nieruchomości operacyjne
Download
Report
Transcript nieruchomości operacyjne
Nieruchomość jako dobro ekonomiczne.
Kategorie nieruchomości w aspekcie ekonomicznym
Dr Katarzyna Śmietana
Katedra Inwestycji Nieruchomości
AE im. K. Adamieckiego w Katowicach
1
Nieruchomość jako kategoria w ujęciu prawnym
Definicja nieruchomości jest uregulowana prawnie, wynika z Kodeksu
Cywilnego, artykułu 46, który stanowi, że:
„[…] nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej, stanowiące odrębny
przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntami związane
lub części tych budynków, jeśli na mocy przepisów szczególnych stanowią
odrębny od gruntu przedmiot własności”.
Definicja wskazuje na trzy podstawowe rodzaje nieruchomości: gruntowe,
budynkowe i lokalowe.
2
Nieruchomość jako kategoria w ujęciu prawnym
Nieruchomości gruntowe powstają przez wyodrębnienie części powierzchni
ziemskiej jako przedmiotu osobnej własności.
Nieruchomości budynkowe powstają jako „fikcja” prawna, gdyż grunt i
budynek są ze sobą ściśle i nierozerwalnie związane.
Nieruchomości lokalowe. Lokale mieszkalne lub lokale wykorzystywane
zgodnie z ich przeznaczeniem na inne cele niż mieszkalne, spełniające
określone wymogi.
NIERUCHOMOŚĆ JAKO PRZEDMIOT INWESTOWANIA
3
Wiązka praw do nieruchomości
Wiązka praw przypisanych nieruchomości
Własność:
nieruchomości gruntowych
nieruchomości budynkowych
nieruchomości lokalowych
Użytkowanie wieczyste gruntu
Ograniczone prawa rzeczowe
użytkowanie
służebność
spółdzielcze ograniczone prawa rzeczowe
hipoteka
Prawa zobowiązaniowe
najem, dzierżawa
leasing, prawo własności czasowej (time sharing)
użyczenie
4
Rodzaje aktywności gospodarczych
nabywanie udziałów, akcji, obligacji i innych papierów wartościowych,
zakup wartości o charakterze niematerialnym, czyli ponoszenie nakładów na badania i
rozwój, kształcenie, patenty, licencje, doskonalenie organizacji,
pozyskiwanie rzeczowych składników majątkowych drogą zakupu nieruchomości
(gruntów, budynków), przedsiębiorstw lub ich części, majątku ruchomego itp.,
nabywanie obiektów sztuki, numizmatów, biżuterii, złota,
tworzenie (kreowanie) majątku rzeczowego w procesie inwestycyjnym (budowa wraz z
zakupem dóbr inwestycyjnych) prowadzące do przyrostu lub/i odtwarzania kapitału
rzeczowego w celu osiągnięcia określonych korzyści.
5
Przykłady lokat kapitałowych
KLASYFIKACJA LOKAT KAPITAŁOWYCH
RODZAJE INWESTYCJI
Lokaty bankowe
Akcje, udziały
Papiery wartościowe dłużne - obligacje,
komercyjne papiery wartościowe, hipoteczne
listy zastawne
Pochodne papiery wartościowe
Udziały w funduszach inwestycyjnych certyfikaty inwestycyjne, jednostki
uczestnictwa
Inwestycje finansowe
Rzeczowe
lokacyjne
Inwestycje
rzeczowe
Rzeczowe
produkcyjne
Inwestycje niematerialne
PRZYKŁADY LOKAT KAPITAŁOWYCH
Dzieła sztuki
Metale szlachetne
Przedmioty kolekcjonerskie
Nieruchomości
Nieruchomości
Maszyny i urządzenia
Zapasy
Inwestycje społeczne i socjalne
Inwestycje na badania, rozwój, reklamę oraz
ochronę środowiska
6
Cechy inwestycji rzeczowych produkcyjnych
kapitał angażowany jest w składniki majątku trwałego, stanowiące potencjał
produkcyjny inwestora wykorzystywany w jego działalności gospodarczej,
duża kapitałochłonność, długotrwałe skutkowanie - konieczność zaangażowania
znacznych środków finansowych na stosunkowo długi okres czasu, co wiąże się z
niepewnością i ryzykiem,
chęć odzyskania przez inwestora włożonego kapitału łącznie z dodatkowymi
korzyściami stanowiącymi rekompensatę za odłożenie konsumpcji i ryzyko,
korzyści finansowe uzyskiwane w postaci dochodu z prowadzonej działalności
gospodarczej - kapitał odzyskiwany jest w sposób pośredni poprzez sprzedaż
wytworzonych wyrobów i usług,
bardzo niski stopień płynności, gdyż zmiana obiektu inwestycyjnego na gotówkę
wymaga dłuższego czasu, w niektórych przypadkach nie jest w ogóle możliwa,
bardzo niski stopień podzielności inwestycji, gdyż obiekty produkcyjne stanowią z
reguły zwarte kompleksy.
7
Cechy inwestycji rzeczowych lokacyjnych
zwrot z inwestycji wynika z przyrostu wartości zainwestowanego kapitału, zysk
realizowany jest przez sprzedaż instrumentu,
uzyskiwane korzyści ekonomiczne mogą być efektem bezpośrednich korzyści
finansowych (w przypadku nieruchomości wpływy czynszowe z wynajmu oraz
wpływy pozaczynszowe)
obrót aktywami odbywa się na specjalnych rynkach (nieefektywnych) a samo
inwestowanie wymaga specjalistycznej wiedzy i dużego doświadczenia,
rynek dzieł sztuki i okazów kolekcjonerskich jest rynkiem nieformalnym, ponieważ
nie istnieje zorganizowane centrum handlu tym aktywami - rynek nie jest formalnie
zorganizowany i jest geograficznie rozproszony,
niska płynność większości aktywów,
ryzyko specyficzne wynikające ze zdarzeń mających wpływ na popyt i podaż danego
instrumentu np. przelotne mody,
subiektywizm wyceny, ryzyko fałszerstwa i oszustwa.
8
Inwestycje bezpośrednie na rynku nieruchomości
INWESTYCJE BEZPOŚREDNIE W NIERUCHOMOŚCI
Inwestycje o charakterze rzeczowym
INWESTYCJE RZECZOWE
PRODUKCYJNE
INWESTYCJE RZECZOWE
LOKACYJNE
Służące podstawowej działalności podmiotu
produkcyjnej, handlowej, usługowej,
również działalności administracyjnej
Służące aprecjacji zainwestowanego kapitału
i uzyskiwaniu bezpośrednich korzyści
finansowych
NIERUCHOMOŚCI OPERACYJNE
NIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNE
Rys. 1 Inwestycje bezpośrednie na rynku nieruchomości
9
Kategoria „inwestycje” w świetle regulacji ustawy o rachunkowości
Inwestycje są to aktywa nabyte w celu osiągania korzyści ekonomicznych,
wynikających z:
przyrostu ich wartości,
uzyskiwania z nich przychodów, jak np. odsetek, dywidend,
innych pożytków, w tym również transakcji handlowych.
Inwestycje obejmują, więc głównie dwie grupy aktywów:
aktywa finansowe,
inwestycje w nieruchomości, mające postać: gruntów, prawa użytkowania wieczystego
gruntu, budowli, budynków, stanowiących odrębną własność lokali, a także
spółdzielczych praw do lokali; wyłączone ze środków trwałych, pozostają w aktywach
trwałych.
10
Kategorie nieruchomości – kryterium ekonomicznego sposobu
wykorzystania nieruchomości i ich ewidencjonowania
NIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNE
Grunty, budynki i części budynków, które właściciel lub korzystający w leasingu
finansowym, traktuje jako źródło przychodów z czynszów (nieruchomości inwestycyjne
czynszowe) lub utrzymuje w posiadaniu ze względu na przyrost ich wartości
(nieruchomości inwestycyjne kapitałowe) lub obie te korzyści.
EWIDENCJONOWANE JAKO „INWESTYCJE DŁUGOTERMINOWE”
NIERUCHOMOŚCI OPERACYJNE
Wykorzystywane w działalności operacyjnej (np. hala fabryczne w zakładzie
produkcyjnym), nie można im bezpośrednio przypisać korzyści ekonomicznych, jakie z
tego tytułu są osiągane przez dany podmiot. Korzyści te są wynikiem synergicznego
sprzężenia wszystkich czynników wytwórczych (w tym majątku trwałego i
obrotowego), nie tylko nieruchomości.
EWIDENCJONOWANE JAKO „ŚRODKI TRWAŁE”
11
Kategorie nieruchomości
NIERUCHOMOŚCI STANOWIĄCE ZAPAS
Przeznaczone na sprzedaż w ramach zwykłej działalności przedsiębiorstwa z podziałem
na nieruchomości ewidencjonowane jako towar, tj. nabyte do dalszej odsprzedaży, lub
zapas, tj. nieruchomości wytworzone w ramach zwykłej działalności i przeznaczone do
sprzedaży np. lokale mieszkalne.
NIERUCHOMOŚCI OPERACYJNE NADMIAROWE
Trwale zbędne do działalności, podstawowej oraz nieruchomości mieszkaniowe
i socjalne.
12
Międzynarodowe Standardy Rachunkowości (MSR 40)
Nieruchomość inwestycyjna to nieruchomość, która nie jest przeznaczona
do użytku na potrzeby własne podmiotu:
właściciel lub leasingobiorca w leasingu finansowym traktuje ją jako źródło
przychodów z czynszów lub utrzymuje w posiadaniu ze względu na przyrost jej
wartości, względnie obie te korzyści,
nie jest wykorzystywana przy produkcji, dostawach towarów, świadczeniu usług lub
czynnościach administracyjnych, czyli w działalności operacyjnej jednostki,
nie jest przeznaczona na sprzedaż w ramach zwykłej działalności jednostki.
13
Międzynarodowe Standardy Rachunkowości (MSR 40)
Nieruchomości inwestycyjne to przede wszystkim:
grunty utrzymywane ze względu na oczekiwany długotrwały wzrost ich wartości,
grunty o nieokreślonym dotychczas przeznaczeniu,
budynek, którego jednostka jest właścicielem lub leasingobiorcą w ramach leasingu
finansowego, a który został oddany w najem,
nie użytkowany na własne potrzeby budynek przeznaczony do wynajmu.
14
Międzynarodowe Standardy Rachunkowości (MSR 40)
Nieruchomości przeznaczone do obrotu:
w jednostkach, dla których obrót taki stanowi działalność podstawową (np. w firmach
deweloperskich) są ewidencjonowane jako składnik majątku obrotowego – zapasy lub
inwestycje krótkoterminowe,
w podmiotach nie zajmujących się obrotem nieruchomościami są one składnikami
środków trwałych.
15
Dylematy inwestowania w nieruchomości – analiza przypadków
Kryteria identyfikowania nieruchomości inwestycyjnych
Cel nabycia nieruchomości
Nabycie nieruchomości a wytworzenie we własnym zakresie
Nieruchomość wykorzystywana częściowo na potrzeby własne a częściowo
jako nieruchomość inwestycyjna
Nieruchomości w leasingu finansowym jako nieruchomości inwestycyjne
Nieruchomości inwestycyjne w grupach kapitałowych
16
Kryterium podmiotowe w powiązaniu z kryterium ekonomicznego
sposobu wykorzystania nieruchomości
Gospodarstwa domowe
Nieruchomości operacyjne i inwestycyjne
Gospodarstwa rolne
Nieruchomości operacyjne i inwestycyjne
Przedsiębiorstwa
Nieruchomości operacyjne i inwestycyjne, zapasy nieruchomości
Fundusze inwestycyjne
Nieruchomości inwestycyjne
Podmioty publiczne
Nieruchomości operacyjne i inwestycyjne
17
Klasyfikacja nieruchomości
ze względu na sposób generowania dochodu
Kategoria nieruchomości komercyjnej
nieruchomości komercyjne
nieruchomości spekulacyjne
nieruchomości kapitałowe
nieruchomości rozwojowe
Nieruchomości komercyjne
nieruchomości mieszkaniowe na wynajem (np. kamienice czynszowe)
nieruchomości handlowo-usługowe (np. biurowce, które generują dochód z czynszów
za wynajem),
nieruchomości przemysłowe (np. stacje benzynowe, których właściciel ma udział w
dochodzie operacyjnym),
nieruchomości rekreacyjne i wypoczynkowe (np. hotele, których właściciel ma udział
w dochodzie operacyjnym).
18
Nieruchomość jako dobro ekonomiczne
Nieruchomość jako źródło uzyskiwania dochodów
Dla inwestora, lokata kapitału w nieruchomości generuje trzy źródła dochodów:
strumień gotówki po opodatkowaniu, wynikający z rocznych dochodów z
czynszów,
dochody pozaczynszowe (opłaty za parkingi, reklamę),
zwrot kapitału po opodatkowaniu w chwili planowanej sprzedaży nieruchomości
(cena sprzedaży pomniejszona o koszty transakcji oraz podatek od dochodu ze
sprzedaży)
Nieruchomość jako instrument chroniący przed inflacją
Nieruchomość jako podstawa osiągania ulg podatkowych
Nieruchomość jako podstawa zabezpieczenia kredytu
19
Cechy nieruchomości
Cechy fizyczne
Cechy ekonomiczne
Złożoność fizyczna
Nieruchomość
Trwałość w czasie
Różnorodność
Niepodzielność
Deficytowość
Lokalizacja
Współzależność
Wysoka kapitałochłonność
Mała płynność
Cechy instytucjonalno-prawne
Wiązka praw do nieruchomości
Cechy instytucjonalne
20