Transcript case ch 05 商圈規劃與分析

商圈規劃與分析
零售管理概論 Chapter 5 商圈規劃與分析
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零售管理案例5-1 台北捷運商圈
零售管理案例5-2 麥當勞商圈
零售管理概論 Chapter 5 商圈規劃與分析
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零售管理案例 5-1
台北捷運商圈
倫敦維多利亞車站站內美食廣場、紐約曼哈頓中央
車站前的異國美食天堂、日本東京品川、上野車站前的
老街美食一條街。未來台北車站「五鐵共構」，包括台
鐵、高鐵、國道客運、台北捷運與機場捷運等，將匯集
一年2,200萬人次進出。一旦兩岸三通，帶動的觀光商機
會更龐大。
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台北捷運車站是在各捷運站設立一種「服務型店面」
的捷運商店，販賣書報、雜誌等各式生活用品，以服務
乘客需求。明亮的燈光、開架式的購買空間，這些由各
地店家競標、平均不到10坪大的捷運商店，不僅為捷運
公司帶來1億4,000萬的年租金收入，也為捷運車站帶來
不同的生氣，包括誠品、7-Eleven、康是美、星巴克咖
啡等成功品牌的進駐，使得這些新興的捷運商店，儼然
是路面的通路之外，另外一個大量人潮快速流動的小型
消費圈。
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位居台北火車站正對面，忠孝西路臨路，台北捷運
5號出口前，具備良好的地理位置及交通動線，並分享
高速鐵路、環島鐵路、台北捷運、機場捷運（交通部正
規劃中），以及都會區公車、長途客運的交會人潮。依
「台北車站特定區C1基地聯合開發計畫」資料顯示，本
區段目前每日往來人潮流量平均已超過60萬人次，形成
龐大的流動人潮並以此為活動樞杻。
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台北都市計劃重點發展區域，人潮、商潮、錢潮都
將在此匯集。以其無可取代的市中心優勢地位，不論是
3C賣場、國際觀光旅館、金融辦公大樓、百貨商場、餐
飲服務業等進駐，均是一級戰區，旗艦首選。時尚消費
市集與資訊市集已然成型，綜觀現階段站前商圈，以本
賣場向外輻射，目前有新光三越、站前地下街、新世界
廣場等百貨商場及燦坤、順發、NOVA等多家資訊賣場
進駐，已然形成大型商圈一級戰場。
資 料 來 源 ： 1.www.trtc.com.tw ； 2. 劉 楚 慧 (2001.1.13) ；
3.www.udn.com.tw； 4.www.skm.com.tw/index.asp?s=100&c=info；
5.李麗滿，《工商時報》，2007/3/26。
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零售管理案例 5-2
麥當勞商圈
寬達食品公司前開發營業部總監胡家濠：「麥當勞
的目標是在開發店面， 而不是炒作房地產，全球麥當勞
的經營策略，都是把速食業的本業經營和房地產方面的
副業經營，並列為二大事業經營重心。」
麥當勞有其一套科學分析的方法，以及市場調查技
術，才能夠帶動房地產增值。麥當勞所到之處，附近的
房地產行情一定會被帶動、炒熱，形成一個炙手可熱的
商圈。
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要開店的話，就找麥當勞隔壁，保證是人潮最多的
地方。除了說明麥當勞在商圈設定、土地評估的審慎作
業外，也可看出麥當勞匯集人氣、創造商機的能力。
例如，每開一個店，麥當勞都會進行一項商圈重疊
影響評估(impact study) 舉凡商圈內的人口數量、成長
率、年齡分布、學歷、家庭所得、消費習慣等，都透過
精密的科學分析統計。目前麥當勞已經擁有台灣各鄰里
的人口數量和商店家數和種類。
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美國麥當勞過去一向有全美最大的地產開發商之稱，
只要有麥當勞之處， 必定帶來人潮及錢潮，隨後而來的
就是「麥當勞商圈」及房地產價格的飆漲。聰明的麥當
勞老闆們，當然不會忽略這個商機，能夠以麥當勞的商
標，帶來大量的土地收益，自然要儘量自購營業據點，
一旦地價上漲，處理掉當初的投資所得的獲利，絕對不
是賣漢堡所能比擬的。
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