Transcript Hot Spring Resort 강원도 인제온천리조트 Ⅳ

2006년 07월
보토투자개발주식회사
Boto Investment & Development Co., Ltd.
귀중
본 제안서를 강원도 인제군 북면 한계리 12594번지 일원 9,380평 부지에 계획 중인 인제온천 종합
리조트 타운의 사업성 검토 보고서로 제출합니다.
2006년 07월
보토투자개발주식회사
Ⅰ. PROJECT 개요
04
Ⅱ. 분석 전제
17
Ⅲ. 총 투자비 산정
19
Ⅳ. 수입 및 비용 계획
23
Ⅴ. 사업수지 분석
30
Ⅵ. 결론
35
Ⅰ. PROJECT 개요
1. 개발계획 개요
2. 입지 및 교통 환경
1. PROJECT 개요
1. 개발계획 개요
<멀리서 바라본 휴게소 전경>
1.1 사업 개요
사업명칭
위치
강원도 인제군 북면
한계리 1259-4 일원
면적
부지면적: 31,840.00 m2
(약 9,632평)
1단계
(2005~2006년)
사
업
기
간
인제온천 개발사업
온천 사우나, 타소유 토지
매입, 용도변경(제2종 지
구단위계획)
<휴게소 진입로 전경>
2단계
(2006~2007년)
온천공 보호구역 개발사업
(2007~2008년)
온천원 보호지구 지정
(구역 확장)
총소요자금
15,000 백만원
3단계
<휴게소 전경>
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1. PROJECT 개요
<2차 개발 예정지 : 사업지 후방>
<사업지 우측 전경>
인공 폭포 조성 예정지 : 인제군 시행
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1. PROJECT 개요
1.2 인제온천 연혁
2001년 8월
1호공 온천굴착
2002년 10월
2호공 온천굴착
2003년 11월
1호공 온천공검사 완료
-㈜한국중앙온천연구소
2003년 7월
 인제온천 시설배치도
온천발견 신고
-관광민예단지 휴게소 대표 김수경
2003년 12월
2호공 온천굴착 완료
2003년 12월
1호공 온천발견 신고수리 -인제군
2004년 3월
온천공보호구역 지정신청 용역 착수
-㈜연합개발엔지니어링
-개발자: 관광민예단지 휴게소 대표 김수경
2004년 4월
2호공 온천공검사 완료
-㈜한국중앙온천연구소
2004년 5월
1호공 동력장치허가 -인제군
2004년 5월
1호공 온천수 일시이용허가(38톤/일)
2004년 7월
온천공보호구역 지정신청 접수
2005년 3월
온천공 보호구역 지정승인 결정
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1. PROJECT 개요
1.3 토지이용 현황
 토지이용현황도
<지목별 토지이용현황>
• 본 구역의 대지 구성 :
-대지 (13,763m2-43.2%) > 답(12,709m2 -39.9%) > 임야
(2,041 m2-6.4%)> 주차장(1,865m2-5.9%) > 구거(573m21.8%) > 잡종지(449m2-1.4%) > 도로(410m2-1.3%) > 전
(30m2-0.1%) 순
<사업소유자 현황>
구분
사업자 소유
기타
계
면적(m2)
19,212
12,628
31,840
구성비(%)
60.3
39.7
100.0
<소유별 토지이용현황>
• 사유지 :
-본 구역의 31,840m2 중 사유지가 27,604m2 로 86.8%를 차
지
• 국·공유지:
-전체면적의 13.2%를 차지 (4,236m2-13.2%)
-답, 전, 주차장, 대지, 구거, 임야, 도로 일부
구분
국공유지
사유지
계
면적(m2)
4,236
27,604
31,840
구성비(%)
13.2
86.8
100.0
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1. PROJECT 개요
1.4 온천 현황
 온천공 위치도
 온천공 현황
• 온천공: 1개공 (발견신고수리공), 2호공(보조공)
• 온도(용출온도): 25,5º~31.5º(미온천)
• PH: 6.43~7.0 (중성)
• 수질: Ca-HCO3 (중탄산칼슘형)
• 온천수욕용: 적합(강원도 보건환경 연구원)
수질검사
용출
온도
적정
양수량
PH
1호공
25.5º
813톤/일
6.43
(중성)
2호공
31.5º
200톤/일
7.0
(중성)
공번
온천분
류
음용
욕
용
CaHCO3
미검
사
적
합
-
미검
사
적
합
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1. PROJECT 개요
1.5 온천장 건축 개요
구분
동시 수용 인원
지하층
-
1층
건축 면적(m2)
부지 면적(m2)
비고
2,269.09
(686.4평)
-
-
일반목용장+수영장
-
2,248.02
(680.0평)
-
-
일반목용장
2층
-
609.17
(184.3평)
-
-
가족탕
3층
-
503.73
(152.4평)
-
-
수면실
4층
-
491.44
(148.7평)
-
-
수면실
총계
1,110명
건축 연면적(m2)
6,121.45
(1,851.7평)
2,265.55
(685.3평)
5,740.0
(1,736.4평)
-
※ 기존 모텔 리뉴얼 포함(신축 온천장과 연결하여 부대시설로 활용)
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1. PROJECT 개요
1.6 온천장 층별 시설 배치도 (지하 1층)
스낵바
풀장
어린이 풀장
COUNTER
락커
온천장(여)
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1. PROJECT 개요
1.6 온천장 층별 시설 배치도 (지상 1층)
스낵코너
소모임방
사무실
노래방
식당
스포츠
마사지
식당
놀이방
찜질방
온천장(남)
헬스장
락커
◀주출입구
COUNTER
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1. PROJECT 개요
1.6 온천장 층별 시설 배치계획(지상 2층)
수면실
휴게실
노천탕
스낵
코너
DVD방
노래방
숙박시설(2층)
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1. PROJECT 개요
<리뉴얼 중인 모텔
온천장과 연결>
< 온천장>
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1. PROJECT 개요
2. 입지 및 교통환경
 위치도
2.1 입지 환경
 위치
• 본 구역은 행정구역 상 강원도 인제군 북면 한계리에 위치하
며, 인제군청으로부터 북동측 방향으로 약 10㎞에 위치
• 본 구역은 국도 44호선(한계령)과 46호선(미시령, 진부령)
의 갈림길인 설악산 국립공원 서측 내설악 입구에 입지
• 우리나라 산계의 중추를 이루는 태백산맥의 향로봉
(△1,293m ) - 진부령 (△529m) - 설악산 (△1,708m) - 한
계령(△917m)으로 이어지는 산계 중 향로봉으로부터 남서
대상지
측으로 분기하는 향로산맥과 한계령으로부터 남서측으로 분
기하는 향로산맥과 한계령으로부터 서측으로 분기하는 산계
사이에 위치
 인구
• 2006년 현재 인제군 북면 인구는 8,469명 (남:4,372명,
여:4,097명)이며, 가구수는 3,211세대로 매년 증가추세
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1. PROJECT 개요
2.2 교통 환경
• 중앙고속도로에서 홍천을 경유하여 국도 44호선으로 접근
• 동서고속도로 서울~춘천구간은 현재 착공 중이며, 2005년
까지 춘천~양양간 고속도로계획, 본 구역 통과
<주요 도시별 접근방법>
교통
수단
구역
소요시간
서울→양평→홍천→인제 2시간15분
• 철도교통은 경춘선을 이용하며, 춘천에서 국도 56·44호선으
로 본 구역에 접근 가능
자가
이용
교통
수단
비고
44번 국도이용
서울→영동고속도로→
원주→홍천→인제
2시간30분
44·56·44번
국도 이용
부산→대구→중앙고속도
로→홍천→인제
5시간
경부·중앙고속도로,
44번 국도 이용
동서울 ↔ 인제
상봉동 ↔ 인제
속초 ↔ 인제
동서울→인제
(1일 27회운행)
`2.5시간 소요
상봉동→인제
(1일32회운행)
2,5시간 소요
속초→인제
(1일14회운행)
30분
인제→동서울
(1일 13회운행)
2.5시간 소요
인제→상봉동
(1일 20회운행)
2.5시간 소요
인제→속초
(1일 38회운행)
30분
버스
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Ⅱ. 분석 전제
Ⅱ. 분석 전제
구분
분석 기간
총 공사 기간
자금 조달 방안
물가 상승율
내용
• 2006년~2012년 (총 분석기간 7년차, 운영 6년차)
• 2005년~2006년 (2년)
• 전액 차입하는 것으로 가정
• 연 5% 적용
• 지급 이자율 : 11%
이자율
• 수입 이자율 : 0%
• 1억원 이하 : 경상이익의 13%
법인세
• 1억원 초과 : 1,300만원 + 1억원 초과분의 25%
감가상각
보존등기비
온천 인테리어 부분
기계 설비비
• 30년 정액 상각
• 건축공사비의 3.16%
• 전해 투자비의 20%를 5년마다 재투자 (운영 6년차, 운영 12년차 …)
• 전해 투자비의 3% 상향 조정하여 3년마다 재투자 (운영 4년차, 운영 7년차 …)
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Ⅲ. 총 투자비 산정
총 투자비 산정
Ⅲ. 총 투자비 산정
1. 총 투자비 산정
(단위 : 백만원)
구분
금액
토지 매입비
토지비
매입 부대비용
건축공사비
비고
3,820
267
3,820평× 100만원(30만원/㎡)
토지매입비× 7%
소계
4,087
-
리모델링
2,184
850평 × 257만원 (모텔시설 리모델링)
증축 공사비
3,600
1,440평 × 250만원
인테리어
4,090
1,440평 × 284만원
소계
9,874
-
기계설비비
온천공 개발비
850
2,900
전문업체 견적 참조(온욕시설)
1호공 : 9억원, 2, 3호공 : 각 10억원
설계감리비
129
건축 연면적 1,852평× 평당 7만원
영업준비금
200
소모품 등 구입비(온천시설)
사업추진비
494
건축공사비× 5%(광고홍보, 개업준비비 등)
기타
300
모터, 캣싱, 탐사비, 용역비, 인허가 비용 등
보존등기비
312
건축공사비× 3.16%
예비비
계
1,000
20,146
-
주) 연간 시설 재투자비 제외 (현재 토지비는 미 투입상태 임.)
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21
Ⅳ. 수입 및 비용 계획
1. 운영 시설별 수입 및 매출원가
2. 온천장 수입 및 매출원가
3. 휴게소 수입 및 매출원가
4. 주유소 수입 및 매출원가
Ⅳ. 수입 및 비용 계획
1. 운영 시설별 수입 및 매출원가
구분
연간 이용객
연간 이용차량
연간 수입
객단가
매출 원가
매출 원가율
온천장
292,000명
-
3,504백만원
12,000원
1,051백만원
30.0%
휴게소
438,000명
-
3,022백만원
6,900원
1,229백만원
40.7%
주유소
-
18,250대
821백만원
45,000원
698백만원
85.0%
합계
730,000명
18,250대
7,347백만원
2,978백만원
40.5%
• 연간 총 매출액 : 7,347백만원
• 연간 총 매출원가 : 2,978백만원
• 경상이익 : 4,369백만원
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Ⅳ. 수입 및 비용 계획
2. 온천장 수입 및 매출원가
2.1 연간 수요 추정
• 연간 이용객(인) : 최대 이용객(인) ÷ 최대 일율
• 최대일 이용객
• 최대일 이용객(인) : 1일 적정 양수량 ÷ 1인 1일 이용량
: 1,013/ton일 ÷ 250ℓ/인/일 = 4,050인/일
• 적용 기준
• 연간 이용객
- 1일 적정 양수량 : 1,013 톤/일
: 4,052인/일 x 365일 = 1,478,980/년
- 1인 1일 이용량 : 250ℓ/인/일 (4인 / 1ton)
2.2 시설별 이용객 수 및 이용수입
구분
이용객 수(인, 실)
비고
시설별 이용료(원)
이용 수입(백만원)
온천(욕장)
292,000 인
100%
7,000
2,044
수영장
58,400인
20%
2,000
117
찜질복
268,640 인
80%
1,000
268
가족탕
1,418 실
0.7%
50,000
71
식음료 기타 수입
-
-
-
1,004
합계
-
-
-
3,504
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Ⅳ. 수입 및 비용 계획
2.3 매출 원가
구분
유류비
(단위 : 백만원)
산출 기준(1개월 평균) 연간 비용
200드럼× 120,000원
288
<인건비 산출>
(단위 : 명, 백만원)
구분
인원
월급여(원)
연간 급여 총 인건비
상하수도료
5,000t× 550원
33
대표이사
1
5,000,000
60
60
전기료
15,000㎾× 120원
22
기획및관리
2
3,000,000
36
72
인건비
우측 표 참조
마케팅및섭외
2
2,500,000
30
60
총무
2
1,700,000
20
41
경리
2
1,500,000
18
36
시설
5
1,500,000
18
90
식음료
10
1,400,000
17
168
총무(주차)
2
1,500,000
18
36
계
26
제세공과 및 부담금 일식
소모품비
시설 수선비
보험료
기타 잡비
소모품판매
합계
1일 550명 기준× 200원
563
120
40
1일 550명 기준× 100원
20
일식
10
타 비용 합계× 5%
65
매출액의 40%
203
1,362
563
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황진이 야외세트장 수입 및 지출
[별첨 사업계획서 참조]
[매출 액]
(단위:백만원)
구 분
입장객/일
입장료
월중일수
금 액
주중
2,000명
3,000원
21일
126
주말
8,000명
3,000원
9일
216
합 계
342
구분
이용객/일
식 대
일 수
금 액
식당 및
토산품점
700명
6,000원
30일
126
합 계
-
-
-
수입 : 입장수입:342x12개월=4,104
식당수입:126x12개월=1,512
합 계
5,616
* 5,616-1,376=4,240
경상이익 = 4,240백만원
126
[인건비 산출]
(단위:백만원)
구분
인원
월급여(원)
연간 급여
총 인건비
소장
1
3,000,000
36
36
사무직
2
2,000,000
24
48
매,검표원
4
1,500,000
18
72
안내원
3
1,500,000
18
54
청소원
4
1,300,000
16
62
경비원
2
1,500,000
18
36
영선원
2
1,500,000
18
36
주차관리원
2
1,500,000
18
36
계
20
380
지출 : 인건비=380
식당원가산출50%기준=756
전기료 및 기타비용=240
합 계=1,376
산출근거 = MBC에서 방영중인 “주몽”세트장 기준임
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26
Ⅳ. 수입 및 비용 계획
3. 휴게소 수입 및 매출원가
3.1 휴게소 이용객 추정
구분
성수기
비수기
이용객(인/일)
이용율(%)
일수(일)
이용객(인/년)
1,200
100
66
79,200
1,200
95
146
175,200
1,200
85
47
56,400
1,200
75
106
127,200
-
-
365
438,000
합계
3.2 시설별 이용객 수 및 이용수입
구분
시설별 수요(인)
비고
시설별 이용료(원)
수입(백만원)
식당
131,800
21.8%
5,000
659
스낵 코너
175,600
29.0%
5,000
878
매점
217,800
36.0%
5,000
1,089
야외 매점
132,000
13.2%
3,000
396
합계
-
-
-
3,022
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Ⅳ. 수입 및 비용계획
3.3 매출 원가
(단위 : 백만원)
구분
매출원가 비율
연간 비용
식당
40%
263
스낵 코너
30%
259
매점
50%
549
야외 매점
40%
158
합계
-
1,229
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28
Ⅳ. 수입 및 비용계획
4. 주유소 수입 및 매출원가
4.1 주유소 주유차량 대수 추정
구분
주차대수
이용율(%)
일수(일)
이용차량대수(대/년)
50
100
66
3,300
50
95
146
7,300
50
85
47
2,350
50
75
106
5,300
-
-
365
18,250
성수기
비수기
합계
4.2 매출액 및 매출원가
구분
연간 매출액(백만원)
매출 원가(백만원)
유류 수입
743
651
기타 수입
78
47
합계
821
698
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29
Ⅴ. 사업수지 분석
1. 손익계산서
2. 재원조달 계획 및 상환계획
Ⅴ. 사업 수지 분석
1. 손익계산서
구분
Ⅰ. 매출액
욕장
수영장
온천장
찜질복
운영 수입
가족탕
식음료 수입
온천휴게소 운영 수입
주유소 운영 수입
Ⅱ. 매출원가 및 판관비
온천
관리운영비
휴게소
주유소
급료
Ⅲ. 영업 이익
Ⅳ. 영업외 수익
수입 이자
Ⅴ. 영업외 비용
지급 이자
Ⅵ. 경상 이익
Ⅶ. 법인세 등
Ⅷ. 당기 순이익
(단위 : 백만원)
운영 기간
1년차
7,347
2,044
117
268
71
1,004
3,022
821
3,541
1,051
1,229
698
563
3,806
-
2년차
7,714
2,146
122
281
75
1,054
3,173
862
3,602
1,051
1,290
698
563
4,112
-
3년차
8,099
2,253
128
295
79
1,106
3,331
905
3,602
1,051
1,290
698
563
4,497
-
4년차
8,503
2,365
134
309
82
1,161
3,497
950
3,808
1,103
1,354
732
619
4,695
-
1,650
3,806
940
2,867
1,650
4,112
1,016
3,096
1,650
4,497
1,112
3,385
1,650
4,695
1,162
3,533
5년차
8,928
2,483
140
324
86
1,219
3,671
997
3,966
1,158
1,421
768
619
4,962
1,650
4,962
1,229
3,734
6년차
9,366
2,607
147
340
90
1,280
3,855
1,047
4,164
1,216
1,492
806
650
5,202
1,650
5,202
1,289
3,914
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Ⅴ. 재원조달계획 및 상환계획
2. 재원조달 계획 및 상환계획
• 초기의 부족자본은 전부 외부차입으로 조달함.
• 차입금 원금 상환은 영업이익으로 상환함.
• 총 차입금액 : 15,000백만원
• 온천 목욕장 3년차까지 = 9,348백만원
• 야외세트장 3년차까지 = 12,720백만원
•합 계
22,068백만원
• 영업이익으로 3년차에 전액 상환가능 (손익계산서 참조)
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Ⅵ. 결론
1. 분석 종합
2. 본 프로젝트의 장점 및 기회요인
Ⅵ. 결론
1. 분석 종합
구분
수지분석
결과
내용
총 매출액(A)
49,957백만원
총 투자비(B)
22,683백만원
영업 이익(C) : A-B
27,274백만원
매출액대비 이익율 (C)/(A)
54.5%
투자비대비 이익율 (C)/(B)
120.0%
순현재가치(NPV)
\ 50,000백만원 <할인율 13% (지급이자율과 동일) 기준시>
내부수익율(IRR)
54.5%
투자비 회수시점
운영 5년차에 총 투자비 회수
• 당해 프로젝트의 사업수지 검토결과 경상수지가 27,274백만원임.
• NPV(순현재가치)는 지급이자율과 동일한 13%할인율을 적용하여 \ 50,000백만원임.
• 매출액대비 이익율과 투자비대비 이익율은 각각 54.5%, 120.0%로 나타남.
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Ⅵ. 결론
2. 본 프로젝트(사업)의 장점 및 기회요인
• 내설악에 위치한 입지적 장점 → 등반객, 단체 여행객, 수학여행객 등의 이용 용이
• 도로여건의 향상으로 사업지로의 접근성 향상 → 수요층의 확대
• 인제군의 관심 사업 → 인제군의 적극적 지원(자금 및 행정적 지원, 홍보 지원)
• 수질이 양호한 온천수를 활용한 시설로서 독자적인 경쟁력 확보 가능 → 사업주가 온천 개발 및 활용에 대한 권리 소유
• 사업주의 휴게소 20여년 간 운영을 통한 운영 및 마케팅 능력 보유로 수요 확보 용이 → 기본적인 수요 확보
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