Transcript Budżet operacyjny
PLAN ZARZADZANIA Analiza finansowa
1
Bieżąca analiza finansowa
Opis nieruchomości jako jednostki finansowej, ze specyfiką wpływów i kosztów Analiza możliwości wzrostu dochodów i ograniczenia kosztów Budżet operacyjny
Budżet operacyjny
Budżet operacyjny powinien być przedstawiony w sposób możliwie szczegółowy, aby możliwa była analiza poszczególnych pozycji przychodów i kosztów, która umożliwi następnie ocenę możliwości zwiększenia przychodów czy zmniejszenia kosztów. Analizie powinien być poddany w szczególności stopień zadłużenia nieruchomości, który będzie rzutował na rodzaje potencjalnych źródeł finansowania przyszłych działań podejmowanych na nieruchomości .
Budżet operacyjny
• W budżecie operacyjnym wskazane jest również określenie wartości nieruchomości, przy czym nie jest konieczna wycena sporządzona przez eksperta, a jedynie wstępne określenie wartości nieruchomości.
• Analiza powinna też zawierać wszelkie pozostałe dane mające wpływ na sytuację finansową nieruchomości.
• Należy pamiętać że analiza finansowa przeprowadzana na potrzeby planu zarządzania nieruchomością nie jest szczegółowym audytem danych finansowych, ale syntetycznym badaniem osiąganych z nieruchomości wyników i ich elementów.
Budżet operacyjny
Przychody P • ( - ) straty z tytułu pustostanów, nieściagalności czynszów itp.
• ( = ) przychód efektywny PE • ( - ) podatki i opłaty od nieruchomości • ( - ) koszty konserwacji i remontów bieżących • ( - ) koszty dostarczania mediów • ( - ) koszty zarządzania • ( - ) koszty ubezpieczenia nieruchomości (jeśli nie są wliczone do kosztów operacyjnych) • ( - ) inne koszty • ( = ) dochód operacyjny
Budżet operacyjny
Dochód operacyjny • ( - ) odsetki od kredytu • ( - ) amortyzacja • ( = ) podstawa do opodatkowania • ( x) stawka podatkowa np.(19 %) • ( - ) podatek dochodowy • ( = ) przepływ gotówki ( cash flow) CF
Metoda zdyskontowanych przyszłych strumieni pieniężnych (DCF)
• • Zgodnie z metodą DCF wartość firmy jest równa przewidywanemu strumieniowi gotówkowemu, zdyskontowanemu stopą dyskontową odzwierciedlającą ryzyko osiągnięcia wartości tego strumienia. Inaczej mówiąc, podejście do wartości przedsiębiorstwa związane jest z sumą zysków bądź innych postaci dochodu przedsiębiorstwa, jaki przyniesie ono właścicielom w okresie jego funkcjonowania. Ponieważ strumienie dochodów dotyczą bliższych i dalszych okresów od momentu wyceny, powoduje to konieczność ich korygowania, uwzględniającego zmienność ich wartości w czasie.
Metoda zdyskontowanych przyszłych strumieni pieniężnych (DCF)
• • • • Podstawą stosowania metody DCF jest założenie, iż wartość przedsiębiorstwa zależy od zysku, który potrafi ono wygenerować w dłuższym okresie czasu.
Korzyści finansowe, jakie przynosi wyceniane przedsiębiorstwo jego właścicielom, stanowi sumę dwóch wartości: zaktualizowanej (poprzez dyskonto) wartości przepływów gotówki w założonym przedziale czasu w przyszłości, zaktualizowanej wartości rezydualnej, czyli wartości przedsiębiorstwa na koniec momentu projekcji przepływów gotówki
Metoda zdyskontowanych przyszłych strumieni pieniężnych (DCF)
Przepływ pieniężny po opodatkowaniu (CF).
CF=DON-OD-PD CF – przepływy pieniężne, DON – roczny dochód operacyjny netto, OD – obsługa długu obejmująca koszt kredytu (odsetki) PD i ratę kapitałową, – kwota podatku dochodowego.
Metoda zdyskontowanych przyszłych strumieni pieniężnych (DCF)
Wartość inwestycyjna kapitału PV Inwestor porównuje inwestycyjną wartość kapitału z ceną rynkową lub oferowana. Wstępnie zaakceptuje nieruchomość, jeżeli wartość ta będzie wyższa od ceny rynkowej. Inwestycyjna nieruchomość.
wartość kapitału przedstawia więc najwyższą cenę jaką inwestor jest skłonny zapłacić za Inwestycyjna przepływów wartość jest dochodów sumą po zdyskontowanych opodatkowaniu, wygenerowanych przez nieruchomość w okresie użytkowania, oraz zdyskontowanej ceny sprzedaży po opodatkowaniu
Metoda zdyskontowanych przyszłych strumieni pieniężnych (DCF)
( )
n
CF t r n r PV –
wartość inwestycyjna kapitału
CF t CF n – –
przepływy gotówkowe w kolejnych latach analizy, dochód ze sprzedaży nieruchomości w ostatnim roku analizy,
Metoda zdyskontowanych przyszłych strumieni pieniężnych (DCF)
Wzór przyjmuje następującą postać:
1 PV r 2 2 + 3 + 3 n n RV + + n r)
- PV – teraźniejsza wartość strumienia dochodów pieniężnych - CF n oczekiwane dochody pieniężne w kolejnych latach - n – liczba lat okresu obliczeniowego - r – stopa dyskontowa
Wartość bieżąca netto (NPV).
Różnica pomiędzy wartością inwestycyjną kapitału a wydatkami kapita łowymi poniesionymi w związku z jej realizacją nosi nazwę warto ści bieżącej netto (NPV). Dodatnia wartość NPV informuje, że inwestycja wygeneruje dodatnie strumienie gotówki w wysoko ści pozwalającej nie tylko spłacić kapitał zaangażowany w fazie pocz ątkowej i koszty poniesione w fazie utrzymania nieruchomo ści, ale zapewni także inwestorowi dodatkowe wpływy gotówkowe równe wartości NPV.
t r CI CF n r i
(
k r
CF 0 – nakład początkowy, CI i – nakłady inwestycyjne podnoszące wartość nieruchomości w i-tym okresie analizy, CO k – wartość kapitału obcego użytego do realizacji inwestycji, t=1,2,…,i,…,k,…,n – lata analizy,
Wskaźnik wartości bieżącej netto (NPVR).
Wskaźnik informuje inwestora o różnicach w stanie rentowności sposobów wykorzystania kapitału. Kryterium wyboru projektu inwestycyjnego jest maksymalizacja wskaźnika.
NPV
100
PVI
PVI – nakłady kapitałowe na inwestycję NPV Wartość bieżąca netto
Wewn ętrzna stopa zwrotu (IRR).
Wewn ętrzna stopa zwrotu to wysokość stopy dyskontowej, przy której wartość bieżąca netto jest równa zero, czyli jest to taka stopa, która równoważy bieżącą wartość wpływów z wartością bie żącą wydatków (NPV=0). W przypadku gdy stopa ta jest wy ższa (równa) stopie granicznej (tej samej, którą przyjęto do obliczania warto ści NPV), która jest najniższą możliwą do zaakceptowania przez inwestora stop ą rentowności, ocena wypada na korzy ść podjęcia realizacji projektu.
(
IRR
xPV
PV – bliska zeru ale dodatnia wartość NPV przy mniejszej stopie dyskontowej r 1 , NV – bliska zeru ale ujemna wartość NPV przy większej stopie dyskontowej r 2 , – wartość bezwzględna, Wewn ętrzna stopę zwrotu można wyznaczyć między innymi przy pomocy metody kolejnych przybli żeń, interpolując uzyskane wyniki przy pomocy formu ły powyższej.
Okres zwrotu z inwestycji (POR).
Wskaźnik ten pozwala na oszacowanie przewidywanego okresy zwrotu nieruchomości, w którym dochody z nieruchomości zrównoważą koszty związane z realizacją inwestycji. Dla otrzymania wyniku nieruchomości w należy preliminować przyszłe przychody z wysokości dochodu gotówkowego nieobciążonego nakładami inwestycyjnymi zrównoważenia wartości sumy dochodów z nieruchomości z sumą wartości nakładów kapitałowych na inwestycje.
do momentu
i
k n CF t
1
t m n
0 : t=n+1,………,m – lata poza okresem analizy, w których dokonuje się zwrot nieruchomości.
Chcąc zastosować omówione wskaźniki w sytuacji, gdy nieruchomość posiada fundusz remontowy, który służy finansowaniu działalności inwestycyjnej, należy nieco zmodyfikować podane wcześniej wzory. Zabieg taki jest konieczny ze względu na fakt, że fundusz remontowy ujmuje nie tylko wpływy wynikające z zaliczek na fundusz, ale również nakłady inwestycyjne (CI i ) podnoszące wartość nieruchomości oraz inne nakłady poniesione na nieruchomość, a także wartość kapitału obcego użytego do realizacji inwestycji oraz jego spłatę (CO k ). Modyfikacja będzie więc polegała na usunięciu z dotychczasowych wzorów tych elementów, które pokrywają się z pozycjami umieszczonymi w funduszu remontowym.
policzona Stąd też wartość wskaźnika NPV zostanie według uproszczonego wzoru:
-gdy NPV i NPVR = 0, a IRR dyskonta, to nieruchomość równa jest zakładanej stopie pozostanie w stanie niepogorszonym -gdy NPV i NPVR > 0, a IRR jest dyskonta, to większa od zakładanej stopy następuje rekapitalizacja (wzrost wartości) nieruchomości.
gdy NPV i NPVR < 0, a IRR jest mniejsza od zakładanej stopy dyskonta, to następuje dekapitalizacja (strata wartości) nieruchomości.
Analogicznie należy postępować przy obliczaniu wartości wskaźników IRR i POR. Trzeba jednak zaznaczyć, że bardzo często można się spotkać z sytuacją gdzie określenie wartości wskaźnika POR jest irracjonalne. Sytuacja ta najczęściej występuje w przypadku budynków o funkcji wyłącznie mieszkalnej. Jest to oczywiste, ponieważ takie mają charakter bezwynikowy, a więc nie ponoszą na koniec okresu obliczeniowego żadnych przychodów operacyjnych.
Stopa dyskontowa Wielkość stopy dyskontowej określają następujące czynniki: rentowność bezpiecznych, długoterminowych lokat na rynku kapitałowym ( r b ) koszt kapitału zaangażowanego w aktywach wolnych od ryzyka. Koszt ten może być określany w różny sposób. Można przyjąć np na poziomie oprocentowania obligacji emitowanych przez Rząd dla okresu odpowiadającemu w przybliżeniu okresowi prezentowanej wyceny ryzyko rynkowe ( r r ) wskaźnik odpowiada ryzyku charakterystycznemu dla danej branży Ryzyko indywidualne ( r n ) występująca w przypadkach, gdy część działalności firmy finansowana jest kapitałem obcym długoterminowym (np. kredyty)
r = r b x r r x r n
•
Ad. koszt kapitału (r b ) r b r k +1
=
- 1
----------
i+1 r k -
średnie ważone oprocentowanie : stopy NBP redyskonta weksli (
r w
) średniej rentowności bonów skarbowych 52-tygodn.(
r bs
) średniej wysokości oprocentowania lokat 24-miesięcz.(
r l
) w 20 największych bankach (
r l
)
r k = (r w + r bs + r l )/3 i –
stopa inflacji
•
Ad. premia za ryzyko operacyjne (r r )
– Instytut Badań nad Gospodarką Rynkową w opracowaniu pt. “Mapa Ryzyka Inwestycyjnego w Branżach Polskiej Gospodarki” plasuje przedsiębiorstwa branży deweloperskiej w grupie średniego ryzyka.
Wskaźnik ryzyka operacyjnego można przyjąć na poziomie 1,9 duża konkurencja 1,1 mała konkurencja
- Ad. premia za ryzyko indywidualne (r
lokat bezpiecznych
n )
Wyraża stopień niepewności inwestycji w stosunku do 1,1 brak kredytu 2,0 duży kredyt
DZIĘKUJĘ ZA WYSŁUCHANIE WYKŁADU
Bogdan Kukuła