Transcript 第6章
第六章 都市更新建築容積獎勵與 建築設計 郭燿禎 博士 都市更新事業計畫由實施者擬定，送由當地直轄巿、縣（巿） 主管機關審議通過後核定發布實施…. (更 19) 都市更新事業計畫應視其實際情形，表明下列事項： (更 21) 一、計畫地區範圍。 二、實施者。 三、現況分析。 四、計畫目標。 五、細部計畫及其圖說。 六、處理方式及其區段劃分。 七、區內公共設施興修或改善 計畫，含配置之設計圖說。 ◦ 八、整建或維護區段內建築物 改建、修建、維護或充實設備 之標準及設計圖說。 ◦ ◦ ◦ ◦ ◦ ◦ ◦ 都市更新事業計畫 ◦ 九、重建區段之土地使用計畫， 含建築物配置及設計圖說。 ◦ 十、都市設計或景觀計畫。 ◦ 十一、實施方式及有關費用分 擔。 ◦ 十二、拆遷安置計畫。 ◦ 十三、財務計畫。 ◦ 十四、實施進度。 ◦ 十五、效益評估。 ◦ 十六、申請獎勵項目及額度。 ◦ 十七、相關單位配合辦理事項。 ◦ 十八、其他應加表明之事項。 地方法規 (臺北市) 中央法規 母法 都市更新條例 #44 子法 都市更新建築 容積獎勵辦法 解釋 函令 母法 臺北市都市更新自治條 例 #19 子法 臺北市都市更新單元規劃 設計獎勵容積評定標準 孫法 臺北市都市更新自治條例中 有關△ F5自行留設人行步道 獎勵容積認定原則 解釋 函令 中央及地方法規 都市更新作業程序及獎勵規定 江中信 (2013) 都市更新建築容積獎勵相關法令條文 第 四十四 條 都市更新事業計畫範圍內之建築基地，得視都市更新事業需 要，依下列原則給予適度之建築容積獎勵 (第一項)： 一、實施容積管制前已興建完成之合法建築物，其原建築容積高於法定容積 者，得依原建築容積建築。 1項第1款: 原容>法容 二、更新後提供社區使用之公益設施，該公益設施之樓地板面積不予計算容 積。經政府指定額外提供之公益設施，其產權無償登記為公有者，除不計入 容積外，並得適度增加其建築容積。 1項第2款: 公益設施 三、主管機關依第六條或第七條規定優先或迅行劃定之更新地區，在一定時 程內申請實施更新者，給予適度之容積獎勵。 1項第3款: 時程 四、其他為促進都市更新事業之辦理，經地方主管機關報中央主管機關核准 者。 1項第4款: 其他 五、前四款容積獎勵後，多數原土地及建築物所有權人分配之建築物樓地板 面積仍低於當地居住樓地板面積平均水準者，得適度增加其建築容積。 都市更新條例第 四十四 條 1項第5款: 低於平均水準 依第七條第一項第一款規定劃定之更新地區， 於實施都市更新事業時，其建築物高度，除因 飛航安全管制外，不受建築法令及都市計畫法 令之建築高度限制；其建蔽率得經直轄市、縣 （市）主管機關審議通過，按原建蔽率建築。 (第二項) 2項第1款: 放寬高度 2項第1款: 原建蔽率 第一項建築容積獎勵辦法，由中央主管機關定 之。(第三項) 都市更新條例第 四十四 條 都市更新作業程序及獎勵規定 江中信 (2013) 都市更新建築容積獎勵相關法令條文 都更條例第44條與獎勵辦法對照示意圖 獎勵的目的及優先次序 第一條 本辦法依都市更新條例(以下簡稱本條例)第四十四條第三項規定訂定之。 第二條 都市更新事業計畫範圍內未實施容積率管制之建築基地，不適用本條例第四十四 條第一項建築容積獎勵規定。 第三條 都市更新事業計畫範圍內之建築基地，另依其他法令規定申請建築容積獎勵時， 應先向各該主管機關提出申請。但獎勵重複者，應予扣除。 第四條 本條例第四十四條第一項第二款所定更新後提供社區使用之公益設施，以經主管 機關認定者為限。經政府指定額外提供之公益設施，其產權無償登記為公有者，除不計入 容積外，並得依下列公式計算獎勵容積，其獎勵額度以法定容積之百分之十五為上限： 捐贈公益設施之獎勵容積=（捐贈公益設施土地成本＋興建成本＋提供管理維護基金）X一點二倍/（二樓以上 更新後平均單價—興建成本—管銷費用）。 第五條 協助開闢或管理維護更新單元內或其周邊公共設施，其產權登記為公有者，或捐 贈經費予當地地方政府都市更新基金以推展都市更新業務者，得依下列公式計算獎勵容積， 其獎勵額度以法定容積百分之十五為上限： ◦ 協助開闢或管理維護更新單元內或其周邊公共設施之獎勵容積＝（協助開闢都市計畫公共設施所需工 程費＋土地取得費用＋拆遷安置經費＋管理維護經費）× 一點二倍／（二樓以上更新後平均單價－興 建成本－管銷費用）；捐贈經費予當地地方政府都市更新基金之獎勵容積＝捐贈金額 × 一點二倍／ （二樓以上更新後平均單價－興建成本－管銷費用）。 ◦ 前項土地取得費用，以事業計畫報核日當期之公告現值計算。 ◦ 第一項協助開闢更新單元內或其周邊公共設施，以容積移轉方式辦理者，依其規定辦理，不適用本條 獎勵。 都市更新建築容積獎勵辦法(都更條例) 第六條 全部或部分保留、立面保存、原貌重建或其他經各級主管機關認可之方式保 存維護更新單元範圍內具歷史性、紀念性、藝術價值之建築物，得依下列公式計算獎 勵容積，其獎勵額度以法定容積百分之十五為上限： 保存維護具歷史性、紀念性、藝術價值之建築物之獎勵容積=保存維護所需經費X一點二倍/（二樓以上更新後平均 單價—興建成本—管銷費用）。 前項保存維護更新單元範圍內具歷史性、紀念性、藝術價值之建築物，如以容積移轉方式辦理者，依其規定辦理， 不適用本條獎勵。 第七條 更新單元之整體規劃設計對於都市環境品質、無障礙環境、都市景觀、都市 防災、都市生態具有正面貢獻，或採智慧型建築設計，其標準高於都市計畫、消防、 建築及其他相關法令規定者，得給予容積獎勵，其獎勵額度以法定容積百分之二十為 上限。但配合都市發展特殊需要而留設之大面積開放空間、人行步道及騎樓，其容積 獎勵額度不在此限。 都市更新建築容積獎勵辦法(都更條例) 第八條 建築基地及建築物採內政部綠建築評估系統，取得綠建築候 選證書及通過綠建築分級評估銀級以上者，得給予容積獎勵，其獎勵 額度以法定容積百分之十為上限。 前項獎勵經各級主管機關審議通過後，實施者應與地方主管機關簽訂協議書，納入都市更新事業計畫，並自願繳交 建築物造價一定比例金額之保證金，保證於使用執照核發後二年內，取得綠建築標章。未依協議取得綠建築標章者， 保證金不予歸還，納入當地地方主管機關設立之都市更新基金；依協議取得綠建築標章者，保證金無息退還。 前項保證金，應由實施者提供現金、或等值之無記名政府公債、定期存款單、銀行開立之本行支票繳納或取具在中 華民國境內營業之金融機構之書面保證。但書面保證應以該金融機構營業執照登記有保證業務者為限。 實施者提供金融機構之書面保證或辦理質權設定之定期存款單，應加註拋棄行使抵銷權及先訴抗辯權。 第九條 主管機關依本條例第六條或第七條規定優先或迅行劃定之更 新地區，自公告日起六年內，實施者申請實施都市更新事業者，得給 予容積獎勵，其獎勵額度以法定容積百分之十為上限。 主管機關考量更新單元規模、產權複雜程度，認有延長前項一定時程之必要者，得延 長三年，並以一次為限。 第 十 條 更新單元為一完整計畫街廓或面積達三千平方公尺以上者， 得給予容積獎勵，其獎勵額度以法定容積百分之十五為上限。 都市更新建築容積獎勵辦法(都更條例) 第十一條 處理占有他人土地之舊違章建築戶，得給予容 積獎勵，其獎勵額度以法定容積百分之二十為上限。但依 第六條至第十條獎勵後仍未達第十三條獎勵上限者，始予 獎勵。 前項舊違章建築戶之認定，由直轄市、縣（市）主管機關定之。 第十二條 都市更新事業共同負擔由土地及建築物所有權 人自行繳納，更新後超過二分之一原土地及建築物所有權 人之分配未達最近一次行政院主計處公布之臺閩地區戶口 及住宅普查報告各該直轄市、縣(市)平均每戶居住樓地板 面積，更新後不增加更新前住宅單元百分之十者，得以各 該直轄市、縣（市）平均每戶居住樓地板面積乘以更新後 住宅單元後，扣除第四條至第十一條獎勵容積與法定容積 之差額計算容積獎勵。 都市更新建築容積獎勵辦法(都更條例) 第十三條 依本辦法規定給予獎勵後之建築容積，及其他為促進都市更新事業之辦理，經地 方主管機關報中央主管機關核准給予獎勵之建築容積，不得超過各該建築基地一點五倍之法 定容積或各該建築基地零點三倍之法定容積再加其原建築容積，且不得超過依都市計畫法第 八十五條訂定施行細則之規定。但本辦法中華民國一百零四年七月一日修正施行前已依本條 例第八條所定程序指定為策略性再開發地區，於本次修正施行日起九年內，實施者依第七條、 第八條及第十條申請獎勵且更新後集中留設公共開放空間達基地面積百分之五十以上者，其 獎勵後之建築容積，得於各該建築基地二倍之法定容積或各該建築基地零點五倍之法定容積 再加其原建築容積範圍內，放寬其限制。 前項所稱法定容積，指都市計畫或其法規規定之容積率上限乘土地面積所得之積數；原建築容積，指更新 地區內實施容積管制前已興建完成之合法建築物，申請建築時主管機關核准之建築總樓地板面積，扣除建 築技術規則建築設計施工編第一百六十一條第二項規定不計入樓地板面積部分後之樓地板面積。 直轄市、縣（市）主管機關依第一項給予獎勵建築容積時，應考量對地區環境之衝擊及公共 設施服務水準之容受度。 第十四條 （刪除）。 第十五條 第十三條第一項但書規定增加之獎勵，經各級主管機關審議通過後，實施者應與 地方主管機關簽訂協議書，納入都市更新事業計畫。協議書應載明增加之建築容積於扣除更 新成本後增加之收益，實施者自願以現金捐贈當地地方主管機關設立之都市更新基金，其捐 贈比例以百分之四十為上限，由地方主管機關視地區特性訂定。 都市更新建築容積獎勵辦法(都更條例) 都市更新作業程序及獎勵規定 江中信 (2013) 都市更新建築容積獎勵相關法令條文 都更條例#44 vs. 獎勵辦法 vs. 自治條例#19 第 十九 條 都市更新事業建築容積獎勵項目及評定基準，依下列 規定辦理： 一、建築容積獎勵額度依下列公式核計： Ｆ=Ｆ０＋△Ｆ１＋△Ｆ２＋△Ｆ３＋△Ｆ４＋△Ｆ５＋△Ｆ６ Ｆ：獎勵後總容積，其上限依都市更新建築容積獎勵辦法第四條規定辦理。 Ｆ０：法定容積。 △Ｆ1：都市更新條例第四十四條第一項第一款規定之獎勵容積。 △Ｆ2：都市更新條例第四十四條第一項第五款及都市更新建築容積獎勵 辦法第十二條規定之獎勵容積。 △Ｆ3：都市更新條例第四十四條第一項第三款及都市更新建築容積獎勵 辦法第九條規定之獎勵容積。 △Ｆ4：都市更新建築容積獎勵辦法第四條、第五條規定之獎勵容積。 △Ｆ5：都市更新建築容積獎勵辦法第六條、第七條、第八條及第十條規 定之獎勵容積。 △Ｆ6：都市更新建築容積獎勵辦法第十一條規定之獎勵容積。 臺北市都市更新自治條例 都市更新方式 合建方式 更新前 其他獎 勵容積 停車獎勵 海沙、輻射屋獎勵.. 開放空間獎勵 其他獎 勵容積 更新獎 勵容積 公寓原 容積 (樓地板 坪數) 公寓法 定容積 免 計 容 積 公寓法 定容積 免 計 容 積 (更新獎勵容積+公寓法定容積)<(原容積+0.3倍法定容積)或(1.5倍法定容積) 建築容積示意圖 二者取大值 建築容積獎勵示意圖 主要針對一棟建築一般應有的屋頂突出物、地下室、 停車空間、陽台…等附屬空間，獨立於基準樓地板面 積之外，另設一套標準來管制各該部分應有的面積。 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 騎樓面積： 屋頂突出物面積： 地下層面積： 停車空間面積： 陽台面積： 梯廳面積： 『地上機電』面積： 免計容積 二、前款建築容積獎勵項目之評定基準依下列規 定辦理： ◦ △Ｆ1：以原建築容積高於法定容積部分核計；所稱原 建築容積，指建築物建造時，主管機關核發使用執照 所核准之建築容積。其屬合法建築物而無使用執照者， 以主管建築機關所認定為準。 臺北市都市更新自治條例 △Ｆ1: 原容積>法定容積 計算範例 甲基地 4000M2 使用分區為住三 ◦ 法定容積率為225% ◦ 基地大小分別為: 甲:4000M2 乙: 2400M2 丙: 3200M2 ◦ 現有建築物容積 丙基地 3200M2 乙基地 2400M2 甲基地建築物: 12000 乙基地建築物: 9500 丙基地建築物: 5000 本案△Ｆ1的容積獎勵為何? 二、前款建築容積獎勵項目之評定基準依下列規 定辦理： ◦ △Ｆ2：以本市平均每戶居住樓地板面積乘以更新後住 宅單元後，依都市更新建築容積獎勵辦法第十二條規 定計算之。 臺北市都市更新自治條例 第十二條 都市更新事業共同負擔由土地及建築 物所有權人自行繳納，更新後超過二分之一原土 地及建築物所有權人之分配未達最近一次行政院 主計處公布之臺閩地區戶口及住宅普查報告各該 直轄市、縣(市)平均每戶居住樓地板面積，更新 後不增加更新前住宅單元百分之十者，得以各該 直轄市、縣（市）平均每戶居住樓地板面積乘以 更新後住宅單元後，扣除第四條至第十一條獎勵 容積與法定容積之差額計算容積獎勵。 △Ｆ2 縣市樓地板面積 二、前款建築容積獎勵項目之評定基準依下列規 定辦理： ◦ △Ｆ3： 1. 經主管機關劃定應實施更新之地區(單元)，於公告後一 年內申請實施更新者，給予法定容積百分之十之獎勵容 積；公告後二年內申請實施更新者，給予法定容積百分 之八之獎勵容積；其餘依據都市更新條例等相關規定， 在都市更新建築容積獎勵辦法所定時程內申請實施更新 者，給予法定容積百分之六之獎勵容積。 臺北市都市更新自治條例 二、前款建築容積獎勵項目之評定基準依下列規 定辦理： ◦ △Ｆ3： 2. 依都市更新條例第十一條自行劃定更新單元，擬具事業 概要者，自事業概要核准之日起，一年內提送事業計畫 者，給予法定容積百分之七之獎勵容積；二年內提送事 業計畫者，給予法定容積百分之六之獎勵容積；其餘依 據都市更新條例相關規定，在都市更新建築容積獎勵辦 法所定時程內申請實施都市更新者，給予法定容積百分 之五之獎勵容積。另依都市更新條例第十條第二項規定 逕行擬具事業計畫者，以劃定基準經主管機關審核通過 之日起算獎勵容積。 臺北市都市更新自治條例 二、前款建築容積獎勵項目之評定基準依下列規 定辦理： ◦ △Ｆ4 (對價式獎勵)：其建築容積獎勵已研提相關財務 計畫內容及詳實佐證數據予以核計者，下列各項有關 地區環境狀況措施所需經費，除以獎勵樓層單位面積 不含建築成本及管銷費用之銷售淨利，乘以一點二倍 核算： 1. 捐贈公益設施予本市之土地成本、興建成本及管理維護經費， 其獎勵額度以法定容積之百分之十五為上限。 F4獎勵面積 = 成本(元) 單位面積銷售淨利(元) 𝟐 𝒎 臺北市都市更新自治條例 x 1.2 第 二十三條 (北更自 23) ◦ 實施都市更新事業提供之公益設施，其產權捐贈本市者， 其捐贈內容應包括土地、建築物及其他附屬設施，由市 政府相關機關管理或依據臺北市市有財產委託經營管理 有關規定辦理。前項公益設施項目如下： 一、樓地板面積一百平方公尺以上之圖書館、博物館、藝 術中心。 二、樓地板面積一百平方公尺以上之健康中心、集會場所 或供兒童、青少年、勞工、老人等使用之活動中心。 三、其他經審議委員會依都巿更新事業計畫審議通過者。 捐贈公益設施類型 第 二十四條 (北更自 24) ◦ 擬捐贈公共設施之實施者，應於更新事業計畫核定前與主管 機關簽訂捐贈公益設施契約書，並於領取使用執照後三個月 內完成捐贈公益設施事宜。建築執照需註明捐贈公益設施用 途及項目。前項捐贈公益設施契約，應依行政程序法規定， 約定得以該契約書為強制執行之執行名義。 第 二十五條 (北更自 25) ◦ 前條所稱捐贈公益設施事宜，指於建築執照註明，實施者於 申請建物所有權第一次登記時，應依土地登記規則有關規定 檢附相關證明文件，併列主管機關為建築物所有權第一次登 記申請人，就捐贈本市之公益設施樓地板面積辦理所有權第 一次登記及土地持分所有權無償移轉登記為本市所有。 捐贈公益設施程序及定義 案例: 捐贈160坪的藝術中心 可爭取之容積獎勵計算如下： ◦ 2樓以上銷售金額假設每坪60萬，興建成本每坪14萬 ◦ 藝術中心的土地持分15坪，每坪土地市價120萬 ◦ 產權捐贈市府，並提供管理維護費一年80萬共20年計1600萬。 ◦ 免計容積: 160 坪 ◦ 捐贈總成本 = 5640萬 土地成本: 15坪 x 120萬/坪 = 1800 萬 中心建物成本: 160坪 x 14萬/坪 = 2240 萬 管理維護成本: 80萬/年 x 20年=1600萬 ◦ 單位面積之銷售淨利 = (60 – 14 - 3 - 3.6)萬/坪 =39.4萬/坪 單位面積銷售金額: 60萬/坪 單位面積興建成本: 14萬/坪 單位面積管理成本: 60萬/坪*5% = 3萬 單位面積銷售成本: 60萬/坪*6% = 3.6萬 ◦ 獎勵容積: (5640萬/39.4萬/坪) x 1.2 = 171.78坪 △Ｆ4-1案例試算 案例: 捐贈200坪的健康中心 ◦ ◦ ◦ ◦ ◦ 2樓以上銷售金額假設每坪80萬，興建成本每坪15萬 健康中心的土地持分20坪，每坪土地市價150萬 產權捐贈市府，並提供管理維護費一年60萬共25年 管理成本估計為銷售金額之6.5% 銷售成本估計為銷售金額之5.5% 可爭取之容積獎勵? △Ｆ4-1案例試算 二、前款建築容積獎勵項目之評定基準依下列規 定辦理： ◦ △Ｆ4：其建築容積獎勵已研提相關財務計畫內容及詳 實佐證數據予以核計者，下列各項有關地區環境狀況 措施所需經費，除以獎勵樓層單位面積不含建築成本 及管銷費用之銷售淨利，乘以一點二倍核算： 2. 協助開闢或管理維護更新單元內或其周邊都市計畫公共設施所 需工程、拆遷安置經費及捐贈道路用地成本經費，或協助附近 市有建築物進行整建及維護事業所需相關經費，依都市更新建 築容積獎勵辦法第五條規定計算獎勵容積，其獎勵額度以法定 容積百分之十五為上限。但依建築相關規定，為基地之出入通 路部分應自行開闢者，其工程及拆遷安置經費不得核計獎勵容 積。 臺北市都市更新自治條例 二、前款建築容積獎勵項目之評定基準依下列規定辦 理： 五. △Ｆ5：考量與鄰近地區建築物之量體、造型、色彩、座落 方位相互調和；無障礙環境及都市防災之建築設計；開放 式空間廣場、供人行走之地面道路或騎樓；全部或部分保 留、立面保存、原貌重建或其他經市政府認可之方式保存 維護更新單元範圍內具歷史性、紀念性、藝術價值之建築 物；更新單元為一完整街廓或面積達一定規模以上；建築 基地及建築物採綠建築設計等因素，並符合下列規定者， 得依主管機關所定之更新單元規劃設計之獎勵容積評定基 準表規定核計應得之獎勵容積： 1. 2. 未適用臺北市土地使用分區管制規則之開放空間廣場及人行步 道之容積獎勵。 留設開放空間廣場及供人行走之地面道路部分，無償提供予不 特定公眾使用，且未設置屋簷、雨遮、圍籬或其他障礙物。 臺北市都市更新自治條例 獎勵容積 評定因素 評定基準 獎勵容積額度 一、 考量與鄰 建築物之量 一、 法定容積率逾百 近地區建 體、造型、色 分之四百者，給予 築物之量 彩、座落方位 法定容積之百分 體、造 相互調和之建 之六為限。 型、色 築設計、無障 二、 法定容積率為百 彩、座落 礙環境、都市 分之四百以下 方位相互 防災。 者，給予法定容積 調和之建 之百分之十為限。 築設計、 無障礙環 境、都市 防災 ΔF5-1 建築設計 備註 獎勵容積 評定因素 評定基準 獎勵容積額度 備註 二、 開放式空 設置開放空間 除依法留設之法定空地 一、 所稱開放式空間 間廣場 廣場二百平方 面積外，以另外增設開 廣場面積，指除依 公尺以上。 放空間廣場之面積核 臺北市土地使用 計。 分區管制規則規 定空地比留設之 法定空地外，另外 增設者；其應集中 設置且任一邊最 小淨寬度應在八 公尺以上，且長寬 比不得超過三。 二、 開放式空間廣場 應保持對外開放 狀態，並確實提供 公眾使用。 三、 住宅區不適用本 項評定基準。 ΔF5-2 廣場 獎勵容積 評定因素 評定基準 三、 供人行走 基地沿街面 之地面道 均留設二公 獎勵容積額度 面臨同一條都市計畫道 路留設供人行走之地面 備註 人行步道之留設，應配 合基地周遭相鄰街廓 路或騎樓 尺以上供人 道路或騎樓各部分淨寬 整體考量設置。 行走之地面 度應均在二公尺以上且 道路或騎樓。 具延續性，始得申請獎 勵。留設之人行步道，淨 寬度在六公尺以下部分 （含依法或都市計畫書 規定留設供人行走之地 面道路或騎樓），給予百 分之百之獎勵，超過六公 尺部分，不予獎勵。 ΔF5-3 人行步道 獎勵容積 評定因素 四、 全部或部分 評定基準 獎勵容積額度 保存維護具歷史 備註 一、 保存維護具歷史性、紀念 實施者全部或部分保留、立面保 保留、立面保 性、紀念性、藝術價 性、藝術價值之建築物之 存、原貌重建或其他經主管機關 存、原貌重建 值之建築物。 或其他經主 獎勵容積=（保存維護所 認可之方式保存維護更新單元範 需經費 X1.2 倍/（二樓以 圍內具歷史性、紀念性、藝術價 管機關認可 上更新後平均單價—興 值之建築物，得以左列方式給予 之方式保存 維護更新單 建成本—管銷費用）。 獎勵容積。 元範圍內具 歷史性、紀念 性、藝術價值 之建築物 二 本項獎勵 以法定容積百 分之十五為上限。 ΔF5-4 保存古蹟 獎勵容積 評定因素 評定基準 獎勵容積額度 備註 五、 更新基地 (一) 實施更新 一、 法定容積率逾百 更新基地規模之容積獎 規模 事業計畫 分之四百者，給予 勵以法定容積百分之十 範圍至少 包括一個 法定容積之百分 之二為限。 以上完整 二、 法定容積率為百 街廓。 分之四百以下 者，給予法定容積 之百分之五為限。 ΔF5-5-1 基地規模 五為上限。 獎勵容積 評定因素 五、 更新基地 規模 ΔF5-5-1 基 地規模 評定基準 獎勵容積額度 備註 (二) 更新事業 一、 三千平方公尺以 計畫範圍 上未達五千平方 面積（不 包含公共 公尺者，三千平方 公尺部分以法定 設施面 積）在三 容積之百分之三 核計，每增加一百 千平方公 平方公尺，另給予 尺以上 法定容積之千分 者。 之一。 二、 五千平方公尺以 上未達八千平方 公尺者，五千平方 更新基地規模之容積 公尺部分以法定 獎勵以法定容積百分 容積之百分之六 之十五為上限。 核計，每增加一百 平方公尺，另給予 法定容積之千分 之二。 三、 八千平方公尺以 上者，八千平方公 尺部分以法定容 積之百分之十二 核計，每增加一百 平方公尺，另給予 法定容積之千分 之三。 獎勵容積 評定因素 評定基準 獎勵容積額度 備註 六、 建築基地 建築基地及建 通過綠建築分級評估銀 一、 本項獎勵經審議 ΔF5-6綠建築 及建築物 築物採內政部 級者，給予法定容積之 通過後，實施者應 採綠建築 綠建築評估系 百分之六為限；通過綠 與本府簽訂協議 設計 統，取得綠建 建築分級評估黃金級 書，納入都市更新 築候選證書及 者，給予法定容積之百 事業計畫。 通過綠建築分 分之八為限；通過綠建 二、 申請建造執照 級評估銀級以 築分級評估鑽石級者， 時，實施者應繳交 上者。 給予法定容積之百分之 容積獎勵乘以銷 十為限。 售淨利之保證 金，保證於使用執 照核發後二年 內，取得綠建築標 章。依限取得綠建 築標章者，保證金 無息退還，未依限 取得綠建築標章 者，保證金不予歸 還，納入本市都市 更新基金。 平均銷售金額 (2樓以上)為: 85萬/坪，興 建成本為 16 萬/坪，管銷 分別為銷售單 價的5%及6%。 需繳多少保證 金? 綠建築保證金 保證金 = 0.3025(坪/m2)*533.66 (m2 )*(85-16(85*5%)-(85*6%))(萬/坪) = 0.3025*533.66*69.65 (萬) = 1243.75 萬 綠建築保證金 獲准容積獎勵之綠建築候選證書 綠建築分級評估計分表 A 九大指標 有 無 設計值 基準值 變距 Rn(註) 分級評估得分 RSi 得分上限 一﹒生物多樣性指標 二﹒綠化量指標 BD＝ TCO2＝ BDc＝ TCO2c＝ R1＝ R2＝ RS1＝9.51×R1+2.0＝ RS2＝4.29×R2+2.0＝ RS1≦9.0 RS2≦9.0 三﹒基地保水指標 λ＝ λc＝ R3＝ RS3＝1.41×R3+2.0＝ RS3≦9.0 四 辦公類 EEV＝ 0.80 R41＝ RS41＝29.76×R41+2.0＝ ﹒ 百貨類 EEV＝ 0.80 R41＝ RS41＝29.76×R41+2.0＝ 醫院類 EEV＝ 0.80 R41＝ RS41＝11.11×R41+2.0＝ 旅館類 EEV＝ 0.80 R41＝ RS41＝11.11×R41+2.0＝ 住宿類 學校及大 型空間類 其他類 EEV＝ 0.80 R41＝ RS41＝8.93×R41+2.0＝ EEV＝ 0.80 R41＝ RS41＝18.94×R41+2.0＝ EEV＝ 0.80 R41＝ RS41＝9.65×R41+2.0＝ EAC＝ 0.80 R42＝ RS42＝13.99×R42+2.0＝ RS42≦10.0 照明節能 五﹒CO2 減量指標 六﹒廢棄物減量指 標 七﹒室內環境指標 EL＝ R43＝ R5＝ RS43＝8.77×R43+2.0＝ CCO2＝ 0.70 0.82 RS5＝20.11×R5+2.0＝ RS43≦6.0 RS5≦9.0 PI＝ 3.30 R6＝ RS6＝15.77×R6+2.0＝ RS6≦9.0 IE＝ 60.0 R7＝ RS7＝20.66×R7+2.0＝ RS7≦12.0 八﹒水資源指標 WI＝ 九﹒污水垃圾指標 GI＝ 2.0 10.0 ----------------R9＝ RS8＝WI＝ RS9＝4.29×R9＋2.0＝ RS8≦9.0 RS9≦6.0 日 常 外 節 殼 能 節 指 標 能 F- 空調節能 合計總分 RS ＝ ΣRSi ＝ 註：變距 R1~R9 為該指標的設計值與基準值的絕對值差與基準值之比，依「∣設計值－基準值∣÷基準值」之公式計算。 綠建築分級評估計分表 RS41≦12.0 綠建築分級評估最終等級評量表 △Ｆ5容積獎勵案例 二、前款建築容積獎勵項目之評定基準依下列規 定辦理： 五. △Ｆ6：實施者以現地、異地安置或協議以現金補償基 地內舊違章建築戶核計之樓地板面積（每戶不得超過 當地樓地板面積平均水準），並應符合都市更新建築 容積獎勵辦法相關規定。舊違章建築戶之認定，以民 國七十七年八月一日以前興建完成者為限，面積以實 測面積為準，並應檢附房屋稅籍資料、門牌編釘證明、 自來水費收據或電費收據等文件。舊違章建築戶經實 施者妥善處理後，不適用本市有關舊違章建築之拆遷、 救濟及安置等規定。。 臺北市都市更新自治條例 違建處置獎勵 △Ｆ6容積獎勵案例 新北市容積獎勵案例 第2點: 公益設施 第3點: 協助開闢或維護周邊公共 設施或捐贈 第4點:保存維護更新單元範圍內 具歷史性、紀念性、藝術價值之 建築物 第5點:整體規劃設計 ◦ 建築物主體造型創新，具地標性、 前瞻性、未來性，或採新技術、 新工法，對於都市美學及建築技 術提昇深具貢獻 ◦ 判定為危險建築物有立即拆除重 建必要者 ◦ 屬合法四層樓以上之建築物 ◦ 配合大眾捷運系統或水岸，提供 或設置適當之天橋（空橋）、人 工平臺、跨堤設施、景觀平臺供 公眾使用者 ◦ 對於都市環境品質、無障礙環境、都市 景觀、都市防災、都市生態具有正面貢 獻，或採智慧型建築設計，其標準高於 都市計畫、消防、建築及相關法令規定 第6點:留設大面積開放空間、人 行步道及騎樓 第7點: 綠建築設計 第8點: 更新地區時程 第9點: 更新單元規模 第10點:處理占有他人土地之 舊違章建築戶 第11點: 居住水準 第12點: 其他 第13點: 建築容積限制 新北市都市更新建築容積獎勵核算基準 容積獎勵新北市案例 1、土地面積：3,753.00 ㎡ ◦ (1)住宅區：912-1(部分)及913 地號等2 筆土地，土地面 積3,550.37 ㎡。 ◦ (2)公園用地：912-1(部分)地號1 筆土地，土地面積 202.63 ㎡。 2、基準容積：3,550.37 ㎡×200％＝7,100.74 ㎡ 基本條件設定說明 申請更新單元之整體規劃設計對於都市環境品質、無障礙環境、 都市景觀、都市防災、都市生態具有正面貢獻，或採智慧型建 築設計，其標準高於都市計畫、消防、建築及相關法令規定之 容積獎勵者，應符合下列規定。 本案申請 ◦ A1：設計建蔽率(綠覆率達60%以上) (1)設計建蔽率：建蔽率符合下列規定，且綠覆率達百分之六十以上。 (2)綠覆率：綠覆面積/（實設空地面積-騎樓-迴廊-私設通路-基地內通路-無 遮簷人行道）× 100％≧60％ 「新北市都市更新建築容積獎勵核算基準」第五點 申請更新單元之整體規劃設計對於都市環境品質、無障礙環境、都市 景觀、都市防災、都市生態具有正面貢獻，或採智慧型建築設計，其 標準高於都市計畫、消防、建築及相關法令規定之容積獎勵者，應符 合下列規定。 本案申請 ◦ A5：鄰棟間隔及消防救災 ◦ 同時符合上列規定者，獎勵法定容積百分之五。依新北市都市更新審議原則規 定，申請本項獎勵並同時申請「配合都市發展特殊需要而留設大面積開放空間、 人行步道及騎樓之容積獎勵」者，A5 獎勵上限由5％降為3％。 ◦ 鄰棟間隔及消防救災獎勵容積為7,100.74 ㎡×3％＝213.02 ㎡。 「新北市都市更新建築容積獎勵核算基準」 第五點 申請更新單元之整體規劃設計對於都市環境品質、無 障礙環境、都市景觀、都市防災、都市生態具有正面 貢獻，或採智慧型建築設計，其標準高於都市計畫、 消防、建築及相關法令規定之容積獎勵者，應符合下 列規定。 本案申請 ◦ A7：提供基地內四公尺以上寬度之通道供不特定公眾便利通 行者，依實際留設面積核計獎勵容積，其獎勵額度以法定容 積3%為上限。 本案於東側基地內留設寬度四公尺之通道供不特定公眾便利通行， 留設面積為212.36 ㎡(詳圖10-6)。 基地內通道獎勵容積為212.36 ㎡÷7,100.74 ㎡＝2.99％。 「新北市都市更新建築容積獎勵核算基準」 第五點 都市更新獎勵容積計為 501.99+1,003.99+501.99+283.28+69.78=2,361.03㎡， 獎勵值為47.03%之法定容積。 新北市案例2 (採用舊法規) ΔF3-2：捐贈辦理公共設施新建、維護管理所需之工程費、 拆遷安置補償費、認養費等費用，或其他非屬該更新案應 負擔之義務，且具增益更新區內外公共利益之費用，得依 檢據費用，除以二樓以上更新後之平均單價扣除興建成本 與管銷費用之平均單價所得面積核計。計算式：A=（捐 贈辦理公共設施新建、維護管理所需之工程費、拆遷安置 補償費、認養費等費用，或其他非屬該更新案應負擔之義 務，且具增益更新區內外公共利益之費用）÷ （二樓以上 更新後之平均單價－興建成本之平均單價－管銷費用之平 均單價）。 ◦ 本案擬捐贈新台幣19,000,000 元，二樓以上更新後平均單單價為 480,000 元，營建費用為143,937 元/坪，管銷費用為營建成本之 11% ，15,833；合計216.77 平方公尺獎勵。 本案僅申請獎勵法定容積196.13 ㎡，換算獎勵值 約3.88%。 ◦ ΔF3-2：19,000,000÷（480,000-143,937-15,833） ÷0.3025=196.13 ◦ 195.18÷5019.93＝3.88% ΔF5-1-1：與鄰近地區建築物之量體、造型、色彩、 座落方位相互調和之建築設計：本案建築設計規劃擬 配合當地人文發展及都市發展紋理，並將上述元素融 入建築量體、色彩及規劃設計，並配合周邊公共使用 空間提供夜間照明（參照第80 頁圖12-12），同時考 量周邊居民進出便利，於基地東側留設6 米通道，中 山路154 巷3 弄現址仍維持3 米通道供居民通行。並 提出都市防災計畫，並提供公眾使用之防災設施、設 備，且載明防災設施(設備)設置之必要性、項目等相 關說明。因以獎勵法定容積10%計算，面積為501.99 ㎡。 ΔF5-1-1=1,673.31×300%×10%=501.99 ㎡。 ΔF5-1-1：與鄰近地區建築物之量體、造型、 色彩、座落方位相互調和之建築設計 ΔF5-1-2：「捷運車站、火車站站體及其入口周圍五百公尺範圍內」 獎勵：本案距離捷運板南線板橋站200 公尺範圍內。目前擬捐贈教育 局圓夢基金新台幣2,000 萬元，提供教育局作為資助貧困兒童助學以 及改善教育環境之用；並擬捐贈新台幣1,800 萬元予社會局，其中單 親弱勢家庭發展基金1000 萬元整、復康巴士4 部（合計640 萬元）、 老人照護交通車2 部（合計160 萬元），共計新台幣1,800 萬元。合計 捐贈教育局、社會局共計3,800 萬元整，並已獲教育局與社會局提供 之帳戶（詳附錄六相關公文）。 另本案致力於改善捷運車站、火車站站體周邊環境，除降低本案建蔽 率為32.93%外，並擬協助整體規畫鋪設新府路之自行車道，健全車站 周邊之自行車路網，已收節能減碳之效。（詳參圖11-4 圖12-7） 本案爭取相關獎勵，以獎勵法定容積20%計算。 ΔF5-1-2=1,673.31×300%×20%=1,003.99 ㎡。 ΔF5-1-2：「捷運車站、火車站站體及其入 口周圍五百公尺範圍內」獎勵 ΔF5-1-4：「其他配合地方重大建設」獎勵：本案所屬之「擬定新板橋車站特 定專用區細部計畫」依96 年12 月28 日北府城更字第0960859506 號函公告新 增為「新北市都市更新審議原則」之附表第四點：「其他經本府認定為重大 建設項目，且經本會審議通過者」。本案將配合本案配合98 年發布之「變更 新板橋車站特定專用區細部計畫（第二次通盤檢討）書」有關策略性再開發 地區規劃構想，於基地左側留設通道，供往來民眾便利通行。該通道依「擬 定新板橋車站特定專用區細部計畫」規定，設置供公眾使用穿越之步道系統 串連中山路與區運路，於基地北側留設寬度8 公尺通道，俟未來週邊改建完 成，可有效串連餘公供眾使用穿越之步道，使用路人有更加舒適之空間，周 邊人行網絡更為便捷（詳參 圖11-4）。另本案右側預計施作為鄰里公園供公 眾使用，提供周邊居民親近自然。依「新北市都市更新審議原則」所提：申 請「配合其他重大建設」單元內土地、建築物供重大建設使用者，得申請本 項獎勵，但以不超過10%為原則。本案配合細部計規劃構想提供單元土地之 通行權供民眾通行。擬申請獎勵法定容積10%計算，面積為501.99 ㎡。 ΔF5-1-4=1,673.31×300%×10%=501.99 ㎡。 ΔF5-1-4：「其他配合地方重大建設」獎勵 ΔF5-2 留設人行道：(詳參圖10-2 人行步道面積計算 示意圖) ◦ ΔF5-2-2 法令規定應留設騎樓或無遮簷人行道而自行退縮留 設無遮簷人行步道達四公尺以上者得予獎勵(若未依「建築技 術規則第三篇建築設計施工編」之規定申請者，得依該規定 核算之面積獎勵)。本案依「變更新板橋車站特定專用區細部 計畫」規定，應退縮4 公尺建築，退縮部份留設人行步道配 合基地周遭相鄰街廓整體考量設置，基地面臨新府路留設之 人行步道各部分淨寬度均為四公尺，面積共計131.54平方公 尺，有效係數為1.5，獎勵係數為300%×2/5=1.2 獎勵面積為 131.54×1.5×1.2=236.77 平方公尺，獎勵值為4.72%之法定容 積。 獎勵面積=131.54×1.5(有效係數)×1.2(鼓勵係數)=236.77 平方公尺。 ΔF5-2-2=236.77/(1,673.31×300%)*100%=4.72%。(請參見圖10-2 人行步道面積計算示意圖) ΔF5-4-2 二十年以上老舊四層樓公寓更新重建獎勵計算： 依「新北市政府都市更新地區建築容積獎勵核算標準」規 定辦理，清查本案更新單元二十年以上老舊四層樓以公寓 或集合住宅共有1 筆，根據其使用執照存根計算，合法建 築物所座落之建築基地面積232.40 平方公尺。 ◦ (二十年以上老舊四層樓公寓基地所佔面積/更新單元面積)*10% ◦ (232.40/1,673.31)*10%=1.39% ◦ 獎勵樓地板面積=5,019.93*1.39%=69.78 平方公尺。 其他容積獎勵 ◦ 細部計畫容積獎勵依「變更新板橋車站特定專用區細部計 畫（第三、四、八、九點土地使用分區管制要點修正）書」 第六節土地使用分區管制要點第四點容積獎勵規定申請： (1) 該要點第四點第三款：基地規模獎勵，為鼓勵大面積， 得依下表規定依其建築基地面積之規模大小，另行增加其 容積率。本案基地面積為1,673.31 平方公尺，符合獎勵基 準容積率*0.1（10%），可獎勵面積為501.99 平方公尺。 (1673.31×300%×10%=501.99) 基地規模獎勵 本案依據「都市計畫容積移轉實施辦法」第八條 之規定實施容積移轉，授受基地位於整體開發地 區、實施都市更新地區、面臨永久性空地或其他 都市計畫指定地區範圍內之接受基地，其可移入 容積得酌予增加。但不得超過該接受基地基準容 積之百分之四十。可獎勵樓地板面積為 ◦ 2,007.97 平方公尺。（1673.31×300%×40%=2007.97） 容積移轉