Transcript 永和竹林段說明會 - 蔡錦宗建築師事務所

新北市永和區竹林段A區都市更新公聽會
第一階段同意書 : 實施者(事業計畫階段) : 新北都更建築經理股份有限公司(都更育成機構，非建商)
第二階段同意書 : 變更實施者(權利變換階段) : 營建廠商(由專案建經代地主公開招商評選合作營建廠商)
規劃單位 : 蔡錦宗建築師事務所
信託銀行 : ○○銀行
建經單位 : 專案建築經理股份有限公司
專業估價 : 巨秉不動產估價師聯合事務所
主辦單位 : 新北都更建築經理股份有限公司
第一階段：取用自力更新架構，進行社區總體營造
地主負責整合，新北都更負責申請獎勵面積
第二階段：公開招商評選營建廠商負責投資興建與保固
(依都更條例第19-1條、第22條變更實施者)
二階段同意書
二階段實施者
經公開招商
自辦民營之實施方式
蔡錦宗建築師事務所 新北都更建築經理股份有限公司
網址：www.tctaa.com.tw
(詳細請上本網站查閱)
電話：(02)2920-3016轉29 聯絡人 : 王先生
傳真：(02)2920-3019
地址：新北市中和區中和路358號5F-1
信箱：[email protected]
諮詢工作站：永和區竹林路91巷47弄48號1F (蔡達春家)
案號:95014
電話 : 8927-8862 手機 : 0910-103-178
中華民國 103年2月17日
新北都更建築經理股份有限公司
蔡錦宗建築師事務所
1
新北都更(非建商)二階段(自辦民營)實施方式之十大好處
竹林A
前言:社區總體營造之整合方式 1.社區整合工作，社區自己作。人人加入志工行列，人人有成就感，人人享用耕耘的美果！
2.把困難的事分階段執行，各盡所能：a.地主負責整合，b.新北都更協助地主戶，提供都更技術，負責企劃與申請獎勵面積，c.建商負責營建投資與保固。
3.類似於把重劃前個別零碎的土地(原料)，經重劃後成為可整體開發的土地(半成品)，再公開招商評選營建廠商來投資興建及保固(成品)，地主的受益就倍增
第一階段
新北都更：負責申請獎勵面積，企劃整合(自辦)
第1好處:獎勵容積越多，地主戶分配越多
地主戶簽第一次同意書，同意新北都更為第一階段實施者，提供申請獎勵容
積的技術與資金，在限縮容積法令發布實施前，先掛號卡位取得獎勵容積。
第2好處:地主同意比例越高，營建廠商整合成本越低,招
商時地主戶分配條件就越好
參照自力更新之架構，由地主戶協助整合至同意比例90%以上，以能達第二
階段公開招商之標準為最低目標。越接近100%，分配條件越好。
第3好處:住戶之分配有保障坪數
預擬各地主戶之分配價值與面積，給地主作為參考。發包後地主戶依分配表
所分配面積與原建物當層面積之比，於5樓不足1.5倍， 4樓不足1.75倍者，
由第二階段實施者營建廠商，編列預算補足之。但增補面積之相關稅費，須
由接受增補之住戶自行負擔。
第4好處:第一階段地主戶有退場機制
事業計畫核准後三年內，未實際進入第二階段找到營建廠商時，經住戶大會
表決同意後，新北都更即停止所有作業。經主管機關催告三個月後不動，本
案即被駁回，地主所交同意書即併同失效；新北都更第一階段所支出之任何
費用，均自行吸收，不向地主戶另外收費。
第5好處:依本方式執行，原住戶房地增值約可達原有價值
之250%~300%
選定第二階段實施者營建廠商後，新北都更第一階段，協助地主戶依本方式
執行之服務費(共同負擔總務人事費5%中之4%)，才向得標後之第二階段營
建廠商請領，不向地主戶另外收費。
第二階段
營建廠商：負責投資、興建，保固(民營)
第6好處:銷售行情價越高，地主戶分配比例也越高
事業計畫核定後，依第二階段權利變換前之銷量行情價公開招商，
確定地主戶之分配比例，地主戶可享受房地產緩步增值之利益。
第7好處:公開招商溢價利益也回饋給地主
地主戶再簽第二次變更實施者同意書(依都更條例第19-1條、第22
條)，同意以公開招商方式，最後由地主戶 大會投票表決選定對地
主戶最有利之營建廠商為第二階段實施者，負責本案之投資興建與
完工後之保固，地主戶免出資，土地免抵押設定。
第8好處:地主戶可多元選擇合建或委建
全部允建面積，扣除地主合建預擬分配面積及委建面積後，剩餘面
積再拿出來公開招商。地主可依自己財務能力，選擇合建或委建，
選擇彈性加大，適合不同地主多元化需求。
第9好處:對分配有疑慮者，有公開申訴管道
經三家估價師及都更委員審核之權利變換法定程序，確定各地主之
分配價值與面積。對分配有疑慮者，可考量不同觀點，經第四家估
價師及都更委員再次複核確定之，以達公開、公正、公平之目的。
第10好處:有銀行信託及續建契約，完工有保障
搭配銀行信託及續建契約，達到安全完工交屋之目標。
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2
都市更新的好處 → 預估可提高價值2~2.5倍
第22條規定：
取得最低同意比率
最大好處
區分
獎勵容積
程序公開
透明
稅賦減免
申請獎勵容積，
稅金減免:
折價抵付更新成本， 土地增值稅地價稅
降低地主負擔
房屋稅、信託契稅
市府審議監督，
公開透明
多數決
採多數同意，
保障少數權益
地主人數 土地面積 屋主人數 建物面積
自行劃定
2/3
3/4
2/3
3/4
市府劃定
3/5
2/3
3/5
2/3
特別規定
×
4/5
×
4/5
都更條例第10條第2項：其同意比例已達第22條規
定者，得免擬具都市更新事業概要，並依第15條及
第19條規定，逕行擬具都市更新事業計畫辦理。
都市更新的好處-賦稅減免
稅別
減免內容
土地增值稅
1.共同負擔折價抵付過戶出去
免繳
2.地主更新後第一次移轉
減徵40%
3.未達最小分配單元改領現金者
免徵
4.不參加權利變換領現金補償者 減徵40%
地價稅
施工期間免徵，更新後減半徵收二年
房屋稅
更新完工後減半徵收二年
契稅
權利變換取得建物第一次移轉減徵40%
土地增值稅節省範例：
原應繳100萬者，權利變換過戶營建廠商，土增稅
全免省50萬，地主選配戶賣出減徵4成只繳30萬，
共可省稅70萬
過戶營建廠商土
地增值稅全免
地主首次
賣出減徵
40%
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地主戶出售
才繳納
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3
都市更新的好處-容積獎勵效益
更新後，毎戶約可增值2.5倍
使用分區
土地面積(坪)
容積
容積合計
允建樓層
住宅區法定容積
560.23坪
300%
1680.69坪
可建10層
都更等獎勵容積
560.23坪
坪數總量
獎勵項目
都
更
獎
勵
總銷4802.12虛坪
坪效 : 8.57倍
申請比率
公益設施
1.03%
都更容獎
29.54%
容積移轉
土 開放空間
管 停車獎勵
獎
勵 其他獎勵
合計
300%×70.57%=
211.71%
40%
0%
0%
0.00%
70.57%
1.坪效：1坪土
地=8.57倍
2.依目前法令可
建至15樓，但
限縮容積法令
發布實施後，
樓層將減13.5
層
可建5層
1186.06坪 縮減後將成為3.5層
總容積
可建15層
2866.75坪 縮減後將成為13.5層
都市更新容積獎勵
容積移轉
土地管制要點獎勵
法定容積300%
6層獎勵
容積縮減後
將成為3.5層
1層
法定容積
◎104年7月1日以後，地下室開挖4層增加為5層
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4
都更成本共同負擔支出推估
總項目
項目
營建工程費
建築設計費
管理基金
工程 重建
費用 費用 外接水電瓦斯
道路開闢＋都更基金
容轉購地
其他
都更規劃+估價費
權利 房租補貼
變換 合法拆遷補償
費用 其他拆遷補償+違佔戶地上物補貼
地籍整理費＋其他
費用
備註
12.98萬/坪×5351.09坪=69457.15萬 SRC鋼骨鋼筋構造
1846.6萬 含其他顧問費
235.45萬
735萬 98戶
209.25 +370.46＝579.71萬
4755.6萬
105(道路開闢) ＋601.49(空污費等) ＋300(標章費) ＝1006.49萬
850萬
2089.74萬 預計發39個月
272.78萬
1200 +533.88＝1733.88萬
196(地籍整理費) ＋10.8(土地複丈費) ＋30鑽探費) ＋20(測量費) ＝256.8萬
3842.87萬
貸款利息+聯貸管理費
82.91萬
稅金
總務人事管理費5%
※1.第一階段實施者之服務費︰3% . ※ 2. 工程管理費:(營建廠商評選、工程品質管理、進度查核及請款估驗查核)1%.
※3.全體地主之風險管理費:(第一預備金)0.5%. 4.營建廠商人事總務費用︰0.5%.
管理 信託費(含續建機制)
費用 廣告銷售費
12％風險管理費
共同負擔總費用及
占總銷百分比
10.81億－0.1995億(物上物委建費) ＝10.61億
4149.47萬
673.61萬
4979.36萬
10537.4萬
建商分配 : 10.61億 地主分配 : 19.37億
35.38% (約35戶) 比例 :64.62% (約63戶)
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公開招商時，出價高的營建廠商得標 (資格標審查＋價格標審查)
營建費
平均銷售
60.53萬/P
單價
(最低底價)
共同負擔
地主分回
坪數
營建單價分析
10.61億 10.61億 10.61億 10.61億
3021.49坪 3070.82坪 3129.34坪 3183.74坪
地主分回
比例
64.61％ 65.67％ 66.92％ 68.08％
(面積比)
價值比
64.62％
12.98萬/坪
地主每坪土地
(第二級建材) (不含計畫道路地)
5.39倍
5.48倍
5.59倍
5.68倍
平均分回倍數
營建廠商
分回比例
營建廠商
分回比例
價值比
1654.70坪 1605.38坪 1546.86坪 1492.46坪
35.39％ 34.33％ 33.08％
35.38％
樓層
62.5萬/P 65萬/P 67.5萬/P
面積(坪)
費率
金額(元)
A.B棟1~15F
＋B1~2
(A-B棟)
4567.61
$110,835.91
$506,255,195.93
B3
基本費率*130%
391.74
$144,086.68
$56,444,515.53
B4
基本費率*140%
391.74
$155,170.27
$60,786,401.34
機械車位=
B4FL
25車
$100,000.00
$2,500,000.00
減震、制震構造
5351.09
$4,000
$21,404,360.00
綠建築設施
5351.09
$3,500
$18,728,815.00
智慧型建築
5351.09
$3,500
$18,728,815.00
地下層逆打
及複層牆
5351.09
$1,800
$9,631,962.00
合計
5351.09
$694,480,064.80
$12.98
營建平均單價
$129,782.92
採用SRC鋼骨鋼筋混凝土構造，第二級建材，
配合申請綠建築黃金級、智慧建築、耐震建築
31.92％
等標章，地下室採基樁逆打及複層壁工法，打
造本案為永和地區地標級之高性能住宅社區。
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資金規劃 新屋選配 續建機制 安全配套
資金規劃 總更新成本約9.75億籌措如下 (不含風險管理費1.05億)
◎ 銀行建築融資約 60% : 5.85億(借款人為營建廠商)
◎ 營建廠商攜資約 40% : 3.9億(配合續建機制)
新屋選配原則
◎ 地主由下往上選，營建廠商由上往下選。停車位 : 每戶配1汽車1機車位為原則
◎ 1樓店住 : 原店住優先選配，餘戶才開放選配，多戶選配同一戶時先協調，不成抽籤決定
◎找補以1戶為限，且找補金額以不超過最小分配單元價值為原則。
◎地主戶先預擬選屋(選配價值約64.62% ，戶數約63戶) ，剩餘房屋(剩餘價值約35.38% ，戶數約35
戶)再拿出來公開招商。
安全配套 : 信託+續建機制
◎ 效益 : 確保都更資金免被濫用，產權順利歸還地主，地主免土地設定抵押
◎ 成立信託專戶銀行控管 : 融資金額、營建廠商自有資金及預售款，全入信託專戶控管，
按完工進度經工程查核後撥款。更新前地主產權信託，確保更新期間不受查封、欠稅、
繼承等問題影響
◎ 續建機制 : 銀行+建經把關，確保工程順利完工、安全交屋之目的
◎ 產權登記：依政府審議權利變換報告書逕送地政事務所登記
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各戶房租補貼及地主其他補貼
都市更新效益
(以下補貼為暫估費用，將來以都市更新審議委員會審核通過者為準)
二、其他補貼
ㄧ、房租補貼
1.增建及未登記建物補償：
1.臨環河東路5F公寓
房租補貼 = 依原建物當層面積（坪） 區分建物各戶之一樓及頂樓等增建者，依
1F作住宅等使用，每坪2000元；2F以
實測面積現況做為店鋪使用者每坪補貼3
上住戶，每坪800元
萬元（含租金補貼），住宅使用者每坪補
貼3萬元(含租金補貼)，雨棚使用者每坪補
2.臨4M現有巷道4F公寓
貼1萬元（含租金補貼）；地下室未登記
房租補貼 = 依原建物當層面積（坪）
建物之使用權每坪補貼3萬元（含租金補
1F作住宅等使用，每坪1200元；2F以
貼）等。
上住戶，每坪600元
3.臨8M計畫道路有透天住宅者
房租補貼 = 依合法建物面積，每坪
1000元
4.臨4M現有巷道透天住宅
房租補貼 = 依合法建物面積，每坪
1000元
2.室內裝潢補償：
未來權利變換評價基準日前5年內有新裝
潢之建物，另補償裝修費，補償金額認列
由建物所有權人提出相關證明及裝潢費收
據、發票依5年耐用年數提列折舊計算其
殘值。
3.房屋拆遷補償費：
依合法建物4F、5F每坪0.5萬、透天每坪
0.3萬，於權利變換計畫核定發佈日起十
五日內發給之。
◎ 個人 : 舊屋換新屋，免出資增停車位，長輩免爬樓梯
◎ 整體效益 : 建築面積縮減，規劃綠地集中，環境優良
◎ 建物性能提升：第二級建材、SRC鋼骨鋼筋混凝土、
制震減震、綠建築、智慧建築、地
下室逆打基樁及複層壁工法
◎ 利益價值 : 新屋價值倍增(各戶約增值2.5倍)
◎ 車停地下室 : 每戶1汽車1機車位，地上環境優
◎ 優質管理 : 安全守護，公用設施多，活動方便
◎ 每月管理基金收入： 3汽車×0.4萬+94機車×0.03萬+
48自行車×0.015萬=4.74萬
◎ 大小公設比＝31.84%
◎私有面積比＝68.16%
◎ 更新後建物高度：
1F
：400cm
地下二層：340cm
2F～15F ：325cm
地下三層：320cm
地下一層：360cm
地下四層：320cm
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