控管安全
說明
地主自辦取得90%以上同意後，再公開招商議價，
選擇對所有地主條件最有利之建商
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生命共同體的體認
1.前段4F(含騎樓約270%)，5F(300%) ，原容積已用滿
更新單元差異性 2.後段2F透天 臨路狹窄，容積受限(200%)
3.合併整體規劃獎勵多，把餅作大，共享利得
試算分析表
合併更新
分區更新
坪效
地主分配比率
每地 5樓
坪分 4樓
倍數 透天
3×2倍×1.7＝
10.2坪
45%
5.69
5.69
3.92
前段3 ×1.6倍×1.7 ＝
8.16
45%
3.67
3.67
後段2 ×1.5倍×1.7 ＝
5.1
45%
2.30
總銷金額：47.28億(100%)
合作 地主
：21.20億(44.85%)
創造
：26.08憶(55.15%)
＊容積移轉用地由建商負責購買
利益 建商
整體規劃環境品質好、房價高，利益共享。
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都更成本共同負擔支出推估
總項目
工
程
費
用
項目
營建工程費
重 建築設計費
建 管理基金＋工程管理費
費 外接水電瓦斯
用 拆遷補償＋都更基金
容轉購地
都更規劃+估價費
房租補貼
合法拆遷補償
權
利
變
換
費 其他拆遷補償
用 地籍整理費
貸款利息
稅金
管 總務人事管理費
理 信託費(含續建承諾)
費 廣告銷售費
用 12％風險管理費
共同負擔總費用及
占總銷百分比
費用
14.78萬/坪×11230.01坪=165979.55萬
3467.79萬
378.77+1991.75＝2370.52萬
1122.20萬
495 ＋869 ＝1364萬
16534.69萬
850萬
6800萬
1799.10萬
備註
SRC鋼骨鋼筋構造
含其他顧問費
181戶
預計發40個月
1800萬
362萬
7014.89萬
209.46萬
10483.71萬
1430.73萬
12580.45萬
55.15%
26590.41萬
260759.51萬 地主分配 : 212034.54萬
比
例 : 44.85%
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權利變換分配舉例
更新後資產總額1億
案例試算
實施者
(營建廠商)
10%
甲
10%
更新前資產總額3千萬
10%
甲 乙
資產總額 300萬
丙
更
新
後
資
產
總
額
1000
萬
共同負擔
350萬
共同負擔3,500萬
10%
地主分配
應分配
650萬
共6,500萬
甲
乙
丙
應分配(1000- 共同負擔350=650萬)
實際選配600萬 (找:650-600=50萬)
實際選配700萬 (補:700-650=50萬)
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資金規劃 新屋選配 安全配套
資金規劃 總更新成本約23.41億籌措如下
◎ 銀行建築融資約 60% : 14.05億(借款人為營建廠商)
◎ 營建廠商攜資約 40% : 9.37億
新屋選配原則
◎ 地主由下往上選，營建廠商由上往下選，亦可保留分棟方式
◎ 1樓店住 : 原店住優先選配，餘戶才開放選配
◎ 多戶選配同一戶時先協調，不成抽籤決定
◎ 停車位 : 每戶配1汽車1機車位
◎找補以1戶為限，10 %坪數依權變價格，超過部分依第一次公開銷售單價打9折。
安全配套 : 信託+續建承諾
◎ 效益 : 確保都更資金免被濫用，產權順利歸還地主
◎ 成立信託專戶銀行控管 : 融資金額、營建廠商自有資金及預售款，全入信託專戶控管，
按完工進度經工程查核後撥款。更新前地主產權信託，確保更新期間不受查封、欠稅、
繼承等問題影響
◎ 續建承諾 : 銀行+建經把關，確保工程順利完工、安全交屋之目的
◎ 產權登記：依政府審議權利變換報告書逕送地政事務所登記
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各戶房租補貼(以下補貼為暫估費用，將來以都市更新審議委員會審核通過者為準)
A-1-1.前段三樓店舖住宅
房租補貼 = 依原建物當層面積（坪）
1F作店鋪等使用，每坪1400元；2F以
上住戶，每坪900元
A-1-2.後段三樓住宅
房租補貼 = 依原建物當層面積（坪）
1F作住宅等使用，每坪1400元；2F以
上住戶，每坪900元
A-2-1.前段四樓、五樓店舖住宅
房租補貼 = 依原建物當層面積（坪）
1F作店鋪等使用，每坪1400元；2F以
上住戶，每坪900元
A-2-2.後段四樓住宅
房租補貼 = 依原建物當層面積（坪）
1F作住宅等使用，每坪1400元；2F以
上住戶，每坪900元
A-3.A區五樓住宅
房租補貼 = 依原建物當層面積（坪）
1F作住宅等使用，每坪1400元；2F以
上住戶，每坪900元
B.B區透天
房租補貼 = 依原建物當層面積（坪）
1F作住宅等使用，每坪1000元；2F以
上住戶，每坪700元
C.C區透天
房租補貼 = 依原建物當層面積（坪）
1F作住宅等使用，每坪1000元；2F
以
上住戶，每坪700元
D.現有巷道
E-1.六米計畫道路(空地)
E-2.六米計畫道路(違章)
房租補貼 = 依原建物當層面積（坪）
1F作店鋪等使用，每坪1400元；2F
以上住戶，每坪900元
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地主其他補貼：（以下補貼為暫估費用，將來以都市更新審議委員會審核通過者為準）
1.增建及未登記建物補償：區分建物各戶之一樓及頂樓等增建
者，依實測面積現況做為店鋪使用者每坪補貼3萬元（含租
金補貼），住宅使用者每坪補貼3萬元（含租金補貼），雨
棚使用者每坪補貼1萬元（含租金補貼），透天三樓以上有
加蓋者，每坪補貼3萬元（含租金補貼）；地下室未登記建
物之使用權每坪補貼3萬元（含租金補貼）等。
2.室內裝潢補償：未來權利變換評價基準日前5年內有新裝潢之
建物，另補償裝修費，補償金額認列由建物所有權人提出相
關證明及裝潢費收據、發票依5年耐用年數提列折舊計算其
殘值。
3.房屋拆遷補償費：依合法建物每坪補貼10000元整，於權利
變換計畫核定發佈日起十五日內發給之。
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都市更新效益
◎ 個人 : 舊屋換新屋，免出資增停車位，長輩免爬樓梯
◎ 整體效益 : 規劃綠地集中，環境優良
◎ 結構安全 : SRC鋼骨制震減震、綠建築、智慧建築、逆打基樁
◎ 利益價值 : 新屋價值倍增，自主更新享利得
◎ 車停地下室 : 每戶1汽車1機車位，地上環境優
◎ 優質管理 : 安全守護，公用設施多，活動方便
◎ 更新後建物高度：
1F
：420cm
地下一層：360cm
2F
：340cm
地下二層：340cm
3F
：340cm
地下三～五層：320cm
4F～28F：340cm
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地主籌組更新促進會加速更新
◎ 目的
: 主導都更開發、招商、監督
◎ 法源 : 比照更新會之運作辦法
◎ 籌組 : 訂章程
◎ 組織 : 會員大會、理事會、會員 : 所有權人為會員
◎ 權力機關 : 重要事項經大會決議通過
◎ 配套強化 :
＊整合同意 : 取得合法建物面積90%以上同意
＊專業協助 : 設計整合、事業計劃核准、招商合建
◎ 招募熱誠志工報名 :
1.志工協助向地主解說傳送資訊、洽簽同意書，並分: 整合組、地政法務組、工程
組、財務組、推廣庶務組
2.熱誠者報名表繳回都更主辦窗口
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都市更新事業計畫同意書地主須知
注意事項:
1.簽本案同意書是同意都市更新事業
計畫規劃內容(申請獎勵面積)及第一
階段實施者(新北都更)之實施方式，
同意面積達67%掛號報核審議。
2.權利變換階段前，經公開招商，評選
出合作營建廠商後，應由地主再簽第
2次變更實施者同意書給營建廠商(投
資興建) ，擔任第二階段實施者。
3.同意書於1個月內簽好繳回
總幹事:王銀進 2928-2511 或 0937035-128
或聯絡人:陳銀杭0910-020-333或 29759367
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地主關心的主要問題1
議題
說明
1.同意書先簽會吃虧?
後簽者得較多?
2.做釘子戶就可權利
膨脹增坪數嗎?
3.請建商少賺點，給
地主多分點?
1.本都更案採資訊公開透明，預擬分配清冊事先公布
於聯絡處，歡迎查閱。
2.自力更新架構，地主要負責取得90%同意後，再評選建
商
競價，地主合法取得最大利益。不必靠後簽同意或做釘
子戶取得抬面下利益。且也沒預留此種空間。
1.都市更新建商依法取得12%風險管理費之利潤。
2.本案目前沒有建商，公開招商時，歡迎任何人推薦建商
參與競標，以能給地主最大利益之建商得標。
4.屋頂增建可分1戶
否
增建依法不符分配新屋規定，但會補償其工程造價。
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地主關心的主要問題2
議題
說明
5.土地要提供抵押籌資?
1.地主土地不必提供抵押籌資。
2.本案政府核准後，資金、財產全部信託以保安全。
1.地主由下往上選，建商上往下，但保留分棟方式
6.新屋選配原則為何?
2.原1F店住：優先選配店住，餘戶才開放選配
3.多戶選配同1戶時先協調，不成抽籤決定。
4.停車位：每戶配1汽車1機車位，自行車共用
1.從容積看：新屋容積總量630%，其中55%即346.5%
7.新屋樓層數比舊屋增
要折抵建商共同負擔(含容積移轉購地費用)
加很多倍，地主可否 2.容積總量是多1倍而非2倍，分配公開合理。
分2或3戶?
3.從戶數看:新屋181戶，地主舊屋94戶。另有空地地主分配房屋。
4.從分配比率：總銷坪分給地主45% ，建商55%
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