Transcript 의정부_센트럴타워 - 건축도시연구정보센터

부동산개발론
의정부 센트럴타워 개발개선방안
과 목 : 부동산개발론
교 수 :
교수님
학 과 : 부동산법학과
제출자 :
목
차
Ⅰ. 개요
Ⅱ. 현황분석
1.
2.
3.
4.
의정부 중심상권 분석
센트럴타워의 현황
SWOT 분석
센트럴타워의 문제점
Ⅲ. 센트럴타워 개발개선방안
1. 벤치 마킹(성공사례) - 테크노마트
2. 센트럴타워 개발개선방안
Ⅳ. 맺음말
Ⅰ. 개요
· 의정부역 뒷편(신시가지)쪽 복합종합쇼핑타워 센트럴타워가 있다.
지상 17층 지하 8층으로 연면적 26,073.08 평의 시설을 갖추고 있다.
· 현재 지상17층에 의정부컨벤션웨딩홀과
16층~13층에 THC9(멀티플랙스9개관)
1층의 엔터백화점 및 주변 상가 를 제외하고 미분양(공실)상태이다.
· 인구 집중 시설인 한수이북 최초의 최신식 멀티플랙스 THC9 과
의정부컨벤션웨딩시설을 가지고 있으나
차별화 되지 않은 분양 및 개발계획으로 높은 공실률을 보이고 있다.
· 앞으로 의정부 중심상권과 센트럴타워의 현황과 문제점을 살핀 후
개선방안과 차별화 된 분양안을 제시해 볼까 한다.
부동산개발 사례 - 의정부센트럴타워
Ⅱ. 현황분석
A : 신시가지
1. 의정부 중심상권
Ⅱ. 현황분석
C
- 기존 미군부대 탄약고 자리로
부대이전이후 의정부시청이 새롭
게 건설되고 주변 지역을 도시계
획하여 개발된 지역
- 시청, 세무서, 건강보험공단,
등 의정부 주요 관공서가 배치되
어 있음
- 웨딩홀, 나이트클럽 , 술집 여
관 등 소비시설로 주로 구성
B : 구시가지
A
B
-전통적인 의정부 상업중심지역
- 제일시장 , 의정부역 지하상가,
중앙로를 중심으로 개발됨
C : 뉴타운지역
-경기도제2청사 건립 이후 개발
된 지역
-홈플러스와 주변 먹자골목이 있
어 신상권 형성
- 아파트단지 개발로 대규모주거
단지 형성
부동산개발 사례 - 의정부센트럴타워
1-1. 의정부 중심상권 모습
A : 신시가지
C : 뉴타운지역
C
경기도제2청사
A
B
경기도제2청사
시청을 중심으로
주변 번화가 형성
경기도제2청사 주변시
가지
B : 구시가지
제일시장
의정부역 지하상가
부동산개발 사례 - 의정부센트럴타워
2-1. 의정부 센트럴타워의 현황
대지위치 : 경기도 의정부시 의정부동 494번지
대지면적 : 1,577.08 평
견축면적 : 1,051.34 평
연 면 적 : 26,073.08 평
건축규모 : 지하 8층 ~ 지상 17 층
난방종류 : 중앙 집중식 난방
주차대수 : 594 대
- 의정부 A :신시가지(의정부역뒷편)에 속함
- 이동인구 1일 15만명 추산(분양안내서 기준)되나 주
변에 주거공간(배후지)가 빈약하여 상시거주인구가 적
음
- 의정부컨벤션센터웨딩홀 ,THC9 멀티플랙스 9개관,
1층 엔터백화점 영업중 그 외 층은 대부분 공실
센트럴타워
- 이용고객층 10~30대 초반의 젊은 층
- 주말 결혼식 참석자로 상대적으로 붐빔
부동산개발 사례 - 의정부센트럴타워
2-2. 의정부 센트럴타워의 현황
17F
컨벤션센터 웨딩홀뷔페 (전층)
16F
15F
14F
13F
“THC9”멀티플랙스 영화관 9개관 및 푸드코드,
전문식당가 입점(4개층)
미분양
12F
11F
10F
대학입시 학원 입점예정(전층)
9F
컨벤션센터 웨딩홀 부페 입점
16F~13F THC9 멀티플랙스, 전문식당가 – 식당
가 미분양 분이 많이 있음
8F
7F
6F
근린생활시설
5F
공실
4F
3F
2F
1F
엔터 백화점(3개층) 이나 현재 1층만 사용함
B1
근린생활시설(대형마트 및 서점)
B2~B8
주차장
공실 전경
1층 엔터백화점,
2~3F 실제 공실상태,
입점유명브랜드가 거의 없음
부동산개발 사례 - 의정부센트럴타워
3 . S.W.O.T 분석
강 점
1호선 의정부역 도보 1분거리 교통편리
THC9 멀티플랙스, 컨벤션웨딩홀 등
인구집중인프라 구비
약 점
진입로 협소로 인한 불편
주차시설과 엘리베이터 등
층간이동시설이 부족
위협요인
무분별한 분양유도와
전문화되지 못한 쇼핑몰 개발로
60% 이상 미분양(공실)상태
기회요인
교통의 요지이고
한수이북(양주,동두천, 포천,강북)일대
최고의 종합쇼핑몰로서
최고의 시설과 입지 인프라를 갖춤
부동산개발 사례 - 의정부센트럴타워
4-1 . 센트럴타워의 문제점
현재 분양사측 권장업종
17F
컨벤션센터 웨딩홀뷔페 (전층)
16F
15F
14F
13F
“THC9”멀티플랙스 영화관 9개관 및 푸드코드,
전문식당가 입점(4개층)
12F
업무시설(회사, 사무실, 간호전문학원, 증권회
사, 보험회사,세무사사무실, 회계사무실)
11F
교육 및 업무시설(전문학원, 입시학원)
10F
대학입시 학원 입점예정(전층)
9F
컨벤션센터 웨딩홀 부페 입점
8F
1. 무분별한 분양계획
- 주고객층(10대~30대초반의 젊은층)을 무시한
업종권장
- 입점업종간 씨너지를 누릴 수 있는 분양필요
2. 층간 이동수단부족(엘리베이터,에스컬레이터 등)
중앙에 1인이 통
과할 수 있는 좁은
에스컬레이터 1기
가 있다.
당구장, 노래방, PC방, 고시원, 안마시술소
7F
종합클리닉(치과, 한의원, 성형외과, 피부과, 산
부인과)
6F
근린생활시설
5F
업무시설
4F
판매 및 업무시설
3F
2F
1F
엔터 백화점(3개층)
B1
근린생활시설(대형마트 및 서점)
B2~B8
주차장
4개
=>
총 8기가 있으나 저속
이고 19층 컨벤션센터
와 THC9의 고객으로
인해 항시 만원이다.
<=4개
부동산개발 사례 - 의정부센트럴타워
4-2 . 센트럴타워의 문제점
3. 테마가 없는 복합쇼핑몰
- 특별한 테마 없이 건물만 지어놓아 공실률이 높음
- 주고객층(젊은층)고객을 타켓으로 차별화 된 테마 필요
4. 부실한 주차공간
- B2~B8층까지 594대 분의 주차공간을 확보했다곤 하나 입구가 비좁고
주말 결혼식하객이 밀려 병목현상이 발생하여 상대적으로 많은 불편이 있
음(건물 밖을 나오는데 30분 걸린다는 말이나올정도)
-17F 컨벤션센터 웨딩홀 고객전용 주차공간 필요 (옥외주차 형식으로)
부동산개발 사례 - 의정부센트럴타워
Ⅲ. 센트럴타워 개발개선방안
1 . 벤치마킹(성공사례)- 테크노마트
- 우리나라 대표적인 테마엔터메인먼트, 신개념 전자, 전기
유통단지
- 젊은층고객을 타겟으로 멀티플랙스, 패션몰, 디카전문점,
휴대폰 전문매장, 컴퓨터 매장 등을 유기적으로 입점
- 도심속의 작은 도시 - 모든 서비스를 한곳에..
- 토탈 영업지원시스템과 공동마케팅 시스템으로 지속적인
이미지광고와 DB구축
부동산개발 사례 - 의정부센트럴타워
2 . 센트럴타워의 개발개선방안
- 테크노마트와 비슷한 인프라를 가지고 있다 – THC9 멀티플랙스, 패션몰
- 젊은층(10대~30대초반)을 대상으로 한 컴퓨터, 핸드폰, 디카 등 층별로 테마
전문매장으로 탈바꿈해야 한다.
저층 : 패션쇼핑몰 ,
중간층 : 국내외 가전제품 전문매장
고층 : 디카 및 핸드폰 전문매장
- 무엇보다 각 핸드폰사 및 디카 브랜드, 가전제품의 AS센터 를 우선 적극유치
해 할 것이다. 파격적인 조건을 내세워서라도 최대한 많은 AS센터를 유치해야 한
다. 일반 판매매장은 시내 곳곳이 있다. 허나 AS센터는 산재 되어 있어 이용자의
많은 어려움을 겪고 있다. AS센터 유치만으로도 관련매장의 분양에 블랙홀이 될
것이다.
- 토탈영업지원 및 공동마케팅 지원을 통해 입점자간의 씨너지를 창출할 수 있
는 시스템 구축이 필요하다.
- 층간이동수단 엘리베이터나 에스컬레이터의 보완이 필요하다.
부동산개발 사례 - 의정부센트럴타워
Ⅳ. 맺음말
지금까지 의정부 센트럴타워에 대한 개발개선안에 대해서 살펴보았다. 준공한지 1
년이 넘었으나 이 건물에서 THC9 멀티플랙스와 의정부컨벤션웨딩홀 외에 수익을
내고 있는 곳은 없다. 층별로 간간히 학원이나 약국, 식당 등이 입점하고 있으나 높
은 공실률로 영업이익을 내기란 거의 불가능한 상태이다.
이는 분양사측의 무분별한 분양계획과 차별화 되지않은 개발계획에 기인한 것이라
고 생각한다. 또한 설계에도 문제가 있어 층간이동수단인 엘리베이터나 에스컬레이
터의 보완이 필요하다.
높은 공실률을 해소하고 효율적인 분양 및 개발을 위해서는 테크노마트와 같이
젊은층을 대상으로 한 테마형 종합쇼핑몰을 구축하는 것이 우선이다. 각 핸드폰의
AS센터나 , 디카 및 외국브랜드의 AS센터 를 적극적 파격적 유치하여 디카, 핸드폰,
컴퓨터(노트북) 전문매장촌이 형성되도록 유도해야 할 것이다.