Transcript nieruchomości operacyjne

Nieruchomość jako dobro ekonomiczne.
Kategorie nieruchomości w aspekcie ekonomicznym
Dr Katarzyna Śmietana
Katedra Inwestycji Nieruchomości
AE im. K. Adamieckiego w Katowicach
1
Nieruchomość jako kategoria w ujęciu prawnym
Definicja nieruchomości jest uregulowana prawnie, wynika z Kodeksu
Cywilnego, artykułu 46, który stanowi, że:
„[…] nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej, stanowiące odrębny
przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntami związane
lub części tych budynków, jeśli na mocy przepisów szczególnych stanowią
odrębny od gruntu przedmiot własności”.
Definicja wskazuje na trzy podstawowe rodzaje nieruchomości: gruntowe,
budynkowe i lokalowe.
2
Nieruchomość jako kategoria w ujęciu prawnym
Nieruchomości gruntowe powstają przez wyodrębnienie części powierzchni
ziemskiej jako przedmiotu osobnej własności.
Nieruchomości budynkowe powstają jako „fikcja” prawna, gdyż grunt i
budynek są ze sobą ściśle i nierozerwalnie związane.
Nieruchomości lokalowe. Lokale mieszkalne lub lokale wykorzystywane
zgodnie z ich przeznaczeniem na inne cele niż mieszkalne, spełniające
określone wymogi.
NIERUCHOMOŚĆ JAKO PRZEDMIOT INWESTOWANIA
3
Wiązka praw do nieruchomości
Wiązka praw przypisanych nieruchomości
Własność:
nieruchomości gruntowych
nieruchomości budynkowych
nieruchomości lokalowych
Użytkowanie wieczyste gruntu
Ograniczone prawa rzeczowe
użytkowanie
służebność
spółdzielcze ograniczone prawa rzeczowe
hipoteka
Prawa zobowiązaniowe
najem, dzierżawa
leasing, prawo własności czasowej (time sharing)
użyczenie
4
Rodzaje aktywności gospodarczych

nabywanie udziałów, akcji, obligacji i innych papierów wartościowych,

zakup wartości o charakterze niematerialnym, czyli ponoszenie nakładów na badania i
rozwój, kształcenie, patenty, licencje, doskonalenie organizacji,

pozyskiwanie rzeczowych składników majątkowych drogą zakupu nieruchomości
(gruntów, budynków), przedsiębiorstw lub ich części, majątku ruchomego itp.,

nabywanie obiektów sztuki, numizmatów, biżuterii, złota,

tworzenie (kreowanie) majątku rzeczowego w procesie inwestycyjnym (budowa wraz z
zakupem dóbr inwestycyjnych) prowadzące do przyrostu lub/i odtwarzania kapitału
rzeczowego w celu osiągnięcia określonych korzyści.
5
Przykłady lokat kapitałowych
KLASYFIKACJA LOKAT KAPITAŁOWYCH
RODZAJE INWESTYCJI
Lokaty bankowe
Akcje, udziały
Papiery wartościowe dłużne - obligacje,
komercyjne papiery wartościowe, hipoteczne
listy zastawne
Pochodne papiery wartościowe
Udziały w funduszach inwestycyjnych certyfikaty inwestycyjne, jednostki
uczestnictwa
Inwestycje finansowe
Rzeczowe
lokacyjne
Inwestycje
rzeczowe
Rzeczowe
produkcyjne
Inwestycje niematerialne
PRZYKŁADY LOKAT KAPITAŁOWYCH
Dzieła sztuki
Metale szlachetne
Przedmioty kolekcjonerskie
Nieruchomości
Nieruchomości
Maszyny i urządzenia
Zapasy
Inwestycje społeczne i socjalne
Inwestycje na badania, rozwój, reklamę oraz
ochronę środowiska
6
Cechy inwestycji rzeczowych produkcyjnych

kapitał angażowany jest w składniki majątku trwałego, stanowiące potencjał
produkcyjny inwestora wykorzystywany w jego działalności gospodarczej,

duża kapitałochłonność, długotrwałe skutkowanie - konieczność zaangażowania
znacznych środków finansowych na stosunkowo długi okres czasu, co wiąże się z
niepewnością i ryzykiem,

chęć odzyskania przez inwestora włożonego kapitału łącznie z dodatkowymi
korzyściami stanowiącymi rekompensatę za odłożenie konsumpcji i ryzyko,

korzyści finansowe uzyskiwane w postaci dochodu z prowadzonej działalności
gospodarczej - kapitał odzyskiwany jest w sposób pośredni poprzez sprzedaż
wytworzonych wyrobów i usług,

bardzo niski stopień płynności, gdyż zmiana obiektu inwestycyjnego na gotówkę
wymaga dłuższego czasu, w niektórych przypadkach nie jest w ogóle możliwa,

bardzo niski stopień podzielności inwestycji, gdyż obiekty produkcyjne stanowią z
reguły zwarte kompleksy.
7
Cechy inwestycji rzeczowych lokacyjnych

zwrot z inwestycji wynika z przyrostu wartości zainwestowanego kapitału, zysk
realizowany jest przez sprzedaż instrumentu,

uzyskiwane korzyści ekonomiczne mogą być efektem bezpośrednich korzyści
finansowych (w przypadku nieruchomości wpływy czynszowe z wynajmu oraz
wpływy pozaczynszowe)

obrót aktywami odbywa się na specjalnych rynkach (nieefektywnych) a samo
inwestowanie wymaga specjalistycznej wiedzy i dużego doświadczenia,

rynek dzieł sztuki i okazów kolekcjonerskich jest rynkiem nieformalnym, ponieważ
nie istnieje zorganizowane centrum handlu tym aktywami - rynek nie jest formalnie
zorganizowany i jest geograficznie rozproszony,

niska płynność większości aktywów,

ryzyko specyficzne wynikające ze zdarzeń mających wpływ na popyt i podaż danego
instrumentu np. przelotne mody,

subiektywizm wyceny, ryzyko fałszerstwa i oszustwa.
8
Inwestycje bezpośrednie na rynku nieruchomości
INWESTYCJE BEZPOŚREDNIE W NIERUCHOMOŚCI
Inwestycje o charakterze rzeczowym
INWESTYCJE RZECZOWE
PRODUKCYJNE
INWESTYCJE RZECZOWE
LOKACYJNE
Służące podstawowej działalności podmiotu
produkcyjnej, handlowej, usługowej,
również działalności administracyjnej
Służące aprecjacji zainwestowanego kapitału
i uzyskiwaniu bezpośrednich korzyści
finansowych
NIERUCHOMOŚCI OPERACYJNE
NIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNE
Rys. 1 Inwestycje bezpośrednie na rynku nieruchomości
9
Kategoria „inwestycje” w świetle regulacji ustawy o rachunkowości
Inwestycje są to aktywa nabyte w celu osiągania korzyści ekonomicznych,
wynikających z:



przyrostu ich wartości,
uzyskiwania z nich przychodów, jak np. odsetek, dywidend,
innych pożytków, w tym również transakcji handlowych.
Inwestycje obejmują, więc głównie dwie grupy aktywów:


aktywa finansowe,
inwestycje w nieruchomości, mające postać: gruntów, prawa użytkowania wieczystego
gruntu, budowli, budynków, stanowiących odrębną własność lokali, a także
spółdzielczych praw do lokali; wyłączone ze środków trwałych, pozostają w aktywach
trwałych.
10
Kategorie nieruchomości – kryterium ekonomicznego sposobu
wykorzystania nieruchomości i ich ewidencjonowania
NIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNE
Grunty, budynki i części budynków, które właściciel lub korzystający w leasingu
finansowym, traktuje jako źródło przychodów z czynszów (nieruchomości inwestycyjne
czynszowe) lub utrzymuje w posiadaniu ze względu na przyrost ich wartości
(nieruchomości inwestycyjne kapitałowe) lub obie te korzyści.
EWIDENCJONOWANE JAKO „INWESTYCJE DŁUGOTERMINOWE”
NIERUCHOMOŚCI OPERACYJNE
Wykorzystywane w działalności operacyjnej (np. hala fabryczne w zakładzie
produkcyjnym), nie można im bezpośrednio przypisać korzyści ekonomicznych, jakie z
tego tytułu są osiągane przez dany podmiot. Korzyści te są wynikiem synergicznego
sprzężenia wszystkich czynników wytwórczych (w tym majątku trwałego i
obrotowego), nie tylko nieruchomości.
EWIDENCJONOWANE JAKO „ŚRODKI TRWAŁE”
11
Kategorie nieruchomości
NIERUCHOMOŚCI STANOWIĄCE ZAPAS
Przeznaczone na sprzedaż w ramach zwykłej działalności przedsiębiorstwa z podziałem
na nieruchomości ewidencjonowane jako towar, tj. nabyte do dalszej odsprzedaży, lub
zapas, tj. nieruchomości wytworzone w ramach zwykłej działalności i przeznaczone do
sprzedaży np. lokale mieszkalne.
NIERUCHOMOŚCI OPERACYJNE NADMIAROWE
Trwale zbędne do działalności, podstawowej oraz nieruchomości mieszkaniowe
i socjalne.
12
Międzynarodowe Standardy Rachunkowości (MSR 40)
Nieruchomość inwestycyjna to nieruchomość, która nie jest przeznaczona
do użytku na potrzeby własne podmiotu:

właściciel lub leasingobiorca w leasingu finansowym traktuje ją jako źródło
przychodów z czynszów lub utrzymuje w posiadaniu ze względu na przyrost jej
wartości, względnie obie te korzyści,

nie jest wykorzystywana przy produkcji, dostawach towarów, świadczeniu usług lub
czynnościach administracyjnych, czyli w działalności operacyjnej jednostki,

nie jest przeznaczona na sprzedaż w ramach zwykłej działalności jednostki.
13
Międzynarodowe Standardy Rachunkowości (MSR 40)
Nieruchomości inwestycyjne to przede wszystkim:

grunty utrzymywane ze względu na oczekiwany długotrwały wzrost ich wartości,

grunty o nieokreślonym dotychczas przeznaczeniu,

budynek, którego jednostka jest właścicielem lub leasingobiorcą w ramach leasingu
finansowego, a który został oddany w najem,

nie użytkowany na własne potrzeby budynek przeznaczony do wynajmu.
14
Międzynarodowe Standardy Rachunkowości (MSR 40)
Nieruchomości przeznaczone do obrotu:

w jednostkach, dla których obrót taki stanowi działalność podstawową (np. w firmach
deweloperskich) są ewidencjonowane jako składnik majątku obrotowego – zapasy lub
inwestycje krótkoterminowe,

w podmiotach nie zajmujących się obrotem nieruchomościami są one składnikami
środków trwałych.
15
Dylematy inwestowania w nieruchomości – analiza przypadków
Kryteria identyfikowania nieruchomości inwestycyjnych
 Cel nabycia nieruchomości
 Nabycie nieruchomości a wytworzenie we własnym zakresie
 Nieruchomość wykorzystywana częściowo na potrzeby własne a częściowo
jako nieruchomość inwestycyjna
 Nieruchomości w leasingu finansowym jako nieruchomości inwestycyjne
 Nieruchomości inwestycyjne w grupach kapitałowych
16
Kryterium podmiotowe w powiązaniu z kryterium ekonomicznego
sposobu wykorzystania nieruchomości
Gospodarstwa domowe
Nieruchomości operacyjne i inwestycyjne
Gospodarstwa rolne
Nieruchomości operacyjne i inwestycyjne
Przedsiębiorstwa
Nieruchomości operacyjne i inwestycyjne, zapasy nieruchomości
Fundusze inwestycyjne
Nieruchomości inwestycyjne
Podmioty publiczne
Nieruchomości operacyjne i inwestycyjne
17
Klasyfikacja nieruchomości
ze względu na sposób generowania dochodu
Kategoria nieruchomości komercyjnej




nieruchomości komercyjne
nieruchomości spekulacyjne
nieruchomości kapitałowe
nieruchomości rozwojowe
Nieruchomości komercyjne




nieruchomości mieszkaniowe na wynajem (np. kamienice czynszowe)
nieruchomości handlowo-usługowe (np. biurowce, które generują dochód z czynszów
za wynajem),
nieruchomości przemysłowe (np. stacje benzynowe, których właściciel ma udział w
dochodzie operacyjnym),
nieruchomości rekreacyjne i wypoczynkowe (np. hotele, których właściciel ma udział
w dochodzie operacyjnym).
18
Nieruchomość jako dobro ekonomiczne

Nieruchomość jako źródło uzyskiwania dochodów
Dla inwestora, lokata kapitału w nieruchomości generuje trzy źródła dochodów:
 strumień gotówki po opodatkowaniu, wynikający z rocznych dochodów z
czynszów,
 dochody pozaczynszowe (opłaty za parkingi, reklamę),
 zwrot kapitału po opodatkowaniu w chwili planowanej sprzedaży nieruchomości
(cena sprzedaży pomniejszona o koszty transakcji oraz podatek od dochodu ze
sprzedaży)

Nieruchomość jako instrument chroniący przed inflacją

Nieruchomość jako podstawa osiągania ulg podatkowych

Nieruchomość jako podstawa zabezpieczenia kredytu
19
Cechy nieruchomości
Cechy fizyczne
Cechy ekonomiczne
Złożoność fizyczna
Nieruchomość
Trwałość w czasie
Różnorodność
Niepodzielność
Deficytowość
Lokalizacja
Współzależność
Wysoka kapitałochłonność
Mała płynność
Cechy instytucjonalno-prawne
Wiązka praw do nieruchomości
Cechy instytucjonalne
20