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“CURSO DE DISCIPLINA URBANÍSTICA EN
ARAGÓN”
LA REGULARIZACIÓN DE
PARCELACIONES URBANÍSTICAS
Germán Jiménez Ruiz
Calle Zumalacárregui 4, Pral B 50006, Zaragoza
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SUMARIO
1.- Origen de las parcelaciones urbanísticas en SNU
2.- Ubicación, características y efectos de las parcelaciones
ilegales
3.- Medidas legislativas de control previo: licencias
Licencias / Protocolo Notacios-Registradores
4.- Medidas disuasorias respecto a hechos no controlados
- Demolición / sanción / pena
5.- Intento de delimitar los efectos del trafico jurídico civil
6.- Encauzamiento legal: regularización de parcelaciones
1.- ORIGEN DE LAS PARCELACIONES
URBANÍSTICAS
a) Hasta 1975: urbanizaciones aisladas en SNU dentro de la
legalidad
-LS´56: Planes de Ordenación Especiales en suelo rústico:
Virgen de la Columna (El Burgo de Ebro) -1972-, Las Lomas del Gállego (Zuera) -1969-,
El Zorongo y Torre del Pinar en Garrapinillos (ZGZ)
clases acomodadas
b) A partir de 1975: urbanizaciones aisladas al margen de la legalidad
FACTORES SOCIOECONÓMICOS
CAMBIO LEGISLATIVO
- escasa demanda de clases acomodadas
LS´75 / TRLS´76: no permiten
urbanizaciones en SNU
-crisis económica impide sufragar costes
urbanización
- Emigración rural: necesidad 2ª residencia
* Aragón: ausencia presión inmobiliaria /
decadencia sector agrícola
Parcelaciones ilegales
¿Cómo se desarrollaron las parcelaciones ilegales?
Descoordinación legislación urbanística y agraria
LS´56 y TRLS´76
(prohibían parcelaciones
que incumplieran UMC)
legislación agraria
Ley de Reforma y Desarrollo
Agrario de 1973: permitía no
ajustarse a UMC cuando la parcela se
destinara a huertos familiares
c) Finales años 80-años 90: decae la parcelación ilegal
- Medidas legislativas
- Exceso de parcelaciones ilegales
- Cambio socioeconómico clase media
Vivienda + parcela ilegal
Vivienda unifamiliar
2.- UBICACIÓN, CARACTERÍSTICAS Y EFECTOS DE LAS
PARCELACIONES ILEGALES
2.1.- Ubicación de las parcelaciones ilegales en Aragón
-Entorno de ZGZ (30-35 km)
-Corredor del Gállego/carretera de Huesca:
Villanueva, San Mateo, Zuera
-Corredor del Ebro /autopista de Barcelona:
Pastriz, Alfajarín, Nuez de Ebro, Villafranca
de Ebro, Osera
-Corredor del Ebro/carretera de Castellón:
Burgo de Ebro, Fuentes de Ebro
-Corredor del Huerva/carretera Valencia:
Cuarte, Cadrete, María de Huerva, Muel
-Carretera de Madrid: La Muela
-Corredor del Ebro/autopista de Logroño:
Utebo, Pinseque, Alagón, Figueruelas,
Bárboles
-Entorno inmediato de
poblaciones más importantes:
Huesca, Teruel, Monzón, Barbastro,
Sabiñánigo, Calatayud, Caspe, Belchite o
Borja
-Cerca de buenos accesos: proximidad a carreteras, caminos
existentes
- Proximidad a ríos: riego…
- Proximidad a urbanización consolidada
2.2.- Características de las parcelaciones ilegales
-Origen al margen del planeamiento/sin control municipal
-Ausencia de infraestructuras
- Red viaria sin pavimentar, muy estrecha, sin aparcamiento, fondo de
saco
-Ausencia de dotaciones públicas y zonas verdes
- Parcelario regular estructurado mediante caminos existentes
o ramificaciones;800-1000 -2000 m2
-Uso residencial: segunda residencia/huerto familiar/
industrial/ primera residencia: impulso a legalización
- Baja calidad construcción: autoconstrucción, ausencia de
control administrativo
2.3.- Efectos de las parcelaciones ilegales
-Deterioro entorno y del suelo
-Afección paisaje
-Transformaciones reversibles (salvo elevada consolidación):
- ausencia de infraestructuras
- Individualismo antisocial
-Riesgo de chabolización
destino del suelo sin transformar
3.- MEDIDAS LEGISLATIVAS DE CONTROL PREVIO
3.1.- Antecedentes del régimen actual
a) LS´90 y TRLS´92: control previo de parcelaciones no urbanísticas
declaración de innecesariedad de licencia de parcelación urbanística
* Exigencia por Notarios y Registradores
b) Conclusiones DGA – Colegio Notarios y Registradores 1995
Clarifica el régimen estatal de licencias de parcelación
“El Notario velará por no autorizar escrituras públicas de
segregación que pudieran tener finalidad urbanística, entendiendo
por tales aquellas que pudieran originar la formación o ampliación
de núcleo de población”
criterios/indicios:
- incumplimiento UMC
- inferior a 2.500 m2 regadío, 10.000 secano
- elevado nº de fincas resultantes
- finca parcelada resultado de parcelación ilegal…
exigencia de licencia o innecesariedad
c) LUA´99:
parc. urbanísticas
licencia de parcelación
-Distingue
par. agraria
innecesariedad de licencia
- Amplía el control urbanístico sobre cualquier parcelación
- prohíbe las que incumplan UMC (igual que legislación estatal)
- parc. urbanísticas: toda segregación con finalidad edificatoria
(formación núcleos: subespecie: prohibida)
3.2.- Régimen vigente de las parcelaciones
Art. 241 TRLUA: definiciones / Art. 245 TRLUA
-P. rústica: división con finalidad exclusiva de explotación agraria
declaración de innecesariedad de licencia
-P. urbanística: división con finalidad de permitir o facilitar la
realización de actos de edificación o uso del suelo sometidos a
licencia
licencia de parcelación
* Notarios y Registradores exigirán licencia o declaración de
innecesariedad para autorizar e inscribir Escrituras de segregación
Art. 242 TRLUA: parcelaciones ilegales
Toda parcelación contraria a Ley y al Plan, especialmente
cuando pueda dar lugar a la constitución de un núcleo de
población
Se considera núcleo de población la agrupación de
edificaciones residenciales susceptibles de necesitar
servicios urbanísticos y dotaciones comunes, salvo
caracterización más estricta de Plan
*no toda parcelación urbanística es ilegal, únicamente cuando
sea contraria al ordenamiento y pueda dar lugar a núcleo de
población
Parcelas indivisibles: art. 243 TRLUA
No podrá realizarse parcelación alguna que dé lugar a parcelas de
superficie inferiores a las previstas como mínimas en el
planeamiento urbanístico o legislación sectorial
- salvo que sean adquiridos por colindantes para agruparlos
a sus fincas
Art. 244 TRLUA
No podrá efectuarse ninguna parcelación sin que previamente
se haya aprobado el planeamiento exigible según la clase de
suelo
No se considerarán solares ni se permitirá edificar en ellos los
lotes derivados de una parcelación ilegal
4.- MEDIDAS DISUASORIAS RESPECTO A HECHOS NO
CONTROLADOS
a) Demolición:
- Ineficaz como medio disuasorio
- Falta de aplicación práctica
- 1993: Plan Integral de Actuación frente a las Parcelaciones
Clandestinas y los Usos Ilegales del Suelo
Servicio de Inspección y Disciplina Urbanística de la DGA (1994):
prevención e inspección, requerimiento a Aytos para incoar
expediente sancionadores, subrogación DGA, vigilancia de
parcelaciones ilegales sin edificar…
b) Régimen sancionador
Artículo 277. Infracciones leves.
a) Actos de parcelación rústica sin licencia o declaración de
innecesariedad, cuando fuesen legalizables o tengan escasa
entidad.
Artículo 278. Infracciones graves.
a)Actos de división que incumplan las normas materiales
sobre parcelaciones, siempre que no estén tipificados como
infracción muy grave.
Artículo 279. Infracciones muy graves.
a)Parcelaciones urbanísticas en suelo urbanizable no
delimitado y en suelo no urbanizable cuando pudieran
dar lugar a la constitución de un núcleo de población.
c) Parcelaciones urbanísticas u otros actos de edificación
y uso del suelo o del subsuelo en contra de lo dispuesto
en el ordenamiento urbanístico, cuando afecten a
superficies destinadas a dominio público, sistema general
o local de espacios libres o equipamientos, suelo no
urbanizable especial o bienes protegidos por la
legislación sobre patrimonio histórico.
c) CP´95: desconfianza del legislador respecto a Admon
1. Prisión de un año y seis meses a cuatro años, multa de doce
a veinticuatro meses…a los promotores, constructores o
técnicos directores que lleven a cabo obras de urbanización,
construcción o edificación no autorizables en suelos
destinados a viales, zonas verdes, bienes de dominio público o
lugares que tengan legal o administrativamente reconocido su
valor paisajístico, ecológico, artístico, histórico o cultural
2.- Prisión de uno a tres años, multa de doce a veinticuatro
meses… a los promotores, constructores o técnicos directores
que lleven a cabo obras de urbanización, construcción o
edificación no autorizables en el suelo no urbanizable
•En la práctica, ausencia de relevancia penal
• Principio de última ratio?
5.- INTENTO DE DELIMITAR LOS EFECTOS DEL
TRAFICO JURÍDICO CIVIL
TRLS´92: prohibió sine die el acceso al Registro de la Propiedad de
las construcciones ilegales, al exigir licencia
descoordinación con el plazo restablecimiento legalidad
construcción ilegal intacta por no demolerse en los plazos
previstos para ello: nunca podría acceder al tráfico jurídico
RD 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas
complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley
Hipotecaria sobre inscripción en el Registro de la Propiedad
de actos de naturaleza urbanística
prohibición de acceder al Registro hasta que transcurra el
plazo previsto para que la Admon ejerza sus potestades
Art. 52 RD 1093/1997:
Podrán inscribirse por el Registrador de la Propiedad las
declaraciones de obra nueva correspondientes a edificaciones
terminadas en las que concurran los siguientes requisitos:
a) Que se pruebe por certificación del Catastro o del Ayuntamiento,
por certificación técnica o por acta notarial, la terminación de la
obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título.
b) Que dicha fecha sea anterior al plazo previsto por la legislación
aplicable para la prescripción de la infracción en que hubiera podido
incurrir el edificante.
c) Que no conste del Registro la práctica de anotación preventiva
por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca
que haya sido objeto de edificación.
6.- REGULARIZACIÓN DE LAS PARCELACIONES
ILEGALES
6.1.- Antecedentes normativos
a) Borrador de una Ley especial (1992)
b) Decreto 77/1995, de 18 de abril, por el que se regula la elaboración
y ejecución de los Planes Especiales de Regularización
URbanística: declarado ilegal en vísperas de agotar su vigencia de 4
años, por su carácter reglamentario
c) LUA´99: DT7ª:
-
Remisión a desarrollo reglamentario
Regularización mediante su clasificación como SUNC o S.
urbanizable
SNUE: restablecimiento de la legalidad/expropiación
6.2.- Regularización versus desaparición
Criterio esencial protección del medio ambiente
-
REGULARIZACIÓN
Ausencia riesgos y valores ambientales
Próximas a núcleos urbanos o
carreteras: crecimiento lógico
Amplia superficie
Alto grado de consolidación edificación,
mayor calidad edificatoria….
capacidad para incorporarse al
crecimiento urbano; situaciones irreversibles
-DESAPARICIÓN
-Riesgos naturales
-Espacios protegidos, valores ambientales
- Edificaciones dispersas
- Alejadas de núcleos, carretereras…
SNU
régimen autorizatorio
restrictivo:
reparaciones seguridad e higiene (art. 269.4 TRLUA)
6.3.- Características del proceso de regularización
ADMINISTRACIÓN
Regularizar un hecho
ilegal consumado
PARTICULARES
(tensión)
-desconfianza de Admon
-no percibe beneficio inversión
Falta de interés en SNU
(problema residual)
Tampoco perciben el riesgo
de actuaciones de disciplina
6.4.- Requisitos de la regularización: art. 247 TRLUA / DT6ª
LUA
a) Censo municipal
b) Viabilidad técnica y económica
c) No ubicación en SNUE
* Constituidas con anterioridad al 20 de marzo de 2012
Censo autonómico : art. 248 TRLUA
* En el momento en que el Gobierno de Aragón apruebe el censo
general de parcelaciones ilegales, únicamente podrá regularizarse
las inscritas en el mismo
6 años desde el 20 de marzo de 2012
Estudio previo
* Además, la Ley también exige a la CA la elaboración de un
censo de ámbitos degradados por la realización de actuaciones
urbanísticas ilegales aisladas, respecto a los que deberá elaborarse
un Plan Especial –conforme a un posterior desarrollo
reglamentario-, que incorporará medidas para acelerar la
reposición de la legalidad y evitar la consolidación y extensión de
infracciones.
Revisión / modificación: art. 247 TRLUA
Clasificación: art. 249 TRLUA
Suelo urbanizable o suelo urbano no consolidado
hasta que se ejecute totalmente la urbanización
(salvo gestión)
régimen parcelaciones ilegales en SNU
(ausencia de legalización)
6.5.- Planes de desarrollo: art. 250 TRLUA
- Objeto: adecuación a Plan:
regularizar aprov, viales,
EELL, dotaciones,
infraestructuras…
- Plazo: 3 años
- DETERMINACIONES
1.- Delimitación ámbito:
suelos exteriores
para EELL y equipamientos
2.- Red viaria, estacionamientos, alineaciones y rasantes,
-incidencia sobre el entorno de la circulación de vehículos en los accesos
a la urbanización -posible mejora-Condiciones protección contra incendios y anchura mínima
3.- EELL, ZV, parques y zonas deportivas, de recreo y
expansión (10% sup), equipamientos y servicios
4.- Determinaciones parcelación
5.- Justificación edificabilidad y aprovechamiento medio
6.- Regulación usos, aprovechamiento, condiciones
urbanísticas, sanitarias, higiénicas y de ornato de
construcciones y cerramientos
7.- Servicios e instalaciones suelo urbano; enlace redes
generales; clausura pozos ciegos
8.- Plan de obras de adecuación de construcciones a
condiciones de ornato;
sustitución temporal
programada de cerramientos
9.- Estudio de riesgos: medidas de prevención
10.- Reducción impactos ambientales/integración paisajística:
arbolado
11.- Evaluación económica
12.- Gestión, plazos de ejecución urbanización y legalización
edificaciones
- prohibida ejecución parcial por fases
12.- Garantías y compromisos: entidad de conservación?
DOCUMENTACIÓN
1.- Memoria informativa
-Situación registral de la propiedad y consolidada, edificación, usos del
suelo e infraestructuras
-Datos históricos: segregaciones, personas implicadas y grado de estabilidad
en la utilización de la edificación
-Titulares
- Fichas de cada parcela: superficie, superficie construida, usos, carac. de la
edificación, parámetros urbanísticos consolidados, titularidad, datos
registrales y catastrales, fechas de segregación y última transmisión,
valoración de las obras y cerramientos en relación con las normas de ornato
del plan, medidas correctoras previstas, existencia de pozos de captación y
vertido, fotografías y croquis de la edificación existente
2.- Memoria justificativa
Oportunidad, plazos, ordenación, parámetros,
sistema de actuación, compromisos
Estudio de riesgos
Proyecto de integración paisajística
Proyecto de medidas para minimización impactos
ambientales: vertidos, circulación….
3.- Planos de información
Delimitación, estado de la propiedad, parcelario, usos,
infraestructuras…
4.- Planos de ordenación
5.- Ordenanzas
6.- Plan de etapas
7.- Estudio económico-financiero
8.- Documento de compromisos
6.6.-¿En que se aparta de la ejecución del planeamiento general?
- Justificación de su viabilidad: conexiones…
-Cesiones:
EELL y equip: 10% superficie
(no pueden cumplir módulos reserva: colmatado)
Aprov?: “cesión al municipio del % del aprov. medio
establecido por la legislación vigente”
- 1 parcelación ilegal = 1 sector = 1 Plan de desarrollo = 1 UE
- No se permite la ejecución parcial ni por fases
6.7.- Cuestiones que no resuelve el TRLUA
-Cobro gastos con anterioridad a la constitución de la Junta
-Ausencia de promotor / Asociación / Comisión Gestora
-Ausencia de consecuencias derivadas del incumplimiento
- Desclasificación
- Difícil llegar a acuerdos: nº elevado de parcelistas
FIN
(Gracias por vuestra atención)