Transcript 萬元/坪 - 台北市不動產教育發展協會

淺談都市更新、權利變換估價及自力更新
主講人：施甫學
不動產估價師
時間：2011/6/29 19:00~21:00
地點：育達推廣部1F
聯絡方式：[email protected] or 0910767177
施甫學 簡經歷
學歷：政治大學地政系碩士、政大地政系學士
專長：不動產估價、不動產投資分析
現職：瑞普國際(REPro)不動產估價師事務所 不動產估價師
證照：國家考試高考不動產估價師
國家考試普考不動產經紀人
美國國際認證不動產投資師（CCIM）候選人
經歷：
國際土地政策研究訓練中心與美國Lincoln Institute共同主
辦第30期土地估價課程
展碁不動產估價師聯合事務所
1
美商地利富達(NAI)不動產顧問股份有限公司
簡報大綱
一、都市更新簡介
二、權利變換估價
三、自力更新介紹
2
WHAT都市更新是什麼?
 「都市更新」是指在都市計畫範圍內，為促進都
市土地有計畫的再開發利用，復甦都市機能，改
善居住環境，增進公共利益，依「都市更新條例」
所定的程序，實施重建、整建或維護措施。
 具公共利益的都市開發

整體開發、提供公共設施

振興產業、提供就業機會
3
都市環境品質改善與機能的提昇
 公共設施與公共設備不足
 大眾運輸交通機能的引入與都市結構調整
 建築品質的提昇
非個別住宅改建，是整體環境改善
4
都市更新相關子法
http://www.ur.org.tw/updatelaw.asp
都市更新條例施行細則(99.5.3)
 都市更新團體設立管理及解散辦法(97.9.12)
 都市更新權利變換實施辦法(97.8.25)
 都市更新建築容積獎勵辦法(99.2.25)
 都市更新事業接管辦法(88.3.31)
 都市更新投資信託基金募集運用及管理辦法
(88.5.14.)
 都市更新投資信託公司設置監督及管理辦法
(95.1.24.)
 股份有限公司組織之都市更新事業機構投資於都市更
新地區適用投資抵減辦法(98.4.2)

(括弧內為最新修訂日期)
5
中央相關法規
 中央都市更新基金收支保管運用辦法(98.1.1)
 都市更新事業範圍內國有土地處理原則(98.3.11)
 內政部都市更新暨爭議處理審議會設置要點
(97.6.2)
 都市更新事業優惠貸款要點(97.3.18)
 都市更新前置作業融資計畫貸款要點(95.10.19)
6
都市更新法系
法律（母法）
法規命令（子法）
行政規則
都市更新條例
施行細則
8
中央
法規
都市更新條例
都市更新權利
變換實施辦法
相關解釋函
都市更新容積
獎勵辦法
地方
法規
自治條例
自治規則
臺北市都市更新
自治條例
臺北市都市更新單元規劃
設計獎勵容積評定標準
行政規則
相關解釋函
臺北市都市更新整建維
護實施辦法
都市更新處理方式VS實施方式

處理方式
 重建：拆除更新單元內原有建物，重新建築
 整建：係指改建、修建更新單元內建物，或充實
設備改善公共設施
 維護：加強更新單元內土地使用及維護管理

實施方式

重建區段內之土地，以權利變換方式實施

經全體土地及合法建築物所有權人同意者得以協
議合建或其他方式實施
8
WHERE 何處可做更新?

10

更新地區
 都市計畫範圍內經政府劃定之都市更新地
區(#10)
自行劃定更新單元
 政府未劃定更新地區但符合更新單元劃定
基準者(#11)
9
相關名詞釋義
 更新地區、更新單元、區段劃分示意圖
都市更新地區範圍
更新地區內政府
劃定更新單元
更新地區外
自行依政府
公告基準劃
定更新單元
更新地區內自
行依政府公告
基準劃定更新
單元
整建區段
維護區段
10
重建區段
臺北市已劃定更新地區
 是否位於已劃定之更新地區（免再自劃）

直轄市、縣(市)政府主動劃定更新地區


臺北市政府主動劃定209處更新地區者
各都市計畫說明書中劃定為更新地區者(注意民國89年後擬定者)
 已位於政府劃定更新地區內，逕辦事業概要
更新地區劃定類型
處所
面積：公頃
89.6.26第1 次公告
131
256.78
91.10.28第2次公告
58
54.06
91.11捷運地下穿越
921震災
331震災（勝利大廈）
5
12
1
6.40
1.49
0.16
1
0.85
1
1.94
209
321.63
高氯離子（聯邦合家歡）
北投區２號機關用地及P20號道路用地附近地區
公權力介入降低整合門檻
 政府擔任實施者不必取得權利人同意
 民間實施只要大多數人同意即可實施
 僅1/10所有權人同意即可提出事業概要
 事業計畫僅需取得大多數合法土地建物所有權人同意即可
條件
土地及合法建物所有權
人同意比例
土地面積及合法建物樓
地板面積同意比例
更新
地區
非更新
地區
協議
合建
迅行劃定
更新地區
3/5
2/3
8/10
1/2
2/3
3/4
8/10
1/2
公有土地，條例12條情形不計入同意比例計算
面積同意比例達80%，則人數不予計算
12
HOW 如何推動更新? -權利變換

權利變換計畫意義



係透過公開、公正的方式，處理相關權利人的產權、建
物土地分配，以互助合作的方式實施都市更新
其精神類似「立體之市地重劃」或「法制化的合建」
權利變換基本原則

分配（條例31條）


補償


權利變換後之土地及建築物扣除抵付共同負擔後，依各宗土地權
利變換前之權利價值比例，分配與原土地所有權人
不願或不能參與權利變換者以現金補償
估價

由實施者委託三家以上鑑價機構查估後評定之
13
權利變換之估價標的
◎土地所有權人(權利變換主體) ＝＞提供土地
◎合法建築物所有權人等(權利變換關係人) ＝＞提供建築物
◎他項權利人(權利變換關係人) ＝＞提供他項權利(地上權、
永佃權、耕地三七五租約)
◎實施者＝＞提供資金(共同負擔)


大多數委託都市更新事業機構（股份有限公司） 辦理，一般俗稱為建商，
負責籌措實施都市更新事業的所有資金、協調所有權人、申請建照、興建房
屋，並在更新完成之後將建物移交給參與更新分配的所有權人。
有少部分為所有權人組更新團體（都市更新會）
14
權利變換價值模式
土地所有權人
地
上
權
人
更新前
土地價值
合
法
建
物
所
有
權
人
16
實施者委託
三家以上鑑價機構
更新後不動
產價值
更新前權利
價值比例
共同負擔
永佃權人及
三七五租約承租人
註：共同負擔費用＝工程費用＋權利變換費用＋貸款利息＋稅捐＋管理費用
實施者分配方式：共同負擔費用/更新後不動產單價
15
16
權利變換估價
都市更新權利變換估價，係由不動產
估價師評估權利人參與都市更新之價值，
計算 各權利人的比例（性質類似公司股
份）， 並以該比例分擔更新相關的成本
（權利變 換中稱作共同負擔）、分配更
新後房屋價 值。主要原則在於公平合理
的價值分配。
17
更新前土地價值評估
步驟一：合併前各筆土地價值評估
說 明：先選定比準地
以比較法及土地開發分析法評估決定合理土地價格，
註：土地以法定容積或原容積作為評估依據，不加計獎勵
容積，但應加計移入容積(台北市)
步驟二：合併後土地價格評估
步驟三：以合併前各筆土地價值比例
分配合併後土地價格
18
更新單元內各宗土地劃定原則
a.毗鄰數筆土地為同一所有權人情況下，得視為同一
筆土地
乙
甲
19
b.更新前數筆土地上有建物，且為同一張建築執照或使
用執照時，得視為同一筆土地。
20
比較法評估過程應注意事項
比較標的應至少有一成交案例，且成交日期應
至少距價格日期一年內，但若無距價格日期一
年內之比較案例，得放寬超過一年，應敘明理
由。
 比較標的在近鄰地區以外者，應檢討區域因素
修正，而近鄰地區範圍由估價師視該地區實際
發展調整之。
 比較標的面積、容積等因素，應儘量相近，不
宜以小面積跟大面積可開發土地作比較，若比
較案例稀少，則不在此限但應敘明理由。

21
案例(比準地)：羅斯福路一段都市更新單元
2
4
1
3
5
22
23
24
更新前各筆土地上有區分所有建物時，
各權利人土地權利價值評估
說明：先選定比準單元以比較法及收益法決定合理
市場建坪價格，次根據樓層別效用比及位置差異
推估其他區分所有建物市場建坪價格。
再依不動產估價技術規則第125、126條來決
定土地權利價值。
25
不動產估價技術規則第一百二十五條
權利變換前為區分所有建物者，得以全棟建物之土地價值比
率及建物價值比率，分算各區分所有建物房地總價之土地權
利價值及建物權利價值，公式如下：
 一、各區分所有建物之土地權利價值
＝所有建物房地總價×土地價值比率
 二、各區分所有建物之建物權利價值
＝各區分所有建物房地總價×建物價值比率
 前項土地價值比率及建物價值比率之計算公式如下：



土地價值比率＝
建物價值比率＝
素地單價 基地總面積
素地 基地
營造或施 
累積  全棟建


〔
 1 
〕
單價 總面積 工費單價 
折舊率 物面積
營造或施工費單價 1 累積折舊率  全棟建物面積
素地 基地
營造或施 
累積  全棟建


〔
 1 
〕
單價 總面積 工費單價  折舊率 物面積
26
不動產估價技術規則第一百二十六條
 權利變換前區分所有建物之基地使用容積未達法定
容積，且其基地總價值低於區分所有建物坐落基地
之素地總價值者，各區分所有建物之土地權利價值
，計算方式如下：
 一、依前條規定計算土地價值比率。
 二、未達法定容積之各區分所有建物土地權利價值
＝未達法定容積之各區分所有建物房地總價×土地價值比率
 三、各區分所有建物土地權利價值比率
＝未達法定容積之各區分所有建物土地權利價值／Σ未達法定
容積之各區分 所有建物土地權利總價
 四、各區分所有建物土地權利價值
＝區分所有建物坐落基地之素地總價值×各區分所有建物土地權
利價值比率
27
案例分析(本案例為模擬案例)
29
(一)更新單元現況說明:
1、A區為五層樓公寓，
屋齡20年。
2、B區為素地。
D區
3、C區為四層樓公寓，土地面積
56坪
屋齡35年。
土地單價
55萬/坪
4、D區為七層樓華廈，素地價格
3080萬
屋齡為20年。(但
為海砂屋)
B區
土地面積65坪
土地單價55萬元/坪
素地價格：3,575萬元
第三種住宅區
C區
土地面積65坪
土地單價55萬元/坪
素地價格：3,575萬元
第三種住宅區
A區
土地面積65坪
土地單價60萬元/坪
素地價格：3,900萬元
第三種住宅區
A區
土地及
建物所
有權人
樓層別
甲
地面層
乙
二樓
丙
三樓
丁
四樓
戊
五樓
合計
土地
使用
分區
第三
種住
宅區
土地素
地價格
(萬元/
坪)
60
土地
面積
(坪)
(持分)
建物
面積
(坪)
13
30
13
30
13
30
13
30
13
30
65
150
屋齡
(年)
20
營造
或施
建物 工費
結構 單價
(萬元/
坪)
1-累
積折
舊率
(%)
鋼筋
混凝
土造
70%
4.5
29
A區更新前權利價值評估
依 不動 產估 價技 術規 則第 12 5 條 計算 結果 ，做 為各 戶土地權
利價值佔整筆地號土地權利價值比率之計算依據 ，並用以分
配A區素地價格。
各區分所
建物單
有建物房
價
地總價
(萬元/坪) (萬元)
土地
價值
比率
土地權利價
值(萬元)(依
不動產估價
技術規則第
125條計算)
各戶土地權
利價值佔整
筆地號土地
權利價值比
率
根據前欄(各戶
土地權利價值
A區土地
佔整筆地號
素地價
土地權利價
格(萬元)
值比率)分
配素地價格
(萬元)
土地及
建物所
有權人
樓層別
甲
地面層
45
1,350
1,202
26.8%
1,045
乙
二樓
30
900
801
17.9%
696
丙
三樓
30
900
801
17.9%
丁
四樓
30
900
801
17.9%
696
戊
五樓
33
990
881
19.6%
767
89%
3,900
696
31
合計
5,040
4,486
100.0%
3,900
B區
土地所有權人
土地使
用分區
土地素地價格
(萬元/坪)
土地面積
(坪)
土地素地價
格(萬元)
己
第三種
住宅區
55
65
3,575
31
B區更新前權利價值評估
◎說明：
B區更新前為素地，
素地價格為3,575萬元，
土地所有權人為己，
因此更新前權利價值為3,575萬元。
32
C區
土地
素地
價格
(萬元
/坪)
土地及
建物所
有權人
樓層
別
庚
地面
層
16.25
30
辛
二樓
16.25
30
壬
三樓
16.25
30
癸
四樓
16.25
30
65
120
合計
土地使
用分區
第三種
住宅區
55
土地面 建物
屋齡
積(坪) 面積
(年)
(持分) (坪)
35
建
物
結
構
營造或施
工費單價
(萬元/坪)
1-累
積折
舊率
(%)
加
強
磚
造
4
33%
33
C區更新前權利價值評估
◎依不動產估價技術規則第126條計算
土地及
建物所
有權人
建物單
樓層別 價(萬元
/坪)
各區分
所有建
物房地
總價
(萬元)
土地權利價
土地 值(元)(依
價值 不動產估價
比率 技術規則第
125條計算)
各戶土地
根據前欄(各
權利價值 C區土 戶土地權利價
佔整筆地 地素地 值佔整筆地號
號土地權 價格 土地權利價值
利價值比 (萬元) 比率)分配素
率
地價格(萬元)
庚
地面層
32.5
975
936
29.5%
1,055
辛
二樓
25
750
720
22.7%
813
3,575
96%
壬
三樓
25
750
720
22.7%
813
癸
四樓
27.5
825
792
25.0%
894
35
合計
3,300
3,168
100.0%
3,575
D區
土地素
土地及建
土地面
營造或施
土地使 地價格
建物面 屋齡 建物
1-累積折
物所有權 樓層別
(坪)(持
工費單價
用分區 (萬元/
積(坪) (年) 結構
舊率(%)
人
分)
(萬元/坪)
坪)
張三
一樓
8
30
李四
二樓
8
30
王五
三樓
8
30
8
30
8
30
錢七
第三種
四樓
住宅區
五樓
孫八
六樓
8
30
陳九
七樓
8
30
56
210
趙六
合計
55
20
鋼筋
混凝
土造
5
70%
35
D區更新前權利價值評估
◎依不動產估價技術規則第126條計算
根據前欄(各戶
土地權利價值
土地權利價值佔
土地及建
建物單 各區分所有建
(萬元)(依不 各戶土地權利價 D區土地素
土地價值
整筆地號土地權
物所有權 樓層別 價(萬元 物房地總價
動產估價技術 值佔整筆地號土 地價格(萬
比率
利價值比率)分
人
/坪)
(萬元)
規則第125條 地權利價值比率
元)
配素地價格(萬
計算)
元)
張三
一樓
20
李四
二樓
14
王五
三樓
14
趙六
四樓
14
錢七
五樓
14
孫八
六樓
14
陳九
七樓
17
合計
600
420
420
420
420
420
510
81%
486
18.7%
575.00
340
13.1%
403.00
340
13.1%
403.00
340
13.1%
340
13.1%
403.00
340
13.1%
403.00
413
15.9%
490.00
37
2,599
100.0%
3,080.00
3,080
403.00
更新前權利價值決定
◎決定更新前權利價值
所有權人
更新前權利價值(萬元)
更新前權利價值比例(%)
甲
1,202
8.17%
乙
801
5.44%
丙
801
5.44%
丁
801
5.44%
戊
881
5.99%
己
3,575
24.29%
庚
1,055
7.17%
辛
813
5.52%
壬
813
5.52%
癸
894
6.08%
張三
575
3.91%
李四
403
2.74%
王五
403
2.74%
趙六
403
2.74%
錢七
403
2.74%
孫八
403
2.74%
陳九
490
3.33%
14,716
100.00%
37
更新後權利價值
不動產估價技術規則第128條：
 權利變換後區分所有建物及其土地應有部分
，應考量都市更新權利變換計畫之建築計畫
、建材標準、設備等級、工程造價水準及更
新前後樓層別效用比關聯性等因素，
 以都市更新評價基準日當時之新成屋價格查
估之。
38
更新後權利價值評估
制度設計？促使實施者爭取權利價值分配之最大利益
更新前權利價值
甲
1,000萬
20%
乙
1,500萬
30%
丙
1,500萬
30%
丁
1,000萬
20%
合
計
5,000萬
100%
共同負擔
6,000萬
權利人分配更新後不動產
甲
3,000萬–1,200萬
20%
乙
4,500萬–1,800萬
30%
丙
4,500萬–1,800萬
30%
丁
3,000萬–1,200萬
20%
合
計
9,000萬
100%
實施者
折價抵付
6,000萬
不動產
40
更新後不動
產價值合計
15,000萬
制度設計？更新後不動產價值降低情況下
更新前權利價值
權利人分配更新後不動產
甲
2,400萬–1,200萬
20%
乙
3,600萬–1,800萬
30%
丙
3,600萬–1,800萬
30%
甲
1,000萬
20%
乙
1,500萬
30%
丁
2,400萬–1,200萬
20%
丙
1,500萬
30%
合
計
6,000萬
100%
丁
1,000萬
20%
合
計
5,000萬
100%
共同負擔
6,000萬
實施者
折價抵付
6,000萬
不動產
41
更新後不動
產價值合計
12,000萬
制度設計？提高共同負擔情況下
更新前權利價值
權利人分配更新後不動產
甲
3,000萬–1,500萬
20%
乙
4,500萬–2,250萬
30%
丙
4,500萬–2,250萬
30%
甲
1,000萬
20%
丁
3,000萬–1,500萬
20%
乙
1,500萬
30%
7,500萬
100%
丙
1,500萬
30%
合
計
丁
1,000萬
20%
合
計
5,000萬
100%
共同負擔
7,500萬
實施者
折價抵付
7,500萬
不動產
42
更新後不動
產價值合計
15,000萬
原權利人雙重受損？
43
自力更新發展起源與背景
都市更新條例公布實施適逢國內房地產低迷，雖都市更
新條例提供了辦理更新重建各項容積獎勵、稅賦優惠，
亦為過去在土地開發遭遇各項問題提供了解決的機制，
但卻未能吸引建商投入都市更新案的開發。
 都市更新條例及相關子法於87年陸續立法後，更新會之
法人資格方告確定，所有權人得據以自組更新會擔任實
施者，推動都市更新事業計畫。
 921地震後，國內景氣低迷、不動產行情巨幅下滑，許多
建商淡出市場，更無意願投入協助921受災戶之重建，營
建署結合民間捐款所成立之921震災重建基金會便成為協
助災民更新重建的主要角色。非由建商擔任實施者而由
地主自組更新會推動都市更新由此開啟國內歷史上之第
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一頁。

自力更新發展起源與背景(續)
921更新災後重建旨在協助受災戶重建家園（不申請更
新容積獎勵），許多初期委託專業團隊及建築經理公司
之經費均由政府補助或921基金支應。重建資金之需求
由921基金以低利供應，原有舊貸款屬於房屋價值部分
亦由行政院召集協商債權銀行承受並以呆帳處理，不影
響受災戶之債信，解決絕大部分原有債務及更新資金需
求，使災後建物重建順利推動，大部分均於97年以前重
建完工交屋。
 921大地震也震出了台北市許多70年前後興建完工之高
氯離子混凝土建物（俗稱海砂屋），近年來的海砂屋重
建社區，包括已完工的士林福志路「福林家園」、永吉
路「首都福星」。目前台北市列管之海砂屋有43件、
1,903戶，其中需拆除重建的有24件、1,483戶。
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地主自力更新之類型
依更新條例第10條規定，由土地及合法建物所有權人
自行組織更新團體（以更新會為實施者）
 依都市更新條例第13條規定，以信託方式實施（由受
託人擔任代理實施者）。
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地主自力更新之類型
1. 權利變換→以更新前的價值分擔更新成本及分配更新
後的建物權利。（往往具爭議都在價值的認知）
2. 協議合建→通常以更新前的建物產權面積分配更新後
的建物及分擔成本。
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地主自力更新模式之權利變換
自組更新會自力更新應有之認知
自組更新會實施都市更新是投資行為，委任專業團隊不
是單純勞務採購作業。
 會員即類似建設公司的股東，因為股東成員多數非建築
開發專業，為了發揮最高投資效益及控管風險，需委任
有經驗、有執行力的的專業團隊，才能有效率的推動進
度。
 會員不只是合建地主，同時也是實施者法人成員。會員
須主動參與會員大會及說明會，並於規定期限配合相關
作業，不能被動等待理監事來說明或請託。
 自力更新同時也要考慮對外售戶的責任。更新會相當於
一案建設公司，更新完成就解散，購買折價抵付房地的
承購戶售後服務、瑕疵擔保等權益如何確保，直接影響
房地價值及購買意願
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以更新會為實施者推動都市更新面臨之課題
由非專業地主代表組成理事會，對於專業團隊提出方案
通常無法短時間內充分理解，很難立即作成決策。
 委任都更規劃、建築師、建經公司等專業團隊通常透過
比價決定，如因低價競爭而分別委任無輔導更新會經驗
之專業機構，常會因團隊內部協調磨合、程序不符規定
或未充分考量相關議題而需重新辦理或反反覆覆延宕進
度。
 如理事會出席率低、議事效率不彰，或決策過程有瑕疵
，常造成進度空轉，甚而有會員與理事會訴訟之情形。
 會員如未能積極參與更新相關之說明會及公聽會，對於
理事會及會員大會決議常因不瞭解而有不同意見，理事
會又無法說明清楚或逐戶溝通，常造成會員非理性抗爭
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自組更新會實施更新重建之融資課題
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自組更新會為實施者時，更新所需融資以更新會為借款人 。借款用
途：興建費用、規劃設計費、建築經理服務費、信託管理費、權利
變換費用、補償金、原住戶拆遷補償及興建期間之租金補貼。
核准之融資額度如不足支應全部更新成本時，所有權人應按比例以
自有資金一次到位支付或提供其他保證。
所有權人依應負擔比例提供土地設定擔保，但不互為連帶保證。更
新會理事長為法人代表，通常銀行會徵提為全案之保證人。
融資雖可先行核定，實際動撥須以建照取得、完成抵押設定及信託
登記、自籌資金到位為前題。（目前核准案件均由更新會自籌前期
費用或該前期費用由政府補助）
不符借款人資格之所有權人除分回應分配權利價值外，如無法以現
金一次到位，不增加認購面積。
由於更新會名下並無資產，融資債權之確保係以順利興建完工為要
件，須藉助專業團隊提供方案協助整合住戶意見、辦理融資及營建
管理，並於信託架構下配合續建完工服務。
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自力更新替選方案－代理實施架構
依都市更新條例第13條以信託方式實施都市更新，由規
劃單位擔任『代理實施者』，地主仍為實質權利主體。
 規劃單位組建專業團隊及負責全案管理。
 銷售部分更新後之房地及車位支付更新成本，由規劃單
位代理地主與承購戶簽約，並負履約責任及保固期服務
。
 產權信託管理：地主將產權交付信託銀行信託，直至大
樓興建完工、找補價金結算完成，地主應分得房地即回
復所有權至其名下。
 資金信託專戶管理：銀行融資、地主現金到位金額及銷
售收入均存入於融資銀行所開立的信託專戶，資金專款
專用，並按工程進度分批撥付給營造廠及支付更新相關
費用，以控管全案資金。
 由融資銀行底下的建經公司擔任建造執照起造人。
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代理實施自力更新案地主的權利及義務
一、【地主為實質的實施主體】
 『代理實施者』組建團隊執行地主的議決內容。專業
團隊（都更規劃、估價師、建築師、建築經理公司、
代銷公司、營造廠等）提供服務收取固定之服務費或
工程費。
二、【資金籌措、收益及風險皆由地主自行承擔】
 地主仍為權利義務主體，由地主依權利價值比例享受
更新利益並承擔籌資義務、更新執行之風險（例如：
造價及售價的波動…）。
三、【地主應配合辦理事項】
 選出代表協助整合地主間之意見
 積極參加政府單位的溝通協調及相關說明會、公聽會
 為權利價值範圍內抵押興建費用之借款人
 產權交付信託並提供設定
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自組更新會及代理實施之差異
項目
自組更新會
代理實施
初期規劃費
用及更新成
本負擔
由所有權人負擔（提供房地抵押設定向銀
行融資或以自有資金負擔）但部分初期費
用可申請政府補助（約520萬左右）。
由所有權人負擔（提供房地抵押設
定向銀行融資或以自有資金負擔）。
決策模式
由理事會決議後，提會員大會通過後據以
執行，如理事會功能不彰或地主對於決議
內容認知有差異時，將難以
推動
由代理實施者及專業團隊提出於地
主會議詳細說明討論確定，決策過
程公開透明
稅務及會計
處理
更新會為營利法人，應依商業會計法規定
設置會計憑證、會計簿籍，並依法定之會
計處理程序辦理相關事務（需委託會計師
簽證）。
由受託人設籍課稅並依相關信
託稅法規定處理，信託專戶結
算後之盈餘為個人財產交易所
得
保固期售後
服務及瑕疵
擔保
更新會於更新完工後即告解散，承購戶保
固期售後服務及瑕疵擔保須有規劃。
由受託人代理地主與承購戶簽
約，並負責保固期服務及瑕疵
擔保。
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台北市91~99年間都市更新事業計畫
核定公告自力更新案件
一、自組更新會（7件）
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921紅單更新重建：晶宮大廈、世和大樓、仁愛尚華大廈
海砂屋更新重建：聯邦合家歡（富貴區）、聯邦合家歡（吉祥
區）
整宅更新案：吳興街二期整宅
重劃區：南港中南段861地號土地
二、以信託方式委託代理實施（2件）
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921紅單更新重建：台北金融中心（代理實施者為東亞建經）
重劃區：南港中南段862地號土地（代理實施者為中國建經）
自力更新核准案件（共9件）約佔更新核准案
件9%，其中大部分均為災後更新重建案。
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自力更新案例介紹-晶宮大廈
（921紅單權利變換）
自力更新案例介紹-晶宮大廈
（921紅單權利變換）
項目
內容
基地位置
台北市仁愛路四段446號
台北市信義區逸仙段三小段285、289-1地號等2筆土地
基地面積
920㎡(約278坪)
使用分區
國父紀念館特定專用區 住4-1(特)(40%、400%)
更新前
12F/B2(RC)、52戶、6,763.12㎡(約2,046坪)
更新後
14F/B4(SRC)、54戶、11,013.22㎡(約3,331坪)
同意比例
土地人數76.00％、土地面積59.39％。
申請都更獎勵
原容積＋原容積×0.3（約為法定容積98.02％％）
重建費用融資
除原土地所有權人已繳交之重建基金外，其餘重建總
費用(含共同負擔及差額價金)，全部申請銀行融資。
土地信託
申請融資之所有權人與銀行信託部訂立信託契約，其土地及未來完成之建
築物均為信託財產。
融資及信託銀行
台灣土地銀行
實施者
晶宮大廈更新會
建經公司
合眾建經（負責工程進度查核及工程撥款簽證）
自力更新案例介紹-晶宮大廈
（921紅單權利變換）
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自力更新案例介紹-仁愛尚華大廈
（921紅單權利變換）
項目
內容
基地位置
台北市仁愛路四段與光復南路口東南側
台北市信義區逸仙段三小段294-4地號土地
基地面積
908㎡(約275坪
使用分區
住4-1(特)(60%、400%)
更新前
12F/B1(RC)、53戶、5,844㎡(約1,768坪
更新後
15F/B5(SRC)、63戶、12,351㎡(約3,736坪
同意比例
申請都更獎勵
依都市更新條例25條「協議合建」
依921震災暫行條例申請原容積30％都更獎勵（約為法定
容積96.61％）。
重建費用融資
土地信託
融資及信託銀行
第一商業銀行
實施者
尚華仁愛大廈都市更新會
建經公司
東亞建經
結語
都市更新是--60
 新的希望：都市環境品質的昇級
 新的產業：台北縣市都市更新開發完成將創造3
兆以上更新後價值
 新的面貌： 「水岸、科技、人文的宜居城市」
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