Transcript Aktuelle Rechtsprechung aus dem Mietrecht - Mietrecht · WEG

Mietrecht
unter Berücksichtigung der aktuellen Rechtsprechung
Rechtsanwalt
Marco Rath
Friedrichstraße 103, 40217 Düsseldorf
Tel.: 0211 – 87580450 Fax: 0211 – 87580455
www.Rath-Kanzlei.de
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Übersicht
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Der Mietvertrag
Mieterhöhung
Schönheitsreparaturen
Mangelrechte
Kündigung
Vertragsabwicklung und Räumung
Rechtsanwalt Marco Rath
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Der Mietvertrag
• Schriftlich, wenn länger als 1 Jahr, § 550 BGB,
ansonsten unbefristet
• Vorformulierte Verträge, Inhaltskontrolle durch die
Gerichte
– Keine Überraschungsklausel
– Klare, verständliche, eindeutige Formulierung
– Klauselverbote nach §§ 307ff. BGB
• Hausordnung
• Qualifizierter Zeitmietvertrag, § 575 BGB
– Selbstnutzung, Familienangehöriger, Haushaltsangehöriger
– Beseitigungswille/ Modernisierung
– Personal
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Mieterhöhung
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Individualvereinbarung
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Staffelmiete, § 557a BGB
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Ortsüblichkeit, Qualifizierter Mietspiegel, Mietdatenbank
Kappungsgrenze 20%
Wartefrist 15 Monate nach Vertragsbeginn
Mieterhöhungsverlangen; Zustimmung des Mieters – ersatzweise gerichtliche Ersetzung
Sonderkündigungsrecht: Frist 2 Monate, § 561 BGB
Bauliche Maßnahmen, § 559 BGB
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Preisindex für Lebenshaltung aller Haushalte
Schriftform
Ortsübliche Vergleichsmiete, §§ 558 bis 558e BGB
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Schriftform
Mindestens 1 Jahr Abstand
Vollständige Staffelangabe
Keine Höchstfrist; Altverträge 10 Jahre
Kündigungsausschluss bis maximal 4 Jahre möglich
Keine Erhöhung wegen Vergleichsmiete oder Modernisierung
Mietanpassungsklauseln (Indexmiete), § 557b BGB
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Schriftlich (§ 550 BGB)
Schlüssiges Verhalten: wiederholte, vorbehaltlose Zahlung
Modernisierungsmaßnahmen = Wohnwerterhöhung
Erhöhung der Jahresmiete um 11% der Kosten auf die Jahresmiete
Energieeinsparung
Maßnahmen ohne Verschulden des Vermieters
Schriftform, Frist: 3 Monate, Sonderkündigungsrecht, § 561 BGB
Kostensteigerungen
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Betriebskostenpauschale, § 560 BGB
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Schönheitsreparaturen
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Begriff
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Übertragung auf den Mieter im Mietvertrag
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Ansonsten Instandhaltungspflicht des Vermieters, § 535 BGB
(!) Vorsicht bei unwirksamer Klausel (!)
Unwirksam bei Anfangs- und Endrenovierung
Laufende Schönheitsreparaturen
Keine starren Fristen
Erfüllungs- und Ersatzansprüche
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Beseitigung von Abnutzungserscheinungen durch vertragsgemäßen Gebrauch
Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, Streichen der Fußböden,
Heizkörper einschließlich der Rohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von
innen, § 28(4)5 BV (Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen)
Nicht bei fehlender ausdrücklicher Bezeichnung im Mietvertrag: Streichen der Fenster von
außen sowie der Balkongitter, Abschleifen des Parketts, Schamponieren von Teppichböden
oder deren Erneuerung
Erfüllungsanspruch schon während der Mietzeit
Nicht- oder Schlechterfüllung, Abmahnverfahren mit konkreter Bezeichnung, Fristsetzung
Verjährung
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6 Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses, § 548(1)1 BGB
Während des Mietverhältnisses in 3 Jahren, § 195 BGB
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Mangelrechte
• Mangel
– Qualitätsmängel, konkrete Gefahrenquelle, Umweltfehler
(Baulärm), öffentlich-rechtliche Beschränkungen
– Anfänglich: verschuldensunabhängig
– Nach Mietbeginn: Nur bei Vertretenmüssen
– Anzeigepflicht, Beseitigungsverlangen, Fristsetzung
– Ausschluss bei Kenntnis oder eigenes Verschulden
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Minderung, von selbst (eo ipso), rückwirkend
Schadensersatz
Selbstvornahme
Kündigung
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Kündigung, § 573 BGB
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Ordentlich (fristgemäß)
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Eigenbedarf
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Erhebliche Nachteile bei Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung
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Unzumutbarkeit
Hausfriedensstörung
Gefährdung der Mietsache (Verwahrlosung)
Unberechtigte Drittüberlassung
Zahlungsverzug und -säumigkeit
Kein Kündigungsschutz (§ 549 BGB) bei
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Werkwohnung/ Betriebsbedarf
Genossenschaftswohnung
Abmahnung
Außerordentlich (fristlos)
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Beschädigungen, Gefährdungen, Verkommenlassen, Lärmstörungen, Tierhaltung, Cannabisanbau nur wenn über Eigenkonsum
hinausgehend, Straftaten und Beleidigungen gegenüber dem Vermieter
Berechtigtes Freimachungsinteresse
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Anderweitige Verwertung, der vernünftige Erwägungen zu Grunde liegen
Nicht: Erzielung einer höheren Miete oder Gewinnsteigerung bei Verkauf
Vorkaufsrecht des Mieters
Schuldhafte nicht unerhebliche Vertragsverletzung
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Nicht bei Vorhandensein einer Alternativwohnung
Nicht bei wesentlich überhöhtem Bedarf
Nicht bei mangelnder Eignung für Vermieterinteresse
Mietverhältnissen zum vorübergehenden Gebrauch
Möbliertem Wohnraum in der Wohnung des Vermieters
Inhalt und Form
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Schriftform
Begründung
Hinweis auf Unwirksamkeit bei besonderer Härte
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Vertragsabwicklung und Räumung
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Räumungsanspruch
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Rechtslage bei Vorenthalten
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Ortsübliche Miete als Nutzungsentschädigung
Teilrücknahme  Freiwerden von Leistung anteilsmäßig
Freiwerden auch bei Zurücklassen von „wenigem Gerümpel“
Aufbewahrungspflicht zurück gelassener Sachen (streng!)
Schadensersatz bei Räumungsverzug, § 571 BGB „Mietausfallschaden“
Verjährung
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Rückgabe der Mietsache
Entfernung eingebrachter Sachen
Vermieterpfandrecht
Zustand der Räume bei Rückgabe (Endrenovierung, „besenrein“, Entfernen von Einrichtungen)
Rückgabeprotokoll, Umkehr der Beweislast (Unrichtigkeit der festgehaltenen Mängel)
6 Monate, § 548 BGB
Mietausfallentschädigung und Schadensersatz, Wiederherstellung/ Rückbau, Schönheitsreparaturen oder hierfür vereinbarter
Geldbetrag, Mängelbeseitigung, Ratenzahlungsvereinbarung
nicht: Miete, Betriebskostennachforderung, Nutzungsentschädigung Leistung der Mietsicherheit (3 Jahre)
Beginn: Rückgabe oder Besitzaufgabe
Räumungsklage und Zwangsvollstreckung
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Amtsgericht bei Wohnraummietverhältnissen
Gegen jeden Mieter und Besitzer
„Hamburger Modell“: Austausch der Schlösser, 2-Wochen-Frist, Verbringung auf Geheiß des Gerichtsvollziehers in Lager oder
neue Wohnung
„Frankfurter Modell“: Verbringung des Räumungsguts in verschließbaren Raum, Schlüssel beim Gerichtsvollzieher
(Haftungsgefahr: Inventarisierung, Fotos)
„Berliner Modell“: Verbleiben in Wohnung, Vermieterpfandrecht, Aufbewahrungspflicht, Übergang zum „Hamburger Modell“
denkbar
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