Transcript 三重大同南段公聽會 - 蔡錦宗建築師事務所

擬定新北市三重區大同南段1582地號等78筆土地都市更新事業計畫案公聽會
第一階段同意書 : 實施者(事業計畫階段) : 新北都更建築經理股份有限公司(都更育成機構)
第二階段同意書 : 實施者(權利變換階段) : 營建廠商(由東亞建經代地主公開招商評選合作營建廠商)
規劃單位 : 蔡錦宗建築師事務所
融資銀行 : 彰化銀行、玉山銀行
建經單位 : 東亞建築經理股份有限公司
開會時間 : 民國101年9月16日(星期日) 16.00
二階段同意書
二階段實施者
經公開招商
之實施方式
開會地點 :新北市三重區大同南路157號
三重區三光國小(日光樓二樓視聽教室)
主辦單位 : 新北都更建築經理股份有限公司
總幹事:王銀進 電話 :2978-2511 手機 :0937-035-128
聯絡地址 :三重區同安東街43號
傳真 :2978-2512
協辦單位 : 本案都市更新促進會籌備會
主任委員 :陳銀杭 電話 :2975-9366 手機 :0910-020-333
聯絡地址 :三重區同安東街39號
傳真 :2975-9367
蔡錦宗建築師事務所 新北都更建築經理股份有限公司
網址：www.tctaa.com.tw
(詳細請上本網站查閱)
電話：(02)2920-3016轉33 聯絡人 : 李小姐
傳真：(02)2920-3019
地址：新北市中和區中和路358號5F-1
信箱：[email protected]
案號:95014
中華民國 101年9月16日 16.00
新北都更建築經理股份有限公司
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1
更新單元範圍圖
建物
地坪
94
戶
999.39坪＋250.23坪
選取理由
本案臨近同安公園、忠孝
碼頭、三光國小、光興國
小、菜市場及三重區環河
南路，屬市政府規劃為都
更地區之範圍，以整體開
發規劃之方式，協助開闢
周邊6M計畫道路，開發效
益高，環境優，價值高。
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2
都市更新的好處-容積獎勵效益
使用分區
住宅區法定容積
都更等獎勵容積
坪數總量
獎勵項目
都
更
獎
勵
土地面積(坪)
都更容獎
45.82%
合計
2998.17坪
3217.34坪
總容積
6215.51坪
申請比率
11.49%
土 開放空間
管 停車獎勵
獎
勵 其他獎勵
容積合計
999.39坪
300%
107.31%×300%=321.93%
999.39坪
總銷10484.88虛坪(不含捐贈公益設施 )
坪效 : 10484.88 / 999.39(土地)=10.49倍
公益設施
容積移轉
容積
39.00%
0%
0%
11.00%
都市更新容積獎勵
坪效：1坪土地
=10.49倍
容積移轉
土地管制要點獎勵
法定容積300%
107.31%
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3
都更成本共同負擔支出推估
總項目
工
程
費
用
項目
營建工程費
重 建築設計費
建 管理基金＋工程管理費
費 外接水電瓦斯
用 拆遷補償＋都更基金
容轉購地
都更規劃+估價費
房租補貼
合法拆遷補償
權
利
變
換
費 其他拆遷補償
用 地籍整理費
貸款利息
稅金
管 總務人事管理費
理 信託費(含續建承諾)
費 廣告銷售費
用 12％風險管理費
共同負擔總費用及
占總銷百分比
費用
14.78萬/坪×11230.01坪=165979.55萬
3467.79萬
378.77+1991.75＝2370.52萬
1122.20萬
495 ＋869 ＝1364萬
16534.69萬
850萬
6800萬
1799.10萬
備註
SRC鋼骨鋼筋構造
含其他顧問費
181戶
預計發40個月
1800萬
362萬
7014.89萬
209.46萬
10483.71萬
1430.73萬
12580.45萬
55.15%
26590.41萬
260759.51萬 地主分配 : 212034.54萬
比
例 : 44.85%
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個案推動策略流程
第二階段
第一階段
(權利變換及工程施工)
(事業計畫)
政府審議
建
築
設
計
圖
計
算
面
積
成
本
試
算
分
配
說
明
整
合
地
主
第事
１業
次計
同畫
意
書
政
府
核
准
獎
勵
面
積
申
請
審
議
同
意
比
例
90
%
以
上
實施者：新北都更建築經理股份有限公司
公
開
招
商
競
價
地
主
第變
２更
次主
同辦
意
書
選
配
房
屋
權
變
政
府
審
議
權
變
政
府
公
告
籌
資
信
託
簽
約
施
工
交
屋
結
案
實施者:公開招商評選營建廠商擔任
地 主 平台 創 造 機 會
本案適用
取得 區分
同意 迅行劃定
比率 自行劃定
優先劃定
特別規定
地主人數
1/2
2/3
3/5
×
土地面積
1/2
3/4
2/3
4/5
房主人數
1/2
2/3
3/5
×
建物面積
1/2
3/4
2/3
4/5
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公開招商時，出價高的營建廠商得標 (資格標審查＋價格標審查)
營建費
平均銷售
42萬/P
單價
(最低底價)
營建單價分析
45萬/P 47.5萬/P 50萬/P
共同負擔
26.08億 26.08億 26.08億 26.08億
地主分回
4669.34 5034.11 5304.83 5549.86
坪數
坪
坪
坪
坪
地主分回
14.78萬/坪
(第二級建材)
比例
價值比
44.85％
依96年12月
物價基準日
之工程造價 地主每坪土地
4.44倍
4.81倍 5.08倍 5.32倍
標準單價表 平均分回倍數
計算而得
營建廠商
5815.54 5450.77 5180.05 4935.02
營建廠商
分回倍數
價值比
面積(坪)
工程造價單價
(第二級SRC)
金額(元)
(A棟1~17F)
3321.05坪
$118,106.00元
$392,236,106.32元
(B棟1~27F.
B1~B3)+車道
6709.87坪
$137,952.00元
$925,640,520.31元
B4
599.54坪
$179,337.60元
B5
599.54坪
$193,132.80元
減震、制震
11230.01坪
$3,000.00元
$33,690,033.46元
11230.01坪
$1,500.00元
$16,845,016.73元
綠建築設施
11230.01坪
$3,000.00元
$33,690,033.46元
智慧型建築
11230.01坪
$3,100.00元
$34,813.034.58元
合計
11230.01坪
44.53％ 48.01％ 50.60％ 52.93％
(面積比)
分回坪數
樓層
坪
坪
坪
坪
55.47％ 51.99％ 49.41％ 47.07％
地下室逆打及
複層壁
營建平均單價
(137,952.00*130%)
(137,952.00*140%)
$107,520,584.78元
$115,791,399.00元
$1,660,226,728.63元
$14.78萬/坪
$147,838.39元
55.15％
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資金規劃 新屋選配 安全配套
資金規劃 總更新成本約23.41億籌措如下(不含12%風險管理費2.659億)
◎ 銀行建築融資約 60% : 14.05億(借款人為營建廠商) (地主免土地抵押設定)
◎ 營建廠商攜資約 40% : 9.37億
新屋選配原則
◎ 地主由下往上選，營建廠商由上往下選，亦可保留分棟方式
◎ 1樓店住 : 原店住優先選配，餘戶才開放選配
◎ 多戶選配同一戶時先協調，不成抽籤決定
◎ 停車位 : 每戶配1汽車1機車位
◎找補以1戶為限，10 %坪數依權變價格，超過部分依第一次公開銷售單價打9折。
安全配套 : 信託+續建
◎ 效益 : 確保都更資金免被濫用，產權順利歸還地主
◎ 成立信託專戶銀行控管 : 融資金額、營建廠商自有資金及預售款，全入信託專戶控管，
按完工進度經工程查核後撥款。更新前地主產權信託，確保更新期間不受查封、欠稅、
繼承等問題影響
◎ 續建 : 銀行+建經把關，確保工程順利完工、安全交屋之目的
◎ 產權登記：依政府審議權利變換報告書逕送地政事務所登記
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7
各戶房租補貼及地主其他補貼(以下補貼為暫估費用，將來以都市更新審議委員會審核通過者為準)
各戶 房租補貼：
A-1-1.前段三樓店舖住宅
房租補貼 = 依原建物當層面積（坪）
1F作店鋪等使用，每坪1400元；2F以上住戶，每坪900元
A-1-2.後段三樓住宅
房租補貼 = 依原建物當層面積（坪）
1F作住宅等使用，每坪1400元；2F以上住戶，每坪900元
A-2-1.前段四樓、五樓店舖住宅
房租補貼 = 依原建物當層面積（坪）
1F作店鋪等使用，每坪1400元；2F以上住戶，每坪900元
A-2-2.後段四樓住宅
房租補貼 = 依原建物當層面積（坪）
1F作住宅等使用，每坪1400元；2F以上住戶，每坪900元
A-3.A區五樓住宅
房租補貼 = 依原建物當層面積（坪）
1F作住宅等使用，每坪1400元；2F以上住戶，每坪900元
B.B區透天
房租補貼 = 依原建物當層面積（坪）
1F作住宅等使用，每坪1000元；2F以上住戶，每坪700元
C.C區透天
房租補貼 = 依原建物當層面積（坪）
1F作住宅等使用，每坪1000元；2F以上住戶，每坪700元
D.現有巷道
E-1.六米計畫道路(空地)
E-2.六米計畫道路(違章)
房租補貼 = 依原建物當層面積（坪）
1F作店鋪等使用，每坪1400元；2F以上住戶，每坪900元
地主其他補貼：（以下補貼為暫估費用，將來以
都市更新審議委員會審核通過者為準）
1.增建及未登記建物補償：
區分建物各戶之一樓及頂樓等增建者，依實測面
積現況做為店鋪使用者每坪補貼3萬元（含租金
補貼），住宅使用者每坪補貼3萬元(含租金補貼
)，雨棚使用者每坪補貼1萬元（含租金補貼）
，透天三樓以上有加蓋者，每坪補貼3萬元（含
租金補貼）；地下室未登記建物之使用權每坪補
貼3萬元（含租金補貼）等。
2.室內裝潢補償：
未來權利變換評價基準日前5年內有新裝潢之建
物，另補償裝修費，補償金額認列由建物所有權
人提出相關證明及裝潢費收據、發票依5年耐用
年數提列折舊計算其殘值。
3.房屋拆遷補償費：
依合法建物每坪補貼10000元整，於權利變換計
畫核定發佈日起十五日內發給之。
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都市更新效益
◎ 個人 : 舊屋換新屋，免出資增停車位，長輩免爬樓梯
◎ 整體效益 : 規劃綠地集中，環境優良
◎ 結構安全 : SRC鋼骨制震減震、綠建築、智慧建築、
更新三大目標
ㄧ、二階段同意書 ＋ 二階段實施者型：達到地主分配最
大化之目標。
(ㄧ)第一階段：申請獎勵面積、企劃整合。
(二)第二階段：公開招商，經由資格標及價格標審查，評選營建廠商。
逆打基樁
二、信託續建安全化：達到安全完工交屋之目標。
◎ 利益價值 : 新屋價值倍增，自主更新享利得
◎ 車停地下室 : 每戶1汽車1機車位，地上環境優
◎ 優質管理 : 安全守護，公用設施多，活動方便
◎ 更新後建物高度：
優質化之目標：
(ㄧ)社區公園化。
(二) 建築美學化。
1F
：420cm
地下一層：360cm
2F
：340cm
地下二層：340cm
3F
：340cm
地下三層～五層：
320cm
三、住宅社區創新及高端科技高性能化：達到居住環境
(三)環保省能綠建築化(綠建築標章) 。
(四)結構安全耐震化(減震耐震建築標章、地下式基樁逆打工法) 。
(五)建築智慧化(智慧建築標章) 。
(六)光纖寬頻建築(光纖寬頻建築標章) 。
(七)消防救災安全化。
4F～28F：340cm
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