Transcript Podyplomowe Studium Zarządzania Nieruchomościami prowadzący: dr inż. Jerzy Obolewicz Techniczne aspekty zarządzania nieruchomościami dr inż.

Podyplomowe Studium Zarządzania Nieruchomościami
prowadzący: dr inż. Jerzy Obolewicz
Techniczne aspekty zarządzania
nieruchomościami
dr inż. Jerzy Obolewicz
Techniczne aspekty zarządzania nieruchomościami
1. Przegląd technologii w budownictwie
- 28 godz.
– 3 godz.
2. Słabe miejsca w budynkach i bezpieczeństwo użytkowe
konstrukcji
- 3 godz.
3. Przegląd podstawowych regulacji prawnych , obowiązki
zarządcy nieruchomości
- 4 godz.
4. Proces inwestycyjno-remontowy
- 4 godz.
5. Przeglądy techniczne budynków i urządzeń
- 6 godz.
6. Bezpieczeństwo nieruchomości
- 6 godz.
dr inż. Jerzy Obolewicz
Zarządzanie (praktycznie) –
Technika ( Słownik Języka
Polskiego) - celowy, racjonalny, oparty
na teorii sposób wykonywania prac w
jakiejś dziedzinie …
osiąganie celu przy pomocy ludzi i
środków poprzez działania:
planowanie, organizowanie,
działanie, kontrolowanie
Techniczne aspekty
zarządzania
nieruchomościami
Nieruchomość
(Słownik Języka Polskiego) – dobra nieruchome,
nieprzenośne, jak place, budynki, lasy, majątki ziemskie … .
dr inż. Jerzy Obolewicz
Nieruchomość to jeden z rodzajów rzeczy w rozumieniu prawa
cywilnego. W prawie polskim wyróżnia się trzy rodzaje nieruchomości:
• gruntowe;
• budynkowe;
• części budynków (nazywane też lokalowymi).
zdefiniowane w przepisach art. 46 §1 Kodeksu cywilnego.
Podstawowym rodzajem nieruchomości są nieruchomości gruntowe, którymi
są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności
(grunty).
Znajdujące się na nich i trwale z nimi związane budynki, inne urządzenia i
rośliny, jak również prawa związane z własnością nieruchomości są częściami
składowymi danej nieruchomości gruntowej. Wobec tego nie mogą być
przedmiotem odrębnej własności (łac. superficies solo cedit).
dr inż. Jerzy Obolewicz
Jako osobne od gruntu nieruchomości mogą zostać wyodrębnione budynki
(nieruchomość budynkowa) lub części takich budynków (lokale - nieruchomość
lokalowa) - w przypadkach i na zasadach określonych w odrębnych przepisach.
Wtedy stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.
Z nieruchomościami budynkowymi i lokalowymi jest związana przymusowa
współwłasność nieruchomości gruntowej, na której są posadowione właściwe
budynki. W Polsce występują jedynie wyżej opisane nieruchomości.
Szczególnym rodzajem nieruchomości gruntowej jest nieruchomość rolna. Kodeks
cywilny definiuje pojęcie "nieruchomości rolnej", ale w tym przypadku mamy do
czynienia z sposobem użytkowania nieruchomości a nie jej rodzajem. Innymi
słowy to nie rodzaj nieruchomości decyduje o zakwalifikowaniu jej do
nieruchomości rolnej ale sposób jej użytkowania - "które są lub mogą być
wykorzystane do prowadzenia działalności rolnej...". W polskim prawie istnieje
kilka definicji nieruchomości rolnych. Najszerzej wykorzystywana jest definicja
zawarta w ustawie "O podatku rolnym".
dr inż. Jerzy Obolewicz
W polskim ustawodawstwie istnieje pojęcie nieruchomości budynkowej. Dotyczy ono pewnego
stanu prawnego (a właściwie tytułu prawnego do gruntu), mianowicie prawa użytkowania
wieczystego - prawo to jest prawem celowym, terminowym i odpłatnym i nie znajduję ono swego
odpowiednika w ustawodawstwie krajów unii. Prawo użytkowania wieczystego dotyczy jedynie
gruntu, który jest przedmiotem własności jednostek samorządu terytorialnego lub Skarbu Państwa.
Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami nieruchomość zostaje oddana w użytkowanie
wieczyste z jednoczesnym obowiązkiem wykupienia przez użytkownika wieczystego znajdujących się
na tym gruncie budynków i urządzeń. Stąd owa nieruchomość budynkowa - ponieważ w przypadku
nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczystej mamy do czynienia z następującym stanem
prawnym - grunt jest w użytkowaniu wieczystym natomiast budynki i urządzenia, będące jego częścią
składową, stanowią własność użytkownika wieczystego, ponieważ musi on je wykupić w związku z
objęciem gruntu w użytkowanie wieczyste. Mimo odrębnej własności gruntu i budynku
nieruchomość posiada jedną księgę wieczystą, a jedynie w dziale drugim tej księgi zamieszcza się
informację, że wpisy dotyczą użytkowania wieczystego. Prawo to zostało wprowadzone pod koniec
lat sześćdziesiątych w celu zwiększenia dynamiki rozwoju rynku nieruchomości mieszkalnych
(zwiększenia podaży lokali mieszkalnych) głównie wielorodzinnych - czyli mówiąc potocznie
zwiększenia ilości budowanych bloków mieszkalnych.
Podstawowe kwestie prawne użytkowania wieczystego reguluje kodeks cywilny oraz ustawa o
gospodarce nieruchomościami. Odrębna własność budynków jest prawem związanym z prawem
użytkowania wieczystego i nie może trwać po wygaśnięciu tego prawa.
dr inż. Jerzy Obolewicz
Nieruchomości lokalowe - powstają one na podstawie ustawy o
własności lokali i tam należy szukać szczegółowych rozwiązań kwestii prawnych w
przypadku tych nieruchomości. Nieruchomość lokalowa jest niczym innym jak
lokalem mieszkalnym (lub lokalem o innym przeznaczeniu), który w wyniku
wyodrębnienia na zasadach określonych w ww. ustawie przekształca się w tzw.
nieruchomość lokalową. By powstała własność nieruchomości lokalowej
niezbędny jest wpis tej własności w księdze wieczystej, czyli wyodrębnienie wiąże
się z koniecznością założenia księgi wieczystej i dokonanie w niej wpisu własności.
Z własnością nieruchomości lokalowej wiążę się tzw. udział w nieruchomości
wspólnej, którą stanowi grunt i części budynku służące wszystkim właścicielom
lokali. Współwłasność ta jest współwłasnością w częściach ułamkowych i
jednocześnie przymusową, nie można żądać jej zniesienia póki trwa odrębna
własność lokali. Do lokali mogą przynależeć pomieszczenia przynależne (komórki,
strychy, garaże) choćby nie przylegały do budynku, ale muszą być umiejscowione
na nieruchomości, której część składową stanowi budynek, z którego
wyodrębniono ów lokal.
Nieruchomościami rolnymi są natomiast nieruchomości, które są lub mogą być
dr inż. Jerzy Obolewicz
wykorzystywane do prowadzenia działalności
wytwórczej w rolnictwie.
Budownictwo - dziedzina działalności człowieka związana ze
wznoszeniem obiektów budowlanych, podległa dziedzinie nauki jaką jest
Inżynieria lądowa.
Budownictwo - gałąź wiedzy praktycznej, techniki stosowanej przy
budowaniu. Jego głównym zadaniem jest wznoszenie nowych obiektów
budowlanych.
Budownictwo - przebudowa, odbudowa, modernizacja i
konserwacja obiektów już istniejących.
Budownictwo - rozbiórka obiektów, które nie spełniają wymagań
technicznych (np. bezpieczeństwa) albo z innych powodów muszą zostać
usunięte z zajmowanej działki (np. wznoszenie innego obiektu na tym samym
terenie).
dr inż. Jerzy Obolewicz
Ustawa – Prawo Budowlane normuje działalność obejmującą sprawy
projektowania, budowy, utrzymania i rozbiórki obiektów
budowlanych oraz określa zasady działania organów administracji
publicznej w tych dziedzinach.
Obiekt budowlany to:
• budynek wraz z instalacjami i urządzeniami technicznymi:
obiekt budowlany trwale związany z gruntem, wydzielony z
przestrzeni za pomocą przegród budowlanych posiadający
fundamenty i dach;
• budowla stanowiąca całość techniczno-użytkową wraz z
instalacjami i urządzeniami: każdy obiekt budowlany niebędący
budynkiem lub obiektem małej architektury;
• obiekt małej architektury: niewielkie obiekty ( kultu religijnego,
architektury ogrodowej, rekreacji codziennej i utrzymania
porządku).
dr inż. Jerzy Obolewicz