Transcript 및_판매_실무(최하영)

경제자유구역
조성원가 산정실무
2015.11.12
1. 조성원가의 개념
2. 조성원가의 산정기준
3. 조성원가의 산정방법
4. 가격정산
5. 조성용지 공급가격
부록. 토지마케팅
1. 조성원가의 개념
일반제품(예:자동차)의 원가는?
직접제조원가
간접제조원가
비제조원가
직접재료비
간접노무비
판매비
• 철판, 유리, 바퀴
등
직접노무비
• 조립기술자 임금
• 공장 경비원 등 임
금
간접재료비
• 라인운영 비용
• 마케팅 비용
일반관리비
제품
원가
• 사무 근로자 임금
등
조성토지의 원가는?
직접비
간접비
용지비
용지부담금
조성비
판매비
일반관리비
그 밖의 비용
직접인건비
이주대책비
 미래비용을 추정하여 산정
 회계상 제품원가와 다름
 토지공급의 기준가격
기반시설설치
비
자본비용
투자비에 대
한
자본비용
조성
원가
3
2. 조성원가의 산정기준
개 념
산정시기
재산정
• 경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법에 따라 공급하는 토지를 조성하는데 소요되는 직
·간접비와 투자비에 대한 자본비용을 사전적으로 산출한 추정원가로서 확정된 공급 기준가격
• 당해 사업지구에서 개발하는 조성원가 기준의 토지를 최초로 공급하고자 할 때 산정
• 최초 조성원가를 산정한 후 개발계획 또는 실시계획 등이 변경되거나 수용재결에 의한 변동,
이주대책 변동 등 사전변경으로 인하여 조성원가의 증감이 발생한 경우 재산정 가능
• 조성원가를 재산정한 경우 그 이후에 공급되는 토지는 변경된 조성원가 적용
개발계획 및 실시계획에 따라 객관적인 자료와 근거에 의하여 산정
• 사전적 조성원가와 사후적 조성원가(실제 발생원가)와의 차이가 예상되므로 가능한 실제 발
생원가에 근접하도록 객관성과 공정성있게 산정
•
산정원칙
• 단위개발사업지구별로 산정하는 것을 원칙
산정단위
• 단, 장기임대산업단지 조성, 외국인 주거환경 개선 등 외국인 투자유치 활성화를 위하여 경제
자유구역청의 장이 그 필요성을 인정하는 경우 개발사업시행자별로 인근에 위치한 단위개발
사업지구들을 통합하여 조성원가 산정 가능
4
3. 조성원가의 산정방법
가. 단위면적당 조성원가의 산정
직접비
간접비
투자비에 대
판매비
한
일반관리비
자본비용
그 밖의 비용
용지비
용지부담금
조성비
기반시설설치
비
직접인건비
이주대책비
-
사업비 차감
=
시설부담금,
원형지
공급금액
÷
사업대상용 토지(용지) 취득 및 조성공사를 위하여 직접 소요된 비용
개발사업시행자의 영업활동과 관련하여 발생하는 비용
총 사업면적
실시계획상
개발사업지
구 면적
-
무상공급
대상면적
관계 법령의
규정에 의하
여 무상으로
공급하는 토
지의 면적
-
총 사업비
무상공급
간주면적
 조성원가 이하로 공급하는
토지의 조성원가 이하부분 면
적
 존치건축물부지, 현황보존지,
환지, 원형지 면적
=
총 유상공
급
대상면적
조성원가
/㎡(단위면적)
5
3. 조성원가의 산정방법
나. 조성원가 구성요소별 산정방식
(1) 원가집계에 의하여 산정하는 항목
용지비
용지
부담금
• 당해 개발사업지구의 실시계획 등 용지의 취득 및 보유와 관련된 직접비
• 용지매입비, 지장물 등 손실비, 영업·영농·축산·어업 등에 관한 권리 보상비, 취득
세·농어촌특별세·재산세·지방교육세 등 용지제세, 보상 관련 용역비·수수료, 조사
비, 등기비 및 그 부대비용
• 당해 개발사업지구의 실시계획 등에 따른 용지 등의 취득과 관련하여 용지의 형질
변경 등을 원인으로 법령에 따라 부과되는 농지보전부담금, 대체산림 자원조성비
등 각종 부담금
<조성원가 구성요소>
직접비
용지비
용지부담금
조성비
기반시설설치
비
직접인건비
이주대책비
조성비
• 당해 개발사업지구의 조성에 소요된 직접비로서 부지조성공사비, 특수구조물 공사
비, 가로등 공사비, 전기통신공사비, 조경공사비, 정보화시설 공사비, 문화재 시·발
굴비용, 기타공사비, 설계비, 측량비, 자재비, 시공감리비, 조성 관련 용역비 및 그
밖의 부대비용
간접비
판매비
일반관리비
자본비용
•
기반시설
설치비
당해 개발사업지구의 조성에 필요한 도로, 상·하수처리 관련시설 및 에너지·통신
시설 등 기반시설(국계법 제2조 제6호에 따른 기반시설을 포함하며 비영리 목적으
로 운영되거나 관할 행정기관에 기부채납하는 경우에 한함) 설치 소요비용, 다른
법령이나 인·허가 조건에 따라 국가 또는 지방자치단체에 납부하는 광역교통시설
부담금·생태계보전협력금·하수도시설원인자부담금·폐기물처리시설설치부담금 등
각종 부담금, 공공시설설치비 및 그 밖의 부대비용. 단, 법령에 근거가 없거나 당해
개발사업지구와 관련 없는 인·허가 조건 등에 따른 기반시설설치비는 포함불가
그 밖의 비용
6
3. 조성원가의 산정방법
※ 원가집계에 의하여 산정하는 항목의 산정예시
용지비
용지비 소계
용지부담금
항목
용지매입비
지장물보상비
영업·영농·축산·어업보상비
용지제세
보상관련 용역비·수수료
조사비, 등기비 및 그 부대비용
농지보전부담금
대체산림자원조성비
용지부담금 소계
조성비
부지조성공사비
특수구조물공사비
가로등공사비
전기통신공사비
조경공사비
정보화시설 공사비
문화재 시·발굴비용
기타공사비, 설계비, 측량비, 자재비, 시공감리
비
조성관련 용역비 및 그 밖의 부대비용
조성비 소계
기반시설설치
도로
비
상하수처리 관련시설
에너지·통신시설
기타 국계법에 의한 기반시설
광역교통시설부담금
생태계보전협력금
하수도시설원인자부담금
폐기물처리시설설치부담금
공공시설설치비 및 그 밖의 부대비용
기반시설설치비 소계
금액(백만원)
1,200,000
450,000
10,000
100,000
5,000
5,000
1,770,000
90,000
100
90,100
620,000
250,000
17,000
200,000
200,000
90,000
10,000
80,000
20,000
1,487,000
800,000
50,000
10,000
30,000
300
300
30,000
500
10,000
931,100
구 분
용지비
용지부담금
조성비
기반시설설치비
금 액
(백만원)
1,770,000
90,100
1,487,000
931,100
직접인건비
이주대책비
판매비
일반관리비
자본비용
기타비용
총 사업비
존치부지등 차감사업비
최종사업비
총사업면적
유상공급 대상면적
원형지 및 존치부지등 차감면
적
공공시설용지 원가이하 공급
분
최종유상가처분면적
조성원가
7
3. 조성원가의 산정방법
나. 조성원가 구성요소별 산정방식
(2) 배부율에 의하여 산정하는 항목
직접
인건
비
판매
비
• 당해사업을 직접 수행하거나 지원하는 직원의 인건비, 복
리후생비
• 산식: 당해 개발사업지구의 투입비(용지비+용지부담금+
조성비+기반시설설치비+이주대책비)×
직접인건비율
• 광고선전비, 판매촉진비, 그 밖에 판매활동에 소요되는
비용(개발사업과 관련이 없는 부분은 제외한다)
• 산식: 당해 개발사업지구의 직접비(용지비+용지부담금+
조성비+기반시설설치비+직접인건비+이주대책비)×
판매비율
제비용률
직접인건비율= 최근3년간 조
성사업 관련 부서 인건비, 급
여성 복리후생비의 연평균액/
최근 3년간 투입비(용지비+
용지부담금+조성비+기반시
설설치비+이주대책비)의 연
평균액
판매비율= 최근 3년간 판매
비 집행액의 연평균액/최근
3년간 직접비(용지비+용지
부담금+조성비+기반시설설
치비+직접인건비+이주대책
비)의 연평균액
직접비
용지비
용지부담금
조성비
기반시설설치
비
직접인건비
이주대책비
간접비
일반
관리
비
• 직접인건비를 제외한 인건비·임차료·연구개발비·훈련비·
그 밖에 사업시행과 관련한 일반관리에 소요된 비용
• 산식: 당해 개발사업지구의 직접비(용지비+용지부담금+
일반관리비
조성비+기반시설설치비+직접인건비+이주대책비)×
율
일반관리비율= 최근 3년간
일반관리비 집행액의 연평균
액/최근 3년간 직접비(용지
비+용지부담금+조성비+기
반시설설치비+직접인건비+
이주대책비)의 연평균액
판매비
일반관리비
자본비용
그 밖의 비용
그
밖의
비용
• 「산업재해보상보험법」에 따른 보험료, 천재지변으로
인하여 발생하는 피해액 및 개발사업과 관련한 기부채납
금을 더한 금액
• 산식: 당해 개발사업지구의 직접비(용지비+용지부담금+
조성비+기반시설설치비+직접인건비+이주대책비)×
그 밖의 비용률
그 밖의 비용률= 최근 3년간
그 밖의 비용의 연평균액/최
근 3년간 직접비(용지비+용
지부담금+조성비+기반시설
설치비+직접인건비+이주대
책비)의 연평균액
※ 단, 비용률 산정
시 각 비용 집행
액은 손익계산서
제조원가 부문의
금액을 기준으로
산정하며, 항목간
중복계상되지 않
도록 유의 8
※ 배부율 적용원칙
최근 3년간 운용실적(결산기준)을 기준으로 하되, 다음 각 호 중 어느 하나의 경우에는 배부율을 적
용하지 않고 당해 사업에 관련된 실제 집행비를 추정하여 산정 가능
- 당해 개발사업 시행을 위하여 신설된 개발사업시행자의 경우
- 이전의 영업활동의 종류 및 규모가 당해 개발사업과 상이하여 배부율 적용이 적절치 않은 경우
- 기타 배부율 적용이 적절치 않은 경우
동일한 사업지구에 있어 직접인건비, 판매비, 일반관리비, 자본비용, 그 밖의 비용 산정 시 적용하
는 제비용률은 실시계획승인 고시일이 속한 연도의 제비용률을 계속 적용. 단, 결산 미확정 등의 사
유로 당해연도 제비용률이 확정되지 않은 경우 전년도 제비용률 적용
9
3. 조성원가의 산정방법
※ 배부율에 의하여 산정하는 항목의 산정예시
항목
직접인건비
당해 개발사업지구의 직접비(용지비+용지부담
금+조성비+기반시설설치비+이주대책비)
× 직접인건비율
직접인건비 소계
판매비
당해 개발사업지구의 직접비(용지비+용지부담
금+조성비+기반시설설치비+직접인건비+이
주대책비)
× 판매비율
판매비 소계
일반관리비
당해 개발사업지구의 직접비(용지비+용지부담
금+조성비+기반시설설치비+직접인건비+이
주대책비)
× 일반관리비율
일반관리비 소계
그 밖의 비용
당해 개발사업지구의 직접비(용지비+용지부담
금+조성비+기반시설설치비+직접인건비+이
주대책비)
× 그 밖의 비용률
그 밖의 비용 소계
구 분
금액(백만원)/%
4,374,594
0.7%
30,622
4,405,216
용지비
용지부담금
조성비
기반시설설치비
8,810
(백만원)
1,770,000
90,100
1,487,000
931,100
직접인건비
30,622
이주대책비
96,394
판매비
일반관리비
0.2%
금 액
8,810
66,078
자본비용
그 밖의 비용
4,405
총 사업비
4,405,216
존치부지등 차감사업비
최종사업비
1.5%
66,078
4,405,216
0.1%
4,405
총사업면적
유상공급 대상면적
원형지 및 존치부지등 차감면
적
공공시설용지 원가이하 공급
분
최종유상가처분면적
조성원가
10
3. 조성원가의 산정방법
나. 조성원가 구성요소별 산정방식
(3) 이주대책비
이주대책비
• 이주정착금 등 이주대책에 소요된 비용 및 손실액으로 산정
직접비
용지비
용지부담금
조성비
기반시설설치
비
직접인건비
이주자택지 공
급
이주정착금 지
급
이주대책비
주택특별 공급
이주대책비
이주단지 조성
간접비
판매비
일반관리비
자본비용
그 밖의 비용
총사업비
11
3. 조성원가의 산정방법
나. 조성원가 구성요소별 산정방식
(3) 이주대책비
이주
대책비
• 이주정착금 등 이주대책에 소요된 비용 및 손실액으로 산정
이주자택지: (이주대책비를 제외한 조성원가 - 이주자택지공급단가 )×이주대책면
적
직접비
용지비
이주자택지공급단가 = 이주대책비를 포함하지 않은 조성원가(단가)
이주자택지 생활기본시설설치
-(
÷ 이주대책 면적)
비
이주자택지 생활기본시설설치
이주자택지공급단가 = 총 생활기본시설설치비
비
× (이주자택지 면적÷ 유상공급 면적)
이주정착금 또는 주택특별공급 등 별도의 이주대책비용
-「공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률」등 관계법령의 규정에 의하여 지
급하는 이주정착금 또는 주택특별공급 등으로 별도의 이주대책을 수립·시행한 경우 당해
비용
조성사업지구 밖에 별도의 사업비로 이주대책 시행 시 당해 비용
용지부담금
조성비
기반시설설치
비
직접인건비
이주대책비
간접비
판매비
일반관리비
자본비용
그 밖의 비용
- 조성사업지구 밖에 별도의 사업비로 이주대책을 시행하는 경우에는 당해 이주대책 시행
을 위한 투입비(또는 그 예정액)에서 회수액(또는 그 예정액)을 차감한 금액
12
3. 조성원가의 산정방법
※ 이주대책비 산정을 위한 생활기본시설설치비 계산방법
생활기본시설
설치비
• 해당 생활기본시설을 설치하는데 소요되는 공사비, 용지비, 부담금
해당 사업지구 안에 설치하는 도로(가로등·교통신호기 포함), 상수
도 및 하수처리시설, 전기시설, 통신시설, 가스시설을 설치하는데
필요한 공사비(시설공사비, 측량비, 조성관련 용역비)
공사
비
생활기본
시설
설치비
도로(가로등·교통
신호기를 포함),
상수도 및 하수처
리시설, 전기시설,
통신시설, 가스시
설
용지
비
부담
금
사업지구 내 총용지비 × (사업지구내 생활기본시설 설치면
적÷ 총 사업지구면적)
※ 사업지구 내 용지의 형질변경 등을 원인으로 법령에 따라 부과되는 각
종 부담금은 총용지비에 포함
상·하수도 분담금 등 해당 생활기본시설의 설치와 관련하여 법령
에 의하여 부담하는 각종 부담금
공익사업을 위한 토지의 취득 및 보상에 관한 법률 시행령 제41조의 2 및
한국토지주택공사 이주 및 생활대책 수립지침 참고
13
3. 조성원가의 산정방법
※ 생활기본시설설치비 산정예시
생활기본시설 설치면적
면
구 분
도로(가로등·교통신호기 포함)
상수도 및 하수처리시설
전기시설
통신시설
가스시설
소
계
적(㎡)
2,000,000
200,000
200,000
200,000
200,000
2,800,000
총 생활기본시설 설치비
구
분
금
시설공사비
액(백만원)
300,000
토공, 포장공, 교량공, 가로등공, 교통신호등공, 도로표지판설치공, 상수공, 우수공, 오수공, 배수지, 가압펌프
장, 오·폐수중계펌프장, 전기공, 통신공, 가스공 등 공사비의 합계액. 단, 토공의 경우 생활기본시설 설치면적
비율 상당액
생활기본시설
공사비
측량비
18,700
사업지구 안의 설계 및 공사수행과 관련된 측량비용 × (사업지구 안의 생활기본시설 설치면적/총 사업지구면
적)
= 100,000백만원×(2,800,000㎡/15,000,000㎡)
조성관련용역비
3,733
사업지구 관련 인·허가, 설계, 자문, 감리 등의 수행에 소요된 비용× (사업지구 안의 생활기본시설 설치면적 /
총 사업지구 면적) = 20,000백만원×(2,800,000㎡/15,000,000㎡)
생활기본시설
용지비
생활기본시설
부담금
소
계
347,218
사업지구 안의 총용지비(용지부담금 포함)×(사업지구 안의 생활기본시설 설치면적/총사업지구 면적)
= 1,860,100백만원×(2,800,000㎡/15,000,000㎡)
30,000
상·하수도분담금 등 해당 생활기본시설의 설치와 관련하여 법령에 의하여 부담하는 각종 부담금
=30,000백만원
699,651 14
3. 조성원가의 산정방법
※ 이주자택지 공급 시 이주대책비 산정예시
이주자택지 생활기본시설설치비
구 분
총 생활기본시설설치비
(×) 이주대책 면적
(÷) 유상공급 면적
=소
계
면적/금액
699,651,000,000원
100,000㎡
7,258,200㎡
9,639,457,441원
구 분
용지비
용지부담금
조성비
기반시설설치비
직접인건비
금 액(백만원)
이주대책비
이주대책비
반영 전
반영 후
1,770,000
1,770,000
90,100
90,100
1,487,000
1,487,000
931,100
931,100
29,947
30,294
이주대책비
판매비
이주자택지 공급단가
구 분
이주대책비를 제외한 조성원가
(-)이주자택지 생활기본시설설치
비
이주자택지 공급단가
금 액
591,151원/㎡
96,394원/㎡
494,757원/㎡
이주대책비
구 분
이주대책비를 제외한 조성원
가
(-) 이주자택지 공급단가
(X) 이주대책 면적
이주대책비
면 적(㎡)/금액(백만원)
591,151원/㎡
494,757원/㎡
100,000㎡
96,394,000,000원
96,394
8,616
8,810
64,622
66,078
자본비용
5,000
5,100
그 밖의 비용
4,308
4,405
4,390,694
4,489,520
100,000
100,000
최종사업비
4,290,694
4,389,520
총사업면적
15,000,000
일반관리비
총 사업비
존치부지등 차감사업비
유상공급 대상면적
원형지 및 존치부지등 차감면적
공공시설용지 원가이하 공급
분
최종유상가처분면적
조성원가
7,500,000
220,000
21,800
7,258,200
591,151
15
3. 조성원가의 산정방법
나. 조성원가 구성요소별 산정방식
(4) 자본비용
자본비용
• 당해 개발사업을 시행하는 데 필요한 사업비의 조달에 소요되는 비용
직접비
용지비
순투입액의 누적액
X
용지부담금
자본비용률
자본비용 산정기간 동안 매 기간별(매월 또는 매분기별) 당해 개발사업지구에 대한 투
입(예상)액에서 회수(예상)액을 차감한 순투입금액을 자본비용 산정기간동안 누적한
금액
조성비
기반시설설치
비
직접인건비
이주대책비
※ 자본비용 산정기간: 조성공사 착수일(보상계획 공고일) ~ 조성공사 준공일
자본비용률 = 자기자본 비용률 + 타인자본 비용률
간접비
- 자기자본 비용률 = 5년 만기 국고채 이자율 × 최근 5년간 총자본(자기자본+타인자본)분의 자기자본비
율 평균
- 타인자본 비용률 = (최근 5년간 차입이자의 연평균액 / 최근 5년간 타인자본금액의 연평균액)
× 최근 5년간 총자본의 타인자본 비율 평균
판매비
일반관리비
그 밖의 비용
※ 자기자본: 납입자본금과 자본잉여금 및 이익잉여금의 합계액
타인자본: 회계상 부채가 아닌 금융비용을 부담하는 부채만으로 산정
1
자본비용 산정식 =2
1
X 12
n
 ( Xi  1  Xi) RTi
i-1
i 1
n
1
+12
 Ci  1RTi
i-1
i 1
자본비용
i: 연도첨수(i=1,2,…n)
Xi: i차년도까지의 순투입금액 누계액
(투입액-회수액)
R: 자본비용률
Ti: i차년도중 적용기간(월)(1월 미만은 1
월)
Ci-1: i차년도 전년까지의 자본비용 누계
액
16
3. 조성원가의 산정방법
다. 조성원가 단위면적의 산정
총
사업면
적
• 실시계획상 당해 개발사업지구의 면적
• 단, 실시계획이 변경된 경우에는 변경된 개발사업지구의 면적
무상공
급 대
상면적
• 관계 법령의 규정에 따라 무상으로 공급하는 토지의 면적
• 다음 하나의 시설 설치를 위하여 관계 법령에 따라 조성원가 이하로 공급
토지의
조성원가
이하법률
부분제2조제6호에
면적
- 하는
국토의
계획 및
이용에 관한
따른 기반시설
무상공
급 간
주면적
- 경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법 제22조 및 제23조에 따른 외국교
육기관, 외국의료기관 및 외국인 전용약국
- 초·중등교육법 제60조의2에 따른 외국인학교 및 유아교육법 제16조에 따른
외국인유치원
- 기타 경제자유구역 실시계획승인권자가 외국인 투자환경 개선을 위하여 필요
하다고 인정한 시설(처분계획서 상에 조성원가에의 반영을 명시하거나 별도
협의된 시설)
사업비 차감
시설부담금, 원형
지 공급금액을 총
사업비에서 차감
존치건축물부지, 현황보존지 등 수용 대상이나 공급 대상이 아닌 토지
• 환지를 통한 공급대상 토지면적
• 부지조성공사를 시행하지 않고 매입 당시의 원형대로 공급하는 토지면적
(원형지)
•
기타
17
3. 조성원가의 산정방법
※ 조성원가 단위면적 산정예시
항목
총 사업면적
실시계획상 당해 개발사업지구 면적
구 분
면적(㎡)
15,000,000
용지비
1,770,000
용지부담금
총 사업면적 소계
15,000,000
90,100
조성비
1,487,000
기반시설설치비
무상공급 대상면적
도로, 공원·녹지, 광장 등
외국교육기관(30,000㎡)을 조성원가 30%
로 공급하는 경우
7,500,000
21,000
외국인유치원(1,000㎡)을 조성원가 20%
로 공급하는 경우
도서관용지를 지자체에 무상으로 공급하
는 경우
800
30,294
이주대책비
96,394
판매비
8,810
66,078
자본비용
5,100
기타비용
4,405
총 사업비
간주불가
4,489,520
존치부지등 차감사업비
최종사업비
기
타
존치건축물부지
10,000
환지
10,000
원형지
200,000
7,741,800
총 유상공급 대상면적
7,258,200
100,000
4,389,520
구 분
총사업면적
유상공급 대상면적
원형지 및 존치부지등 차감면적
공공시설용지 원가이하 공급분
총 무상면적 소계
931,100
직접인건비
일반관리비
무상공급 간주면적
금액(백만원)
최종유상가처분면적
면적(㎡)
15,000,000
7,500,000
220,000
21,800
7,258,200
원/㎡
조성원가
604,767
18
4. 가격정산
• 조성토지를 준공 전에 조성원가 이하로 분양한 경우 준공 후 확정된 조
성원가를 기준으로 가격정산을 실시하여야 함
가격정산
가격 정산 예외 토지
관련 법규에 따라 일정기간 동안 전매제한 및 지정용도 사용의무 조건으로 공급하는 다음의
토지

경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별볍” 제9조의 7 제2항에 의하여 외국인투
자의 유치 등 대통령령으로 정하는 목적을 위하여 조성토지를 공급하는 경우
 “산업 집적 활성화 및 공장설립에 관한 법”제39조에 의하여 공급하는 경우
 “물류시설의 개발 및 운영에 관한 법” 제51조에 의하여 공급하는 경우
 “연구개발 특구 육성에 관한 특별법”제38조에 의하여 공급하는 경우
가격정산의 방법
- (단위당 확정된 조성원가-단위당 분양한 조성원가) × 확정 공급면적으로 산정
- 준공 후 1월 이내에 실시. 단, 천재지변, 사업비 확정 등 불가피한 사유가 있는 경우 사유
가 해소된 날부터 1월 이내에 실시가능
- 개발사업시행자는 가격정산을 실시하는 때에 가격정산금, 정산내역, 수납 및 반환방법 등
을 실시계획 승인기관의 장 및 매수인에게 통지
19
5. 조성용지 공급가격
경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법 시행령 제11조의 4 제5항
주택건설
용지
조
성
원
가
감정평가액
•
•
•
•
상업시설
업무시설
주상복합
용지
아파트 건설용지
연립주택 건설용지
단독주택용지
근린생활시설용지
감정평가액
임대주택
용지
조성원가 또는
그 이하
산업시설
연구시설
용지
조성원가
이하의 금액으
로 개발사업자
와 시·도지사
협의
물류시설
용지
조성원가+
적정이윤
관광시설
위락시설
용지
감정평가액
공공시설
용지
• 단, 산업단지 및 단위개발사업
지구 안의 산업시설용지의 면적
이 산업단지 및 단위개발사업지
구 유상공급면적의 100분의 50
이상인 경우 산입법 제40조 제2
항에 따른 금액
조성원가
이하의 금액으
로 개발사업자
와 시·도지사
협의
20
부록. 토지마케팅
1. 시장수요에 맞는 토지의 개발
• 토지이용계획 수립 또는 토지공급 시 시장조사 실시, 공급착수 1년 후
재검토 의무화
(토지리폼 중간검토제)
공급 전
공급 전
조성 전
공급
착수
상시
• 토지이용계획 및 공급계획 등을 수립하기 위하여 수요조사 실시
• 기본계획 수립 시 토지이용계획, 마케팅에 관한 계획 등 포괄하여 수립
• 부동산시장 및 토지용도별 수요분석, 마케팅 전략 수립
• 신속하고 효율적인 토지리폼 시행을 위한 리폼 협의체 운영
21
부록. 용지공급 절차
2. 토지이용계획의 수립
구분
내용
개념
- 토지에 적합한 용도와 시설을 찾는 계획
- 사업목적에 맞는 입지를 결정하는 계획
- 최적의 토지이용 질서를 부여하는 계획
목표
삶의 질 향상과 도시경쟁력 강화 등 토지의 최적이용
분류
- 입지 계획
목적, 시설의 종류와 규모에 적합한 사업대상지를 찾아내는 작업
- 시설 및 규모계획
사업대상지에 입지할 시설(주거, 상업, 공업, 녹지, 기반시설 등)의
종류와 규모(이용빈도나 단위 등)를 정하는 작업
- 입지배분 계획
용도별 면적과 시설을 공간에 평면적, 입체적으로 배분
22
23
부록. 토지마케팅
3. 수요에 맞는 토지의 리폼
구분
개념
공동주택용지
상업용지
내용
계획 시점과 판매 시점의 시간적 경과에 따른 수요변화 혹은 예측오류를 조정하
고자 공급시점의 계획(지구단위계획 등) 을 변경하는 일련의 행위
규모조정, 평균평형 조정 등
필지합병, 광필지 분할, 용도완화 등
블록형
단독주택용지
용도변경, 필지분할 등
공공시설용지
용도변경 등
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부록. 토지마케팅
3. 토지리폼 검토사례
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부록. 토지마케팅
4. 경제자유구역의 토지마케팅 특성
배후시장 제공
공동주택용지, 단독주택용
지,
상업용지, 업무용지 등
일반
실수요
자
외국인
투자자
투자유치용지, 업무용지,
상업용지, 관광용지,
문화용지 등
지구별로 매수자 특성 상이
투자자 발굴에 1~2년 소요
투자가치 제공
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감사합니다.
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