Transcript 정미일반산업단지 사업계획서

저탄소 녹색성장 신재생에너지 복합단지
당진정미 산업단지 개발사업 계획서
2013. 11.
(사)기술혁신협회
당진 정미지구 산업단지 개발사업
CONTENTS
Ⅰ. 사업 개요
Ⅱ . 사업추진 현황
1. 총괄 개요
1. 사업추진 현황
2. 입지 개요
2. 토지확보 현황
3. 개발계획 개요
Ⅲ. 사업타당성 검토
Ⅳ. 향후 추진계획
1. 사업환경
1. 주요 과제
2. 인.허가 타당성
2. 추진 일정
3. 분양 및 사업수지
4. 종합 검토의견
Ⅰ
당진 정미지구 산업단지 개발사업
사업 개요
1. 사업 총괄개요
2. 입지개요
3. 개발계획 개요
4. 사업시행 구도
Ⅰ. 사업총괄 개요
당진 정미산업단지 개발사업
사업명
당진 정미 산업단지 개발사업
사업위치
충남 당진군 정미면 봉생리 산 93번지 일원
사업시행자
기술혁신협회 시행 SPC 법인(한국산업단지개발) 설립
사업규모
총 면적 약 38만평, 개발면적 27만평, 녹지 및 도로 11만평(27%)
사업기간
2012년 ~ 2016년 까지 약 5년
투자규모
초기 투자 : 약 90억 (토지매입비 약 60억, 사업 제 경비 30억)
분양 시 까지 : 약 600억 (토지매입비 약 500억, 사업 제 경비 100억)
매출 및 이익
매출액 : 2,147 억,
경상이익 : 509억
3
Ⅱ. 입지 개요
당진 정미산업단지 개발사업
부지현황
위
치
충남 당진군 정미면 봉생리 산 93번지 일원
단위 : m2
지목 및 면적
구분
사유지
임야, 묘 등
1,105,507
2,204
1,107,711
123,350
2,643
125,993
전, 답, 대 등
토지이용계획
토지거래제한
국.공유지
계
도로, 구거 등
-
25,539
25,539
계
1,228,857
30,386
1,259,243
소유자 수
145 명
145 명
국토계획법 : 관리지역, 농림지역
다른 법 령 : 사방지, 보전산지, 준 보전산지, 공익용산지 등
토지 거래계약에 관한 허가 구역
4
Ⅱ. 입지 개요
당진 정미산업단지 개발사업
지리적 환경
당진읍 서남쪽 3 KM 위치
당진, 서산간 국도 32 호선
(4차선) 도로 접함
서해안 고속도로 당진 I.C
로부터 12 KM
사업대상지
석문 국가산단 까지 15KM
송악지역 제철단지 까지
12KM
5
Ⅱ. 입지 개요
당진 정미산업단지 개발사업
지리적 환경
당진읍
Down Town
3 km
6
Ⅱ. 입지 개요
당진 정미산업단지 개발사업
입지환경 (상세도)
임야와 전답의 혼재 지역
국도 32 호선
임야 88%, 전답 10%,
기타 2%
국도 32 호선 (4 차선, 자동
차 전용) 접면 길이 1.4 KM
최저 표고
1.4 km
25M,
최고 표고 120M.
민가 등 지장물 거의 없음.
7
Ⅲ. 개발계획 개요
당진 정미산업단지 개발사업
단지개발 계획 (개념도)
토지이용계획표
구 분
계
8
용 도
면적(m2)
구성비
공업용지
898,596
71.36 %
공공용지
7,681
0.61 %
녹지용지
268,219
21.30 %
도로용지
71,525
5.68 %
상업용지
7,304
0.58 %
지원용지
5,918
0.47 %
1,259,243
100.0 %
Ⅲ. 개발계획 개요
당진 정미산업단지 개발사업
산업단지 조감도
9
Ⅳ. 사업시행 구도
당진 정미산업단지 개발사업
한국산업단지개발㈜
- 산업단지 개발 및 분양
전문업체
- 산업단지 용지 매입 및
자금조달
- 건기법 제 조의 건설업체
MOU 체결
공
동
출
자
- 도급순위 : ( 100 ) 위
- 시공능력 평가액 : 1,000억
(토건부문)
사업시행자
특수목적법인 설립
-기업협력협회 20%
-협회 회원사 및
실수요기업 80%
(산.입.법 16조 1항 4
호)
 설립 일정 : 투자의향 수용시 (2013년 2/4 분기, 별지 첨부 약정서 참조)
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Ⅴ. 사업일정 개요
당진 정미산업단지 개발사업
투자의향서 제출
: 2013 년 10 월
투자의향 수용
: 2013 년 12 월
단지개발 실시계획 승인 신청
: 2014 년
1월
산업단지개발 실시계획 승인
: 2014 년
7월
단지개발 공사 착공
: 2014 년
7월
분양승인 및 분양
: 2014 년
8월
단지 준공 및 토지 명도
: 2016 년 10 월
입주 및 공장 가동
: 2016 년 10 월 ~
11
Ⅱ
당진 정미지구 산업단지 개발사업
사업추진 현황
1. 사업 추진현황
2. 토지 매수현황
Ⅰ. 사업추진 현황
인.허가
추진
당진 정미산업단지 개발사업
현재 당진군 2020 도시기본계획 수립 중(2013년 상반기 결정 예정), 각종 산단 및
경제자유구역 지정 등 개발계획으로 기본계획상 공업용지 쿼터 거의 소진 상태
본건의 경우 금년 상반기 군수 및 의회 지도부와 사전협의, 인. 허가 내락 완료
현재 대형건설사와 공동사업 협의중, 투자의향서 접수 준비 중 (2013년05월 초 접수)
현재 토지작업 65% 진행
토지매입
설계 등
- 매입계약 40%, 토지사용승락서(동의서) 징구 25% (현 상태로 인.허가 진행 가능)
설계자 선정 및 기초설계 진행 ( 당진 측량.설계 공사)
- 용역비 : 48억 (평당 13천원)
토지 계약금 : 9.3 억 원
자금
투입
설계 용역비 : 5.0 억 원
계 23.3 억 원
토지 작업비 : 8.0 억 원
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Ⅱ. 토지매수 현황
당진 정미산업단지 개발사업
토지 작업 현황
- 매입 :
142,724 평 (약 40%)
- 동의 :
93,448 평 (약 25%)
계
236,172 평 (약 65%)
매입단가 : 평당 130천원, 총 가액 약 500억
(국유지 포함)
매수조건
- 계약금 10% (총 면적의 80%동의시 일괄지급)
- 중도금 없음 (일부 요구 가능성)
-잔
금 90% (실시계획승인 30일내 일괄지급)
토지 작업 용역조건
- 작업비 총액 : 30 억
- 지급 조건 : 80% 계약시 15억
실시계획 승인시 15억
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Ⅲ
당진 정미지구 산업단지 개발사업
사업 타당성 검토
1. 사업환경
2. 입지적합성
3. 인.허가 가능성
4. 사업 수익성
5. 종합 검토의견
Ⅰ. 사업환경
당진 정미산업단지 개발사업
산단의 개발사업화 배경
산업단지
개발사업
특성
개발
사업화
계기
최근
동향
산업단지 개발사업은 대규모 개발사업으로 국가나 지방자치단체 차원의 산단 개발이
대부분이며 최근까지 민간에 의한 개발사업이 추진된 사례를 찾기 어려운 사업임.
민간개발은 주로 지역 토목업자들의 수 만평 단위 소규모 개발사업으로 대부분 토지
형질변경 등 공장용지 개발사업이거나 대기업의 자체 공장부지 개발사업이었음.
이명박 정부 출범 후 기업 Friendly 정책의 일환으로 “산업단지 인.허가 절차 간소화
특례법” 제정 (’08. 9. 6. 발효)
동법 발효로 산업단지 개발사업의 인.허가 난이도와 초기 리스크가 크게 저감되고 금융
위기로 인해 주택사업 등 여타 개발사업의 불황으로 민간 개발사업 대상으로 급부상.
최근 울산, 포항 등 대규모 공업도시의 배후지에서 민간에 의한 산단 개발사업이
활발히 추진 중에 있음.
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Ⅰ. 사업환경
당진 정미산업단지 개발사업
당진지역 사업환경
중화학 공업기지 : 당진지역은 포승 산단, 서산 석유화학단지, 인주 현대차와 더불어
아산만 임해 중화학 공업벨트를 이루고 있음.
지역
특성
중국 수출기지 : 당진항(3개 부두 6 선석 준공, 4개 부두 60 선석 예정)은 평택항과
더불어 대 중국 수출기지 역할 담당.
산업발전 전망 : 고대 지구에 동국제강, 동부제강, 연합철강이 입주해 있고, 인근에 현대 제철
및 연관단지(송산 산단)가 입주, 포항에 필적하는 철강도시로 발전 할 전망.
경제자유구역 : 2008년 평택(포승), 화성(향남), 아산(인주), 서산(지곡), 당진(송악) 등
개발
계획
총 2 천만 평의 황해 경제자유구역 지정, 대규모 투자유치 추진 중.
산단 계획 : 석문지역 토지공사 360만평 조성 계획, 송산면 일반산업단지 (현대제철 연관
단지) 약 200만평 공사 중, 합덕읍 지역에 150만평 규모의 테크노 밸리 추진.
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Ⅰ. 사업환경
당진 정미산업단지 개발사업
당진지역 사업환경
사업내용 : 당진군 합덕읍 소소리 일원 일반산업단지 약 30만평
개발
사업주체 : 극동건설과 당진군이 출자한 SPC 법인 합덕 산업단지개발 주식회사
사례
분양내용 : 2008년 6월과 8월 평당 65만원에 일반에 분양,
분양결과 : 1, 2 차 분양에서 각각 2 : 1과 4 : 1의 비율로 분양 완료.
기존의 아산만 공업벨트의 산업 심화 외에 황해 경제자유구역 개발로 신규 투자유치가
계속될 것으로 전망되며, 이에 따라 산업용지의 수요는 계속 이어질 전망임.
사업
환경
평가
교통 및 항만 등 사회간접자본이 완비되어 있음에도 용지가격이 저렴하여 수도권에 손색
없는 산업입지로서의 경쟁력이 있음.
위 개발사례인 합덕 산업단지를 보더라도 입지의 수요와 높은 경쟁력이 입증되는 바, 향후
수도권 규제완화에 관계없이 당진지역의 입지 선호도는 계속 증가할 것으로 전망됨.
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Ⅰ. 사업환경
당진 정미산업단지 개발사업
당진지역 산단 현황
구 분
고대, 부곡지구
면 적
(천 m2)
5,953.7
주요 업종
철강, 기계, 환경 등
업체 수
89 개
비
고
기 입주
987.9
기타기계, 장비제조업, I.T 부품제조업
공사 중
(분양완료)
석문 국가산단
11,999.0
복합산업단지 (산업, 유통, 관광, 휴양,
주거 등)
허가완료,
2년 연기(’10)
송악
경제자유구역
13,029.0
복합산업단지 (산업, 유통, 주거 등)
상세 계획 중
송산 지방산단
4,930.0
철강 연관단지 (현대제철)
공사 중
합덕산단
농공단지
986.0
개별 공장
5,827.9
계
각종 중소 제조업종
현대제철 외 각종 중소업종
43,712.6
(13,223 천 평)
68 개
기 입주
293 개
기 입주
450 개
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Ⅰ. 사업환경
석문
산단
당진 정미산업단지 개발사업
당진 주변지역 산단 배치현황
현대제철
고대
산단
송산
산단
포승
공단
공사 중
포승지구
부곡
산단
계획도로
서해대교
송악지구
사업
대상
지
인주지구
삽교방조제
합덕 산단
합덕 산단
합덕읍
남당진
J.C
당진 ㅡ 대전간
고속도로
현대차
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Ⅰ. 사업환경
당진 정미산업단지 개발사업
아산 국가 산단 (고대, 부곡 지구)
1.단지 개요
1) 위 치 : 충남 당진군 송악면 고대리, 부곡리 일원
2) 면 적 : 5,953.7천㎡
3) 사 업 비 : 8,536 억원(포승지구 포함)
4) 분양가 : 평당 32.7만/평 ~ 33.7만/평
동부제강
5) 사 업 기 간 : '92.12 ~`2000.12.31
6) 시 행 자 : 한국토지공사
연합철강
동국제강
2. 토지이용 계획
단위 : 천 m2
구분
총 면적
산업시설
지원
공공
녹지
계
5,953.7
4,819.5
63.8
556.9
513.5
부곡지구
2,756.4
2,125.8
63.8
314.5
252.3
고대지구
3,197.3
2,693.7
-
242.4
261.2
고대.부곡지구
3. 입지 여건
- 서해안 고속도로 송악 IC 인접, 국도 38호선 연결
(서울,인천 50분대)
포승지구
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Ⅰ. 사업환경
당진 정미산업단지 개발사업
합덕 지방 산단 (’08. 6 분양완료)
1. 단지 개요
1) 위 치 : 충남 당진군 합덕읍 소소리, 석우리 일원
2) 면 적 : 987,983㎡
3) 사업기간 : 2006년 ~ 2010년
4) 사업시행자 : 합덕 산업단지개발(주)
5) 주요유치업종
- 기타 기계 및 장비제조업 (29)
- 전자부품 ㆍ 영상 ㆍ 음향 및 통신장비 제조업 (26)
- 자동차 및 트레일러 제조업 (30)
6) 분양 시기 : 2008년 6월 분양 (분양가 65.2만원/평)
2. 토지이용 계획
단위 : m2
총면적
공장 용지
공공 용지
987,983
551,769
34,904
비
고
401,310
3. 입지 여건
- 서해안 고속도로 당진 IC(13㎞)
- 당진~대전간 고속도로 남당진 IC(14㎞) 2009년 개통예정
- 국도 32호선 지방도 619호선 국가지원지방도 (연접)
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Ⅰ. 사업환경
당진 정미산업단지 개발사업
석문 국가 산단 (허가완료)
1. 단지 개요
1) 위 치 : 당진군 석문면 삼봉리, 고대면 성산리 일원
2) 면 적 : 11,999천㎡
3) 사 업 기 간 : 1999년 ~ 2011년
4) 조 성 방 향 : 복합산업단지 (산업, 유통, 관광, 휴양, 주거 등)
5) 사업 시행자 : 한국토지공사
6) 주요 유치업종
- 화합물 및 화학제품 제조업(20), 1차 금속산업(24)
- 기타 기계 및 장비 제조업(29)
- 기타 전기기계 및 전기 변환장치 제조업(28)
- 전자부품ㆍ컴퓨터ㆍ영상ㆍ음향 및 통신장비 제조업(26)
- 자동차 및 트레일러 제조업(30)
- 기타 운송장비 제조업(31)
7) 분양시기 : 당초 2009년이었으나 2년 연기
2. 토지이용계획 (산업단지)
단위 : 천 m2
총계
산업
시설
주거
시설
지원
시설
엄무
상업
유통
업무
체육
시절
교육
연구
공공
시설
10,800
4,307
162
105
190
355
991
406
4,284
3. 입지 여건
- 서해안 고속도로 송악 I.C에서 20㎞, 국도 38호선 인접
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Ⅰ. 사업환경
당진 정미산업단지 개발사업
송산 지방 산단(공사 중)
1. 단지 개요
1) 위 치 : 당진군 송산면 가곡리, 유곡리 일원
2) 면 적 : 4,930천㎡
3) 사 업 기 간 : 2008년 ~ 2011년
4) 사업 시행자 : 충남개발공사, 엠코
5) 주요 유치업종
- 1차 금속업종
- 기타 기계 및 장비 제조업(29)
- 기타 전기기계 및 전기 변환장치 제조업(28)
2. 토지이용계획
단위 : 천 m2
총계
산업시설
지원시설
공원녹지
공공시설
4,930
3,340
120
700
770
3. 입지 여건
- 서해안 고속도로 송악 I.C에서 10㎞, 국도 38호선 인접
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Ⅰ. 사업환경
당진 정미산업단지 개발사업
송악지구 (경제자유구역)
개발방향
황해FEZ의 중심, 첨단산업, 국제업무 타운
토지이용계획
25
단위 : 천 m2
계
주택
산업
유통
상업
업무
공공
시설
유보지
13,029
2,184
3,094
0.898
5,915
0.938
Ⅰ. 사업환경
당진 정미산업단지 개발사업
농공단지
단지 현황
구분
업체 수
(개)
고용 인원
(명)
조성면적
(천 M2)
계
65
1,453
986,000
당진 농공단지
7
258
85,000
합덕 농공단지
16
292
106,000
면천 농공단지
9
226
134,000
신평 농공단지
10
110
131,000
석문 농공단지
4
101
215,000
송악 전문단지
15
300
171,000
한진 전문단지
4
166
144,000
26
비고
Ⅱ. 입지 적합성
당진 정미산업단지 개발사업
지형분석
해발 표고
100M ~ 120M
75M ~ 100M
50M ~ 75M
50M 이하
도로 Level : 60M 전후 추정
구역 자체 내 토량 소모 가능
27
Ⅱ. 입지 적합성
당진 정미산업단지 개발사업
토지이용 현황
토지이용현황
구 분
계
28
이용현황
면적(m2)
구성비
임야, 묘 등
1,107,711
87.97 %
전, 답, 대 등
125,993
10.00 %
도로, 구거 등
25,539
2.03 %
1,259,243
100.0 %
Ⅱ. 입지 적합성
당진 정미산업단지 개발사업
관리지역 현황
관리지역현황
구 분
이용현황
696,110
55.28%
계획관리지역
334,000
26.53%
229,133
18.19%
1,259,243
100.0 %
관리지역
29
구성비
농림지역
보전,생산
계
면적(m2)
Ⅱ. 입지 적합성
당진 정미산업단지 개발사업
종합 평가
사업 입지는 서해안 고속도로 당진 I.C 로부터 12Km 에 위치하고 당진읍으로부터 서남방
3 Km 에 위치한 職住近接形 산업입지임.
지정학적
측면
당진군 주력 산업기지인 송악, 송산 등지와 10 ~ 20 Km 거리에 위치하고 32번 국도에
접하고 있어 주력 산업기지와의 연계성이 좋고 물류체제가 잘 정비된 지역이며,
또한 당진군 관내에서 비교적 낙후지역이라 할 수 있는 정미면 지역으로 당진군 내의
지역 균형발전 측면에서도 의미가 있는 입지로 판단됨.
사업 입지는 대부분 구릉형 산지로서 지장물 등이 거의 없고 생태자연도, 수질오염
가능성 또한 낮은 지역으로 개발이 용이한 입지로 판단됨.
개발
사업의 규모 또한 126만 m2 의 작은 규모로서 주변환경에 미치는 영향이 적어 환경친화
환경적
측면
적 개발이 가능하며, 이는 전원마을이라는 정미면의 지역특성에도 부합하는 것임.
현재 도시계획 입안중인 당진군 내부 순환도로와의 연결성도 좋아 동 도로와 이 사업
단지를 연결하는 경우 물류 상승효과가 매우 클 것으로 사료되는 입지임.
30
Ⅲ. 인.허가 가능성
당진 정미산업단지 개발사업
관련 법규 및 규제내용
구
분
산업입지
개발
관련법률
환경관련
법률
국토이용
관련법률
관련법규 등
규제 내용
해당 사항
산.입.법
산업입지 지침, 산단 지정,
개발방법, 시행자, 선수금 등
저촉사항 없음
인.허가
특례법
인.허가 절차 등
저촉사항 없음
통합지침
입지 적합성, 계획기준 등
저촉사항 없음
환경정책
기본법
각종 환경기준, 자연생태계 영향,
상수원, 하천수질보전 등
저촉사항 없음
사전 환경성
검토
자연재해
대책법
풍수해, 산사태, 지반붕괴,
기타 재해발생 가능성
저촉사항 없음
사전 재해
영향성 검토
국토계획법
용도지역, 지구 저촉 여부
저촉사항 없음
관리지역
농림지역
토지적성
평가지침
자연, 수질보전 여부
대부분 저촉 없음
임상도 일부 저촉
4영급지 일부
포함
31
비
고
기본법
Ⅲ. 인.허가 가능성
당진 정미산업단지 개발사업
사업시행 주체 검토
관련 규정 : 법 제 16 조, 시행령 제 19 조
산.입.법상
공공 : 國家 · 地方自治團體 · 政府投資機關 · 地方公企業, 中小企業振興公團, 韓國
産業團地公團 등
민간
사업시행자
자격
- 산업단지를 개발, 직접 사용하는 실 수요자 (제조업체로 전체사용 또는
30% 사용하고 잔여지 일반 분양하고자 하는 자)
- 건.기.법 상 건설업체 또는 아파트 형 공장 사업자
- 위 공공 또는 민간 자격자가 출자한 법인
(공공의 출자는 비율제한 없음, 민간의 출자는 20% 이상으로 제한)
- 토지소유자 또는 그들로 구성된 조합
사업계획상
사업계획 : (사)기술혁신협회와 투자기관이 공동 출자한 SPC로 사업시행
시행자
위 법 규정상 공공 또는 민간 자격자가 출자한 법인이므로 법규에 부합함.
타당성 검토
32
Ⅲ. 인.허가 가능성
당진 정미산업단지 개발사업
환경관련 검토
생태자연도
수계현황
사업대상지
사업대상지는 2 등급지 및 3 등급지임.
(대부분 2 등급지)
사업대상지 수계는 사업지구 하류 소하천을
따라 서해로 유입됨.
1 등급지는 산업단지 지정 불가
상수원 보호구역 하류로 저촉사항 없음.
33
Ⅲ. 인.허가 가능성
당진 정미산업단지 개발사업
인.허가 절차
단계
행위주체
기간
• 입지 적격성 검토
• 개략적 사업타당성(경제성) 검토
사업시행자
-
투자의향서 작성
및 제출
• 투자자 소개서 및 사업개요 등
• 입주수요 조사
• 사업시행자 -> 산업단지개발 지원센터
사업시행자
1개월
투자의향서
검토 및 회신
• 문화재 지표조사, 농지.산지 현황조사
• 개괄적인 입지타당성 사전검토 및 조회
산업단지개발
기술지원센터
2개월 내
절
주요 내용
차
사업 발굴
제
안
단
계
Yes
준
비
단
계
No 사업 폐기
산업단지계획 수립
• 산업단지개발 지원센터 기초자료 지원
• 산업단지 지구지정 및 영향평가, 실시계획 등
인가서류 작성
사업시행자
3개월
산업단지계획
승인 신청
• 산입법에 의한 개발계획 및 실시계획 수립
34
사업시행자
->
지정권 자
Ⅲ. 인.허가 가능성
당진 정미산업단지 개발사업
인.허가 절차
단계
절
행정
절차
이행
승
차
주요 내용
주민의견
수렴
• 공람 공고 : 공고일로부터 20일 이상
• 합동설명회 또는 합동공청회 : 공고 10일 이내
- 산단계획 및 환경,교통,재해,인구에 관한 설명회
관계행정
기관협의
• 환경영향평가서 협의요청 : 신청접수 4개월 내
• 관계기관 협의 회신 (공문접수 후 10일 이내)
- 환경분야 30일 ~ 45일내(검토, 평가 여부,15만m2)
행위주체
기간
산업단지개발
기술지원센터
인
단
계
부처
간
이견
발생
시
기술검토서
작성
통합
조정회의
관계 중앙행정
기관 협의조정
• 주민의견, 관계부서 및 관계기관 협의 등의
이견 발생시 관계 전문가 기술 검토서 작성
산업단지개발
기술지원센터
• 관계기관 이견발생시 지정권 자 신청에 의해
이견조정 요청
조정권 자
• 중앙행정기관 이견발생시 이견조정
- 일반산업단지 : 지정권 자(신청) -> 국해부 장관
(이견조정 요청) -> 국무총리
국무총리
35
4개월
Ⅲ. 인.허가 가능성
당진 정미산업단지 개발사업
인.허가 절차
단계
절
산업단지계획
심의위원회 심의
승인 및 고시
시
행
단
계
토지
확보
및
승인
조건
반영
주요 내용
행위주체
• 심의내용 : 산업단지계획 승인여부 심의
- 산업단지계획, 이견조정 관련 사항, 기타사항
산업단지계획
심의위원회
차
미 확보
토지 수용
• 승인 및 고시(관보, 공보 등)
• 미확보 토지 발생시 토지수용절차 진행
기간
지정권 자
사업시행자
4개월
조건반영
재협의
• 조건 이행에 따른 계획 도서 변경 및 재협의
지정권 자,
사업시행자
-
사업시행자,
시공자
공사 착공
3개월
분양승인 및 분양
• 공정 10% 이상, 토지소유권 100% 확보, 조성
원가, 이익율 등 분양가 협의 및 승인
지정권 자,
사업시행자
공사 준공
-
지정권 자,
시행자, 시공자
36
1년8월
Ⅳ. 사업 수익성
당진 정미산업단지 개발사업
분양관련 법규 검토
관련법규
산.입.법 제 32 조, 시행령 제 30 조, 통합지침 제 26 조, 제 26 조의 2
분양조건 : 토지 100% 확보, 저당권 말소, 분양금 환불 보증서 제출
분양조건
및
분양가격
분양시기 : 공정 10% 이상.
분양가 결정
- 산업시설용지 : 조성원가 + 적정이윤 (이익율 : 법 15% 이내, 지침 6% 이내)
- 지원시설용지 : 감정가격
- 판매시설용지 : 경쟁입찰 가격
주요 항목 : 용지비, 용지부담금, 조성비, 기반시설 설치비, 직접인건비, 이주대책비,
판매비, 일반관리비 등
조성원가
ㅡ 용 지 비 : 용지매입비 + 손실보상비 + 제세공과금 +등기비 + 제반 부대비용
ㅡ 용지부담금 : 농지보전 부담금 + 대체산림자원 조성비 + 각종 부담금
ㅡ 조 성 비 : 공사비 + 설계.감리비 + 자재비 + 기타 부대비용
ㅡ 기반시설 설치비 : 기반시설 설치 소요비용 + 각종 부담금(광역교통, 생태보전 등) + 공공시
설
설치비 + 제반 부대비용
37
Ⅳ. 사업 수익성
당진 정미산업단지 개발사업
조성원가 추정
구
분
세
용지비
용지부담금
목
액
산출근거
용지매입비
49,519,730
380,921 평 X 130천원
지급이자
10,694,341
토지 매입비 X 10% X 2년 + 토지 매입비 X 2%
매입 용역비
3,040,000
평당 8,000원 X 38만평
취득.등록세
2,277,908
토지비 X 4.6%
소
계
65,531,979
농지 부담금
449,366
대체 조림비
2,325,670
소
2,775,036
계
공사비
설계.감리비
조성비
금
기반시설 설치비
소
계
비
고
이자 + 수수료
118,880 m2 X 0.3 X 공시지가(m2/12,600)
50% 감면(?)
1,107,462 m2 X 2,100원
50% 감면(?)
76,184,200
380,921 평 X 200 천원
6,856,578
380,921 평 X 18 천원
83,040,778
직접인건비
P.M 용역비
4,000,000
매출액의 2%
판매비
분양대행비
4,000,000
매출액의 2% (광고비 포함)
일반관리비
시행사
2,400,000
48개월 X 5천 만원
합
계
161,747,793
평당 조성원가 582 천원 (합계 / 분양면적)
38
278,148 평
Ⅳ. 사업 수익성
당진 정미산업단지 개발사업
공장용지 거래현황
구
분
지
국가, 지방 산업단지
일반 공장부지
역
가
격
고대, 부곡 산단 등
평당 200만원 이상
당진읍, 송악, 송산, 신평면
평당 150만 ~ 200만원
합덕, 순성, 우강면 지역
평당 100만원 내외
면천, 석문, 고대, 정미면
평당 50만 ~ 100만원
비 고
적정 분양가
조성원가 기준 : 평당 62.4 만원 (6% 이윤 반영)
시장가격 기준 : 평당 80 만원
적정분양가
평당 75 만원
합덕산단 기준 : 평당 75 만원
(2년 후 분양, 연 7.5% 상승 반영)
39
Ⅳ. 사업 수익성
당진 정미산업단지 개발사업
매출액
구
분양
매출
분
금
액
공장용지
184,841,000
지원시설
산출근거
비
271,825 평 X 680 천원
초기 60% 분양
2,685,000
1,790 평 X 1,500 천원 (감정가격)
물류시설 등
판매시설
6,627,000
2,209 평 X 3,000 천원 (경쟁입찰)
공공시설
1,533,840
2,324 평 X 660 천원 (조성원가)
합
계
195,686,840
고
폐기물 처리장
평당 평균 분양가
매출원가
구
토지 및
부대비용
직접
공사비
분
금
액
산출근거
토지 매입비
49,519,730
취득, 등록세
2,277,874
매입비 x 4.6 %
매입 용역비
2,971,140
매입비의 6 %
신탁수수료
441,000
종합토지세
98,221
소 계
55,307,965
조성공사비
76,184,20
인입 공사비 등
소 계
480,921
비
고
380,921평 x 130 천원
P.F 금액 x 0.7 %
공시지가 x 65 % x 2/1000
380,921평 x 20만원
철거비, 인입 공사비 등
76,665,121
40
필지별 분리과세 (종부세 미부과)
Ⅳ. 사업 수익성
당진 정미산업단지 개발사업
매출원가
구
설계
감리비
분
금액
설계비
4,951,973
380,921평 x 13 천원
감리비
1,904,600
380,921평 x 5 천원
소 계
6,856,573
홍보관 운영비
분양
홍보비
제세
공과금
180,000
산출근거
2,147,162
매출액의 1 %
P.M 용역비
4,294,323
매출액의 2 %
소 계
6,621,485
토지 보존 등기비
1,649,020
매출원가 x 0.96 %
대체산림 조성비
2,925,915
임야면적 (m2) x 2,642원(’08년 기준)
농지전용 부담금
1,783,470
농지면적 (m2) x 공시가 x 30%
미 확인
상.하수 분담금
전기.가스 분담금
소 계
상수도 국고보조, 하수도 협의
761,842
고
설계 변경비 포함
3 천 만원 x 6개월
분양대행 용역비
생태보전 부담금
비
한전, 도시가스공사와 협의
7,120,247
41
준 보전 산지 면제
Ⅳ. 사업 수익성
당진 정미산업단지 개발사업
매출원가
구
기타
분
금액
산출근거
매입 부가세
7,423,050
각종 용역비의 부가세
민원, 예비비
2,024,200
매출액의 2%
소 계
9,447,250
매출원가 합계
비
고
비
고
144,137,566
사업이익
구
분
금액
산출근거
매출이익
51,549,274
매출액 - 매출원가
본사관리비
1,956,868
영업이익
53,506,142
매출이익 - 본사관리비
P.F 이자
13,837,206
144,137,566 X 0.8% X 약 12
개월
소 계
13,837,206
매출액의 1 %
영업 외
손익
경상이익
39,668,936
영업이익 - 영업 외 손익
42
법인세 전 이익
Ⅳ. 사업 수익성
당진 정미산업단지 개발사업
Cash Flow
사업 Cash Flow
500
369
400
322
300
162
수지
월계
164
70
58
37
34
0
-100
200
150
100
억원
271
200
200
P.F
월계
△30
△30
△70
△70
수지
누계
-200
△220
P.F
누계
-300
-400
△420
-500
△550
-600
△620
-700
Aug09
Nov09
Feb10
May10
Aug10
Nov10
Feb11
May- Aug11
11
연 월
43
Nov11
Feb12
May12
Aug12
Nov12
Ⅴ. 종합 검토의견
당진 정미산업단지 개발사업
현재 산입법 및 환경관련 법에 저촉사항 거의 없음.
인.허가
또한 투자의향서 심의 과정에서 인가청 내적 검토는 거의 이루어 지므로 투자의향이 수용
되는 경우는 인.허가 가능성이 90%이상으로 봐도 무방함.
타당성
다만, 공청회 및 설명회 시 주민 및 환경단체 등의 반발로 시간이 지연될 가능성은 있음.
인.허가 기간은 특례법 제정에도 불구하고, 분양까지 약 1년 6개월에서 2년 정도 걸릴 것으
로 판단됨
당진지역은 황해경제자유구역 지정 및 투자유치, 그 외 각종 산단의 개발 및 대형 공장들의
입주로 2, 3차 Vender 들의 산업단지 수요가 매우 높은 곳으로 판단됨.
분양 및
사업수지
타당성
또한 중국 수출기지로서의 입지적 우위와 수도권 못잖은 접근성으로 인해 기업들의 선호도
가 매우 높고, 저렴한 공장용지가격으로 인해 수도권과 비해 경쟁력이 충분함.
작금 실물경기의 침체로 수요가 일시 위축될 수는 있으나 분양시기를 감안하면 충분히 회복
가능하며, 합덕 산단의 사례로 볼 때 단지의 분양은 목표달성 가능할 전망임.
다만, 분양 및 사업수지 목표달성을 위해서는 분양 네트웍 구축 등 치밀하고 전략적인 마케
팅이 있어야 할 것으로 사료됨.
44
Ⅳ
당진 정미지구 산업단지 개발사업
향후 사업추진 계획
1. 주요 과제
2. 추진 계획 및 일정
Ⅰ. 주요 과제
당진 정미산업단지 개발사업
단기 과제 (투자의향 수용시 까지)
구
분
투자의향
수용추진
사업추진
구도검토
계 획
필 요 성
사업시행 가능여부 확인의
설계용역 업체 상시보고 체제 구축
첫 단계 관문, 수용 필수
당진군, 충남도와 긴밀한 대화채널 확보.
법상 사업주체 안정성 확보, 안정
사업주체 자격확보 위한 시공사 접촉
적 자금조달 등
SPC 법인의 지분구도, 회계처리 방안 등 검토
수요조사
및
업종전략
실시계획 승인 준비기간 단축
수도권 및 당진군 주변 지역의 산업배치, 투자계획,
실질적 분양 전략 마련
중소기업 선호도 등, 유관기관 및 수요자 조사
자금조달
방안강구
실시계획 승인 완료 시 까지 약
단계별 자금계획 수립, 개인 또는 기관 투자자 교섭
90억 전후의 자금 조달 필요
사업 안정성, 효율성을 위해 가급적 기관투자 유치
46
Ⅰ. 주요 과제
당진 정미산업단지 개발사업
중장기 과제 (투자의향 수용 이후)
구
분
분양가
제고 방안
계 획
필 요 성
분양가격과 조성원가 괴리 해소
도급방식, spc 운영 및 회계처리 방안, 조성원가
이윤 극대화(조성원가의 6% 극복)
산출방법 등에 대한 사전 검토 및 구조 결정
유관기관(지식경제부, 중소기업 진흥공단, 산업단지
공단, 기타 개별기업 등)과의 분양 네트웍 구축.
입주의향의 체결 등 사전 수요확보.
분양
네트웍
구축
초기 분양 극대화
토석처리
방안강구
사업 외 수익 확보.
공사비
절감방안
비용절감(분양가 저항 저감)
철저한 지질조사 및 설계 반영
분양 경쟁력 제고
토목 관련 전문기관 자문 등 공사비 절감 방안 강구
사업 안정적 추진
공사 부산물인 토석의 수요처 발굴 유상 공급.
결과적 수익성, 분양경쟁력 확보
47
Ⅱ. 추진 계획 및 일정
당진 정미산업단지 개발사업
수요조사 및 수요자 사전확보 계획
구
분
내
용
2013
3/4
2013
4/4
지역별 조사
공장용지
시장조사
업종별 조사
기업별 조사
기술혁신협회
중소기업중앙회
기업연합체
협의
벤처기업협회
대한상공회의소
전경련
경영자 총 연합회
지식경제부
정부 부처
협의
충남 도청
당진시청
48
2014
1/4
2014
2/4
2014
3/4
2014
4/4
비
고
Ⅱ. 추진 계획 및 일정
당진 정미산업단지 개발사업
자금조달 및 사업구도 조직계획
구
분
내
용
시공사
협의
• 공사비, 사업지분 등
• 각종 보증조건 등
기관 투자자
협의
• 사업지분
• 이자율 및 수수료 등
시행사 협의
• 사업지분
• 사업주도권
• 자금 공급방식 등
개인투자자
협의
• 투자금액
• 사업지분 등
2013
4/4
2014
1/4
49
2014
2/4
2014
3/4
2014
4/4
2015
1/4
비
고