Transcript 大安區辛亥段三小段段說明會

台北市大安區辛亥段三小段511地號等18筆土地都市更新說明會
第一階段同意書 : 實施者(事業計畫階段) : 新北都更建築經理股份有限公司(都更育成機構，非建商)
第二階段同意書 : 變更實施者(權利變換階段) : 營建廠商(由建築經理公司代地主公開招商評選合作營建廠商)
規劃單位 : 蔡錦宗建築師事務所
信託銀行 :
建經單位 :
第一階段：取用自力更新架構，進行社區總體營造
地主負責整合，新北都更負責申請獎勵面積
第二階段：公開招商評選營建廠商負責投資興建與保固
(依都更條例第19-1條、第22條變更實施者)
二階段同意書
二階段實施者
經公開招商
自辦民營之實施方式
主 辦 單 位 : 新北都更建築經理股份有限公司
協 辦 單 位 : 本案都市更新促進會籌備會
召 集
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蔡錦宗建築師事務所 新北都更建築經理股份有限公司
網址：www.tctaa.com.tw
(詳細請上本網站查閱)
電話：(02)2920-3016轉31 聯絡人 : 沈先生
傳真：(02)2920-3019
地址：新北市中和區中和路358號5F-1
信箱：[email protected]
案號:102001
中華民國 103年1月6日
新北都更建築經理股份有限公司
蔡錦宗建築師事務所
1
新北都更(非建商)二階段(自辦民營)實施方式之十大好處 大安區辛亥段三小段
前言:社區總體營造之整合方式 1.社區整合工作，社區自己作。人人加入志工行列，人人有成就感，人人享用耕耘的美果！
2.把困難的事分階段執行，各盡所能：a.地主負責整合，b.新北都更協助地主戶，提供都更技術，負責企劃與申請獎勵面積，c.建商負責營建投資與保固。
3.類似於把重劃前個別零碎的土地(原料)，經重劃後成為可整體開發的土地(半成品)，再公開招商評選營建廠商來投資興建及保固(成品)，地主的受益就倍增
第一階段
新北都更：負責申請獎勵面積，企劃整合(自辦)
第1好處:獎勵容積越多，地主戶分配越多
地主戶簽第一次同意書，同意新北都更為第一階段實施者，提供申請獎勵容
積的技術與資金，在限縮容積法令發布實施前，先掛號卡位取得獎勵容積。
第2好處:地主同意比例越高，營建廠商整合成本越低,招
商時地主戶分配條件就越好
參照自力更新之架構，由地主戶協助整合至同意比例90%以上，以能達第二
階段公開招商之標準為最低目標。越接近100%，分配條件越好。
第3好處:住戶之分配有保障坪數
第二階段
營建廠商：負責投資、興建，保固(民營)
第6好處:招商時之銷售行情越高，分配比例也越高
事業計畫核定後，依第二階段權利變換前之銷量行情價公開招商，
確定地主戶之分配比例，地主戶可享受房地產緩步增值之利益。
第7好處:公開招商溢價利益也回饋給地主
地主戶再簽第二次變更實施者同意書(依都更條例第19-1條、第22
條)，同意以公開招商方式，最後由地主戶 大會投票表決選定對地
主戶最有利之營建廠商為第二階段實施者，負責本案之投資興建與
完工後之保固，地主戶免出資，土地免抵押設定。
預擬各地主戶之分配價值與面積，給地主作為參考。發包後地主戶依分配表
所分配住宅面積與原地上層建物產權面積之比，於3F不足1.8倍，4F不足
1.45倍，7F不足1.35倍者，由第二階段實施者營建廠商，編列預算補足之， 第8好處:地主戶可多元選擇合建或委建
但增補面積之相關稅費，須由接受增補之住戶自行負擔。
全部允建面積，扣除地主合建預擬分配面積及委建面積後，剩餘面
積再拿出來公開招商。地主可依自己財務能力，選擇合建或委建，
第4好處:第一階段地主戶有退場機制
選擇彈性加大，適合不同地主多元化需求。
事業計畫核准後三年內，未實際進入第二階段找到營建廠商時，經住戶大會
表決同意後，新北都更即停止所有作業。經主管機關催告三個月後不動，本
案即被駁回，地主所交同意書即併同失效；新北都更第一階段所支出之任何 第9好處:對分配有疑慮者，有公開申訴管道
費用，均自行吸收，不向地主戶另外收費。
經三家估價師及都更委員審核之權利變換法定程序，確定各地主之
第5好處:依本方式執行，原住戶房地增值約可達原有價值 分配價值與面積。對分配有疑慮者，可考量不同觀點，經第四家估
價師及都更委員再次複核確定之，以達公開、公正、公平之目的。
之200%~250%
選定第二階段實施者營建廠商後，新北都更第一階段，協助地主戶依本方式
執行之服務費(共同負擔總務人事費5%中之3%)，才向得標後之第二階段營
建廠商請領，不向地主戶另外收費。
第10好處:有銀行信託及續建契約，完工有保障
搭配銀行信託及續建契約，達到安全完工交屋之目標。
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2
都市更新的好處 → 預估可提高價值2~2.5倍
第22條規定：
取得最低同意比率
最大好處
區分
獎勵容積
程序公開
透明
稅賦減免
申請獎勵容積，
稅金減免:
折價抵付更新成本， 土地增值稅地價稅
降低地主負擔
房屋稅、信託契稅
市府審議監督，
公開透明
多數決
採多數同意，
保障少數權益
地主人數 土地面積 屋主人數 建物面積
自行劃定
2/3
3/4
2/3
3/4
市府劃定
3/5
2/3
3/5
2/3
特別規定
×
4/5
×
4/5
都更條例第10條第2項：其同意比例已達第22條規
定者，得免擬具都市更新事業概要，並依第15條及
第19條規定，逕行擬具都市更新事業計畫辦理。
都市更新的好處-賦稅減免
稅別
減免內容
土地增值稅
1.共同負擔折價抵付過戶出去
免繳
2.地主更新後第一次移轉
減徵40%
3.未達最小分配單元改領現金者
免徵
4.不參加權利變換領現金補償者 減徵40%
地價稅
施工期間免徵，更新後減半徵收二年
房屋稅
更新完工後減半徵收二年
契稅
權利變換取得建物第一次移轉減徵40%
土地增值稅節省範例：
原應繳100萬者，權利變換過戶營建廠商，土增稅
全免省50萬，地主選配戶賣出減徵4成只繳30萬，
共可省稅70萬
過戶營建廠商土
地增值稅全免
地主首次
賣出減徵
40%
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地主戶出售
才繳納
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3
都市更新的好處-容積獎勵效益
更新後，毎戶約可增值2.5倍
使用分區
土地面積(坪)
容積
容積合計
允建樓層
住宅區法定容積
1089坪
225%
2450.25坪
可建9層
都更等獎勵容積
1089坪
225%×95.67%
＝215.26%
2344.15坪
可建9層
總容積
4794.40坪
可建18層
坪數總量
獎勵項目
都
更
獎
勵
總銷7951.99虛坪
坪效 : 7.3倍
申請比率
備
註
公益設施
14.97% 共同負擔支出
都更容獎
48.38% 都更申請(免費)
容積移轉
土 開放空間
管 停車獎勵
獎
勵 其他獎勵
合計
32.32% 共同負擔支出
0%
0%
0%
都市更新容積獎勵
9層獎勵容積
容積移轉
土地管制要點獎勵
法定容積225%
9層
法定容積
95.67%
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4
生命共同體的體認
1.靠公園側：景觀視野佳，可申請都市更新獎勵及道路開闢獎勵， 但基
地淺短，樓層不易建高，工程成本高，獎勵容積可能不易用完。
2.靠和平東路三段212側：現況為停車場、空地過大，無法申請都市更新
更新單元差異性 獎勵及道路開闢獎勵，允建坪數較少。
3.合併整體規劃基地縱深加大，全部規劃平面車位，停車效率佳，配合
建物退縮，建築物才可蓋高，以容納所有獎勵面積，允建坪效高，建
築規劃效率佳，工程成本低。
試算分析表
合併更新(可達18層)
分區更新(前段最高12層)
允建坪效比較 2.25×1.9567倍×1.658＝7.3坪 前段2.25 ×1.3倍×1.658 ＝4.85
地主分配比率 61.55%
61.55%
每地坪分倍數 平均4.49倍(每戶1汽車，1機車) 平均2.98倍(每戶1汽車，1機車)
總銷金額：77.93億(100%)(共195戶)
合作 地主
：47.97億(61.55%)(約120戶)*地主先選屋，剩餘再公開招商。
創造
建商
：29.96憶(38.45%)(約75戶)*容積移轉用地由建商負責購買
利益
整體規劃環境品質好、房價高、地主分配多，利益共享。
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都更成本共同負擔支出推估
總項目
費用
項目
營建工程費＋拆除費用
14.32萬/坪×9052.32坪=129629.22萬＋323.22萬＝129952.44萬 SRC鋼骨鋼筋構造
3426.06萬 含其他顧問費
348.27萬
1462.5萬 195戶
381.19＋24103.49＋45＝ 24529.68萬
建築設計費
工程 重建 管理基金
費用 費用 外接水電瓦斯
道路開闢＋捐地＋拆補費
其他
都更規劃+估價費
權利 房租補貼
變換 合法拆遷補償
費用 其他拆遷補償
地籍整理費＋其他
78(鄰房鑑定費) ＋822.62(空污費等) ＋300(標章費) ＝1200.62萬
1100萬
4092.12萬 預計發36個月
1394.07萬
1000萬
390(地籍整理費) ＋9.6(土地複丈費) ＋45(鑽探費) ＋30(測量費) ＝474.60萬
12770.3萬 地主免土地設定抵押
2240.55萬
貸款利息+聯貸管理費
稅金
總務人事管理費5%
管
理
費
用
※1.第一階段實施者之服務費︰3% . ※ 2.工程管理費︰ 1%
※3. 營建廠商人事總務費用︰ 1.0%
信託費(含續建機制)
廣告銷售費
容轉購地
13.25％風險管理費
共同負擔總費用及
占總銷百分比
備註
總銷金額 : 77.93億( 100%) (195戶)
11841.27萬
1141.33萬
14343.95萬
55074.63萬
33245.27萬
建商分配 : 29.96億 地主分配 : 47.97億
38.45%(價值比) (約75戶) 比例 : 61.55%(價值比) (約120戶)
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公開招商時，出價高的營建廠商得標 (資格標審查＋價格標審查)
營建費
平均銷售
89.95萬/P
單價
(最低底價)
共同負擔
地主分回
坪數
營建單價分析
95萬/P 100萬/P 105萬/P
29.96億 29.96億 29.96億 29.96億
4864.22坪 5016.96坪 5153.99坪 5278.80坪
地主分回
比例
61.55％ 63.09％ 64.81％ 66.38％
(面積比)
14.32萬/坪
價值比
61.17％
(第二級建材) 地主每坪土地
SRC
(不含計畫道路地)
4.47倍
4.61倍
4.73倍
4.85倍
平均分回倍數
營建廠商
分回比例
營建廠商
分回比例
價值比
樓層
面積(坪)
單價
金額(元)
地上18
層,B1~B3
8324.18坪
$133,470元
$1,111,026256.59元
B4
728.14坪
$173,510.68元(133470元*130%)
$126,340,066.65元
減震、制震
9052.32坪
$3,000.00元
$27,156,960.00元
綠建築設施
9052.32坪
$0.00元
$0.00元
智慧型建築
9052.32坪
$2,000.00元
$ 18,104,640.00元
地下層逆打
及複層壁
9052.32坪
$1,500.00元
$13,578,480.00元
合計
9052.32坪
營建平均單價
$1,296,206,403.24元
$14.32萬/坪
$143,190.52元/坪
採用SRC鋼骨鋼筋混凝土構造，都更第二級建
材，配合申請綠建築黃金級、智慧建築、耐震
建築等標章，地下室採基樁逆打及複層壁工法，
33.62％
打造本案為六張犁地區地標級之高性能住宅社
區。
3087.77坪 2935.03坪 2797.99坪 2673.19坪
38.45％ 36.91％ 38.45％
38.83％
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資金規劃 新屋選配 續建機制 安全配套
資金規劃 總更新成本約26.64億籌措如下 (不含風險管理費13.25%，3.32億)
◎ 銀行建築融資約 60% : 15.98億(借款人為營建廠商)
◎ 營建廠商攜資約 40% : 10.66億(配合續建機制)
新屋選配原則
◎ 地主由下往上選，營建廠商由上往下選，亦可保留分棟方式。停車位 : 每戶選配1汽車(1機車位)為原則
◎ 1樓店住 : 原店住優先選配，餘戶才開放選配，多戶選配同一戶時先協調，不成抽籤決定
◎找補以1戶為限，且找補金額以不超過最小分配單元價值為原則。
◎地主戶先預擬選屋(選配價值約61.55% ，戶數約120戶) ，剩餘房屋(剩餘價值約38.45% ，戶數約75
戶)再拿出來公開招商。
安全配套 : 信託+續建機制
◎ 效益 : 確保都更資金免被濫用，產權順利歸還地主，地主免土地設定抵押
◎ 成立信託專戶銀行控管 : 融資金額、營建廠商自有資金及預售款，全入信託專戶控管，
按完工進度經工程查核後撥款。更新前地主產權信託，確保更新期間不受查封、欠稅、
繼承等問題影響
◎ 續建機制 : 銀行+建經把關，確保工程順利完工、安全交屋之目的
◎ 產權登記：依政府審議權利變換報告書逕送地政事務所登記
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各戶房租補貼及地主其他補貼
都市更新效益
(以下補貼為暫估費用，將來以都市更新審議委員會審核通過者為準)
二、其他補貼
ㄧ、房租補貼
1.增建及未登記建物補償：
1.三樓公寓住宅
房租補貼 = 依原建物當層面積（坪） 區分建物各戶之一樓及頂樓等增建者，依
實測面積現況做為店鋪使用者每坪補貼3
1F作住宅等使用，每坪1000元；2F以
萬元（含租金補貼），住宅使用者每坪補
上住戶，每坪750元
貼3萬元(含租金補貼)，雨棚使用者每坪補
貼1萬元（含租金補貼）；地下室未登記
2.四樓公寓住宅
房租補貼 = 依原建物當層面積（坪） 建物之使用權每坪補貼3萬元（含租金補
貼）等。
1F作住宅等使用，每坪1000元；2F以
◎ 個人 : 舊屋換新屋，免出資增停車位，長輩免爬樓梯
◎ 整體效益 : 建築面積縮減，規劃綠地集中，環境優良
◎ 建物性能提升：都更第二級建材、SRC鋼骨鋼筋混凝
土、制震減震、綠建築、智慧建
築、地下室逆打基樁及複層壁工法
◎ 利益價值 : 新屋價值倍增(各戶約增值2~2.5倍)
上住戶，每坪750元
◎ 車停地下室 : 每戶1汽車1機車位，地上環境優
2.室內裝潢補償：
未來權利變換評價基準日前5年內有新裝
3.七樓公寓住宅
房租補貼 = 依原建物當層面積（坪） 潢之建物，另補償裝修費，補償金額認列
由建物所有權人提出相關證明及裝潢費收
1F作住宅等使用，每坪1200元；2F以
據、發票依5年耐用年數提列折舊計算其
上住戶，每坪800元
殘值。
◎ 優質管理 : 安全守護，公用設施多，活動方便
3.房屋拆遷補償費：
依合法建物每坪3F:0.5萬，4F:1萬，7F:1.5
萬，於權利變換計畫核定發佈日起十五日
內發給之。
◎ 每月管理基金收入： 21汽車×0.5萬+16機車×0.05
萬=11.3萬
◎ 大小公設比＝30.99%
◎私有面積比＝69.01%
◎ 更新後建物高度：
1F
：420cm
2F～18F ：340cm
新北都更建築經理股份有限公司
地下一層：415cm
地下二～四層：320cm
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9
地主籌組更新促進會加速更新
◎ 目的
: 主導都更開發整合、招商、監督施工
◎ 法源 : 比照更新會之運作辦法
◎ 籌組 : 訂章程
◎ 組織 : 會員大會、理監事會，會員 : 所有權人為會員
◎ 權力機關 : 重要事項經住戶大會決議通過(如公開票選營建商、決
定建材等級等)
◎ 整合同意 :
1.取得合法土地及建物面積75%以上同意，達到事業計畫掛號報核標準。
2.取得合法建物面積90%以上同意，達到公開招商標準。(依都更條例第19-1條、第22條變更實施者)
◎ 招募熱誠志工報名 :
1.志工協助向地主解說傳送資訊、洽簽同意書，並分: 整合組、地政法務組、工程
組、財務組、推廣庶務組
2.熱誠者報名表繳回本案諮詢工作站
新北都更建築經理股份有限公司
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