Transcript Internal Rating System for Basel II

GAYRİMENKUL FİNANSMANI
Metin ERDOĞDU
İstanbul Ticaret Üniversitesi
1
PFD Consulting
Seminer Başlıkları
 PROJE FİNANSMANI TEMEL BİLGİLERİ
 DÜNYA ‘da ve TÜRKİYE ‘de GAYRİMENKUL FİNANSMANI
 ULUSLARARASI AKTÖRLER ve BEKLENTİLERİ
 FİNANSMAN MÜHENDİSLİĞİ
2
PFD Consulting
Neden Yatırım Yapılır?



Nakit Kazancı İçin (Cash Flow)
Değer Artışı İçin (Appreciation)
Vergi Avantajı İçin (Tax Benefit)
3
PFD Consulting
Finansman Kaynakları
Geliştirme Bedeli (Seed Money)
Öz Sermaye (Equity)
%20.....%30
Borç (Debt)
%70.....%80
Borç veren, kredi akışını başlatmadan önce, öz kaynağın belirlenen
ölçüde harcanmasını ister. Örneğin proje için konan öz sermaye
tutarının %X ini harcandıktan sonra kredi akışı başlatılır…
Kalan öz sermaye tutarı akışı için : pari passu
ile kredi akışları
paralelinde
4
PFD Consulting
Projeye Kredi ve Öz Kaynak
Verenlerin Beklenti Mukayesesi

Net İşletme Gelirinin Paylaşımı
 Kredi Veren : Kayıtlı Borç Ödemesi
 Öz Kaynak Veren : Nakit Akış

Getirinin/Alacağın Garantisi
 Kredi Veren : Piyasa Koşullarında Kesin ve Risksiz
 Öz Kaynak Veren : Yüksek Risk Yüksek Getiri

Getirinin Öncelik Talebi
 Kredi Veren İlk Önceliğe Sahip

İpotekte Öncelik
 Kredi Veren İlk Önceliğe Sahip
 Subordinated loans - İkincil önceliğe sahip kredi
5
PFD Consulting
Geleneksek Kredi Teminatı Nedir?
Enstrümanları Nelerdir?
Gayrimenkul İpoteği (100/250)
Teminat Mektubu
Şahsi Kefalet
Finansman Senedi/Müşteri Çeki (100/125)
İşletme Rehni
6
PFD Consulting
Ödeme Şekillerine Göre Kredi
Çeşitleri
• Doğrusal Krediler (Straight Loans)
• Amortize Krediler (Amortized Loan)
• Balon Ödeme Kredileri (Balloon Payment Loans)
• Açık Uçlu Krediler (Open-End Loans)
• Ayarlanabilir Oranlı İpotek Kredileri
(Adjustable-Rate Mortgages ARMs)
• Artan Ödemeli İpotek Kredileri
(Graduated-Payment Mortgage GPM)
• Değer Artışı Paylaşımlı İpotek Kredileri
(Shared-Appreciation Mortgage SAM) - Tefecilik Kanunu
• Geri dönüş-Anüite İpotek Kredileri
(Reverse-Annuity Mortgage RAM)
7
PFD Consulting
Usury Law
Aşırı Faizcilik / Tefecilik Kanunu
Faiz “Paranın Fiyatı”, “Sermayenin Kirası” dır
Serbest Pazar ekonomisinde serbest faiz olur mu?
ABD ‘de Kredi kullanıcılarını korumak amaçlı aşırı
faizcilik kanunu
Maksimum faiz oranı belirlenir kimse yukarısına
çıkamaz
8
PFD Consulting
ABD’deki İpotek Karşılığı Kredi
Uygulaması Organizasyonu
 Birincil Kredi Pazarları
Primary Mortgage Markets
 İkincil Kredi Pazarları
Secondary Mortgage Markets
 Kredi Garanti Mekanizması
Securitisations
9
PFD Consulting
ABD Devletinin
İpotekli Krediye Etkisi
 Federal Reserve System - Fed
Para akışını ve faiz oranlarını kontrol eder
12 Fed bölgesi, Fed bölge bankası
Tüm bankalar üyedir ve her biri mevduatlarının belirli oranlarını tutmak
zorunda
Üyeler Fed bölge bankasından kredi alabilirler
Bu esnada kredi oranları kontrol altına alınır
 Federal National Mortgage Association
FNMA “Fannie Mae”
Özel kuruluş fakat başkanını Devlet atıyor
İpotekli krediye garantörlük verir, Securitisation
Secondary Mortgage Markets
 Government National Mortgage Association
 Federal Home Loan Mortgage Corporation
 FHA - Insured Loans
 VA - Guaranteed Loans
10
GNMA “Ginnie Mae”
FHLMC “Freddie Mac”
PFD Consulting
Türkiye de Gayrimenkul
Finansmanı
• Müşteri/Kullanıcı/Alıcı Finansmanı >< Projenin Finansmanı
• Müşteri Finansmanı
• Banka Kredileri
• Batılı Piyasalar da İşleyiş: Gayrimenkul = Lokomotif Sektör
• Mortgage Banking / İpotek Bankacılığı 2005
• TL den Sıfır Atılmasının Gayrimenkul Piyasasına Yansıması
• Yabancılara gayrimenkul alabilmesi
• AB müzakere tarihi alınması
• AB Katılım Öncesi Fon: 1.05 milyar €
• Piyasa dalgalanması 2005 2006 2007 2008 …
11
PFD Consulting
Proje Finansmanı Nedir?
• Here's what the glossary says:
• Project Financing: A loan structure which relies for its repayment
primarily on the Project’s Cashflow with the Project’s Assets, rights,
and interests held as secondary security or Collateral.
• Geleneksel Borçlanma (Conventional Loan- Direct Financing)
– Full recourse (tam teminatlı)
• Proje Finansmanı (Project Financing)
– Non-recourse, Limited recourse (sınırlı teminatlı)
– Nakit akış’a endekslidir ve garantör mekanizmalar kullanılır
– Başarı:Proje Finansmanı>Şirket Varlıkları
– Yeni bir şirket (Project Company, SPV)
Tanım: Projenin ihtiyaç duyduğu maddi kaynakların, yaratıcı bir
organizasyon ile gelirlere endeksli ve risk paylaşımlı olarak tedariki
12
PFD Consulting
Tarihsel Perspektif
• Yıl 1299
• English Crown >< Frescobaldi (Italian Merchant Bank)
• Devon Silver Mines
• Koşul: Borç veren 1 yıl işletmesine sahip olacak
• Borç alan hiçbir garanti sunmuyor; ürün kalitesi, hacmi vb
• Bu yöntemin günümüz adı: Production Payment Loan
• 1970 ‘ler de US de PURPA.
• Public Utility Regulatatory Act ..purchase price for electricity
13
PFD Consulting
Tarihsel Perspektif
• 1980 ‘ler ….Innovations in Project Finance ….
• Project Finance for manufacturing facilities….
• Dünyada ilk General Electric Capital Cooperation (GECC) PF grubunu
kurdu. … specialized in financing the construction and operation of industrial
facilities….
• İlk proje: 105 milyon$ limited recourse project financing => Bev-Pak Inc.
• Beverage container plant in Monticello, Indiana USA.
• Dakikada 3200 adet kutu-can, 2 milyar adet yılda
• Yatırım başlamadan daha ucuz ve kaliteli kutu sağlamak için Coca-Cola,
Pepsi ve Miller ile anlaşıyor.
• Bu ilk tecrübe ile proje finansmanı endüstri sektöründe de yer bulmaya
başlıyor.
14
PFD Consulting
Nerelerde Kullanılır?
• Tüm Dünyada, Kamu/Özel Sektör Projeleri
• Elektrik Üretimi
• Petrol, Gaz
• Madencilik
• İçme suyu/atık su: yeni/modernizasyon
• Telekomünikasyon
• Oto yollar/paralı yollar
• Demiryolu ve Metro
• Ticari/Endüstri : Yeni Fabrika, Yenileme, Ticari Gayrimenkul
• Kamu Hizmetleri; hastane, okul, hava alanı, sokak aydınlatmaları,
hapishane,
PPP = BOT & DBFO
15
PFD Consulting
Avantajları / Dezavantajları
Proje Finansmanı (PF) / Geleneksel Borç (GB)
• PF maliyeti GB dan daha yüksektir. Credit supports/enhancements/risks
• PF zahmetlidir
• PF uzmanlık ister
• GB ile sadece teminat limitleriniz kapsamında proje geliştirirsiniz
• GB da proje yanlış giderse tüm risk sizdedir.
• PF proje yanlış gitse dahi paydaşlarınız (Stakeholders) hep yanınızda
• GB alabilme yeteneğine sahip firmanın PF ına ihtiyacı? PKD>ŞV
16
PFD Consulting
PROJE FİNANSMANI
ORGANİZASYONEL YAPISI
ve
PROJE PAYDAŞLARI
17
PFD Consulting
18
PFD Consulting
Risklerin Belirlenmesi ve
Kontrolü
• Neden önemli? Ne zaman yapılmalı?
• Riski bölmek ve yaymak.
• Pazar Araştırması ve Finansal Analizin Önemi
(+/- %5-20 yanılma payı)
• 3 Temel Risk Kategorisi
PC Kontrolünde
PC Kontrolü Dışında
Finans Danışmanı Kontrolünde
19
PFD Consulting
PC Kontrolündeki Riskler
• İşletme Riski (Operating/Performance Risk)
– Teknik (technical) : 3 şart
– Maliyet (cost) : during the operation…cost guarantee..
– Yönetim (management): Key man insuarance, labour contract, management
agreement, training agreement
• Sponsorların Riski (Sponsor-Participant-Credit Risk) PC ortakları
– Finansal, teknik bilgi, tecrübe zayıflık
– JV ve çapraz garanti
• Dizayn-Mühendislik Riski (Engineering Risk)
– A professional Indemnity Insuarance
• Tamamlanma Riski (Completion Risk)
– Yapım ve işletme aşamasının sonun kadar, ekonomik ömür
– Completion Guarantee, turnkey
– Stanby facility in “E. “ bank account
20
PFD Consulting
PC Kontrolü Dışındaki Riskler
• Tedarik Riski (Supply Risk): supply assuarance
• Pazar Riski (Market/Sales/Price Risk)
– Business risks proje paydaşlarına yayılır
– Long term contract, off take
• Taşıma /Altyapı Riski (Transport/Infrastructure Risk)
– Elektrik, yol, su, taşıma ….. FOB contracts
• Çevre Riski (Environmental Risk)
• Politik Risk (Political Risk)
– Savaş, terör, vergi, gümrük, çevre vb..
– En yüksek politik riskin olduğu ülke? John D. Finnerty ye göre….
• Force Majeure Risk
– İnşaat veya operasyon aşamasında; Grev, yangın, deprem vb ..insuarance
payments…
• Yabancı Para Riski (Foreign Exchange Risk): hedge, swap
21
PFD Consulting
Finans Danışmanı Kontrolündeki
Riskler
• Sendikasyon veya Garanti Riski (Syndication or Underwriting Risk)
– Lead Manager, co-manager, underwriting, public syndication
• Faiz Oranı Riski (Funding-Interest Rate Risk)
– Fiks, değişken
• Hukuki Dökümantasyon Riski (Legal Risk)
– Profesyonel hukuk danışmanlığı, Title Insuarance
• PARANIN EL İLE TEMASI RİSKİNİ NASIL AŞILIR? “ E. ”
22
PFD Consulting
Uluslararası Finans Kaynağına
Başvuru Adımları
• Projenin Ön Tanıtım dosyası hazırlanır ve uluslaraarası kredi kuruluşunun
Türkiye ofisi var ise buraya, yok ise uluslararası merkezine başvurulur.
• Hazırlanan Ön Tanıtım dosyası kredi kuruluşu tarafından incelenir ve
değerlendirmeye değer bulunduğunda ise “Kapsamlı Dosya” proje
sahibinden istenir.
• Uluslararası kredi kuruluşu gerek kendi uzmanları gerekse danışmanları
vasıtasıyla projeyi ve proje talebinde bulunan şirketi yerinde inceler. Bu
inceleme bir dizi soru ve cevap süreci ile devam eder ve başvuru dosyası
tamamlanır.
• Kredi talebi uluslar arası finans kuruluşunun yönetim kurulunda
onaylanmasını takiben kredi paketinin detayları görüşülüp imza aşamasına
gelinir.
• Proje yatırım sürecine paralel olarak kredi aşamalı olarak sunulur, gerek
yatırım gerekse işletme sürecinde proje uluslar arası finans kuruluşu
tarafından gözetim altında tutulur.
23
PFD Consulting
Projenin Değerlendirilmesi
• Proje değerlendirme ekibi tipik olarak, finansman konusunda
deneyimli ve projenin yapılacağı ülke hakkında bilgi sahibi bir
yatırım görevlisi, uygun teknik bilgi ve deneyime sahip bir
mühendis ve bir çevre uzmanından oluşur.
• Bu ekip projenin teknik, mali, ekonomik ve çevre ile ilgili
yönlerini tümüyle değerlendirmekle sorumludur. Bu süreç
projenin gerçekleştirileceği bölgede yerinde inceleme ve projeyi
destekleyen taraflarla kapsamlı görüşmeleri içerir.
• Ekip, merkeze döndükten sonra, görüş ve tavsiyelerini üst
yönetimine bildirir. İlgili departman projenin finansmanını uygun
görürse, Hukuk Bölümü gerekli dokümanları hazırlar.
• Çözümlenmemiş sorular şirket, hükümet veya ilgili finansman
kuruluşları ile müzakere edilir.
24
PFD Consulting
Fonların Kullanımı ve Projenin
İzlenmesi
• Fonlar taraflar arasındaki bu yasal anlaşmaya uygun olarak
kullanılır. Finansal Kuruluş yaptığı yatırımları yakından izler,
belirli zaman aralıklarında proje yöneticileri ile görüşmeler
yapar, projeyi yerinde incelemek için heyetler gönderir ve her üç
ayda bir yatırımı etkileyebilecek faktörler konusunda bilgi de
içeren gelişme raporları ister.
• Ayrıca, bağımsız mali müşavirler tarafından denetlenmiş yıllık
mali raporların da kuruma gönderilmesi gerekir.
Final
• Yatırım tamamen kendini geri ödediğinde ya da FK kendi
hissesini satarak yatırımdan çıktığında dosya kapanır.
25
PFD Consulting
Kapsamlı Başvuru Dosyası - IFC
Bölüm 1: Projenin Ayrıntılı Tanımı
Bölüm 2: Sponsorluk, Yönetim ve Destek Bilgileri
• Projeyi destekleyen kuruluşların geçmişi, mali bilgiler de dahil
olmak üzere işleri hakkında bilgi
• Teklif edilen yönetim organizasyonu, yöneticilerin isim ve
özgeçmişleri
• Teknik düzenlemelerin ve diğer dış desteklerin (yönetim,
üretim,pazarlama, finansman, v.b.) tarifi
26
PFD Consulting
Bölüm 3 :Pazar ve Satışlar
• Hedeflenen pazar – yerel, ulusal, bölgesel veya ihracat
• Üretim miktarı, birim fiyatlar, satış hedefleri ve pazar payı
projeksiyonları
• Ürünün potansiyel kullanıcıları ve kullanılacak dağıtım
yöntem ve kanalları
• Mevcut üreticiler, gelecekteki rekabet durumu ve pazarın
eşdeğer ürünlerle doyurulma olasılığı
• Ürünleri etkileyebilecek gümrük tarife korumaları veya
ithalat kısıtlamaları
• Pazar potansiyelini belirleyecek kritik etkenler
27
PFD Consulting
Bölüm 4:Teknik Fizibilite, İşgücü,
Hammadde Kaynakları ve Çevre:
• İmalat sürecinin kısa tarifi
• Özel teknik zorluklar hakkında görüşler, know-how ve özel beceri
gereksinimleri
• Makine ve teçhizatın satın alınabileceği kaynaklar
• İşgücü ve altyapı olanakları (ulaşım, iletişim, elektrik, su, v.b.)
• Tahmini işletme giderlerinin ana harcama kalemlerine göre dağılımı
• Gerekli hammaddenin kaynağı, maliyeti ve kalitesi ve destek sanayilerle
ilişkiler
• Gerekli hammaddeler üzerindeki ithal kısıtlamaları
• Projenin kurulması teklif edilen yerin, tedarikçiler, pazar, altyapı ve işgücü
yönünden değerlendirmesi
• Teklif edilen proje tesisinin büyüklüğünün diğer bilinen tesislerle
karşılaştırılması
• Oluşabilecek çevre sorunları ve bu sorunların nasıl çözümleneceği
28
PFD Consulting
Bölüm 5. Yatırım Gereksinimleri, Proje
Finansmanı ve Karlılık
• Tahmini toplam proje maliyetinin arsa, inşaat, makine
ve teçhizat ve işletme sermayesi olarak dağılımı
• Teklif edilen finansman yapısı, tahmini finansman
kaynakları ve sermaye ve borç finansmanının
koşulları
• Finansmanın tipi (kredi, sermaye yatırımı, kısmi
sermaye yatırımı veya finansman ürünlerinin bir
bileşimi) ve miktarı
• Mali tablo projeksiyonları, beklenen karlılık ve
yatırımın geri dönüşü hakkında bilgi
• Karlılığı belirleyen kritik unsurlar
29
PFD Consulting
Bölüm 6. Hükümet desteği ve yasal
düzenlemeler
• Projenin hükümetin ekonomik kalkınma ve yatırım
programı içindeki yeri
• Projeye hükümetçe sağlanacak özel teşvik ve
destekler
• Projenin ekonomik kalkınmaya beklenen katkısı
• Kambiyo kontrolleri ve ülkeye sermaye giriş çıkışı
konusundaki yasal düzenlemelerin özeti
30
PFD Consulting
Bölüm 7. Projenin hazırlanması ve
tamamlanması süreci için öngörülen
takvim
• Proje gerçekleştirme planı- iş zaman diyagramı
• Yatırım teklifinin sunulması ile başlayan bu ilk irtibat ve
gözden geçirmeden sonra Finansal Kuruluş projeyi
değerlendirmek için daha detaylı bir fizibilite veya iş
planı isteyebilir.
31
PFD Consulting
Finansman Teknikleri
• Ground Lease ( Arazi Kiralama)
–
–
–
–
–
Kat Karşılığına Alternatif
Aylık Belirlenen Kira
‘n’ Periyodun Sonunda Projenin ‘n%’ Devri
Örnek
Üst Hakkı
• Option (Opsiyon)
– Satın alma
– Kiralama
– Due-Dilligence
• Leasehold (Mevcut Getirilerinin Teminat Sayılması)
– Örnek, Maslak Ofis Projesi
• Percent of Income (Gelirin Oransal Satımı)
– Örnek,Tercihli JV Girişimi
• Sale and Leaseback (Sat ve Geri Kirala)
32
PFD Consulting
Finansman Teknikleri
• Glue Transaction (Birleştirici)
– Glue Person
• Future Rents (Gelecek Getiriler)
– Gelecek Getirilerin Peşin Peşin Alınması
• Bartering (Nakit Ödeme Yerine Ürün İle Takas)
– Kat Karşılığı
• Factoring - Forfaiting (Alacakların Satılması)
• Leasing (Finansal Kiralama)
33
PFD Consulting
Finansman Mühendisi
• Kimdir ? Görevi nedir ?
• Proje için önemi nedir?
• Dikkat etmesi gereken hususlar nelerdir?
• Finansal Fizibilite Etüdü nasıl yapılır?
• Öz Kaynak/Borç Dengesi nasıl sağlanır?
34
PFD Consulting
Finansman Mühendisi Taktikleri
• Amaç ve Hedeflerin Tanımlanması
• Ev Ödevi / “Blind or Open”
• Karşı Tarafın İsteği ve İlk Temas
• Kontrol Etmek / Sahip Olmak
• Bir Kaynak / Çok Kaynak
• Kazan/Kazan “win/win” Senaryo
• Havuç Taktiği (Daha fazlası ancak benim
koşullarımda)
• Salam Taktiği
35
PFD Consulting