Transcript השקעות במקרקעין באמצעות חברות LLC בארה"ב

‫המקור‬
‫כללי מקום‬
‫באמצעות‬
‫במקרקעין‬
‫השקעות‬
‫חברות מיסים‬
‫‪ LLC‬א'בארה"ב‬
‫החוג לחשבונאות‬
‫נדב שגיא עו"ד (רו"ח)‬
‫מרצה‪ :‬נדב שגיא‪ ,‬עו"ד (רו"ח)‬
‫נדב שגיא‪ ,‬עו"ד (רו"ח)‬
‫מהות ה‪ LLC -‬וסיווגה בארה"ב‬
‫‪ LLC‬היא חברה בהתאם לדיני החברות במדינות ארה"ב‪.‬‬
‫מאפיינים‪:‬‬
‫ אחריות מוגבלת‪.‬‬‫ זכויות חברים‪ ,‬להבדיל מ‪-‬מניות‪.‬‬‫ התקנות מאפשרות לחברים ב‪ LLC -‬לשנות את סיווגו לצורכי‬‫מס לגוף אטום על ידי בחירה בטופס ספציפי‪.‬‬
‫‪ -‬תקנות ה‪.Check the box :‬‬
‫נדב שגיא‪ ,‬עו"ד (רו"ח)‬
‫סיווג ‪ LLC‬לצרכי מס בישראל –‬
‫חוזר מס הכנסה ‪3/2002‬‬
‫חוזר מס הכנסה ‪ 3/2002‬מפרט מהי הגדרת חבר בני אדם‬
‫וקובע‪" :‬הגדרה רחבה זו תחול לגבי ‪ LLC‬שהוקם או נרשם לפי‬
‫דיניה של אחת המדינות בארה"ב ואשר הוכח שהוא מקיים‬
‫פעילות עסקית – מסחרית ממשית מחוץ לישראל‪ .‬במקרים‬
‫אלו יהווה ה ‪ LLC‬גוף בעל ישות משפטית נפרדת משל חבריו‪.‬‬
‫חבות במס ישראלי תקבע בהתאם למעמדו‪ ,‬לסוג ההכנסה‬
‫ומקום הפקתה"‪.‬‬
‫היינו‪ :‬רשויות המס בישראל רואות בישות המשפטית מסוג ‪LLC‬‬
‫כחבר בני אדם‪.‬‬
‫משמעות‪ :‬תחולת מס חברות‪ ,‬שליטה וניהול‪ ,‬מיסוי דו‪-‬שלבי‪.‬‬
‫נדב שגיא‪ ,‬עו"ד (רו"ח)‬
‫חוזר מס הכנסה ‪ – 5/2004‬זיכוי ממס‬
‫זר לתושב ישראל המחזיק ב‪LLC -‬‬
‫החוזר בא לתת פתרון לקיום כפל המס עקב כללי הזיכוי בישראל‪:‬‬
‫"מאחר וה‪ LLC -‬נחשב כחבר בני אדם‪ ,‬הכנסותיו והפסדיו‬
‫אינם משויכים למחזיקים בו ולכן מבחינת הדין הישראלי אנו‬
‫ניצבים בפני גוף משפטי נפרד (בדומה לחברה זרה) אשר לו‬
‫הכנסות‪ ,‬הוצאות וכו'‪ .‬וכנגד – קיים בו מחזיק (תושב ישראל)‬
‫אשר שילם מס למדינה הזרה אולם אין מיוחסות לו הכנסות על‬
‫פי הדין בישראל"‬
‫לכאורה במועד חלוקת הדיבידנד יהא תשלום מס נוסף על ידי‬
‫היחידים בישראל‪ ,‬מבלי לאפשר מתן זיכוי ממס זר‪.‬‬
‫נדב שגיא‪ ,‬עו"ד (רו"ח)‬
‫חוזר מס הכנסה ‪ – 5/2004‬זיכוי ממס‬
‫זר לתושב ישראל המחזיק ב‪LLC -‬‬
‫כך‪ ,‬סעיף ‪ 199‬לפקודה מגדיר מיסוי חוץ כדלקמן‪:‬‬
‫"מסים המשתלמים על ידי תושב ישראל לרשויות המס של‬
‫מדינה מחוץ לישראל‪ ,‬על הכנסה שהופקה או שנצמחה באותה‬
‫המדינה‪ ,‬לרבות מסים המשתלמים למדינות שהן חלק ממדינה‬
‫פדרלית או לרשויות אזוריות שהן חלק מאותה המדינה‪,‬‬
‫המחושבים כאחוז מההכנסה‪ ,‬ולמעט מסים עירוניים‪".‬‬
‫ועל כן קובע החוזר‪:‬‬
‫"הזיכוי ממס ניתן כנגד חבות במס על הכנסה‪ ,‬ובאין הכנסה‪,‬‬
‫לא קיימת חבות במס ולפיכך גם אין מקום ליתן זיכוי‪".‬‬
‫נדב שגיא‪ ,‬עו"ד (רו"ח)‬
‫חוזר מס הכנסה ‪– 5/2004‬‬
‫פתרון לבעיית הזיכוי ממס זר‬
‫אפשרות א'‪:‬‬
‫השליטה והניהול על עסקיו של ה‪ LLC -‬מופעלים בישראל‪:‬‬
‫"במקרה זה‪ ,‬התאגיד הוא חבר בני אדם תושב ישראל‪ ,‬לאור‬
‫הגדרת "תושב" בסעיף ‪ 1‬לפקודה‪ .‬ההתייחסות אליו תהיה‬
‫כאל חברה תושבת ישראל והכנסתו החייבת תחושב בהתאם‬
‫להוראות הפקודה‪.‬‬
‫לעניין הזיכוי ממס‪ ,‬על אף העובדה שהמס שולם ע"י המחזיק‬
‫(תושב ישראל)‪ ,‬ייחשב המס הזר כאילו שולם ע"י התאגיד‬
‫ויינתן כזיכוי כנגד מס החברות שבו התאגיד חייב בישראל‪.‬‬
‫בעת חלוקת רווחים למחזיק ייראו בכך כדיבידנד‪".‬‬
‫נדב שגיא‪ ,‬עו"ד (רו"ח)‬
‫חוזר מס הכנסה ‪ – 5/2004‬זיכוי ממס‬
‫זר לתושב ישראל המחזיק ב‪LLC -‬‬
‫אפשרות ב'‪:‬‬
‫השליטה והניהול על עסקיו של ה‪ LLC -‬אינם מופעלים בישראל‪:‬‬
‫"בכדי למנוע את כפל המס העשוי להיווצר משום ייחוס‬
‫ההכנסות למחזיק (תושב ישראל)‪ ,‬יתאפשר למחזיק לדווח‬
‫בישראל על הכנסת התאגיד באופן אישי‪.‬‬
‫במקביל‪ ,‬יינתן זיכוי בשל המס הזר ששולם ע"י המחזיק"‪.‬‬
‫נדב שגיא‪ ,‬עו"ד (רו"ח)‬
‫שימור אופיין של ההכנסות המיוחסות‬
‫ושיעור המס החל עליהן‬
‫"כאשר הכנסות של ‪ LLC‬מיוחסות לתושב ישראל יישמר‬
‫אופיין"‪.‬‬
‫למשל‪ :‬הכנסה מעסק שמפיק התאגיד תיחשב הכנסה מעסק בידי‬
‫המחזיק‪.‬‬
‫נדב שגיא‪ ,‬עו"ד (רו"ח)‬
‫‪ LLC‬אשר עונה על הגדרת חנ"ז‬
‫ הוראות סעיף ‪75‬ב לפקודה (חנ"ז) יחולו רק ביחס למחזיק ב‪-‬‬‫‪ LLC‬אשר לא בחר בהפעלת הוראות חוזר מס הכנסה‪.‬‬
‫ "בעל שליטה ב‪ LLC -‬אשר עונה להגדרת חנ"ז‪ ,‬ימוסה‬‫באותו אופן שבו ממוסה בעל שליטה בחנ"ז"‪ .‬כלומר‪ :‬יראו‬
‫ב"רווחים שלא שולמו" בידי התאגיד כאילו קיבל אותם‬
‫כדיבידנד‪.‬‬
‫ תאגיד אשר פסק מלהיחשב חנ"ז ייחשב כתאגיד אשר בחר‬‫להיחשב כ"שקוף" לעניין מס בארה"ב‪ ,‬וייבחן האם השליטה‬
‫והניהול על עסקיו של ה‪ LLC -‬מופעלים מישראל‪ ,‬אם לאו‪.‬‬
‫נדב שגיא‪ ,‬עו"ד (רו"ח)‬
‫הטיפול במכירת מניות ‪LLC‬‬
‫נישום שבחר בהפעלת הוראות חוזר מס הכנסה ומכר את‬
‫החזקותיו ב‪ LLC -‬יחשב את רווח ההון שנוצר לו במכירה תוך‬
‫התייחסות לנושאים אלו‪:‬‬
‫ רווחים אשר טרם חולקו למחזיק ב‪ LLC -‬ואשר שולם עליהם‬‫מס בישראל‪ ,‬יופחתו מהתמורה שקיבל בשל המכירה‪.‬‬
‫ חישוב רווח ההון ייעשה בהתאם להוראות הקבועות בחלק ה'‬‫לפקודה‪ ,‬לרבות לעניין החלוקה הלינארית של רווח ההון‬
‫ולעניין שיעורי המס‪.‬‬
‫נדב שגיא‪ ,‬עו"ד (רו"ח)‬
‫הוראות תחילת החוזר‬
‫ הוראות החוזר יופעלו רק לאחר שהנישום ביקש להחיל עליו‬‫את ההסדר שנקבע בחוזר‪ .‬יראו בנישום כאילו ביקש להפעיל‬
‫את הוראות החוזר אם יישם את הוראותיו עם הגשת הדוח‬
‫הראשון שלאחר פרסום חוזר זה לפקיד השומה‪.‬‬
‫ נישום שבחר ליישם את הוראות החוזר לא יוכל לחזור בו‬‫מבחירתו ויפעיל את הוראותיו באופן עקבי גם בשנים‬
‫העוקבות‪.‬‬
‫ במקרה של נישום שבחר בהפעלת הוראות החוזר ובאחת‬‫השנים נוצר הפסד כתוצאה מפעילות התאגיד השקוף‪ ,‬יקוזזו‬
‫ההפסדים ברמת התאגיד בשנים העוקבות‪.‬‬
‫נדב שגיא‪ ,‬עו"ד (רו"ח)‬
‫חבויות המס בעת השקעה בנדל"ן‬
‫באמצעות ‪LLC‬‬
‫חבות המס בגין הכנסות שוטפות‬
‫ משקיע ישראלי יהיה חייב במס באופן שוטף אפילו אם ה‪ LLC -‬לא‬‫תבצע חלוקה של רווחים‪.‬‬
‫ שיעורי מס פדראלי פרוגרסיביים‪:‬‬‫סך הכנסה (‪)$‬‬
‫‪1 – 8,700‬‬
‫‪8,701 – 35,350‬‬
‫‪35,351 – 85,650‬‬
‫‪85,651 – 178,650‬‬
‫‪178,651 – 388,350‬‬
‫*מעל ‪388,350‬‬
‫שיעור המס‬
‫‪10%‬‬
‫‪15%‬‬
‫‪25%‬‬
‫‪28%‬‬
‫‪33%‬‬
‫‪35%‬‬
‫‪ -‬יתכן וההכנסות יחויבו במס עירוני‬
‫נדב שגיא‪ ,‬עו"ד (רו"ח)‬
‫חבויות המס בעת השקעה בנדל"ן‬
‫באמצעות ‪LLC‬‬
‫הוצאות מותרות בניכוי בארה"ב‪:‬‬
‫ פחת בשיעור ‪ 3.6%‬על מרכיב המבנה (כ‪ 70%-‬משווי‬‫המבנה)‪.‬‬
‫ הוצאה חד פעמית בסך כ‪ $3,700 -‬בשנה‪.‬‬‫ הוצאות נוספות‪ :‬עלות ביקורים בנכס לרבות כרטיסי טיסה‪,‬‬‫מלון‪ ,‬אש"ל וכיו"ב‪.‬‬
‫חובה לשמור על תיעוד בנושא‪.‬‬
‫ דיסקליימר‬‫נדב שגיא‪ ,‬עו"ד (רו"ח)‬
‫חבויות המס בעת השקעה בנדל"ן‬
‫באמצעות ‪LLC‬‬
‫ניכוי מס במקור‪:‬‬
‫ ה‪ LLC -‬חייבת בניכוי מס במקור בארה"ב בגין הכנסותיה אשר‬‫ייוחסו למשקיעים ישראלים‪.‬‬
‫ המשקיעים הישראלים יוכלו לקבל זיכוי בשל המס אשר נוכה‬‫במקור על ידי ה‪ LLC -‬כנגד חבות המס הכוללת שלהם‬
‫בארה"ב כאשר יגישו דוחות מס לרשויות המס בארה"ב‪.‬‬
‫ לא ינוכה מס במקור במידה וה‪ LLC-‬תחלק את רווחיה‬‫למשקיעים ישראליים‪.‬‬
‫נדב שגיא‪ ,‬עו"ד (רו"ח)‬
‫חבויות המס בעת השקעה בנדל"ן‬
‫באמצעות ‪LLC‬‬
‫רווחי הון‬
‫ מכירת הנדל"ן תגרום ל"רווח הון מסוג טווח ארוך" בידי ה‪-‬‬‫‪.)long term capital gain( LLC‬‬
‫ שיעור המס ליחידים על מרכיב הרווח שאינו נובע מפחת‪:‬‬‫‪.15%‬‬
‫ שיעור המס ליחידים על המרכיב בגובה הפחת שנתבע‪.25% :‬‬‫ בהנחה של שקיפות יחול שיעור מס מצטבר כולל בישראל של‬‫‪.25%‬‬
‫ בהתאם לגישת רשות המיסים ניתן יהיה לקבל זיכוי ממס אשר‬‫ישולם בארה"ב במישור ה‪ LLC -‬כנגד חבות המס של‬
‫המשקיעח)תושב ישראל‪.‬‬
‫נדב שגיא‪ ,‬עו"ד (רו"‬
‫חבויות המס בעת השקעה בנדל"ן‬
‫באמצעות ‪LLC‬‬
‫מס עזבון‬
‫יחידים המשקיעים ב‪ LLC -‬חייבים במס עזבון בארה"ב‪.‬‬
‫נדב שגיא‪ ,‬עו"ד (רו"ח)‬
‫חבויות המס בעת השקעה בנדל"ן‬
‫באמצעות ‪LLC‬‬
‫בעייתיות שליטה וניהול‪:‬‬
‫ הבעייתיות‪ :‬שליטה וניהול על ה‪ LLC -‬בישראל עשויה לשלול‬‫הטבות מס המוקנות בחוזר‪.‬‬
‫ הפתרון‪ :‬דיווח על ה‪ LLC -‬כחברה משפחתית‪.‬‬‫דיווח על ה‪ LLC -‬בחברת בית‪.‬‬
‫יתרונותיה של חברה משפחתית‪:‬‬
‫ אפשרות קיזוז הפסדים שנצברו לחברה בתקופת ההטבה‬‫כנגד הכנסה חייבת של הנישום המייצג‪.‬‬
‫ הטבות הניתנות לנישום המייצג במישור הפרטי‪ ,‬על הכנסות‬‫ממקורות מסוימים ניתנות לניצול כנגד הכנסותיה הנובעות‬
‫מאותו מקור‪.‬‬
‫נדב שגיא‪ ,‬עו"ד (רו"ח)‬
‫חבויות המס בעת השקעה בנדל"ן‬
‫באמצעות ‪LLC‬‬
‫ אין אירוע מס בעת חלוקת דיבידנד‪.‬‬‫יתרונותיה של חברת בית‪:‬‬
‫ ייחוס רווחי החברה לבעלי מניותיה – אין חיוב במס בגין חלוקת‬‫דיבידנד‪.‬‬
‫ היעדר צורך לקרבה משפחתית בין בעלי המניות‪.‬‬‫ ניתן להגיש בקשה לסיווג חברה כחברת בית עד למועד הגשת‬‫הדוח השנתי לרשויות המס‪.‬‬
‫נדב שגיא‪ ,‬עו"ד (רו"ח)‬
‫חבויות המס בעת השקעה בנדל"ן‬
‫באמצעות ‪LLC‬‬
‫דגשים נוספים‪:‬‬
‫ פעולה באמצעות ‪ LLC‬עדיפה מבחינת נטל המס‪ ,‬אולם‬‫מחייבת הגשת דוחות מס בארה"ב‪.‬‬
‫ שיעורי המס בארה"ב עשויים להשתנות לאור בחירות‬‫בארה"ב‪.‬‬
‫ כלל האמור לעיל כפוף לייעוץ מיסויי בקשר לדיני המס‬‫האמריקאים‪.‬‬
‫נדב שגיא‪ ,‬עו"ד (רו"ח)‬