Transcript DORADZTWO NA RYNKU NIERUCHOMOŚCI

DORADZTWO NA RYNKU
NIERUCHOMOŚCI
RYNKI NIERUCHOMOŚCI
• Rynek nieruchomości ukształtował się w Polsce
w 1990 r w wyniku transformacji gospodarczej
• Rodzaje rynków :
rynek lokali mieszkalnych i użytkowych
rynek domów mieszkalnych
rynek nieruchomości komercyjnych :
obiektów handlowych,
biurowców, hoteli,
magazynów,
obiektów zabytkowych
• Rodzaje rynków w układzie terytorialnym :
rynek lokalny,
rynek regionalny,
rynek krajowy,
rynek międzynarodowy.
Przykłady :
- rynek lokalny : lokale i domy mieszkalne,
- Rynek regionalny : biurowce, hotele
- Rynek krajowy : obiekty zabytkowe, magazyny,
- Rynek międzynarodowy : obiekty zabytkowe.
USŁUGI DORADCZE
DORADZTWO DŁUGO NIE BYŁO ODRĘBNĄ KATEGORIĄ
PRAWNĄ.
WIĄŻE SIĘ ONO Z OBSŁUGĄ RYNKU NIERUCHOMOŚCI.
PODEJMOWALI SIĘ I JEJ I NADAL PODEJMUJĄ :
-PRAWNICY
-DEWELOPERZY
-PROJEKTANCI
-EKONOMIŚCI
-BANKOWCY
-DORADCY FINANSOWI ITD
PRAWNE PODSTAWY DZIAŁALNOŚCI
DORADCÓW
• Nowelizacja ustawy o gospodarce
nieruchomościami z dnia 28.XI.2003 r.
(Dz.U z 2004 r. Nr 141 poz. 1492) ustaliła
możliwość wykonywania usług
doradczych prowadzonych przez :
- rzeczoznawców majątkowych,
- pośredników w obrocie
nieruchomościami,
- zarządców nieruchomości.
Ustawa nie definiuje na czym usługi
doradcze mają polegać.
• Przepisy ugn odnoszące się do doradztwa
prowadzonego przez :
-
rzeczoznawców majątkowych
art. 174 ust.3 pkt 1.
-
pośredników w obrocie nieruchomościami
art. 180 ust. 1a
-
zarządców nieruchomości
art.. 185 ust. 1a
•W przytoczonych artykułach ugn wymienia się
przykładowo usługi doradcze sprawowane przez :
rzeczoznawców majątkowych :
- opracowania i ekspertyzy nie stanowiące
operatu szacunkowego dot. rynku
nieruchomości,
- efektywności inwestowania w
nieruchomości i ich rozwoju,
- skutków finansowych uchwalania lub
zmiany mpzp.
Jeżeli chodzi o pośredników w obrocie
nieruchomościami to formułuje się ogólnie że mogą
oni wykonywać doradztwo w zakresie rynku
nieruchomości.
• Co do zarządców nieruchomości to powołany
artykuł ugn mówi, iż mogą oni wykonywać usługi
doradcze w zakresie zarządzania
nieruchomościami.
Z kolei art. 23.ust.2 odnoszący się do
gospodarowania zasobem nieruchomości SP
upoważnia te 3 grupy zawodowe do wykonywania
czynności związanych m.innymi z
ewidencjonowanie nieruchomości, sporządzania
planów wykorzystania zasobu itp.
Podobne zadania mogą być powierzone w ramach
gospodarowania gminnym zasobem nieruchomości.
• Wykonywanie usług doradczych nie wymaga
licencji, zdania dodatkowych egzaminów, jest
specjalnością polegającą na udzielaniu fachowej
porady.
Specjalność ta najbardziej rozwinęła się w USA i
W.Brytanii.
Doradcy skupieni są w organizacjach zawodowych:
- USA w Conselors of Real Estate zrzeszonych jest
ponad 1000 doradców,
- W W.Brytanii zrzeszeni są w RICS
- W Polsce :
- Polskie Stowarzyszenie Doradców Rynku
Nieruchomości,
- Polskie Towarzystwo Ekspertów i Doradców
Rynku Nieruchomości.
DEFINICJA DORADZTWA WG CRE
• Zapewnienie kompetentnej, obiektywnej i
bezstronnej porady , profesjonalnej informacji i
trafnego rozstrzygnięcia w zakresie
zróżnicowanej i szeroko pojętej problematyki
nieruchomościowej, obejmującej jakikolwiek lub
wszystkie zakresy działalności, takie jak obrót,
najem, zarządzanie, planowanie, finansowanie,
wycena, opinie biegłych itp.
• Doradztwo może obejmować jedną lub wszystkie
z powyższych usług.
• Mogą to być działania : ogólne, komplementarne,
cząstkowe (specjalistyczne)
DORADZTWO DLA JEDNOSTEK
SAMORZĄDU TERYTORIALNEGO
• Opracowywanie strategii gospodarki
nieruchomościami, będącymi w zasobach gminy,
• Opinie nt polityki gminy w zakresie sprzedaży,
gruntów, użytkowania wieczystego, dzierżawy,
• J.w lecz budynków, lokali mieszkalnych,
użytkowych,
• Opinie nt wykorzystania mienia gminnego, jego
stanu technicznego i funkcjonalnego,
• Opinie odnośnie zakupu nieruchomości do
zasobu gminnego,
• Udział w zespołach opracowujących Studium
uwarunkowań i kierunków zagospodarowania
gminy oraz mpzp.
• Opinie nt ustanawiania opłat adiacenckich, z tyt.
użytkowania wieczystego, podziałów
nieruchomości, działek gruntowych, stawek
najmu, stawek dzierżawnych itp.,
• Udział w programach rewitalizacji terenów,
• Udział w opracowywaniu planów rozwoju gminy,
• Wspieranie działań w zakresie gospodarowania
przestrzenią publiczną,
• Sporządzanie map cenowych nieruchomości
gruntowych zabudowanych i niezabudowanych.
• Opinie nt ustanawiania opłat adiacenckich, z tyt.
użytkowania wieczystego, podziałów
nieruchomości, działek gruntowych, stawek
najmu, stawek dzierżawnych itp.,
• Udział w programach rewitalizacji terenów,
• Udział w opracowywaniu planów rozwoju gminy,
• Wspieranie działań w zakresie gospodarowania
przestrzenią publiczną,
• Sporządzanie map cenowych nieruchomości
gruntowych zabudowanych i niezabudowanych.
DORADZTWO W OBSŁUDZE PODMIOTÓW
GOSPODARCZYCH
• Zagospodarowanie zbędnych nieruchomości
zabudowanych,
• J.w lecz nie zabudowanych,
• Podział terenów w celu ich zbycia,
• Zbywania lokali mieszkalnych i użytkowych,
• Wycena utraconych korzyści,
• Nabywanie nieruchomości na cele rozwojowe,
• Podatki od nieruchomości,
• Rozstrzyganie sporów na obszarze
nieruchomości,
• Wykonywanie usług doradczych nie wymaga
licencji, zdania dodatkowych egzaminów, jest
specjalnością polegającą na udzielaniu fachowej
porady.
Specjalność ta najbardziej rozwinęła się w USA i
W.Brytanii.
Doradcy skupieni są w organizacjach zawodowych:
- USA w Conselors of Real Estate zrzeszonych jest
ponad 1000 doradców,
- W W.Brytanii zrzeszeni są w RICS
- W Polsce :
- Polskie Stowarzyszenie Doradców Rynku
Nieruchomości,
- Polskie Towarzystwo Ekspertów i Doradców
Rynku Nieruchomości.
DORADZTWO DLA BANKÓW
• Analiza źródeł ryzyka tkwiących nieruchomości
(z uwagi na rodzaj i lokalizację),
• Płynność na rynku określonego typu
nieruchomości,
• Zabezpieczenie hipoteczne kredytów,
• Poszukiwanie nieruchomości dla Funduszy
Inwestycyjnych Nieruchomości,
• Monitoring inwestycji kredytowanych przez bank.
DORADZTWO DLA OSÓB FIZYCZNYCH
• Związane z :
nabywaniem nieruchomości : mieszkalnych,
komercyjnych:
- lokalizacja, położenie, otoczenie,
- uzbrojeniem terenu
- wielkość obiektów,
- możliwości adaptacyjne istniejących
obiektów i opłacalność adaptacji,
rozbudowa,
- zapewnieniem finansowania,
- wykonaniem projektu i wykonawstwa,
- zbywaniem nieruchomości.
DUE DILIGENCE NIERUCHOMOŚCI
• Jest to badanie (audyt) nieruchomości obejmujące
szczegółową analizę cech nieruchomości oraz
czynników mających na nią wpływ w chwili obecnej
oraz mogących wystąpić w przyszłości. Może
dotyczyć nieruchomości :
gruntowej nie zabudowanej, przeznaczonej
pod inwestycję,
gruntowej zabudowanej obiektami
komercyjnymi.
Sporządzane jest na ogół na zlecenie :
kupującego,
czasami banku,
rzadziej dla sprzedającego.
RODZAJE DUE DILIGENCE
– PRAWNE
– RYNKOWE
– TECHNICZNE
– ŚRODOWISKOWE
– EKONOMICZNE
– FINANSOWE/PODATKOWE
DUE DILIGENCE PRAWNE
• OBEJMUJE BADANIE:
tytułu i obciążenia nieruchomości,
najmów,
zagospodarowania przestrzennego,
pozwoleń,
gwarancji i rękojmi za wady budynku.
Tytuł i obciążenia nieruchomości
własność prawo u.w – ujawnione w Kw
obowiązki i ograniczenia spoczywające na
u.w
czy osoby trzecie zgłaszają roszczenia
reprywatyzacyjne
Najmy
-
zakres najmu (powierzchnia, parkingi)
na jaki okres,
okres wypowiedzenia,
czy umowy przewidują przedłużenie,
czy umowy przewidują podnajem,
możliwość pełnego refakturowania kosztów
eksploatacyjnych,
klauzule o rewaloryzacji czynszu
Zagospodarowanie przestrzenne
-
czy jest mpzp (czy jest opracowywany?)
analiza Studium uwarunkowań i kierunków
zagospodarowania gminy
czy decyzja o WZiZT jest zgodna z przyszłym
planem
nieruchomości zabytkowe objęte ochroną
konserwatorską
Pozwolenia
budowlane,
środowiskowe,
eksploatacyjne
Gwarancja i rękojmia
-
terminy gwarancji/rękojmi
liczba wykonawców,
kwoty zatrzymane, ubezpieczenie
czy podwykonawcy otrzymali pełne
wynagrodzenie.
Źródła
-
-
księgi wieczyste,
zbiór akt do Kw,
kataster nieruchomości,
ortofotomapa
gminna i wojewódzka ewidencja zabytków,
krajowy rejestr sądowy,
rejestry decyzji o ustaleniu lokalizacji celu
publicznego,
stan roszczeń reprywatyzacyjnych
DUE DILIGENCE RYNKOWE
• Badanie rynku nieruchomości w skali globalnej i lokalnej z
uwzględnieniem specyfiki danego segmentu rynku,
konkurencji obecnej i przyszłej oraz perspektyw rozwoju
(popyt na wynajem, rynkowe stawki najmu, kształtowanie
się pustostanów itp.)
• Perspektywy rozwojowe województwa, powiatu, gminy.
• Sytuacja demograficzna w regionie, skala bezrobocia, siła
nabywcza ludności, potencjalna klientela.
• Dla konkretnej nieruchomości istotna jest lokalizacja,
położenie, otoczenie, powiązania komunikacyjne i
perspektywy związane z procesami planistycznymi.
DUE DILIGENCE TECHNICZNE
Obejmuje przykładowo :
- warunki geotechniczne gruntu,
- opis techniczny obiektu i jego ew. poprzednie
wykorzystanie, trwałość użytych materiałów, jakość
wykonawstwa, zagospodarownie terenu nieruchomości,
- funkcjonalność i nowoczesność obiektu,
- możliwości adaptacyjne i modernizacyjne,
- stan dokumentacji technicznej powykonawczej
- zgodność wykonania obiektów z przepisami,
- pomiary kontrolne powierzchni użytkowej budynku oraz
porównanie z istniejącymi umowami najmu,
- sprawdzenie jakości dotychczasowego zarządzania
budynkiem w kontekście dokonywania przeglądów
okresowych, prowadzenia robót remontowych i
konserwacyjnych,
- identyfikacja usterek wymagających usunięcia,
- możliwości rozwojowe.
DUE DILIGENCE ŚRODOWISKOWE
Obejmuje przykładowo:
- określenie stanu gruntu w aspekcie
występowania możliwych zanieczyszczeń,
bezpieczeństwo użytych materiałów bud.
- opinie środowiskowe,
- badanie zgodności standardów technicznych
obiektu z przepisami dot. ochrony środowiska,
- otoczenie aktualne, przyszłe,
- hałas,
DUE DILIGENCE EKONOMICZNE
Jest to badanie kosztów i przychodów oraz ryzyk związanych z
przepływami finansowymi.
Analiza przychodów jest powiązana z analizą techniczną i
prawną.
Analiza przyszłych kosztów eksploatacji i utrzymania obiektu.
Analiza najlepszego i najefektywniejszego wykorzystania
Wynikiem tego opracowania jest identyfikacja
wszelkich zobowiązań i obciążeń nieruchomości.
Wycena nieruchomości także dla potrzeb banku.
DUE DILIGENCE FINANSOWE PODATKOWE
Obejmuje przykładowo :
- analizę umów i rozliczeń z najemcami
terminowość płatności,
- umowy i rozliczenia z dostawcami mediów,
- identyfikację niezapłaconych należności,
- analizę prawidłowości ustalenia podatku od
nieruchomości.
PRZEBIEG PROCESU DUE DILIGENCE
•Występuje podział na 2 etapy,
wstępny
szczegółowy
Etap wstępny : identyfikacja obszarów ryzyka
konkretnej nieruchomości ( 2 tygodnie)
Etap szczegółowy : wykonanie pełnego zakresu due
diligence (2 do 4 tygodni).
ZAKRES DORADZTWA
• Doradztwo inwestycyjne :
I. W Fazie przedwstępnej:
- poszukiwanie nieruchomości gruntowej,
- określenie potencjału rozwojowego
nieruchomości,
- due diligence :
- badanie stanu prawnego,
- atrakcyjność położenia, otoczenie, dostępność
komunikacyjna, infrastruktura
- warunki geotechniczne,
- analiza mpzp,
- analiza wpływu inwestycji na otoczenie,
- wycena nieruchomości,
- wybór projektanta,
- uzyskanie WZiZT
II. W Fazie wstępnej:
- analiza rynku, studium możliwości,
biznesplan,
- wybór zespołu developerskiego
- wybór projektanta i wykonawcy,
- pozwolenie na budowę,
- wybór zarządcy nieruchomości,
- poszukiwanie strategicznych najemców
nabywców.
III. Faza realizacji
- nadzór nad wykonywaniem robót,
- kontrola harmonogramu rzeczowofinansowego,
- uzgadnianie zmian w projekcie,
- współpraca z bankami,
- komercjalizacja inwestycji
IV. Oddanie do użytkowania
- formalności związane z uruchomieniem
obiektu,
- uczestnictwo w odbiorach,
- pomoc w doborze najemców (nabywców),
- współpraca z zarządcami.
ORGANIZACJA USŁUG DORADCZYCH
• Doradca powinien posiadać interdyscyplinarną,
szeroką wiedzę, aczkolwiek nie specjalistyczną w
takich dziedzinach jak :
geodezja,
` budownictwo, architektura,
ekonomika nieruchomości,
prawo,
rynek nieruchomości, lokalny, regionalny,
krajowy,
podatki,
itd.
• Usługi doradcze mogą być prowadzone :
jednoosobowo,
w firmie kilkuosobowej,
w firmie średniej wielkości do 20 osób,
w dużej firmie consultingowej
(typu EUROMOST, GLEEDS, BOVIS).
• Doradcy oferują swoje usługi na ściśle
określonych zasadach, za z góry uzgodnione
wynagrodzenie, a nie w oparciu o prowizję, lub
przyszły zysk.
• Doradca działa w imieniu swojego klienta i
powinno być on nastawiony na osiągnięcie celu
konkretnego klienta.
NOWE FUNKCJE
• Quantiti Surveyor,
• Project Manager,
• Construction Manager,
• Ekonomista Budowlany,
• Agent (marketingowiec)