Transcript 信託受益權轉讓籌資說明
信託受益權轉讓 籌資說明 何謂「信託受益權」 「信託受益權」係指信託關係中得以享有信託利益( 包括本金返還及孳息分配)之權利，擁有信託受益權( 以下簡稱受益權)之人即稱之為受益人。 受益權係屬於債權性質之請求權利，受益人依約得 以請求受託人分配信託利益及返還信託財產，惟通 說認為其權利範圍僅限於扣除必要成本費用及清償 融資銀行債務本息後之剩餘財產權利，亦即俗稱之 「剩餘財產請求權」。 除信託契約另有約定信託利益分配之時期、方式者 外，受益人通常需俟信託關係消滅時方得以行使其 受益權。 2 受益權係一種財產權利，除信託契約另有禁止轉讓 之約定外，受益人得自由轉讓其受益權；惟其轉讓 行為必須通知受託人，否則不得對抗受託人。 信託法第20條：民法第294條至第299條之規定，於 受益權之讓與，準用之。 本行現行信託契約相關態樣： 彈性約定：非經本行同意，不得任意轉讓或提供擔保。 強制約定：不得任意轉讓或提供擔保。 原則約定：受益人得轉讓受益權，惟須符合受益權轉讓 相關限制規定(詳參法令資料)。 3 受益權轉讓籌資 受益人運用受益權可轉讓之特性及信託財產破產隔 離之效果，透過安排機構之財務規劃包裝，並洽詢 適合之專業投資人(包括但不限於壽險公司、租賃公 司等)進行投資，以直接金融方式取得資金，促使信 託目的之達成。 「受益權轉讓」一般被視為可投資且由銀行信託部 所發行之不動產信託商品，其內容雖有期間、利率 之安排，但非屬不動產證券化之受益證券，亦非法 定之有價證券。 4 受益權轉讓類同REAT之不同券種安排(以開發型受益 權為例)： A券：即融資銀行，扣除必要成本費用後，將優先受償債 務本息。 B券：即受益權轉讓之投資人，受償順位居於融資銀行之 後。 C券：即建商，須俟A、B券均完全受償後，如有剩餘財 產才得據以分配。 5 受益權轉讓成本 受益權轉讓之成本包括： 安排機構之規劃費(約籌資金額之1~3%) 投資人之利息(約以年利率8~12%按月計收) 受託銀行之管理費(約以年利率0.3~0.5%按季計收) 可能之違約成本費用 6 本行受理「受益權轉讓」處理原則 基於促使信託目的達成、確保本行融資債權之前提， 本行受理「受益權轉讓」處理原則如下： 「受益權轉讓」係出讓人(即受益人)與受讓人(即投資人) 間契約行為，本行及建經公司僅係關係人，故不予會同 簽約。 出讓人應以書面方式檢附受益權轉讓契約稿及受讓人基 本資料向本行提出申請。 如有合建關係，另應取得合建地主之書面同意，否則本 行得拒絕受理。 「受益權轉讓」所得款項視同自有資金，除備付利息保 留款外，餘款均應納入信託專戶專款專用。 7 受讓人不得將其受讓之受益權再次轉讓或提供擔保。 信託目的達成(即建物完成所有權第一次登記及信託財產 註記)後，除有授信條件強制控管情事外，不再另行展延 信託期間。 如有授信條件強制控管情事，應另案簽訂管理處分信託 契約續行控管。 受益權轉讓契約應明訂委託人如有違約續建情事，其權 利行使應以出讓人或受讓人擇一為之。 8 相關課題 本行建築融資之排擠效果 違約續建機制之協商處理 信託目的達成之結算分配 餘屋處理方式 9 本行建築融資之排擠效果 借款人(即受益權出讓人)辦理「受益權轉讓」所得款項視 同自有資金，在不動產市況趨於保守時，納入信託專戶 專款專用，將可有效降低本行授信風險。 惟如受益權轉讓契約明定最低動用額度，勢將排擠本行 建築融資之動用。 建議處理方式 重新審視借款人資信情況，必要時酌予加碼計收利息。 要求借款人比例動用建築融資 加收額度承諾費 視借款人資信，延長信託期間至債務本息清償日止。 10 違約續建機制之協商處理 投資人依據受益權轉讓契約成為本專案之受益人，出讓 人與受讓人間如於受益權轉讓契約未能明確訂定權利行 使條款，遇有違約續建情事，將導致信託事務決策複雜 化，間接影響融資銀行及其他當事人(包括合建地主)應有 權益。 處理方式 受益權轉讓契約應予明訂：「如有違約續建情事，其相 關權利應由出讓人與受讓人擇一行使；如由受讓人逕為 行使權利致有損及出讓人或其他當事人權益者，應由受 讓人自行理清，概與受託銀行無涉。」以明權責。 11 「信託目的達成」之結算分配 「信託目的達成」係指建經公司完成建物所有權第一次 登記及信託財產註記登記。 銷售狀況良好時，受託人應自信託專戶優先清償融資銀 行本息及依約清償受益權轉讓款項後，續行辦理收支結 算及剩餘信託財產返還相關事宜。 專戶剩餘款項支用順位： 支付興建費用、信託報酬及相關稅費 清償融資銀行債務本息 清償受益權轉讓款項 返還委託人 12 餘屋處理方式 狀況一：融資銀行債務本息已清償，但投資人尚未回收 投資款項。 受託銀行於辦理餘屋塗銷信託登記返還委託人前，應書面通知 投資人，俾連件辦理餘屋第一順位抵押權設定登記予投資人。 狀況二：融資銀行債務本息未能完全清償 受託銀行於辦理餘屋塗銷信託登記返還委託人前，應書面通知 投資人，俾連件辦理餘屋信託移轉登記予投資人指定之備位受 託銀行，續行控管銷售事宜。 如融資銀行在債權充分擔保之前提下，同意部分餘屋塗銷抵押 權時，受託銀行應書面通知投資人，俾連件辦理該部分餘屋第 一順位抵押權設定登記予投資人。 13 信託契約 增補協議 建經公司 起造人名義變更 土地信託移轉 承購 戶 簽訂買賣契約 簽訂信託契約 建商 簽訂授信合約 撥付建融 支付購屋價款 交付自籌資金 受託 銀行 A 建商 發文同意受益權轉讓， 並辦理登記竣事 融資 銀行 簽訂受益權 轉讓契約 受託 銀行 B 簽訂金錢 信託契約 投資 人 開設信託專戶 收款 專戶 轉撥專戶 專款專用 信託 專戶A 轉撥專戶專款專用 信託 專戶B 投資款交付信託 支付工程款及其他費用 營造廠及 其他協力廠商 14 發文同意受益權轉讓，並辦理登記竣事 建經公司 起造人名義變更 土地信託移轉 承購 戶 簽訂買賣契約 信託契約 增補協議 建商 建商 簽訂受益權 轉讓契約 投資 人 簽訂金錢 信託契約 簽訂信託契約 簽訂授信合約 撥付建融 支付購屋價款 受託 銀行 A 交付自籌資金 受託 銀行 B 融資 銀行 受益權轉讓價金 交付信託 開設信託專戶 收款 專戶 轉撥專戶 專款專用 信託 專戶A 轉撥信託專戶專款專用 信託 專戶B 支付工程款及其他費用 營造廠及 其他協力廠商 15 簡報完畢 敬請指教 16