Transcript 都市更新說明會 - 蔡錦宗建築師事務所

新北市三重區大同南段B區都市更新說明會
第一階段同意書 : 實施者(事業計畫階段) : 新北都更建築經理股份有限公司(都更育成機構，非建商)
第二階段同意書 : 實施者(權利變換階段) : 營建廠商(由東亞建經代地主公開招商評選合作營建廠商)
規劃單位 : 蔡錦宗建築師事務所
融資銀行 : ○○銀行
建經單位 : 東亞建築經理股份有限公司
專業估價 : 國泰不動產估價師聯合事務所
二階段同意書
二階段實施者
經公開招商
之實施方式
發起人 :王銀進
主辦單位 : 新北都更建築經理股份有限公司
總幹事:王銀進 電話 :2978-2511 手機 :0937-035-128
聯絡地址 :三重區同安東街43號
傳真 :2978-2512
協辦單位 : 本案都市更新促進會籌備會
主任委員 :陳銀杭 電話 :2975-9366 手機 :0910-020-333
聯絡地址 :三重區同安東街39號
傳真 :2975-9367
社團法人新北市都市更新學會網站 : www.ntura.org.tw
蔡錦宗建築師事務所 新北都更建築經理股份有限公司
網址：www.tctaa.com.tw
(詳細請上本網站查閱)
電話：(02)2920-3016轉29 聯絡人 : 陶先生
傳真：(02)2920-3019
地址：新北市中和區中和路358號5F-1
信箱：[email protected]
新北市政府城鄉局都更科站 : www.planning.tpc.gov.tw 案號:100007
中華民國 101年10月30日
新北都更建築經理股份有限公司
蔡錦宗建築師事務所
1
更新單元範圍圖
建物
94戶
地坪
949.48坪＋155.44
(住宅區)
(6m計畫道路)
選取理由
本案臨近同安公園、忠孝
碼頭、三光國小、光興國
小、菜市場及三重區環河
南路，屬市政府規劃為都
更地區之範圍，以整體開
發規劃之方式，協助開闢
周邊6M計畫道路，開發效
益高，環境優，價值高。
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2
都市更新的好處
解決法
令限制
解決土地細分
使用限制法規
問題
獎勵容積
申請獎勵容積，折
價抵付更新成本
，降低地主負擔
稅賦減免
稅金減免:
土地增值稅地價稅
房屋稅、信託契稅
程序公開
透明
市府審議監督，
公開透明
多數決
採多數同意，保
障少數權益
都市更新的好處-賦稅減免
稅別
減免內容
土地增值稅
1.共同負擔折價抵付過戶出去
免繳
2.地主更新後第一次移轉
減徵40%
3.未達最小分配單元改領現金者
免徵
4.不參加權利變換領現金補償者 減徵40%
地價稅
施工期間免徵，更新後減半徵收二年
房屋稅
更新完工後減半徵收二年
契稅
權利變換取得建物第一次移轉減徵40%
土地增值稅節省範例：
原應繳100萬者，權利變換過戶營建廠商，土增稅
全免省50萬，地主選配戶賣出減徵4成只繳30萬，
共可省稅70萬
過戶營建廠商土
地增值稅全免
地主首次
賣出減徵
40%
新北都更建築經理股份有限公司
地主戶出售
才繳納
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3
都市更新的好處-容積獎勵效益
更新後，毎戶約可增值2.5倍
使用分區
土地面積(坪)
容積
容積合計
允建樓層
住宅區法定容積
949.48坪
300%
2848.44坪
可建13層
都更等獎勵容積
949.48坪
281.55%
2673.26坪
坪數總量
獎勵項目
都
更
獎
勵
總銷9368.28虛坪
坪效 : 9.87倍
申請比率
公益設施
9.14%
都更容獎
44.71%
容積移轉
土 開放空間
管 停車獎勵
獎
勵 其他獎勵
合計
40.00%
0%
0%
0.00%
1.坪效：1坪土
地=9.87倍
2.依目前法令可
建至24樓，但
限縮容積法令
發布實施後，
樓層將減至21
層
總容積
5521.70坪
可建11層
縮減後將成為8層
可建24層
縮減後將成為21層
都市更新容積獎勵
容積移轉
土地管制要點獎勵
法定容積300%
93.85%
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4
生命共同體的體認
1.前段4F(含騎樓約270%)，5F(300%) ，原容積已用滿
更新單元差異性 2.後段2F透天 臨路狹窄，容積受限(200%)
3.合併整體規劃獎勵多，把餅作大，共享利得
試算分析表
合併更新
分區更新
每坪土地坪效 3×1.9385倍×1.7＝9.87坪 前段3 ×1.6倍×1.7 ＝8.16 後段2 ×1.5倍×1.7 ＝5.1
地主分配比率 46.44%
46%
每地 5樓(平均) 4.58(每戶1汽車，1機車) 3.75
坪分 4樓(平均) 4.58 (每戶1汽車，1機車) 3.75
倍數 透天(平均) 3.91 (每戶1汽車，1機車)
46%
2.35
總銷金額：42.20億(100%)
合作 地主
：19.60億(46.44%)
創造
：22.60憶(53.56%)
＊容積移轉用地由建商負責購買
利益 建商
整體規劃環境品質好、房價高，利益共享。
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個案推動策略流程
第二階段
第一階段
(權利變換及工程施工)
(事業計畫)
政府審議
建
築
設
計
圖
計
算
面
積
成
本
試
算
分
配
說
明
整
合
地
主
第事
１業
次計
同畫
意
書
政
府
核
准
獎
勵
面
積
申
請
審
議
同
意
比
例
90
%
以
上
實施者：新北都更建築經理股份有限公司
公
開
招
商
競
價
地
主
第變
２更
次主
同辦
意
書
選
配
房
屋
權
變
政
府
審
議
權
變
政
府
公
告
籌
資
信
託
簽
約
施
工
交
屋
結
案
實施者:公開招商評選營建廠商擔任
地 主 平台 創 造 機 會
本案適用
取得 區分
同意 迅行劃定
比率 自行劃定
優先劃定
特別規定
地主人數
1/2
2/3
3/5
×
土地面積
1/2
3/4
2/3
4/5
房主人數
1/2
2/3
3/5
×
建物面積
1/2
3/4
2/3
4/5
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新北都更(非建商)二階段實施方式說明
第一階段
新北都更：負責申請獎勵面積，企劃整合
第二階段
大同南B
營建廠商：負責投資興建，保固
1.地主戶簽第一次同意書，同意新北都更為第
1.地主戶再簽第二次同意書，同意以公開招商方式選定
一階段實施者，在限縮容積之法令發布實施
對地主戶最有利之營建廠商為第二階段實施者，負責
前，先掛號卡位取得獎勵容積。
本案之投資興建與完工後之保固，地主戶免出資，土
2.參照自力更新之架構，由地主戶協助整合至
同意比例90%以上，以能達到第二階段公開
招商之標準為目標。
3.預擬各地主戶之分配價值與面積，給地主戶
作為參考。
4.事業計畫核准後三年內，未實際進入第二階
地免抵押設定。
2.經三家估價師及都更委員審核之權利變換法定程序，
確定每位地主戶最後之分配價值與面積。
3.搭配銀行信託及續建契約，確保所有地主戶達到安全
完工交屋之目標。
4.成功發包選定第二階段實施者營建廠商後(各地主戶
段找到營建廠商並取得建照時，本同意書失
房地之增值約可達原有價值之250%)，新北都更第
效；且第一階段所支出之所有費用，均由新
一階段實施者之服務費(共同負擔總務人事費5%中
北都更自行吸收，不向地主另外收費。
之3.5%)才向第二階段實施者請領，與地主戶無涉。
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7
自力更新為架構的做法
程序規劃 第一階段同意書
第二階段同意書
辦理主體 地主自辦前段企畫準備 評選建商主辦後段營建作業
事業計畫
權利變換
-取得同意書67%以上
分工內容
-新屋選配
-建築設計、獎勵容積
-評選建商接辦後段作業 -變更實施者同意書67%以上
資金籌措
建商銀行融資60%＋
地主不用出資
規劃
建商出資40%
1.委託銀行建經公司作公開甄選統包建商、營建資金管理
安全配套 2.設信託專戶資金控管、按完工進度付款
3.資金土地全部交付信託、主要藉重銀行建經控管安全
說明
地主自辦取得90%以上同意後，再公開招商議價，
選擇對所有地主條件最有利之建商
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8
公開招商時，出價高的營建廠商得標 (資格標審查＋價格標審查)
營建費
平均銷售
42.01萬/P
單價
(最低底價)
共同負擔
地主分回
坪數
營建單價分析
45萬/P 47.5萬/P 50萬/P
樓層
面積(坪)
工程造價單價
(第二級SRC)
金額(元)
(A棟1~15F)
2969.83坪
$110,876.00元
$329,282,871.08元
B棟1~274.B1~B3
6327.58坪
$135,111.00元
$854,925,661.38元
B4
664.91坪
$175,644.30元
減震、制震
9962.32坪
$3,000.00元
$29,886,960.00元
綠建築設施
9962.32坪
$3,000.00元
$29,886,960.00元
46.44％
智慧型建築
9962.32坪
$3,000.00元
$29,886,960.00元
4.54倍
地下室逆打及
複層壁
9962.32坪
$1,500.00元
$14,943,480.00元
合計
9962.32坪
22.60億 22.60億 22.60億 22.60億
4314.66坪 4631.30坪 4867.20坪 5080.61坪
地主分回
比例
46.06％ 49.44％ 51.95％ 54.23％
(面積比)
14.11萬/坪
價值比
(第二級建材) 地主每坪土地
平均分回倍數
營建廠商
分回坪數
營建廠商
分回倍數
價值比
4.88倍
5.13倍
5.35倍
5053.62坪 4736.98坪 4501.08坪 4287.67坪
營建平均單價
(135,111.00*130%)
$116,787,651.51元
$1,405,600,543.97元
$14.11萬/坪
$141,091.69元
營建單價物價指數調整：A棟 106295元/坪×﹝(121.87(101.8)/114.1(96.12))－0.025﹞＝110876元/坪
B棟 129529元/坪×﹝(121.87(101.8)/114.1(96.12))－0.025﹞＝135111元/坪
53.94％ 50.56％ 48.05％ 45.77％
53.56％
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都更成本共同負擔支出推估
總項目
工
程
費
用
項目
費用
營建工程費
14.11萬/坪×9962.32坪=140568.34萬
3078.38萬
重 建築設計費
347.87+1405.68＝1753.55萬
建 管理基金＋工程管理費
費 外接水電瓦斯＋6m路開闢費
1192.50+177.62 ＝1370.12萬
用 拆遷補償＋都更基金
600＋297.1 ＝897.1萬
容轉購地
18242.04萬
都更規劃+估價費
820萬
房租補貼
4864.32萬
合法拆遷補償
1400萬
權
利
變
換
費 其他拆遷補償
用 地籍整理費
貸款利息
稅金
管 總務人事管理費
理 信託費(含續建承諾)
費 廣告銷售費
用 12％風險管理費
共同負擔總費用及
占總銷百分比
備註
SRC鋼骨鋼筋構造
含其他顧問費
159戶
預計發36個月
1800萬
318萬
6435.36萬
181.55萬
9086.44萬
1269.14萬
10903.73萬
23049.23萬
226037.29萬 地主分配 : 195999.40萬
53.56%
比
例 : 46.44%
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權利變換分配舉例
更新後資產總額1.3億
案例試算
1.計算權值比例
：依各筆土地之權值比例，計算共同
負 擔及分配價值。
2.分配權值 ：各戶先以價值分配，再依選屋位置轉換成
坪數。
甲
3.多退少補 ：應分配價值與實際分配價值有差額時，於10%
完工後一次互相 找補。
更新前資產總額3千萬
10%
甲 乙
資產總額 300萬
丙
實施者
(營建廠商)
10%
更
新
後
資
產
總
額
1300
萬
共同負擔
650萬
共同負擔3,500萬
10%
地主分配
應分配
650萬
共6,500萬
甲
乙
丙
應分配(1000- 共同負擔350=650萬)
實際選配600萬 (找:650-600=50萬)
實際選配700萬 (補:700-650=50萬)
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資金規劃 新屋選配 安全配套
資金規劃 總更新成本約20.30億籌措如下
◎ 銀行建築融資約 60% : 12.18億(借款人為營建廠商)
◎ 營建廠商攜資約 40% : 8.12億
新屋選配原則
◎ 地主由下往上選，營建廠商由上往下選，亦可分棟方式。停車位 : 每戶選配1汽車1機車位為原則。
◎ 1樓店住 : 原店住優先選配，餘戶才開放選配。多戶選配同一戶時先協調，不成抽籤決定
◎找補以1戶為限，10 %坪數依權變價格，超過部分依第一次公開銷售單價打9折。
◎地主戶先預擬選屋(選配面積約46.06%，戶數約83戶)，剩餘房屋(剩餘面積約53.94%，戶數約76戶)
再拿出來公開招商。
安全配套 : 信託+續建
◎ 效益 : 確保都更資金免被濫用，產權順利歸還地主
◎ 成立信託專戶銀行控管 : 融資金額、營建廠商自有資金及預售款，全入信託專戶控管，
按完工進度經工程查核後撥款。更新前地主產權信託，確保更新期間不受查封、欠稅、
繼承等問題影響
◎ 續建 : 銀行+建經把關，確保工程順利完工、安全交屋之目的
◎ 產權登記：依政府審議權利變換報告書逕送地政事務所登記
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各戶房租補貼及地主其他補貼(以下補貼為暫估費用，將來以都市更新審議委員會審核通過者為準)
各戶房租補貼：
B-1-1.前段三樓透天店舖住宅
房租補貼 = 依原建物當層面積（坪）
1F作店鋪等使用，每坪1400元；2F以上住
戶，每坪900元
B-1-2.前段五樓住宅
房租補貼 = 依原建物當層面積（坪）
1F作住宅等使用，每坪1400元；2F以上住
戶，每坪900元
B-1-3.前段四樓住宅
房租補貼 = 依原建物當層面積（坪）
1F作店鋪等使用，每坪1400元；2F以上住
戶，每坪900元
B-1-4.後段透天三樓
房租補貼 = 依原建物當層面積（坪）
1F作住宅等使用，每坪1400元；2F以上住
戶，每坪900元
B-1-5.後段四樓住宅
房租補貼 = 依原建物當層面積（坪）
1F作住宅等使用，每坪1400元；2F以上住
戶，每坪900元
B-2.透天二樓
房租補貼 = 依原建物當層面積（坪）
1F作住宅等使用，每坪1000元；2F以上住
戶，每坪700元
B-3.透天二樓
房租補貼 = 依原建物當層面積（坪）
1F作住宅等使用，每坪1000元；2F以上住
戶，每坪700元
B-4.現有巷道
B-5-1.六米計畫道路(空地)
B-5-2.六米計畫道路(違章)
房租補貼 = 依土地面積（坪），每坪1000
地主其他補貼：
1.增建及未登記建物補償：
區分建物各戶之一樓及頂樓等增建者，依實測面
積現況做為店鋪使用者每坪補貼3萬元（含租金
補貼），住宅使用者每坪補貼3萬元(含租金補貼
)，雨棚使用者每坪補貼1萬元（含租金補貼）
，透天三樓以上有加蓋者，每坪補貼3萬元（含
租金補貼）；地下室未登記建物之使用權每坪補
貼3萬元（含租金補貼）等。
2.室內裝潢補償：
未來權利變換評價基準日前5年內有新裝潢之建
物，另補償裝修費，補償金額認列由建物所有權
人提出相關證明及裝潢費收據、發票依5年耐用
年數提列折舊計算其殘值。
3.房屋拆遷補償費：
依合法建物每坪補貼10000元整，於權利變換計
畫核定發佈日起十五日內發給之。
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都市更新效益
◎ 個人 : 舊屋換新屋，免出資增停車位，長輩免爬樓梯
◎ 整體效益 :每層戶數縮減(原56戶，縮減為10戶) ，建
築面積縮減，規劃綠地集中，環境優良
◎ 建物性能提升 : SRC鋼骨制震減震、綠建築、智慧建
築、逆打基樁
◎ 利益價值 : 新屋價值倍增(各戶約增值2.5倍)
◎ 車停地下室 : 每戶1汽車1機車位，地上環境優
◎ 優質管理 : 安全守護，公用設施多，活動方便
更新三大目標
ㄧ、二階段同意書 ＋ 二階段實施者型：達到地主分配最
大化之目標。
(ㄧ)第一階段：申請獎勵面積、企劃整合。
(二)第二階段：公開招商，經由資格標及價格標審查，評選營建廠商。
二、信託續建安全化：達到安全完工交屋之目標。
三、住宅社區創新及高端科技高性能化：達到居住環境
優質化之目標：
◎每月管理基金收入： 4汽車×0.4萬+173機車×0.03萬
(ㄧ)社區公園化。
+83自行車×0.015萬=8.035萬。
(二) 建築美學化。
(三)環保省能綠建築化(綠建築標章) 。
◎ 更新後建物高度：
1F
：420cm
地下一層：360cm
(四)結構安全耐震化(減震耐震建築標章、地下式基樁逆打工法) 。
2F
：340cm
地下二層：340cm
(五)建築智慧化(智慧建築標章) 。
3F
：340cm
地下三層～四層：320cm
(六)光纖寬頻建築(光纖寬頻建築標章) 。
4F～24F：340cm
(七)消防救災安全化。
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地主籌組更新促進會加速更新
◎ 目的
: 主導都更開發、招商、監督
◎ 法源 : 比照更新會之運作辦法
◎ 籌組 : 訂章程
◎ 組織 : 會員大會、理事會、會員 : 所有權人為會員
◎ 權力機關 : 重要事項經大會決議通過
◎ 配套強化 :
＊整合同意 : 取得合法建物面積90%以上同意
＊專業協助 : 設計整合、事業計劃核准、招商合建
◎ 招募熱誠志工報名 :
1.志工協助向地主解說傳送資訊、洽簽同意書，並分: 整合組、地政法務組、工程
組、財務組、推廣庶務組
2.熱誠者報名表繳回都更主辦窗口
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都市更新事業計畫同意書地主須知
注意事項:
1.簽本案同意書是同意都市更新事業
計畫規劃內容(申請獎勵面積)及第一
階段實施者(新北都更)之實施方式，
同意面積達67%掛號報核審議。
2.權利變換階段前，經公開招商，評選
出合作營建廠商後，應由地主再簽第
2次變更實施者同意書給營建廠商(投
資興建) ，擔任第二階段實施者。
3.同意書於1個月內簽好繳回
總幹事:王銀進 2928-2511 或 0937-035128
或聯絡人:陳銀杭0910-020-333或 29759367
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地主關心的主要問題-1
議題
說明
1.同意書先簽會吃虧? 1.本都更案採資訊公開透明，預擬分配清冊事先公布
後簽者得較多?
於聯絡處，歡迎查閱。
2.自力更新架構，地主要負責取得90%同意後，再評選建
2.做釘子戶就可權利
膨脹增坪數嗎?
3.請建商少賺點，給
地主多分點?
商競價，地主合法取得最大利益。不必靠後簽同意或做
釘子戶取得抬面下利益。且也沒預留此種空間。
1.都市更新建商依法取得12%風險管理費之利潤。
2.本案目前沒有建商，公開招商時，歡迎任何人推薦建商
參與競標，以能給地主最大利益之建商得標。
4.屋頂增建可分1戶否 增建依法不符分配新屋規定，但會補償其工程造價。
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地主關心的主要問題-2
議題
5.土地要提供抵押籌資?
說明
1.地主土地不必提供抵押籌資。
2.本案政府核准後，資金、財產全部信託以保安全。
1.地主由下往上選，建商上往下，但保留分棟方式
6.新屋選配原則為何?
2.原同安東街1F店住：優先選配店住，餘戶才開放選配
3.多戶選配同1戶時先協調，不成抽籤決定。
4.停車位：每戶配1汽車1機車位，自行車共用
1.從容積看：新屋容積總量581.55%，其中54%即314.04%
7.新屋樓層數比舊屋增
要折抵建商共同負擔(含容積移轉購地費用)
加很多倍，地主可否 2.容積總量是多0.94倍而非2倍，分配公開合理。
分2或3戶?
3.從戶數看:新屋159戶，地主舊屋83戶。另有空地地主分配房屋。
4.從分配比率：總銷坪分給地主46% ，建商54%
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蔡錦宗建築師事務所
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