Transcript Изтегли презентацията ()

Пазарът на луксозни имоти
в България
през 2012 и 2013 г.
Състояние и перспективи
10 април 2015 г.
Пазарът на луксозни имоти в
България

Луксозните имоти в България са все още нишов сегмент
от общия пазар на жилища в страната.

Пазарът на престижни имоти обаче се разраства бързо
през последните години.

Пазарът на жилища във високия сегмент е концентриран
основно в София, но отделни оферти има и в другите
големи градове и курортни селища.

Луксозните апартаменти и къщи традиционно имат
голяма за българските стандарти жилищна площ (често
над 200 кв.м.) и от 2 до 4 пъти по-високи цени от тези на
стандартните жилища.
Какъв е делът на луксозните
имоти?





Луксозните имоти
представляват не повече от
10% от общия пазар на
жилища (апартаменти и къщи).
Най-общо може да разделим
луксозните жилища на
апартаменти и къщи.
Цената на повечето луксозни
апартаменти започва от 300
000 евро и може да достигне
1.5 милиона в зависимост от
размера на жилището.
Цените на къщите във високия
сегмент варират значително.
Цената за луксозна къща
започва от 700 000 евро, а
максималната цена може да
достигне няколко милиона.
Луксозни
жилища = 10%
от общия пазар
Къщи
Апартаменти
Цена > 700 ооо
евро
Цена > 300 000
евро
Типични характеристики на
луксозните жилищни имоти
Универсална дефиниция за
луксозен имот няма, като
имотите се различават
съществено помежду си.
 Луксозните жилища
традиционно разполагат с
няколко обитаеми помещения и
са значително по-големи като
площ от нормалните жилища,
често надхвърляйки 200 кв.м.
 Луксозните имоти в
новопостроени жилищни сгради
се отличават с високо качество
на строителството и
довършителните работи.

Удобно местоположение
Големина и функционалност на
жилището
Високо качество на
строителство и довършителни
работи
Паркоместа, двор, поддържани
общи и зелени площи, гледка
Сигурност и обезопасеност
Сегментация на пазара
според типа имот
• апартаменти
• 1-стайни
• 2-стайни
• 3-стайни
• 4-стайни
• многостайни
• мезонети
• къщи
според локацията
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Докторски паметник
Център
Изток
Иван Вазов
Оборище
Лозенец
Южен Парк
Яворов
Бояна
Драгалевци
Симеоново
Други
Цените се стабилизират през 2012 г.




През 2012 г. цените на луксозните
жилища се стабилизираха и дори
в някои сегменти на пазара
отчетоха лек ръст.
Средните офертни цени за
луксозен апартамент се повишиха
до 1500 евро на кв.м. в края на
2012 г.
Офертните цени за луксозна къща
остават на нива от средно 1650
евро на кв.м. Цените на къщите за
продажба обаче варират
съществено и достигат 3000 евро
на кв.м. в горната граница.
Стабилизирането на цените в
комбинация с по-големия брой
сключени сделки е сигнал, че
пазарът е в началото на своето
възстановяване.
Офертни цени за луксозни
жилища в края на годината
в евро на кв.м.
2011
2012
1650
1450
1650
1500
апартамент
къща
Източник: Оферти в интернет и агенциите
за имоти
Наемите също са стабилни



Наемите на луксозно жилище
най-често варират между 5 и
7 евро на кв.м., достигайки в
някои случаи до 12 евро на
кв.м.
На база оферти средният
наем на луксозен апартамент
леко се повишава до 6.5 евро
на кв.м., докато средният
наем на къща остава
стабилен около 5.5 евро на
кв.м.
Като цяло наемите на
жилища във високия сегмент
не се променят съществено
през 2012 г.
Офертни наеми за луксозни
жилища в края на годината
в евро на кв.м.
2011
6.0
2012
6.5
апартамент
5.5
5.5
къща
Източник: Оферти в интернет и агенциите
за имоти
Реализираните продажби се
увеличават през 2012 г.



Данните и на Агенцията по вписванията, и на агенциите
за имоти показват, че броят сключени сделки с
недвижими имоти се увеличава през второто полугодие
на 2012 г. в сравнение с втората половина на 2011 г.
Броят реализирани продажби е много по-чувствителен
към промени в икономическите условия и е добър
индикатор за динамиката на пазара в близко бъдеще.
Увеличаването на сключените сделки с луксозни имоти
показва, че пазарът е близо до равновесната си точка и
вече няма голямо разминаване в очакванията на купувачи
и продавачи.
През 2012 г. пазарът на луксозни
имоти се оживи защото:
Имаше повишено търсене от страна на потенциалните
купувачи, чиито доходи отбелязаха ръст с двуцифрени
темпове вследствие на увеличеното вътрешно потребление
и все още положителния ръст на износа.
 Част от спестяванията, които домакинствата натрупаха
като буфер по време на кризата, се насочиха към
луксозните имоти като начин за съхранение на
богатството.
 Доходността от отдаване под наем на луксозен имот в
страната надхвърли лихвата по банковите депозити и е
сред най-високите в Европа.
 В момента луксозните имоти в страната са по-достъпни за
потенциалните купувачи. Имотите поевтиняха съществено
в периода 2008-2011 г., а цените на луксозните жилища в
България са сред най-ниските в Централна и Източна
Европа.

По-изгодно е да се закупи луксозно
жилище с цел отдаване под наем



През 2012 г. беше отчетено леко
увеличение на доходността от
отдаване на жилището под наем,
измерена чрез съотношението на
годишния наем на имота към
цената.
За потенциалните купувачи това е
сигнал, че сега е подходящ
момент за закупуване на жилище
с цел лично ползване в сравнение
с алтернативата да се живее под
наем.
За потенциалните инвеститори
това е знак, че инвестицията в
луксозен имот сега е подоходоносна в сравнение с
предходни години.
Средна годишна доходност
от отдаване под наем на
луксозен имот
6.3%
6.2%
5.7%
2010
2011
Източник: Публично достъпна информация
2012
ИНВЕСТИЦИЯТА В ЛУКСОЗНО ЖИЛИЩЕ НОСИ ПОВИСОКА ДОХОДНОСТ ОТ БАНКОВ ДЕПОЗИТ
Луксозно жилище, което се отдава
под наем през 2012 г., носи
доходност от 6.3% средногодишно.
Доходността леко се повишава в
сравнение с 2011 г. и остава над 6%
годишно.
Средногодишна доходност от наем и
от банков влог през 2012 г.
6.3%
5.0%
В същото време лихвите по
банковите депозити продължиха да
се понижават и през 2012 г., като
новооткрит банков влог със срок до
1 година носи лихва от около 5%
годишно през 2012 г.
По този начин инвестицията в
луксозно жилище е с по-висока
възвръщаемост от банков влог.
Средна доходност от наем
Източник: Собствени данни, БНБ
Лихва по депозити със
срок до 1 година
Инвестицията в луксозно жилище в София е поизгодна в сравнение с другите европейски
столици
Цените на луксозните жилища в
столицата София са сред найниските в Централна и Източна
Европа.
Луксозните жилища в Централна и
Източна Европа
През 2012 г. цените на
луксозните имоти в София се
стабилизираха, докато в много
други европейски страни
отчетоха съществен спад.
Столица
София
Букурещ
Загреб
Будапеща
Варшава
Истанбул
Атина
Прага
Москва
Лондон
Инвестицията в луксозно
жилище в София носи по-висока
възвръщаемост в сравнение с
другите европейски страни.
Годишна
Цена в евро доходност
на кв.м.
от наем
1520
6.3%
2040
5.5%
2081
4.6%
2312
5.5%
3326
4.9%
3384
5.2%
3516
3.3%
3605
3.5%
13010
3.6%
19100
3.4%
Източник: Bank for International Settlements, Global
Property Guide
ДИНАМИКА НА ЦЕНИТЕ НА ЛУКСОЗНИТЕ ИМОТИ В ЕВРОПА
Цените на луксозните имоти се
стабилизират в България,
Румъния, Италия, Германия,
Латвия, Литва, Швейцария,
Белгия, Великобритания и
Финландия (в бяло).
Луксозните имоти поевтиняват
най-много в страните в
епицентъра на европейската
дългова криза – Испания,
Португалия, Гърция.
Цените се понижават слабо и в
Полша, Чехия и Унгария, Украйна
(в червено).
Луксозните жилища поскъпват
по-осезаемо във Франция,
Австрия, Турция, Русия, Естония
(в синьо).
Легенда:
Червено – спад на цените
Бяло – стабилизиране на цените
Синьо – растеж на цените
Профил на купувача на луксозен имот
Цел на покупката
• Луксозните жилища обикновено се купуват за лично ползване и
по-рядко с цел отдаване под наем.
• Наемането на жилище вместо закупуването му обикновено е
само временно решение.
Професионална
позиция
• Типичният купувач има собствен бизнес или заема висша
управленска позиция в голяма българска или международна
компания.
Предпочитания
• Купувачите обикновено са семейни и това е една от причините
да търсят голямо и функционално жилище.
• Купувачите имат високи изисквания относно качествата, които
имотът трябва да притежава, защото искат да поддържат висок
стандарт на живот, съответстващ на техните доходи.
Търсенето на луксозни имоти от чужденци се
увеличава





Активизира се търсенето от чужденци
през 2012 г. – най-често мениджъри в
големи международни корпорации.
Търсенето от експатриати е пряко
свързано с навлизането на
международни компании на пазара и с
притока на свеж капитал в страната.
През 2012 г. броят на чуждите
компании, които оперират на
българския пазар, се увеличава, а
дейността на големите международни
корпорации се разширява.
Най-активни са чуждите фирми в
секторите търговия, логистика,
преработваща промишленост, високи
технологии.
Спрямо 2010 г. чуждите инвестиции в
страната са се удвоили, а през 2012 г.
България е сред страните привлекли
най-много чужди капитали в Централна
и Източна Европа.
Преки чуждестранни инвестиции
в България
в млрд. евро
2.4
1.7
1.2
2010
Източник: БНБ
2011
2012
Търсенето на луксозни имоти от българи
също расте
Търсенето на луксозни имоти от
българи се формира основно от
предприемачи и мениджъри в
местни и международни
компании.
 Въпреки кризата в еврозоната,
износът все още расте с 3%
годишно, а потреблението на
домакинствата се увеличава с 3
млрд. лева през 2012 г.
 Поради нарастването на
оборотите и печалбите на
фирмите, които продават както
на външния, така и на вътрешния
пазар, доходите на мениджърите
се увеличават по-бързо през 2012
г. – средно с около 10% годишно.

Потребление на
домакинствата
в млрд. лева
48
45
44
2010
2011
2012
Източник: НСИ
Данните за 2012 г. са към септември
Финансовото богатство на потенциалните
купувачи достигна нови върхове





През 2012 г. финансовото богатство
на заможните домакинства достигна
нови рекордни стойности.
Депозитите в размер над 100 хил.
евро, почти 7000 на брой,
надминават 3.8 млрд. лева.
Само през последните 12 месеца до
септември 2012 г. са открити 1400
нови депозита в размер над 100 хил.
евро.
Цените на акциите в България и по
света също отчетоха растеж през
2012 г., което се отрази благоприятно
върху балансите на домакинствата с
високо лично богатство, които са
инвестирали в ценни книжа.
Част от тези спестявания вече се
насочват към алтернативни
инвестиции като луксозните имоти,
които в момента носят висока
доходност.
Брой депозити над 100 хил. евро
7,000
6,972
6,064
6,000
5,000
4,000
4,871
4,180
3,000
2009
2,010
Източник: БНБ
Данните за 2012 г. са към септември.
2,011
2,012
Новото строителство на луксозни жилища е
ограничено
Луксозните жилища
представляват малък процент
от завършените през 2012 г.
жилища в София.
 Близо ¾ от всички
новозавършени жилища са 2- и
3-стайни, 10% са 1-стайни, а
12% са 4-стайни.
 Жилищата с повече от 4 стаи,
които най-често попадат в
категорията „луксозни“,
представляват едва 5% от
новите жилища през 2012 г.
 Предлагането на луксозни
имоти е ограничено и защото
малък брой имоти отговарят на
високите изисквания за
качество и ексклузивност.

Въведени в експлатация жилища в
София през 2012 г.
3 стаи
34%
2 стаи
38%
Източник: НСИ
4 стаи
12%
1 стая
10%
повече от
4 стаи
5%
5 стаи
3%
6 + стаи
2%
Собствениците са по-склонни да продават в
момента

Притиснати от обслужването на натрупаните
дългове, повече задлъжнели собственици на
имоти са склонни да се разделят със своя
Просрочени банкови
кредити
в млрд. лева
имот срещу добра оферта.

фирми
В края на 2012 г. просрочените кредити
домакинства
достигнаха 9.6 млрд. лева, от които 6.3 млрд.
лева са фирмени кредити.

Друга група продавачи искат да се
възползват от изгодните в момента пазарни
3.4
3.3
2.8
условия и също са готови да продадат своя
имот при атрактивна оферта.

Собствениците на имоти са по-склонни да
4.4
5.6
6.3
2011
2012
продават в момента и поради скъсяването на
сроковете за реализиране на продажба в
сравнение с предходни години.
2010
Източник: БНБ
Луксозните жилища през 2013 г.
Навлизането на еврозоната в нова
рецесия през второто полугодие на
2012 г. доведе до забавяне на
темповете, с които българският износ
нараства.
 Очакванията са, че износът ще расте
по-бързо през 2013 г., в случай че
кризата в еврозоната бъде овладяна.
Азия и най-вече Китай стават все позначима търговска дестинация за
българските износители.
 Частното потребление също ще
нарасне, имайки предвид рекордните
спестявания и очаквания ръст на
доходите на населението, което ще
стимулира фирмите, обслужващи
вътрешния пазар.
 В резултат на това доходите на
мениджърите в големи български и
международни фирми ще продължат
да растат с двуцифрени темпове и през
2013 г.

Двигатели на растежа
Растеж в % годишно
2012
прогноза за 2013
3.4
3.0
3.1
1.7
частно потребление
износ
Източник: Прогноза на Европейската комисия
Луксозните жилища през 2013 г.

Притокът на чужди капитали започна да се съживява през 2012 г. и тази тенденция ще
продължи и през 2013 г. Навлизането на свеж капитал е от изключително значение за растежа
на бизнеса, а оттам и за търсенето на луксозни имоти.

Присъствието на чужди фирми на българския пазар ще продължи да се разширява, което
означава по-силно търсене на луксозни имоти под наем или за покупка от страна на
експатриати.

В сравнение с подобни жилища в други страни в Централна и Източна Европа, българските
луксозни имоти изглеждат подценени, което е предпоставка за привличане на интереса на
чужденци, търсещи по-доходоносни инвестиционни алтернативи в условията на нулеви лихви
в глобален мащаб.

В България новият данък върху лихвите по депозитите допълнително ще намали реалната
доходност от банков влог до 4-4.5% през 2013 г. В резултат на това по-голяма част от пасивно
управляваното богатство на домакинствата, държано до момента в банки или кеш, ще се
насочва към луксозни имоти и други реални активи.

Сроковете за реализиране на продажба ще продължат да се скъсяват, а ликвидността на
луксозните имоти ще се подобрява.

Цените на луксозните имоти вероятно ще отчетат лек ръст през 2013 г., а реализираните
продажби ще се увеличат спрямо текущите нива.
Благодаря за вниманието !
10 април 2015 г.