Transcript 第2章
第二章 都市更新前置作業與財 務分析 郭燿禎 博士 都市更新二大主角 ◦ 人與地 土地的特性 ◦ 位於更新地區? ◦ 符合更新單元劃定基準? ◦ 如何整合至最適規模? 人的需求 評估都市更新之可行性 擬實施更新之土地，需先查明是否屬於更新地區 ◦ 經劃定應實施更新之地區(更10) 土地及合法建築物所有權人得就主管機關劃定之更新單元， 或依所訂更新單元劃定基準自行劃定更新單元 ◦ 未經劃定應實施更新之地區(更11) 為促進土地再開發利用或改善居住環境，亦得依主管機關 所定更新單元劃定基準自行劃定更新單元，申請實施更新 事業。需先建議地方政府將該區變更為劃定更新地區，完 成法定程序後，亦屬劃定更新地區。 申請程序、審核標準及容積獎勵差異 更新地區 ◦ 優先劃定為更新地區 (更六) 第 六 條 有下列各款情形之一者，直轄市、縣（市）主管機關得優先劃定 為更新地區： ◦ 一、建築物窳陋且非防火構造或鄰棟間隔不足，有妨害公共安全之虞。 ◦ 二、建築物因年代久遠有傾頹或朽壞之虞、建築物排列不良或道路彎曲狹小，足以妨害 ◦ ◦ ◦ ◦ 公共交通或公共安全。 三、建築物未符合都市應有之機能。 四、建築物未能與重大建設配合。 五、具有歷史、文化、藝術、紀念價值，亟須辦理保存維護。 六、居住環境惡劣，足以妨害公共衛生或社會治安。 ◦ 迅行劃定為更新地區 (更七) 第 七 條 有下列各款情形之一時，直轄市、縣（市）主管機關應視實際情 況，迅行劃定更新地區；並視實際需要訂定或變更都市更新計畫： ◦ 一、因戰爭、地震、火災、水災、風災或其他重大事變遭受損壞。 ◦ 二、為避免重大災害之發生。 ◦ 三、為配合中央或地方之重大建設 前項更新地區之劃定或都市更新計畫之擬定、變更，上級主管機關得指定 該管直轄市、縣（市）主管機關限期為之，必要時並得逕為辦理。 位於更新地區? 要成為都市更新單元，有7 個劃定的基準如下（請參照臺北市都市更新自治 條例第12 及13 條規定）： 1. 2. 3. 完整之計畫街廓者。 街廓內面積在二千平方公尺以上者。 街廓內鄰接二條以上之計畫道路，面積大於該街廓四分之一，且在一千平方公尺以上 者。 4. 街廓內相鄰土地業已建築完成，確無法合併更新，且無礙建築設計及市容觀瞻，其面 積在一 千平方公尺以上，並為一次更新完成者。但經主管機關劃定為應實施更新之 地區，其面積在五百平方公尺以上，得經審議會審議通過後劃定之。 5. 跨街廓更新單元之劃設，其中應至少有一街廓符合 第一款至第四款規定之一，並採 整體開發，且不影響各街廓內相鄰土地之開發者。 6. 經主管建築機關認定有危險之虞，應立即拆除或應予修繕補強者，經土地及合法建築 物所有權人人數及面積均在十分之八以上同意者 7. 更新單元以整建維護方式辦理者，不受上述1~6 點限制，一幢建築物也可以。 ◦ 自行劃定更新單元，除符合劃定基準外，另需符合14項指標中至少3項，請參考「臺北市 都市更新自治條例之更新單元劃定基準」。 都市更新單元劃定基準 主管機關劃定更新地區通常有基本的目標、策略與再發 展計畫 ◦ 例如:台北市的東西軸線翻轉、內政部在各縣市指認數十處公辦 之優先更新地區 ◦ 指認優先更新地區範圍通常在數公頃或數十公頃，一次開發有 其困難，故主管機關訂定可單獨實施都市更新事業之分區，即 稱之為「更新單元」 擬實施更新之土地無論是否位於更新地區，均須先行檢 視是否符合各縣市政府公告之更新單元劃定基準，如符 合標準，即可申請實施都市更新事業 目前都市更新案多集中於台北市及新北市 更新單元劃定標準 排除不必要更新地區 空地不得過大 ◦ 非都市土地、農業區、保護區等不得實施更新 ◦ 更新時不得造成鄰地無法單獨建築等 ◦ 台北市明文規定空地過大基地不受理申請 建築面積/基地面積 < ½ 基地法定建蔽率 建築面積計算標準: ◦ 建物任一層建物外牆中心線或其代替柱中心線以內最大水平投影面積者， 不包括陽台、騎樓之面積 ◦ 土地產權持分細碎、複雜或土地及建物所有權人眾多至更新推動困難，得 予扣除 ◦ 現有巷道、道路得予扣除 ◦ 新北市雖無明文規定禁止，但必須符合環境指標始得申請 ◦ 例外事項 申請劃定更新單元納入周邊空地即為一完整街廓或申請劃定更新 單元基地周邊空地無鄰接道路無法直接指定建築線者 申請劃定更新單元內每筆地號皆有「合法建築物」 自行劃定更新單元關鍵準則 台北市更新單元劃定基準 非為農業區 非保護區 非住2山限區 非尚未擬定細部計畫地區 非應整體開發地區且尚未整 體開發地區 不得造成相鄰土地無法單獨 建築 非為空地過大基地 鄰地無法單獨辦理都市更新 新北市更新單元劃定基準 非為農業區 非保護區 非住2山限區 不得造成相鄰土地無法單獨建 築 台北市、新北市更新單元劃定基準對照表 • 更新面積達一定規模 • 更新單元以完整計畫街廓為原則，但有些街廓過大或情況特殊無法一次 開發時，也准許分次開發 台北市 新北市 為完整計畫街廓 2. 面積2000m2以上 3. 臨二條以上計畫道路、1/4 街廓、面積達1000m2 4. 面積 1000m2以上、相鄰土地 已建築完成確無法合併更新、 無礙建築設計及市容觀瞻、 一次完成更新者 5. 面積500m2、委員會審議通過 1. 2. 1. 為完整計畫街廓 面積1500m2以上、臨計畫道 路 3. 臨二條以上計畫道路、1/4 街廓、面積達1000m2 4. 面積 1000m2以上、相鄰土地 已建築完成確無法合併更新、 更新後有益建築設計及市容 觀瞻、一次完成更新者 5. 避免重大災害發生或重大災 害損害或高綠離子、輻射屋 等因主管機關準可者，不受 面積、臨路條件等限制 自行劃定更新單元關鍵準則 台北市 6. 跨街廓更新單元之劃設 + 符 合下列條件 ◦ 其中一街廓之更新單元基地， 應符合1、2、3、4點之其中 一條 ◦ 採整體開發、且不影響各街 廓內相關土地之開發 新北市 6. 於相鄰二個以上街廓自行劃 定之更新單元者 + 符合下列 條件 ◦ 其中一街廓之更新單元基地， 應符合1、2、3、4點之其中 一條 ◦ 採整體開發、且不影響各街 廓內相關土地之開發 自行劃定更新單元關鍵準則 街廓 ◦ 指四周圍計畫道路圍成之基地 視為街廓 ◦ 指基地鄰接河川、永久性空地、非都市計畫發展用地、已 開闢之公共設施用地，該鄰接河川、空地、用地邊界視為 街廓邊界 公共設施保留地 ◦ 台北市: 可供公共通行之計畫道路，原則不納入更新單元 範圍 ◦ 新北市: 政府機關取得所有權並開闢完成之計畫道路或其 他公共設施用地，不得計入更新單元面積 名詞解釋及定義 • 建物窳陋、環境惡劣指標 • 更新單元內之建築老舊程度及環境惡劣狀況等，需符合相關評估標準 台北市 新北市 更新單元內屬非防火建築物或非防火構造建築物 之棟數比例達二分之一以上，並經委託建築師、 專業技師或機構辦理鑑定者。 2. 更新單元內現有巷道彎曲狹小，寬度小於六公尺 者之長度佔現有巷道總長度比例達二分之一以上。 3. 更新單元內各種構造建築物面積比例達二分一以 上：土磚造、木造、磚造及石造建築物、二十年 以上之加強磚造及鋼鐵造、三十年以上之鋼筋混 凝土造及預鑄混凝土造、四十年以上之鋼骨混凝 土造。 4. 更新單元內建築物有基礎下陷、主要樑柱、牆壁 及樓板等腐朽破損或變形，有危險或有安全之虞 者之棟數比例達二分之一以上，並經委託建築師、 專業技師或機構辦理鑑定者。 5. 更新單元內合法建築物地面層土地使用現況不符 現行都市計畫分區使用之樓地板面積比例達二分 之一以上。 6. 更新單元周邊距離捷運系統車站、本府公告之本 市重大建設或國際觀光據點二百公尺以內。 1. 1. 擬申請之更新單元內屬土造、木造、 磚造及石造建築物之樓地板面積比例 達二分之一以上。 2. 擬申請之更新單元內建築物窳陋老舊 年期達三十年以上其樓地板面積比例 達二分之一以上者。 3. 擬申請之更新單元內無電梯設備之集 合住宅其棟數比例達二分之一以上。 4. 擬申請之更新單元內現有停車位數量 低於法定停車位之棟數比例達二分之 一以上。 5. 擬申請之更新單元範圍現有建蔽率大 於法定建蔽率且現有容積未達法定容 積之二分之一。 6. 擬申請之更新單元內現有巷道彎曲或 寬度小於四公尺，有礙救災作業進行 者。 自行劃定更新單元關鍵準則 • 建物窳陋、環境惡劣指標 • 更新單元內之建築老舊程度及環境惡劣狀況等，需符合相關評估標準 台北市 7. 更新單元內建築物無設置化糞池或經委託建築師、專業技 師或機構辦理鑑定該建築物沖洗式廁所排水、生活雜排水 均未經處理而直接排放之棟數比例達二分之一以上。 8. 更新單元內四層以上之合法建築物棟數佔更新單元內建築 物棟數達三分之一以上，且該四層以上合法建築物半數以 上無設置電梯設備及法定停車位數低於戶數者。 9. 更新單元內建築物耐震設計標準，不符內政部七十八年五 月五日台內營字第六九一七○一號修正之建築技術規則規 定者之棟數比例達二分之一以上。 10. 穿越更新單元內且未供公共通行之計畫道路之面積比例達 二分之一以上。 11. 更新單元範圍現有建蔽率大於法定建蔽率且現有容積未達 法定容積之二分之一。有關建蔽率及容積率之計算，以合 法建築物為限。 12. 更新單元內平均每戶居住樓地板面積低於本市每戶居住樓 地板面積平均水準之三分之二以下或更新單元內每戶居住 樓地板面積低於本市每戶居住樓地板面積平均水準之戶數 達二分之一者。 13. 內政部及本市指定之古蹟、都市計畫劃定之保存區、本府 指定之歷史建築及推動保存之歷史街區。 14. 更新單元面積在三千平方公尺以上或完整街廓，並應舉辦 地區說明會及土地及合法建築物所有權人均超過十分之三， 並其所有土地總面積及合法建築物樓地板面積均超過十分 之三之同意。 新北市 7. 8. 9. 擬申請之更新單元內有內政部及本縣 指定之古蹟、都市計畫劃定或本府指 定之保存區、本府指定之歷史建築及 推動保存之歷史街區。 擬申請之更新單元內計畫道路及公園、 綠地、廣場未開闢完成者。 擬申請之更新單元位於下列地區之一 者： ◦ 位於大眾運輸系統車站本體及車站出入 口（含捷運場站、火車站及公共運輸轉 運站等）三百公尺範圍內。 ◦ 位於已開闢或已編列年度預算開闢、面 積達０‧五公頃以上之公園綠地二百公 尺範圍內。 ◦ 位於面積達一千平方公尺以上之廣場一 百公尺範圍內。 ◦ 位於本府認定之更新策略地區範圍內。 10. 擬申請之更新單元面積在三千平方公 尺以上，對都市景觀美化及提昇生活 環境品質有助益者。 自行劃定更新單元關鍵準則 其他特殊規定 ◦ 不得造成畸零地 畸零地定義: 依建築法第44條規定:「直轄市、縣(市)(局)政府應視當地 實際情形，規定建築基地最小面積之寬度及深度; 建築基地面積畸零狹 小不合規定者，非與鄰接土地協議調整地形或合併使用，達到規定最小 面積之寬度及深度，不得建築。」 ◦ 不得造成他人無法進行度是更新 (裁量基準由主管機關定之) 新北市、台北市自行劃定更新單元設有不同程序 ◦ 台北市 符合「台北市都市更新自治條例」、 「台北市未經劃定應實施更新之地 區自行劃定更新單元建築物及地區環境評估標準」等規定 檢送環境評估標準表送都市更新處審核後，在擬具都市更新計畫書送都 市計畫委員會審議 ◦ 新北市 ◦ 自行劃定更新單元範圍者須符合環境評估指標，於事業計畫書中一併載明，無 需另擬具都市更新計畫送都市計畫委員會審議 自行劃定更新單元關鍵準則 更新單元宜就下列區位作選定 一.選擇策略性更新地區 位於鐵路及捷運場站四百公尺範圍內 位於都會區水岸、港灣周邊適合高度再開發地區者 其他配合重大發展、建設需要辦理都市更新如南港科學 園區、內湖科學園區 二.臨路條件最好在十二公尺以上 三.面積最好超過三千平方公尺 四.更新前建物容積不宜太高 五.條件特殊之土地 無法處理之房地 現有巷道 公有土地 可否整合至最適規模 就土地所有權人而言，都市更新之擬議前，宜先請專 業人士(包括建築師、都市計畫師或規劃公司)先行評 估究竟已整建、維護或重建之何種方式實施較為恰當 以重建方式實施 ◦ 其實施方式包括權利變換、協議合建、部分多數決協議合建 差異點: 同意比例不同、時間成本有別、分配及權利義務關係及 租稅減免亦有顯著差異 實施更新方式之選擇，必須斟酌土地及建物所有權人本身是否具 備專業能力、財力負擔、同意比例、賦稅優惠等因素 實施更新方式之決定 財務計畫是評估更新可行性之重要步驟 ◦ 允建容積及建築計畫定案 共同負擔費用 ◦ 工程費用: 包括建築設計費用、營建費用、工程管理費用 營建費用與構造及建材息息相關 ◦ 空氣汙染費 ◦ 拆遷補償費及安置費用 善用容積獎勵作合理的土地使用計畫 ◦ 透過容積獎勵誘導縮小建蔽率、開挖率及從事綠建築 ◦ 公共利益部分則有人行步道退縮、留設廣場等 ◦ 斟酌「都市更新建築容積獎勵辦法」之適用項目 協助開闢或管理維護更新單元內或其周邊公共設施 對於都市環境品質、無障礙環境、都市景觀、都市防災、 都市生態具有正面貢獻，或採智慧型建築設計 配合都市發展特殊需要而留設之大面積開放空間、人行步 道及騎樓 取得綠建築候選證書及通過綠建築分級評估銀級以上者 注意有無時程或規模獎勵 有無透過規劃設計爭取「創意建築獎勵」 原有建築物是否經判定為危險建築物需立即拆除重建 更新單元範圍內有無處理佔有他人土地之就違章建築戶 財務計畫之評估 人的認同 同意書的種類 ◦ 簽署同意書 (事業計畫報核的形式要件) ◦ 召開公聽會 ◦ 概要同意比例 更新單元範圍內私有土地及私有合法建築物所有權人均超過十分 之一，並其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過十 分之一同意 同意事業概要之規畫方向、原則，不代表已同意後續規劃 ◦ 擬具都市更新事業計畫 同意比例達都市更新條例第22條規定者，得逕行擬具都市更新事 業計畫辦理。 簽訂事業計畫同意書後，亦即代表同意後續權利變換計畫之報核 程序 如何徵求同意書 對象 ◦ 私有土地及合法建物所有權人 ◦ 公有土地 依都市更新條例第28條規定: 都市更新事業計畫範圍內公有土地及建築物，應一律參加 都市更新 僅限於國有、縣市有及鄉鎮有三種 其他諸如台灣銀行、中華郵政、農田水利會等土地，並非公有土地，因此亦屬於簽署 同意書對象 應予扣除對象 至於權利關係人，雖非徵求同意之對象，但因涉及他項權利或租賃關 係之處理，實施者於徵求土地或建物所有權之同意時，亦應洽詢其是 否達成協議，或由實施者代為處理 ◦ 一、依法應予保存之古蹟及聚落。 ◦ 二、經協議保留，並經直轄市、縣（市）主管機關核准且登記有案之宗祠、寺 廟、教堂。 ◦ 三、經政府代管或依土地法第七十三條之一規定由地政機關列冊管理者。 ◦ 四、經法院囑託查封、假扣押、假處分或破產登記者。 ◦ 五、祭祀公業土地。但超過三分之一派下員反對參加都市更新時，應予計算。 簽署同意書的對象 簽署時間 認定時期 ◦ 實施者擬定或變更都市更新事業計畫報核時，應檢附達同意 比例門檻之同意書 ◦ 同意書簽署時間只要在事業計畫報核前即可 ◦ 各級主管機關對第一項同意比例之審核，除有民法第八十八 條、第八十九條、第九十二條規定情事或雙方合意撤銷者外， 以都市更新事業計畫公開展覽期滿時為準。所有權人不同意 公開展覽之都市更新事業計畫者，得於公開展覽期滿前，撤 銷其同意。 ◦ 撤銷同意之事由 意思表示錯誤 詐欺、脅迫等情形 不同意公開展覽計畫書內容 合意撤銷 同意書簽署時間 & 同意比例的認定時期 事業計畫報核前，倘有所有權人撤銷其同意，致未達成法定同意比例 時實施者自無法依規定報核 報核後、公開展覽前，部分所有權人撤銷其同意，倘經主管機關重新 核算未達法定同意門檻時，考量所有權人撤銷同意尚非可歸責於實施 者之事項，且其同意比例性質上尚非不可補正，主管機關得依都市更 新條例施行細則第9條之1第2項規定詳為列舉事由，通知申請人限期 補正，屆期未補正或經通知補正仍不符規定者，駁回其申請。 任意撤銷之責任: 雖然土地或合法建物所有權人不同意公開展覽計畫 書內容，依法可行使撤銷權，唯一都市計畫更新條例第22條第三項規 定「所有權人不同意公開展覽之都市更新事業計畫者，得於公開展覽 期滿前，撤銷其同意。但出具同意書與報核時之都市更新事業計畫權 利義務相同者，不在此限。」，實施者若證明撤銷同意人之權利及義 務並無不同，主管機關使得否准其撤銷。 ◦ 土地或合法建物所有權人如已與實施者就權利義務達成協議，又行使撤銷權， 恐有權力濫用之違法，一旦肇致更新案之延宕，將有損害賠償責任之問題 撤銷同意書後之處理 請至臺北市都市更新處網頁公告事項處自行劃定 更新單元核准 ◦ 自行挑選一核准之都市更新單元，並打開其檢討書檔紀 錄以下事項 案名 該案劃定的基準 符合14項指標中之哪幾項 空地不得過大檢核 作業 (10/3 繳交) END